TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
TRIBUNAL SUPERIOR DEL CIRCUITO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO VARGAS.
Año 208º y 159º
Maiquetía, Dieciséis (16) de Octubre de 2018
ASUNTO N°: WP12-R-2018-000007.
ACTUANDO EN SEDE CIVIL.
DEMANDANTE: Ciudadano CARLOS ALBERTO GARCÍA GÓMEZ, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N°. V-10.577.560.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: Abogado ARMANDO VALDIVIESO, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 4.190.
DEMANDADA: Ciudadano AUSTIN GUILLERMO RODRÍGUEZ HERNÁNDEZ, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N°. V-10.578.975. APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abogado CARLOS MEDINA MEZA, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 43.208.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA (Apelación del Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas).
SENTENCIA: DEFINITIVA.
-I-
LOS HECHOS Y ACTUACIONES EN EL A QUO
Se dio inicio al presente procedimiento de Cumplimiento de Contrato de Compra-Venta, a través de escrito libelar y anexos presentados por la parte actora, correspondiendo por efectos de la distribución al Tribunal Segundo de Primera Instancia del Circuito Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, ante el cual, expuso: Que consta en documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Estado Vargas, el día 22 de octubre del año 2012, inserto bajo el N° 07, Tomo 178 de los Libros de autenticaciones llevados por esa notaría, que su representado CARLOS ALBERTO GARCÍA GÓMEZ suscribió contrato de reserva con la ciudadana MIREYA HERNÁNDEZ DE SALCEDO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° V- 3.889.252, quien actuó en dicho contrato en nombre y representación del ciudadano AUSTIN GUILLERMO RODRÍGUEZ HERNÁNDEZ, venezolano, mayor de edad, soltero, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° V-10.578.975, propietario del apartamento distinguido con el número y letra 1-A, ubicado en el primer piso del edificio “Plaza Golf”, situado en la Urbanización Caribe, Avenida Plaza El Parque, Parcela N° 3, Parroquia Caraballeda, Municipio Vargas del estado Vargas; con una superficie de ochenta y ocho metros cuadrados con treinta decímetros cuadrados (88,30m2) y consta de las siguientes dependencias: dos (02) dormitorios con closet cada uno, dos (02) baños, un (01) estar-comedor, una (01) cocina, una (01) terraza-balcón con techo y jardinera, y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: fachada norte del edificio; SUR: Con escalera y pasillo de circulación del edificio; ESTE: Fachada este del edificio y apartamento B; y OESTE: Fachada Oeste del edificio, asimismo le corresponde un (1) puesto de estacionamiento y un (1) cuarto de maletero, ambos identificados con el número y letra 1-A, ubicados en el sótano del edificio y un porcentaje en los gastos comunes de condominio de siete enteros con diez centésimas por ciento (7,10%) y el cual le pertenece AUSTIN GUILLERMO RODRÍGUEZ HERNÁNDEZ, según consta del documento protocolizado en fecha 26 de abril de 2007 por ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Estado Vargas, bajo el N° 15, Protocolo Primero, Tomo 13. Que en el citado documento autenticado el 22 de octubre de 2012, su representado canceló la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.150.000,00), el cual sería deducido del precio total del inmueble que fue acordado en la cantidad de SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 700.000,00) y acordaron una penalidad del 20% sobre la cantidad entregada. Que la cláusula cuarta del referido contrato de promesa bilateral de compra-venta, señala: “Se establece para ambas partes otorgantes del presente convenio de Opción de Compra-Venta, una (sic) plazo de Ciento Veinte (120) días continuos, mas Treinta (30) días continuos de prórroga, contados a partir de la autenticación del presente documento para la protocolización del documento definitivo. Ambas partes están conformes en que todos los gastos relacionados con la autenticación de éste documento y la protocolización del documento definitivo de venta corren por cuenta del Prominente (sic) Comprador”. Que por cuanto estaba a punto de vencer el plazo estipulado en la cláusula cuarta del contrato sin que el Prominente (sic) Vendedor, hubiese motivado dicho retardo, su representado el día 2 de agosto de 2013 por intermedio de la Notaría Pública Primera del Estado Vargas le notificó a la ciudadana MIREYA HERNÁNDEZ DE SALCEDO, apoderada general del Prominente (sic) Vendedor y a su vez firmante y otorgante del Contrato de Promesa Bilateral de Compra-Venta, lo siguiente: “PRIMERO: Que en nombre de su representado AUSTIN GUILLERMO RODRÍGUEZ HERNÁNDEZ, se le notifique y lo exprese que el día 05 de agosto de 2013 vende (sic) el plazo para protocolizar ante la Oficina del Primer Circuito Subalterno de Registro Inmobiliario del Estado Vargas, el documento de compra-venta del inmueble constituido por el apartamento destinado a vivienda, distinguido con el número y letra 1-A, ubicado en el primer piso del edificio “Plaza Golf”, situado en la Urbanización Caribe, Avenida Plaza del Parque, parcela N° 3, Parroquia Caraballeda, Municipio Vargas del Estado Vargas, según contrato de Opción de Compra otorgado entre mi persona CARLOS ALBERTO GARCÍA GÓMEZ y su poderdante AUSTIN GUILLERMO RODRÍGUEZ HERNÁNDEZ, ante la Notaría Pública Primera del Estado Vargas en fecha 05 de marzo de 2013, inserto bajo el N° 03, Tomo 43 de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría, cuya copia acompaño a la presente notificación.- SEGUNDO: Que el Banco Mercantil, Banco Universal, aprobó el crédito de Bs.400.000,00 para pagar el precio de la venta pactado por el monto de Bs.700.000,00, por lo cual se le entregó el documento definitivo de compra-venta en mis manos para ser presentado ante la Oficina de Registro Subalterno conjuntamente con los documentos (Solvencia de Impuesto Inmobiliario, Ficha Catastral, etc.) que debía entregarme el propietario del inmueble o su Apoderado Judicial conforme a la Cláusula Quinta del documento de opción de compra arriba mencionado, lo cual no fue posible por negarse a ello y expresarme que el Prominente Vendedor no iba a vender el inmueble. Acompaño documento elaborado por la División de Asuntos Jurídicos del banco mercantil y demás documentos que avalan que me aprobaron el crédito hipotecario y los requisitos para la firma.- TERCERO: Que expresé el motivo por el cual se ha negado a entregar los documentos que se requieren para protocolizar el documento de venta del inmueble antes identificado, incumpliendo así el acuerdo de vender el inmueble, tal como se obligaron en el documento de opción de compra.- CUARTO: En caso de que la notificación exprese que si está interesada en la venta del inmueble, iniciaremos desde ese momento las respectivas diligencias para protocolizar el documento de compra – venta.” Que la ciudadana MIREYA HERNÁNDEZ DE SALCEDO, en representación del Promitente Vendedor AUSTIN GUILLERMO RODRÍGUEZ HERNÁNDEZ, por medio de la Notaría Pública Segunda del estado Vargas procedió a notificar al ciudadano CARLOS ALBERTO GARCÍA, presentándose a dicha sede el día 24 de septiembre de 2013, y señalando en el punto cuatro de su notificación, lo siguiente: “CUARTO: En virtud de todo lo expuesto mi representado manifestó nunca tener intención de perjudicarlo, es tan así, que le dejó que usted, hiciera el documento de la Opción Compra – Venta, siempre fue su intención de vender su apartamento, para adquirir una más apto para su grupo familiar, pero póngase en su lugar, cree usted que él puede comprar otra vivienda con esa cantidad, la cual le fue ofrecida a usted.- Sobre éstas razones, mi poderdante notifica a usted la firme decisión de no vender el inmueble y siempre será apegado a las leyes y a los parámetros que se establecieron en la Cláusula Penal de no ser así, esperamos cual sea su postura legal”. Que su representado solicitó al ciudadano AUSTIN GUILLERMO RODRÍGUEZ HERNÁNDEZ y de su apoderada general MIREYA HERNÁNDEZ DE SALCEDO los documentos originales del apartamento, así como la Ficha Catastral, Solvencia de Condominio, Solvencia Municipal y del Aseo Urbano y demás recaudos exigidos por el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Estado Vargas para la formalización del otorgamiento sin que hasta le fecha el Promitente Vendedor y propietario del mismo le suministrara dicha documentación a su representado, violando e incumpliendo con las cláusulas del contrato. Que fundamenta su demanda en los artículos 1.167, 1.160, 1.263, 1.133 y 1.264 del Código Civil y 531 del Código de Procedimiento Civil. Que por todas las circunstancias de hecho y fundamentos de derecho antes señalados, es por lo que formalmente demanda como en efecto lo hace, al ciudadano AUSTIN GUILLERMO RODRÍGUEZ HERNÁNDEZ, en su carácter de Promitente vendedor y propietario del apartamento anteriormente identificado, a los fines de que convenga o en su defecto sea condenado por el Tribunal en los siguientes términos: Primero: En el cumplimiento del contrato autenticado por ante la Notaría Pública Primera del estado Vargas el día 05 de marzo de 2013, inserto bajo el N° 03, Tomo 43 de los libros de autenticaciones llevados por ante esa Notaría, al cual hizo referencia y que constituye un contrato de compra-venta perfeccionado en el cual se tramitó la negociación. Al igual que los documentos de fecha 22 de octubre de 2012, bajo el N° 07, Tomo 178 y de fecha 19 de diciembre de 2012, N° 28, Tomo 225, ambos de la Notaría Pública Primera del estado Vargas, marcados “B”, “C” y “D”. Segundo: Que reconozca que le cancelé en la forma señalada la suma de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.150.000,00) en cheque del Banco de Venezuela en fecha 19 de Octubre de 2012, como parte del precio de venta del mencionado apartamento. Tercero: Que le otorgue el documento compra – venta definitivo del referido inmueble dentro de un plazo que solicita sea fijado por el Tribunal. Cuarto: Que en el supuesto que el demandado no de cumplimiento a la obligación contenida en el petitorio anterior, en etapa de ejecución de la sentencia, se le expida copia certificada de la misma, a los fines de acreditar la propiedad del inmueble y proceder a su protocolización por ante la Oficina de Registro Inmobiliario respectiva. Que de conformidad con lo establecido en el artículo 585 numeral 3° y 588 del Código de Procedimiento Civil solicita se decrete la medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el apartamento distinguido con el número y letra 1-A, ubicado en el primer piso del edificio “Plaza Golf”, situado en la Urbanización Caribe, avenida Plaza el parque, parcela N° 3, parroquia Caraballeda, Municipio Vargas del estado Vargas. Que por cuanto en el documento se fijó un término para cancelar ante la Oficina de Registro Inmobiliario, a lo cual se negó el demandado al no entregar los recaudos correspondientes exigidos para tal fin y por cuanto no se pudo efectuar el pago por los motivos antes señalados, quedando su representado en un estado de expectativa jurídica, solicita de conformidad con el artículo 1212 del Código Civil que el Tribunal fije un término para consignar a favor del demandado el saldo del precio de la venta que es la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.550.000,00). Asimismo solicita el pago de la suma de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs.30.000,00) a su representado como penalidad establecida en la Cláusula Tercera en el documento otorgado por ante la Notaría Pública Primera del Estado Vargas el día 05 de marzo del 2013, inserto bajo el N° 03, Tomo 43 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. Que solicita que el demandado sea condenado en costas. Que estima la demanda en la cantidad de UN MILLÓN DIECISIÉS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.016.000,00) equivalentes a OCHO MIL UNIDADES TRIBUTARIAS (8.000 U.T).
