REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
TRIBUNAL QUINTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.
207° y 159°
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES
PARTE SOLICITANTE: PANAGIOTIS PARASKEVAS COLLITIRI, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-20.200.915, abogado en ejercicio, inscrito en el IPSA bajo el N° 80.276.
NOTIFICADOS: JENNIFER ADRIANA SANCHEZ ANGARITA, titular de la cédula de identidad N° V-15.858.847.
MOTIVO: CONVOCATORIA DE ASAMBLEA
SOLICITUD N° 727-18
CAPÍTULO I
PARTE NARRATIVA DE LA SENTENCIA
HECHOS ALEGADOS EN LA SOLICITUD
Alega el solicitante: “que el presente caso está fundamentado en el hecho de que detentó la administración del Condominio del Edificio “TORRE DIESCO” en el transcurso del lapso comprendido desde el mes de junio de 2016, hasta el mes de mayo de 2017, entregando sus cuentas a la Junta de Condominio entrante donde le recibieron la contabilidad y todos y cada uno de los soportes contables y materiales que correspondían; sin embargo, la primera actuación que realizó la nueva administradora del Condominio del Edificio fue convocar con carácter de urgencia a una Asamblea Extraordinaria que se celebraría el día 06 de julio de 2017 para discutir entre un de sus puntos, la presentación de un “Informe de Revisión de Administración de Junta de Condominio Anterior”, hecho este que se llevó a cabo en el tiempo y lugar pautado, dándome a los efectos un “Informe” suscrito por la nueva administradora del Condominio, donde indicaba once (11) observaciones a mi gestión, lográndose acordar en la asamblea, que se me daba un lapso prudencial para poder manipular todos los comprobantes y facturas necesarias para responder a las observaciones allí plasmadas; en fecha 05 de septiembre de 2017, logre conciliar las cuentas dudosas que se me imputaban en dicho informe e hice formal entrega a un miembro de la nueva Junta de Condominio la respuesta de aquellos once (11) puntos dudosos, solicitando una asamblea para que los demás co propietarios del Edificio tuvieran certeza de las cuentas por mi manejadas en mi administración; sin embargo, vista la negligencia por parte de la administradora del Condominio del edificio de convocar a la Asamblea de Propietarios, en fecha 18 de octubre de 2017, acudí ante los Tribunales de la República para que se realizará formalmente una notificación a la Administradora del Condominio del Edificio para que convoque a una Asamblea de Propietarios, dicha notificación fue realizada por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira en fecha 08 de noviembre de 2017, sin que hasta la fecha en que interpongo la presente pretensión se haya dado estricto cumplimiento a lo ordenado”.
Fundamentos del derecho
Fundamenta la presente solicitud en los artículos 24 y 25 de la Ley de Propiedad Horizontal
Petitorio de la solicitud
Que conforme a lo narrado solicita lo siguiente:
PUNTO UNICO: Que proceda a convocar la Asamblea de propietarios del Edificio “TORRE DIESCO”, de conformidad con lo establecido en los artículos 24 y 25 de la Ley de Propiedad Horizontal, para que se realice una exposición, cotejo y arroje de resultados pertinentes entre los once (11) puntos del Informe de fecha 06 de julio de 2017 suscrito por la actual administradora del condominio del edificio y de las respuestas suministradas por el solicitante de esta pretensión en fecha 05 de septiembre de 2017.
Admisión de la Solicitud
En fecha 10 de enero de 2018, este Tribunal admitió la solicitud de convocatoria de Asamblea de conformidad con los artículos 24 y 25 de la Ley de Propiedad Horizontal. Acordó notificar a los co propietarios del Edificio “TORRE DIESCO”, ubicado en la Calle 6 del Sector La Popita de Pueblo Nuevo de esta ciudad de San Cristóbal y a la Administradora Actual del Condominio del mencionado Edificio ciudadana JENNIFER ADRIANA SANCHEZ ANGARITA; a los fines de que manifiesten y/o aporten elementos probatorios que consideren convenientes y que a su juicio contribuyan con la comprobación de los hechos narrados en relación a la solicitud, dentro de los tres (3) días de despacho siguiente a que conste en autos la última notificación practicada. (Folio 47).
Al folio 48 corre Cartel librado para los co propietarios del Edificio “TORRE DIESCO”, ubicado en la Calle 6 del Sector La Popita de Pueblo Nuevo de esta ciudad de San Cristóbal.
Al folio 49 corre diligencia de fecha 15 de enero de 2018, suscrita por el abogado en ejercicio Panagiotis Paraskevas Collitiri, mediante la cual consigno los emolumentos correspondientes a la compulsa de la parte solicitada.
