TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

TRIBUNAL QUINTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.

IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS
PARTE DEMANDANTE: ALVARO RUEDA MESA Y LUCILA TORRES DE RUEDA, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cedula de identidad N° V-9.351.616 Y 12.816.587, con domicilio en la ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira.
APODERADO DE LA PARTE DEMANDANTE: LUIS MARTIN GUERRA CABRERA, inscrito en el Inpreabogado bajo el N°193.105.
PARTE DEMANDADA: NORAIMA DEL VALLE MORA DIAZ, venezolana, mayor de edad, casada, titular de la cedula de identidad N° V-8.108.353, con domicilio en la carrera 7, de la Concordia, del municipio San Cristóbal, Estado Táchira.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: JOSE MARCELINO SANCHEZ VARGAS, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 31.082.
MOTIVO: DESALOJO LOCAL COMERCIAL
EXPEDIENTE: 225-17

CAPÍTULO I
Se inicia el presente procedimiento mediante demanda interpuesta por los ciudadanos: ALVARO RUEDA MESA Y LUCILA TORRES DE RUEDA, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cedula de identidad N° V-9.351.616 Y 12.816.587, con domicilio en la ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira, en contra de la ciudadana NORAIMA DEL VALLE MORA DIAZ, venezolana, mayor de edad, casada, titular de la cedula de identidad N° V-8.108.353, con domicilio en la carrera 7, de la Concordia, del municipio San Cristóbal, Estado Táchira, por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL. Habiéndose celebrado en fecha 23 mayo del 2018 la Audiencia Preliminar y en fecha 01 de Agosto del 2018 la Audiencia de Juicio o debate oral, en el presente procedimiento, procede este Tribunal a la consignación del fallo completo de conformidad con lo establecido en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, por lo que el mismo será redactado en términos claros, precisos y lacónicos, sin necesidad de narrativa ni de transcripciones de actas ni de documentos que consten del expediente.
Del escrito de demanda:
Expone la parte demandante en su libelo que son propietarios de un inmueble ubicado en la carrera 7 de la Concordia, casa N° 4-57 y 4-69, del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, cuyos linderos describe ampliamente en el libelo de demanda, y cuyo titulo de propiedad se encuentra registrado bajo el numero 29, Tomo 37, protocolo 1, en la oficina subalterna de registro publico de san Cristóbal Estado Táchira, de fecha 17 de Septiembre de de 1991.
Señala que el referido inmueble esta dividido en dos plantas, estando la primera planta destinada a locales comerciales. En el cual se encuentran 4 arrendatarios siendo una de ellas la ciudadana NORAIMA DEL VALLE MORA DIAZ, Venezolana, mayor de edad, divorciada, titular de la cedula de identidad N° V-8.108.353, quien ocupa un pequeño local en la primera planta signado con el numero S/N, desde el primero de Agosto del año 2000, el 17 de Enero del año 2014 le informe que habían realizado modificaciones mayores sin mi consentimiento y que esto estaba en contra de lo acordado, ya que ella tenia conocimiento que al ampliar la segunda planta del local ese espacio quedaba como entrada principal de su vivienda y que ella lo desocuparía sin ningún inconveniente. De igual forma se le recordó los términos bajo los cuáles formalizamos la relación arrendaticia, entre ellas que el local seria entregado en las mismas buenas condiciones en que fue recibido y que en caso de futuras reparaciones o ampliaciones de la segunda planta del local, el arrendador quedaba en plena libertad para solicitar al arrendatario la desocupación del mismo.
Señala que en mas de una oportunidad han intentado hablar con la ciudadana NORAIMA DEL VALLE MORA DIAZ, para expresarle su inconformidad por haber ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes de lo normal recibiendo improperios de parte de ella, así mismo la ciudadana NORAIMA DEL VALLE MORA DIAZ, ha incumplido con el objeto para el cual fue arrendado.
Fundamenta la presente demanda en el artículo 40 literales “c” y “d” del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Señala en el petitorio que según los argumentos de hecho y de derecho expuestos, es por lo que acude a su competente autoridad para demandar como en efecto lo hace a la ciudadana NORAIMA DEL VALLE MORA DIAZ, venezolana, mayor de edad, casada, titular de la cedula de identidad N° V-8.108.353, con domicilio en la carrera 7, de la Concordia, del municipio San Cristóbal, Estado Táchira, para que convenga o sea condenado por el Tribunal en: PRIMERO: hacernos entrega del inmueble arrendado, totalmente libre de personas y cosas y en las mismas condiciones que lo recibió. SEGUNDO: la entrega de la respectiva solvencia de pago, de los servicios para el momento de la recepción del inmueble.
Se condene a la demandada a hacer entrega material del inmueble constituido por un local comercial ubicado en la calle 4 entre carrera 5 y 5ta avenida, signado con el numero 5-65, en la Concordia, San Cristóbal, Estado (sic) Táchira, totalmente libre de personas, muebles y cualquier otro objeto, en el mismo estado en que las recibió del propietario. TERCERO: Se ordene hacer entrega del inmueble libre de obligaciones o insolvencias administrativas, fiscales y por concepto de servicios públicos y condominio.
CUARTO: Se le condene a pagar las Costas y Costos que origine la Presente demanda.
Estima la demanda en la cantidad de ochenta mil bolívares sin céntimos (Bs. 80.000,00), equivalentes a cuatrocientas cincuenta y un mil novecientos setenta y siete Unidades Tributarias (451.977 U.T.).

DE LA ADMISION DE LA DEMANDA:
Por medio de auto de fecha 17 de Abril del 2017(f.17) la demanda es admitida por el Tribunal, emplazándose a los demandados ciudadana NORAIMA DEL VALLE MORA DIAZ, para que concurra al Tribunal dentro de los veinte (20) días de despacho siguiente a que conste en autos su citación, a fin de que den contestación a la demanda, debiendo acompañar con la misma todas las pruebas documentales de que disponga y mencionar el nombre, apellido y domicilio de los testigos que rendirán declaración en el debate oral; vencido el lapso para la contestación a la demanda, el Tribunal por auto separado fijará día y hora para llevar a cabo la audiencia premilitar.

DE LA CITACIÓN:
Al folio 20, corre diligencia realizada por el Alguacil en la que deja constancia que la parte demandante le suministro los fotóstatos necesarios par la realización de las compulsas para la citación del demandado.

A los folios 21 y 22, corre auto dictado por este Tribunal en el que acuerda librar la boleta de citación del demandado, de fecha 10 de Mayo de 2017.