Practicada como fuera la citación de ley en la persona del demandado, en fecha 22 de septiembre de 2014, el apoderado judicial de la parte demandada presentó escrito de oposición de cuestiones previas, las cuales fueron resueltas mediante resolución interlocutoria proferida en fecha 4 de noviembre de 2014.
En fecha 10 de Noviembre de 2014, el apoderado judicial de la parte demandada presentó escrito de contestación de la mandada, en los siguientes términos: Que niega, rechaza y contradice tanto en los hechos como en el derecho los argumentos esgrimidos por el ciudadano CARLOS ALBERTO GARCÍA GÓMEZ. Que niega, rechaza y contradice que su representado ciudadano AUSTIN GUILLERMO RODRÍGUEZ HERNÁNDEZ, no haya dado cumplimiento a las obligaciones derivadas del contrato de oferta de venta suscrito por las partes. Que niega, rechaza y contradice ya que no consta en autos elemento alguno que lo demuestre. Que niega, rechaza y contradice que al actor le haya sido aprobado crédito hipotecario alguno por ninguna entidad bancaria, y muy exclusivamente, por el Banco Mercantil Banco Universal, pues, de ser cierto, ha debido ser consignado adjunto al escrito libelar, ya que el accionante fundamenta su acción entre otros documentos, en el documento constitutivo del supuesto crédito hipotecario que le fuera otorgado, por lo que dicha documental constituye un documento fundamental de la acción, y por tanto, la única oportunidad que tiene el actor para consignarla, es el momento de la introducción de la demanda, tal como lo pauta el artículo 434 del Código de Procedimiento Civil. Que también niega, rechaza y contradice que el Banco Mercantil le haya concedido crédito hipotecario alguno al ciudadano CARLOS ALBERTO GARCÍA GOMEZ, ya que si le fue concedido el referido crédito, cuya fecha de otorgamiento se desconoce y cuya tramitación era obligatoria para él, entonces cómo explica que al folio cinco del libelo de la demanda, entre líneas 6, 7, 8 y 9 solicita al Tribunal lo siguiente: “…que el Tribunal fije un término para consignar a favor del demandado el saldo del precio de la venta que es la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.550.000,00)…”, y ante tal afirmación, cabe preguntarse lo siguiente: ¿ciertamente cumplió el actor con su obligación de tramitar el crédito hipotecario o simple y llanamente se trata de una mera afirmación de su parte?. Que si existía el supuesto crédito hipotecario, ha debido también dejar constancia de su existencia en la notificación que se le hiciera a la apoderada judicial de su representado. Que no cabe lugar a dudas, que el actor no tramitó crédito hipotecario alguno y además carece de solvencia económica que le permitiera materializar la venta dentro del lapso establecido en el contrato suscrito. Que ha debido consignar adjunto al Escrito de Demanda contentiva de la acción por el ejercida, además de los documentos demostrativos del incumplimiento del accionado, los documentos demostrativos, por un lado de su diligente actuación, respecto a la tramitación y fecha del supuesto otorgamiento del mencionado crédito hipotecario o en su defecto la acreditación en todo caso de su estado de solvencia, elementos estos inexistentes en autos, en virtud de la conducta omisiva o de falsedad de los hechos esgrimidos por el actor. Que tal como se observa en la línea 8 del particular segundo de la referida notificación, se evidencia que es conteste el actor en reconocer que antes de que efectuara dicha notificación y antes del vencimiento del plazo establecido en el contrato cuyo cumplimiento se solicita, ya le había sido notificada la voluntad expresa del vendedor de querer no vender el inmueble, por lo que en todo caso, ha debido el actor limitarse a demandar, el cumplimiento del contrato, pero única y exclusivamente respecto al cumplimiento de la obligación, que en caso de incumplimiento le correspondía al vendedor, según lo pautado en la cláusula tercera del mismo, quien debía indemnizar al comprador, mediante el pago del VEINTE POR CIENTO (20%) de la suma entregada, más la devolución íntegra de las sumas entregadas, como adelanto, o sea los CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.150.000,00). Que lo que sí es cierto, es el hecho de que tal como se observa de la documental consignada por el propio actor, marcada con la letra “G”, mediante notificación que le hiciera la apoderada de su mandante, ciudadana MIREYA HERNÁNDEZ SALCEDO, se dejó constancia, tal como quedó expresamente reconocido por el actor en la notificación que este efectuara, que tanto la apoderada del accionado, como el vendedor, le participaron vía telefónica en fecha 03 de Junio del año 2013, su decisión de no vender el inmueble, y que por el hecho de que el comprador se negó a recibir las cantidades correspondientes tanto a la penalidad establecida como las sumas dadas en calidad de adelanto, no obstante, tal como demostrará en su respectiva oportunidad procesal, dichas oportunidades les fueron canceladas, todo ello de conformidad con lo establecido en el texto de la cláusula tercera del contrato suscrito entre las partes, resultando inexplicable, que hasta la presente fecha, mediante el uso de la figura de la notificación extrajudicial, el actor no manifestara su disconformidad respecto a dicho pago, notificación esta, que tal como es del conocimiento del actor, según la documental marcada “F” que este consignara, tiene como finalidad, la conservación, preservación o resguardo, de la integridad de cualquier derecho del que se crea acreedor quien notifica, pero en el presente caso, el actor no utilizó ni este recurso ni otro alguno, para manifestar al hoy accionado, su rechazo o disconformidad con las cantidades canceladas y por él recibidas, por lo que su silencio a tal respecto, sin lugar a dudas materializó la convalidación de la aceptación por parte del comprador de la validez de dichos pagos y a su vez el cumplimiento de la obligación que le correspondía al vendedor, como consecuencia de su negativa a efectuar la venta del inmueble. Que al no haber existido manifestación alguna de rechazo, debe entenderse como cierta la materialización de la aceptación del pago efectuado, no obstante el actor pretende demandar el cumplimiento del contrato suscrito por las partes, pero sin antes haber cumplido con la devolución de las sumas entregadas por concepto de devolución y penalidad, tal como se señalaba en la cláusula tercera del supra mencionado contrato, por lo que, sin lugar a dudas estamos en presencia de un enriquecimiento sin causa, ¿o es que acaso pretende el actor utilizar las sumas recibidas, de parte del vendedor, para completar las cantidades adeudadas para materializar su pago?. Que por todo lo antes expuesto, la presente acción debe ser declarada improcedente en virtud de la temeridad de la cual se encuentra revestida y en consecuencia deberá, y así lo solicita formalmente a este Tribunal, declarar: PRIMERO: Sin lugar la presente acción. SEGUNDO: La resolución del contrato de oferta suscrito por las partes. TERCERO: La condenatoria a el actor a cancelar las sumas correspondientes a los gastos y las costas generadas como consecuencia de la instauración del presente procedimiento.
En fecha 11 de julio del 2016, vencido como se encontrara el lapso probatorio, el a quo dictó auto mediante el cual se abre el lapso para presentar escrito de informes para el décimo quinto (15°) día de despacho siguiente, de conformidad con lo establecido en el artículo 511 del Código de Procedimiento Civil.
En fechas 25 y 28 de julio de 2016, las partes presentaron escrito de informes. Asimismo, presentó la parte actora escrito de observaciones a los informes presentado por la parte demandada.
En fecha 28 de septiembre de 2017, el a quo dictó sentencia en los siguientes términos:
(…)
Por las razones antes expuestas, éste Tribunal Segundo de Primera Instancia del Circuito Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley Declara: PRIMERO: SIN LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION (sic) DE COMPRA VENTA interpuesta por el ciudadano CARLOS ALBERTO GARCIA (sic) GOMEZ (sic), venezolano, mayor de edad, titular de la cedula (sic) de identidad No. V- 10.577.560, contra el ciudadano AUSTIN GUILLERMO RODRIGUEZ (sic) HERNANDEZ (sic), venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V- 10.578.975, representado por la ciudadana MIREYA HERNANDEZ (sic) DE SALCEDO, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula (sic) de identidad N° V- 3.889.252. SEGUNDO: De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se condena a la parte demandante al pago de las costas por haber resultado totalmente vencida en el presente juicio. TERCERO: Al haber sido dictada la presente decisión fuera de sus lapsos naturales, se ordena la notificación de las partes de conformidad con el artículo 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil.”