Al folio 50 corre diligencia de fecha 15 de enero de 2018, realizada por el Alguacil de este Tribunal en la que informa que le fue suministrado los fotostatos necesarios para la realización de la compulsa.
Al folio 51, corre auto de fecha 18 de enero de 2018, mediante el cual este Tribunal ordena librar boleta de notificación a la ciudadana JENNIFER ADRIANA SANCHEZ ANGARITA.
Al folio 52 corre boleta de notificación.
Al folio 56 corre diligencia fecha 06 de febrero de 2018, mediante la cual Alguacil del Tribunal informa que hizo entrega de la boleta de notificación a la ciudadana JENNIFER ADRIANA SANCHEZ ANGARITA y fijó el cartel acordado mediante auto de fecha 10 de enero de 2018, para los copropietarios del Edificio “TORRE DIESCO.
ALEGATOS PRESENTADOS POR LOS NOTIFICADOS:
La ciudadana HAYDEE J. MONCADA DE RIVERA, titular de la cédula de identidad N° V-9.336.180, abogado en ejercicio, inscrita en el IPSA bajo el N° 66.946, actuando como delegada por un grupo de propietarios interesados en finiquitar esta situación, presentó diligencia dentro de lapso de ley en la que expuso:
“Fui delegada por un grupo de propietarios interesados en finiquitar situación que cursa ante este Tribunal con el N° de expediente 727-18, para indicar a este Tribunal que no existe objeción alguna para que se convoque la referida asamblea solicitada en el presente expediente”.
Pruebas de la parte Solicitante:
A los folios 06 al 46, corre original de la Solicitud N° 9508, contentiva de Notificación Judicial realizada por ante el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, a la cual se le confiere pleno valor probatorio por estar emanada de un Organismo con competencia para ello.
Pruebas de la parte notificada:
A los folios 58 y 60, corren factura N° 0122415 de fecha 07 de febrero de 2018, expedida por Diario Los Andes y Convocatoria a una Asamblea de Propietarios del Edificio TORRE DIESCO, los cual se desechan del procedimiento, por cuanto dicha convocatoria no fue ordenada por este Tribunal, es decir, no guarda relación con la solicitud planteada.
A los folios 61 al 76, corre copia simple de documento de propiedad del inmueble identificado con la letra PB-D de la Planta Baja del Edificio denominado TORRE DIESCO, de los ciudadanos FREDDY RIVERA VARGAS y HAYDEE JOSEFINA MONCADA DE RIVERA, titulares de las cédulas de identidad N°s. V-10.256.301 y v-9.336.180, co propietarios del Edificio TORRE DIESCO., carácter éste con el que comparece la prenombrada ciudadana HEYDEE JOSEFINA MONCADA DE RIVERA, en fecha 08 de febrero de 2018, ante este Tribunal.
CAPITULO II
PARTE MOTIVA DE LA SENTENCIA
La pretensión de la parte solicitante es que se proceda a convocar a la asamblea de propietarios del Edificio “TORRE DIESCO”, de conformidad con lo establecido en los artículos 24 y 25 de la ley de Propiedad Horizontal.
La parte notificada baso sus alegatos en que no existe objeción alguna para que se convoque a la asamblea de propietarios.
Análisis del acervo probatorio
De las pruebas presentadas por el solicitante quedó demostrada la pertinencia de convocar a la asamblea de propietarios del Edificio TORRE DIESCO de conformidad con lo establecido en el artículo 24 de la vigente Ley de Propiedad Horizontal.
Por su parte la ciudadana HAYDEE JOSEFINA MONCADA DE RIVERA, quien se hizo presente a los autos como delegada por un grupo de propietarios, se limitó a indicar que no tiene objeción alguna para que se convoque a la referida asamblea.
PRESUPUESTOS PARA LA PROCEDENCIA
Conforme al principio de la carga de la prueba inserto en el artículo 1354 del Código Civil y 506 del Código Adjetivo, cada parte tiene la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, lo que armoniza con la norma contenida en el articulo 12 del citado Código de Procedimiento Civil, donde se le impone al juez en sus decisiones atenerse a lo alegado y probado en autos.