Al folio 43, corre Poder Apud Acta, otorgado en fecha 16 de Abril de 2018, por la demandada NORAIMA DEL VALLE MORA DIAZ al Abg. José Marcelino Sánchez Vargas inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 31082, asimismo la referida ciudadana se da por citada conforme a las previsiones del artículo 216 del Código de Procedimiento Civil.

DE LA CONTESTACION A LA DEMANDA:
A los folios 47 al 53, corre escrito contentivo de Contestación de la demanda, por parte del APODERADO JUDICIAL de la parte demandada ciudadana NORAIMA DEL VALLE MORA DIAZ, quien estando dentro del lapso legal para contestar la demanda expone:
-Rechaza la demanda interpuesta tanto en los hechos como en el derecho en todas y cada una de sus partes. Alega que el escrito de demanda se encuentra cubierto por un denso follaje de confusión, solo trata de modificar la realidad con meras palabras, sustituye el análisis jurídico de los hechos por calificativos basados en dudas y suposiciones.
Manifiesta que la mendacidad de los hechos narrados en el libelo, emanada de interpretaciones divorciadas del derecho, impide que los mismos puedan ser subsumidos en las normas jurídicas que lo prevén de acuerdo al siguiente razonamiento:
-Jamás ha realizado en el local objeto del arrendamiento reparaciones mayores sin el consentimiento de los ciudadanos ALVARO RUEDA MEZA Y LUCILA TORRES DE RUEDA
-Jamás ha realizado en el local objeto del arrendamiento reparaciones mayores sin el consentimiento del abogado Luis Martín Guerra Cabrera, por cuanto no tiene relación arrendaticia alguna con tal abogado.
- El libelo interpuesto no describe, tal como lo exige el literal “c” del articulo 40 del decreto con Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para uso comercial, cuales son las reparaciones mayores que la ciudadana NORAIMA DEL VALLE MORA DIAZ, demandada en el presente juicio ha efectuado sin el consentimiento de los demandantes o del apoderado de estos.
Como contestación al fondo señala:
-Los demandantes por error o por ignorancia no describen cuales son los deterioros mayores que los provenientes de lo normal que aducen ha sufrido el local arrendado ni la causa de tales deterioros, ni acompañan al libelo prueba alguna que fundamente sus alegatos, tal omisión contraviene las exigencias del articulo 864 del código de procedimiento civil y obviamente no permiten distinguir si los deterioros alegados como causal de desalojo son derivados del uso normal del inmueble o no.
-Rechaza, niega y contradice por falso el alegato del apoderado actor cuando señala que la ciudadana NORAIMA DEL VALLE MORA DIAZ, ha incumplido con el objeto para el cual fue arrendado el local, con el que solo pretende justicia a través de actos injustos.
El contrato de arrendamiento que constituye el anexo “c” de los recaudos que acompañan el libelo de la demanda celebrado en fecha 01 de Agosto del año 2000, no circunscribe claramente el uso del local arrendado, pues en su encabezado textualmente reza lo siguiente: “...celebramos el siguiente contrato de arrendamiento de un(1) local comercial, ubicado en la concordia, sin numero, de la carrera 7...”, en otras palabras el contrato no especifica en forma precisa el uso o el destino que para el inmueble pactaron las partes en el contrato respectivo, de modo que no puede el apoderado actor como temerariamente lo hace, que la ciudadana NORAIMA DEL VALLE MORA DIAZ, ha incumplido con el objeto para el cual fue arrendado el local.
-Alega que el contrato de arrendamiento que corre agregado a los autos, por acuerdo entre las ciudadanas LUCILA TORRES DE RUEDA codemandante en la presente causa y NORAIMA DEL VALLE MORA DIAZ, que es la demandada, fue modificado en fecha 29 de Junio de 2011, conviniéndose expresamente en su cláusula segunda lo siguiente: “el referido inmueble es utilizado como local comercial donde funciona un fondo de comercio denominado AUTO ACCESORIOS DCARS MD.
Como conclusiones señala: Que la demandada, en ningún momento, ha efectuado ningún tipo de modificación. En otras palabras los demandantes tienen pleno conocimiento de cual es el uso que en forma notoria, publica y permanente desde el año 2011, la demandada le viene dando al local comercial objeto del contrato, observándose que a tenor del contrato la arrendadora hoy codemandante, acepta, el uso que la arrendataria hoy demandada le esta dando al local comercial objeto del contrato desde el año 2011, uso o destino expresamente convenido entre las partes y que no ha variado desde tal fecha hasta el día de hoy, lo que enerva y deja sin efecto la tesis de incumplimiento falsamente alegada por el apoderado actor.

DE LA AUDIENCIA PRELIMINAR

Al folio 71 al 72, corre acta de audiencia preliminar de fecha 23 de Mayo del 2018, en el acto de la audiencia preliminar llevada a efecto, el Tribunal cedió el derecho de palabra a la parte actora, quien formulo sus alegatos de igual manera lo hizo la parte demandada quien manifestó que no convenían en ninguno de los hechos aducidos por la actora en el libelo por carecer de sustento fáctico, pues tal como se expone en el escrito de contestación los demandantes no indican cuales son los al inmueble ni su causa. En virtud que no se llego a ningún acuerdo, el juez informa a las partes que dentro de los tres días de despacho siguientes al de hoy, hará la fijación de los hechos y limites de la controversia.

CAPITULO II
PUNTO PREVIO
SOBRE LA OPOSICION A LA CUANTIA DE LA DEMANDA

La parte demandada en el escrito de contestación rechazó la estimación de la demanda por exagerada, por dos circunstancias a saber: a) el monto del canon de arrendamiento que la demandada paga por el local comercial objeto del juicio, asciende a dos mil bolívares mensuales y b) el contenido del articulo 36 y 38 del Código de Procedimiento civil, esto denota ambigüedad y descuido en la elaboración del libelo
La parte demandante estimó el valor de la demanda en CIENTO SETENTA Y SIETE MIL BOLIVARES (Bs.177.000); y la parte demandada impugnó esa estimación, precisando que ES EXAGERADA.
El artículo 38 del Código de Procedimiento establece en su primer aparte:
“El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El juez decidirá sobre la estimación en capitulo previo en la sentencia definitiva.”