Dictado y publicado el respectivo fallo, la parte actora ejerció recurso de apelación, el cual fue oído en fecha 12 de enero del año 2018 por el A quo, ordenándose su remisión a ésta Alzada, quien le dio entrada en fecha 31 de enero del año 2018.
En fecha 31 de enero del año 2018 se fijó el vigésimo (20°) día de despacho siguiente a la precitada fecha para que las partes presentaran escritos de informes, de conformidad con lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil.
En fechas 06 y 14 de marzo de 2018, las partes consignaron escrito de informes.
En fecha 21 de marzo del año 2018, culminados como se encontraran los lapsos de informes y sus observaciones, esta Alzada fijó un lapso de sesenta (60) días siguientes a esa fecha la oportunidad de dictar sentencia en la presente causa.
Estando en la oportunidad para que éste Tribunal Superior emita el fallo correspondiente, pasa a hacerlo y al respecto hace las siguientes consideraciones:
-II-
PUNTO PREVIO
SOBRE LA COMPETENCIA
Previo el análisis de fondo del presente recurso de apelación, considera este juzgador oportuno pronunciarse sobre su competencia o no para conocer del mismo.
Establece la Ley Orgánica del Poder Judicial en su artículo 63, numeral 2: “Son deberes y atribuciones de las Cortes de Apelaciones, por razón de sus respectivas materias y en el territorio de sus respectivas jurisdicciones…2° a) Conocer en apelación de las causas e incidencias decididas por los tribunales de primera instancia en lo civil, y de los recursos de hecho…”
Por lo antes expuesto, se considera este Tribunal competente para conocer y decidir de la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte demandada, contra la sentencia dictada por el Tribunal Segundo de Primera Instancia de este Circuito Civil, en fecha 28 de septiembre de 2017, mediante la cual se declaró SIN LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA-VENTA interpuesta por el ciudadano CARLOS ALBERTO GARCÍA GÓMEZ contra el ciudadano AUSTIN GUILLERMO RODRÍGUEZ HERNÁNDEZ, arriba identificados.
-III-
DEL MÉRITO
SOBRE LA ACCIÓN DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA
El negocio jurídico que involucra a las partes hoy en conflicto implica considerar la conformación de una expectativa, en la que existe la posibilidad cierta de transmisión de la propiedad del inmueble descrito en autos en beneficio de la aquí actora, negociación ésta que, tal como aprecia quien decide, imponía a la parte demandada-propietaria la obligación de entregar los documentos respectivos, pero la demandada mediante la Notaría Pública Segunda del estado Vargas le manifestó al actor la firme decisión de no vender el inmueble objeto de la presente acción. Asimismo, en el documento de compra-venta privado auténtico cuyo cumplimiento se pretende, se estableció que la parte actora-optante había cancelado de forma adelantada la suma de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES ( Bs. 150.000,00) a modo de garantía e imputable al precio total de la venta, siendo el total de la venta pactado la cantidad de SETECIENTOS MIL BOLÍVARES ( Bs. 700.00,00) debiendo el restante ser cancelado en el acto de protocolización del documento definitivo de venta del inmueble ante la Oficina Subalterna de Registro respectiva, esto es, la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 550.000,00), a través de un crédito hipotecario. Adicionalmente, el precitado instrumento impone a la parte demandada-propietaria-promitente vendedor, la obligación de presentarle al Promitente Comprador las solvencias de servicios e impuestos. Igualmente se fija un plazo de ciento veinte (120) días continuos más treinta (30) días continuos de prórroga contados a partir de la autenticación (05/03/2013).
En efecto, la ejecución de las obligaciones a cargo del hoy demandado quedó limitada a la entrega de los documentos de ley, es decir, las solvencias vigentes y necesarias para la introducción del documento definitivo de venta por ante la Oficina Subalterna de Registro, mientras que la parte actora debía pagar el saldo del precio al momento de la protocolización mediante un crédito hipotecario.
Lo anterior, no hace más que responder a los principios de equidad y reciprocidad que informan el contrato bilateral, pues si ambos contratantes se obligaron recíprocamente, tal circunstancia se halla estrechamente vinculada a la causa del contrato, dado que la transferencia de la propiedad es causa del pago del precio, y en sentido contrario si el precio no se paga se produce un desequilibrio en la reciprocidad contractual, lo que propicia que desaparezca la causa del contrato ya que, en tales circunstancias, el contrato no tiene razón de existir.
Ahora bien, uno de los efectos primordiales del Cumplimiento de Contrato, es condenar a la parte demandada a obedecer lo pactado, debiendo entonces desempeñar las obligaciones adquiridas, no sin antes probar la parte actora a su vez el debido acatamiento de su compromiso contractual.
Asimismo, debe entenderse la observancia y sujeción de las obligaciones contraídas y las cuales se demandan como incumplidas a fin de dar continuidad a lo estatuido en la convención suscrita por las partes.
En este particular, en el texto “Curso de Obligaciones”, Derecho Civil III, Tomo I, de Eloy Maduro Luyando y Emilio Pittier Sucre, asienta:
“(…)
El efecto normal, ordinario y típico de una obligación es originar su cumplimiento. Por cumplimiento de una obligación se entiende su ejecución, lo que constituye un deber jurídico para el deudor, a quien no le es potestativo cumplir o no cumplir, sino que siempre debe ejecutar la obligación contraída.
Quien contrae una obligación, cualquiera que fuese su fuente, queda sujeto a su ejecución, queda obligado a su cumplimiento, el cual puede ser ejecutado voluntariamente por el deudor o para ser impuesto por el acreedor coactivamente (aun en contra de la voluntad del deudor) mediante la intervención de los órganos jurisdiccionales (tribunales de justicia). En el primer caso, estamos en presencia de un cumplimiento o ejecución voluntaria de la obligación, y en el último caso mencionado, estamos en presencia de un cumplimiento o ejecución forzosa de la obligación.
Las obligaciones naturales son las únicas que no son de obligatorio cumplimiento para el deudor, quien es libre de ejecutarlas o no. No están dotadas de poder coactivo y por lo tanto no son consideradas como obligaciones jurídicas, técnicamente hablando.
Resumiendo lo expuesto, podemos afirmar que por lo que respecta al cumplimiento, las obligaciones producen dos efectos fundamentales.
1º El deudor queda obligado al cumplimiento de la obligación contraída.
2º El acreedor tiene la facultad o derecho de imponerle coactivamente el cumplimiento al deudor que voluntariamente no ejecute la obligación asumida.
…Omissis…
El cumplimiento de la obligación está regido en el artículo 1.264 del Código Civil que anuncia el principio general en esa materia.
'La obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios en caso de contravención.'
En la norma transcrita el legislador contempla las dos formas básicas del cumplimiento de una obligación:
1º El cumplimiento en especie, que consiste en la ejecución de la obligación tal como fue contraída.
2º El cumplimiento por equivalente o mediante equivalente, que consiste en el pago de los daños y perjuicios causados al acreedor por el no cumplimiento en especie de la obligación.
Esta segunda situación de indemnizar los daños y perjuicios causados al acreedor por la no ejecución es especie de la obligación, no es más que una segunda forma de cumplimiento que el legislador ha previsto como sanción para la inejecución de la obligación originalmente pactada. En otras palabras, el deudor de la obligación siempre queda obligado a cumplirla: ejecutando la obligación tal como fue asumida, o pagando los daños y perjuicios por la no ejecución de aquélla. Desde este punto de vista, se dice con gran acierto que la indemnización por daños y perjuicios es sustitutiva del cumplimiento en especie de la obligación al cual equivale y por ello recibe el nombre de cumplimiento.
…Omissis…
El efecto fundamental o integral del cumplimiento, es la extinción de la obligación; de allí que se afirme que el cumplimiento de la obligación es el modo de extinción por excelencia de la misma.
La extinción de la obligación comprende un doble aspecto:
1º La liberación del deudor, quien queda absolutamente desvinculado de la obligación asumida; y
2º La extinción de las acciones del acreedor para obtener el cumplimiento forzoso de la obligación. Cuando la obligación se cumple, el deudor queda libre de la misma y perecen las acciones del acreedor para obtener el cumplimiento.
Algunos autores discrepan teóricamente de la afirmación de que el cumplimiento extingue la obligación. Para ellos la obligación no se extingue, pues subsisten algunos de sus elementos: el objeto y los sujetos, como los hechos de la vida real; pero no hay duda de que sí se extingue el elemento jurídico propiamente dicho, o sea, el vínculo.”
Ahora bien, observa quien aquí decide que deben analizarse los presupuestos de la acción de cumplimiento, consagrada en el Código Civil en su artículo 1.264, el cual reza lo siguiente:
“Artículo 1.264. Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios en caso de contravención.”
Asimismo, establece el artículo 1.167 de nuestro Código Adjetivo:
“Artículo 1.167. En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede, a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello.”