Ahora bien, el solicitante alegó la aplicación de los artículos 24 y 25 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Tales disposiciones en síntesis establecen lo siguiente:
El artículo 24, se refiere a la facultad del administrador para convocar a una asamblea de propietarios, así como también la facultad de los propietarios para acudir al Tribunal competente para que convoque la Asamblea cuando el administrador por cualquier causa deje de convocarla. La Asamblea de los Propietarios no puede deliberar sin la presencia de todos los interesados, a menos que conste en forma fehaciente que todos han sido invitados a la reunión con tres (3) días de anticipación, por lo menos. De igual manera indica que la Asamblea se tendrá por válidamente constituida cuando haya sido convocada por un periódico que circule en la localidad, con la anticipación predicha, y un ejemplar de la convocatoria haya sido fijado en la entrada o entradas del edificio, con la advertencia de que si a la asamblea no concurriere un número de propietarios suficientes como para tomar el acuerdo correspondiente, se procederá a realizar una nueva consulta por los medios indicados en el artículo anterior y la decisión se tomará por la mayoría establecida en el primer aparte del mismo.
El artículo 25, establece la obligatoriedad de los acuerdos para todos los propietarios, la indicación de que cualquier propietario está facultado para impugnar los acuerdos tomados por la mayoría bien sea por violación de la Ley, del documento de condominio o por abuso del derecho, el recurso previsto y el término para intentarlo.
Esta jurisdicente a los fines de decidir la presente controversia considera, en primer lugar, hacer referencia a las consultas y asambleas de propietarios, las cuales se refieren a dos maneras de conocer la voluntad de la masa de propietarios.
En tal sentido, el Dr. JUAN GARAY, en la Ley de Propiedad Horizontal (Condominios), comentada y con casos prácticos, páginas 45 y 46, establece:
“La Ley da preferencia a la consulta individual por considerarla que es más cómoda para los propietarios. Sin embargo, en la práctica suelen reunirse a menudo las asambleas, que tienen la ventaja sobre la consulta, de que se prestan al debate y mejor conocimiento del asunto que se va a votar. Además, no exigen notificar a los propietarios uno por uno. El artículo 22 remite al Documento de Condominio, que es el que normalmente establece las normas a seguir para la aprobación de los acuerdos de propietarios. Y solamente si el Documento de Condominio no trae dichas normas o se remite a la Ley de Propiedad Horizontal, habrá que aplicar los artículos de ésta que son los 23, 24 y 25. Así pues, tenemos aquí un caso en que la propia Ley remite al Documento de Condominio, siendo éste en consecuencia la autoridad máxima en materia de cómo tomar acuerdos sobre administración y conservación del condominio.”
En segundo lugar, señala Legis en su Guía Práctica de Propiedad Horizontal y Arrendamientos Inmobiliarios, páginas 87 y 88, editorial Melvin C.A., julio 2.002, que un inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal, un condominio, es un instituto o centro autónomo, complejo y heterogéneo que requiere de una autonomía jurídico-administrativa para preservar su destino y para establecer mecanismos de participación en la toma de decisiones. De allí la necesidad de la Administración en el sistema de propiedad horizontal, en cuanto a la asamblea general de copropietarios, cuyo régimen establece la Ley de Propiedad Horizontal en el Título Segundo, bajo las figuras de la Asamblea General de Copropietarios, la Junta de Condominio y el Administrador.
En tercer lugar, es conveniente hacer un análisis del contenido del artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal, la Asamblea se tendrá por válidamente constituida cuando haya sido convocada por un periódico que circule en la localidad, con la anticipación predicha, y un ejemplar de la convocatoria haya sido fijado en la entrada o entradas del edificio.
En materia de condominio se refiere el Legislador a la resolución de los asuntos concernientes a las cosas comunes en general, o aquellos asuntos que atañen solo a algunos de los propietarios y las dos formas legales para lograr la opinión de los condóminos, a saber el mecanismo de la consulta y la fórmula de la asamblea para deliberar sobre lo que, a juicio del administrador, la Junta de Condominio y/o un número calificado de propietarios sea necesario y/o urgente. En ambos métodos o fórmulas para deliberar, el Legislador quiso establecer un número de requisitos formales, de orden esencial para la validez de los acuerdos alcanzados. Entre estos requisitos esenciales encontramos requisitos de quórum, publicidad, certeza, tiempo y forma de los actos, entre otros, y el incumplimiento o ausencia de cualquiera de estos requisitos en una convocatoria, indefectiblemente la viciaría de nulidad.
En cuanto a la convocatoria de asamblea, el Legislador estableció un número de requisitos, que hace pensar que su intención era la protección de los intereses de los propietarios, que los mismos tuviesen conocimiento y certeza sobre los asuntos de interés común y así poder participar en los acuerdos tomados, todo a los fines de la protección de la institución de la propiedad horizontal, es evidente el celo puesto por el Legislador en la protección de este tipo de multipropiedad, cuando expresa en el artículo 24 de la indicada Ley, que la asamblea no puede deliberar sin la presencia de todos los interesados, a menos que conste fehacientemente que todos fueron invitados a la reunión con al menos tres (03) días de anticipación a la misma.