Al respecto, la Sala de Casación Civil de la otrora Corte Suprema de Justicia, en sentencia del 5 de agosto de 1.997, interpretando lo dispuesto en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil estableció lo siguiente:
A) Si el actor no estima la demanda siendo apreciable en dinero, él debe cargar con las consecuencias de su falta, quedando sin estimación la demanda.
B) Si el demandado no rechaza la estimación en la oportunidad de la contestación, la estimación del actor será la cuantía definitiva del juicio.
C) Si el demandado contradice pura y simplemente la estimación del actor sin precisar si lo hace por insuficiente o exagerada, se tendrá como no hecha oposición alguna, en razón de que el Código limita esa oposición y obliga al demandado a alegar un hecho nuevo que debe probar, como es que sea reducida o exagerada la estimación efectuada, pudiendo proponer nueva cuantía. Alegatos que debe probar so pena de quedar definitiva la estimación hecha por el actor.
D) La Sala puede establecer definitivamente la cuantía únicamente del análisis de los elementos de cálculo contenidos en el propio libelo de la demanda.
El anterior criterio ha sido pacífico y reiterado tal como aparece de sentencia de la Sala de 24 de septiembre de 1998, (María Pernía Rondón y otras contra Inversiones Fecosa, C.A. y otras), que en su parte pertinente expresa:

“Es decir, se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente, por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que “el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada”. Por lo tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma”. (Subrayado de esta Alzada).

Hechas las consideraciones anteriores es importante señalar que respecto a la impugnación de la cuantía, se ha pronunciado nuestro Máximo Tribunal de la República, estableciendo lo siguiente:
“…En relación a la impugnación de la cuantía estimada en la demanda, por considerarla exigua o exagerada, esta Sala, en sentencia N°352, de fecha 15 de noviembre de 2004, caso: Jesús Manuel Ruiz Estrada y otros, contra Pablo Segundo Bencomo y otros, estableció lo siguiente:
...se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada’.
Por lo tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma..”
Este criterio ha sido pacífico y reiterado a través del tiempo, entre otras decisiones, la del 24 de septiembre de 1998 (Caso: María Pernía Rondón y otras contra Inversiones Fecosa, C.A y otras) así como sentencia Nº 1352 del 16 de noviembre de 2004, entre otras.
A mayor abundamiento, en reciente sentencia de fecha 20 de enero de 2014, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, ratificó el criterio sostenido en anteriores sentencias en relación a este punto. Dicha sentencia expresa lo siguiente:
“Ahora bien, respecto de la estimación de la cuantía y su impugnación, esta Sala en su fallo de fecha 5 de agosto de 1997, reiterado en decisión N° RC-22 de fecha 3 de febrero de 2009, expediente N° 2008-377, caso: Helgo Revith Latuff Díaz y otra, contra Wagib Coromoto Latuff Vargas, con ponencia del mismo Magistrado que con tal carácter suscribe el presente fallo, estableció lo siguiente:
“…Ahora bien, el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, le otorga al demandado la facultad para que al momento de contestar al fondo la demanda, éste pueda rechazar la estimación de la cuantía cuando la considere exagerada o insuficiente.
Sin embargo, ha sido criterio reiterado de esta Sala que en los casos de impugnación de la cuantía por insuficiente o exagerada, debe el demandado alegar necesariamente un hecho nuevo, el cual debe probar en juicio, so pena de quedar firme la estimación hecha por el actor.
En este sentido se pronunció esta Sala de Casación Civil, en sentencia N° 12 del 17 de febrero de 2000, caso: Claudia Beatriz Ramírez c/ María de los Ángeles Hernández de Wohler y otro, expediente: 99-417, que señaló:
“…Se acusa la infracción en que incurre el fallo recurrido en la aplicación de los artículos 38 y 506 del Código de Procedimiento Civil, en vista de que exige una carga probatoria no requerida por las normas cuya falsa aplicación se denuncia.
Esta Sala en fallo de fecha 5 de agosto de 1997 (Caso Zadur Elías Bali Azapchi contra Italo González Russo), procedió a revisar su doctrina sobre el particular, dejando sentado que en los casos en que el demandado impugnase la cuantía, éste sólo podía proceder a hacerlo alegando al efecto lo exagerado o insuficiente de la estimación, por expresarlo así el propio texto del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil. En función de ello, se dejó sentado que en los casos de impugnación de cuantía el demandado tenía la carga alegatoria de sostener lo exagerado o insuficiente de la estimación de la demanda, y por consiguiente la subsecuente carga de demostrar tal afirmación. Así, en el referido fallo se indicó:
Aclarado lo anterior conviene revisar si efectivamente la doctrina anotada supra es aplicable bajo la vigencia del actual Código de Procedimiento Civil, y para ello procederá la Sala a efectuar un análisis de cada uno de los supuestos de la doctrina en comento; así:
c) Si el actor estima la demanda y el demandado contradice pura y simplemente.
En este supuesto la Sala se rigió por el principio general que establece que la carga de la prueba incumbe a quien alega un hecho , y no al que lo niega, el actor debe probar su afirmación.
En consecuencia, si el actor no prueba debe declararse que no existe ninguna estimación.
Con respecto a esta afirmación la Sala revisa la veracidad de lo expuesto y observa que el artículo 38 es categórico al indicar que el demandado puede rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada.
Es decir, se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía.
No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente, por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada.’
Por tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma.
Así, si nada prueba el demandado, en este único supuesto, queda firme la estimación hecha por el actor...”
Criterio éste que acoge quien aquí juzga. Por tanto, al contradecir la parte demandada la cuantía SIN PRECISAR el motivo y los fundamentos de porque la cuantía es exagerada y sin alegar un hecho nuevo que debía probar, pudiendo proponer nueva cuantía, no lo hizo limitándose únicamente a señalar que el monto del canon de arrendamiento es de 2000 Bolívares y hace mención a los articulo 36 y 38 del Código de Procedimiento Civil y que se refleja ambigüedad y descuido en el libelo. En tal sentido ante la falta de alegatos de hechos nuevos y probanzas de los mismos, se tiene como no hecha oposición alguna y se da por definitivamente firme la estimación hecha por la parte demandante y así se decide.
Resuelto como han quedado el punto previo, esta sentenciadora pasa a la sentencia de fondo, relativa al desalojo.

