TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
TRIBUNAL SUPERIOR DEL CIRCUITO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO VARGAS.
208° y 159°
Maiquetía, Veintitrés (23) de Mayo de 2018
ASUNTO N°: WP12-R-2017-000089
ACTUANDO EN SEDE CIVIL.
DEMANDANTE: Sociedad Mercantil INVERSIONES ENCARNACAO C.A., inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas bajo el N° 38, Tomo 4-A, de fecha 09 de Marzo de 2007.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: Abogado JOAO HENRÍQUEZ DA FONSECA, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 18.301.
DEMANDADO: Ciudadano MANUEL NICOLÁS RODRÍGUEZ CASTANCHO, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-6.076.364.
ABOGADO ASISTENTE: ANTONIO JOSÉ RAMOS GASPAR, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 41.964.
MOTIVO: DESALOJO LOCAL COMERCIAL (Apelación del Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Circuito Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas).
-I-
LOS HECHOS Y ACTUACIONES EN EL A QUO Y ANTE LA ALZADA
Se dio inicio al presente procedimiento de desalojo de local comercial, a través de escrito libelar y anexos presentados por la parte actora, por ante el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Circuito Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, en el cual expuso: 1) Que mediante documento autenticado por ante la Notaria Pública Tercera del estado Vargas en fecha 28 de julio de 2011, anotado bajo el N° 38, Tomo 62 de los Libros respectivos, su representada celebró un contrato de arrendamiento con el ciudadano Manuel Nicolás Rodríguez sobre un inmueble destinado a un estacionamiento de vehículos con una superficie de Ochocientos Diez Metros Cuadrados (810 Mts2) el cual está ubicado en la Avenida principal de Puerto Viejo, Catia La Mar, estado Vargas. 2) Que la cláusula primera establece que no se puede cambiar el uso del inmueble sin antes ser autorizado por la arrendadora. 3) Que por la clausula segunda el contrato se venció el treinta (30) de Noviembre del 2011 y la prorroga legal comenzó el primero (01) de diciembre de 2012 y el cual se indeterminó porque el arrendatario se negó a entregar el inmueble y a suscribir un nuevo contrato. 4) Que la cláusula tercera se estableció que para los tres (03) meses consecutivos la cantidad de cinco mil bolívares (Bs. 5.000,00) mensuales. 5) Que por la cláusula octava el arrendatario conviene que la violación o incumplimiento de cualquiera de las cláusulas del contrato entre las partes dará pleno derecho a él arrendador (La arrendadora) a pedir y obtener cualquier acción de pleno derecho, siendo por cuenta del arrendatario los gastos judiciales. 6) Que a partir del mes de febrero del año 2015 el arrendatario comenzó a pagar un canon de arrendamiento de catorce mil bolívares (Bs. 14.000,00). 7) Que a partir del mes de junio de 2015 el arrendatario se ha abstenido de pagar los cánones de arrendamiento establecidos verbalmente, a la Presidenta de la sociedad mercantil Inversiones Encarnacao C.A. 8) Que hasta la fecha debe los meses de Junio a Septiembre de 2015 por lo que procede el desalojo del inmueble. 9) Que la clausula sexta del contrato de arrendamiento suscrito se ha vencido y no existe acuerdo de prórroga o renovación entre las partes, por tal razón también procede el desalojo del identificado inmueble. 10) Que fundamenta su demanda en los artículos 1159, 1160 y 1264 del Código Civil, el artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial en sus ordinales A, I, G, asimismo invoca para fundamentar su demanda, la cláusula tercera, sexta, octava y undécima del contrato de arrendamiento, el pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de julio a septiembre de 2015 y los que sigan venciendo hasta la entrega del inmueble, por lo que procede a demandar al ciudadano MANUEL RODRÍGUEZ a que convenga o en su defecto así lo declare el tribunal a la indemnización subsidiaria como compensación por el valor equivalente al monto de las pensiones de arrendamiento por vía penal desde el mes de junio a septiembre de 2015, a razón de cuatro meses de catorce mil bolívares (Bs. 14.000,00) mensual menos el IVA, la cantidad de MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1500.00) para un total de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000), por lo que solicita la entrega del inmueble objeto de la presente acción de desalojo libre de personas y bienes, asimismo para que el demandado convenga a pagar en forma subsidiaria las costas y costos del presente proceso.