En tal virtud, el autor Rafael Ángel Briceño, en su obra “De la Propiedad Horizontal”, indica lo siguiente:
“Es necesario, pues, determinar el interés tutelado por la legislación de la propiedad horizontal. Ese interés no parece ser otro que el de la ordenación de la propiedad dentro de un régimen que concilia intereses contrapuestos, de modo de asegurar las máximas posibilidades de utilización fundada en las relaciones de vecindad. Obviamente, es un interés general que responde a la conveniencia de difundir esta modalidad de la propiedad en el mayor número de personas, estimular la industria de la construcción, atender al desarrollo de los núcleos urbanos escasos de espacio, de viviendas y locales comerciales, con la consiguiente protección de la confianza pública.”
Considera esta Juzgadora, que la mención especifica de los asuntos a tratar, es esencial para la validez de la convocatoria; de otra manera todos y cada uno de los propietarios no podrían saber si son interesados en los asuntos a debatir, mas aún cuando la Ley distingue entre asambleas generales y asambleas para deliberar sobre asuntos concernientes a un número determinado de propietarios.
Igualmente, establece Legis en su Guía Práctica de Propiedad Horizontal y Arrendamientos Inmobiliarios, páginas 88 al 91, que la Ley de Propiedad Horizontal establece en los artículos 18 y 24 quiénes pueden convocar a la Asamblea General de Propietarios y por qué causas; en principio, corresponde al Administrador cuando lo estime conveniente para deliberar sobre la administración y conservación de las cosas comunes a todos los propietarios; y cuando así se lo soliciten los propietarios cuyos apartamentos o locales representen un tercio del valor del inmueble en su totalidad. En caso, de que el Administrador, por cualquier causa, no convoque a la Asamblea requerida por los propietarios, dicha facultad corresponderá al Juez de Municipio en la jurisdicción donde este ubicado el condominio, previa petición de los copropietarios interesados y por último, sólo en caso de urgencia, la Junta de Condominio podrá convocar a la Asamblea de Copropietarios.
En tal sentido, la Ley de Propiedad Horizontal rige lo referente a la convocatoria, que será escrita, publicada en un periódico de la localidad firmada por el Administrador y dirigida a cada uno de los propietarios del condominio, a objeto de celebrar en el día y hora señalados, una Asamblea General, para tratar los puntos que sobre la administración, conservación y mantenimiento del inmueble, se indican en forma expresa. La indicada Ley Especial establece que la publicación de la convocatoria debe ser por lo menos con tres días de anticipación a la celebración de la Asamblea, y la fijación de un ejemplar de la convocatoria en las puertas del inmueble; pero aunque la Ley de Propiedad Horizontal obliga al administrador a dejar en cada apartamento con la anticipación un ejemplar de la convocatoria, el incumplimiento de este último requisito no conlleva la nulidad de la Asamblea, tal como lo dispone el artículo 24 eiusdem.
Igualmente, los requisitos para la convocatoria de la Asamblea General de Copropietarios son dos: Uno de contenido y otro de publicación, a saber:
Con respecto a su contenido, la convocatoria debe cumplir con los siguientes requisitos:
a) Señalar el nombre y dirección del edificio.
b) Señalar la fecha de su emisión.
c) Indicar el día y la hora en que se realizará la Asamblea General.
d) Indicar el lugar donde se celebrará la Asamblea.
e) Exponer en forma precisa los puntos a tratar.
f) Llevar el nombre y la firma del Administrador.
Y, con relación a su publicación, la convocatoria para celebrar una Asamblea General de Copropietarios debe realizarse a través de periódico de la localidad, con tres días de antelación, por lo menos y con la fijación de un ejemplar de ella a las puertas del inmueble. No basta con realizar una convocatoria personal, apartamento por apartamento, ni llamar a la Asamblea mediante un anuncio en la cartelera del inmueble, aunque ello se haga aparte de la publicación de la convocatoria en el medio impreso.
Por otra parte, la Ley establece que la Asamblea General de Propietarios no puede deliberar sin la presencia de todos los interesados a menos que conste en forma fehaciente que todos han sido convocados a la Asamblea con tres días de anticipación, por lo menos; sin embargo, debe existir un quórum para la aprobación de la propuesta consultada que será el voto favorable de los propietarios de los apartamentos o locales que represente por lo menos dos tercios del valor del inmueble, salvos los casos donde la ley exige unanimidad.
