REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE TRIBUNAL SUPERIOR DEL CIRCUITO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO VARGAS. Año 208º y 159º Maiquetía, Diecisiete (17) de septiembre del año 2018 ASUNTO N°: WP12-R-2017-000091. ACTUANDO EN SEDE CIVIL. DEMANDANTE: ANGELA AIDA MEJÍAS LÓPEZ, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-11.071.115. APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: RICARDO TRIA LOIS, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 41.157. DEMANDADA: YAELIS DAMARIS RIOS RODIL, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nro. V-14.566.969. APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: ARMANDO VALDIVIESO, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 4.190. MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA-VENTA (Apelación del Tribunal Primero de Primera Instancia del Circuito Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas). SENTENCIA: DEFINITIVA-APELACIÓN. -I- LOS HECHOS Y ACTUACIONES EN EL A QUO Se dio inicio al presente procedimiento de Cumplimiento de Contrato de Compra-Venta, a través de escrito libelar y anexos presentados por la parte actora, correspondiendo por efectos de la distribución al Tribunal Primero de Primera Instancia del Circuito Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, ante el cual expuso: Que en el año 2015 surgió en su familia la necesidad de adquirir un inmueble en el Litoral Central para satisfacer la necesidad de su hija DALIN ZARATE y su pareja OSCAR ÁLVAREZ, por lo que, iniciaron la búsqueda y ubicaron una oferta de venta de un apartamento el cual está ubicado en la Urbanización Caribe de Caraballeda, constituido por un apartamento identificado con el N° 44 ubicado en ángulo NORESTE, de la cuarta planta de las Residencias “SUR DE LA BAHÍA”, construido sobre la parcela N° 6, del bloque N° 37, situado en la Avenida Sur de Yacht Club y Avenida Sur de la Bahía de la Urbanización Caribe, Parroquia Caraballeda del Municipio Vargas del estado Vargas, identificado con el número Catastral 24-01-01-U01-05-02-13, dicho apartamento tiene una superficie de cuarenta y ocho metros cuadrados (48Mts2) aproximadamente y consta de las siguientes dependencias: 1 hall de entrada, 1 sala-comedor, 1 kitchenette, 1 fregadero, 1 baño con su closet, 1 dormitorio con closet y tiene los siguientes linderos: NORTE: con fachada Norte que da con la Avenid Sur del Yacht Club; SUR: con el cuarto de la basura y hall de entrada; ESTE: fachada este del edificio; y OESTE: con el apartamento N° 43, al cual le corresponde un puesto de estacionamiento cubierto ubicado con el N° 3, ubicado en la Planta semisótano del Edificio, cuya propietaria es la ciudadana YAELIS DAMARIS RIOS RODIL. Quien lo ofreció en venta por la cantidad de CUATRO MILLONES NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 4.900.000,00) precio por el cual la actora estuvo de acuerdo. Que en fecha 14 de mayo de 2015 formalizaron la negociación por lo que procedieron a suscribir un contrato de opción de compra venta, el cual esta autenticado en la Notaría Pública Primera del estado Vargas, anotada bajo el N° 38, Tomo 85°, folios 177 al 182 de los libros respectivos, mediante ese documento las partes se obligaron a vender y comprar el inmueble antes mencionado y asimismo la propietaria se comprometía a liberar la hipoteca de primer grado que pesaba sobre el inmueble a favor del Banco de Venezuela. Que le entregó a la vendedora la suma de CUATRO MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 4.200.000,00) para ser imputado al precio total de la compra venta, el resto que serían SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.700.000,00) debía entregárselo la compradora a la vendedora al momento de protocolizar el documento definitivo. Que para el momento de la escritura definitiva se estableció un plazo de 25 días prorrogable por 5 días más, en cuyo lapso la propietaria debía lograr liberar la hipoteca indicada, y adicionalmente, obtener los certificados de solvencia por impuestos, tasas sobre el inmueble y servicios (cláusula quinta). Que en fecha 20 de julio de 2015 la vendedora declaró su incapacidad de obtener del Banco de Venezuela la liberación de la hipoteca que gravaba el inmueble y de lograr la emisión de las solvencias de energía eléctrica y de contribución a los gastos comunes del edificio. Que le exigió el pago de una parte del saldo deudor, equivalente a la cantidad de TRESCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs.340.000,00), una vez dada dicha cantidad la vendedora le entregó materialmente el inmueble objeto de la venta, a través del suministro de sus llaves que permiten el ingreso al apartamento, asimismo hizo entrega de los documentos de propiedad del inmueble, copia del pago del impuesto y la solvencia de la Alcaldía del Municipio Vargas. Que le informó que no había pagado el saldo garantizado con la hipoteca de primer grado que pesaba sobre dicho inmueble, lo cual era necesario para la venta definitiva. Que también se comprometió a entregarle vigentes y al día hasta el 31/07/2015, las solvencias de energía eléctrica y condominio. Que renovó la obligación de firmar el documento definitivo de compraventa en un lapso no mayor de 60 días y acordaron que la deuda restante fuera utilizada para pagar la hipoteca, y que el saldo de TRESCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES, fuera utilizado para pagar la suma garantizada con hipoteca. Que desde el 20 de Julio de 2015 poseen el inmueble y desde ese momento iniciaron las diligencias pertinentes para cancelar la hipoteca. Que en fecha 10 de diciembre de 2015 su yerno OSCAR ÁLVAREZ pagó mediante cheque N° 00002457 del banco de Venezuela el monto de DOSCIENTOS CINCO MIL CIENTO ONCE BOLÍVARES (Bs. 205.111,68) en el departamento de caja de BANAVIH. Que en fecha 16 de diciembre del 2015 BANAVIH emitió la autorización de enajenación del inmueble por haberse pagado la deuda de subsidio. Que en fecha 15 de febrero del 2016 el banco de Venezuela emitió correo electrónico informando la fecha del otorgamiento de liberación de hipoteca, la cual sería en fecha 18/02/2016. Que en fecha 21 de junio de 2016 BANAVIH emitió nueva autorización de enajenación del inmueble por haberse pagado la diferencia de la deuda del subsidio. Que en fecha 16 de agosto de 2016 se logró pagar internamente al Banco de Venezuela la deuda del crédito otorgado a la vendedora para la adquisición del inmueble cuyo pago llegó a la cantidad de CIENTO CUARENTA Y SEIS MIL TRESCIENTOS SETENTA Y DOS BOLÍVARES CON CUARENTA Y UN CÉNTIMOS (Bs. 146.372,41) pago que se realizó mediante transferencia interna N° 98013, y en fecha 25 de agosto del 2016 el banco emitió constancia de cancelación del crédito. Que debido a las gestiones realizadas por su grupo familiar y por el pago de los gastos, se procedió a liberar la hipoteca que pesaba sobre dicho bien, lo cual se realizó en fecha 26/08/2016. Que es preciso ratificar que el apartamento objeto de esta acción permanece en posesión de su grupo familiar. Que habiendo realizado todos los tramites y gastos para la liberación de la hipoteca del apartamento objeto de esta acción, desde el 26 de agosto de 2016, la vendedora se ha negado a cumplir su obligación de otorgar por ante la Oficina de Registro Público el documento definitivo de compra venta sobre el apartamento objeto de esta acción. Que por esta razón demanda por cumplimiento de contrato de compraventa a la ciudadana YAELIS DAMARIS RIOS RODIL, para que convenga en cumplir su obligación de otorgar por ante la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del Estado Vargas, el documento definitivo de compraventa del inmueble antes identificado, o en su defecto a ello sea condenada por el Tribunal, teniendo dicha sentencia como título definitivo de venta. Que fundamenta su demanda en los artículos 1.133, 1.159, 1.167, 1.486 del Código Civil y del artículo 531 del Código de Procedimiento Civil. Que solicita se declare con lugar la presente acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoada contra la ciudadana YAELIS DAMARIS RIOS RODIL para que cumpla con el otorgamiento del documento definitivo de compra venta del inmueble referido. Que estima la demanda en la cantidad de CUATRO MILLONES NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.4.900.000,00) equivalentes a VEINTISIETE MIL SEISCIENTOS OCHENTA Y CUATRO UNIDADES TRIBUTARIAS (27.684 U.T.). Practicada como fuera la citación de ley en la persona de la demandada, en fecha 30 de enero de 2018, mediante apoderado judicial dio contestación a la demanda en los siguientes términos: Que rechaza, y contradice en todas y cada una de sus partes tanto en los hechos como en el derecho la demanda por cumplimiento de contrato de opción de compra venta interpuesta por la ciudadana ANGELA AIDA MEJÍAS LÓPEZ, por ser inciertos y falsos los hechos. Que si bien es cierto que en fecha 14 de mayo de 2015 fue suscrito un contrato de Compromiso de Opción de Compra Venta por ante la Notaría Pública Primera del Estado Vargas, autenticado bajo el N° 38, Tomo 85, folios 177 al 182 de los libros llevados por ese organismo, como también es cierto que su representada para cumplir con dicho compromiso dio entrega de tres juegos de llaves del apartamento objeto de la negociación y se compromete a entregar solvencia de luz, condominio y firmar el documento definitivo de venta por ante el Registro en un plazo de sesenta (60) días. Que igualmente se modificó por el documento privado antes señalado, la obligación de la propietaria en liberar la Hipoteca, ya que la demandante se comprometió en hacerlo. Que la cláusula cuarta del documento notariado y autenticado en fecha 14 de mayo de 2015, quedó sin efecto al suscribir ambas partes el