En fecha 30 de octubre de 2015, el a quo admite la demanda y ordena el emplazamiento de la parte demandada para que comparezca dentro de los 20 días de despacho siguientes a dar contestación a la demanda incoada en su contra.
Cumplidas las formalidades inherentes a la citación, la parte demandada, ciudadano MANUEL NICOLÁS RODRÍGUEZ procedió a dar contestación a la demanda en fecha 28 de marzo de 2016, en los siguientes términos: Que esta demanda trata de una acción de desalojo por supuesta falta de pago de los cánones de arrendamiento, correspondiente al inmueble ubicado en la Avenida Principal de Puerto Viejo, Parroquia Catia la Mar. Que su representado no ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento como tampoco se ha negado al pago de los mismos ya que han consignado el pago ante el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de este Circuito Civil. Que lo que ha sucedido es que el arrendador se ha negado a recibir los pagos del canon de arrendamiento para utilizar este hecho como causal de desalojo y exigir la entrega inmediata del inmueble. Que rechaza en todas y cada una de sus partes la demanda incoada en su contra ya que los motivos son inciertos. Por lo que solicita al tribunal declare sin lugar la presente demanda.
Celebrada la audiencia preliminar y la de juicio, en fecha 1 de diciembre de 2016, el a quo dictó sentencia en los siguientes términos:
“…Por las razones de hecho y de derecho que anteceden, este Tribunal Segundo de Municipio y Ejecutor de Medidas del Circuito Judicial Civil, Mercantil y del Tránsito de la circunscripción Judicial del estado Vargas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley DECLARA: SIN LUGAR la demanda que por desalojo intentara la sociedad mercantil Inversiones Encarnacao C.A., contra el ciudadano Manuel Nicolás Rodríguez Castancho (Todas las partes ampliamente identificadas en el encabezamiento del presente fallo).
Con sujeción a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte actora por haber resultado vencida en la presente decisión”
Dictado y publicado el respectivo fallo, el apoderado judicial de la parte actora abogado JOAO HENRÍQUEZ DA FONSECA, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 18.301 ejerció recurso de apelación, el cual fue oído libremente y se ordenó su remisión a ésta Alzada, quien le dió entrada en fecha 30 de noviembre de 2017, y de conformidad con lo previsto en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, fijó al vigésimo (20°) día de despacho siguiente para que las partes presentaran escritos de informes.
En fecha 18 y 19 de enero de 2018, las partes del presente juicio consignaron escrito de informes.
En fecha 30 de enero de 2018, las partes del presente juicio consignaron escrito de observaciones a los informes.
En fecha 08 de febrero de 2018, vencido como se encontrara el lapso de observaciones a los informes presentados por la parte actora, el Tribunal fija un lapso de sesenta (60) días calendario siguientes a la precitada fecha a fin de dictar sentencia en la presente causa, de conformidad con lo establecido en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil.
Estando en la oportunidad para que éste Tribunal Superior emita el fallo correspondiente, pasa a hacerlo y al respecto hace las siguientes consideraciones:
-II-
PUNTO PREVIO
SOBRE LA COMPETENCIA
Con la entrada en vigencia de la Resolución N° 2009-0006, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha dieciocho (18) de marzo de 2.009, y publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.152, se modificó la competencia de los Tribunales de Municipio y de Primera Instancia. Para ello, uno de los aspectos que consideró esa máxima Superioridad, fue el exceso de trabajo de los Tribunales de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito, en virtud de la falta de revisión y ajuste de la competencia por la cuantía desde hace muchos años, por el conocimiento de los asuntos de Familia en los que no intervengan niños, niñas y adolescentes, como consecuencia de la eliminación de los Juzgados de Parroquia, lo que incrementó su actuación como Juzgado de Alzada, y especialmente como consecuencia del gran número de asuntos de jurisdicción voluntaria, lo que a criterio de la Sala y el cual compartimos; atenta contra la eficacia judicial, privando a los justiciables de la obtención de una verdadera tutela judicial efectiva que impone un Estado social de derecho y de justicia.
Así las cosas, el artículo 3 de la mencionada Resolución, establece lo siguiente: “Los Juzgados de Municipio conocerán de forma exclusiva y excluyente de todos los asuntos de jurisdicción voluntaria o no contenciosa en materia civil, mercantil, familia sin que participen niños, niñas y adolescentes, según las reglas ordinarias de la competencia por el territorio, y en cualquier otro de semejante naturaleza. En consecuencia, quedan sin efecto las competencias designadas por textos normativos preconstitucionales. Quedando incólume las competencias que en materia de violencia contra la mujer tienen atribuida.” (Subrayado nuestro).