Del texto de la norma transcrita, a saber, de los artículos 1.264 y 1.167 del Código Civil, se evidencian los siguientes elementos de procedencia de la pretensión intentada por la actora, a saber:
1. La existencia de un contrato bilateral.
2. El cumplimiento de la parte actora respecto a sus obligaciones contractuales.
3. El incumplimiento de la parte demandada de los compromisos contractualmente adquiridos.
Asimismo, el artículo 1.160 del Código Civil establece:
“Artículo 1.160. Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”
En este sentido y sobre la naturaleza del contrato denominado compromiso bilateral de compra-venta traído a las actas del presente expediente, es oportuno observar el criterio sostenido por la Sala de Casación Civil en sentencia de fecha 18 de diciembre de 2006, con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez, el cual establece:
“En este sentido, la promesa bilateral u opción de compraventa, es un contrato sui generis mediante el cual dos o más personas, naturales o jurídicas, constituyen obligaciones recíprocas a través de las cuales se obligan unos a vender y otros a comprar un determinado bien. En las cláusulas de estos contratos se identifican las personas que intervienen –naturales o jurídicas-; el bien o bienes objeto de dicho contrato; la duración del mismo; el precio del o los bienes; la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al opcionante o vendedor y, la penalización que se impone para aquella parte que no cumpla con lo establecido en el contrato; es decir, la comúnmente denominada “Cláusula Penal” la cual constituye –se repite- una penalización de índole pecuniaria, generalmente, determinada por las arras o un monto inferior a éstas.”
De una lectura del citado criterio jurisprudencial se desprende la naturaleza bilateral a la cual se contrae el contrato de opción de compra-venta, la cual es determinada por la existencia de prestaciones recíprocas en la cabeza del opcionante vendedor y opcionado comprador. Al respecto, el autor Nicolás Vegas Rolando, en su obra “Contratos Preparatorios”, expresa:
“Se entiende que existe opción cuando una persona confiere un derecho a un tercero para que éste adquiera un determinado bien, sin que éste último tenga la obligación de adquirirlo, ya que sólo se reserva el derecho de ejercer la opción durante la vigencia del contrato o al final del mismo. Agrega el autor citado, que existen diferencias entre la opción y la venta. La opción es un contrato preparatorio que engendra una obligación de hacer, o sea prestarse a un futuro contrato, mientras que la compraventa es un contrato definitivo, que engendra una obligación de dar.”
Afirma Nicolás Vegas Rolando en sus comentarios que la jurisprudencia ha sostenido que la opción de venta se trata de un contrato consensual, y la opción de venta legítima y oportunamente ejercida por el comprador, tiene el efecto de transferir a su provecho la propiedad de la cosa objeto del contrato, y la sentencia que pueda recaer tendrá un efecto exclusivamente declarativo.
Castán, citado por Vegas Rolando, define así el contrato de opción de compra:
“…es el convenio por el cual una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal.” (Ob. cit).
Así las cosas, a los fines de determinar la procedencia o improcedencia de la acción de Cumplimiento de Contrato de opción de compra-venta incoada en este caso, debe este Juzgador pasar a revisar el efectivo cumplimiento de los elementos arriba elencados.
En este sentido se evidencia de la revisión de las actas procesales que componen la presente causa y que riela a los folios veintiuno (21) al veintiocho (28) original de documento contentivo de la “PROMESA BILATERAL DE COMPRA VENTA” de un inmueble propiedad de la parte demandada, lo cual no es un hecho controvertido en la presente causa. Dicho contrato, denominado como “PROMESA BILATERAL DE COMPRA VENTA”, celebrado entre los ciudadanos MIREYA HERNÁNDEZ DE SALCEDO en su carácter de apoderada del ciudadano AUSTIN GUILLERMO RODRÍGUEZ HERNÁNDEZ, denominándose en la mencionada instrumental como “EL PROMITENTE VENDEDOR”, y por otro lado el ciudadano CARLOS ALBERTO GARCÍA GÓMEZ denominándose como “EL PROMITENTE COMPRADOR”.
El referido contrato debidamente autenticado ante la Notaría Pública Primera del Estado Vargas en fecha cinco de marzo de 2013, quedando anotado bajo el Nº 03, Tomo 43 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría pública, suscrito por ambas partes, el cual se encuentra exento de impugnación, por lo que surte plenos efectos probatorios de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo establecido en el artículo 1.361 del Código Civil, a partir del cual se desprende la existencia de un contrato bilateral celebrado entre las partes, dándose así cumplimiento al primer presupuesto de la acción de autos. Así se establece.
En este sentido, establece en su cuerpo el referido contrato, lo siguiente:
“(…)
PRIMERO: EL PROMITENTE COMPRADOR se obliga a comprar y EL PROMITENTE VENDEDOR a vender un inmueble de su propiedad, distinguido con el número y letra 1-A, ubicado en el primer (1) piso del Edificio “PLAZA GOLF”, situado en la Urbanización Caribe, Avenida Plaza del Parque, Parcela N° 3, en jurisdicción de la Parroquia Caraballeda del Municipio Vargas del Estado Vargas. El inmueble objeto de esta venta tiene una superficie aproximada de ochenta y ocho metros cuadrados con treinta decímetros cuadrados (88,30 m2) y consta de las siguientes dependencias: dos (2) dormitorios con closet cada uno. Dos (2) baños, un (1) estar-comedor, una cocina, una terraza-balcón con techo y jardineras (sic) y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: Fachada Norte del edificio: (sic) Sur: con escalera y pasillo de circulación del edificio; Este (sic) Fachada Este del edificio y apartamento B, y Oeste: Fachada Oeste del edificio. Al apartamento objeto de esta venta le corresponde un (1) puesto de estacionamiento y un (1) cuarto de maletero ambos identificados con el N° y letra 1-A y ubicados en el Sótano del Edificio y un porcentaje en los gastos comunes del Condominio de Siete Enteros con diez centésimas por ciento (7,10%) y el cual le pertenece según consta de documento protocolizado en fecha 26 de abril de 2007 (sic) por ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Estado Vargas, bajo el N° 15, Protocolo Primero, tomo 13. SEGUNDO: El precio de venta del inmueble antes mencionado es la cantidad de SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs 700.000,00) valor que EL PROMITENTE COMPRADOR acepta y cancela de la siguiente manera. (sic) A.- La cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00) en cheque de Gerencia N° 23099 del Banco de Venezuela (Agencia Maiquetía) de fecha diecisiete (17) Octubre del dos mil doce (2012), en este mismo acto, que declara recibir EL PROMITENTE VENDEDOR a su entera y cabal satisfacción en calidad de arras (sic) B.- El saldo restante de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.550.000,00) será pagado por EL PROMITENTE COMPRADOR en el momento de la protocolización del documento definitivo de compra-venta a través de un Crédito Hipotecario. TERCERA: Se acuerda fijar para ambas partes una penalidad de veinte por ciento (20%), es decir (sic) la cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs.30.000,00) (sic) si por causas imputables al PROMITENTE COMPRADOR No al PROMITENTE VENDEDOR se desistiera del presente contrato, como indemnización por daños y perjuicios ocasionados. CUARTA: Se establece para ambas partes otorgantes del presente convenio de opción de compra – venta, un plazo de ciento veinte (120) días continuos más treinta (30) días continuos de prórroga contados a partir de la autenticación del presente documento para la protocolización del documento definitivo. Ambas partes están conformes en que todos los gastos relacionados con la autenticación de este documento y la protocolización del documento definitivo de venta corren por cuenta del PROMITENTE COMPRADOR. QUINTA: EL PROMITENTE VENDEDOR se compromete a entregar al PROMITENTE COMPRADOR el inmueble referido libre de gravámenes y presentarle solvencia de Aseo, luz, Impuestos Nacionales, Estadales y Municipales, (sic) SEXTA: Para todo lo relacionado con la presente negociación se elige como domicilio especial la ciudad de La Guaira y a la Jurisdicción de sus Tribunales declaran someterse las partes…”
Ahora bien, visto lo anterior no cabe duda para quien esta decisión suscribe que nos encontramos ante un contrato preparatorio o de opción de compra-venta y habiendo sido la presenta causa interpuesta en fecha 10/06/2014 y admitida en fecha 13/06/2014, a saber, estando vigente el criterio desarrollado en la sentencia N° 116 de fecha 22 de marzo de 2013, caso: Diego Argüello Lastres contra María Isabel Gómez Del Río, en el cual la Sala Civil estimó pertinente retomar el criterio que se había abandonado, para establecer que la opción de compra venta debe equipararse a la venta pura y simple, siempre que se produzcan el consentimiento de ambos contratantes y siempre que estén presentes el precio y objeto del contrato, y ratificado con el novísimo criterio vinculante establecido por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 20/06/2015, de conformidad con el cual, conociendo de un recurso de revisión constitucional, se analiza el retomado criterio de la Sala de Casación Civil, fijado en el año 2005 y retomado en sentencia del año 2013, que establecía que los contratos contentivos de promesas bilaterales de compra-venta se equiparaban a contratos de venta pura y simple siempre que en ellos se evidenciara el consentimiento de las partes, el objeto de la convención y el precio de la cosa dada en venta (requisitos estos presentes en el contrato cuyo cumplimiento se pretende), es por lo que se concluye que resulta aplicable al caso de autos este último juicio jurisprudencial, a saber, que el contrato del cual se reclama cumplimiento es una verdadera venta, pues se extrae de él el consentimiento de las partes, el precio y el objeto, y, por ende, su carácter bilateral.