DEL THEMA DECIDENDUM:

DE LOS HECHOS CONTROVERTIDOS:
De la revisión de las actas procesales se evidencia que los hechos y límites de la controversia se circunscriben a los siguientes términos:

• Si es cierto que la Arrendataria ha ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador. Alega la parte actora que el día 17 de Enero del 2014 le informo a la arrendataria que había realizado modificaciones mayores sin su consentimiento, y que esto estaba en contra de lo acordado. Manifiesta igualmente que en mas de una ocasión han intentado hablar con la demandada de autos para expresarle su inconformidad por haber ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes de lo normal, recibiendo solo improperios de parte de la misma, por su parte la demandada niega, rechaza y contradice la demanda interpuesta en su contra en todas y cada una de sus partes, señalando a través de su apoderado judicial identificado en autos, que su mandante jamás ha realizado en el local objeto del arrendamiento reparaciones mayores sin el consentimiento de los ciudadanos ALVARO RUEDA Y LUCILA TORRES DE RUEDA, ni ha causado al local objeto del contrato deterioros mayores que los provenientes del uso normal.
• Si es cierto que la demandada ha incumplido con el objeto para el cual fue arrendado el local comercial: manifiesta la parte demandante que la arrendataria ha incumplido con el objeto para el cual fue arrendado el local tal como a su decir se pudo demostrar mediante inspección judicial realizada al local arrendado, que promoverá en su respectiva oportunidad. Por su parte la demandada que en ningún momento ha incumplido con el objeto para el cual fue arrendado el local, pues los demandantes tienen pleno conocimiento de cual es el uso que en forma notoria, publica y permanente y con su consentimiento desde el año 2011, la demandada le viene dando al local comercial objeto del contrato, pues así lo pactaron en forma expresa en contrato de fecha 29 de junio del 2011 y que acompaño y opuso a los demandantes.

Así las cosas, de conformidad con lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil esta Juzgadora se atendrá a lo alegado y probado en autos, norma que recoge el principio procesal sobre la congruencia de la decisión con la pretensión (ne eat iudex petita partium, iudex secundum alligata et probata decidere debet); De igual manera se requiere señalar que de conformidad con lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho y quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Por ello se procederá al análisis del material probatorio aportado por las partes:

DEL ASERVO PROBATORIO

Pruebas Promovidas por la parte demandante:
La parte demandante, mediante escrito de promoción de pruebas inserto del folio 81 al 83, ambos folios inclusive promovió las siguientes pruebas:
Documentales:
-Documental que se encuentra inserta a los folios 8 al folio 14, constante de copia simple de documento protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, el 17 de Septiembre de 1991, bajo el N°29, Tomo 37, Protocolo 1, del tercer Trimestre, el cual fue aportado en copia fotostática simple, conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y al no haber sido impugnada dicha copia dentro de la oportunidad legal establecida, la misma se tiene como fidedigna y por tanto el Tribunal le confiere a este instrumento el valor probatorio que señala el artículo 1.359 Código Civil, toda vez que el mismo fue autorizado con las solemnidades legales por un Registrador y por tanto hace plena fe de que el ciudadano ALVARO RUEDA MESA, es propietario del inmueble arrendado a la ciudadana NORAIMA DEL VALLE MORA DIAZ.
- A los folios 15 al 16, corre instrumento privado de fecha 01 de Agosto de 2000, el cual al no haber sido desconocido ni tachado, adquirió la fuerza probatoria del instrumento público conforme lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, en consecuencia el mismo hace fe que Entre Lucila Torres de Rueda titular de la cedula de identidad N° V-12.816.587 y NORAIMA MORA, titular de la cédula de identidad N° V-8.108.353, se suscribió un contrato de arrendamiento privado sobre un local comercial, ubicado en la carrera 7 de la concordia. Se ratifica el valor otorgado a esta documental, en especial en lo relativo a la comprobación de la existencia de la relación arrendaticia regida por las estipulaciones plasmadas en el documento en mención. Las anteriores documentales se constituyen en documentos autenticados que al no haber sido objeto de impugnación hacen fe de su fecha cierta y de las firmas contenidas en el mismo y sirven para acreditar la relación arrendaticia que vincula a las partes en litigio.
-A los folios 84 AL 109 corre documental representado por la inspección EXTRAJUDICIAL practicada por el Tribunal Quinto De Municipios Ordinario Y De Ejecución De Medidas De Los Municipios San Cristóbal Y Torbes De La Circunscripción Judicial Del Estado Táchira, la cual no la aprecia ni la valora el Tribunal, por las siguientes razones: 1) Este Tribunal negó su admisión mediante auto de fecha 13 de Junio folio 114, por cuanto la parte demandante no la promovió junto con el escrito de demanda que es la oportunidad legal para promover este tipo de prueba documental, de conformidad con el articulo 864 del Código de Procedimiento Civil y 2)Este tipo de prueba evacuadas con anticipación al juicio imponen como requisito para su validez, que la causa que la haya motivado sea la “urgencia o perjuicio por retardo que pueda ocasionar su no evacuación inmediata”, lo cual debe ser alegado ante el Juez que se promueve y demostrado en el proceso donde ella se produce, conforme lo ha asentado la jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia (Sentencia de la Sala de Casación Civil de fecha 30 de noviembre de 2000, expediente RC 00-071).

La parte demandada promovió lo siguiente:-
Documentales:
-A los folios 15 al 16, corre instrumento privado de fecha 01 de Agosto de 2000, el cual al no haber sido desconocido ni tachado, adquirió la fuerza probatoria del instrumento público conforme lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, en consecuencia el mismo hace fe que Entre Lucila Torres de Rueda titular de la cedula de identidad N° V-12.816.587 Y NORAIMA MORA, titular de la cédula de identidad N°V-8.108.353, se suscribió un contrato de arrendamiento privado sobre un local comercial , ubicado en la carrera 7 de la concordia. Se ratifica el valor otorgado a esta documental, en especial en lo relativo a la comprobación de la existencia de la relación arrendaticia regida por las estipulaciones plasmadas en el documento en mención. Las anteriores documentales se constituyen en documentos autenticados que al no haber sido objeto de impugnación hacen fe de su fecha cierta y de las firmas contenidas en el mismo y sirven para acreditar la relación arrendaticia que vincula a las partes en litigio, asimismo se desprende del referido contrato que no se especifica el uso o destino que para el inmueble pactaron las partes.
- A los folios 54, corre instrumento privado de fecha 29 de junio de 2011, el cual al no haber sido desconocido ni tachado, adquirió la fuerza probatoria del instrumento público conforme lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, en consecuencia el mismo hace fe que Entre Lucila Torres de Rueda titular de la cedula de identidad N° V-12.816.587 Y NORAIMA MORA, titular de la cédula de identidad N°V-8.108.353, se suscribió un contrato de arrendamiento privado sobre un local comercial, ubicado en la carrera 7 de la concordia. Se ratifica el valor otorgado a esta documental, en especial en lo relativo a la comprobación de la existencia de la relación arrendaticia regida por las estipulaciones plasmadas en el documento en mención. Las anteriores documentales se constituyen en documentos autenticados que al no haber sido objeto de impugnación hacen fe de su fecha cierta y de las firmas contenidas en el mismo y sirven para acreditar la relación arrendaticia que vincula a las partes en litigio. Asimismo se evidencia del referido contrato que el inmueble es utilizado como local comercial donde funciona un fondo de comercio denominado AUTO ACCESORIO DCARS MD. De manera que el uso dado la demandante estaba en conocimiento del uso que la arrendataria le estaba dando al local que es el funcionamiento del fondo de comercio AUTO ACCESORIO DCARS MD.
-Al folio 55 AL 60 promovió copia SIMPLE de documento registrado en la oficina de Registro MERCANTIL TERCERO DEL ESTADO TACHIRA de Fecha 03 de Diciembre del año 2009, inscrito en el tomo 9B RM 445, numero 11, el cual fue aportado en copia fotostática simple, conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y al no haber sido impugnada dicha copia dentro de la oportunidad legal establecida, la misma se tiene como fidedigna y por tanto el Tribunal le confiere a este instrumento el valor probatorio que señala el artículo 1.359 Código Civil, toda vez que el mismo fue autorizado con las solemnidades legales por un Registrador y por tanto hace plena fe de que el fondo de comercio AUTO ACCESORIOS DCARS M.D, cuya propietaria es la ciudadana tiene su sede o asiento en local objeto de controversia.

