TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
TRIBUNAL PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL CIRCUITO JUDICIAL CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DEL ESTADO VARGAS
Maiquetía, diecinueve (19) de marzo de dos mil dieciocho (2018)
207º y 159º

ASUNTO: WP12-V-2017-000269

PARTE ACTORA: FRANCISCO LEODORO RODRIGUEZ RODRIGUEZ y GONZALO PEREZ CONTRERAS, venezolanos, mayores de edad y titulares de la Cédula de Identidad Nros. V-2.113.766 y 1.577.436, respectivamente.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: PASCUAL ELIO NAPOLITANO LA CRUZ, abogado en ejercicio e inscrito en el IPSA bajo el N°49.568.

PARTE DEMANDADA: MERCEDES MORALES, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cedula de Identidad N° V- 6.888.666.-

ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: GLORIA MARINA GOMEZ y MARBELLA DE LOURDES SILVEIRA ZERPA, abogadas en ejercicios e inscritas en el IPSA bajo los Nros. 12.289 y 166.127-

Motivo: DESALOJO

Por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de esta Circunscripción Judicial fue presentada demanda de Desalojo de Local Comercial, la cual fue admitida por auto de fecha 17 de octubre de 2018. Citado el demandado en la oportunidad legal para contestar la demanda, presentó escrito de contestación a la demanda. Abierto el juicio ambas partes presentaron escrito de pruebas, las cuales fueron admitidas.
Siendo esta la oportunidad para decidir, esta Juzgadora pasa a hacerlo previas las consideraciones siguientes:
Establece el artículo 877 de Código de Procedimiento Civil lo siguiente: “Dentro del plazo de diez (10) días se extenderá por escrito el fallo completo y se agregará a los autos, dejando constancia el Secretario del día y hora de la consignación. El fallo será redactado en términos claros precisos y lacónicos sin necesidad de narrativa ni de transcripciones de actas ni de documentos que consten en autos, pero contendrá los motivos de hecho y de derecho de la decisión y de los demás requisitos exigidos en el artículo 243.
I
CAPITULO PRIMERO

Alegó la parte actora en su libelo de demanda:
“(…) El 01 de Diciembre de 2009, se celebro un contrato de arrendamiento entre el anterior Arrendador JESUS RAFAEL LOPEZ, con la ciudadana MERCEDES MORALES, sobre un local comercial distinguido con el numero 17B, ubicado en la calle Los Baños (Antes Boulevard Ballenilla) entre esquina de la calle El Cristo y Avenida Soublette, Parroquia Maiquetía del Edo Vargas.
(…)
En la actualidad los Arrendadores son mis clientes que le subrogaron todos los Derechos del contrato de arrendamiento, a tal efecto consigno copia del documento de Propiedad de Terreno donde se encuentra el local objeto de esta demanda, propiedad de mis mandantes.
(…)
Ciudadano Juez en su clausula CUARTA reza: La duración de este contrato será de un (1) año fijo a partir del Primero (01) de Diciembre del 2009, evidentemente el contrato nació con una condición de Tiempo Determinado, y según la CLAUSULA SEGUNDA reza: el canon de arrendamiento por las bienhechurías propiedad del Arrendador es la suma de Cuatrocientos Cincuenta Bolívares (Bs.450,00), canon que será cancelado puntualmente y por mensualidades vencidas, el inquilino no cancela lo pactado que es su sagrado deber de cancelar el día convenido, incumpliendo descaradamente con lo suscrito y pactado en el contrato.

(…)
Desde hace muchos meses mis clientes han conversado amigablemente con el inquilino, para regular esta situación y nunca ha querido llegar a un monto justo y suscribir un nuevo contrato, a tal efecto el Articulo 14 de la Ley de Alquileres de Locales Comerciales del 23 de Mayo del 2014, es muy claro El arrendatario está en la obligación de pagar al arrendador el canon de arrendamiento según la cantidad y oportunidad que se haya fijado debidamente en el contrato , de acuerdo con lo estipulado en este decreto ley, este articulo ni el contrato de arrendamiento nunca lo ha cumplido el inquilino violando descaradamente lo pactado ciudadano Juez, y que según la ley es su sagrado deber de cancelar , los primeros días de cada mes su canon de arrendamiento, muchas fueron las diligencias de mi cliente a explicarle que de ese alquiler dependía el sustento económico de nuestras familias, y nunca presto la atención.