En este sentido, la Sala de Casación Civil en sentencia de fecha 11 de diciembre del año 2015, Expediente Nº Exp. 2015-000492, con ponencia del Magistrado Luís Antonio Ortiz Hernández, dejó sentado:
“En atención a lo anterior, es preciso señalar que el presente juicio fue incoado en fecha 8 de octubre de 2013 y admitida por el a quo en fecha 16 de octubre del mismo año, y tal como lo señala la recurrente en casación, y la doctrina imperante de esta Sala de Casación Civil respecto a que los contratos de opción de compra-venta son considerados como verdaderos contratos de venta, se basa en la sentencia N° 116 de fecha 22 de marzo de 2013, caso de Diego Argüello Lastres contra María Isabel Gómez Del Rio, expediente N° 12-274, que dejó establecido lo siguiente:
'…Por su parte el artículo 1.474 del Código Civil denunciado, establece lo que debe entenderse por venta, vale decir, lo que caracteriza al señalado contrato; la recurrente alega que el juzgado superior le negó aplicación al mismo por cuanto determinó que el contrato que DERNIER COSMETICS, C.A., había celebrado con el demandante ciudadano Diego Arguello, '…que el contrato de opción de compra venta (al igual que los contratos preliminares) no equivale a compra-venta, a pesar de contener las bases necesarias para su consumación (objeto, precio, etc.), ni concede, al menos salvo pacto en contrario, la posesión sobre la cosa vendida al eventual comprador, más bien lo que crea es la posibilidad para el optante (eventual comprador) de aceptar o no la opción y para el promitente (eventual vendedor) la indisponibilidad del derecho objeto del contrato (derecho de propiedad sobre el bien) durante un tiempo en él determinado…)'.
Sobre el punto de si el contrato de opción de compra-venta puede estimarse una venta, la jurisprudencia de esta Sala ha sostenido el criterio según el cual, efectivamente, si están presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio debe considerarse una verdadera venta, así se colige de sentencia N° 116 del 12/4/05, expediente N°04-109 en el juicio de Ana Morela Serrano Iriarte y otro contra Trina Cecilia Ruiz Velutini, donde se estableció:
'…De la trascripción antes realizada, la Sala observa que el juez de alzada consideró que las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un anticipo, y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo del precio, al momento de obtenerse el crédito por los accionantes, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral.
Asimismo, observa la Sala, que el juez superior, contrariamente a lo denunciado, realizó una acertada interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, pues en la misma el juzgador señaló la existencia de un contrato de opción de compra-venta y un documento privado celebrado entre las partes, en el cual quien lo incumplió fue la demandada, estando perfectamente facultados los actores para solicitar el cumplimiento del contrato, situación fáctica que forma parte del supuesto de hecho de la referida norma, que es precisamente lo planteado en el juicio…'.
El criterio reseñado fue abandonado en sentencias recientes en las que se estableció lo contrario, vale decir, que no deben considerarse los contratos de opción de compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, así se plasmó en las decisiones N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C:A, N°. 460 del 27/10/10, caso Tomar contra sucesión Capuzzi y N°. 198 del 12/5/11, caso Luís Francisco Rodríguez contra Rosalba Peña.
Ahora bien, luego de realizar un estudio profundo y documentado sobre el asunto, esta Máxima Jurisdicción Civil, estimó pertinente retomar el criterio inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer que el mismo debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio.
Advierte la Sala que el sub iudice, se encuentra efectivamente en la situación tal y como la establecía la jurisprudencia que se retoma y que, se repite, consideró que cuando en un contrato de opción de compra-venta se encontraran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta, razón por la que debe valorarse el contrato de opción de compra venta en análisis, como una verdadera venta.
Considera la Sala, que en el caso bajo estudio debió ser aplicado desde el inicio el criterio pacífico y reiterado, que consideraba la promesa bilateral de venta como venta, pues la presente demanda fue presentada el 4 de agosto de 2006, y admitida el 5 de octubre de 2006, folio 22 de la primera pieza del expediente. Quiere esto decir, que cuando el accionante demandó, estaba vigente el citado criterio de la Sala de Casación Civil. De esta forma, no podía aplicársele al caso bajo estudio el cambio jurisprudencial establecido en sentencia N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C:A., pues no puede exigírsele al demandante que adecúe su pretensión procesal a un criterio futuro, que todavía no había sido establecido. Más bien la demanda fue cónsona con la doctrina vigente para ese momento. Por tal motivo, considera la Sala que al abandonarse el criterio del 9 de julio de 2009 para este caso concreto, no lesiona los intereses de los sujetos procesales ni la expectativa plausible, pues siempre sería aplicable al caso bajo estudio, la interpretación doctrinaria de la Sala anterior y que ahora se retoma.
Con base a los razonamientos expuestos y a la jurisprudencia señalada, es concluyente afirmar que en el caso bajo decisión, el ad quem negó esa posibilidad, expresando que el controvertido era sólo un contrato preparatorio de opción de compra-venta, razón por la que infringió el artículo 1.474 del Código Civil por falta de aplicación, por lo que se declara procedente esta parte de la denuncia. Así se decide…' (Negrillas y subrayado de la Sala'.
De acuerdo con lo señalado en la jurisprudencia antes transcrita, la Sala retomó su antiguo criterio y estableció nuevamente que los contratos de opción de compra-venta se deben equiparar a la venta pura y simple, cuando se cumpla el consentimiento o voluntad de los contratantes y se encuentren presentes de manera clara los requisitos del objeto y precio.
En sintonía con lo anterior, la Sala en caso análogo al de estudio, se pronunció en sentencia N° RC-818, de fecha 8 de diciembre de 2014, caso de Elda Guevara contra Cira Hernández y otros, expediente N° 2014-459, de la siguiente manera:
'…Ahora bien, con respecto a la naturaleza jurídica del contrato de compra venta y de si el contrato de opción de compra venta puede considerarse un contrato de compra venta, la jurisprudencia de esta Sala ha sostenido el criterio según el cual, si están presentes en el contrato los elementos de consentimiento, objeto y precio, debe entenderse como una verdadera venta. El referido criterio se encuentra plasmado en sentencia N° 116, de fecha 12 de abril de 2005, caso: Ana Morella Serrano Iriarte y otro, contra Trina Cecilia Ruiz Velutini, donde se estableció lo siguiente:
…Omissis…
El criterio antes reseñado fue abandonado en las sentencias N° 358 de fecha 9 de julio de 2009, caso: Ada Preste de Suárez y otro contra Desarrollos 20699, C.A.; y en la N° 460 de fecha 27 de octubre de 2010, caso: Tomcar, C.A. Almacén contra Sucesión Amleto Antonio Capuzzi Di Prinzio, que establecían lo contrario y señalaban que los contratos de opción de compra venta no debían considerarse una verdadera venta sino como contratos preparatorios, pese a llenar los requisitos de consentimiento, objeto y precio.
Sin embargo, mediante sentencia N° 116 de fecha 22 de marzo de 2013, caso: Diego Argüello Lastres contra María Isabel Gómez Del Río, en el que intervino como tercera Dernier Cosmetics, S.A., esta Sala estimó pertinente retomar el criterio que se había abandonado, para establecer que la opción de compra venta debe equipararse a la venta pura y simple, siempre que se produzcan el consentimiento de ambos contratantes y siempre que estén presentes el precio y objeto del contrato.
Dicho criterio quedó plasmado de la siguiente manera:
…Omissis…
Acorde con los planteamientos antes expuestos, esta Sala advierte en el contrato del caso concreto la existencia de los elementos previstos y señalados en el artículo 1.141 del Código Civil, referidos al consentimiento, objeto y precio.
Por tal motivo esta Sala considera que el sub iudice se encuentra efectivamente en la misma situación planteada y establecida en la jurisprudencia que se retomó y que consideraba que cuando en un contrato de opción de compra-venta se encontraran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta, razón por la que debe valorarse el contrato de opción de compra venta en análisis, como una verdadera venta.
Al respecto, estima la Sala que en el juicio bajo estudio debió ser aplicado desde el inicio el criterio pacífico y reiterado que consideraba la opción de compra venta como una verdadera venta, visto que para la fecha de interposición de la demanda, es decir, para el día 8 de marzo de 2007, el criterio jurisprudencial vigente era el plasmado en sentencia N° 116, de fecha 12 de abril de 2005, pues no puede exigírsele al demandante que adecúe su pretensión procesal a un criterio futuro, que todavía no había sido establecido. Más bien la demanda fue cónsona con la doctrina vigente para ese momento.
Acorde con los razonamientos expuestos y a la jurisprudencia señalada, es concluyente afirmar que en el caso bajo decisión, la alzada interpretó erradamente la naturaleza jurídica del contrato objeto de este juicio, expresando que se trataba sólo de un contrato preparatorio de opción de compra-venta, razón por la que incurrió en el primer caso de suposición falsa y violó por falta de aplicación el artículo 1.474 del Código Civil…' (Negrillas y subrayado de la Sala).'
Así las cosas, esta Sala considera que en el presente asunto acaeció la misma situación establecida en la jurisprudencia retomada, en la cual, si en un contrato de opción de compra-venta se encuentran los requisitos de consentimiento, objeto y precio, entonces se está en presencia de un verdadero contrato de venta, y de esa manera debe valorarse.
Lo anterior establecido, le permite a la Sala evidenciar que la demanda incoada fue acorde con la doctrina vigente para ese momento, y en consecuencia de ello, el ad quem debió aplicar el criterio que considera la opción de compra venta como una verdadera venta, pues, para la fecha en que se inició el juicio -8 de octubre de 2013- el criterio jurisprudencial de esta Sala de Casación Civil es el formulado en la antes transcrita sentencia N° 116, de fecha 12 de abril de 2005, pues, es insostenible exigirle a la parte demandante que adecúe su pretensión procesal a un criterio ulterior aún no establecido.” (Subrayados y negritas de la Alzada).
Entonces, siendo admitida la presente demanda mediante auto de fecha 13/02/2014, y encontrándose vigente el retomado criterio de conformidad con el cual los contratos como el de autos y con las características que el mismo presenta, a saber, contentivo del consentimiento de las partes respecto a la voluntad de la VENDEDORA y su compromiso a vender, así como el compromiso del COMPRADOR a comprar, el objeto (inmueble constituido por un apartamento) y el precio (Bs. 700.000,00 de los cuales recibió la vendedora la suma de Bs. 150.000,00 como adelanto), se reputan como un verdadero contratos de venta, es por lo que así se considerará en el presente caso, debiendo entonces la parte actora, demostrado como ha quedado la existencia de un contrato de naturaleza y efectos distintos a aquel sobre el cual se pretende cumplimiento, acreditar en autos el acatamiento de sus obligaciones, siendo la principal el pago del precio pactado por las partes.