-Al folio 61 corre Registro Único de Información Fiscal (RIF) a nombre de la ciudadana NORAIMA DEL VALLE MORA DIAZ, titular de cédula de identidad N° V08103530;la cual se le da valor probatorio por tratarse de un documento público y del mismo se desprende que la referida ciudadana posee dos firmas personales denominadas CAFETIN LA ORQUIDEA Y AUTO ACCESORIOS DECARS MD.
-Al folio 62 al 69 corre copia certificada de la solicitud de consignación arrendaticia signada con el numero 005-14, las cuales por haberse agregado en copia fotostática certificada conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y no haber sido impugnada en la oportunidad correspondiente tal copia, la misma se tiene como fidedigna pues tal copia ha sido expedida por funcionario competente conforme lo establecido en el artículo 111 del Código de Procedimiento Civil y por tanto el Tribunal le confiere a estos instrumentos el valor probatorio que señala el artículo 1.359 Código Civil, por haber sido emitidos dichos actos por un Juez con facultad para dar fe de ese acto y por tanto hace fe que la ciudadana NORAIMA DEL VALLE MORA DIAZ, efectuo consignación arrendaticia a favor de LUCILA TORRES DE RUEDA, en su carácter de arrendadora del local comercial que ocupa como arrendataria, por la cantidad de dos mil BOLIVARES por concepto de pago de canon de arrendamiento correspondiente al mes de Junio del año 2014.

DE LA AUDIENCIA ORAL:

El día 01 de AGOSTO del 2018, siendo las diez de la mañana día y hora fijada por este Tribunal mediante auto, para que tenga lugar la celebración de la Audiencia Oral, tuvo lugar con la presencia de los apoderados judiciales de la parte demandante y demandada, quienes expusieron sus respectivos alegatos y se abrió la audiencia a pruebas y procedieron a formular observaciones a las pruebas cursantes en autos.
CAPITULO II
PARTE MOTIVA
Establecido lo anterior corresponde a esta Juzgadora entrar a hacer un análisis sobre el fondo de lo planteado, y las razones de hecho y de derecho que dieron origen a la presente causa, es así que vistos los términos en que quedó trabada la litis, se da por admitido entre las partes la existencia de la relación arrendaticia que une a los ciudadanos ALVARO RUEDA MESA Y LUCILA TORRES DE RUEDA, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cedula de identidad N° V-9.351.616 Y 12.816.587, con domicilio en la ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira, venezolano, y la ciudadana NORAIMA DEL VALLE MORA DIAZ, venezolana, mayor de edad, casada, titular de la cedula de identidad N° V-8.108.353, con domicilio en la carrera 7, de la Concordia, del municipio San Cristóbal, Estado Táchira.
Quedo igualmente demostrado durante el iter procesal que dicha relación arrendaticia se inicio como una relación a tiempo determinado, según contrato de arrendamiento privado(folio15 y 16) suscrito entre las partes en fecha 01 de Agosto de 2000, el cual al no haber sido desconocido ni tachado, adquirió la fuerza probatoria del instrumento público conforme lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, en consecuencia el mismo hace fe que Entre Lucila Torres de Rueda titular de la cedula de identidad N° V-12.816.587 Y NORAIMA MORA, titular de la cédula de identidad N° V-8.108.353, se suscribió un contrato de arrendamiento privado sobre un local comercial , ubicado en la carrera 7 de la concordia. Es de resaltar que la ARRENDATARIA en ningún momento desconoció la relación arrendaticia existente, por tanto esta juzgadora da por sentada la existencia de la relación arrendaticia.

Corresponde por tanto analizar a este Tribunal si existe incumplimiento de las obligaciones contractuales por parte de la ARRENDATARIA conforme a la ley y el contrato, y si es cierto que la Arrendataria ha ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador y si es cierto que la demandada ha incumplido con el objeto para el cual fue arrendado el local comercial.
Ahora bien, ante el alegato expuesto por la parte accionada en su escrito de contestación a la demanda, mediante el cual manifiesta la exagerada cuantía de la demanda interpuesta, este Tribunal ratifica lo sentado en el punto previo de la presente decisión.
Así tenemos que en el presente caso, como antes se ha dicho se trata de un juicio de desalojo de local comercial, por deterioros mayores que los provenientes del uso normal y por incumplimiento del objeto para el cual fue arrendado, y en tal sentido vemos que la causal de desalojo cuando el arrendatario se halle incurso en cualquiera de estos supuestos las encontramos establecidas en la vigente ley de Regulación de ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL, en el articulo 40, en el literal c) y d) ley esta que es la que corresponde aplicar en el presente caso, En este mismo sentido, dispone el Código Civil:

“…Artículo 1.579: El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla.
Se entenderá que son ventas a plazo, los arrendamientos de cosas muebles con la obligación de transmitir al arrendatario en cualquier tiempo la propiedad de las cosas arrendadas.
Artículo 1.592:
El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias.

2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos…”
Articulo 1593:
Si el arrendatario emplea la cosa para un uso distinto de aquel a que se le ha destinado de modo que pueda venirle perjuicio al arrendador, este puede según las circunstancias, hacer resolver el contrato. “

En tal virtud por lo antes expuesto este Tribunal encuentra que las normas indicadas conceden tutela jurídica a la pretensión de la parte actora, interpuesta en el presente juicio, es decir, es procedente en derecho, y así se decide.

