TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.

208º Y 159º

PARTE DEMANDANTE:

APODERADOS DEL DEMANDANTE:

PARTE DEMANDADA:

DEFENSOR ADLITEM
DE LA PARTE DEMANDADA:

EXPEDIENTE N°

MOTIVO
JHON ELKIN GUERRERO Y ELIANA IVONNE NOVOA DE GUERRERO, venezolanos, mayores de edad, casados entre sí, titulares de la cédula de identidad Nros. V.12.230.072 y V.-13.506.551 en su orden, domiciliado en la Urbanización Altos de Paramillo N° B-8, sector Lomas de Toico, Municipio Cárdenas, Estado Táchira y hábil.

ELMER GREGORY DÍAZ RAMÍREZ, venezolano, titular de la cédula de identidad N° V.-12.813.819 e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 90.634 y civilmente hábil.

JOSÉ IGNACIO ARIAS ORTIZ, de nacionalidad Colombiana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° E.-82.208.244, domiciliado en Palo Gordo, Municipio Cárdenas, Estado Táchira.

JOSÉ LUÍS ARANGO MORALES, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-15.027.099, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 129.270, domiciliado en San Cristóbal, Estado Táchira.

19425-2015

CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

I
ANTECEDENTES

Se inicia la presente causa en virtud de la demanda por cumplimiento de contrato de opción de compra y daños y perjuicios, interpuesta por el abogado Elmer Gregory Díaz Ramírez, actuando en su carácter de apoderado Judicial de los ciudadanos Jhom Elkin Guerrero y Eliana Ivonne Novoa Guerrero, en contra del señor José Ignacio Arias Ortiz, con fundamento en los artículos 1133, 1134, 1141, 1155, 1160, 1167, 1185, 1196, 1211, 1.257, 1.264, 1.266 encabezado, 1.269 encabezado, 1.270, 1.271, 1.273, 1.274, 1.275 y 1.276 del Código Civil. (Folios 1 al 18)
Por auto de fecha 15 de abril de 2015, se emplazó al demandado JOSÉ IGNACIO ARIAS ORTIZ, para que en el plazo de veinte (20) días de despacho siguiente a que constara en autos su citación más un día que se le concedió como término de la distancia diera contestación a la demanda. Se comisionó para la práctica de la citación del demandado al Juzgado de Municipio Ordinario de los Municipios Cárdenas Guásimos y Andrés Bello de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira. Igualmente, se instó al accionante a suministrar las respectivas copias para la elaboración de la respectiva compulsa. Y en la misma fecha se decretó medida de prohibición de enajenar y gravar.(Folios 96 al 97)
Mediante diligencia de fecha 20 de abril del 2015, el alguacil de tribunal, informó que la parte actora el suministró los fotostatos para la elaboración de la respectiva compulsa.(Folio 98)
En fecha 27 de abril de 2015, se libró la compulsa respectiva y se remitió al Tribunal comisionado con oficio N° 293. (Vuelto del folio 98 y 99)
Mediante diligencia de fecha 29 de abril de 2015, la parte actora otorgó poder apud-acta a la abogado Hively Simonet Delgado Escalona. (Folio 100)
A los folios 101al 130, se encuentra agregada comisión de citación debidamente cumplida procedente del Juzgado comisionado.
Por diligencia de fecha 28 de julio de 2015, la abogado Hively Simonet Delgado Escalona, coapoderada judicial de la parte demandante solicitó al Tribunal se ordenara el nombramiento del Defensor Ad-Litem, al demandado (Folio131).
Por auto de fecha 29 de julio de 2015, el Tribunal designó como defensor Ad-Litem, del demandado a la abogada Marilia Almari Guerrero Rivas, a quien se le libró la correspondiente boleta.(Folio132)
En fecha 05 de agosto de 2015, el Alguacil del Tribunal consignó boleta de notificación firmada en forma personal por la abogada Marilia Almari Guerrero, en su carácter de defensor Ad-Litem. (Vuelto del folio 133)
En fecha 7 de agosto de 2015, tuvo lugar el acto de juramentación de la defensora Ad-Litem, designada y se instó a la parte actora a consignar las copias a los fines de la citación de la misma. (Folio 134)
En fecha 10 de agosto de 2015, se libró compulsa a la defensora Ad-Litem, abogado Marilia Almari Guerrero. (Vuelto del folio 134)
En fecha 14 de agosto de 2015, el Alguacil del Tribunal consignó recibo de citación firmado en forma personal por la abogada Marilia Almari Guerrero. (Folio 135 y su vuelto)
Mediante escrito presentado en fecha 15 de octubre de 2015, la defensora Ad-Litem abogado Marilia Almari Guerrero, dio contestación a la demanda. (Folios 136 al 137)
Por escrito presentado en fecha 5 de noviembre de 2015, la representación judicial de la parte demandante promovió pruebas. (Folios 141 al 151 y anexos folios 152 al 156)
Mediante auto de fecha 9 de noviembre de 2015, se dejó sin efecto la designación de la defensora Ad-Litem, y se nombró como nueva defensor al abogado José Luis Arango Morales, a quien se le libró la boleta de notificación correspondiente.(Folio 157 y su vto)
En fecha 8 de diciembre de 2015, el Alguacil del Tribunal diligenció consignando el recibo de notificación debidamente firmado por el nuevo defensor designado (Folio 158 y su vuelto).
En fecha 15 de diciembre de 2015, tuvo lugar el acto de juramentación del defensor Ad-Litem, José Luis Arango Morales (Folio 159).
En fecha 19 de enero de 2016, el abogado José Luis Arango Morales, en su carácter de defensor Ad-Litem de la parte demandada, presentó escrito de promoción de pruebas.(Folio 161 y su vuelto)
Por autos de fecha 27 de enero de 2016, fueron agregados al expediente los escritos de pruebas presentados por la parte demandante y el defensor ad litem de la parte demandada.
Mediante autos de fecha 3 de febrero de 2016, se admitieron las pruebas promovidas por las partes. (Folio 163 y su vuelto.)
En fecha 5 de febrero de 2016, se declaró desierto el acto de nombramiento de experto promovido por la parte actora. (Folio 164)
Mediante diligencia de fecha 5 de febrero de 2016, la parte actora solicitó nueva oportunidad para el nombramiento de experto.(Folio 165)
Mediante auto de fecha 10 de febrero 2016, se acordó nueva oportunidad para el nombramiento de experto solicitado por la parte actora. (Folio166)
A los folios 167 al 168, corre acta de la inspección judicial promovida por la parte actora practicada por este Tribunal en el inmueble ubicado en la parcela B8, Urbanización Altos de Paramillo, Sector Lomas de Toico de la calle Bis, en el Municipio Cárdenas, del Estado Táchira.
En fecha 15 de febrero del 2016 tuvo lugar la declaración de los testigos ciudadanos José Jesús Pereira Pérez, Alexander Leopoldo Pérez Morin y Ivett Carolina Arismendi de Pérez (Folios 169,171, 172 y sus vueltos).
En fecha 16 de febrero de 2016, tuvo lugar la declaración de los testigos ciudadanos Roberth Alexander Parra Aguilar y Cesar Agusto Ariza Guerrero.(Folios 174 al 175).
En fecha 24 de febrero de 2016, tuvo lugar el nombramiento de expertos.(Folio 177).
En fecha 1° de marzo del 2016 tuvo lugar la juramentación de los expertos designados (Folio 183).
A los folios 190 al 202 se encuentra agregado el informe presentado de inspección judicial.
Mediante diligencia de fecha 29 de junio de 2017, la parte actora solicitó el abocamiento de la Juez Temporal. (Folio 203)
Mediante auto de fecha 28 de septiembre de 2017, la Juez Temporal se abocó al conocimiento de la presente causa. (Folio 204).
Mediante diligencia de fecha 6 y 9 de octubre de 2017, la representación judicial de la parte demandante y el defensor ad litem de la parte demandada se dieron respectivamente por notificados del abocamiento de la Juez Temporal. (Vuelto del folio 204 y folio 205)
Por auto de fecha 28 de noviembre de 20017, el Juez Provisorio se abocó al conocimiento de la presente causa.
II