(…)
En diciembre del 2016, mis clientes le hablaron y le manifestaron el interés que desalojara el inmueble de forma amigable y nunca presto atención, ciudadano Juez tomando en cuenta la nueva ley de alquileres en cuanto a la prescripción de los pagos insolutos solo voy a demandar por los meses de Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre, Diciembre del 2016, y Enero, Febrero 2017 y los que sigan venciendo hasta la definitiva, es por lo que acudo ante su competente autoridad parta demandar como en efecto lo hago a la ciudadana MERCEDES MORALES, por desalojo por falta de pago, fundamentando la presente demanda en los artículos 1159,1167,1264,1579,1616, del código civil vigente, las Clausulas Segunda y Cuarta del contrato de Arrendamiento de Local Comercial Ordinal A para que convengan o en su defecto sean condenados por este Tribunal a lo siguiente Primero: a la inmediata del inmueble local, completamente desocupado, libre de personas y bienes, y en las mismas condiciones en que lo recibió. Segundo: la cantidad de Cinco Mil Ochocientos Cincuenta Bolívares (Bs.5.850,00), a razón de cuatrocientos cincuenta (Bs.450,00) Bolívares mensual por vía de daños y perjuicios los cánones de arrendamiento desde el mes de Agosto hasta Diciembre del 2016, y Enero y Febrero de 2017, y los que sigan venciendo hasta la total y definitiva terminación del presente proceso. Tercero: a pagar las costas y costos que cause el presente juicio, de conformidad con lo establecido en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, Cuarto: a presentar solvencias de los servicios de suministros de agua y luz eléctrica. (…)”.
En la oportunidad legal para contestar la demanda, la parte DEMANDADA consignó escrito en los siguientes términos:
(…)
Rechazamos, contradecimos y negamos tanto en los hechos por no ser cierto lo expresado en el libelo de la demanda y en cuanto al derecho por no estar ajustado a la realidad Jurídica en todas y cada una de sus partes la demanda incoada por los ciudadanos FRANCISCO LEODORO RODRIGUEZ y GONZALO PEREZ CONTRERAS.
(…)
En fecha 02 de Diciembre de 2009 se celebro Contrato de Arrendamiento (privado) con el ciudadano JESUS RAFAEL LOPEZ y la ciudadana MERCEDES MORALES, por el arrendamiento de unas bienhechurías destinadas a funcionar como local comercial, ubicadas en la Calle los Baños, al lado de la antigua Diez.
(…)
Aquí ciudadana Juez se presenta una situación muy confusa ya que la parte actora demanda a nuestro asistido manifestando que el Primero (1) de Diciembre del 2009, se celebro un contrato de arrendamiento entre el anterior arrendador ciudadano JESUS RAFAEL LOPEZ y la ciudadana MERCEDES MORALES como arrendatario, pero es de observar señor Juez que nuestro asistido celebro contrato el primero (1) de Diciembre del 2009, Posteriormente el arrendador en fecha siete (7) de Junio del 2011 traspasa a la Administradora Multicentro, S.R.L; los derechos y Obligaciones que se derivan del Contrato de Arrendamiento, igualmente este ciudadano celebra una transacción con los ciudadanos GONZALO PEREZ CONTRERAS y FRANCISCO LEODORO RODRIGUEZ RODRIGUEZ, para poner fin a un juicio de Resolución de Contrato de Arrendamiento que cursaba en el Juzgado Cuarto de Municipio ambas partes resuelven en todo y cada una de sus partes el Contrato de Arrendamiento, Autenticado ante la Notaria Publica del Departamento Vargas (hoy Municipio Vargas) el seis (06) de Julio de 1981, bajo el N° 37 y que tenía por objeto una parcela de terreno de aproximadamente un mil ocho metros cuadrados con Treinta y Cinco Decímetros cuadrados (1.008,35 M2), ubicada en la calle los Baños entre esquina de la Calle el Cristo y Av. Soublette, Parroquia Maiquetía, Municipio Vargas del Estado Vargas de igual forma el arrendatario renuncian a favor de los copropietarios a todos los derechos que tienen sobre el inmueble y le sede la posesión plena sobre todo las bienhechurías en su totalidad, así mismo los copropietarios le otorgan los quince (15) días continuos a partir del 9 de junio de 2011, para que desocupen el inmueble y lo entreguen libre de bienes y personas a los copropietarios. De igual forma el arrendatario desiste tanto del procedimiento como de la acción de la pretensión que por retracto legal arrendaticio incoara en contra de los copropietarios y de la sociedad Mercantil ASA CONSTRUCCIONES, C.A, así mismo el arrendatario deja sin efecto la cesión de derecho litigioso de fecha 18 de julio del 2008, y la cual cedió los derechos litigiosos a la empresa INVERSIONES DELVIS 2028, C.A., de igual forma el representante de dicha empresa renuncia a dicha cesión, así mismo ambas partes manifiestan que el arrendatario será la única persona autorizada para retirar consignaciones inquilinarias o cualquier cantidad de dinero depositados a su favor o derivadas de algún contrato de arrendamientos suscritas por el. Previo a la celebración de la presente transacción sin que ello signifique convalidación alguna de parte de los copropietarios de negociaciones realizadas sin su autorización sobre el mencionado inmueble.
(…)
Es de observar, que el doctor VALENTIN MARIN, dio en arrendamiento el mencionado inmueble, según contrato de arrendamiento, autenticado ante la Notaria Publica en fecha seis (06) de junio de 1981, bajo el N° 37 y es de observar que en su clausula octava se ex titulaba que el arrendatario no podrá ceder, traspasar, parcial o totalmente el presente contrato de arrendamiento o subarrendar sin el consentimiento previo del arrendador dado por escrito, sin embargo el arrendatario subarrendó parcialmente el inmueble.
(…)
El ciudadano NELSON ENRIQUEZ SANCHEZ CHIRINO, directo de ASA Construcciones, S.A., compra el inmueble descrito anteriormente y sacado a la venta en un juicio que por partición intentaron los herederos del Dr. VALENTIN: ANTIONETA FERMIN ROSARIO contra LISBETH VALENTINA, ANTONIETA JOSEFINA y VALENTIN JOSE MARIN, en fecha 25 de marzo de 1999 y posteriormente en fecha 29 de Noviembre del año 2007 vende a GONZALO PEREZ CONTRERAS Y FRANCISCO LIODORO RODRIGUEZ RODRIGUEZ. El canon de arrendamiento es de CUATROCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES MENSUALES (Bs. 450,00). El contrato establece en su clausula cuarta la duración del mismo que será de un año (1), contados a partir del Primero (1) de Diciembre del 2009. Por tanto, este contrato paso a tiempo indeterminado y no como lo quieren hacer creer la parte actora en su libelo cuando expresa que el contrato nació con una condición de tiempo determinado, en verdad que el contrato nació con una condición de tiempo determinado pero después murió dicha condición de tiempo determinado y luego se transformo en indeterminado al transcurrir los años. Es falso que la parte actora haya querido suscribir un nuevo contrato igualmente es falso que el Contrato de Arrendamiento lo haya incumplido y que este violando el sagrado deber del inquilino como es cancelar durante los cinco (5) días de cada mes el Canon de Arrendamiento. Y negamos por ser totalmente falso que tengamos más de un (1) año que no cancelamos el Canon de Arrendamiento. Igualmente es muy absurdo, contradictorio e irónico lo manifestado por la parte actora que de ese alquiler depende el sustento económico de sus familias lo que no concuerda con el hecho de que no retiran el dinero depositado por concepto de alquileres, como también es falso que en el mes de octubre del año 2016, la parte actora manifestó que hablaron con ella pero no sabe a quién se refieren ya que aquí son dos (2) los arrendatarios y que manifestaron el interés de desalojar el inmueble en forma amigable, aparte que es falso e ilógico, puesto que los arrendatarios están al día en los pagos de los alquileres. De igual forma es totalmente falso que la demandada lleva los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2016 y con respecto a enero y febrero del presente año 2017 y los demás meses que han transcurridos, ya que el demandado ha depositado puntualmente el alquiler correspondiente en el Juzgado Cuarto de Municipio de esta Circunscripción Judicial. Pero es de observar que dicho Tribunal se encuentra laborando por lo tanto consignamos los originales de los recibos de pagos desde el mes de Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del 2016 y Enero, Febrero, Marzo, Abril del 2017. En el Tribunal Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial cursa juicio por Desalojo por falta de pago incoado por los ciudadanos FRANCISCO LEODORO RODRIGUEZ Y GONZALO PEREZ CONTRERAS contra mi persona.
(…)
En relación a lo expresado por la parte actora que debemos los cánones de Arrendamiento, desde el mes de agosto hasta Diciembre del 2016, Enero y Abril del 2017; opone comprobantes de pago que cursa en el expediente WN11-S-2012-000153, expedido por el Tribunal Cuarto de Municipio de esta Circunscripción Judicial donde consta que el ciudadano JESUS ENRIQUE CABRERA MENDOZA, deposito en la Cuenta Corriente: 0175-0083-0000-73566956, que tiene este Circuito Judicial en la entidad Bancaria Bicentenario, es muy clara la diligencia y responsabilidad como arrendatarios que han tenido y tiene nuestro asistido al cancelar los pagos de arrendamientos en forma puntual hasta la presente fecha, por lo tanto rechazamos, negamos y contradecimos que nuestro asistido daba los alquileres en los meses desde Agosto del 2016 hasta la presente fecha como lo pretende hacer creer la parte actora, esta aseveración queda desvirtuada con los originales de las consignaciones efectuadas ante el Tribunal Cuarto de Municipio que se anexan a la presente contestación de la demanda. La parte actora manifiesta en su libelo que han conversado amigablemente con nuestros representados para regular esta situación, es decir la falta de pago del alquiler pero nunca ha querido llegar a un monto justo y suscribir un nuevo contrato, lo que es totalmente falso, por cuanto la parte actora nunca ha hablado de este tema con los inquilinos, luego expresa la parte actora que el inquilino tiene más de (1) año que no cancela el canon arrendamiento, mucho fueron las diligencias de la parte actora a explicarle a nuestros representados que de ese alquiler dependía el sustento económico de sus familias pero que nunca presto atención, todo esto es una falacia inventada por la parte actora, ya que esto no ha incurrido en la realidad, no retiran el dinero depositado por concepto de alquileres , nuestro asistido se encuentra al día en el pago con los alquileres del local que ocupan los demandados y por consiguiente No Procede el Desalojo por falta de pago y así lo pedimos; de igual forma no procede la cantidad establecida por la parte actora por concepto de daños y perjuicios como lo pretende la parte actora por cuanto nuestro asistido no está moroso en el pago de los alquileres. En cuanto a la solvencia de los servicios de agua y luz, le expresamos ciudadana Juez que nuestro asistido se encuentra al día en el pago de estos servicios.”