Establecidos los términos de la controversia y la manera como han sido narrados los hechos parcialmente transcritos procede esta juzgadora a la revisión y análisis de las actas procesales, para determinar si los hechos planteados por la demandante en su libelo pueden ser subsumidos en el derecho, tomando en cuenta las disposiciones sustantivas y adjetivas aplicables al caso y las pruebas aportadas al procedimiento por las partes para lo cual se procede de la siguiente manera:

Presupuestos procesales para la procedencia de la acción:
Previo al pronunciamiento de fondo, esta juzgadora pasa a analizar los presupuestos procesales para la procedencia de la acción, pues el juez está obligado a constatarlos para poder emitir una sentencia de fondo, conforme lo ha establecido la jurisprudencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, al indicar:
“Al efecto, esta Sala considera necesario precisar que, de acuerdo con el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil, el juez es el director del proceso y debe impulsarlo de oficio hasta su conclusión, a menos que la causa esté en suspenso por algún motivo legal. No obstante, este principio ya se anticipa en el artículo 11 eiusdem, donde como excepción al principio del impulso procesal, se permite actuar al Juez de oficio cuando la ley lo autorice o cuando en resguardo del orden público o de las buenas costumbres sea necesario dictar alguna providencia legal, aunque no lo soliciten las partes. Ahora bien, la aplicación del principio de la conducción judicial al proceso no se limita a la sola formal condición del proceso en el sucederse de las diferentes etapas del mismo, sino que él encuentra aplicación provechosa en la labor que debe realizar el juez para evidenciar, sin que se requiera la prestancia de parte, los vicios en la satisfacción de los presupuestos procesales, o cuando evidencie, también de oficio, la inexistencia del derecho de acción en el demandante en los casos en que la acción haya caducado, o respecto a la controversia propuesta se haya producido el efecto de la cosa juzgada o cuando para hacer valer una pretensión determinada se invoquen razones distintas a las que la ley señala para su procedencia o cuando la ley prohíba expresamente la acción propuesta. Todos estos actos están íntimamente ligados a la conducción del proceso, ya que si no se satisfacen los presupuestos procesales no nace la obligación en el juez de prestar la función jurisdiccional para resolver la controversia propuesta.
En tal sentido, considera esta Sala que si nuestro ordenamiento jurídico establece que la relación jurídica procesal debe constituirse válidamente satisfaciendo las formalidades que la ley determina, sólo después de que se haya depurado el proceso de cualquier vicio que afecte la válida constitución de la relación procesal o la haga inexistente, es que nace para el órgano jurisdiccional la obligación de conocer y resolver el fondo de la controversia. Por ello, para verificar el cumplimiento de los llamados presupuestos procesales, tanto las partes como el Juez, están autorizados para controlar la válida instauración del proceso, advirtiendo los vicios en que haya incurrido el demandante respecto a la satisfacción de los presupuestos procesales.” (Subrayado y negritas de este Juzgado). (Sentencia N°.779 de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 10 de abril de 2002, expediente N°.01-0464).
Del análisis de lo anterior se concluye, que el juez está facultado para analizar la procedencia de los presupuestos procesales que fundamentan la pretensión, para poder así cumplir con lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, a lo que aclara esta Juzgadora que el fundamento de derecho invocado por la parte actora no se encuentra fuera de la esfera procesal a la que se circunscribe el objeto de la pretensión, y que además la normativa contenida en la Ley de Regulación del Arrendamiento inmobiliario para el uso comercial sirve de complemento de la misma y viceversa.
La doctrina ha establecido dos métodos de interpretación de los contratos, estos son: a) Método Subjetivo y b) Método Objetivo o Social.
a) El Método Subjetivo: Este método, hace un examen en parte histórico y en parte psicológico de lo que persiguen las partes al contratar, es el estudio de la autonomía de la voluntad y considera que la buena fe es el elemento esencial que las partes han querido para contratar es lo que se llama la tácita voluntad de las partes, a pesar de tratarse de intereses contrapuestos, sin embargo al expresar la intención de cada parte, al unirse ambas intenciones debe producir un resultado favorable.
b) El método Objetivo: A diferencia del anterior, determina que al existir ya una deficiencia o ambigüedad en un contrato, cada parte habrá pensado en la solución que le sea más favorable. En este caso el juez en vez de buscar una común intención de las partes, debe enfocarse en buscar el bien común, los usos contractuales y la equidad, basándose en otros contratos similares y lo que otras personas hubieren hechos al encontrarse en una misma situación.

Ambos métodos los han complementado la jurisprudencia y la doctrina para una adecuada interpretación de lo que ha sido la común intención de las partes. Ahora bien, EL CONTRATO ha sido y será el producto de la voluntad de las partes, no pueden prescindirse de lo que ellas han querido, no pueden fundamentarse en razones abstractas, e imponer una conducta ajena de la común intención que han tenido las partes para contratar.
Este Tribunal observa que en el presente caso en lo que respecta al alegato referente a que la Arrendataria ha ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador la actora no demostró durante el iter procesal que la ciudadana NORAIMA DEL VALLE MORA DIAZ, hubiera realizado en el local objeto del arrendamiento reparaciones mayores sin el consentimiento de los ARRENDADORES, por cuanto efectivamente tal como lo señala la parte demandada en su contestación la demandante no especifico cuales son esas reparaciones mayores que la ciudadana NORAIMA DEL VALLE MORA DIAZ, ha efectuado en el local sin el consentimiento de los demandante, en contravención a lo pactado, ya que de la escasa actividad probatoria desplegada por la demandante no se pudo evidenciar el incumplimiento de las cláusulas contractuales referente a haber efectuado reparaciones mayores al área dada en arrendamiento; limitándose únicamente a promover una inspección extrajudicial practicada por el Tribunal Quinto De Municipios Ordinario Y De Ejecución De Medidas De Los Municipios San Cristóbal Y Torbes De La Circunscripción Judicial Del Estado Táchira, la cual no la aprecia ni la valoro el Tribunal, en virtud que negó su admisión mediante auto de fecha 13 de Junio folio 114, por cuanto la parte demandante no la promovió junto con el escrito de demanda que es la oportunidad legal para promover este tipo de prueba documental, de conformidad con el articulo 864 del Código de Procedimiento Civil y por cuanto este tipo de prueba evacuadas con anticipación al juicio imponen como requisito para su validez, que la causa que la haya motivado sea la “urgencia o perjuicio por retardo que pueda ocasionar su no evacuación inmediata”, lo cual debe ser alegado ante el Juez que se promueve y demostrado en el proceso donde ella se produce, conforme lo ha asentado la jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia (Sentencia de la Sala de Casación Civil de fecha 30 de noviembre de 2000, expediente RC 00-071). En tal sentido no quedó demostrado en autos realización de mejoras o reparaciones mayores, de manera que no encuentra esta juzgadora configurada la causal de desalojo alegada en cuanto a la realización de reparaciones mayores al local objeto de arrendamiento. No encontrándose por tanto, en criterio de esta jurisdiscente que el demandando este incurso en el literal c) del articulo 40 de la Ley De Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial.