De lo anteriormente indicado se desprende que el hecho controvertido fundamental en la presente solicitud es convocar de inmediato a la asamblea de propietarios del Edificio TORRE DIESCO, de conformidad con lo preceptuado en los artículos 26, 27 y 49 ordinal 3º de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y en razón de lo anteriormente narrado y manifestado por la parte notificada ciudadana HAYDEE JOSEFINA MONCADA DE RIVERA, identificada ut supra, se desprende que no se ha realizado la Asamblea de co-propietarios respectiva tendentes a debatir sobre el punto único contenido en la solicitud; esta Juzgadora considera procedente la solicitud de convocatoria de Asamblea General de copropietarios del Edificio TORRE DIESCO, la cual deberá ser fijada en la entrada principal del conjunto residencial, en un diario de mayor circulación regional, indicando que el punto único a tratar es: “ordene a la administradora del Condominio del Edificio “TORRE DIESCO” convoque a una asamblea de propietarios para que dé estricto cumplimiento al acuerdo celebrado en asamblea de propietarios de fecha 06 de julio de 2017 y así realice la exposición, cotejo y resultados entre las once (11) observaciones del Informe emitido en fecha 06 de julio de 2017 y de las respuestas suministradas por el administrador del condominio del edificio en el periodo 2016-2017 en fecha 05 de septiembre de 2017”, se fija el día sábado 24 de marzo del 2018, a las Seis de la tarde (6:00 p.m.) en las instalaciones del Edificio TORRE DIESCO; teniendo en cuenta que esta fijación deberán hacerla con cinco (05) días de anticipación a la fecha; Así se decide.
CAPÍTULO III
PARTE DISPOSITIVA DE LA SENTENCIA
En mérito de las consideraciones realizadas en los capítulos anteriores, este TRIBUNAL QUINTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, de conformidad con los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en concordancia con el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, y de conformidad al artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal DECLARA: CON LUGAR la solicitud de Convocatoria de Asamblea General de Propietarios del Edificio TORRE DIESCO, presentada por el ciudadano PANAGIOTIS PARASKEVAS COLLITIRI, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-20.200.915, abogado en ejercicio inscrito en el IPSA bajo el N° 80.276; En consecuencia, se ordena: PRIMERO: Convocar a La Asamblea de Propietarios del Edificio TORRE DIESCO, ubicado en la Calle 6 del Sector La Popita de Pueblo Nuevo de esta ciudad de San Cristóbal, mediante Convocatoria que deberá ser fijada en la entrada principal del conjunto residencial, indicando que el objeto de la misma es únicamente para que “ordene a la administradora del Condominio del Edificio “TORRE DIESCO” convoque a una asamblea de propietarios para que dé estricto cumplimiento al acuerdo celebrado en asamblea de propietarios de fecha 06 de julio de 2017 y así realice la exposición, cotejo y resultados entre las once (11) observaciones del Informe emitido en fecha 06 de julio de 2017 y de las respuestas suministradas por el administrador del condominio del edificio en el periodo 2016-2017 en fecha 05 de septiembre de 2017”, para lo cual se fija el día sábado 24 de marzo del 2018, a las Seis de la tarde (6:00 p.m.) en las instalaciones del Edificio TORRE DIESCO, la cual deberá realizarse de conformidad a los Estatutos de Condominio vigentes; a tal efecto, líbrense tres (03) Carteles de un mismo tenor y entréguense uno (01) de ellos al Alguacil de este Despacho a los fines de que realice la fijación respectiva en la entrada del Edificio ut supra; y el 2° entréguese al solicitante a los fines de que sea publicado en el Diario La Nación de esta ciudad, consignándolo el solicitante el ejemplar donde aparezca publicado el mismo; todo ello debiéndose realizar por lo menos con cinco (05) días de anticipación a la fecha señalada; hecho lo cual se llevará a efecto la Asamblea General de Co-propietarios.
Publíquese, regístrese, y déjese copia certificada de la presente decisión para el archivo del tribunal.
Dada, firmada, sellada y refrendada en la sala de despacho del TRIBUNAL QUINTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, en la Ciudad de San Cristóbal, a los dos días del mes de marzo de dos mil dieciocho.
Juez Titular
Abg. Rosa Mireya Castillo Quiroz
Secretaria
Abg. Norma Magally Ontiveros Chacón
En la misma fecha se publicó la anterior sentencia, siendo la una de la tarde del día de hoy.
La Secretaria
RMCQ/Magally o.
Sol. N° 727-18
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