II
CAPITULO SEGUNDO
DE LA FIJACION DE LOS HECHOS CONTROVERTIDOS
En fecha 18 de diciembre de 2017, el Tribunal fijó los hechos controvertidos en los términos que a continuación se transcriben: En el caso que nos ocupa, la parte actora demanda en su escrito libelar el Desalojo de un Local Comercial por falta de pago.
Ahora bien, el objeto de la Audiencia Preliminar es que cada parte pueda expresar si conviene en alguno o algunos de los hechos que trata de probar la contraparte, determinándolo con claridad aquellos que consideren admitidos o probados con las pruebas aportadas junto con la demanda y la contestación; así como las pruebas que consideren superfluas, impertinentes o dilatorias y las que se pretendan aportar en el lapso probatorio, o cualesquiera otras observaciones que contribuyan a la fijación de los límites de la controversia. Es por lo que se desprende de los autos que en la oportunidad señalada para la misma, igualmente debe el Tribunal pronunciarse en base a las actas que constan en autos, en relación a la fijación de los hechos y de los límites de la controversia dentro de los tres (3) días siguientes y por auto razonado, en el cual abrirá el lapso probatorio de cinco (5) días para la promover pruebas sobre el mérito de la causa, tal como lo establece el 2do aparte del artículo 868 del Código de Procedimiento Civil.
En base a las anteriores consideraciones este Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Circuito Civil, Mercantil y Del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Vargas, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, fija como hechos controvertidos:
1)- Determinar la solvencia y tempestividad del pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2016, y enero y febrero del año 2017.