instrumento privado de fecha 20 de julio de 2015, consignado por la actora marcado “H”, donde fue fijado un lapso de sesenta (60) días para suscribir el documento definitivo de venta. Que es totalmente falso que su mandante haya declarado su incapacidad para la obtención del Banco de Venezuela de la liberación de la hipoteca donde solo la ciudadana Ángela Aída Mejías asumió dicha obligación. Que en fecha 18/11/2015 se introdujo en la Oficina de Registro Público el documento para la liberación de la Hipoteca cuyo acto no se llevó a cabo debido a errores de cálculo en el monto que había de pagarse, por lo que ese hecho es irrelevante para su representada ya que no emana de su voluntad ni fue actuación de ella. Que rechaza en todas y cada una de sus partes lo pagos hechos por la parte actora en fechas 10/12/2015, 15/02/2016, 21/06/2016 y 16/08/2016 ya que fueron extemporáneos y no emanaron de la voluntad y aceptación de su representada. Que por lo antes expuesto, la actora incumplió con sus obligaciones al no darle cumplimiento al contrato suscrito en fecha 14 de mayo de 2015, autenticado bajo el N° 38, Tomo 85, Folios 177 al 182, e igualmente incumplió el contrato privado suscrito entre ambas partes, marcado “H” de fecha 20 de julio de 2015, que modificaba el suscrito en la Notaría, marcado “B”. Que por ello es que rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes la demanda planteada. DE LA RECONVENCIÓN Que su representada YAELIS DAMARIS RÍOS RODIL, antes identificada, ofreció en venta a la ciudadana ÁNGELA AIDA MEJÍAS LÓPEZ, ya identificada, un inmueble de su propiedad constituido por un apartamento identificado con el N° 44, ubicado en el ángulo Noreste, de la cuarta planta de la Residencia “Sur de la Bahía”, constituido sobre la parcela N° 06 del lote N° 37, situado en la Avenida Sur del Yacht Club y Avenida Sur de la Bahía, de la Urbanización Caribe, Parroquia Caraballeda, Municipio Vargas del Estado Vargas, identificado con el Número Catastral: 24-01-01-U01-05-02-13, cuyo Documento de Condominio se encuentra Protocolizado en la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del Estado Vargas, bajo el N° 31, Protocolo Primero, Tomo 6 de fecha 3 de agosto de 1982, y sus linderos, medidas y demás especificaciones ya han sido descritas y le pertenece a su mandante conforme consta de Documento de Propiedad otorgado por ante la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del Estado Vargas, en fecha 10 de agosto de 2013, bajo el N° 11, Tomo 8. Que los pagos hechos por la parte actora en fechas 10 de diciembre de 2015,15 de febrero de 2016, veintiuno (21) de junio de 2016, y dieciséis (16) de agosto de 2016 fueron hechos en forma extemporánea y fuera de tiempo por la parte actora, por tanto, no dio cumplimiento al contrato de compromiso de opción de compra venta suscrito ante la Notaría Pública Primera del Estado Vargas en fecha 14 de mayo de 2015, bajo el N° 38, Tomo 85, Folios 177 hasta 182, contrato este que fue modificado mediante instrumento privado de fecha 20 de julio de 2015, consignado por la parte actora marcado “H”, que también fue incumplido por la parte actora. Que es de claridad meridiana que la parte actora ha incumplido los plazos de pagos señalados, tanto en el instrumento notariado y en el documento privado de fecha 20 de julio de 2015, que modifica en parte el documento notariado de fecha 14 de mayo de 2015. Que fundamenta su reconvención en los artículos 1159, 1166, 1167 y 1133, todos del Código Civil. Que reconviene por acción de resolución de contrato del compromiso de opción de compra venta y del contrato privado marcado “H” y demás recaudos acompañados por la parte demandante, en contra de la ciudadana ANGELA AIDA MEJIAS LÓPEZ, ya suficientemente identificada, para que convenga en resolver los contratos siguientes: 1) El suscrito por ante la Notaría Pública Primera del Estado Vargas el día catorce (14) de mayo de 2015, autenticado bajo el N° 38, Tomo 85, Folios 177 hasta 182. 2) El contrato privado marcado “H”, de fecha 20 de julio de 2015, consignado por la parte actora en la oportunidad de interponer la demanda, por incumplimiento de los señalados contratos por no haber cancelado los créditos hipotecarios que se comprometió a pagar en el contrato privado marcado “H”, de forma oportuna o tempestiva, pues, ambas partes convinieron por extensión de la opción inicial del contrato de Compromiso de Opción Compra Venta que la supuesta compradora se obligó a la cancelación de los créditos hipotecarios pendientes en un segundo lapso de sesenta (60) días a partir del veinte (20) de julio de 2015, lo cual incumplió, situación que impidió que su representada solicitara un nuevo crédito hipotecario para la compra de otro inmueble ocasionando a su representada daños y perjuicios por el alto índice de inflación y deterioro del signo monetario en los meses subsiguientes al vencimiento del lapso de sesenta (60) días convenidos. Que adicionalmente se siguió descontando por parte del Instituto Bancario las cuotas correspondientes hasta el mes de agosto de 2016, en virtud de lo cual, también reconviene por daños y perjuicios causados a su mandante; los cuales estimó en la cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.2.000.000,00), lo que equivale a ONCE MIL DOSCIENTAS NOVENTA Y NUEVE CON CUARENTA Y CUATRO UNIDADES TRIBUTARIAS (U/T 11.299,44). Que se declare sin lugar la demanda y con lugar la reconvención intentada por resolución de contrato. En fecha 24 de febrero de 2017, el a quo admite la reconvención propuesta por el apoderado judicial de la parte demandada, abogado ARMANDO VALDIVIESO, por lo que, de conformidad con lo establecido en los artículos 367 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 759 eiusdem fija el 5° día de despacho siguiente para que tenga lugar la contestación a la reconvención planteada. En fecha 07 de marzo de 2017, la parte actora dio contestación a la demanda de reconvención en los siguientes términos: 1) Que opone a todo evento como cuestión de fondo lo preceptuado en el numeral 7 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en cuanto a la existencia de una condición, en virtud de que no se ha cumplido en su totalidad lo convenido en el contrato suscrito por las partes y que está en cuestión en este procedimiento. Que para que haya lugar al resarcimiento por concepto de daños, deben verificarse la concurrencia de los tres elementos configurantes del ilícito civil abordados: el daño, la culpa y la relación de causalidad, de tal manera que, si no está presente alguno de ellos deviene su improcedencia y, por cuanto la parte accionante reconviniente no aportó prueba alguna demostrativa, de que a la parte actora reconvenida se le haya ocasionado daños y perjuicios derivados del objeto de la pretensión, considera esta parte actora reconvenida, que al no haberse determinado el daño y el perjuicio económico no debe prosperar lo reclamado por este concepto y debe forzosamente así declararse. Que esta defensa reconvenida observa que las partes han reconocido la existencia, naturaleza y contenido del Contrato o Promesa Bilateral de compra venta, que sirve de fundamento tanto a la acción como a la reconvención, quedando fuera del debate probatorio los hechos jurídicos contenidos en dicho contrato, tales como: su existencia, naturaleza, identidad de las partes, objeto de la relación convencional, vigencia y las obligaciones que cada una de las partes asumió. Que opone la indefensión en que se encuentra esta parte actora reconvenida, con respecto a lo ambiguo, lo incongruente y el vacío entre los hechos, el fundamento de derecho y el petitum y calificación de lo demandado, lo cual causa confusión para contestar, rebatir o aceptar tales y cuales hechos y derechos. Que rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes tanto en los hechos como en el derecho, la reconvención por resolución de contrato y por daños y perjuicios incoada en contra de su representada por la parte demandada reconviniente, por ser inciertos los hechos narrados en el libelo de reconvención ejercida en contra de su poderdante ANGELA AÍDA MEJÍAS LÓPEZ. Que analizado objetivamente el contrato de Opción de Compra Venta de fecha 14/05/2015, el cual se acompañó al libelo, estamos en presencia de un contrato perfecto de compra venta, pues el consentimiento surgido entre las partes contratantes se extiende al objeto y al precio acordado por el descrito inmueble. Que rechazan la temeraria reconvención propuesta, y que el precio estipulado fue totalmente cancelado y pacíficamente aceptado por la parte reconviniente, además igualmente fue recibido por la vendedora el pago estipulado en el contrato, a excepción de una pequeña suma de dinero que según convenio privado de fecha 20/07/2015, sería utilizado, como en efecto se utilizó para iniciar los trámites de cancelación de créditos otorgados y liberar la hipoteca que pesaba sobre dicho bien. Que rechaza que se hayan efectuado pagos extemporáneos y fuera de tiempo ya que al momento de suscribir el contrato notariado se canceló casi el total del precio estipulado, recibido plenamente conforme por la vendedora y luego en fecha 20 de julio de 2015, se terminó de cancelar la suma adeudada, quedando un pequeño remanente de Bs. 360.000,00, que como ya se afirmó sería destinado a la tramitación del pago del crédito y la Liberación de la Hipoteca. Que rechaza y niega que su representada deba pagar a la demandada reconviniente la suma de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.2.000.000,00) por concepto de daños y perjuicios, ya que en tiempo hábil se canceló el precio estipulado en el documento de venta de fecha 14/05/2015, y según el convenio privado de fecha 20/07/2015, se retuvo la suma de Bs.360.000,00, para el pago de