En este sentido y respecto al pago, establecieron las partes lo siguiente:
“SEGUNDO: El precio de venta del inmueble antes mencionado, es la cantidad de SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.700.000,00) valor que el PROMITENTE COMPRADOR acepta y cancela de la siguiente manera. (sic) A.- La cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00) en cheque de Gerencia N° 23099 del Banco de Venezuela (Agencia Maiquetía) de fecha diecisiete (17) de Octubre del dos mil doce (2012), en este mismo acto, que declara recibir EL PROMITENTE VENDEDOR a su entera y cabal satisfacción en calidad de Arras (sic) B.- El saldo restante de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 550.000,00) será pagado por EL PROMITENTE COMPRADOR en el momento de la protocolización del documento definitivo de compra-venta a través de un Crédito Hipotecario.”
En relación al pago del precio en casos como el de autos, a saber, ante la celebración de un contrato preliminar de “promesa bilateral de compra-venta” contentivo de los presupuestos y características de una verdadera venta, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 20/06/2015, con ponencia del Magistrado Dr. Marcos Tulio Dugarte Padrón, en el expediente Nº 14-0662, en la solicitud de revisión interpuesta por Panadería La Cesta de los Panes, C.A., dejó sentado el criterio cuya aplicación se ordena a los Tribunales de la República, que a continuación se transcribe:
“(…)
4. Vistas las anteriores distinciones, es por lo que se debe diferenciar entre la solución de los casos que versan sobre la negativa de escriturar o documentar un negocio jurídico ya perfeccionado, en donde la sentencia que suple el título es declarativa (promesa unilateral o pacto de opción), con los que se refieren a la obligación de concluir un contrato futuro, que alude a una obligación de hacer que consiste en expresar el consentimiento para la formación del contrato definitivo (contratos preliminares). Se debe tener claro que dentro de una prestación de hacer, puede quedar englobada la celebración de un contrato futuro distinto al contrato del cual dimana dicha obligación de hacer. Estos contratos se pueden realizar aunque no estén expresamente regulados por el Código Civil, ya que las partes son libres de determinar y darle contenido a sus intereses como mejor les convenga, por el principio de autonomía de la voluntad, siendo un contrato innominado que está reconocido en el artículo 1.140 del Código Civil. Así, este contrato tiene por objeto un contrato futuro de contenido variable e indeterminado a priori, por cuanto su contenido se especifica caso por caso, por lo que se adapta o puede preceder a cualquier contrato (el “definitivo”, que tendrá un efecto extintivo de la obligación de contraer y constitutivo de sus efectos normales).
El artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, establece una sentencia de condena (aplicable a los contratos preliminares), ya que atribuye al juez el poder de condenar a la prestación del consentimiento a la parte que haya omitido la declaración prometida, con la consecuencia de que en caso que la parte perdidosa no cumpla voluntariamente la decisión, la declaración se tiene como emitida, siendo una ejecución forzosa en especie y el juez en su fallo sustituye la voluntad no expresada. Sobre todo, porque se contempla un lapso no menor de tres días ni mayor de diez para que el deudor efectúe el cumplimiento voluntario (artículo 524 del Código de Procedimiento Civil). En cambio la sentencia constitutiva produce directamente los efectos del contrato no concluido sin sustituir la voluntad del renuente, sino que la obvia, al producir las consecuencias y efectos directamente (como el caso italiano con su artículo 2.932 del Código Civil).
En nuestro país no se ha establecido la obligación de registrar un contrato preliminar de compraventa, por existir en la materia el principio de la libertad de las formas y para no privar a las partes de contar con un instrumento flexible, menos formal, para regular sus intereses en un momento en el cual aún no tienen seguridad o certeza sobre si se desean concretar los efectos definitivos de un contrato de compraventa, máxime cuando el artículo 531 del Código Adjetivo establece que “…la sentencia sólo producirá efectos [contrato no cumplido] si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir constancia auténtica en los autos” (corchetes de esta Sala). De allí que, si el comprador no ha pagado el precio, mal puede pretender que el contrato preliminar sea equiparable a una venta.
Pero en el caso de la opción, sí se había contemplado en el artículo 43 de la Ley de Registro Público y del Notariado de 2001, la obligación de registrar “los contratos de opción para adquirir derechos sobre inmuebles”. Esta obligación fue eliminada en la ley del 22 de diciembre de 2006, Gaceta Oficial Extraordinario N° 5.833 (numeral 2 del artículo 93) y que se mantiene con el vigente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Registros y del Notariado, publicado en la Gaceta Oficial N° 6.156 Extraordinaria del 19 de noviembre de 2014, en su artículo 92 numeral 2. Efectivamente, si se considerara que el pacto de opción no es un contrato traslativo de propiedad (hasta que no se ejerza la opción o promesa unilateral), no tenía sentido y era un error que se estableciera el registro. Aún así, se colocaba expresamente la base imponible del impuesto a pagar para el caso de registro de opciones de compraventa. Por lo tanto, si se concibe como una “obligación de registrar” a los contratos preliminares de compraventa con ello se entrabaría el tráfico comercial y se perdería la flexibilidad del documento preliminar.
En cambio, cuando se celebra un verdadero contrato de compraventa con todos sus elementos, por documento privado, aunque las partes lo denominen impropiamente como promesa o compromiso, si solamente se difiere la obligación de escriturar o registrar el documento para un momento posterior, y una de las partes se niega a firmar en el momento de la protocolización, la otra puede demandar el reconocimiento de la existencia del negocio jurídico celebrado entre las partes y la renuencia del deudor puede ser suplida mediante un fallo que declare la existencia y cuya protocolización de la sentencia surte los mismos efectos del negocio no escriturado (Corte de Casación de 27 de julio de 1955 [Gaceta Forense, Segunda Etapa, Año 1955 (Julio a septiembre), N° 9, Volumen II, Caracas, páginas 53 a 63] y Sala de Casación Civil, Mercantil y del Trabajo del 1 de diciembre de 1965 [Gaceta Forense, Segunda Etapa, Año 1965 (Octubre a Diciembre), N° 50, Caracas 1967, páginas 572 a 584]), siendo un fallo mero declarativo, lo cual también es aplicable cuando el acreedor hipotecario se niega a otorgar el correspondiente documento de cancelación del gravamen, una vez extinguida la obligación garantizada (Corte de Casación del 24 de mayo de 1955 [Gaceta Forense, Segunda Etapa, Año 1955 (Abril a Junio), N° 8, Volumen II, Caracas, páginas 58 a 77]). Igual ocurre con la promesa unilateral de venta u opción de compraventa, en caso de que el promitente obligado no cumpla con su obligación de reconocer el negocio jurídico ya perfeccionado.
La diferencia de la promesa bilateral de compraventa, con el contrato de opción propiamente dicho (promesa unilateral), está en que el segundo se debe reputar perfeccionado en el momento en que ocurre el ejercicio de la opción y tan sólo en ese momento ocurre el efecto traslativo de la propiedad, como consecuencia de la manifestación de la voluntad del optante, por lo que el beneficiario de una promesa u opción no necesita pedir la ejecución forzosa en especie a través de una demanda que procure el cumplimiento de una obligación de contratar que perfeccione la compraventa, sino que ya la venta está perfeccionada y sólo debe pedir el cumplimiento de las obligaciones del contrato, como lo es la tradición de la cosa. En cambio en el contrato de promesa bilateral de compraventa cuando haya negativa de alguna de las partes de suscribir el documento definitivo, será necesaria una sentencia de condena que constituirá el negocio jurídico perfeccionado.
…Omissis…
En la promesa bilateral de compraventa, la posibilidad de intentar la acción resolutoria del contrato en caso de incumplimiento de la obligación de una de las partes es viable.
Por otra parte, para que la sentencia surta sus efectos, debe existir la constancia del cumplimiento de la obligación de la parte demandante. En el caso de que la prestación no sea todavía exigible para el momento de la demanda, dado que el cumplimiento o la oferta de la prestación no es un presupuesto procesal de admisión de esta demanda, la misma puede realizarse durante el transcurso del juicio, así como en el caso del cumplimiento. Cuando el actor sea el promitente comprador y el contrato preliminar contemple la obligación de pagar el precio en el momento de la celebración del contrato definitivo, el pago del precio debe ocurrir antes de que se produzca la sentencia, y conste en el expediente el cumplimiento de la prestación contractual por parte del comprador-oferido.
…Omissis…
Esta Sala Constitucional ordena remitir copia certificada del presente fallo a todos los presidentes de los distintos circuitos judiciales del país para que se haga extensivo su conocimiento en todos los tribunales de la República y su publicación en la página web del Tribunal Supremo de Justicia. Así se decide.”
Así pues, a criterio de la Sala Constitucional de nuestro máximo órgano de justicia, en concordancia con el retomado razonamiento de la Sala de Casación Civil, corresponde a la parte actora-optante demostrar haber cumplido o cumplir durante el iter procesal con la obligación de pago adquirida contractualmente a fin de lograr una sentencia satisfactoria, esto aun cuando la cancelación del precio se encontrare condicionada a tener lugar en el momento de la suscripción del documento definitivo de venta ante la Oficina de Registro respectiva, en cuyo caso el cumplimiento de la obligación deberá tener lugar antes de que se produzca la sentencia. Así se establece.
Entonces, es carga de las partes probar sus respectivas afirmaciones de hecho, de conformidad con lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.354 del Código Civil, los cuales expresan:
“Artículo 506. Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”.