III
CAPITULO TERCERO
DE LAS PRUEBAS
Las Pruebas aportadas por la Parte Actora, fueron pruebas documentales:
1. Copia fotostática poder debidamente Notariado ante la Notaria Publica Primera del Estado Vargas, Numero 61, Tomo 37, Folios 192 hasta 194, de fecha 09 de Marzo de 2017. Documento Autentico que no fue impugnado de ninguna manera, por lo que esta juzgadora lo declara fidedigno, conforme al artículo 1357 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, acreditando dicho documento el Poder que otorgan los ciudadanos FRANCISCO RODRIGUEZ RODRIGUEZ y GONZALO PEREZ CONTRERAS al abogado en ejercicio PASCUAL ELIO NAPOLETANO LA CRUZ. Así se establece.
2. Original de Documento Privado del Contrato de arrendamiento celebrado entre los ciudadanos JESUS RAFAEL LOPEZ y JESUS ENRIQUE CABRERA MENDOZA, por unas Bienhechurías destinadas a funcionar como Local Comercial, Ubicadas en la calle los baños, al lado de la antigua DIEX, parroquia Maiquetía, Municipio Vargas del Estado Vargas y el local arrendado está identificado como local N° 3-B. Documento que no fue tachado de ninguna manera si no reconocido por las partes, por lo que esta Juzgadora lo declara fidedigno, conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, acreditando dicho documento la relación arrendaticia que existe entre el anterior Arrendador JESUS RAFAEL LOPEZ y Arrendatario JESUS ENRIQUE CABRERA MENDOZA. Así se establece.
3. Copia simple de documento de Compra-Venta debidamente registrado ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Vargas, Estado Vargas, en fecha veintinueve (29) de Noviembre de 2007, bajo el N° 21, Protocolo Primero (1), Tomo 16. Documento que no fue impugnado de ninguna manera, por lo que quien suscribe lo considera fidedigno, conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1357 del Código Civil. Ahora bien, considera quien suscribe que la referidas instrumentales acreditan la propiedad que tienen los ciudadanos GONZALO PEREZ CONNTRERAS y FRANCISCO LEODORO RODRIGUEZ RODRIGUEZ sobre una Parcela de terreno con Bienhechurías con cabida aproximadamente de un Mil ocho metros cuadrados con treinta y cinco decímetros cuadrados (1.008,35 M2). Así se establece.
4. La parte actora en su oportunidad legal Promovió el Merito Favorable de los autos, esta Juzgadora considera que el mérito favorable de los autos no es un medio probatorio, sino que va dirigido a la apreciación del principio de comunidad de la prueba y la invocación del principio de exhaustividad contenido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 12 eiusdem, quedando a cargo del Juez de mérito la apreciación y valoración de elementos probatorios promovidos por las partes al momento de dictar la sentencia de fondo. Así se declara.

Las Pruebas aportadas por la Parte Demandada, fueron pruebas documentales:

1. Consignación de pago ante el Tribunal Cuarto de Municipio de este Circuito Judicial de fecha 21 de septiembre de 2016, hecha en Banco Bicentenario, en la Cuenta Corriente N°0175-0083-0000-73566956, por la cantidad de un mil ocho Bolívares con 00/100 (Bs.1008, 00) a razón de cuatrocientos cincuenta con 00/100 (Bs. 450,00) cada mes, por pago de canon de arrendamiento correspondiente al mes de AGOSTO y SEPTIEMBREde 2016. Documento que no fue tachado de ninguna manera si no reconocido por las partes, por lo que esta Juzgadora lo declara fidedigno, conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que este Tribunal le otorga pleno valor probatorio. Y así se establece.
2. Consignación de pago ante el Tribunal Cuarto de Municipio de este Circuito Judicial de fecha 24 de Octubre de 2016, hecha en Banco Bicentenario, en la Cuenta Corriente N°0175-0083-0000-73566956, por la cantidad de Quinientos cuatro Bolívares con 00/100 (Bs.504,00) a razón de cuatrocientos cincuenta Bolívares con 00/100 (Bs. 450,00) por pago de canon de arrendamiento correspondiente al mes de OCTUBRE de 2016. Documento que no fue tachado de ninguna manera si no reconocido por las partes, por lo que esta Juzgadora lo declara fidedigno, conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. por lo que este Tribunal le otorga pleno valor probatorio. Así se establece.
3. Consignación de pago ante el Tribunal Cuarto de Municipio de este Circuito Judicial de fecha 08 de noviembre de 2016, hecha en Banco Bicentenario, en la Cuenta Corriente N°0175-0083-0000-73566956, un mil ocho Bolívares con 00/100 (Bs.1008, 00) a razón de cuatrocientos cincuenta con 00/100 (Bs. 450,00) cada mes, por pago de canon de arrendamiento correspondiente al mes de NOVIEMBRE y DICIEMBRE de 2016. Documento que no fue tachado de ninguna manera si no reconocido por las partes, por lo que esta Juzgadora lo declara fidedigno, conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. por lo que este Tribunal le otorga pleno valor probatorio. Así se declara.
4. Consignación de pago ante el Tribunal Cuarto de Municipio de este Circuito Judicial de fecha 24 de Enero de 2017, hecha en Banco Bicentenario, en la Cuenta Corriente N°0175-0083-0000-73566956, por la cantidad de Quinientos Cuatro Bolívares con 00/100 (Bs. 504,00) a razón de Cuatrocientos Cincuenta Bolívares con 00/100 (Bs. 450,00) cada mes, por pago de canon de arrendamiento correspondiente a los meses de ENERO 2017. Documento que no fue tachado de ninguna manera si no reconocido por las partes, por lo que esta Juzgadora lo declara fidedigno, conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. por lo que este Tribunal le otorga pleno valor probatorio. Así se declara.
5. Consignación de pago ante el Tribunal Cuarto de Municipio de este Circuito Judicial de fecha 01 de marzo de 2017, hecha en Banco Bicentenario, en la Cuenta Corriente N°0175-0083-0000-73566956, por la cantidad de Quinientos Cuatro Bolívares con 00/100 (Bs. 504,00) a razón de Cuatrocientos Cincuenta Bolívares con 00/100 (Bs. 450,00) cada mes, por pago de canon de arrendamiento correspondiente a los meses de FEBRERO 2017. Documento que no fue tachado de ninguna manera si no reconocido por las partes, por lo que esta Juzgadora lo declara fidedigno, conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. por lo que este Tribunal le otorga pleno valor probatorio. Así se declara.
6. Consignación de pago ante el Tribunal Cuarto de Municipio de este Circuito Judicial de fecha 04 de abril de 2017, hecha en Banco Bicentenario, en la Cuenta Corriente N°0175-0083-0000-73566956, por la cantidad de Quinientos Cuatro Bolívares con 00/100 (Bs. 504,00) a razón de Cuatrocientos Cincuenta Bolívares con 00/100 (Bs. 450,00) cada mes, por pago de canon de arrendamiento correspondiente a los meses de MARZO 2017. Documento que no fue tachado de ninguna manera si no reconocido por las partes, por lo que esta Juzgadora lo declara fidedigno, conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. por lo que este Tribunal le otorga pleno valor probatorio. Así se declara.
7. Consignación de pago ante el Tribunal Cuarto de Municipio de este Circuito Judicial de fecha 04 de Mayo de 2017, hecha en Banco Bicentenario, en la Cuenta Corriente N°0175-0083-0000-73566956, por la cantidad de Quinientos Cuatro Bolívares con 00/100 (Bs. 504,00) a razón de Cuatrocientos Cincuenta Bolívares con 00/100 (Bs. 450,00) cada mes, por pago de canon de arrendamiento correspondiente a los meses de ABRIL 2017. Documento que no fue tachado de ninguna manera si no reconocido por las partes, por lo que esta Juzgadora lo declara fidedigno, conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. por lo que este Tribunal le otorga pleno valor probatorio. Así se declara.
8. Consignación de pago ante el Tribunal Cuarto de Municipio de este Circuito Judicial de fecha 01 de junio de 2017, hecha en Banco Bicentenario, en la Cuenta Corriente N°0175-0083-0000-73566956, por la cantidad de Quinientos Cuatro Bolívares con 00/100 (Bs. 504,00) a razón de Cuatrocientos Cincuenta Bolívares con 00/100 (Bs. 450,00) cada mes, por pago de canon de arrendamiento correspondiente a los meses de MAYO 2017. Documento que no fue tachado de ninguna manera si no reconocido por las partes, por lo que esta Juzgadora lo declara fidedigno, conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. por lo que este Tribunal le otorga pleno valor probatorio. Así se declara.
9. Consignación de pago ante el Tribunal Cuarto de Municipio de este Circuito Judicial de fecha 03 de julio de 2017, hecha en Banco Bicentenario, en la Cuenta Corriente N°0175-0083-0000-73566956, por la cantidad de Quinientos Cuatro Bolívares con 00/100 (Bs. 504,00) a razón de Cuatrocientos Cincuenta Bolívares con 00/100 (Bs. 450,00) cada mes, por pago de canon de arrendamiento correspondiente a los meses de JUNIO 2017. Documento que no fue tachado de ninguna manera si no reconocido por las partes, por lo que esta Juzgadora lo declara fidedigno, conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. por lo que este Tribunal le otorga pleno valor probatorio. Así se declara.
10. Consignación de pago ante el Tribunal Cuarto de Municipio de este Circuito Judicial de fecha 31 de julio de 2017, hecha en Banco Bicentenario, en la Cuenta Corriente N°0175-0083-0000-73566956, por la cantidad de Quinientos Cuatro Bolívares con 00/100 (Bs. 504,00) a razón de Cuatrocientos Cincuenta Bolívares con 00/100 (Bs. 450,00) cada mes, por pago de canon de arrendamiento correspondiente a los meses de JULIO 2017. Documento que no fue tachado de ninguna manera si no reconocido por las partes, por lo que esta Juzgadora lo declara fidedigno, conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. por lo que este Tribunal le otorga pleno valor probatorio. Así se declara.
11. Consignación de pago ante el Tribunal Cuarto de Municipio de este Circuito Judicial de fecha 20 de septiembre de 2017, hecha en Banco Bicentenario, en la Cuenta Corriente N°0175-0083-0000-73566956, por la cantidad de Quinientos Cuatro Bolívares con 00/100 (Bs. 504,00) a razón de Cuatrocientos Cincuenta Bolívares con 00/100 (Bs. 450,00) cada mes, por pago de canon de arrendamiento correspondiente a los meses de AGOSTO 2017. Documento que no fue tachado de ninguna manera si no reconocido por las partes, por lo que esta Juzgadora lo declara fidedigno, conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. por lo que este Tribunal le otorga pleno valor probatorio. Así se declara.
12. Consignación de pago ante el Tribunal Cuarto de Municipio de este Circuito Judicial de fecha 04 de octubre de 2017, hecha en Banco Bicentenario, en la Cuenta Corriente N°0175-0083-0000-73566956, por la cantidad de Quinientos Cuatro Bolívares con 00/100 (Bs. 504,00) a razón de Cuatrocientos Cincuenta Bolívares con 00/100 (Bs. 450,00) cada mes, por pago de canon de arrendamiento correspondiente a los meses de SEPTIEMBRE 2017. Documento que no fue tachado de ninguna manera si no reconocido por las partes, por lo que esta Juzgadora lo declara fidedigno, conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. por lo que este Tribunal le otorga pleno valor probatorio. Así se declara.
13. Consignación de pago ante el Tribunal Cuarto de Municipio de este Circuito Judicial de fecha 02 de noviembre de 2017, hecha en Banco Bicentenario, en la Cuenta Corriente N°0175-0083-0000-73566956, por la cantidad de Quinientos Cuatro Bolívares con 00/100 (Bs. 504,00) a razón de Cuatrocientos Cincuenta Bolívares con 00/100 (Bs. 450,00) cada mes, por pago de canon de arrendamiento correspondiente a los meses de OCTUBRE 2017. Documento que no fue tachado de ninguna manera si no reconocido por las partes, por lo que esta Juzgadora lo declara fidedigno, conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. por lo que este Tribunal le otorga pleno valor probatorio. Así se declara.
14. Consignación de pago ante el Tribunal Cuarto de Municipio de este Circuito Judicial de fecha 04 de diciembre de 2017, hecha en Banco Bicentenario, en la Cuenta Corriente N°0175-0083-0000-73566956, por la cantidad de Quinientos Cuatro Bolívares con 00/100 (Bs. 504,00) a razón de Cuatrocientos Cincuenta Bolívares con 00/100 (Bs. 450,00) cada mes, por pago de canon de arrendamiento correspondiente a los meses de NOVIEMBRE 2017. Documento que no fue tachado de ninguna manera si no reconocido por las partes, por lo que esta Juzgadora lo declara fidedigno, conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. por lo que este Tribunal le otorga pleno valor probatorio. Así se declara.
1. La parte demandada en su oportunidad legal Promovió el Merito Favorable de los autos, esta Juzgadora considera que el mérito favorable de los autos no es un medio probatorio, sino que va dirigido a la apreciación del principio de comunidad de la prueba y la invocación del principio de exhaustividad contenido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 12 eiusdem, quedando a cargo del Juez de mérito la apreciación y valoración de elementos probatorios promovidos por las partes al momento de dictar la sentencia de fondo. Así se declara.