los créditos otorgados por los bancos a la vendedora. Que en la reconvención se le atribuye a su representada el incumplimiento del contrato de opción de compra venta de fecha 14/05/2015, cuando precisamente, lo cierto es que la persona que incumplió dicho contrato fue la demandada reconviniente ya que nunca tramitó los pagos a las entidades bancarias por los créditos recibidos, e igualmente, incumplió dicho contrato la prenombrada reconviniente, ya que nunca realizó tramite alguno para la liberación de la hipoteca que pesaba sobre dicho bien, todo ello a pesar de haber recibido al momento de firmar el referido contrato casi la totalidad del precio convenido, restando apenas Bs. 700.000,00, suma que sería cancelada al momento de protocolizar el documento definitivo de venta, lo cual no se pudo efectuar porque la vendedora jamás pago los créditos bancarios ni liberó la hipoteca, entonces mal se puede hablar de pagos extemporáneos ni fuera de tiempo. Que es por ese incumplimiento de la demandada reconviniente que estando consciente de que estaba en presencia de un contrato de venta pura y simple, accede a firmar un nuevo convenio en fecha 20/07/2015, donde en tiempo hábil recibe la suma de Bs. 340.000,00, quedando un remanente de Bs. 360.000,00, los cuales serían utilizados para el pago de los créditos bancarios otorgados a la vendedora y la liberación de la hipoteca, que de paso constituye una aceptación de los hechos que estaban ocurriendo entre ellos para llevar a feliz término la venta y suscripción del documento respectivo definitivo. Que con ese último pago ya se había cubierto el precio total fijado de mutuo acuerdo por las partes contratantes, restando solamente realizar el trámite de cancelación del crédito a los bancos y la liberación de hipoteca y su correspondiente registro, para que una vez finalizados esos procesos, la vendedora cumpliera la obligación principal que le pauta el artículo 1.486 del Código Civil, o sea la tradición de la cosa vendida. Que como se puede apreciar, su representada, canceló el precio convenido, pagó los créditos otorgados a la vendedora, liberó la hipoteca y registró dicha liberación, pero la vendedora, no quiso cumplir con su obligación de realizar la tradición de la cosa vendida, es por ello que si se puede hablar de incumplimiento de las obligaciones contractuales, tal incumplimiento es imputable a la vendedora. Que respecto al alegato de haber efectuado pagos extemporáneos, ya que expresamente se indica que los pagos realizados por su representada en fecha 10/12/2015; 15/02/2016; 21/06/2016 y 16/08/2016, están fuera de lugar, debemos ratificar, que esos pagos están referidos únicamente a la tramitación de la cancelación de los créditos otorgados por los bancos a la vendedora y a la liberación de la hipoteca, pues ya el precio total convenido por la venta se había pagado en su debida oportunidad, recibidos a plena satisfacción de la vendedora, todo lo cual configura los elementos esenciales del contrato de venta. Que lo cierto y ajustado a derecho es que entre la demandada reconviniente y su representada lo que existe es una operación de venta pura y simple perfecta e irrevocable, donde la única obligación que acarrea para la compradora es el pago del precio convenido tal como lo pauta el artículo 1.474 del Código Civil y tal como se afirmó anteriormente y consta plenamente en el expediente, ese pago del precio convenido se ejecutó precisamente al momento en que las partes firmaron los dos contratos que temerariamente trata de resolver la demandada alegando un incumplimiento inexistente y una extemporaneidad imposible de materializarse, pues ya el precio había sido cubierto en su totalidad. Que si se estudia detenidamente el convenio privado de fecha 20/07/2015, se puede verificar claramente, que la persona que se comprometió a entregar documentos y firmar la venta definitiva fue precisamente la demandada reconviniente, la cual no entregó los indicados documentos, además no se le pudieron causar ningún daño patrimonial por las mensualidades descontadas por la entidad bancaria ya que esas mensualidades fueron debidamente pagadas por su mandante, prueba de lo cual cursa en el expediente y fueron acompañadas a la demanda. Que se demuestra fehacientemente que el documento privado al cual se hizo referencia anteriormente, es que su mandante le realizó un último pago a la vendedora por la suma de Bs. 340.000,00, afirmándose en dicho documento, que dicha cantidad era la suma restante del precio de venta, o sea, que con ese pago quedaba cubierto en su totalidad el precio convenido, es por ello que no existe ni incumplimiento, ni extemporaneidad ni pagos fuera de lugar, y mucho menos podría existir contrato alguno que resolver, ya que el contrato de venta celebrado entre las partes quedaba materializado con ese último pago, y con ello la obligación principal del comprador estaba plenamente cubierta, es decir se pagó el precio en su totalidad, quedando solamente los trámites administrativos para la liberación de la hipoteca, su registro y la protocolización del documento definitivo de venta, que como es sabido, una vez liberada la hipoteca, la vendedora se negó a cumplir con la tradición de la cosa vendida, pues la naturaleza jurídica del contrato celebrado entre las partes fue la de un contrato de venta pura y simple y no la de una oferta de venta. Que la reconvención propuesta por los supuestos daños y perjuicios, no cumple con lo pautado en el artículo 31 del Código de Procedimiento Civil ni con lo previsto en el ordinal 7 del artículo 340 eiusdem. Que insisten en hacer valer todos los documentos aportados al libelo. En fecha 08 de marzo de 2017, vencido como se encontraba el lapso de contestación a la reconvención, se apertura el lapso de promoción de pruebas. En fecha 12 de junio de 2017, el a quo dictó auto mediante el cual fijó para el décimo quinto 15° día de despacho siguiente para que las partes presenten sus informes. En fecha 06 de julio del 2017, las partes presentaron escrito de informes. En fecha 07 de julio de 2017, comenzó a correr el lapso para presentar escrito de observaciones a los informes, por lo que la actora presenta escrito de observaciones a los informes en fecha 17 de julio del 2017. En fecha 18 de octubre de 2017, el a quo difiere el lapso para dictar sentencia. En fecha 20 de noviembre de 2017, el a quo dictó sentencia, en los siguientes términos: “QUINTO: Ahora bien, de la revisión de las actas procesales que conforman el presente expediente, se evidencia claramente que la demandada no logró demostrar el haber cumplido con lo convenido en el contrato que dio origen a la presente acción, pues su defensa se dirigió únicamente a alegar que el documento autenticado quedo (sic) sin efecto por un documento privado suscrito entre las partes, en el cual se estableció un plazo de sesenta días, no es menos cierto que dicho plazo transcurrió sin que la parte demandada diera cumplimiento a su obligación de la Protocolización del documento definitivo. Así, pues, dado que la parte actora demostró los extremos de ley, su acción de cumplimiento del contrato celebrado con la demandada, en fecha 14/05/15, es procedente en derecho. ASI SE DECLARA. (…) De las actas procesales, que integran la presente causa, esta Juzgadora pudo constatar que la parte reconviniente no aportó pruebas alguna a los autos que demuestren que la parte actora realizó dichos pagos de forma extemporánea, por tal motivo considera quien aquí decide que la Reconvención YAELIS DAMARIS RÍOS RODIL, contra ANGELA AÍDA MEJÍAS LÓPEZ, no debe prosperar, por lo que se declara Improcedente. ASI SE DECLARA. Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Tribunal, Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, administrando justicia en nombre de la República y por Autoridad de la Ley, DECLARA: PRIMERO: CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoada por ÁNGELA AÍDA MEJÍAS LÓPEZ, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V- 11.071.115, contra YAELIS DAMARIS RÍOS RODIL, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-14.566.969. SEGUNDO: Como consecuencia de lo anteriormente decidido se condena a la ciudadana YAELIS DAMARIS RÍOS RODIL, a otorgar a la ciudadana ÁNGELA AÍDA MEJÍAS LÓPEZ, anteriormente identificada, en los mismo (sic) términos en que fue pactado en la Opción de Compraventa suscrita ante la Notaría Pública Primera del Estado Vargas, anotado bajo el N° 38, Tomo 85°, folios 177 al 182 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, el documento de venta definitivo del inmueble que a continuación se determina: “Inmueble constituido por un (1) apartamento identificado con el número “44” ubicado en el ángulo “NOROESTE”, de la cuarta planta de las residencias “SUR DE LA BAHÍA”, constituido sobre la Parcela N° 6, del bloque N° 37, situada en la Avenida Sur del yacht Club y Avenida Sur de la Bahía, de la Urbanización Caribe Parroquia Caraballeda, identificado con el número catastral 24-01-01-U01-05- 02-13, y cuyo documento de Condominio se encuentra protocolizado en la Oficina de Registro Publico del primer Circuito del Estado Vargas bajo el N° 31, Protocolo primero, tomo 6° de fecha 3 de agosto de 1982. Dicho apartamento tiene una superficie aproximada de cuarenta y ocho metros cuadrados (48 Mts.2) y consta de las siguientes dependencias: Un hall de entrada, una (1) sala comedor, un (1) kichinette, un (1) baño con su closet; un (1) dormitorio con closet y se encuentra comprendido entre los siguientes linderos: NORTE: Con fachada Norte que da con la Avenida Sur del Yacht Club; SUR: Con el cuarto de la basura y el hall de entrada. ESTE: Fachada Este del edificio y OESTE: Con el apartamento N° 43. El apartamento ofrecido en venta le corresponde un puesto de Estacionamiento cubierto, identificado con el N° 3, ubicado en la Planta semisótano del Edificio. Le corresponde un porcentaje de Condominio de cinco enteros con veintiocho centésimas por ciento (5,28 %) sobre las cosas y cargas del Edificio. Y Protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del estado Vargas, en fecha dos (02) de agosto de 2.013, bajo el N° 11, Tomo 8°, Protocolo Primero.