Corresponde por tanto analizar si existe o no la aducida causal de desalojo en cuanto que la demandada ha incumplido con el objeto para el cual fue arrendado el local comercial. A tal efecto de un análisis minucioso del contrato de arrendamiento original que riela al folio 15 y 16, celebrado en fecha 01 de Agosto del 2000, al cual este Tribunal le confirió valor probatorio se puede observar que no fue especificado el uso que seria dado al local comercial objeto de arrendamiento, ahora bien por cuanto las partes suscribieron nuevo contrato de arrendamiento en fecha 29 de junio del 2011, contrato este que riela al folio 54 y al cual también se le confirió valor probatorio, se observa en su cláusula segunda que el referido inmueble es utilizado como local comercial donde funciona un fondo de comercio denominado AUTO ACCEORIOS DCARS MD, lo que denota que los demandantes han tenido conocimiento que el objeto dado al local comercial arrendado es para el funcionamiento del fondo de comercio AUTO ACCESORIOS DCARS MD, y de conformidad con las pruebas aportadas por la parte demandada en la actualidad funciona la referida firma mercantil, de modo que mal puede aducir la demandante que hay un cambio de destino o de objeto del local dado arrendamiento bajo estas circunstancias.

Así las cosas, exigida la entrega del inmueble por parte del arrendador bajo el alegato de que su arrendataria ha incumplido con la cláusulas contractuales al realizar reparaciones mayores al local sin su autorización y cambiar el objeto para el cual fue dado en arrendamiento el local y en aplicación del principio de la carga de la prueba, conforme a la pretensión deducida, al accionante correspondía probar el hecho de la relación arrendaticia, lo cual quedó evidenciado, correspondiendo por tanto al arrendatario demostrar que lo aducido por el demandante no era cierto, y por tanto desvirtuar lo manifestado por este mediante la prueba lo cual hizo a través de los medios probatorios aportados, por tanto en criterio de quien aquí juzga la parte demandante no demostró durante el iter procesal que la demandada estaba incursa en las causales de desalojo aducidas ya que no promovió prueba alguna que demostrara lo manifestado en su libelo, y que llevaran al convencimiento de esta juzgadora a determinar si efectivamente la demandada incumplió con su obligaciones. Es de resaltar que conforme lo expresado en el artículo 12 del texto adjetivo civil, que establece: “Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados.”, por tanto en criterio de esta jurisdiscente no se encuentra configurado el incumplimiento del contrato suscrito entre las partes ni la parte demandada se encuentra incursa en el literal c) ni en el d)del articulo 40 de la Ley De Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial.

A manera de colofón no se desprende de actas que la Arrendataria haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador. Así como tampoco se evidencia que haya incumplido con el objeto para el cual fue arrendado el local comercial. Así tenemos que el articulo 1354 del Código Civil, en concordancia con el articulo 506 del Código de procedimiento civil, establece claramente que quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación, en el caso que nos ocupa la parte demandada solo se limito a señalar que la arrendataria efectúo reparaciones mayores no autorizadas, así como alegar el cambio de uso u objeto del contrato, sin que en ningún momento indicara a este tribunal elemento probatorio alguno de lo aducido y que demostrara lo afirmado en su libelo, conducta esta que concatenada con las pruebas aportadas por la parte demandada, las cuales fueron analizadas en el presente fallo, llevan necesariamente a esta sentenciadora a concluir que la ARRENDATARIA que no esta incursa en la causal C) del articulo 40 de la Ley de Regulación de ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL, ni en la causal d) del citado texto legal.
Dentro de este contexto tenemos que conforme a las normas distributivas de la carga de la prueba, consagrada en los artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, y quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
En este sentido, la extinta Corte Suprema de Justicia, en Sentencia de fecha 26 de febrero de 1987, dejó sentado: "El demandado al contradecir, negar o desconocer los hechos y, por tanto, los derechos que de ellos deriven, el actor corre con toda la carga de la prueba y de lo que demuestre depende el alcance de sus pretensiones”
Igualmente al comentar el citado artículo 1.354 del Código Civil, nuestro Máximo Tribunal, reiterando la jurisprudencia pacífica y reiterada desde el 9 de julio de 1969, en sentencia de 21 de mayo de 1987, señaló: "Con esa norma legal se esta estableciendo que al demandado le incumbe la carga de la prueba cuando la naturaleza de su defensa el mismo ha reconocido que la obligación que se le demanda, o sea, que el derecho del actor si existió; pero por un nuevo hecho alegado por el se extinguió la obligación. Fuera de estos casos de excepción, el solo hecho de que el demandado no se defienda, no exime al actor de la carga de probar su acción, máxime que cuando contradice la demanda en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como el derecho,..."
Mas recientemente la Sala de Casación Civil en sentencia del 28 de Mayo del 2010, caso: P. Piermattei contra A.JFlorez y otros señalo: “...partiendo de la definición de la carga de la prueba, según el profesor Jairo Parra Quijano, que “...es una noción procesal que consiste en una regla de juicio, que le indica a las partes la autorresponsabilidad que tienen para que los hechos que sirven de sustento a las normas jurídicas cuya aplicación reclaman aparezcan demostrados y que, además le indican al juez como debe fallar cuando no aparezcan probados tales hechos(jairo Parra Quijano. Manual de derecho probatorio. Décima Primera Edición. Colombia200. pgna 150)”
Ante la escasa actividad probatoria desplegada por las parte demandante para la demostración de los hechos controvertidos en este proceso, se hace necesario señalar la carga probatoria que tenía la demandante de demostrar los hechos particulares y concretos en que se fundamenta su pretensión.
La carga de la prueba está contemplada en el artículo 1.354 del Código Civil Venezolano, la cual es recogida por el Código de Procedimiento Civil el cual establece en su artículo 506 lo siguiente:
Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Los hechos notorios no son objeto de prueba.