En la parte final de la norma supra transcrita, se dejan sin efecto las competencias designadas por textos normativos preconstitucionales, dentro de los cuales se encuentra la competencia atribuida en el artículo 69, literal B, numeral 4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, a los Tribunales de Primera Instancia para conocer en segunda y última instancia de las causas e incidencias decididas en primera instancia por los Juzgados de Municipio, por cuanto el espíritu, propósito y razón de la Sala al dictar dicha resolución, fue aligerar el exceso de trabajo existente en los Tribunales de Primera Instancia.
Igualmente Nuestro Tribunal Supremo de Justicia en su Sala de Casación Civil, Exp.: N° AA20-C-2008-000283, caso; María Concepción Santana Machado, contra Edinver José Bolívar Santana, en fecha diez (10) de diciembre de dos mil nueve (2.009), con ocasión a un Juicio de Desalojo, intentado ante el Juzgado Primero de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, estableció que las decisiones dictadas por los Juzgados de Municipio, cuando actúen como jueces de primera instancia, deben ser conocidas por los mismos tribunales que conocerían las decisiones proferidas por los jueces de primera instancia, esto es, los Juzgados Superiores con competencia en lo Civil en la Circunscripción Judicial a la que pertenece el Juzgado de Municipio.
Así las cosas, quien de este recurso conoce, con apego estricto a la Resolución N° 2009-0006, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 18/03/2009 y a la decisión de fecha 10/12/2009, dictada por la Sala de Casación Civil, de nuestro máximo Tribunal, considera que son los Tribunales Superiores los competentes para conocer y decidir como alzada, aquellas causas que se tramitan en primera instancia en los Tribunales de Municipio, esto a partir y en virtud de la entrada en vigencia de la pre nombrada Resolución. Y así se establece.
De la Resolución antes transcrita, se considera este Tribunal competente para conocer y decidir de la apelación interpuesta por el apoderado judicial de la parte actora abogado JOAO HENRÍQUEZ DA FONSECA contra la sentencia dictada por el referido Tribunal en fecha 01 de diciembre de 2016, mediante la cual se declaró SIN LUGAR la demanda de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL interpuesta por la parte actora, sociedad Mercantil INVERSIONES ENCARNACAO, contra el ciudadano MANUEL NICOLÁS RODRÍGUEZ CASTANCHO, arriba identificados.
-III-
MOTIVA
DE LA ACCIÓN EJERCIDA
En la oportunidad de fundamentar la demanda incoada, la representación judicial de la parte actora se expresó en los términos siguientes: “Fundamento la presente demanda en los artículos 1159, 1160, 1264 del Código Civil y el artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.”
Asimismo, solicitó en su particular cuarto: “…La entrega inmediata del inmueble local, completamente desocupado, libre de personas y bienes, y en las mismas condiciones en que lo recibió…”
Como se puede apreciar, pese a que la actora menciona en su escrito los artículos 1.159, 1.160, 1264, del Código Civil, relativos a la resolución de contrato, e igualmente peticiona en su punto primero la resolución del contrato suscrito con el demandado, pues el incumplimiento alegado ocurrió durante la vigencia de la ya derogada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (2011), interpuso la demanda objeto de la presente apelación con posterioridad a la entrada en vigencia de la nueva Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, fundamentando su demanda en el artículo 40 de la misma.
Ahora bien, observa este Juzgador que la pretensión contenida en el libelo, no deja lugar a dudas, ya que el actor solicitó el desalojo del inmueble como única vía posible, cuyas causales específicas se encuentran en su totalidad reguladas en los literales del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y basándose lo aquí expuesto (incumplimiento de pago de cánones de arrendamiento, contrato vencido y por incumplimiento a lo establecido en el contrato de arrendamiento)
Es claro entonces que la pretensión ejercida es el desalojo por falta de pago, incumplimiento de contrato y vencimiento del mismo, lo que es conforme con el nuevo instrumento legislativo, que solo establece la acción de desalojo sin hacer distinción respecto a la temporalidad arrendaticia, como otrora se hiciera obligatorio analizar, razón por la cual, es correcta la calificación dada por el a quo respecto a la acción ejercida, pues se trata, de un desalojo de local comercial. Así se establece.