- TERCERO: Se advierte que la negativa de protocolización del documento de venta definitivo, traerá como consecuencia que la presente decisión una vez definitivamente firme, se tenga como documento de propiedad del inmueble plenamente identificado en la presente dispositiva, una vez conste en autos la consignación de la suma de dinero especificada en el numeral anterior por parte de los actores. CUARTO: Se declara improcedente la Reconvención intentada por la Ciudadana YAELIS DAMARIS RÍOS RODIL, contra la ciudadana ÁNGELA AÍDA MEJÍAS LÓPEZ, por Resolución de Contrato del Compromiso de Opción de Compra Venta y del Contrato Privado marcado H. Así como los Daños y Perjuicios pretendidos. QUINTO: Dada la naturaleza del presente fallo, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 274 del Código de Procedimiento civil, se condena en costas a la Ciudadana YAELIS DAMARIS RÍOS RODIL…” Dictado y publicado el respectivo fallo, la parte demandada ejerció recurso de apelación, el cual fue oído en fecha 28 de noviembre de 2017 por el A quo, ordenándose su remisión a ésta Alzada, quien le dio entrada en fecha 07 de diciembre de 2017. II RECEPCIÓN EN ALZADA En fecha 07 de diciembre de 2017, arriban las actuaciones a esta alzada y se fijó el vigésimo (20°) día de despacho siguiente a la precitada fecha para que las partes presentaran escritos de informes, de conformidad con lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 25 de enero de 2018, las partes consignaron escrito de informes. En fecha 5 de febrero del 2018, la parte actora consignó escrito de observaciones a los informes. En fecha 16 de abril de 2018, esta Alzada difiere la oportunidad para dictar sentencia por un lapso de treinta (30) días siguientes a la fecha antes indicada. Estando en la oportunidad para que éste Tribunal Superior emita el fallo correspondiente, pasa a hacerlo y al respecto hace las siguientes consideraciones: -III- PUNTO PREVIO SOBRE LA COMPETENCIA Previo el análisis de fondo del presente recurso de apelación, considera este juzgador oportuno pronunciarse sobre su competencia o no para conocer del mismo. Establece la Ley Orgánica del Poder Judicial en su artículo 63, numeral 2: “Son deberes y atribuciones de las Cortes de Apelaciones, por razón de sus respectivas materias y en el territorio de sus respectivas jurisdicciones…2° a) Conocer en apelación de las causas e incidencias decididas por los tribunales de primera instancia en lo civil, y de los recursos de hecho…” Por lo antes expuesto, se considera este Tribunal competente para conocer y decidir de la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte demandada, contra la sentencia dictada por el Tribunal Primero de Primera Instancia de este Circuito Civil, en fecha 21 de noviembre de 2017, mediante la cual se declaró CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA-VENTA interpuesta por la ciudadana ÁNGELA AÍDA MEJÍAS LÓPEZ contra la ciudadana YAELIS DAMARIS RÍOS RODIL, arriba identificados. -IV- DEL MÉRITO SOBRE LA ACCIÓN DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA El negocio jurídico que involucra a las partes hoy en conflicto implica considerar la conformación de una expectativa, en la que existe la posibilidad cierta de transmisión de la propiedad del inmueble descrito en autos en beneficio de la aquí actora, negociación ésta que, tal como aprecia quien decide, imponía a la parte demandada-propietaria la obligación de realizar todos los tramites y gestiones necesarios para obtener las solvencias tributarias y de servicios, que le corresponden, así como los recaudos necesarios para el otorgamiento del documento definitivo de compra venta en la Oficina de Registro Público correspondiente, tal como lo establece la clausula quinta del documento debidamente autenticado ante la Notaría Pública Primera del estado Vargas, en fecha 14 de mayo de 2015, bajo el N° 38, Tomo 85, folios 177 al 182 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Oficina Pública. Asimismo, en el documento de compra-venta privado auténtico cuyo cumplimiento se pretende, se estableció que el precio de compra venta del inmueble es la cantidad de CUATRO MILLONES NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.4.900.000,00), de los cuales, la parte actora-optante entregó en calidad de arras e imputable al precio, la suma de CUATRO MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.4.200.000), restando la suma de SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.700.000,00), que debía ser cancelado en el acto de protocolización del documento definitivo de venta del inmueble ante la Oficina de Registro Público correspondiente. No obstante lo anterior, ambas partes suscriben un documento privado en fecha 20 de julio de 2015, en el cual se hace constar lo siguiente: 1) Que la ciudadana YAELIS DAMARIS RIOS RODIL, le hace entrega de las llaves del inmueble objeto de la opción de compra venta a la ciudadana DALIN ZARATE (Hija de la compradora). 2) Que se compromete a entregar las solvencias de luz eléctrica y condominio, cancelados hasta el 31/07/2015 y firmar el documento definitivo ante el Registro en un lapso no mayor a 60 días. 3) Que la ciudadana DALIN ZARATE hace entrega de la cantidad de TRESCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs.340.000,00), como saldo restante del precio de venta, y se reserva la suma de TRESCIENTOS CINCUENTA Y SEIS MIL BOLÍVARES (Bs.356.000,00), que corresponde a la hipoteca de primer grado que pesa sobre el apartamento. En efecto, la ejecución de las obligaciones a cargo del hoy demandado quedó limitada a la entrega de los documentos de ley, es decir, las solvencias vigentes y necesarias para la introducción del documento definitivo de venta por ante la Oficina Subalterna de Registro, y la liberación de la hipoteca respectiva, para cuyo trámite y cancelación, la parte actora se reservaba la suma de TRESCIENTOS CINCUENTA Y SEIS MIL BOLÍVARES (Bs.356.000,00). Lo anterior, no hace más que responder a los principios de equidad y reciprocidad que informan el contrato bilateral, pues si ambos contratantes se obligaron recíprocamente, tal circunstancia se halla estrechamente vinculada a la causa del contrato, dado que la transferencia de la propiedad es causa del pago del precio, y en sentido contrario si el precio no se paga se produce un desequilibrio en la reciprocidad contractual, lo que propicia que desaparezca la causa del contrato ya que, en tales circunstancias, el contrato no tiene razón de existir. Ahora bien, uno de los efectos primordiales del Cumplimiento de Contrato, es condenar a la parte demandada a obedecer lo pactado, no sin antes probar la parte actora a su vez el debido acatamiento de su compromiso contractual. Asimismo, debe entenderse la observancia y sujeción de las obligaciones contraídas y las cuales se demandan como incumplidas a fin de dar continuidad a lo estatuido en la convención suscrita por las partes. En este particular, en el texto “Curso de Obligaciones”, Derecho Civil III, Tomo I, de Eloy Maduro Luyando y Emilio Pittier Sucre, asienta: “(…) El efecto normal, ordinario y típico de una obligación es originar su cumplimiento. Por cumplimiento de una obligación se entiende su ejecución, lo que constituye un deber jurídico para el deudor, a quien no le es potestativo cumplir o no cumplir, sino que siempre debe ejecutar la obligación contraída. …Omissis… El cumplimiento de la obligación está regido en el artículo 1.264 del Código Civil que anuncia el principio general en esa materia. 'La obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios en caso de contravención.' En la norma transcrita el legislador contempla las dos formas básicas del cumplimiento de una obligación: 1º El cumplimiento en especie, que consiste en la ejecución de la obligación tal como fue contraída. 2º El cumplimiento por equivalente o mediante equivalente, que consiste en el pago de los daños y perjuicios causados al acreedor por el no cumplimiento en especie de la obligación. Esta segunda situación de indemnizar los daños y perjuicios causados al acreedor por la no ejecución en especie de la obligación, no es más que una segunda forma de cumplimiento que el legislador ha previsto como sanción para la inejecución de la obligación originalmente pactada. En otras palabras, el deudor de la obligación siempre queda obligado a cumplirla: ejecutando la obligación tal como fue asumida, o pagando los daños y perjuicios por la no ejecución de aquélla. Desde este punto de vista, se dice con gran acierto que la indemnización por daños y perjuicios es sustitutiva del cumplimiento en especie de la obligación al cual equivale y por ello recibe el nombre de cumplimiento. …Omissis… El efecto fundamental o integral del cumplimiento, es la extinción de la obligación; de allí que se afirme que el cumplimiento de la obligación es el modo de extinción por excelencia de la misma. La extinción de la obligación comprende un doble aspecto: 1º La liberación del deudor, quien queda absolutamente desvinculado de la obligación asumida; y 2º La extinción de las acciones del acreedor para obtener el cumplimiento forzoso de la obligación. Cuando la obligación se cumple, el deudor queda libre de la misma y perecen las acciones del acreedor para obtener el cumplimiento. Algunos autores discrepan teóricamente de la afirmación de que el cumplimiento extingue la obligación. Para ellos la obligación no se extingue, pues subsisten algunos de sus elementos: el objeto y los sujetos, como los hechos de la vida real; pero no hay duda de que sí se extingue el elemento jurídico propiamente dicho, o sea, el vínculo.” Ahora bien, observa quien aquí decide que deben analizarse los presupuestos de la acción de cumplimiento, consagrada en el Código Civil en su artículo 1.264, el cual reza lo siguiente: “Artículo 1.264. Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios en caso de contravención.” Asimismo, establece el artículo 1.167 de nuestro Código Adjetivo: “Artículo 1.167. En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede, a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello.” Del texto de la norma transcrita, a saber, de los artículos 1.264 y 1.167 del Código Civil, se evidencian los siguientes elementos de procedencia de la pretensión intentada por la actora, a saber: 1. La existencia de un contrato bilateral. 2. El cumplimiento de la parte actora respecto a sus obligaciones contractuales. 3. El incumplimiento de la parte demandada de los compromisos contractualmente adquiridos. Asimismo, el artículo 1.160 del Código Civil establece: “Artículo 1.160. Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.” En este sentido y sobre la naturaleza del contrato de opción de compra-venta traído a las actas del presente expediente, es oportuno observar el criterio sostenido por la Sala de Casación Civil en sentencia de fecha 18 de diciembre de 2006, con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez, el cual establece: “En este sentido, la promesa bilateral u opción de compraventa, es un contrato sui generis mediante el cual dos o más personas, naturales o jurídicas, constituyen obligaciones recíprocas a través de las cuales se obligan unos a vender y otros a comprar un determinado bien. En las cláusulas de estos contratos se identifican las personas que intervienen –naturales o jurídicas-; el bien o bienes objeto de dicho contrato; la duración del mismo; el precio del o los bienes; la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al opcionante o vendedor y, la penalización que se impone para aquella parte que no cumpla con lo establecido en el contrato; es decir, la comúnmente denominada “Cláusula Penal” la cual constituye –se repite- una penalización de índole pecuniaria, generalmente, determinada por las arras o un monto inferior a éstas.” De una lectura del citado criterio jurisprudencial se desprende la naturaleza bilateral a la cual se contrae el contrato de opción de compra-venta, la cual es determinada por la existencia de prestaciones recíprocas en la cabeza del opcionante vendedor y opcionado comprador. Al respecto, el autor Nicolás Vegas Rolando, en su obra “Contratos Preparatorios”, expresa: “Se entiende que existe opción cuando una persona confiere un derecho a un tercero para que éste adquiera un determinado bien, sin que éste último tenga la obligación de adquirirlo, ya que sólo se reserva el derecho de ejercer la opción durante la vigencia del contrato o al final del mismo. Agrega el autor citado, que existen diferencias entre la opción y la venta. La opción es un contrato preparatorio que engendra una obligación de hacer, o sea prestarse a un futuro contrato, mientras que la compraventa es un contrato definitivo, que engendra una obligación de dar.” Afirma Nicolás Vegas Rolando en sus comentarios que la jurisprudencia ha sostenido que la opción de venta se trata de un contrato consensual, y la opción de venta legítima y oportunamente ejercida por el comprador, tiene el efecto de transferir a su provecho la propiedad de la cosa objeto del contrato, y la sentencia que pueda recaer tendrá un efecto exclusivamente declarativo. Castán, citado por Vegas Rolando, define así el contrato de opción de compra: “…es el convenio por el cual una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal.” (Ob. cit). Así las cosas, a los fines de determinar la procedencia o improcedencia de la acción de Cumplimiento de Contrato de opción de compra-venta incoada en este caso, debe este Juzgador pasar a revisar el efectivo cumplimiento de los elementos arriba elencados. En este sentido se evidencia de la revisión de las actas procesales que componen la presente causa y cursante del folio veintinueve (29) al treinta y tres (33) de autos, original de documento contentivo de la opción de compra-venta de un inmueble propiedad de la parte demandada, tal como consta de instrumental de carácter público contentiva de documento de compra venta debidamente protocolizada ante la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del estado Vargas, en fecha 2 de agosto de 2013, bajo el N° 11, Protocolo 1°, Tomo 8, que riela a los folios 8 al 28 del expediente y que hace constar la adquisición del inmueble por parte de la ciudadana YAELIS DAMARIS RIOS RODIL, lo cual no es un hecho controvertido en la presente causa. Respecto al documento de opción de compra-venta, celebrado entre las ciudadanas YAELIS DAMARIS RIOS RODIL y ÁNGELA AIDA MEJÍAS LÓPEZ, denominándose en la mencionada instrumental como “LA VENDEDORA” la primera, y por otro lado denominándose como “LA COMPRADORA” la segunda, constituido por un instrumento de carácter auténtico y presentado ante la Notaría Pública Primera del Estado Vargas en fecha 14 de mayo de 2015, quedando anotado bajo el Nº 38, Tomo 85 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría pública, suscrito por ambas partes, el cual se encuentra exento de impugnación alguna, por lo que surte plenos efectos probatorios de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo establecido en el artículo 1.361 del Código Civil, a partir del cual se desprende la existencia de un contrato bilateral de compra venta celebrado entre las partes, dándose así cumplimiento al primer presupuesto de la acción de autos. Así se establece. En este sentido, establece en su cuerpo el referido contrato, lo siguiente: “(…) PRIMERA: “La Propietaria”, y este a su vez se comprometen a venderle a la “La Compradora”, y este a su vez se comprometen en comprarle, (sic) un inmueble de la exclusiva propiedad de “La Propietaria”, constituido por un (1) apartamento identificado con el numero (sic) “44” ubicado en ángulo “NORESTE”, de la cuarta planta de las Residencias “sur de la bahía”, constituido sobre la parcela N° 6 del Bloque N° 37, situada en la Avenida Sur del Yacht Club y Avenida Sur de la Bahía, de la Urbanización Caribe, parroquia Caraballeda, Municipio Vargas del Estado Vargas, identificado con un numero catastral 24-01-01-U01-05-02-13 y cuyo documento de condominio se encuentra Protocolizado en la Oficina de Registro Público del 1er. Circuito del Estado Vargas bajo el N° 31, Protocolo 1°; (sic) Tomo 6 (sic) de fecha 03 de agosto de 1.982, los cuales se dan aquí por reproducidos en su totalidad … SEGUNDA: En lo sucesivo y a los efectos del presente contrato, el inmueble antes identificado al cual se ha hecho referencia en la clausula (sic) anterior, objeto del presente contrato, se identificara como El Inmueble. TERCERA: El precio de compra venta de el inmueble convenido entre las partes es la cantidad de CUATRO MILLONES NOVECIENTOS MIL BOLIVARES (SIC) (Bs. 4.900.000,00). Como garantía del compromiso que asumen La Compradora frente a “La Propietaria”, de adquirir El inmueble, en los términos contenidos en el presente documento, le entrega en este acto a “La Propietaria”, en calidad de arras, la cantidad de CUATRO MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (SIC) (4.200.000,00), mediante Cheques de Gerencia N° 33218359, por la cantidad de DOS MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (SIC) EXACTOS (2.200.000,00) y el segundo cheque N° 642183558 por la cantidad de DOS MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs.2000.000,00), ambos del Banco Mercantil, y de fecha 13 de Mayo del año en curso a total satisfacción de esta ultima (sic), los cuales serán imputados al precio total de compra venta, en el acto ante la protocolización del documento definitivo de compra venta por ante la Oficina de Registro Publico (sic) correspondiente, cuando deberá pagar por lo tanto el saldo, esto es, la cantidad de SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.700.000,00), igualmente en moneda de curso legal, y a la entera satisfacción de “La Propietaria”. CUARTA: Las partes acuerdan otorgar el documento definitivo de compra venta del inmueble por ante la Oficina Subalterna de Registro correspondiente y pago del precio de compra-venta, a más tardar en el plazo de veinticinco días (25) mas de prórroga única de cinco (5) días para un total de treinta (30) días continuos, contados a partir de la Autenticación del presente documento. En ningún caso se entenderá el otorgamiento del presente documento como un documento definitivo de compra venta. QUINTA: “La Propietaria” se obliga a realizar todos los tramites y gestiones necesarias para obtener las solvencias tributarias y de servicios, que le corresponden. Así como el resto de los recaudos necesarios para otorgamiento del Documento definitivo de compra venta en la Oficina de Registro Publico (sic) correspondiente. SEXTA: Queda entendido que en caso de no efectuarse la compra venta definitiva de el inmueble, dentro del lapso previsto, por causa imputable a La Compradora, el DIEZ POR CIENTO (10%) de la cantidad entregada por ellos en calidad de arras, de conformidad con lo antes estipulados (sic) quedara en beneficio de La Propietaria, esta deberá reintegrarle a La Compradora, solo en moneda de curso legal, el monto total entregado en arras, mas, una cantidad equivalente al DIEZ POR CIENTO (10%), a título de indemnización de los daños y perjuicios, convenidos por las partes…” Ahora