MOTIVACIÓN DE LA DECISIÓN

Previo al pronunciamiento de fondo se advierte que mediante auto de fecha 28 de septiembre de 2017 corriente al folio 204, la Juez Temporal se abocó al conocimiento de la presente causa y acordó la notificación a las partes las cuales se dieron por notificadas, por lo que las mismas tuvieron la oportunidad de controlar la capacidad subjetiva de la juez, y en tal virtud resulta inoficioso un nuevo abocamiento.
Correspondió a este órgano jurisdiccional el conocimiento del presente juicio incoado por los ciudadanos Jhom Elkin Guerrero y Eliana Ivonne Novoa de Guerrero contra el señor José Ignacio Arias Ortiz, por cumplimiento y ejecución de contrato de opción de compra e indemnización de daños y perjuicios patrimoniales.
Manifiesta la representación judicial de la parte actora en el escrito libelar lo siguiente:
Que sus representados unidos en pareja y en familia, proyectaron en función de ellos mismos y de sus propias hijas, la posibilidad de la construcción o compra de una unidad o casa familiar, lo que pudieron al menos en expectativa cierta para inicios del año 2008, cuando contactaron derivado de esa inquietud y preocupación al señor José Ignacio Arias Ortiz, quien residía en la carrera 9 Bis con calle 1, casa 10-B de la Toica, en la Urbanización Bello Horizonte de Palo Gordo en el Municipio Cárdenas del Estado Táchira; y quien en dicho sector y en Terrenos aledaños tenia ofrecidas oportunidades en este sentido, y luego de preliminares conversaciones sus representados decidieron involucrarse con el demandado para lograr su anhelo familiar.
Que luego de varias conversaciones pactaron de común y verbalmente para con la construcción o hechura a modo de obra inmobiliaria de una casa al principio de una sola planta o nivel en terrenos de la propiedad del demandado, y por la cantidad total en costos para ser pagado por sus poderdantes de DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Ba.270.000.00), unidad de vivienda que sería construida en lo que el demandado tiene en parte de un lote de terreno de su propiedad cual prometió de mayor extensión y que lo constituyó en un solo cuerpo por la unión de tres lotes de terreno por vía instrumental registral, como se les reseñó de manera verbal, para ser divididos en parcelas ubicados en la Urbanización Altos de Paramillo, sector Lomas de Toico, calle 0 Bis, en el Municipio Cárdenas del Estado Táchira.
Acompañó copia del documento protocolizado por ante el Registro Público de los Municipios Guasimos y Andrés Bello del Estado Táchira de fecha 8 de mayo de 2009, inscrito bajo el N° 24, Folio 69, Tomo 18 del protocolo de transcripción de ese año constituido sobre los tres lotes de terreno que forman un solo cuerpo. Igualmente, acompañó instrumento público protocolizado en la misma oficina de Registro en fecha 31 de agosto de 2009, bajo el N° 2, Folio 3, Tomo 35 del protocolo de transcripción, contentivo del contrato de obra en donde aparece como contratante el demandado para la construcción de las casas en el urbanismo de su propiedad, más exactamente la señalada B8 que fue contratada y comprometida para el beneficio de sus mandantes, y que es donde se encuentra ubicado dicho lote y parcela antedicha. Que por habérsele informado a sus mandantes de la certeza de la construcción y venta de su prometida vivienda y en parte de mayor extensión de los lotes de terreno en ellos levantada, al menos de manera verbal para ese momento el demandado procedió a asignarles a sus poderdantes la parcela B8, con un área de terreno aproximado de ochenta y cuatro metros cuadrados (84,00m2) contando con los siguientes linderos y medidas así: Noroeste: con la calle dejada por José Ignacio Arias Ortiz, mide seis metros (6,00 m); SURESTE: con propiedades que son o fueron de la sucesión Ramírez Uribe, mide seis metros (6,00m); NORESTE: Con propiedades que son o fueron de José Ignacio Arias Ortiz mide catorce metros (14 mts) y OESTE: con propiedades que son o fueron de José Ignacio Arias Ortiz mide catorce metros (14 mts).
Que su co-poderdante Jhom Elkin Guerrero, entregó al demandado la cantidad de SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs.70.000,00) como adelanto de lo contratado para ese instante al menos de manera verbal, lo cual se evidencia de sendos recibos privados que fueron consignados marcados “3” fechados 16,20 y 30 de octubre de 2008, de fecha 5 y 12 de noviembre de 2008; de fecha 6 de marzo de 2008, 31 de marzo, 15 de mayo y 3 de agosto de 2009.
Que ante la ausencia de un medio de prueba instrumental contractual se le requirió al demandado la redacción y suscripción de lo pactado verbalmente, por lo que nació un convenio amistoso en fecha 6 de enero de 2011, luego de haber pasado prácticamente dos años de la relación jurídica que comenzaba a unir a las partes involucradas, en torno a la construcción de la casa sobre el lote de terreno en parte de su mayor extensión ya pactado, ratificando el precio total de la negociación en la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs.270.000,00) de los cuales sus poderdantes habían pagado SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs.70.000,00). Acompañó contrato consensuado y convenio de construcción y venta de la casa B8 y su respectivo lote de terreno en parte de mayor extensión de fecha 6 de enero de 2011.
Que más allá de las motivaciones que tuvieron sus clientes derivado del incumplimiento de la obligación asumida previamente y también en virtud del tiempo que había transcurrido meses atrás hasta esa fecha aproximadamente 6 de enero de 2011, sin que el propietario de la parcela hubiese construido la unidad o vivienda familiar comprometida y obligada en hacer en la parcela signada N° B8, y en su caso responsabilizarse jurídicamente en el resarcimiento de los daños y perjuicios que pudiese ocasionar y que efectivamente materializó por dicho retardo ya para ese instante y como se ha dicho en el no cumplimiento del compromiso u obligación de hacer en función de lote de terreno y la casa a construir allí.
Que en fecha 24 de enero de 2011, el demandado procedió a suscribir de manera autentica el respectivo contrato de opción a compra por ante la Notaria Quinta de la ciudad de San Cristóbal, del Estado Táchira, inserto bajo el N° 04, tomo 05, folios 10-13 de los libros de autenticación llevados por la citada Notaria; en la construcción y venta de la parcela o lote de terreno parte de mayor extensión asignada con el numero B8 de la casa de dos (2) niveles, de las siguientes características: PRIMERA PLANTA: contenida de sala, cocina, comedor, un(1) star, un (1) baño, estacionamiento y patio; SEGUNDA PLANTA: constante de tres (3) habitaciones, dos(2) baños, techo de machimbre, paredes frisadas estucadas y pintadas, ventanas en vidrio panorámico, puertas entamboradas y la principal de madera maciza, electricidad, teléfono y televisión por cable, todo empotrado, además, servicio de aguas negras y aguas blancas en un área total de terreno y parcela aproximada de OCHENTA Y CUATRO METROS CUADRADOS (84,00 mts2); pero ahora pactado un precio total en lo delante de la cantidad de quinientos mil bolívares (Bs.500.000,00); de los cuales el vendedor reconoció recibir de sus poderdantes la cantidad de CIENTO CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 140.000,00), quedando un saldo de TRESCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs.360.000,00); quedando comprometidos sus poderdantes a pagarla una vez que le hubiese sido aprobado el crédito hipotecario bancario respectivo, y en este mismo sentido, también la otra parte, a proceder con la protocolización del documento definitivo de traspaso de propiedad del inmueble íntegramente considerado y que es o fue objeto de la referida contratación.
Que fijaron como vigencia de la predicha contratación de opción a compra en el cumplimiento de cada una de sus obligaciones un lapso de CIENTO CINCUENTA (150) día contados a partir de la firma de dicho instrumento, es decir, luego del 24 de enero de 2011 con sus respectivas cargas o cláusulas penales en caso de incumplimiento allí contenidas.
Que ante la negligencia y dolosa inactividad en la construcción de la vivienda acordada y por supuesto en el no traspaso o materialización registral de la venta de la parcela es que sus mandantes toman la determinación que para el día 8 de junio de 2011, por intermedio de otro instrumento contractual autenticada por ante la Notaria Pública Quinta de San Cristóbal, Estado Táchira, bajo el N° 13, tomo 35, folios 45-47 de los libros de autenticaciones llevados por ante dicha oficina, procedieron a ampliar la vigencia o plazo de la opción a compra, por un lapso de NOVENTA (90) días, contados a partir del 24 de junio de 2011 hasta el 24 de septiembre de ese mismo año, colocando esa fecha como tope definitivo y final para protocolizar el documento o instrumento definitivo de compra-venta ante la oficina de Registro Público respectivo, sobre la parcela y la casa signada N° B8 que es parte de mayor extensión, en la Urbanización Altos de Paramillo, sector las Lomas de Toico, calle 0 Bis en el Municipio Cárdenas, del Estado Táchira.
Que posteriormente, en fecha 30 de septiembre de 2011 y por intermedio de instrumento privado ambas partes celebraron prórroga del contrato opción de compra-venta mediante el cual sus mandantes se obligaron a cumplir con el pago del saldo adeudado de Bs 360.000,00 de los cuales con la suscripción de ese último instrumento habiendo hecho entrega en dicho acto de la suma de Bs. 180.000,00 en manos del demandado, quedando pues por lo allí establecido para pagar con fecha o plazo hasta el día 24 de junio de 2012, el saldo restantes de la cantidad de Bs. 180.000,00 lo cual hizo de manera efectiva y a la disposición del demandado dejando constancia a través del recibo de fecha 21 de junio den 2012.
Que ante el evidente vencimiento del lapso de la opción a compra planificado por el instrumento de prorroga contractual, es decir para el día 24 de junio de 2012, y para dicho tiempo en el cumplimiento absoluto de las cargas obligacionales de hacer por parte de sus representados es decir en haber hecho el pago absoluto y antes del plazo del vencimiento del lapso prorrogado de la cantidad de Bs. 500.000,00 por la venta del inmueble y ante el incumplimiento de las obligaciones de hacer del demandado es cuando sus mandantes decidieron bajo su propio riesgo y contando con sus propios recursos económicos ocupar y poseer dicha parcela parte de mayor extensión signada con el N° B8, procediendo a sus propias impensas y costos a levantar y construir su vivienda familiar, por lo que contrataron al ciudadano José Jesús Pererira Pérez, maestro de construcción.
Que para acreditar tales hechos sus mandantes decidieron trasladar a efectos de inspección y certificación de los hechos a la Oficina de Registro Público con funciones Notariales de los Municipios Cárdenas, Guásimos, y Andrés Bello de esta Circunscripción Judicial, con el objetivo de dejar constancia que sus representados estaban ocupando el lote de terreno de mayor extensión, y que estaban levantando la construcción de una vivienda.
Pide que la sentencia definitivamente firme se constituya en contrato no cumplido de manera voluntaria o en su defecto sirva de título constitutivo de propiedad respectivo a favor de sus mandantes, derivado de que el demandado no suscriba el instrumento traslativo de propiedad del bien inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento demandan; que sea condenado al pago de los siguientes requerimientos patrimoniales por los daños y perjuicios prefijados, así: del monto de Bs 140.000,00 desde el día 24 de enero de 2011 hasta la fecha en que se impetra la reclamación hasta el 24 de marzo de 2015, han transcurrido cuatro años y dos meses, lo que serian cincuenta meses a ser reconocidos a título de indemnización que arroja la suma de Bs. 70.000,00; del monto de Bs 180.000,00 dese el día 30 de septiembre de 2011, hasta la fecha en que se impetra la presente reclamación, es decir a los solos efectos de su calculo prudencial 30 de febrero de 2015, han transcurrido tres años y seis meses lo que serian 42 meses que arrojarían la cantidad de Bs. 75.600,00; la cantidad de Bs. 250.000,00 derivado de los perjuicios que ocasionó el incumplimiento de demandado; además la cantidad de lo dado en arras como aseguramiento del negocio y adicionalmente lo dado en el último contrato de prórroga de opción a compra, es decir la devolución absoluta de la totalidad pagada por sus representados cantidad de Bs. 320.000,00.
En consecuencia, pide que se condene al demandado a pagar a los demandantes la cantidad total general a título de indemnización de los daños y perjuicios derivados y desglosados por el incumplimiento contractual antes aludido fijados a su decir a modo de cláusula penal que arroja la suma total de Bs. 712.400,00 por los conceptos anteriormente relacionados. Solicitó la indexación sobre la cantidad en que fue estimada la demanda, a saber la suma de Bs. 1.000.000,00.
En la oportunidad de dar contestación a la demanda la Defensor Ad Litem de la parte demandada lo hizo en los siguientes términos:
Informó al Tribunal que le fue imposible encontrar al demandado en la dirección indicada en el libelo, que intentó entablar conversación con el mismo bien directamente o por interpuestas personas vecinos, resultando imposible dicha comunicación. Que envió telegrama a la dirección indicada en el escrito libelar y le fue imposible una comunicación a través de cualquier vía.
Manifestó que su deber como Defensora Ad Litem es garantizar el derecho a la defensa del demandado, preservado como garantía constitucional, y asimismo impedir un estado de indefensión que vulnere sus derechos e intereses y por tal razón, negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes la demanda llevada por cumplimiento y ejecución de contrato de opción a compra incoada en contra de su defendido. Asimismo, se reservó el derecho de poder ejercer algún alegato de defensa de hecho o de derecho en otra oportunidad del proceso.
Circunscritos los alegatos de las partes pasa esta sentenciadora al examen de las pruebas promovidas por las partes bajo los principios de comunidad de la prueba y exhaustividad probatoria.