SOBRE EL MÉRITO
Planteado como ha quedado lo anterior, esta Alzada pasa a dictaminar y al efecto observa:
En efecto, el busilis del asunto se contrae, por una parte a las pretensiones del actor, vinculadas a un contrato de arrendamiento de un inmueble con una superficie de ochocientos diez metros cuadrados (810mts2) aproximadamente, ubicado en la Avenida Principal de Puerto Viejo, Catia la Mar, estado Vargas, el cual está destinado para estacionamiento de vehículos, cuya relación arrendaticia se estableció en principio por seis (6) meses fijos, contados a partir del 1° de mayo de 2011, con un canon de arrendamiento de tres mil bolívares mensuales (Bs. 3.000,00). Asimismo, se fijó que serían por cuenta del arrendatario los pagos por concepto de agua, gas, aseo urbano, energía eléctrica.
Indica la parte actora, además, que la prenombrada arrendataria ha dejado de pagar los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de junio, julio, agosto y septiembre del año 2015, a razón de CATORCE MIL BOLÍVARES (Bs.14.000,00) mensuales, menos el IVA, que alcanza la suma de Un Mil Quinientos Bolívares (Bs.1.500,00), para un total de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00), en consecuencia demanda el desalojo por falta de pago, vencimiento de contrato e incumplimiento del mismo a tenor de lo previsto en el artículo 40 del Decreto Ley de Arrendamientos de Locales Comerciales, en sus ordinales A-G-I.
En la oportunidad de la contestación, la parte demandada rechaza por ser totalmente falso que no pague los cánones de arrendamiento ya que han consignado ante el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de este Circuito Civil los respectivos pagos. Probado en autos que los mismos tienen un contrato arrendaticio desde el 01 de mayo de 2011.
Establecido el vínculo contractual arrendaticio, se impone analizar entonces el tema de la insolvencia planteada por la actora respecto a los cánones de arrendamiento y supuestamente insolutos, pues, la parte demandada niega la existencia de la deuda cuyo reconocimiento y condena se pretenden.
En efecto, establece la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, lo siguiente:
“TERCERA: El canon de Arrendamiento ha sido estipulado por “las partes” de mutuo y común acuerdo en la cantidad de tres mil bolívares (3.000,00) mensuales, los primeros tres (03) meses, y los otros tres (03) meses consecutivos, la cantidad de cinco mil bolívares (5.000,00) mensuales pagaderos por mensualidades vencidas, en dinero de curso legal en la dirección que “EL ARRENDATARIO” declara conocer.”
En este sentido y como fundamento del desalojo, en los literales “A, G, I” del artículo 40 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, establece:
“Artículo 40. Son causales de Desalojo:
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (2) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.”
g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes.
i. Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el “Comité Paritario de Administración de Condominio”.
Como consecuencia de las previsiones contractuales antes transcritas, la actora afirma que los cánones de arrendamiento insolutos se contraen a aquellos correspondientes a los meses de Junio, Julio, Agosto y Septiembre de 2015, lo que hace un total de cuatro (04) meses lo que multiplicado por el canon de arrendamiento mensual de catorce mil bolívares (Bs. 14.000,00), da un total de cincuenta y seis mil bolívares (Bs. 56.000,00).
En este sentido, consigna la parte actora conjuntamente con su escrito libelar, el contrato de arrendamiento suscrito por los ciudadanos JOSÉ DE SOUSA FARIA y MANUEL NICOLÁS RODRÍGUEZ CASTANCHO, mediante la cual queda demostrada la relación arrendaticia entre los ciudadanos ut supra.
Como consecuencia de las previsiones contractuales antes transcritas, la actora afirma que los cánones de arrendamiento insolutos se contraen a aquellos correspondientes a los meses de Junio, Julio, Agosto y Septiembre de 2015 para un total de cuatro (04) meses insolutos.
De una revisión exhaustiva de las actas que conforman el presente expediente se puede constatar que la parte demandada consignó comprobante de consignación de pago, evacuado ante el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Circuito Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Vargas, donde se evidencia la consignación de los meses de JUNIO, JULIO, AGOSTO y SEPTIEMBRE del 2015, según el siguiente detalle: 1) El mes de Junio, consignado en fecha 15 de julio de 2015; 2) El mes de Julio, consignado en fecha 23 de Julio de 2015; 3) El mes de agosto de 2015, consignado en fecha 12/08/2015; y, 4) El mes de Septiembre de 2015, consignado en fecha 24 de Septiembre de 2015.