bien, visto lo anterior no cabe duda para quien esta decisión suscribe que nos encontramos ante un contrato o compromiso bilateral de compra venta y habiendo sido la presenta causa interpuesta en fecha 19/09/2016 y admitida en fecha 27/09/2016, a saber, con posterioridad al novísimo criterio vinculante establecido por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 20/06/2015, de conformidad con el cual, conociendo de un recurso de revisión constitucional, se analiza el retomado criterio de la Sala de Casación Civil, fijado en el año 2005 y retomado en sentencia del año 2013, que establecía que los contratos contentivos de promesas bilaterales de compra-venta se equiparaban a contratos de venta pura y simple siempre que en ellos se evidenciara el consentimiento de las partes, el objeto de la convención y el precio de la cosa dada en venta (requisitos estos presentes en el contrato cuyo cumplimiento se pretende), es por lo que se concluye que resulta aplicable al caso de autos este último criterio jurisprudencial, a saber, que el contrato del cual se reclama cumplimiento es una verdadera venta, pues se extrae de él el consentimiento de las partes, el precio y el objeto, y, por ende, su carácter bilateral. En este sentido, la Sala de Casación Civil en sentencia de fecha 11 de diciembre del año 2015, Expediente Nº 2015-000492, con ponencia del Magistrado Luís Antonio Ortiz Hernández, dejó sentado: “En atención a lo anterior, es preciso señalar que el presente juicio fue incoado en fecha 8 de octubre de 2013 y admitida por el a quo en fecha 16 de octubre del mismo año, y tal como lo señala la recurrente en casación, y la doctrina imperante de esta Sala de Casación Civil respecto a que los contratos de opción de compra-venta son considerados como verdaderos contratos de venta, se basa en la sentencia N° 116 de fecha 22 de marzo de 2013, caso de Diego Argüello Lastres contra María Isabel Gómez Del Rio, expediente N° 12-274, que dejó establecido lo siguiente: '…Por su parte el artículo 1.474 del Código Civil denunciado, establece lo que debe entenderse por venta, vale decir, lo que caracteriza al señalado contrato; la recurrente alega que el juzgado superior le negó aplicación al mismo por cuanto determinó que el contrato que DERNIER COSMETICS, C.A., había celebrado con el demandante ciudadano Diego Arguello, '…que el contrato de opción de compra venta (al igual que los contratos preliminares) no equivale a compra-venta, a pesar de contener las bases necesarias para su consumación (objeto, precio, etc.), ni concede, al menos salvo pacto en contrario, la posesión sobre la cosa vendida al eventual comprador, más bien lo que crea es la posibilidad para el optante (eventual comprador) de aceptar o no la opción y para el promitente (eventual vendedor) la indisponibilidad del derecho objeto del contrato (derecho de propiedad sobre el bien) durante un tiempo en él determinado…)'. Sobre el punto de si el contrato de opción de compra-venta puede estimarse una venta, la jurisprudencia de esta Sala ha sostenido el criterio según el cual, efectivamente, si están presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio debe considerarse una verdadera venta, así se colige de sentencia N° 116 del 12/4/05, expediente N°04-109 en el juicio de Ana Morela Serrano Iriarte y otro contra Trina Cecilia Ruiz Velutini, donde se estableció: '…De la trascripción antes realizada, la Sala observa que el juez de alzada consideró que las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un anticipo, y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo del precio, al momento de obtenerse el crédito por los accionantes, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral. Asimismo, observa la Sala, que el juez superior, contrariamente a lo denunciado, realizó una acertada interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, pues en la misma el juzgador señaló la existencia de un contrato de opción de compra-venta y un documento privado celebrado entre las partes, en el cual quien lo incumplió fue la demandada, estando perfectamente facultados los actores para solicitar el cumplimiento del contrato, situación fáctica que forma parte del supuesto de hecho de la referida norma, que es precisamente lo planteado en el juicio…'. El criterio reseñado fue abandonado en sentencias recientes en las que se estableció lo contrario, vale decir, que no deben considerarse los contratos de opción de compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, así se plasmó en las decisiones N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C.A, N°. 460 del 27/10/10, caso Tomar contra sucesión Capuzzi y N°. 198 del 12/5/11, caso Luís Francisco Rodríguez contra Rosalba Peña. Ahora bien, luego de realizar un estudio profundo y documentado sobre el asunto, esta Máxima Jurisdicción Civil, estimó pertinente retomar el criterio inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer que el mismo debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio. Advierte la Sala que el sub iudice, se encuentra efectivamente en la situación tal y como la establecía la jurisprudencia que se retoma y que, se repite, consideró que cuando en un contrato de opción de compra-venta se encontraran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta, razón por la que debe valorarse el contrato de opción de compra venta en análisis, como una verdadera venta. Considera la Sala, que en el caso bajo estudio debió ser aplicado desde el inicio el criterio pacífico y reiterado, que consideraba la promesa bilateral de venta como venta, pues la presente demanda fue presentada el 4 de agosto de 2006, y admitida el 5 de octubre de 2006, folio 22 de la primera pieza del expediente. Quiere esto decir, que cuando el accionante demandó, estaba vigente el citado criterio de la Sala de Casación Civil. De esta forma, no podía aplicársele al caso bajo estudio el cambio jurisprudencial establecido en sentencia N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C.A., pues no puede exigírsele al demandante que adecúe su pretensión procesal a un criterio futuro, que todavía no había sido establecido. Más bien la demanda fue cónsona con la doctrina vigente para ese momento. Por tal motivo, considera la Sala que al abandonarse el criterio del 9 de julio de 2009 para este caso concreto, no lesiona los intereses de los sujetos procesales ni la expectativa plausible, pues siempre sería aplicable al caso bajo estudio, la interpretación doctrinaria de la Sala anterior y que ahora se retoma. Con base a los razonamientos expuestos y a la jurisprudencia señalada, es concluyente afirmar que en el caso bajo decisión, el ad quem negó esa posibilidad, expresando que el controvertido era sólo un contrato preparatorio de opción de compra-venta, razón por la que infringió el artículo 1.474 del Código Civil por falta de aplicación, por lo que se declara procedente esta parte de la denuncia. Así se decide…' (Negrillas y subrayado de la Sala'. De acuerdo con lo señalado en la jurisprudencia antes transcrita, la Sala retomó su antiguo criterio y estableció nuevamente que los contratos de opción de compra-venta se deben equiparar a la venta pura y simple, cuando se cumpla el consentimiento o voluntad de los contratantes y se encuentren presentes de manera clara los requisitos del objeto y precio. En sintonía con lo anterior, la Sala en caso análogo al de estudio, se pronunció en sentencia N° RC-818, de fecha 8 de diciembre de 2014, caso de Elda Guevara contra Cira Hernández y otros, expediente N° 2014-459, de la siguiente manera: '…Ahora bien, con respecto a la naturaleza jurídica del contrato de compra venta y de si el contrato de opción de compra venta puede considerarse un contrato de compra venta, la jurisprudencia de esta Sala ha sostenido el criterio según el cual, si están presentes en el contrato los elementos de consentimiento, objeto y precio, debe entenderse como una verdadera venta. El referido criterio se encuentra plasmado en sentencia N° 116, de fecha 12 de abril de 2005, caso: Ana Morella Serrano Iriarte y otro, contra Trina Cecilia Ruiz Velutini, donde se estableció lo siguiente: …Omissis… El criterio antes reseñado fue abandonado en las sentencias N° 358 de fecha 9 de julio de 2009, caso: Ada Preste de Suárez y otro contra Desarrollos 20699, C.A.; y en la N° 460 de fecha 27 de octubre de 2010, caso: Tomcar, C.A. Almacén contra Sucesión Amleto Antonio Capuzzi Di Prinzio, que establecían lo contrario y señalaban que los contratos de opción de compra venta no debían considerarse una verdadera venta sino como contratos preparatorios, pese a llenar los requisitos de consentimiento, objeto y precio. Sin embargo, mediante sentencia N° 116 de fecha 22 de marzo de 2013, caso: Diego Argüello Lastres contra María Isabel Gómez Del Río, en el que intervino como tercera Dernier Cosmetics, S.A., esta Sala estimó pertinente retomar el criterio que se había abandonado, para establecer que la opción de compra venta debe equipararse a la venta pura y simple, siempre que se produzcan el consentimiento de ambos contratantes y siempre que estén presentes el precio y objeto del contrato. Dicho criterio quedó plasmado de la siguiente manera: …Omissis… Acorde con los planteamientos antes expuestos, esta Sala advierte en el contrato del caso concreto la existencia de los elementos previstos y señalados en el artículo 1.141 del Código Civil, referidos al consentimiento, objeto y precio. Por tal motivo esta Sala considera que el sub iudice se encuentra efectivamente en la misma situación planteada y establecida en la jurisprudencia que se retomó y que consideraba que cuando en un contrato de opción de compra-venta se encontraran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta, razón por la que debe