A.-Pruebas promovidas por la parte demandante:
Junto con el libelo de demanda acompañó:
1.- A los folios 25 al 28 corre en copia simple documento protocolizado por ante el Registro Público de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del Estado Táchira, en fecha 08 de mayo de 2009, bajo el N° 24, folio 69, Tomo 18, del Protocolo de Transcripción del año 2009. Dicha probanza se valora de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.360 del Código Civil, sirviendo para demostrar que en la fecha indicada el demandado José Ignacio Arias Ortiz, unificó en un solo cuerpo los tres lotes de terreno descritos con su ubicación y linderos en el texto del referido documento, los cuales le pertenecen conforme a los títulos de adquisición mencionados en el mismo, estableciendo como linderos y medidas generales los siguientes: NOROESTE: Con vía de acceso mide 50,00 mts; SURESTE: Con propiedades de la sucesión Ramírez Uribe mide 51,70 mts; NORESTE: Con propiedades de Adelsis Edmundo Griego Silva, mide 42,10 mts; y OESTE: Con propiedades de Ciro Durán Avendaño mide 35,98 mts, para un área total de terreno de 2.124,35 mts2.
2- Al folio 32 corre en copia simple certificación catastral expedida el 12 de diciembre de 2008, por la Oficina de Catastro de la Alcaldía Bolivariana del Municipio Cárdenas. Dicha probanza se valora como documento administrativo y de la misma se evidencia que en la fecha indicada el jefe del Departamento de Catastro de la Alcaldía Bolivariana del Municipio Cárdenas expidió la certificación catastral correspondiente a un inmueble propiedad del demandado José Ignacio Arias Ortiz, protocolizado bajo el N° 38, Tomo 23, Folios 206 al 209 de fecha 3 de noviembre de 2008, ubicado en la calle 0 con Pasaje La Milagrosa, N° 9-70, Palo Gordo, con el número catastral: 20-05-14-17-07, con los siguientes linderos y medidas: Norte: Calle 0 (mide 8,80 mts de ancho) mide 20 mts; Sur: Con Sucesión Ramírez Uribe mide 21 mts; Este: Con José Ignacio Arias Ortiz mide 42,20 mts y Oeste: Con Ciro Durán Avendaño mide 35,98 mts; con un área de terreno de 801,35 mts2.
3.- Al folio 35 corre en copia simple certificación catastral expedida por la Oficina de Catastro de la Alcaldía Bolivariana del Municipio Cárdenas. Dicha probanza se valora como documento administrativo y de la misma se evidencia que el jefe del Departamento de Catastro de la Alcaldía Bolivariana del Municipio Cárdenas expidió la certificación catastral correspondiente a un inmueble propiedad del demandado José Ignacio Arias Ortiz, protocolizado bajo el N° 35, Tomo 31, Folios 135 al 138 de fecha 28 de noviembre de 2008, ubicado en la calle 10 Bis vía La Loma N° 10-90, Palo Gordo, con el número catastral: 20-05-13-14-06, con los siguientes linderos y medidas: Noroeste: vía de acceso (mide 8,00 mts de ancho) mide 15 mts; Sureste: Con Sucesión Ramírez Uribe mide 15,35 mts; Noreste: Con Adelsis Edmundo Griego Silva, mide 42,10 mts y Suroeste: Con José Ignacio Arias Ortiz, mide 45,30 mts; con un área de terreno de 659 mts2.
4.-Al folio 38 corre en copia simple certificación catastral expedida el 15 de diciembre de 2008, por la Oficina de Catastro de la Alcaldía Bolivariana del Municipio Cárdenas. Dicha probanza se valora como documento administrativo y de la misma se evidencia que el jefe del Departamento de Catastro de la Alcaldía Bolivariana del Municipio Cárdenas expidió la certificación catastral correspondiente a un inmueble propiedad del demandado José Ignacio Arias Ortiz, protocolizado bajo el N° 34, Tomo 31, Folios 131 al 134 de fecha 28 de noviembre de 2008, ubicado en la calle 10 Bis vía La Loma N° 10-98, Palo Gordo, con el número catastral: 20-05-13-14-07, con los siguientes linderos y medidas: Noroeste: vía de acceso (mide 8,00 mts de ancho) mide 15 mts; Sureste: Con Sucesión Ramírez Uribe mide 15,35 mts; Noreste: Con José Ignacio Arias Ortiz, mide 45,30 mts y Suroeste: Con José Ignacio Arias Ortiz, mide 45,40 mts; con un área de terreno de 664,00 mts2.
5.- A los folios 40 al 44 corre en copia simple documento protocolizado por ante el Registro Publico de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del Estado Táchira, en fecha 31 de agosto de 2009, bajo el N° 2, folios 3, Tomo 35 del protocolo de transcripción del año 2009. Dicha probanza se valora de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.360 del Código Civil, sirviendo para demostrar que en la fecha indicada el ciudadano Adrián Alfonso Ortega Gutiérrez, titular de la cédula de identidad N° V-25.551.925, declaró que entre los meses de noviembre de 2008 a abril de 2009 por orden y cuenta del demandado José Ignacio Arias Ortiz, con quien celebró contrato de obra en forma verbal construyó ocho casas para habitación de dos plantas sobre parte de un lote de terreno propio de mayor extensión cuyos linderos generales son los indicados en el documento examinado anteriormente ubicado en la calle 0 con pasaje La Milagrosa, N° 9-70, Palo Gordo, Municipio Cárdenas del Estado Táchira, señalando dentro de las casas construidas la identificada como B8 con un área total de terreno de 84 mts2 y cuyos linderos y medidas son los siguientes: NOROESTE: Con calle dejada por José Ignacio Arias Ortiz, mide 6 mts; SUROESTE: Con propiedades de la sucesión Ramírez Uribe mide 6 mts; NORESTE: Con propiedades de José Ignacio Arias Ortiz, mide 14 mts; y OESTE: Con propiedades de José Ignacio Arias Ortiz, mide 14 mts.
6.- A los folios 45 al 54 corren recibos discriminados así:
-Al folio 45 recibo de fecha 16 de octubre de 2008, por la suma de Bs. 22.000,00. Dicha probanza se valora como documento reconocido de conformidad con lo dispuesto en el artículo 444 procesal, sirviendo para evidenciar que en la fecha indicada el demandado José Ignacio Arias Ortiz declaró haber recibido la cantidad de Bs. 22.000,00 del codemandante Jhom Elkin Guerrero, como parte de pago de una casa ubicada en Altos de Paramillo cuyo precio total era de Bs. 270.000,00.
- Al folio 46 recibo de fecha 20 de octubre de 2008, por la suma de Bs. 2.000,00. Dicha probanza se valora como documento reconocido de conformidad con lo dispuesto en el artículo 444 procesal, sirviendo para evidenciar que en la fecha indicada el demandado José Ignacio Arias Ortiz declaró haber recibido la cantidad de Bs. 2.000,00 del codemandante Jhom Elkin Guerrero, como parte de pago de una casa ubicada en Altos de Paramillo cuyo precio total era de Bs. 270.000,00.
- Al folio 47 recibo de fecha 30 de octubre de 2008, por la suma de Bs. 2.000,00. Dicha probanza se valora como documento reconocido de conformidad con lo dispuesto en el artículo 444 procesal, sirviendo para evidenciar que en la fecha indicada el demandado José Ignacio Arias Ortiz, declaró haber recibido la cantidad de Bs. 2.000,00 del codemandante Jhom Elkin Guerrero, como parte de pago de una casa ubicada en Altos de Paramillo cuyo precio total era de Bs. 270.000,00.
- Al folio 48 recibo de fecha 5 de noviembre de 2008, por la suma de Bs. 2.000,00. Dicha probanza se valora como documento reconocido de conformidad con lo dispuesto en el artículo 444 procesal, sirviendo para evidenciar que en la fecha indicada el demandado José Ignacio Arias Ortiz declaró haber recibido la cantidad de Bs. 2.000,00 del codemandante Jhom Elkin Guerrero, como parte de pago de una casa ubicada en Altos de Paramillo cuyo precio total era de Bs. 270.000,00.
- Al folio 49 recibo de fecha 12 de noviembre de 2008, por la suma de Bs. 15.000,00. Dicha probanza se valora como documento reconocido de conformidad con lo dispuesto en el artículo 444 procesal, sirviendo para evidenciar que en la fecha indicada el demandado José Ignacio Arias Ortiz declaró haber recibido la cantidad de Bs. 15.000,00 del codemandante Jhom Elkin Guerrero, como parte de pago de una casa ubicada en Altos de Paramillo cuyo precio total era de Bs. 270.000,00.
- Al folio 50 recibo de fecha 6 de marzo de 2008, por la suma de Bs. 15.000,00. Dicha probanza se valora como documento reconocido de conformidad con lo dispuesto en el artículo 444 procesal, sirviendo para evidenciar que en la fecha indicada el demandado José Ignacio Arias Ortiz declaró haber recibido la cantidad de Bs. 15.000,00 del codemandante Jhom Elkin Guerrero, como parte de pago de una casa ubicada en Altos de Paramillo cuyo precio total era de Bs. 270.000,00.
- Al folio 51 recibo de fecha 6 de marzo de 2008, por la suma de Bs. 1.200,00. Dicha probanza se valora como documento reconocido de conformidad con lo dispuesto en el artículo 444 procesal, sirviendo para evidenciar que en la fecha indicada el demandado José Ignacio Arias Ortiz declaró haber recibido la cantidad de Bs. 1.200,00 del codemandante Jhom Elkin Guerrero, como parte de pago de una casa ubicada en Altos de Paramillo cuyo precio total era de Bs. 270.000,00.
-Al folio 52 recibo de fecha 31 de marzo de 2009, por la suma de Bs. 2.800,00. Dicha probanza se valora como documento reconocido de conformidad con lo dispuesto en el artículo 444 procesal, sirviendo para evidenciar que en la fecha indicada el demandado José Ignacio Arias Ortiz declaró haber recibido la cantidad de Bs. 2.800,00 del codemandante Jhom Elkin Guerrero, como parte de pago de una casa ubicada en Altos de Paramillo cuyo precio total era de Bs. 270.000,00.
- Al folio 53 recibo de fecha 15 de mayo de 2009, por la suma de Bs. 1.000,00. Dicha probanza se valora como documento reconocido de conformidad con lo dispuesto en el artículo 444 procesal, sirviendo para evidenciar que en la fecha indicada el demandado José Ignacio Arias Ortiz declaró haber recibido la cantidad de Bs. 1.000,00 del codemandante Jhom Elkin Guerrero, como parte de pago de una casa ubicada en Altos de Paramillo cuyo precio total era de Bs. 270.000,00.
- Al folio 54 recibo de fecha 3 de agosto de 2009, por la suma de Bs. 7.000,00. Dicha probanza se valora como documento reconocido de conformidad con lo dispuesto en el artículo 444 procesal, sirviendo para evidenciar que en la fecha indicada el demandado José Ignacio Arias Ortiz declaró haber recibido la cantidad de Bs. 7.000,00 del codemandante Jhom Elkin Guerrero, como parte de pago de una casa ubicada en Altos de Paramillo cuyo precio total era de Bs. 270.000,00.
7.- A los folios 55 al 56 corre acta de convenio amistoso suscrita entre el demandado señor José Ignacio Arias Ortiz y el co-demandante Jhom Elkin Guerrero. Dicha probanza se valora como documento reconocido de conformidad con lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, evidenciándose de su contenido que el 6 de enero de 2011 el demandado José Ignacio Arias Ortiz y el codemandante Jhom Elkin Guerrero, suscribieron un acuerdo relativo a la negociación pactada entre los mismos el 16 de octubre de 2008, sobre la construcción de una casa para habitación de una sola planta, en donde el demandado se obligó a construir sobre terrenos de su propiedad adquirido según documento protocolizado por ante el Registro Público de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del Estado Táchira de fecha 8 de mayo de 2009, bajo el N° 24, Folio 69, Tomo 18 del protocolo de transcripción del año 2009; y a su vez el demandante Jhom Elkin Guerrero se obligó a pagar toda vez que se materializara en definitiva la construcción de la casa objeto de la negociación. Que el precio de la negociación se pactó en la cantidad de Bs. 270.000,00 los cuales establecieron así: la cantidad de Bs.70.000,00 pagados en su totalidad por el mencionado codemandante Jhom Elkin Guerrero al demandado, cuyo pago señalaron se evidencian en varios recibos de pago y en diferentes fechas plasmados, los mismos en papel común y por la vía privada para un total de diez recibos, el primero de fecha 16 de octubre de 2008, por la suma de BS 22.000,00; el segundo de fecha 30 de octubre de 2008, por la suma de Bs 2000,00; el tercero de fecha 30 de octubre de 2008, por la suma de Bs 2000,00; el cuarto de fecha 5 de noviembre de 2008, por la suma de Bs. 2000,00; el quinto de fecha 12 de noviembre de 2008, por la cantidad de Bs. 15.000,00; el sexto de fecha 6 de marzo de 2008, por la cantidad de Bs. 15.000,00; el séptimo de fecha 6 de marzo de 2009, por la cantidad de Bs. 1.200,00; el octavo de fecha 31 de marzo de 2009, por la suma de Bs. 2.800,00; el noveno de fecha 15 de mayo de 2009, por la cantidad de Bs. 1000,00; el décimo y último de fecha 3 de agosto de 2009, por la cantidad de Bs. 7000,00. Asimismo, en dicho convenio las partes manifestaron que para la fecha de la firma de dicho convenio habían transcurrido 25 meses y 21 días dentro del cual no fue posible por el demandado el cumplimiento de su obligación, por lo que en razón del resarcimiento de los daños y perjuicios se acordó que el demandado prometió la celebración de una opción de compra sobre una casa de su propiedad signada con letra y número B8 de dos plantas construida sobre parte de un lote de terreno propio de mayo extensión, señalando que dicha casa es del demandado y le pertenece según el documento de obra debidamente protocolizado por ante el Registro de los Municipios Cárdenas, Guasimos y Andrés Bello del Estado Táchira, de fecha 31 de agosto de 2009, bajo el N° 2, folio 3, Tomo 35, del protocolo de transcripción del año 2009.
8.- A los folios 58 al 60 corre documento autenticado por ante la Notaria Pública Quinta de San Cristóbal Estado Táchira, en fecha 24 de enero de 2011, bajo el N° 04, Tomo 05, Folios 10 al 13 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria. Dicha probanza se valora de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.363 del Código Civil, y de la misma se evidencia que en la fecha indicada el demandado José Ignacio Arias Ortiz y los demandantes Jhom Elkin Guerrero y Eliana Ivonne Novoa Pinilla, celebraron un contrato de opción a compra venta tal como lo habían establecido en el convenio examinado anteriormente mediante el cual demandado se comprometió formalmente a vender a los demandantes y éstos a comprarle un bien inmueble constituido por una casa para habitación compuesta de dos plantas. La primera planta conformada por sala, cocina, comedor, un star, un baño, estacionamiento y patio. La segunda planta conformada por tres habitaciones, dos baños, techo de machimbre, paredes frisadas, estucadas y pintadas, ventanas en vidrio panorámico, puertas entamboradas y la principal de madera maciza, electricidad, teléfono y televisión, por cable todo empotrado, servicio de aguas negras y aguas blancas; signada con la letra y número B8, con un área total de terreno 84 mts2 y cuyos linderos y medidas son los siguientes: Noroeste: Con calle dejada por José Ignacio Arias Ortiz, mide 6 mts; Sureste: Con propiedades de la Sucesión Ramírez Uribe mide 6 mts; Noreste: Con propiedades de José Ignacio Arias Ortiz mide 14 mts y Oeste: Con propiedades de José Ignacio Arias Ortiz mide 14 mts. Que las partes convinieron que el precio de venta del inmueble era la cantidad de Bs. 500.000,00 los cuales los demandantes se comprometieron a pagar al demandado de la siguiente manera: al momento de la firma del referido documento la suma de Bs. 140.000, mediante cheque N° 08233717 de fecha 24 de enero de 2011, correspondiente a la cuenta corriente N° 0137-0020-68-0001275171 del Banco Sofitasa a nombre del demandado, quien declaró haber recibido el referido cheque a su entera satisfacción. Igualmente, convinieron que el saldo restante es decir,la suma de Bs. 360.000,00 sería cancelado por los demandantes una vez y en razón a la solicitud y aprobación del crédito hipotecario ante entidad bancaria pública o privada de su preferencia, finalizando la referida negociación con la protocolización del documento definitivo de traspaso de propiedad del inmueble objeto de dicho contrato. Que el lapso de vigencia de la referida opción a compra fue establecido en 150 días contados desde la firma del referido contrato, es decir del 24 de enero de 2011 pudiendo ser prorrogada la vigencia del mismo a voluntad de las partes. Igualmente, establecieron como cláusula penal lo siguientes: Los demandantes convinieron que si en el plazo acordado no cumplían a cabalidad sus obligaciones el demandado estaría obligado a reintegrarles la cantidad recibida en calidad de arras a los demandantes dentro del plazo de treinta días sin prorroga, contados a partir de la expiración de vigencia del referido contrato de opción a compra, que dicha obligación del demandado se consideraría de pago inmediato y de plazo vencido sin prorroga alguna posible, quedando los demandantes liberados de pagar el saldo restante del precio total de la referida opción a compra. Asimismo, si el demandado desistiere de la venta definitiva estaría obligado a restituirle a los demandantes la cantidad de dinero dada por concepto de arras es decir, la suma de Bs. 140.000,00 dentro del plazo de treinta día sin prorroga contados a partir de la expiración de la vigencia del referido contrato de opción a compra. Que dicha obligación del demandado se consideraría de pago inmediato y de plazo vencido sin prorroga alguna posible.
9.- Al folio 62 corre documento autenticado por ante la Notaria Pública Quinta de San Cristóbal del Estado Táchira, en fecha 08 de junio del 2011, bajo el N° 13, Tomo 35, folios 45-47. Dicha probanza se valora de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.363 del Código Civil, y de la misma se evidencia que en la fecha indicada el demandado y los demandantes convinieron hacer una extensión al lapso de vigencia del contrato de opción de compra anteriormente examinado manteniendo en todo su vigor el resto de las cláusulas en dicho contrato establecidas. En efecto, con relación a la vigencia de aludida opción de compra venta establecieron que el referido lapso convenido inicialmente en 150 días contados a partir del 24 de enero de 2011, se prorrogaba por noventa días adicionales a partir del 24 de junio de 2011 hasta el 24 de septiembre de 2011, fecha tope para protocolizar el documento definitivo de venta por ante la oficina de Registro respectivo.
10.- Al folio 64 corre recibo de fecha 21 de junio de 2012. Dicha probanza se valora como documento reconocido de conformidad con lo dispuesto en el artículo 444 procesal, sirviendo para evidenciar que el demandado en la fecha indicada declaró haber recibido del codemandante Jhom Elkin Guerrero, la cantidad de Bs. 180.000,00 en dinero de curso legal y en efectivo correspondiente a la última cuota del saldo restante descrito en el documento privado relativo a la prorroga contractual, por la opción de compra venta sobre una casa y el lote de terreno signado bajo el N° B8, en la urbanización Altos de Paramillo, Sector Lomas De Toico, Calle 0 Bis, Municipio Cárdenas del Estado Táchira, de fecha 30 de septiembre de 2011, señalando que quedaba conforme con la totalidad pagada quedando pendiente hacer la venta final, total y definitiva del inmueble negociado en todos lo términos y condiciones legales para los demandantes.