IV
CAPITULO CUARTO
DE LA MOTIVA

Es preciso antes de juzgar sobre el fondo realizar algunas consideraciones relacionadas con la especial materia inquilinaria, a saber:

El litigante actor en materia arrendaticia, tiene como primera labor la calificación del contrato de arrendamiento, vale decir, debe precisar claramente si se está en presencia de un contrato a tiempo determinado o indeterminado, (en el caso que el contrato sea verbal, siempre será a tiempo indeterminado); una vez calificado el contrato, deberá escoger su pretensión, en este sentido si el contrato es a tiempo indeterminado deberá escoger la pretensión de desalojo, si encuentra que el supuesto de hecho evidenciado se subsume en los supuestos de hecho contenidos en la norma, ahora bien si el contrato es a tiempo determinado, podrá demandarse su cumplimiento o resolución dependiendo si ha vencido el término arrendaticio y su prorroga legal; o si ha dejado de cumplir alguna de las obligaciones contractuales, respectivamente.
Cuando un Contrato de Arrendamiento, que nació originalmente a tiempo determinado por cláusula contractual, a los fines de que el mismo no se revierta a tiempo indeterminado es necesario analizar con sumo cuidado la cláusula en la cual se determina o fija el plazo del mismo para que de esta manera se pueda interpretar cuál es la voluntad expresa de los contratantes y en especial del arrendador. Muchas veces esta cláusula se redacta de forma imprecisa como por ejemplo: "El término de duración de este contrato por el lapso de un año improrrogable. Al vencimiento de este término se entenderá prorrogado si alguna de las partes no ha notificado a la otra su voluntad en contrario..." Esta defectuosa redacción genera dudas acerca del lapso de duración de la prórroga, pudiéndose interpretar que de ocurrir la misma será a tiempo indeterminado.
De las actas procesales se desprende que el arrendador no notificó al arrendatario su voluntad de no prorrogar el contrato al vencimiento del año fijo; consta asimismo, que el inquilino continuó ocupando pacíficamente el inmueble.
En consecuencia, en el presente caso estamos en presencia de un contrato a tiempo indeterminado, por lo que al haber el accionante demandado por la vía de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, esta jurisdicente constata la correcta escogencia y calificación de la pretensión. Y ASÍ SE DECLARA.
En virtud de la entrada en vigencia del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el 23 de mayo de 2014, se desarrolló un nuevo orden legal que permite asumir las relaciones arrendaticias como parte de un sistema integral basado en el equilibrio y en el respeto de los derechos fundamentales; en el que el Estado Venezolano y el Poder Judicial como su parte integrante- procurara ese equilibrio entre las partes del juego económico, estableciendo regulaciones que permitan crear la Igualdad ante la Ley que consagra nuestra Carta Magna, permitiendo así el libre desenvolvimiento de las relaciones económicas de derecho privado en verdadera situación de proporción.
Así, el artículo 1° del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, instituye que:
“El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, RIGE LAS CONDICIONES Y PROCEDIMIENTOS PARA REGULAR Y CONTROLAR LA RELACIÓN ENTRE ARRENDADORES Y ARRENDATARIOS, para el arrendamiento de inmuebles destinados al uso comercial.” (Destacados de este Tribunal)
Axiomáticamente, asume esta Juez que, el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, propugna un régimen proteccionista que no es pasado por alto al emitir esta sentencia definitiva.
Vista como quedó planteada la controversia y analizadas las actas procesales que conforman el presente expediente, así como las pruebas consignadas en el juicio, pasa seguidamente este Tribunal a analizar los supuestos de hechos y la norma de derecho aplicable al caso para decidir.
Al respecto observa esta Juzgadora que trata el presente proceso de un Juicio de Desalojo de Local Comercial, intentado por los ciudadanos GONZALO PEREZ CONNTRERAS y FRANCISCO LEODORO RODRIGUEZ RODRIGUEZ, contra la ciudadana MERCEDES MORALES, fundamentándose en los artículos 1159, 1167, 1264, 1579,1616 y el artículo 14 y 40 de la Ley de Alquileres de Locales Comerciales; el cual establece textualmente lo siguiente:
Artículo 14. “(…) El Arrendatario está en la obligación de pagar el arrendador el canon de arrendamiento, según la cantidad y oportunidad que se haya fijado debidamente en el contrato, de acuerdo con lo estipulado en este Decreto Ley... (…)”
Articulo 40. “(…) Son causales de Desalojo: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos... (…)