“Artículo 1.354. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe, por su parte, probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”
Así pues, corresponde a quien esta causa decide, el estudio del material probatorio corriente a los autos y consignado por las partes, a fin de determinar sobre el cumplimiento de las cargas antes referidas, el cual consta de las siguientes documentales:
1) Original de contrato inicial de RESERVA suscrito por los ciudadanos MIREYA HERNÁNDEZ DE SALCEDO, en su condición de apoderada del ciudadano AUSTIN GUILLERMO RODRÍGUEZ HERNÁNDEZ, a los efectos del contrato OFERTANTE VENDEDOR, y por la otra, el ciudadano CARLOS ALBERTO GARCÍA GOMEZ, a los efectos del contrato OFERTANTE COMPRADOR, debidamente autenticado ante la Notaría Pública Primera del estado Vargas, de fecha 22 de octubre del año 2012, quedando anotado bajo el Nº 07, Tomo 178. 2) Original de contrato suscrito por los ciudadanos MIREYA HERNÁNDEZ DE SALCEDO, en su condición de apoderada del ciudadano AUSTIN GUILLERMO RODRÍGUEZ HERNÁNDEZ, a los efectos del contrato VENDEDOR, y por la otra, el ciudadano CARLOS ALBERTO GARCÍA GOMEZ, a los efectos del contrato COMPRADOR, debidamente autenticado ante la Notaría Pública Primera del estado Vargas, de fecha 19 de diciembre del año 2012, quedando anotado bajo el Nº 28, Tomo 225. 3) Original de contrato denominado PROMESA BILATERAL DE COMPRA-VENTA, suscrito por los ciudadanos MIREYA HERNÁNDEZ DE SALCEDO, en su condición de apoderada del ciudadano AUSTIN GUILLERMO RODRÍGUEZ HERNÁNDEZ, a los efectos del contrato PROMITENTE VENDEDOR, y por la otra, el ciudadano CARLOS ALBERTO GARCÍA GOMEZ, a los efectos del contrato PROMITENTE COMPRADOR, debidamente autenticado ante la Notaría Pública Primera del estado Vargas, de fecha 5 de marzo del año 2013, quedando anotado bajo el Nº 03, Tomo 43.
Las precitadas documentales, de evidente carácter privado-auténtico, exentas de impugnación, surten plenos efectos probatorios de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil y, en consecuencia, demuestran suficientemente los contratos preparatorios previos y el Compromiso Bilateral de Compra-Venta celebrado por las partes en fecha 5 de marzo de 2013, sobre el inmueble en autos identificado, así como las obligaciones contractuales por estos adquiridas, circunscritas en el caso de la parte actora-promitente comprador, al pago del precio restante y adeudado al propietario demandado, correspondiente al monto de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 550.000,00.), y respecto al demandado-propietario-promitente vendedor, a la entrega al promitente comprador de los recaudos necesarios para el otorgamiento del documento definitivo. Así se establece.
3) Copia certificada de documento contentivo de solicitud de notificación practicada por la Notaría Pública Primera del estado Vargas, en fecha dos (2) de agosto de Dos Mil Trece (2013), a requerimiento del ciudadano CARLOS ALBERTO GARCÍA GÓMEZ (parte actora). Copia certificada de documento contentivo de solicitud de notificación practicada por la Notaría Pública Segunda del estado Vargas, en fecha veinticuatro (24) de septiembre de Dos Mil Trece (2013), a requerimiento de la ciudadana MIREYA HERNÁNDEZ en su carácter de apoderada del ciudadano: AUSTIN GUILLERMO RODRÍGUEZ HERNÁNDEZ (parte demandada). Ambas instrumentales de carácter privado – auténtico, exentas de impugnación, por tanto merecen todo el valor probatorio que de su contenido se desprende, esto es: 1) Que la ciudadana MIREYA HERNÁNDEZ en su condición de apoderado general del ciudadano AUSTIN GUILLERMO RODRÍGUEZ HERNÁNDEZ, fue debidamente notificada por el ciudadano CARLOS ALBERTO GARCÍA, de lo siguiente: a) Que en fecha 05 de agosto de 2013 vence el plazo para protocolizar ante la Oficina del Primer Circuito Subalterno del Registro Inmobiliario del Estado Vargas, el documento de compra – venta del inmueble constituido por el apartamento destinado a vivienda, distinguido con el número y letra 1-A, ubicado en el primer piso del Edificio “PLAZA GOLF”, situado en la Urbanización Caribe, Avenida Plaza del Parque, Parcela N° 3, Parroquia Caraballeda, Municipio Vargas del Estado Vargas. b) Que el Banco Mercantil, Banco Universal le aprobó el crédito hipotecario por la suma de Cuatrocientos Mil Bolívares (Bs.400.000,00) para pagar el precio de la venta, pactado por el monto de Bs.700.000,00, por lo cual se le entregó el documento definitivo de compra venta en sus manos, para ser presentado ante la Oficina de Registro Subalterno, conjuntamente con los documentos (Solvencias de impuesto Inmobiliario conocida comúnmente como derecho de frente, de aseo urbano, de hidrocapital, ficha catastral, etc.), que debía entregarle el propietario del inmueble o su apoderada judicial conforme a la cláusula quinta del documento de opción a compra, lo cual no fue posible, por negarse a ello y expresarme que el promitente vendedor no iba a vender el inmueble. c) Que exprese el motivo por el cual se han negado a entregar los documentos que se requieren para protocolizar el documento de venta del inmueble. d) En caso que la notificada exprese que si está interesada en la venta del inmueble, iniciaremos desde este momento las respectivas diligencias para protocolizar el documento de compra venta. 2) Que el ciudadano CARLOS ALBERTO GARCÍA, fue debidamente notificado por la ciudadana MIREYA HERNÁNDEZ en su condición de apoderado general del ciudadano AUSTIN GUILLERMO RODRÍGUEZ HERNÁNDEZ, de lo siguiente: a) Que en fecha 2 de agosto fue notificada sobre el vencimiento del plazo para la protocolización de un inmueble propiedad de su representado, ubicado en el Edificio “PLAZA GOLF”, primer piso, distinguido con el número y letra 1-A, destinado a vivienda; y que si bien es cierto que en fecha 5 de agosto de 2013 se vencía la opción de compra venta convenida mediante documento autenticado en fecha 05 de marzo de 2013, inserto bajo el N° 3, Tomo 43 de los libros de autenticaciones, también es cierto que en fecha 3 de junio de 2013 se le participó vía telefónica el deseo de no vender el inmueble, acogiéndose su representado a la cláusula penal prevista en el contrato, ello en virtud, de que el inmueble que su representado pretendía adquirir por la venta del suyo, aumento de manera exorbitante, haciendo imposible su adquisición, razón por la cual, desiste de la venta ante el riesgo de quedarse sin vivienda. b) Que su representado si entregó oportunamente todos los recaudos requeridos para la operación, de lo contrario la entidad bancaria donde solicitó el crédito, no le hubiera aprobado la solicitud, ya que los documentos de la Ficha Catastral y la Solvencia del Derecho de Frente son documentos prioritarios en una entidad bancaria. Adicionalmente, contrario a lo manifestado en su notificación, la promotora de la entidad bancaria le informó que sólo le habían aprobado DOSCIENTOS VEINTICINCO MIL SEISCIENTOS CINCUENTA Y UN BOLIVARES CON CINCUENTA CÉNTIMOS (Bs.225.651,50), y el Ahorro Habitacional, por la cantidad de SETENTA Y CUATRO MIL TRESCIENTOS OCHENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON CUARENTA Y DOS CÉNTIMOS (Bs.74.384,42). c) Que siempre fue su intención vender el apartamento para adquirir uno más apto para su grupo familiar, pero con esa cantidad no es posible adquirir otra vivienda, razón por la cual, notifica su firme decisión de no vender el inmueble. Así se establece.
3) Documento emanado del Registro Publico del Primer Circuito del Estado Vargas, en fecha 10 de abril de 2014, contentivo de “Certificación de Gravámenes”.- La precitada instrumental de carácter público, exenta de impugnación, por tanto merece para este sentenciador todo el mérito probatorio que de su contenido se desprende, y en tal sentido acredita que en los últimos cinco (5) años no existe vigente ningún gravamen hipotecario y no han sido comunicadas a esa oficina Medidas de Prohibición de Enajenar y Gravar ni embargo que verse sobre el inmueble constituido por un Apartamento, Distinguido con el número 1-A, ubicado en el piso uno (1), del edificio denominado “PLAZA GOLF”, situado en la Urbanización Caribe, Avenida Plaza del Parque, Parcela N° 3, de la Jurisdicción de la Parroquia Caraballeda, Municipio Vargas del estado Vargas.- Así se establece.
4) Copia simple de documento debidamente protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del estado Vargas, de fecha 22 de Febrero de 2013, bajo el N° 15, Protocolo 1°, Tomo 2.- Respecto a esta documental de carácter público, exenta de impugnación, por tanto presta para este sentenciador todo el mérito probatorio que de su contenido se desprende y en tal sentido, hace constar que las ciudadanas BRUSELA GUARDIA HERNÁNDEZ, actuando en este acto en nombre y representación de los ciudadanos: NELIDA PAULA HERNÁNDEZ DE GUARDIA Y LEONCIO ROBERTO GUARDIA PEDRIQUE, dio en venta pura y simple, perfecta e irrevocable al ciudadano AUSTIN GUILLERMO RODRIGUEZ HERNÁNDEZ, un inmueble de su exclusiva propiedad, constituido por un apartamento destinado a vivienda principal, distinguido con el N° 1-A, ubicado en el primer piso del Edificio Plaza Golf, situado en la Urbanización Caribe, Avenida Plaza del Parque, Parcela N° 3, Jurisdicción de la Parroquia Caraballeda del Municipio Vargas, Estado Vargas.- Así se establece.