Así se tiene que los precitados documentos acreditan que tales consignaciones fueron realizadas, pero a tenor de lo previsto en el contrato y asumido como obligación por parte de la arrendataria, los meses de Junio, Julio, Agosto y Septiembre de 2015 se efectuaron en forma tempestiva, pues, a tenor de la clausula contractual el canon será pagadero por mensualidades vencidas.
Ahora bien, siendo que el pago en el caso de marras se ha verificado por medio del procedimiento de consignaciones arrendaticias, precisa este sentenciador determinar si el mismo ha sido legítimamente efectuado, al respecto vale la pena acotar, que el pago por consignación consiste en el beneficio o derecho que le concede la ley al arrendatario, o a cualquier tercero que actúe en nombre y en cargo de aquél, cuando el arrendador o propietario rehúse recibir la pensión de arrendamiento vencida, para que pueda consignarla en el Tribunal de Municipio de la ubicación del inmueble, dentro de los quince días continuos siguientes al vencimiento de esa mensualidad. De esta noción deducimos algunos elementos como son: la existencia jurídica de la relación arrendaticia, la persona del consignante (su aptitud), la aptitud para recibir el pago por consignación, el objeto del pago por consignación (en relación con su identidad e integridad), lugar de pago y tiempo para la consignación.
Las características o elementos antes enunciados, constituyen los requisitos que deben cumplirse para que la consignación sea legítimamente efectuada y, por tanto, se tenga al arrendatario en estado de solvencia.
Entonces, estos requisitos esenciales serían los siguientes: 1) Que la consignación se haga mediante escrito dirigido al Juzgado de Municipio de la ubicación del inmueble arrendado. 2) Tiempo para la consignación. 3) Identidad del consignante y el carácter con que actúa. 4) Identidad del consignatario. 5) Consignación del monto exacto. 6) Las referencias del inmueble arrendado.
De todos estos requisitos, vale la pena analizar el relativo al tiempo del pago, y al respecto señala el autor patrio Gilberto Guerrero Quintero, en su Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Pág. 456, lo siguiente:
“La consignación podrá efectuarse dentro de los quince días continuos siguientes a la fecha en que debe hacerse el pago al accipiens. Sin embargo, la misma deberá hacerse dentro del indicado lapso de aspirar el arrendatario que la misma no sea extemporánea por lo demorada. Y como observamos, comprende la oportunidad o lapso en el cual, o dentro del cual, el arrendatario puede liberarse del pago mediante la entrega de la pensión de arrendamiento vencida, siempre que no se trate del caso excepcionalmente establecido en el artículo 537 del Código de Procedimiento Civil, que comprende el pago anticipado. Se trata exclusivamente de un “tiempo legal”, debido a que corresponde a la ley su fijación, no obstante que puede privar el convencional cuando éste se fija en beneficio del arrendatario. El “tiempo para la consignación” puede diferir del “tiempo previsto en el contrato” para el pago (convencional), pues en el ámbito arrendaticio ese momento voluntario temporal conocido, de no coincidir con el tiempo legal, puede resultar modificado ex lege en beneficio del arrendatario cuando el convencionalmente fijado es mayor al de quince (15) días a que se refiere el artículo 51 de LAI, aplicable a cualquier tipo de contrato en cuanto a su duración (…)
(…)
La consignación “después del tiempo”, “preclusiva” o “por retardo”, como se deduce de su propia expresión, es aquélla realizada después del agotamiento o extinción del tiempo prefijado, o su consumación. Esa “preclusión consignatoria” podemos entenderla en dos sentidos: uno, que la consignación haya tenido lugar después de extinguido el “plazo legal” de los quince (15) días del artículo 51, de LAI, y otro, de haberse efectuado la misma después de agotado el “plazo convencional” (siempre que exceda al “plazo legal”) fijado por las partes como oportunidad fuera de la que el arrendatario es considerado en estado de mora…”
En tal sentido, la arrendataria demandada a los fines de demostrar el cumplimiento de su obligación en la etapa probatoria trajo a los autos recibos de consignaciones de cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Junio, Julio, agosto y septiembre del año 2015. Por lo que corresponde a este juzgador analizar si dicha cancelación del canon de arrendamiento hecha a través del procedimiento de consignaciones, llena los extremos previstos en el artículo 51 y siguientes del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, que reza: “Cuando el arrendador de un inmueble se negare a recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio Competente, con jurisdicción en el sitio donde esté ubicado el inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad”.