Ahora bien, alega la representación de la parte actora que la inquilina MERCEDES MORALES, tiene más de un (1) año que no cancela el canon de arrendamiento, muchas fueron las diligencias de su cliente para explicarle a ese inquilino que de ese alquiler dependía el sustento económico de sus familias y nunca presto atención, Demanda por Desalojo por falta de Pago.
Por su parte, la parte Demandada contradijo dichos alegatos presentados por la representación de la parte actora, negando que tenga más de un (1) año que no cancela el Canon de Arrendamiento, así mismo alega que es totalmente falso que la demanda lleva los meses de Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2016, y respecto a Enero y Febrero del presente año 2017, y los demás meses que han transcurridos, ya que ha depositado puntualmente el alquiler y consignados en el Juzgado Cuarto de Municipio de esta Circunscripción Judicial.
Observa esta Juzgadora que de acuerdo a las exposiciones de las partes en conflicto, así como del diligenciamiento de sus respectivos medios de prueba, que ciertamente las partes se encuentran vinculadas en una relación arrendaticia instrumentada en el contrato suscrito en fecha de 01 Diciembre de 2009; sobre este aspecto no hay controversia y por tanto se reputan fidedignos conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
Entonces, se puede evidenciar que de acuerdo a las actas procesales, se celebró en fecha 01 Diciembre de 2009 contrato de arrendamiento entre los ciudadanos JESUS RAFAEL LOPEZ y JESUS ENRIQUE CABRERA MENDOZA sobre local N° 17-B, que está ubicado entre los siguientes linderos: NORTE: con local donde funcionaba la D.E.X.; SUR: con pasillo general; ESTE: Local N° 18-B; OESTE: Local N° 16-B, mediante documento privado, escrito y a tiempo determinado.

Pasa esta Juzgadora a analizar las consignaciones realizadas al Tribunal Cuarto de Municipio de esta Circunscripción Judicial por parte del demandado, las cuales rielan en el presente expediente, y se puede constatar lo siguiente:
• El mes de Agosto y septiembre del año 2016, consigna la planilla de depósito en fecha 21 de septiembre de 2016.
• El mes de Octubre del año 2016, consigno la planilla de depósito en fecha 24 de octubre de 2016.
• El mes de Noviembre y Diciembre del año 2016, consigno la planilla de depósito en fecha 08 de noviembre de 2016.
• El mes de Enero del año 2017, consigno planilla de depósito en fecha 24 de enero de 2017.
• El mes de Febrero del año 2017, consigno planilla de depósito en fecha 01 de marzo de 2017.
• El mes de Marzo del año 2017, consigno planilla de depósito en fecha 04 de abril de 2017.
• El mes de Abril de 2017, consigno planilla de depósito en fecha 04 de Mayo de 2017.
• El mes de Mayo de 2017, consigno planilla de depósito en fecha 01 de junio de 2017.
• El mes de Junio de 2017, consigno planilla de depósito en fecha 03 de julio de 2017.
• El mes de Julio de 2017, consigno planilla de depósito en fecha 31 de julio de 2017.
• El mes de agosto de 2017, consigno planilla de depósito en fecha 20 de septiembre de 2017.
• El mes de Septiembre de 2017,, consigno planilla de depósito en fecha 04 de octubre de 2017.
Se puede evidenciar que la demandada consigno las planillas de Deposito de los meses Agosto de 2016 y Agosto de 2017, de forma extemporánea y quedando el arrendatario en ese momento insolvente de los respectivos meses; en la mencionada convención, se estableció en su cláusula Segunda, que el Canon de arrendamiento seria la cantidad de Cuatrocientos Cincuenta Bolívares Fuertes (Bs.450, 00); que sería cancelado puntualmente y por mensualidades vencidas, a más tardar en los primeros 5 días del mes. Ahora bien, establece el Articulo 40 de la Ley de Alquileres de Locales Comerciales “…Son causales de Desalojo: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos...”. En consecuencia, la Ley es muy clara ya que establece en su articulado para que el arrendatario incurra en falta de pago, debe haber dejado de pagar dos (02) cuotas de canon de arrendamiento en forma CONSECUTIVA, considera esta Juez que no es equilibrado que el arrendador haya dejado o no haya recibido el pago del canon de arrendamiento por el local comercial, lo cual no se presenta en el caso que nos ocupa, ya que de acuerdo a las consignaciones promovidas por la parte demandada se puede observar que incurrió en dos faltas de pagos, pero las mismas no son en forma consecutiva, debido al incumplimiento de pago del mes Agosto del año 2016, el cual fue cancelando el 21 de septiembre de 2016, así como el Mes de Agosto de 2017, lo cancelo el 20 de septiembre de 2017 ; y de acuerdo al Contrato de Arrendamiento celebrado entre las partes en su Clausula Segunda estipula que el canon será cancelado por mensualidades vencidas.
Es así, como las obligaciones en todo contrato y principalmente en el contrato de arrendamiento, deben cumplirse exactamente como fueron contraídas, lo cual implica la ejecución puntual, sucesiva y satisfactoria, del pago del precio del arrendamiento, para que a la vez, el propietario disponga de la renta oportuna que procura en su celebración manteniéndose inalterable el equilibrio económico del contrato. Con ese espíritu, estableció el legislador como causa de desalojo del inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito, la falta de pago por el arrendatario de (2) mensualidades, de acuerdo a lo señalado en Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial.
El artículo 1.579 del Código Civil define el arrendamiento de la siguiente manera:
“Artículo 1579: El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que esta se obliga a pagar a aquella.”