4) Comprobantes de los cheques de gerencia Nros. 000006441 y 00006442, por un monto de ciento cincuenta mil bolívares (Bs. 150.000,00) y treinta mil bolívares (Bs. 30.000,00). Comprobante de los depósitos Nros. 92026632 y 92026633 por un monto de treinta mil bolívares (Bs. 30.000,00) y de ciento cincuenta mil bolívares (Bs. 150.000,00), respectivamente.
En relación a los depósitos bancarios como mecanismo para el pago de obligaciones dinerarias y el tipo de prueba que constituye, vale la pena aportar a los autos, lo que al respecto estableció la honorable Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 30 de junio de 2014, Exp.: N° AA20-C-2005-000708, en los siguientes términos:
“…El artículo 1.383 del Código Civil, delatado por errónea interpretación, expresa: “Las tarjas que corresponden con sus patrones hacen fe ente las personas que acostumbran comprobar con ellas las provisiones que hacen o reciben en detal”.
En relación con la definición de las tarjas, la Sala en sentencia Nº RC-000877 de fecha 20 de octubre de 2005, caso Manuel Alberto Graterón contra Envases Occidente C.A., estableció lo siguiente: “…las tarjas en su versión más primitiva, consisten en dos listones o pedazos separados de madera, cuero u otro material, los cuales reposan en poder de cada parte, y que en materia de ventas a crédito, cada vez que el vendedor entrega mercancías al comprador, juntan los dos listones o pedazos y sobre ellos, a su vez en el mismo instante y con un mismo movimiento, se efectúa una marca que abarca a ambos. Cada muesca corresponde a una entrega, y la coincidencia de las muescas en ambos listones, prueba el número de entregas. Si tomamos en cuenta que el CC contempló a las tarjas dentro de la pruebas por escrito, debemos rechazar que dicho Código se esté refiriendo con exclusividad a la forma primitiva expuesta, y por ello, pensamos que los documentos-tarjas (escritos) siempre ha sido posible emitirlos conforme al CC, quien además, no los prohíbe. Esto sin que importe si las tarjas escritas emanan de máquinas, o son suscritas…”. (Jesús Eduardo Cabrera Romero, Contradicción y Control de la Prueba Legal y Libre, Tomo II, Pág. 92)…”.
En relación con los depósitos bancarios, la Sala mediante sentencia de fecha 17 de septiembre de 2009, caso: Valores Nueva Esparta Sociedad Anónima contra Betty Marcano, Exp. Nro. 2009-000120, estableció lo siguiente:
“…Ahora bien, en torno a los recibos de gastos domésticos comunes, como servicios de agua, luz y gas, así como las planillas de depósitos bancarios, esta Sala a (sic) establecido que los mismos constituyen tarjas, que son documentos privados de especiales características, los cuales no son susceptibles de ser ratificados por el emisor en juicio, y que estos instrumentos deben ser valorados por el juez, bajo el principio de sana critica como indicios, dado su carácter especial, al ser diseñados en un formato específico por la compañía o institución bancaria, ya sea pública o privada, en cumplimiento a una serie de requisitos que hacen que sean claramente reconocidos por los suscritos de los servicios o usuarios de los servicios bancarios, para con esto hacer más seguras dichas operaciones de servicios masivos…”. (Subrayado, cursivas y negritas del texto de la Sala).
…omissis…
…y en el caso específico de las planillas bancarias, las mismas deben ser tratadas como tarjas, es decir, como documentos privados de especiales características, las cuales no son susceptibles de ser ratificados por el emisor en juicio, y que por tanto estos instrumentos deben ser valorados por el juez, bajo el principio de sana critica como indicios…”. (Negrillas de la Sala).
Del criterio jurisprudencial precedentemente transcrito, se desprende que las planillas de depósitos bancarios, son documentos privados de especiales características que no deben ser ratificados por el emisor en juicio, por lo que no constituyen documentos emanados de terceros, sino instrumentos con un formato específico dado por la institución bancaria, los cuales son reconocidos por los suscritos o usuarios de los servicios bancarios, y deben ser valorados por el juez bajo el principio de sana crítica como indicios…”
La doctrina indica que se entiende por depósito bancario, el acto por el cual una persona entrega a un banco una suma de dinero con la obligación para el banco de restituirla a la primera solicitud o en la fecha que se hubiere convenido. (Valmore Acevedo Amaya, Los Depósitos Bancarios, Universidad Central de Venezuela, Sección de Publicaciones, Caracas 1955).
Ahora bien, tal como lo refiere el fallo antes parcialmente transcrito, las planillas de depósitos bancarios, son documentos privados de especiales características que no necesitan ser ratificados por el emisor en juicio, por lo que no constituyen documentos emanados de terceros, sino instrumentos con un formato específico dado por la institución bancaria, los cuales son reconocidos por los suscritos o usuarios de los servicios bancarios, y deben ser valorados por el juez bajo el principio de sana crítica como indicios, y en tal sentido, contrario a lo estimado por el A quo y pese a la equívoca información solicitada a la entidad financiera, y la no menos errónea respuesta emitida por el Banco, al estar exentas de impugnación constituyen un indicio de que efectivamente se verificaron tales depósitos bancarios en la cuenta corriente perteneciente al ciudadano CARLOS ALBERTO GARCÍA GOMEZ.- Así se establece.
Concluido el análisis del acervo probatorio, queda claro para este juzgador que ciertamente los ciudadanos AUSTIN GUILLERMO RODRÍGUEZ HERNÁNDEZ, mediante apoderada general, y el ciudadano CARLOS ALBERTO GARCÍA GOMEZ, celebraron un contrato de compra venta, en virtud del cual el vendedor se obligó a pagar el precio, esto es, la suma de SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.700.000,00), cancelando de forma anticipada la suma de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.150.000,00), y el saldo restante, es decir, la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.550.000,00), se pagaría al momento de la protocolización mediante un crédito hipotecario.
Ahora bien, no consta en autos prueba alguna que acredite que entre el 5 de marzo de 2013 y el 5 de agosto de 2013, periodo de vigencia del plazo previsto en el contrato, le fuera aprobado al actor el referido crédito hipotecario, a fin de dar cumplimiento a la obligación establecida en la cláusula segunda del contrato, a saber el pago del precio, cuya oportunidad de demostración se mantuvo incluso desde el inicio del presente juicio hasta antes del pronunciamiento del A quo en sentencia definitiva, pues para el momento de introducción de la demanda se encontraba vigente el retomado criterio según el cual el documento denominado por las partes como opción de venta se reputa como una verdadera de venta, por lo que“…Cuando el actor sea el promitente comprador y el contrato preliminar contemple la obligación de pagar el precio en el momento de la celebración del contrato definitivo, el pago del precio debe ocurrir antes de que se produzca la sentencia, y conste en el expediente el cumplimiento de la prestación contractual por parte del comprador-oferido”, tal como lo expresa la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia en líneas anteriores parcialmente transcrita respecto al criterio retomado, vinculante y actualmente vigente de la Sala de Casación Civil, e incluso a tenor de lo establecido en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece que “…Si se trata de contratos que tienen por objeto la transferencia de la propiedad de una cosa determinada, o la constitución o la trasferencia de otro derecho, la sentencia sólo producirá estos efectos si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir constancia auténtica en los autos.” Así se establece.
En consecuencia, concluido el estudio y análisis pormenorizado del material probatorio traído a los autos por las partes, se aprecia que la parte demandada en fecha 24/09/2013 había participado al actor mediante documento autentico su decisión de no vender el inmueble, sin embargo, se reitera, no consta prueba alguna en los autos que el actor haya dado cumplimiento a su obligación principal, esto es, el pago del precio.
Así las cosas, y como ya se estableció en las líneas que anteceden, la procedencia de demandas como las de autos, en las cuales se pretende el cumplimiento de lo pactado en un documento de opción o compromiso de compra-venta y bajo el criterio jurisprudencial vigente al momento de la interposición y admisión de la demanda, se exige a la actora-optante el acatamiento de su obligación de pago, el cual debe ser acreditado en autos si ya se ha cumplido, y de no haberse cumplido, solventarse durante la prosecución procesal, pues tales cantidades de dinero se encuentran destinadas a sufragar su obligación con el demandado, evento no ocurrido, razón por la cual concluye quien sentencia en la improcedencia del presente recurso de apelación interpuesto por el apoderado judicial de la parte actora y así quedará establecido en la dispositiva del presente fallo. Así se decide.
IV
DISPOSITIVA
En fuerza de los razonamientos antes expuestos, este Tribunal Superior del Circuito Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación intentado por el abogado ARMANDO VALDIVIESO, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 4.190, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, ejercido contra la sentencia dictada por el Tribunal Segundo de Primera Instancia del Circuito Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, en fecha 28 de Septiembre de 2017, la cual se confirma. Así se decide. SEGUNDO: Se condena en costas a la parte actora, de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
Regístrese, Notifíquese y publíquese, incluso en la Página Web de este Tribunal, déjese la copia certificada a la cual hace referencia el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, y, en su oportunidad, devuélvase el Expediente al Tribunal A Quo.
Dada, firmada, sellada y publicada en la Sala de Despacho del Tribunal Superior del Circuito Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, a los dieciséis (16) días del mes de octubre del año Dos Mil Dieciocho (2018). Años 208° y 159°.
EL JUEZ SUPERIOR,
CARLOS E. ORTIZ F.
LA SECRETARIA,
Abg. GLISMAR DELPINO
En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las (2:00 p.m.).
LA SECRETARIA,
Abg. GLISMAR DELPINO

Asunto: WP12-R-2018-000007
CEOF/GD.-