11.- A los folios 65 al 69 corre documento de fecha 30 de septiembre de 2011. Dicha probanza se valora como documento reconocido y de la misma se evidencia que en la fecha indicada el demandado celebró con los demandantes una prorroga contractual al contrato de opción de compra celebrado entre las partes sobre el bien inmueble objeto de litigio, conviniendo que establecido como estaba el precio total y definitivo en el documento autenticado por ante la Notaria Pública Quinta de San Cristóbal en fecha 24 de enero de 2011, prorrogaban el lapso de cumplimiento de las obligaciones asumidas por ambas partes, previsto en el documento autenticado el 8 de junio de 2011 para el 24 de septiembre de 2011, conviniendo que el mismo sería para el 24 de junio de 2012 y en consecuencia, se ratificaba que los demandantes debían pagar el saldo restante, a saber la suma de Bs. 360.000,00 en moneda de circulación nacional de la siguiente manera: la cantidad de Bs. 180.000,00 a la suscripción y firma del aludido instrumento privado y el saldo restante, es decir la suma de Bs. 180.000,00 para el día 24 de junio de 2012, con lo cual se terminaría definitivamente de honrar la obligación de la presente negociación. Asimismo, como consecuencia y en la fecha en que se pactó la prorroga es decir el 24 de junio de 2012, una vez verificado por cualquier medio de prueba el pago del saldo restante imputable al precio total, el demandado debería en correspondencia en un lapso de treinta días hábiles siguientes al vencimiento del lapso de la referida prorroga proceder a realizar todos los tramites tendientes a la protocolización, tradición y venta definitiva por ante la Oficina Pública del Municipio Cárdenas del Estado Táchira, a los efectos de hacer y suscribir el instrumento mediante el cual se hiciera la venta final y definitiva del inmueble objeto de litigio. Igualmente, establecieron de manera consensuada como cláusula penal que si los demandantes incumplían con sus cargas obligacionales, es decir, con el pago integro del saldo que adeudaban, la suma de Bs. 180.000,00 deberían indemnizar al demandado con el 70% de lo dado hasta la fecha en arras del negocio, es decir, por sobre la suma de Bs. 140.000,00 debiendo darle o hacerle entrega del equivalente en dinero de circulación nacional de Bs. 98.000,00. Asimismo, convinieron que si el incumplimiento era atribuible al demandado independientemente de su deber de cumplir con las obligaciones de hacer estipuladas en el contrato de opción de compra debía pagar a los demandantes adicionado a la devolución total de lo que por concepto de arras se le entregó es decir la suma de Bs. 140.000,00, así como también lo entregado y pagado por intermedio del referido documento, a saber la suma de Bs. 180.000,00, más los intereses a la rata del 1% calculados desde la fecha en que fueron entregadas las referidas cantidades y lo que se corresponda a la fecha en que efectivamente se le devuelvan mediante constancia escrita de haberlo satisfecho, adicionalmente debería pagarle la suma de Bs. 250.000,00 derivado de los perjuicios que ocasionare su incumplimiento e inejecución.
12.-A los folios 70 al 71 corre documento de fecha 25 de noviembre de 2012, suscrito por las partes. En tal sentido, es preciso puntualizar que los documentos privados provenientes de terceros deben ser evacuados de conformidad con lo dispuesto en el artículo 431 procesal mediante la prueba testimonial, y así debe ser examinada. Vid sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia N° 593 de fecha 26 de septiembre de 2003. Así las cosas, a los efectos de su valoración se aprecia al folio 169 la declaración del ciudadano JOSÉ JESÚS PEREIRA PÉREZ, venezolano, mayor de edad, casado, titular de la cédula de identidad N° V.-10.741.017, quien a preguntas contestó: Que conoce de vista, trato y de comunicación a Jhon Guerrero y Eliana Novoa. Que por el conocimiento que dice tener sabe y le consta que los ciudadanos anteriormente mencionados ocupan y viven, y tiene su domicilio en una vivienda ubicada en urbanización Bello Horizonte Alto de Toico, calle 1 carrera 9 bis, B8 de la población de Palo Gordo, Estado Táchira. Que entre el mes de enero y diciembre de 2012, ejecutó trabajos de construcción en beneficio de los ciudadanos Jhon Guerrero y Eliana Novoa en la dirección antes descrita para el levantamiento de una casa de dos (02) plantas. Que por lo que dice saber le consta que los ciudadanos Jhon Guerrero y Eliana Novoa sufragaron y pagaron por su trabajo como constructor con dineros propios. Que empezaron por movimientos de tierra, construcción de quince (15) columnas, con fundición de zapata, vaciado de viga de riostra y hormigón, en un área aproximada de 100 mts2, vaciado de placa por un área de 85 mts, y muro de contención en la parte de atrás de la vivienda de 2.5 metros de alto, pegada de bloque en la parte baja 2500 bloques, recubrimiento de friso rústico y mezclilla pulida. Construcción de estructura metálica en la segunda planta y posterior recubrimiento en techo de machimbre, manto asfáltico y teja criolla, en colocación de 3500 bloques, friso rústico y acabados en estucos, empotramientos eléctricos en toda la vivienda, aguas blancas y aguas negras, terminaciones en cerámica baños y pisos. Que esos son todos los trabajos que él realizó. Que avalaba y ratificaba el contenido y confirmaba su firma en la instrumental incorporada al expediente a los folios 70 y 71 en donde se deja constancia por medio de contrato de obra de la construcción hecha a favor de Jhon Guerrero y Eliana Novoa de su casa de habitación de dos (02) plantas en el lote de terreno B8 de la urbanización Altos de Paramillo, sector Lomas de Toico, Municipio Cárdenas, Estado Táchira de fecha 25 de noviembre de 2012. Que no conoce al ciudadano José Ignacio Arias Ortiz. A repreguntas contestó: Que el vínculo que lo une con los demandantes es de amistad. Que el nombre y el apellido de la persona que tuvo las primeras conversaciones con él para realizar las construcciones descritas en las respuestas anteriores es Jhon Elkin Guerrero. Que toda la descripción señalada en las respuestas anteriores sobre las construcciones realizadas en Lomas de Toico, lote B8, Palo Gordo, urbanización Bello Horizonte se encuentra plasmada en el contrato de obra privado del 25/11/2012 celebrado entre él y los ciudadanos Jhon Guerrero y Eliana Novoa. Dicha testimonial se desecha de conformidad con lo dispuesto en el artículo 478 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto el testigo manifestó estar vinculado con los demandantes con lazos de amistad; además de que la prueba testimonial resulta inadmisible para probar lo contrario de una convención contenida en un instrumento público, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.387 del Código Civil, por lo que mal puede pretender la parte actora desvirtuar con dicha prueba el contrato de obra contenido en el documento protocolizado por ante el Registro Público de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del Estado Táchira, en fecha 31 de agosto de 2009, bajo el N° 2 Folio 3, Tomo 35 del protocolo de transcripción de ese año, corriente a los folios 40 al 44.
13.- A los folios 72 al 83 corre inspección ocular extrajudicial practicada el día 9 de enero de 2012, por el Registro Público con funciones Notariales de los Municipios Cárdenas Guásimos y Andrés Bello del Estado Táchira. Dicha probanza se desecha por tratarse de una prueba preconstituida practicada con tres años de antelación a la fecha de interposición de la demanda, la cual no fue ratificada durante el proceso, por lo que la parte demandada no pudo ejercer el control de la misma.
Durante la oportunidad probatoria promovió las siguientes:
1.- El mérito favorable de los autos ofreciendo a modo ratificatorio formalmente para su pertinente evacuación todos y cada uno de los alegatos que han sido incorporados y se han narrado en el escrito libelar, así como todas y cada una de las instrumentales que fueron acompañadas al interponer la demanda. Respecto al mérito y valor jurídico de los autos, en especial de los alegatos expuestos en el libelo de demanda, se desecha tal probanza dado que el libelo de demanda no puede ser valorado como medio probatorio, sino que sirve para fijar los límites de la controversia. (Sala de Casación Civil, sentencia N° 681 de fecha 11 de agosto de 2006); y en cuanto a los instrumentales que fueron acompañados junto con el escrito libelar los mismos fueron examinados anteriormente.
2.- Documentales:
-Al folio 152 corre notificación practicada por HIDROSUROESTE (HsO) Filial de Hidroven, signada con el N° 101231 de fecha 9 de enero de 2012. Dicha probanza se valora como documento administrativo y de la misma se evidencia que la mencionada empresa del Estado notificó al codemandante Jhom Elkin Guerrero en fecha 09 de enero de 2012, del resultado de la inspección practicada en el inmueble objeto de litigio el cual para la fecha se encontraba ocupado por éste, indicándole que en el plazo de cinco días siguientes a la referida notificación de hacer caso omiso a la misma HIDROSUROESTE se vería en la obligación de suprimirle el servicio de agua, observándose que la referida notificación fue firmada por el precitado codemandante.
- A los folios 153 al 156 corren recibos de pago y constancias del servicio de televisión satelital Galaxy Entertainment de Venezuela C.A., oficina DIRECTV de la ciudad de San Cristóbal del Estado Táchira, con el número de suscriptor 38364457.
Sobre la valoración de los referidos recibos, es preciso puntualizar el criterio sentado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en decisión N° 501 de fecha 17 de septiembre de 2009, en la cual expresó lo siguiente:
Ahora bien, en torno a los recibos de gastos domésticos comunes, como servicios de agua, luz y gas, así como las planillas de depósitos bancarios, esta Sala a establecido que los mismos constituyen tarjas, que son documentos privados de especiales características, los cuales no son susceptibles de ser ratificados por el emisor en juicio, y que estos instrumentos deben ser valorados por el Juez, bajo el principio de sana critica como indicios, dado su carácter especial, al ser diseñados en un formato específico por la compañía o institución bancaria, ya sea pública o privada, en cumplimiento a una serie de requisitos que hacen que sean claramente reconocidos por los suscritos de los servicios o usuarios de los servicios bancarios, para con esto hacer más seguras dichas operaciones de servicios masivos
Exp. AA20-C-2009-000120.
Conforme al criterio jurisprudencial transcrito supra los referidos recibos constituyen tarjas, y en tal virtud se valoran bajo el principio de la sana critica, sirviendo para evidenciar que el codemandante Jhom Elkin Guerrero, para el 1° de noviembre de 2014 y hasta el 22 de septiembre de 2015, tenia suscrito el servicio de televisión satelital con la empresa Galaxy Entertainment de Venezuela C.A. para el inmueble objeto de litigo, teniendo asignado como número de cliente 38364457.
3.- Inspección judicial
A los folios 167 al 168 corre acta de fecha 11 de febrero de 2016, levantada por este Tribunal con ocasión de la inspección judicial practicada en el inmueble objeto de litigio. Dicha probanza se valora conforme a las reglas de la sana critica a tenor de lo dispuesto en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, y de la misma se evidencia que el Tribunal se constituyó en un inmueble ubicado en la parcela signada B8, urbanización Altos de Paramillo, Sector Lomas de Toico de la calle 0 Bis, en el Municipio Cárdenas del Estado Táchira, que en el mismo se encontraba presente el codemandante Jhom Elkin Guerrero, quien se identificó como ocupante del inmueble. Igualmente, se aprecia que el Tribunal dejó constancia que el inmueble se encuentra ubicado al fondo del portón instalado en la entrada del urbanismo el cual solo cuenta con una calle principal conocida como calle 0 Bis. Que las viviendas ubicadas al lado izquierdo de dicha calle se identifican con la letra “A” y las del lado derecho con la letra “B”. Que la vivienda consta de dos plantas y fue construida de paredes frisadas y estructuradas, servicios de agua y luz empotrados, ventanas panorámicas, pisos de cerámica, sala cocina con gabinetes de cemento, comedor, estacionamiento con una casilla de depósito de bomba de gas, área de servicios, patio, una habitación, un baño, un muro de contención, y pared de lindero, escaleras de acceso a la segunda planta, instalación de puerta maciza, rejas de seguridad, piezas sanitarias, puntos de telefonía, televisión por cable con puntos debidamente empotrados. Que el segundo piso consta de de tres habitaciones, dos baños con cerámica y piezas sanitarias, sala de estar, techo de machimbre con manto asfáltico y teja, ventanas panorámicas y rejas de seguridad para tanque de agua, instalaciones canales o canaletas para aguas pluviales con instalaciones eléctricas de telefonía, televisión por cable empotrado. Asimismo, se evidencia de dicha inspección que el Tribunal pudo evidenciar que en las diferentes áreas de la casa se encuentran diferentes tipos de enceres, muebles, equipos y accesorios propios de la posesión y ocupación de la misma como lugar de residencia de los demandantes junto a su grupo familiar.
4.- Experticia:
A los folios 190 al 202 corre informe rendido por los expertos designados en la presente causa. Dicha probanza se valora de conformidad con las reglas de la sana crítica a tenor de lo dispuesto en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, evidenciándose de la misma que los expertos designados constataron que el área asignada como B-8 en la Urbanización Altos de Paramillo, sector Lomas de Toico, Calle 0 Bis en el Municipio Cárdenas del Estado Táchira, posee las siguientes medidas: NOROESTE: Con calle dejada por José Ignacio Arias Ortiz, mide Seis Metros (6,00 M); SURESTE: Con propiedades que son o fueron de la sucesión Ramírez Uribe, mide Seis Metros (6,00 M); NORESTE: Con propiedades que son o fueron de José Ignacio Arias Ortiz, mide Catorce Metros (14 M); y OESTE: Con propiedades que son o fueron de José Ignacio Arias Ortiz, mide Catorce Metros (14 M), arrojando así un área de OCHENTA Y CUATRO METROS CUADRADOS (84 M2). Que con respecto al área de construcción de cada nivel de la vivienda construida sobre la parcela, determinaron que posee un área en la primera planta de OCHENTA Y CINCO METROS CUADRADOS CON OCHENTA DECÍMETROS CUADRADOS (85,80 M2) y de igual manera se cuantificó que en la segunda planta posee NOVENTA Y UN METROS CUADRADOS CON VEINTISÉIS DECÍMETROS CUADRADOS (91,26 M2) de construcción. Igualmente, determinaron que los linderos de la parcela son los siguientes: NOROESTE: Con calle dejada por José Ignacio Arias Ortiz, mide SEIS METROS (6,00 M); SURESTE: Con propiedades que son o fueron de la sucesión Ramírez Uribe, mide SEIS METROS (6,00 M); NORESTE: Con propiedades que son o fueron de José Ignacio Arias Ortiz, mide CATORCE METROS (14 M); OESTE: Con propiedades que son o fueron de José Ignacio Arias Ortiz, mide CATORCE METROS (14 M). Que de acuerdo a las mediciones realizadas en campo se pudo constatar que el área asignada como B-8 en la Urbanización Altos de Paramillo, sector Lomas de Toico, Calle 0 Bis en el Municipio Cárdenas del Estado Táchira, se encuentra ubicada en un lote de mayor dimensión, alinderado de la siguiente manera: NOROESTE: Con vía de acceso, mide CINCUENTA METROS (50 M); SURESTE: Con propiedades que son o fueron de la sucesión Ramírez Uribe, mide CINCUENTA Y DOS METROS CON CINCUENTA Y CINCO CENTÍMETROS (52,55 M); NORESTE: Con propiedades que son o fueron de Adelsis Edmundo Griego Silva, mide CUARENTA Y DOS METROS CON DIEZ CENTÍMETROS (42,10 M); y OESTE: Con propiedades que son o fueron de Ciro Durán Avendaño, mide TREINTA Y CINCO METROS CON NOVENTA Y OCHO CENTÍMETROS (35,98 M); para un total del terreno de DOS MIL CIENTO DIECISIETE Y SIETE METROS CON SESENTA Y NUEVE DECÍMETROS CUADRADOS (2.117,69 M2).
5.-Testimoniales:
- Al folio 171 y su vuelto corre inserta acta de declaración del testigo ALEXANDER LEOPOLDO PÉREZ MORIN, venezolano, mayor de edad, casado, titular de la cédula de identidad N° V.-11.061.228, quien a preguntas contestó: Que conoce suficientemente de vista, trato y de comunicación a Jhon Guerrero y Eliana Novoa, que de hecho son vecinos. Que por ese conocimiento que dice tener sabe y le consta que los ciudadanos anteriormente mencionados ocupan y viven, y tiene su domicilio en una vivienda ubicada en el sector La Milagrosa Lomas de Toico, calle 0 carrera 10 B8 de la población de Palo Gordo Estado Táchira. Que de hecho es vecino diagonal a ellos casi al frente. Que en agosto del 2011, el constructor ciudadano José Arias, se desapareció no lo vieron más, y a raíz de esa situación Jhon Guerrero, asistió a una reunión con los vecinos del urbanismo y les notificó mostrándonos su documento compra –venta que iba a tomar su terreno, el cual era el botadero de escombros y tenía cabillas oxidadas del constructor. Que los ciudadanos Jhon Guerrero y Eliana Novoa, iniciaron limpiando el terreno e iniciaron la construcción de la casa a comienzos del año 2012, para su criterio fue a los vecinos que le toco más duro, ya que no tenían ni un bloque construido en el terreno, o sea, no había construcción alguna, lo que había era pura basura y escombros. Que entre los inconvenientes y perturbaciones que tuvieron Jhon Guerrero y Eliana Novoa, con respecto al ciudadano José Ignacio Arias Ortiz, desde aproximadamente el año 2009 en adelante, están primero el esfuerzo económico como núcleo familiar, lo segundo la presión psicológica por angustias ocasionadas al constructor desaparecer de la obra y tercero tener que construir una casa por medios propios sin contar con la constructora a la cual le habían dado dinero, es decir, por incumplimiento del contrato solo obtuvieron el terreno sin ningún tipo de materiales de construcción y por último diría como cuarto la angustia prolongada desde el año 2011 hasta la fecha para brindarles un hogar a sus menores hijas. Que el constructor José Ignacio Arias, realizó ventas dobles de vivienda, dejó familias sin viviendas e hipotecó viviendas con documento de compra venta notariados. Que le consta porque es el primer vecino que se mudó al urbanismo y conoce las molestias y angustias que ocasionó y daños a muchas familias. Que en el caso de la casa B8 incumplió el contrato porque no construyó absolutamente nada. A repreguntas contestó: Que el vínculo que lo une a los demandantes es que son amigos y vecinos y los conoce desde agosto del 2011. Que el único problema que presentó con José Ignacio Arias, fue incumplimiento en el tiempo de entrega de la casa y que posteriormente la vendió a otro ciudadano, el problema esta resuelto y en ese momento es propietario con registro. Que conoció a Jhon Guerrero en agosto de 2011, en una reunión urgente de vecinos estafados. Que en la reunión de agosto de 2011, Jhon Guerrero les mostró a los vecinos afectados un documento compra venta notariado para la casa B8 y anunció a todo el grupo allí presente que limpiaría su terreno y construiría su vivienda a lo cual todos los vecinos le dijeron que si que estaba en todo su derecho. Que José Arias, a los vecinos siempre le dijo incluido a él que ese terreno donde esta actualmente la casa B8 lo dejaría para obsequiarnos un área social, lo cual era totalmente falso porque lo había negociado. Dicha declaración se desecha de conformidad con lo dispuesto en el artículo 478 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto el testigo manifestó estar vinculado con los demandantes por ser amigos.
- Al folio 172 y su vuelto corre inserta acta de declaración de testigo por parte de la ciudadana IVETT CAROLINA ARISMENDI DE PÉREZ, venezolana, mayor de edad, casada, titular de la cédula de identidad N° V.-11.160.111, quien a preguntas contestó: Que conoce suficientemente de vista, trato y de comunicación a Jhon Guerrero y Eliana Novoa. Que por ese conocimiento que dice tener sabe y le consta que los ciudadanos anteriormente mencionados ocupan y viven, y tiene su domicilio en una vivienda ubicada en el sector La Milagrosa, Lomas de Toico, calle 0 carrera 10 B8 de la población de Palo Gordo, Estado Táchira, ya que vive diagonal a ellos. Que tiene conocimiento que los demandantes construyeron en la dirección predicha desde inicio del año 2012 su casa de dos (02) plantas para habitar allí junto con sus dos (02) hijas, porque desde que se fue el constructor, allí lo que habían eran unas cabillas, o sea, no había una casa construida, el constructor José Ignacio Arias Ortiz, se fue desde el mes de agosto de 2011, nunca más lo vio hasta la presente. Que sabe de los inconvenientes y perturbaciones que tuvieron los demandantes con respecto al ciudadano José Ignacio Arias Ortiz, desde aproximadamente el año 2009 en adelante, que se fue y no les construyó la vivienda, no les cumplió con el contrato. Que sabe y le consta que el ciudadano José Ignacio Arias Ortiz, incumplió muchos de los compromisos de las construcciones que ofreció y de las ventas de terrenos a muchas familias en el sector antes mencionado, y de hecho cuando él se fue, se vieron en la obligación de hacer una reunión, para determinar quienes eran los dueños de unas casas, porque no los conocían, las casas de dos (02) pisos que estaban construidas no estaban terminadas y específicamente la de los demandantes no estaban construidas, ahí lo que habían eran puros escombros en ese terreno.