valorarse el contrato de opción de compra venta en análisis, como una verdadera venta. Al respecto, estima la Sala que en el juicio bajo estudio debió ser aplicado desde el inicio el criterio pacífico y reiterado que consideraba la opción de compra venta como una verdadera venta, visto que para la fecha de interposición de la demanda, es decir, para el día 8 de marzo de 2007, el criterio jurisprudencial vigente era el plasmado en sentencia N° 116, de fecha 12 de abril de 2005, pues no puede exigírsele al demandante que adecúe su pretensión procesal a un criterio futuro, que todavía no había sido establecido. Más bien la demanda fue cónsona con la doctrina vigente para ese momento. Acorde con los razonamientos expuestos y a la jurisprudencia señalada, es concluyente afirmar que en el caso bajo decisión, la alzada interpretó erradamente la naturaleza jurídica del contrato objeto de este juicio, expresando que se trataba sólo de un contrato preparatorio de opción de compra-venta, razón por la que incurrió en el primer caso de suposición falsa y violó por falta de aplicación el artículo 1.474 del Código Civil…' (Negrillas y subrayado de la Sala).' Así las cosas, esta Sala considera que en el presente asunto acaeció la misma situación establecida en la jurisprudencia retomada, en la cual, si en un contrato de opción de compra-venta se encuentran los requisitos de consentimiento, objeto y precio, entonces se está en presencia de un verdadero contrato de venta, y de esa manera debe valorarse. Lo anterior establecido, le permite a la Sala evidenciar que la demanda incoada fue acorde con la doctrina vigente para ese momento, y en consecuencia de ello, el ad quem debió aplicar el criterio que considera la opción de compra venta como una verdadera venta, pues, para la fecha en que se inició el juicio -8 de octubre de 2013- el criterio jurisprudencial de esta Sala de Casación Civil es el formulado en la antes transcrita sentencia N° 116, de fecha 12 de abril de 2005, pues, es insostenible exigirle a la parte demandante que adecúe su pretensión procesal a un criterio ulterior aún no establecido.” (Subrayados y negritas de la Alzada). Entonces, siendo admitida la presente demanda mediante auto de fecha 27 de septiembre de 2016, y encontrándose vigente el retomado criterio de conformidad con el cual los contratos como el de autos y con las características que el mismo presenta, a saber, contentivo del consentimiento de las partes respecto a la voluntad de la VENDEDORA y su compromiso a vender, así como el compromiso de la COMPRADORA a comprar, el objeto (inmueble constituido por un apartamento) y el precio (Bs. 4.900.000,00), por tanto estamos en presencia de un verdadero contrato de venta, es por lo que así se reputa y considerará en el presente caso, debiendo entonces la parte actora, demostrado como ha quedado la existencia de un contrato de compra venta, acreditar en autos el acatamiento de sus obligaciones, siendo la principal el pago del precio pactado por las partes. En este sentido y respecto al pago, establecieron las partes lo siguiente: “TERCERA: El precio de compra venta de el inmueble convenido entre las partes es la cantidad de CUATRO MILLONES NOVECIENTOS MIL BOLIVARES (sic) (Bs. 4.900.000,00). Como garantía del compromiso que asume La Compradora frente a “La Propietaria”, de adquirir El inmueble, en los términos contenidos en el presente documento, le entrega en este acto a “La Propietaria”, en calidad de arras, la cantidad de CUATRO MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (sic) (Bs. 4.200.000,00), mediante Cheques de Gerencia N° 33218359, por la cantidad de DOS MIL DOCIENTOS BOLIVARES (sic)EXACTOS (2.000.000,00) y el segundo cheque N° 642183558 por la cantidad de DOS MIL BOLIVARES (SIC) ECTOS (2.000.000,00), ambos del Banco Mercantil, y en fecha 13 de Mayo del año en curso a total satisfacción de esta ultima (sic), los cuales serán imputados al precio total de la compra venta, en el acto ante la protocolización del documento definitivo de compra venta por ante la Oficina de Registro Publico (sic) correspondiente cuando deberá pagar por lo tanto el saldo, esto es, la cantidad de SETENCIENTOS MIL BOLIVARES (SIC) (Bs. 700,000,00), igualmente en moneda de Curso legal…” En relación al pago del precio en casos como el de autos, a saber, ante la celebración de un contrato de “opción de compra-venta” contentivo de los presupuestos y características de una verdadera venta, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 20/06/2015, con ponencia del Magistrado Dr. Marcos Tulio Dugarte Padrón, en el expediente Nº 14-0662, en la solicitud de revisión interpuesta por Panadería La Cesta de los Panes, C.A., dejó sentado el criterio cuya aplicación se ordena a los Tribunales de la República, que a continuación se transcribe: “(…) 4. Vistas las anteriores distinciones, es por lo que se debe diferenciar entre la solución de los casos que versan sobre la negativa de escriturar o documentar un negocio jurídico ya perfeccionado, en donde la sentencia que suple el título es declarativa (promesa unilateral o pacto de opción), con los que se refieren a la obligación de concluir un contrato futuro, que alude a una obligación de hacer que consiste en expresar el consentimiento para la formación del contrato definitivo (contratos preliminares). Se debe tener claro que dentro de una prestación de hacer, puede quedar englobada la celebración de un contrato futuro distinto al contrato del cual dimana dicha obligación de hacer. Estos contratos se pueden realizar aunque no estén expresamente regulados por el Código Civil, ya que las partes son libres de determinar y darle contenido a sus intereses como mejor les convenga, por el principio de autonomía de la voluntad, siendo un contrato innominado que está reconocido en el artículo 1.140 del Código Civil. Así, este contrato tiene por objeto un contrato futuro de contenido variable e indeterminado a priori, por cuanto su contenido se especifica caso por caso, por lo que se adapta o puede preceder a cualquier contrato (el “definitivo”, que tendrá un efecto extintivo de la obligación de contraer y constitutivo de sus efectos normales). El artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, establece una sentencia de condena (aplicable a los contratos preliminares), ya que atribuye al juez el poder de condenar a la prestación del consentimiento a la parte que haya omitido la declaración prometida, con la consecuencia de que en caso que la parte perdidosa no cumpla voluntariamente la decisión, la declaración se tiene como emitida, siendo una ejecución forzosa en especie y el juez en su fallo sustituye la voluntad no expresada. Sobre todo, porque se contempla un lapso no menor de tres días ni mayor de diez para que el deudor efectúe el cumplimiento voluntario (artículo 524 del Código de Procedimiento Civil). En cambio la sentencia constitutiva produce directamente los efectos del contrato no concluido sin sustituir la voluntad del renuente, sino que la obvia, al producir las consecuencias y efectos directamente (como el caso italiano con su artículo 2.932 del Código Civil). En nuestro país no se ha establecido la obligación de registrar un contrato preliminar de compraventa, por existir en la materia el principio de la libertad de las formas y para no privar a las partes de contar con un instrumento flexible, menos formal, para regular sus intereses en un momento en el cual aún no tienen seguridad o certeza sobre si se desean concretar los efectos definitivos de un contrato de compraventa, máxime cuando el artículo 531 del Código Adjetivo establece que “…la sentencia sólo producirá efectos [contrato no cumplido] si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir constancia auténtica en los autos” (corchetes de esta Sala). De allí que, si el comprador no ha pagado el precio, mal puede pretender que el contrato preliminar sea equiparable a una venta. Pero en el caso de la opción, sí se había contemplado en el artículo 43 de la Ley de Registro Público y del Notariado de 2001, la obligación de registrar “los contratos de opción para adquirir derechos sobre inmuebles”. Esta obligación fue eliminada en la ley del 22 de diciembre de 2006, Gaceta Oficial Extraordinario N° 5.833 (numeral 2 del artículo 93) y que se mantiene con el vigente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Registros y del Notariado, publicado en la Gaceta Oficial N° 6.156 Extraordinaria del 19 de noviembre de 2014, en su artículo 92 numeral 2. Efectivamente, si se considerara que el pacto de opción no es un contrato traslativo de propiedad (hasta que no se ejerza la opción o promesa unilateral), no tenía sentido y era un error que se estableciera el registro. Aún así, se colocaba expresamente la base imponible del impuesto a pagar para el caso de registro de opciones de compraventa. Por lo tanto, si se concibe como una “obligación de registrar” a los contratos preliminares de compraventa con ello se entrabaría el tráfico comercial y se perdería la flexibilidad del documento preliminar. En cambio, cuando se celebra un verdadero contrato de compraventa con todos sus elementos, por documento privado, aunque las partes lo denominen impropiamente como promesa o compromiso, si solamente se difiere la obligación de escriturar o registrar el documento para un momento posterior, y una de las partes se niega a firmar en el momento de la protocolización, la otra puede demandar el reconocimiento de la existencia del negocio jurídico celebrado entre las partes y la renuencia del deudor puede ser suplida mediante un fallo que declare la existencia y cuya protocolización de la sentencia surte los mismos efectos del negocio no escriturado (Corte de Casación de 27 de julio de 1955 [Gaceta Forense, Segunda