Es decir, los cánones de arrendamiento alegados como insoluto correspondientes a los meses de Junio, Julio, Agosto y Septiembre, debían consignarse dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, que en el caso de autos, las partes convinieron que dicho pago fuera por mensualidades vencidas, es decir, dentro de los primeros quince (15) días del mes de Julio, Agosto, Septiembre y Octubre del año 2015, y al respecto, tal como se detalló con anterioridad, las consignaciones se efectuaron de la siguiente manera: 1) El mes de Junio, consignado en fecha 15 de julio de 2015; 2) El mes de Julio, consignado en fecha 23 de Julio de 2015; 3) El mes de agosto de 2015, consignado en fecha 12/08/2015; y, 4) El mes de Septiembre de 2015, consignado en fecha 24 de Septiembre de 2015, en consecuencia, las consignaciones fueron efectuadas en forma tempestiva, pues ninguna se verificó luego del vencimiento de los quince (15) días que da la ley, incluso las correspondientes a los meses de julio, agosto y septiembre se hicieron antes del vencimiento de la mensualidad, evidenciando un pago anticipado.
En efecto, la sola consignación arrendaticia efectuada por la arrendataria no libera al arrendatario por la simple razón de realizarse, es necesario de conformidad con lo dispuesto en el artículo 56 eiusdem, que la misma sea legítima, es decir, de acuerdo con el Titulo VII del citado decreto que prevé todo lo relativo al pago por consignación, siendo uno de esos requisitos, lo relativo al tiempo en que debe efectuarse, el cual, según el análisis se cumplió en lo que respecta a los meses de Junio, Julio, Agosto y Septiembre de 2015, cuyo alegato de falta de pago dio lugar a la presente acción.
Así las cosas, en concordancia con la opinión sostenida por el Dr. Carlos Brender Ackerman, en su texto “ANALISIS DE LA DOCTRINA Y LA JURISPRUDENCIA INQUILINARIA”, Pág. 14, las normas inquilinarias son de orden público y por consiguiente derogatorias del principio de la autonomía de la voluntad de las partes, en consecuencia el lapso para la consignación de las pensiones de arrendamiento es uno solo, el que establece el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento del mes contractual, es decir, si el canon de arrendamiento se pactó desde el 15 de un mes hasta el 15 del siguiente mes, el arrendatario tendrá a partir del día 16 inclusive el plazo de los 15 días para la consignación. Si se pactó que el canon debe pagarse por mensualidades vencidas los primeros cinco (5) días del mes siguiente y el propietario se niega a recibir el canon, éste deberá consignar la pensión de arrendamiento en el Tribunal de Municipio de la localidad dentro de los primeros quince (15) días del mes siguiente, sin adicionar el plazo convencional, ya que, éste quedó sin efecto al no aceptar el propietario el pago del canon de arrendamiento. Si el pago ha sido pactado por adelantado los primeros cinco (5) días de cada mes, el arrendatario tendrá hasta el día 15 de ese mismo mes para hacer la consignación en caso de que el propietario se rehúse a recibir el pago del canon de arrendamiento.
El arrendatario o demandado en el caso de marras no incumplió la cláusula contractual relativa al tiempo del pago, pues, habiéndose estipulado el pago por mensualidades vencidas, la consignación de los meses de Junio, Julio, Agosto y Septiembre de 2015, se verificaron antes del vencimiento de los primeros quince (15) días del mes siguiente, e incluso algunos se cancelaron en forma anticipada el mismo mes, como fue acreditado en autos, por lo que tales consignaciones resultan tempestivas, logrando el accionado desvirtuar la insolvencia alegada por el actor, pues, la consignación ha sido legítimamente efectuada, a tenor de lo dispuesto en el artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en consecuencia resultará forzoso para este sentenciador declarar como no acreditada la causal de desalojo invocada por la parte actora prevista en el literal “a” de la Ley de Arrendamiento de Local Comercial.- Así se establece.