- Al folios 174 corre acta de declaración de testigo por parte del ciudadano ROBERT ALEXANDER PARRA AGUILAR, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V.-14.266.668, quien a preguntas contestó: Que conoce de vista, trato y de comunicación a Jhon Guerrero y Eliana Novoa. Que por el conocimiento que dice tener de los precitados ciudadanos viven, y ocupan y tienen su domicilio en una vivienda ubicada en el sector La Milagrosa Lomas de Toico, La Milagrosa, casa B8 de la población de Palo Gordo, Estado Táchira. Que le consta que los ciudadanos Jhon Guerrero y Eliana Novoa construyeron su vivienda en la dirección que antes indicó para el año 2012, una casa de dos (02) plantas para habitarla junto con sus dos (02) hijas. Que le consta desde la compra y el traslado del material, y los observó teniendo trato con el maestro de la obra. Que le consta que el ciudadano José Arias Ortiz, incumplió muchos de los compromisos en la construcción de varias casas que ofreció y de las rentas de los terrenos que ofreció a muchas familias y personas en el sector que antes indicó. Que le consta a través de conversaciones con los vecinos del urbanismo donde le informaron sobre las ofertas y ventas dobles de casas y terrenos en el urbanismo Lomas de Toico. Que no fue afectado directamente por el señor José Ignacio Arias Ortiz, gracias a Dios, debido a que compró la vivienda en el año 2013.
- Al folio 175 corre inserta acta de testigo por parte del ciudadano CESAR AUGUSTO ARIZA GUERRERO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V.-24.707.995, quien a preguntas contestó: Que conoce de vista, trato y de comunicación a Jhon Guerrero y Eliana Novoa, por un termino de 5 o 6 años. Que él vive en Altos de Paramillo y los conoce porque él era quien le compraba los materiales de construcción y hacia sus mandados. Que por el conocimiento que dice tener le consta y sabe que los ciudadanos Jhon Guerrero y Eliana Novoa, construyeron su vivienda en la dirección que antes indicó para el año 2012. Que desde esa época los conoce, pues trabajó con ellos. Que él era el encargado del terreno; también hacia el trabajo de mantenimiento. Que le consta que el ciudadano José Arias Ortiz, incumplió muchos de los compromisos en la construcción de varias casas que ofreció y de las ventas de los terrenos que ofreció a muchas y personas en el sector que antes indicó. Que le consta que el señor José Arias, tuvo un problema sobre el terreno, sobre su venta, que él le iba hacer una casa y no la terminó quedo mal, y de repente no volvió más. Que conoció al señor Arias de vista, porque él vive en la urbanización Altos de Paramillo. Que lo conocía ya que él era el encargado de hacer las casas dentro de la urbanización. A repreguntas contestó: Que el vínculo que tiene con los demandantes es de trabajo. Que cuando él trabajaba con el ciudadano Jhon Guerrero éste le comento que le estaba comprando una casa al señor Arias, pero tenia problemas con él, pero nunca le mostró ningún documento. Que nunca tuvo ninguna enemistad con el señor José Arias, solo lo conoció de vista y que compraba en la ferretería donde él realizaba también las compras.
. Las declaraciones anteriormente relacionadas correspondientes a los ciudadanos: IVETT CAROLINA ARISMENDI DE PÉREZ, ROBERT ALEXANDER PARRA AGUILAR y CESAR AUGUSTO ARIZA GUERRERO, se desechan, en razón de que de los dichos de los testigos se observa que sus declaraciones tienen como finalidad demostrar que la vivienda objeto de litigio fue construida por los demandantes, y en tal sentido, el artículo 1387 del Código Civil, expresamente proscribe la prueba de testigos cuando con la misma se pretende probar lo contrario de lo establecido en una convención contenida en un documento público, por lo que dichas testimoniales resultan inadmisibles a los fines de desvirtuar el contrato de obra contenido en el documento protocolizado por ante el Registro Público de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del Estado Táchira, en fecha 31 de agosto de 2009, bajo el N° 2 Folio 3, Tomo 35 del protocolo de transcripción de ese año, corriente a los folios 40 al 44.