Dispone el artículo 1354 del Código Civil:

“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”

De igual forma, señala el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil:

“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”

Las citadas disposiciones en comento se limitan a regular las distribuciones de la carga de la prueba, esto es, determinar a quién corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamenta la acción o excepción, sin ocuparse de establecer cuáles son los medios de prueba de que las partes puedan valerse en el proceso para la demostración de sus pretensiones.

En este sentido ha sido reiterado el criterio de la extinta Corte Suprema de Justicia hoy Tribunal Supremo de Justicia, que: “…la carga de la prueba no depende de la afirmación o de la negativa de un hecho sino directamente de la obligación de probar el fundamento de lo alegado en el juicio…”.

En efecto, quien fundamente como base de su acción o de su excepción la afirmación o negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración la demanda o la excepción resultan infundadas, por lo que seguidas se verificara la procedencia de las causales alegadas y así: DE LA FALTA DE PAGO, el primer elemento para analizar de la presente demanda de desalojo es la falta de pago dos o más de los cánones de arrendamiento, establecida en el numeral “a” del artículo 40 del Decreto con Rango, valor y fuerza de ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.

En el presente caso no se está en presencia de la referida causal de Desalojo por falta de pago, ya que el demandado se encuentra cumpliendo con lo pactado en el contrato de arrendamiento. No obstante el accionado incurrió en la Falta de pago de (2) dos meses, pero las mismas no fueron incumplidas en forma consecutiva; y de conformidad a lo establecido en el artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, debe ser la Falta de Pago de los cánones de arrendamientos en forma consecutiva para que el Arrendatario pueda incurrir en la causal de DESALOJO, por tal circunstancia se constata que el demandado ha cumplido con el Contrato de Arrendamiento. En el ámbito arrendaticio, tratándose del pago del alquiler, constituye el pago el único medio de liberación trayendo esto como consecuencia la responsabilidad única por parte del arrendatario de cumplir con su obligación contractual, así mismo de conformidad con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, las partes están en la obligación de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Así, se tiene que quedó demostrado en autos el carácter del demandante como arrendador del inmueble, lo que le acredita cualidad para sostener una acción por desalojo como la presentó. Así que, obligado como se encontraba el accionado de probar el pago como máximo exponente de la satisfacción de las obligaciones, trajo a los autos los comprobantes de consignación de pagos realizados al Tribunal, el cual demuestra que no ha incurrido en la Causal de Desalojo por Falta de Pago; es así que cuando la parte demandada logró imponer los elementos necesarios para demostrar el pago o el hecho extintivo de la obligación, conforme a los alcances del artículo 1.354 del Código Civil, por tal motivo debe este Tribunal declarar sin lugar la demanda por falta de pago de cánones de arrendamiento y por ende configurado el cumplimiento al numeral “a” del artículo 40, razón por la cual obligan a esta sentenciadora a declarar Sin lugar la pretensión del demandante en cuanto al desalojo por la falta de pago. ASI SE DECIDE.
IV
PARTE DISPOSITIVA

Por los razonamientos antes expuestos, este Tribunal PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL CIRCUITO JUDICIAL CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO VARGAS, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y por Autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: Sin Lugar la demanda de desalojo incoada por el Abogado PASCUAL ELIO NAPOLITANO LA CRUZ, apoderado judicial de los ciudadanos FRANCISCO LEODORO RODRIGUEZ RODRIGUEZ y GONZALO PEREZ CONTRERAS, venezolanos, mayores de edad y titulares de la Cédula de Identidad Nros. V-2.113.766 y V-1.577.436, respectivamente, en contra de la ciudadana MERCEDES MORALES, venezolano, mayor de edad y titular de la Cedula de Identidad N° V-6.888.666.-, SEGUNDO: Se condena en costas a la parte actora por resultar vencida en el presente juicio.

PUBLIQUESE Y REGISTRESE.
Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del Tribunal Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, en Maiquetía, a los diecinueve (19) días del mes de marzo de dos mil dieciocho (2018).
LA JUEZA,

Abg. ANGIE MURILLO

LA SECRETARIA,
Abg. NEYLA VELASQUEZ

En esta misma fecha se publicó y registró la presente decisión, siendo las 11:00 a.m.

LA SECRETARIA,

Abg. NEYLA VELASQUEZ