En efecto, en adición a lo antes expuesto y respecto a la impugnación de las consignaciones por el incumplimiento de uno de los requisitos previstos en el artículo 53 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, específicamente lo relativo a la notificación del beneficiario, precisa este Juzgador traer a la presente las consideraciones que al respecto realiza el Dr. Gilberto Guerrero Quintero, en su Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Volumen I, Pág. 446-450, en los siguientes términos:
“Los artículos 51 y 53 de LAI son demasiado rigurosos y ampliamente formalistas, e incluso incorporan nuevos elementos orientados a contribuir a que el arrendatario no se encuentre en estado de solvencia. En efecto, exigen una pluralidad de requisitos orientados al estado de solvencia del arrendatario, que bien pudieron abreviarse o simplificarse, si lo que se pretendía era la protección del arrendatario en cuanto al pago que hiciera y a que el arrendador tuviera conocimiento de la consignación que se hiciere. Sus fórmulas o exigencias parecieran proteger únicamente al arrendador, al imponer al arrendatario una pluralidad de requisitos que no le benefician dentro del fin que tutela la ley en el ámbito consignatorio, tal como podemos observar de algunas de esas fórmulas allí utilizadas:
(…)
Con las breves observaciones antecedentes y dentro de la concepción rigorista de los artículos 51, 53, 54 y 56 de LAI, anotamos los diversos requisitos relativos a la consignación que consideramos, unos como esenciales y otros formales. Los primeros son aquéllos que se bastan a sí mismos y deben cumplirse con la finalidad de considerar la consignación como legítimamente efectuada y, por tanto se tenga al arrendatario en estado de solvencia; ; que se encuentran regulados exclusivamente a cargo de la persona que realiza la consignación. Los segundos se refieren a actuaciones a cargo del consignante y también del Tribunal, pero su no cumplimiento de ninguna manera afectan la consignación, pues no influyen para considerar que la consignación sea legítimamente efectuada…”
Más adelante ubica el actor, dentro de los requisitos formales la notificación del beneficiario y al respecto indica:
“(…)
De acuerdo con el segundo aparte del artículo 53 en referencia, el tribunal de la consignación no tiene obligación alguna de efectuar la notificación al arrendador o beneficiario, puesto que la omisión de la misma no invalidará la consignación. Esto demuestra que la notificación en comento no es necesaria para la validez del acto, o lo que significa igual que la consignación en todo caso se basta a sí mismo siempre que sea realizada cumpliéndose con los requisitos esenciales por parte del consignante.
(…)
Sin embargo, esa notificación sólo tiene finalidad informativa, de modo que el notificado no tiene para qué comparecer al tribunal en determinado tiempo para la defensa de sus derechos, y tampoco tiene que exponer lo que considere conducente, porque hasta allí llega –en principio- la actuación del tribunal (…) no obstante que de no producirse esa notificación, de ninguna manera podría admitirse sanción alguna en contra del consignante, toda vez que la omisión o falta de notificación para nada interviene en contra de la presunta consignación legítimamente efectuada, por tratarse de constituir una actuación únicamente a cargo del tribunal, bajo el supuesto de que el consignante suministró la dirección del acreedor arrendaticio o en su defecto hizo publicar el referido cartel de notificación. Allí la notificación no trasciende al ámbito de la contención de modo que se decida alguna controversia y el procedimiento se reduce a una mera formalidad inconducente a la sentencia…”
Siendo que la notificación no forma parte de los requisitos esenciales, sino que constituye una mera formalidad, tal como lo expone el autor de la cita, al indicar que la omisión o falta de notificación para nada interviene en contra de la presunta consignación legítimamente efectuada, resulta claro para este sentenciador en todo concorde con el criterio aquí esgrimido que la consignación efectuada por el arrendatario y demandado en el presente procedimiento cumplió con los requisitos esenciales, por tanto se considera legítimamente efectuada, por tanto valida. Así se establece.

Así se tiene, que quedó demostrado en autos el carácter del demandante como arrendador del inmueble, lo que le acredita cualidad para sostener una acción por desalojo como la presentó, en consecuencia, obligado como se encontraba el accionado de probar el pago como máximo exponente de la satisfacción de las obligaciones, trajo a los autos respecto al cumplimiento de la obligación arrendaticia, los comprobantes de pago de canon de arrendamiento, el cual fue consignado ante el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Circuito Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, los cuales se discriminan así: 1) Canceló el canon correspondiente a los meses de Junio de 2015, en fecha 15 de julio de 2015; Julio de 2015 en fecha 23 de julio de 2015; Agosto de 2015 en fecha 12 de agosto de 2015, septiembre de 2015, en fecha 24 de septiembre de 2015. Así pues, de las referidas documentales no consta cancelación alguna efectuada por el consignatario-demandado con posterioridad al plazo de ley para su consignación, entonces deben reputarse como cancelados de forma tempestiva, lo que determina que no se haya configurado en el caso de marras la causal prevista en el artículo 40, letra “a”, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para el uso comercial. Así se establece.