B.- Pruebas promovidas por el Defensor Ad Litem de la parte demandada:

1.- El mérito favorable de los autos, en todo cuanto favorezca a su representado. Promovido en forma genérica no constituye un medio de prueba susceptible de valoración.
2.- Principio de la comunidad de la prueba. Dicho principio no constituye un medio de prueba previsto en el ordenamiento jurídico patrio.
3.- Factura y telegrama enviado por IPOSTEL agregado a los folios 138 y 139. Dicha probanza se desecha por cuanto nada aporta a la solución de la materia controvertida en la presente causa.
4.- Escrito de contestación a la demanda. Se desecha tal probanza, en razón de que tal como se señaló en este fallo el escrito de contestación a la demanda al igual que el escrito libelar no puede ser valorado como medio probatorio, sino que sirve para fijar los límites de la controversia. (Sala de Casación Civil, sentencia N° 681 de fecha 11 de agosto de 2006);
De las pruebas traídas a los autos puede concluirse que los ciudadanos Jhom Elkin Guerrero y Eliana Ivonne Novoa Pinilla celebraron un contrato de opción a compra venta con el señor José Ignacio Arias Ortiz, mediante el cual el demandado se comprometió a vender a los demandantes quienes se obligaron un bien inmueble constituido por una casa para habitación compuesta de dos plantas signada con la letra y número B8, con un área total de terreno 84 mts2 y cuyos linderos y medidas son los siguientes: Noroeste: Con calle dejada por José Ignacio Arias Ortiz, mide 6 mts; Sureste: Con propiedades de la Sucesión Ramírez Uribe mide 6 mts; Noreste: Con propiedades de José Ignacio Arias Ortiz mide 14 mts y Oeste: Con propiedades de José Ignacio Arias Ortiz mide 14 mts. Que las partes convinieron que el precio de venta del inmueble era la cantidad de Bs. 500.000,00 los cuales los demandantes se comprometieron a pagar al demandado de la siguiente manera: al momento de la firma del referido documento la suma de Bs. 140.000, mediante cheque N° 08233717 de fecha 24 de enero de 2011, correspondiente a la cuenta corriente N° 0137-0020-68-0001275171 del Banco Sofitasa a nombre del demandado, quien declaró haber recibido el referido cheque a su entera satisfacción. Igualmente, convinieron que el saldo restante es decir, la suma de Bs. 360.000,00 sería cancelada por los demandantes una vez y en razón a la solicitud y aprobación del crédito hipotecario ante entidad bancaria pública o privada de su preferencia, finalizando la referida negociación con la protocolización del documento definitivo de traspaso de propiedad del inmueble objeto de dicho contrato. Que el lapso de vigencia de la referida opción a compra fue establecido en 150 días contados desde la firma del referido contrato, es decir del 24 de enero de 2011.
Que en el referido contrato de opción de compra venta así como en las prorrogas que hicieron las partes de mutuo acuerdo al mismo establecieron que el referido inmueble le pertenece al demandado según el contrato de obra protocolizado por ante el Registro Público de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del Estado Táchira, en fecha 31 de agosto de 2009, bajo el N° 2 Folio 3, Tomo 35 del protocolo de transcripción de ese año, corriente a los folios 40 al 44, en el cual el ciudadano Adrián Alfonso Ortega Gutiérrez, declaró haber construido para el demandado entre los meses de noviembre de 2008 a abril de 2009 ocho casas dentro de las cuales se describe con su ubicación y linderos la aludida vivienda signada como B8 objeto de este litigio; y que la misma está construida sobre un lote de terreno que es parte de mayor extensión propiedad del demandado según documento ante el Registro Público de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del Estado Táchira, en fecha 08 de mayo de 2009, bajo el N° 24, folio 69, Tomo 18, del Protocolo de Transcripción del año 2009.
Que por documento autenticado en fecha 08 de junio del 2011, el demandado y los demandantes convinieron hacer una extensión al lapso de vigencia del contrato de opción de compra por un lapso de noventa días adicionales a partir del 24 de junio de 2011 hasta el 24 de septiembre de 2011, señalando que esa era la fecha tope para protocolizar el documento definitivo de venta por ante la oficina de Registro respectivo, sin que en dicho documento se haga mención a que para la fecha de la firma del mismo existiera otra obligación pendiente por parte del demandado, pues obsérvese que la prórroga se hace en función sólo de la fecha tope de protocolización del documento definitivo.
Que por documento de fecha 30 de septiembre de 2011, las partes convinieron una nueva prórroga al contrato de opción de compra venta para el cumplimiento de las obligaciones asumidas por ambas partes en el documento autenticado el 8 de junio de 2011, es decir, en el que habían establecido como fecha tope para la protocolización del documento definitivo de venta el 24 de septiembre de 2011, estableciendo que el mismo sería extendido hasta el 24 de junio de 2012. Igualmente, convinieron que los demandantes debían pagar el saldo restante, a saber, la suma de Bs. 360.000,00, así: la cantidad de Bs. 180.000,00 a la suscripción y firma del aludido instrumento privado y el saldo restante, es decir la suma de Bs. 180.000,00 para el día 24 de junio de 2012, fecha del vencimiento de la prórroga a partir de la cual una vez verificado dicho pago el demandado tenía treinta días hábiles siguientes para realizar todos los tramites tendientes a la protocolización, tradición y venta definitiva por ante la Oficina Pública del Municipio Cárdenas del Estado Táchira, a los efectos de hacer y suscribir el instrumento mediante el cual se hiciera la venta final y definitiva del inmueble objeto de litigio.
Igualmente, convinieron en una cláusula penal en la que establecieron las sumas que cada una de las partes debía pagar a la otra en caso de incumplimiento de sus obligaciones, la cual fue suficientemente descrita en los términos establecidos por las partes al examinar la prorroga al contrato de opción de compra venta celebrada el día 30 de septiembre de 2011.
Que en fecha 21 de junio de 2012, el demandado declaró haber recibido del codemandante Jhom Elkin Guerrero, la cantidad de Bs. 180.000, correspondiente a la última cuota del saldo restante descrito en el documento privado fecha 30 de septiembre de 2011 relativo a la prorroga contractual celebrada por la opción de compra venta del bien inmueble objeto de litigio, señalando expresamente que estaba conforme con la totalidad pagada quedando pendiente hacer la venta final, total y definitiva del inmueble negociado en todos lo términos y condiciones legales para los demandantes.
Que en la inspección judicial practicada por este Tribunal se evidenció que los demandantes poseen el bien inmueble objeto de litigio, consistente en una vivienda signada B8, ubicada en la urbanización Altos de Paramillo, Sector Lomas de Toico de la calle 0 Bis, en el Municipio Cárdenas del Estado Táchira, el cual ocupan desde enero de 2012, tal como se evidenció de la notificación practicada en esa fecha por Hidrosuroeste en el referido inmueble al codemandante Jhom Elkin Guerrero, corriente al folio 152.
En este orden de ideas, considera esta sentenciadora necesario formular las siguientes consideraciones previas respecto al cumplimiento de contrato demandado por la parte actora. En efecto, el Código Civil establece lo siguiente:

Artículo 1159.- Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes.

Artículo 1264.- Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención.

Igualmente, la acción de cumplimiento de contrato está prevista en el artículo 1.167 eiusdem, el cual es del tenor siguiente:

Artículo 1167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.
Del texto de las normas transcritas se colige que las obligaciones deben cumplirse en la forma en que han sido contraídas y que en caso de incumplimiento por una de las partes, la otra está facultada conforme a su elección para reclamar judicialmente la ejecución o cumplimiento del contrato o la resolución del mismo.
Asimismo, el artículo 1.167 del Código Civil establece los supuestos para la procedencia de la acción de cumplimiento, a saber; que el contrato sea bilateral; que exista incumplimiento del mismo, es decir inejecución de la obligación, en los casos de incumplimiento parcial, corresponde al órgano jurisdiccional determinar la procedencia de la acción, ateniéndose a la voluntad de las partes; que el incumplimiento tenga su origen en la culpa del deudor, ya que si el contrato se incumple por causa no imputable, no habrá lugar a intentar la acción; que el demandante haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación; así como la indispensable intervención judicial.
En este mismo sentido, el artículo 1134 del Código Civil, establece que el contrato es bilateral cuando las partes del mismo se obligan recíprocamente, de lo cual se colige que es indispensable que las prestaciones de las partes estén en relación de interdependencia entre sí, de forma tal que cada prestación aparece como el presupuesto necesario de la prestación de la otra parte.
Con relación a la compensación por daños y perjuicios contenida en la cláusula penal del contrato de opción de compra venta cuyo cumplimiento demanda la parte actora, los artículos 1.257, 1.258 y 1.259 del Código Civil, disponen lo siguiente:

Artículo 1.257.- Hay obligación con cláusula penal cuando el deudor, para asegurar el cumplimiento de la obligación, se compromete a dar o a hacer alguna cosa para el caso de inejecución o retardo en el cumplimiento.

Artículo 1.258.- La cláusula penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal.

El acreedor no puede reclamar a un mismo tiempo la cosa principal y la pena, si no la hubiere estipulado por simple retardo.

Artículo 1.259.- El acreedor puede pedir al deudor que esté constituido en mora, la ejecución de la obligación principal, en lugar de la pena estipulada.