Conforme a la doctrina, la carga de la prueba tiene como finalidad señalar al Juez como debe sentenciar en el momento en que un hecho fundamental para la resolución de la controversia no se encuentre probado en el proceso, teniendo en cuenta que existe una prohibición de absolver la instancia, contenida en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil.
En este sentido la otrora Corte Suprema de Justicia señaló lo siguiente:

“Es criterio doctrinal pacíficamente consolidado que el Juez tiene el deber de aplicar el régimen legal de la distribución de la carga de la prueba en la específica hipótesis suscitada cuando al momento de sentenciar encuentra la falta de prueba sobre una afirmación de hecho implicada en el objeto litigioso respectivo.” (Sentencia de fecha 26 de mayo de 1999 de la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia, con ponencia del Conjuez-Ponente Dr. Andrés Octavio Méndez Carballo, toma de Jurisprudencia Venezolana Ramírez & Garay, Tomo CLIV, pág. 465).

Por otra parte, esta regla de la carga de la prueba indica a las partes qué actividad probatoria deben realizar dentro del proceso a los fines de que puedan obtener una sentencia que les sea favorable y en ese sentido las partes sabrán que deben aportar la prueba de los hechos particulares y concretos en los cuales se fundamenta sus pretensiones o correlativas resistencias, para que éstos sean tenidos como ciertos y se puedan subsumir en el supuesto de hecho general y abstracto de la norma cuya consecuencia jurídica pide se aplique.
La jurisprudencia de la otrora Corte Suprema de Justicia señaló como reglas que informan la carga de la prueba las siguientes:

“En la obra “De la Prueba en Derecho” de Antonio Roche Alvira se dejó establecido las tres (3) reglas que informan la carga de la prueba, a saber:
a) Onus probandi incumbit actori, o sea que al demandante le incumbe el deber de probar los hechos en que funda su acción;
b) Reus, in excipiendo, fit actor, o sea, que el demandado, cuando se excepciona o se defiende, se convierte en demandante para el efecto de tener que probar a su turno los hechos en que funda su defensa; y
c) Actore non probante, reus absolvitur, es decir, que el demandado ha de ser absuelto de los cargos o acción del demandante, si éste no logró en el proceso probar los hechos constitutivos de su demanda…

El Código de Procedimiento Civil distribuye la prueba entre las partes, como una carga procesal cuya intensidad depende del respectivo interés, vale decir, si al actor le interesa el triunfo de su pretensión, deberá probar los hechos que le sirven de fundamento; y si al demandado le interesa destruir, enervar o reducir con su actividad directa en el proceso el alcance de la pretensión, deberá, por su parte, probar el hecho que la extingue, que la modifique o que impide su existencia jurídica.” (Sentencia N°.400 de fecha 27 de septiembre de 1995 de la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia, con ponencia del Magistrado Dr. Aníbal Rueda, tomada de Jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia, Dr. Oscar R. Pierre Tapia, Agosto – Septiembre 1995, Tomo 8-9, págs. 304 y sig.)

Aplicando las reglas enunciadas en la anterior sentencia al presente caso, se tiene que a la parte actora le correspondía demostrar que la arrendataria había realizado reparaciones mayores al inmueble y que había cambiado el uso u objeto del local dado en arrendamiento por lo que en aplicación de lo establecido en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, el Tribunal debe declarar sin lugar la demanda, y así se decide.
Artículo 254. Los jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciaran a favor del demandado y, en iguadad de circunstancias, favorecerán la condición del poseedor, prescindiendo en sus decisiones de sutililezas y de puntos de mera forma...
Consagra el prenombrado articulo el principio in dubio pro reo, según el cual en caso de duda debe fallarse a favor del demandado, pues para que pueda prosperar una demanda debe haber plena prueba de los hechos alegados por el actor, y en caso contrario el tribunal debe declarar con lugar la demanda, de igual manera se desprende de la norma transcrita una serie de pautas para juzgar, impuesta por el legislador a los jueces y, específicamente tiene la finalidad de evitar que el sentenciador incurra en el vicio denominado absolución de la Instancia .
En consecuencia es forzoso para quien aquí sentencia declarar sin lugar la presente acción de desalojo intentada, y así se decide.

A los fines de determinar la procedencia o no de la condenatoria en costas en este proceso, el Tribunal realiza las siguientes consideraciones:

El artículo 274 del Código de Procedimiento Civil señala lo siguiente:
Artículo 274. A la parte que fuere vencida totalmente en un proceso o en una incidencia se la condenará al pago de las costas.

En el presente caso, la parte demandante no logró demostrar que el demandado incumplió en el contrato lo que determina que la parte demandada no resultó vencida en este juicio, sino que por el contrario la parte demandante fue quien resultó totalmente vencida en su pretensión, razón por la cual procede la condenatoria en costas en su contra, conforme al citado artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide.
CAPITULO III
PARTE DISPOSITIVA

En fuerza de las razones que anteceden, este TRIBUNAL QUINTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, administrando Justicia, actuando en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, Declara:

PRIMERO: SIN LUGAR EL PUNTO PREVIO RESPECTO A LA IMPUGNACION DE LA CUANTIA Opuesta por la parte demandada.
SEGUNDO: SIN LUGAR, la demanda de DESALOJO interpuesta por: ALVARO RUEDA MESA Y LUCILA TORRES DE RUEDA, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cedula de identidad N° V-9.351.616 Y 12.816.587, con domicilio en la ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira CONTRA la ciudadana NORAIMA DEL VALLE MORA DIAZ, venezolana, mayor de edad, casada, titular de la cedula de identidad N° V-8.108.353, con domicilio en la carrera 7, de la Concordia, del municipio San Cristóbal, Estado Táchira.
TERCERO: Conforme a lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena a la parte actora al pago de las costas del presente proceso, por haber resultado totalmente vencido. .
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFEQUESE. Déjese copia certificada conforme lo dispone el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del TRIBUNAL QUINTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTOBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TACHIRA de San Cristóbal, a los dieciséis días del mes de noviembre del año 2018. Años 208º de la Independencia y 159º de la Federación.

LA JUEZ TITULAR

ABG. ROSA MIREYA CASTILLO QUIROZ

LA SECRETARIA TEMPORAL

ABG. MIRLEY ROSARIO COMENARES DE MORA

En la misma fecha se dictó sentencia y se dejó copia certificada para el archivo del tribunal. Siendo las 10:00 de la mañana.

RMCQ/Exp. 225-18