Respecto a la causal prevista en el literal “g”, que atañe al vencimiento del contrato, es el mismo actor en su libelo que indica: “…por la Cláusula Segunda el contrato se venció el treinta (30) de Noviembre del año 2011 y la prorroga legal comenzó su vigencia el primero (1) de Diciembre del año 2012 y el cual se indeterminó, ya que el arrendatario se negó a entregar el inmueble y a suscribir un nuevo contrato…”, entonces, siendo que se trata de un contrato a tiempo indeterminado no es posible configurar la causal de desalojo por vencimiento de contrato.- Así se establece.
En cuanto a la causal prevista en el literal “I”, respecto al incumplimiento de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley y el contrato, expone el actor en su libelo: “En conclusión, se trata de un contrato bilateral donde se encuentran establecidas las obligaciones de las partes, y que la demandada ha incumplido expresamente la Cláusula Tercera, Sexta, Octava y Undécima y el artículo 40 Letra a, i, g, de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, ha actuado de mala fe incumpliendo sus obligaciones contractuales y legales al abstenerse de pagar los cánones de arrendamiento de los meses de Junio, Julio, Agosto y Septiembre del 2015, infringiendo las normas legales y contractuales en forma culposa como se ha señalado antes, por lo que procede en derecho la Acción de Desalojo conforme a derecho…”, se evidencia entonces que las violaciones contractuales y legales a las que se refiere el actor están vinculadas con la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Junio, Julio, Agosto y Septiembre de 2015, lo cual fue analizado en el cuerpo del presente fallo, desestimando este sentenciador la causal prevista en el literal “a” del artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial, respecto a la insolvencia arrendaticia.- Así se decide.
Así las cosas, acreditado en autos el cumplimiento de la obligación de pago por parte del demandado y con ello la improcedencia de la causal prevista en el literal “a” del artículo 40 de la Ley de Arrendamientos para el Uso Comercial; igualmente, siendo que el contrato de arrendamiento mutó o cambió a tiempo indeterminado, fue desestimada la causal “g”, relativa al vencimiento del contrato, y visto que el incumplimiento de obligaciones contractuales y legales tenía como fundamento la insolvencia arrendaticia, la cual ya fue objeto de pronunciamiento al declararse la improcedencia de la causal prevista en la letra ”a” del artículo 40 eiusdem, resultará forzoso para este sentenciador declarar sin lugar la apelación ejercida y así lo dictaminará este sentenciador en la dispositiva del presente fallo.- Así se declara.
-IV-
DISPOSITIVA
En fuerza de los razonamientos antes expuestos, este Tribunal Superior del Circuito Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR la apelación incoada por el ciudadano JOAO HENRÍQUEZ DA FONSECA, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, contra la decisión de fecha 01 de diciembre del año 2016 dictada por el Tribunal Segundo de Municipio, Ordinario y Ejecutor de Medidas del Circuito Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, la cual se confirma. Así se establece. SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda de DESALOJO interpuesta por la sociedad mercantil INVERSIONES ENCARNACAO, C.A., Inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Vargas, bajo el N° 38, Tomo 4-A, de fecha 09 de marzo del año 2007, representada por su presidente, ciudadana YOLEIDA TEODORA DE SOUSA SUAREZ, debidamente asistida por el profesional del derecho JOAO HENRIQUEZ DA FONSECA, contra el ciudadano MANUEL NICOLÁS RODRÍGUEZ, ambas partes plenamente identificadas al inicio de este fallo; por cuanto quedó demostrado en las actas procesales que el demandado dio cumplimiento al pago de los cánones arrendaticios alegados como insolutos por la parte actora, pues las consignaciones fueron efectuadas en forma tempestiva. Así se establece. TERCERO: Se condena en costas a la parte actora. Así se establece.
Dada, firmada, sellada y publicada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, a los veintitrés (23) días del mes de mayo del año Dos Mil Dieciocho (2018). Años 208° y 159°.
EL JUEZ SUPERIOR,
CARLOS E. ORTIZ F.
LA SECRETARIA ACC,
Abg. GLISMAR DELPINO
En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las (3:15 p.m.).
LA SECRETARIA ACC,
Abg. GLISMAR DELPINO

Asunto: WP12-R-2017-000089
CEOF/GD.-