En tal sentido, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en decisión N° 765 de fecha 24 de octubre de 2007, estableció en un caso análogo al de autos lo siguiente:
En efecto, el actor solicita en el libelo que los demandados sean condenados en “...otorgar el documento definitivo de COMPRA VENTA, por ante la OFICINA SUBALTERNA DE REGISTRO DEL DISTRITO BOLÍVAR, DEL ESTADO ANZOÁTEGUI, en el cual se encuentra protocolizado el inmueble en cuestión, bajo el N° 42, folio 151 al 153, del protocolo primero, tomo 18, cuarto trimestre del año 1992, por el precio de SEIS MILLONES TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 6.300.000,00)...”, y además que sean “...CONDENADOS... a lo establecido en la CLÁUSULA QUINTA de la OPCIÓN de COMPRA VENTA, suscrita en(sic) el 18 de noviembre de 1994, es decir, a devolver la cantidad de UN MILLÓN CUATROCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.460.000,00), entregados a NANCY BAJARES & ASOCIADOS C.A., por mi mandante, como ARRAS, y a pagar la cantidad de UN MILLÓN CUATROCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.460.000,00), como indemnización de daños y perjuicios...”.
Es deber de todos los jueces de la República, considerar íntegramente la narración de los hechos contenida en el libelo, pues sólo de esta manera podrán comprender el tema a decidir, es decir, los jueces deben tomar en cuenta la pretensión como un todo para acoger o rechazar el planteamiento del accionante, lo que sin duda alguna es determinante para la procedencia o no del juicio.
En cuanto a la posibilidad de demandar la ejecución de la obligación contenida en el contrato y la de compensación por daños y perjuicios contenida en la cláusula penal, la Sala observa que éstas tampoco son pretensiones excluyentes; sin embargo, para que ellas prosperen tendrá el juez de la causa que apreciar el contenido de los artículos 1.258 y 1.259 del Código Civil, los cuales establecen que el acreedor no puede reclamar a un mismo tiempo la cosa principal y la pena, y que el acreedor puede pedir al deudor que esté en mora, la ejecución de la obligación principal, en lugar de la pena estipulada. Resaltado propio
(Exp. Nro. 2007-000078)

Conforme al criterio jurisprudencial transcrito supra corresponde a los jueces apreciar lo dispuesto en los artículos 1.258 y 1.259 del Código Civil, en los casos en que el actor pretenda el cumplimiento de la obligación contenida en el contrato y la compensación por daños y perjuicios prevista en la cláusula penal, pues a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.258 eisudem le está vedado al acreedor reclamar a un mismo tiempo la cosa principal y la pena, a menos que la hubiese establecido por el simple retardo.
Así las cosas, en el caso sub litis quedó demostrado que al vencimiento del plazo de la prorroga convenida por las partes para el cumplimiento de la opción de compra celebrada sobre el bien inmueble objeto de litigio, es decir para el día 24 de junio de 2012, los demandantes habían pagado la totalidad del precio establecido por la venta del inmueble objeto del referido contrato de opción de compra y ya que se encontraban en posesión del mismo. Igualmente, quedó evidenciando que pasados los treinta días hábiles siguientes a dicha fecha el demandado no cumplió con la única obligación pendiente de otorgar el documento definitivo de venta ante la Oficina de Registro Público correspondiente.
Por otra parte, se evidencia que la cláusula penal convenida por las partes en contrato de opción de compra venta fue establecida como compensación por daños y perjuicios en caso de incumplimiento de las obligaciones asumidas por las partes, y no por el simple retardo, y en tal virtud de conformidad con lo dispuesto en el primer aparte del artículo 1.258 del Código Civil, no le es dado a la parte actora reclamar aun mismo tiempo el cumplimiento de la obligación principal, a saber, el otorgamiento del documento definitivo de venta, y la pena, por lo que el cobro reclamado por tal concepto resulta improcedente. Así se establece.
Por tanto, resulta forzoso para quien decide declarar parcialmente con lugar la demanda interpuesta por los ciudadanos Jhom Elkin Guerrero y Eliana Ivonne Novoa Guerrero, en contra del señor José Ignacio Arias Ortiz, por cumplimiento de contrato de opción de compra celebrado entre las partes mediante documento autenticado por ante la Notaria Pública Quinta de San Cristóbal Estado Táchira, en fecha 24 de enero de 2011, bajo el N° 04, Tomo 05, Folios 10 al 13 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria; modificado mediante documento autenticado por ante la precitada Notaria en fecha 8 de junio de 2011, bajo el N° 13, Tomo 35, folios 45-47; así como por documento privado suscrito en fecha 30 de septiembre de 2011; e indemnización por daños y perjuicios. En consecuencia, se ordena al demandado otorgar el documento definitivo de venta en la Oficina de Registro Público correspondiente y, en caso de negarse a hacerlo, se acuerda que la presente sentencia sirva a los demandantes de título de propiedad del inmueble objeto del presente litigio, por lo que en tal caso se ordena su registro en la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del Estado Táchira. El aludido inmueble consiste en una casa para habitación compuesta de dos plantas. La primera planta conformada por sala, cocina, comedor, un star, un baño, estacionamiento y patio. La segunda planta conformada por tres habitaciones, dos baños, techo de machimbre, paredes frisadas, estucadas y pintadas, ventanas en vidrio panorámico, puertas entamboradas y la principal de madera maciza, electricidad, teléfono y televisión, por cable todo empotrado, servicio de aguas negras y aguas blancas; ubicada en la Urbanización Altos de Paramillo, sector Lomas de Toico, Calle 0 Bis en el Municipio Cárdenas del Estado Táchira, signada con la letra y número B8, con un área total de terreno 84 mts2 y cuyos linderos y medidas son los siguientes: Noroeste: Con calle dejada por José Ignacio Arias Ortiz, mide 6 mts; Sureste: Con propiedades de la Sucesión Ramírez Uribe mide 6 mts; Noreste: Con propiedades de José Ignacio Arias Ortiz mide 14 mts y Oeste: Con propiedades de José Ignacio Arias Ortiz, mide 14 mts, arrojando así un área de OCHENTA Y CUATRO METROS CUADRADOS (84 M2). Dicho inmueble se encuentra construido sobre un lote de terreno que es parte de un terreno de mayor extensión alinderado de la siguiente manera: NOROESTE: Con vía de acceso, mide 50 mts; SURESTE: Con propiedades que son o fueron de la sucesión Ramírez Uribe, mide 51,70 mts; NORESTE: Con propiedades que son o fueron de Adelsis Edmundo Griego Silva, mide 42,10 mts y OESTE: Con propiedades que son o fueron de Ciro Durán Avendaño, mide 35,98 mts; para un total del terreno de 2.124,35mts2, el cual fue adquirido por el señor José Ignacio Arias Ortiz, según consta de documento protocolizado por ante el Registro Público de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del Estado Táchira, en fecha 08 de mayo de 2009, bajo el N° 24, folio 69, Tomo 18, del Protocolo de Transcripción del año 2009; y la vivienda según contrato de obra protocolizado por ante el precitado Registro Público de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del Estado Táchira, en fecha 31 de agosto de 2009, bajo el N° 2 Folio 3, Tomo 35 del protocolo de transcripción de ese año. Así se decide.

III
DISPOSITIVA
Este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide:
PRIMERO: DECLARA PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda interpuesta por los ciudadanos Jhom Elkin Guerrero y Eliana Ivonne Novoa Guerrero, en contra del señor José Ignacio Arias Ortiz, por cumplimiento de contrato de opción de compra celebrado entre las partes mediante documento autenticado por ante la Notaria Pública Quinta de San Cristóbal Estado Táchira, en fecha 24 de enero de 2011, bajo el N° 04, Tomo 05, Folios 10 al 13 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria; modificado mediante documento autenticado por ante la precitada Notaria en fecha 8 de junio de 2011, bajo el N° 13, Tomo 35, folios 45-47; así como por documento privado suscrito en fecha 30 de septiembre de 2011; e indemnización por daños y perjuicios. En consecuencia, se ordena al demandado otorgar el documento definitivo de venta en la Oficina de Registro Público correspondiente y, en caso de negarse a hacerlo, se acuerda que la presente sentencia sirva a los demandantes de título de propiedad del inmueble objeto del presente litigio, por lo que en tal caso se ordena su registro en la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del Estado Táchira. El aludido inmueble consiste en una casa para habitación compuesta de dos plantas. La primera planta conformada por sala, cocina, comedor, un star, un baño, estacionamiento y patio. La segunda planta conformada por tres habitaciones, dos baños, techo de machimbre, paredes frisadas, estucadas y pintadas, ventanas en vidrio panorámico, puertas entamboradas y la principal de madera maciza, electricidad, teléfono y televisión, por cable todo empotrado, servicio de aguas negras y aguas blancas, ubicada en la Urbanización Altos de Paramillo, sector Lomas de Toico, Calle 0 Bis en el Municipio Cárdenas del Estado Táchira, signada con la letra y número B8, con un área total de terreno 84 mts2 y cuyos linderos y medidas son los siguientes: Noroeste: Con calle dejada por José Ignacio Arias Ortiz, mide 6 mts; Sureste: Con propiedades de la Sucesión Ramírez Uribe mide 6 mts; Noreste: Con propiedades de José Ignacio Arias Ortiz mide 14 mts y Oeste: Con propiedades de José Ignacio Arias Ortiz, mide 14 mts, arrojando así un área de OCHENTA Y CUATRO METROS CUADRADOS (84 M2). Dicho inmueble se encuentra construido sobre un lote de terreno que es parte de un terreno de mayor extensión alinderado de la siguiente manera: NOROESTE: Con vía de acceso, mide 50 mts; SURESTE: Con propiedades que son o fueron de la sucesión Ramírez Uribe, mide 51,70 mts; NORESTE: Con propiedades que son o fueron de Adelsis Edmundo Griego Silva, mide 42,10 mts y OESTE: Con propiedades que son o fueron de Ciro Durán Avendaño, mide 35,98 mts; para un total del terreno de 2.124,35mts2, el cual fue adquirido por el señor José Ignacio Arias Ortiz, según consta de documento protocolizado por ante el Registro Público de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del Estado Táchira, en fecha 08 de mayo de 2009, bajo el N° 24, folio 69, Tomo 18, del Protocolo de Transcripción del año 2009; y la vivienda según contrato de obra protocolizado por ante el precitado Registro Público de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del Estado Táchira, en fecha 31 de agosto de 2009, bajo el N° 2 Folio 3, Tomo 35 del protocolo de transcripción de ese año.
SEGUNDO: No hay condenatoria en costas, en razón de que la parte demandada no resultó totalmente vencida en el proceso.
Publíquese, regístrese, notifíquese a las partes y déjese copia certificada para el archivo del Tribunal.
Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, a los dieciséis (16) días del mes de mayo de dos mil dieciocho (2018). Años 208° de la Independencia y 159° de la Federación. JUEZ TEMPORAL (FDO ILEGIBLE) Dra. FANNY TRINIDAD RAMÍREZ SÁNCHEZ.- LA SECRETARIA (FDO ILEGIBLE) MARÍA ALEJANDRA MARQUINA DE HERNÁNDEZ.-