Etapa, Año 1955 (Julio a septiembre), N° 9, Volumen II, Caracas, páginas 53 a 63] y Sala de Casación Civil, Mercantil y del Trabajo del 1 de diciembre de 1965 [Gaceta Forense, Segunda Etapa, Año 1965 (Octubre a Diciembre), N° 50, Caracas 1967, páginas 572 a 584]), siendo un fallo mero declarativo, lo cual también es aplicable cuando el acreedor hipotecario se niega a otorgar el correspondiente documento de cancelación del gravamen, una vez extinguida la obligación garantizada (Corte de Casación del 24 de mayo de 1955 [Gaceta Forense, Segunda Etapa, Año 1955 (Abril a Junio), N° 8, Volumen II, Caracas, páginas 58 a 77]). Igual ocurre con la promesa unilateral de venta u opción de compraventa, en caso de que el promitente obligado no cumpla con su obligación de reconocer el negocio jurídico ya perfeccionado. La diferencia de la promesa bilateral de compraventa, con el contrato de opción propiamente dicho (promesa unilateral), está en que el segundo se debe reputar perfeccionado en el momento en que ocurre el ejercicio de la opción y tan sólo en ese momento ocurre el efecto traslativo de la propiedad, como consecuencia de la manifestación de la voluntad del optante, por lo que el beneficiario de una promesa u opción no necesita pedir la ejecución forzosa en especie a través de una demanda que procure el cumplimiento de una obligación de contratar que perfeccione la compraventa, sino que ya la venta está perfeccionada y sólo debe pedir el cumplimiento de las obligaciones del contrato, como lo es la tradición de la cosa. En cambio en el contrato de promesa bilateral de compraventa cuando haya negativa de alguna de las partes de suscribir el documento definitivo, será necesaria una sentencia de condena que constituirá el negocio jurídico perfeccionado. …Omissis… En la promesa bilateral de compraventa, la posibilidad de intentar la acción resolutoria del contrato en caso de incumplimiento de la obligación de una de las partes es viable. Por otra parte, para que la sentencia surta sus efectos, debe existir la constancia del cumplimiento de la obligación de la parte demandante. En el caso de que la prestación no sea todavía exigible para el momento de la demanda, dado que el cumplimiento o la oferta de la prestación no es un presupuesto procesal de admisión de esta demanda, la misma puede realizarse durante el transcurso del juicio, así como en el caso del cumplimiento. Cuando el actor sea el promitente comprador y el contrato preliminar contemple la obligación de pagar el precio en el momento de la celebración del contrato definitivo, el pago del precio debe ocurrir antes de que se produzca la sentencia, y conste en el expediente el cumplimiento de la prestación contractual por parte del comprador-oferido. …Omissis… Esta Sala Constitucional ordena remitir copia certificada del presente fallo a todos los presidentes de los distintos circuitos judiciales del país para que se haga extensivo su conocimiento en todos los tribunales de la República y su publicación en la página web del Tribunal Supremo de Justicia. Así se decide.” Así pues, a criterio de la Sala Constitucional de nuestro máximo órgano de justicia, en concordancia con el retomado razonamiento de la Sala de Casación Civil, corresponde a la parte actora-optante demostrar haber cumplido o cumplir durante el iter procesal con la obligación de pago adquirida contractualmente a fin de lograr una sentencia satisfactoria, esto aun cuando la cancelación del precio se encontrare condicionada a tener lugar en el momento de la suscripción del documento definitivo de venta ante la Oficina de Registro respectiva, en cuyo caso el cumplimiento de la obligación deberá tener lugar antes de que se produzca la sentencia. En tal sentido, observa este sentenciador que consta en el mismo instrumento contentivo de la denominada “opción de compra venta” (reconocido por la parte demandada en este proceso, por tanto acredita la celebración del negocio jurídico de compra venta), que la parte demandada (vendedora) recibe la suma de CUATRO MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.4.200.000,00), y así lo hace constar el ciudadano Notario Público en la nota de autenticación al indicar: “El Notario que suscribe hace constar que tuvo a la vista: (…) 2) Copia de cheque N° 33218359 y 64218358, de fecha: 13/05/2015, por un monto de Bs. F: 2.200.000,00 y 2.200.000, del banco: Mercantil. 3) Declaración Jurada Y Origen Lícito De Fondo…” En efecto, riela a los autos (F-29 al 35), el instrumento contentivo del compromiso bilateral de compra venta debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Primera del estado Vargas, las copias de los cheques de gerencia N° 33218359 y 64218358, de fecha: 13/05/2015, por un monto de Bs. F: 2.200.000,00 y 2.200.000, del banco: Mercantil, la orden de compra, la emisión de los mismos, la Declaración Jurada sobre el Origen y Destino Lícito De Fondos, así como la constancia de haber recibido conforme por parte de la ciudadana YAELIS RIOS, titular de la cédula de identidad N° 14.566.969 en fecha 14 de mayo de 2015. Entonces, del precio pactado por la venta del inmueble y que asciende a la suma de CUATRO MILLONES NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.4.900.000,00), el vendedor recibió la suma de CUATRO MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES Bs. 4.200.000,00, al momento de la firma del contrato de opción suscrito en fecha 14/05/2015, y luego en fecha 20/07/2015 mediante documento privado que igualmente ha quedado exento de impugnación por parte de la demandada y que en lugar de dejar sin efecto el contrato primigenio de fecha 14/05/2015, lo ratifica y modifica en los siguientes términos: “Yo, Yaelis Damaris Rios Rodil, venezolana, mayor de edad y titular de la cedula de identidad N° V-14.556.969, por medio del presente documento declaro que le hago entrega de los tres juegos de llaves que corresponden al apartamento de la Residencia Sur de la Bahía (sic) piso 04, Apartamento 44, la cual se dio en opción a compra venta ante la Notaría Pública Primera del Estado Vargas, en fecha 14/05/2015, al igual que me comprometo a entregarle solvencias de Luz Eléctrica y Condominio cancelados hasta el 31/07/2015, y firmar el documento Definitivo ante el registro en un lapso no mayor a 60 días. La ciudadana: Dalin Zarate, venezolana, mayor de edad y titular de la cedula de identidad N° V- 20.085.299 hace entrega de la cantidad de 340.000,00, mediante Cheque del Banco: Venezuela, restante del precio de venta, reservándose la cantidad de: 356.000,00 que corresponde a la Cancelación de Hipoteca de Primer Grado que pesa sobre el apartamento la cual se compromete a entregarlo el día de la firma definitiva ante el Registro. En La Guaira a los 20 días del mes de Julio de 2015.” Se aprecia que con la suscripción del precitado documento privado se ratifica la negociación efectuada, modificándose el precio y los plazos estipulados para el pago y la protocolización, y en tal sentido, se hace constar que la parte demandada recibe el saldo restante del precio de venta, esto es, la suma de TRESCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs.340.000,00), y se reservó la parte actora la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA Y SEIS MIL BOLÍVARES (Bs.356.000,00), que ambas partes acuerdan corresponde a la cancelación de la hipoteca de primer grado que pesa sobre el inmueble, cuya carga en cuanto a su trámite y cancelación asumió la compradora. Entonces, el precio de venta que originalmente era por la cantidad de CUATRO MILLONES NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.4.900.000,00), es modificado por las partes mediante convención privada de fecha 20 de julio de 2015, quedando en CUATRO MILLONES QUINIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs.4.540.000,00), pues, ambas partes acordaron que la suma de TRESCIENTOS CINCUENTA Y SEIS MIL BOLÍVARES (Bs.356.000,00), quedaba destinada al trámite y cancelación de hipoteca, carga que (se reitera) asumió la compradora.- Así se declara. Ahora bien, el plazo que originalmente era de treinta (30) días continuos contados a partir de la autenticación del documento primigenio, esto es, 14/05/2015, cuyo vencimiento se había verificado en fecha 14/06/2015, mutó, y ahora en el documento privado de fecha 20/07/2015, no sólo se hace constar la efectiva entrega de las llaves del inmueble y con ello la posesión a la compradora, sino que se establece la obligación a cargo de la vendedora y parte demandada de entregar las solvencias de Luz Eléctrica y Condominio cancelados hasta el 31/07/2015, y firmar el documento definitivo ante el Registro en un lapso no mayor de 60 días, cuyo vencimiento se verificó en fecha 20/09/2015.- Así se establece. En efecto, riela a los autos copia de cheque de gerencia signado con el N° 00001375, por la suma de TRESCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs.340.000,00), de fecha 20/07/2015, emitido por el Banco de Venezuela, a la orden de YAELIS DAMARIS RIOS RODIL, instrumental que no ha sido desconocida por la demandada, y acredita la certeza de lo afirmado en el documento privado de fecha 20 de julio de 2015, que corresponde al saldo restante del precio, y que ha sido reconocido por las partes.- Así se declara. Asimismo, riela a los autos las siguientes instrumentales: 1) Estado de cuenta actualizado por reintegro del subsidio habitacional emitido en fecha 21/05/2015, reflejando un monto de Bs.205.111,68, por concepto de subsidio a reintegrar. 2) Copia de cheque de gerencia comprado por el ciudadano OSCAR ARMANDO ALVARES LOPEZ, signado con el N° 00002457, por la suma de DOSCIENTOS CINCO MIL CIENTO ONCE BOLÍVARES CON SESENTA Y OCHO CÉNTIMOS, a la orden de BANAVIH – FIDEICOMISO, de fecha 8 de diciembre de 2015. 3) Recibo N° 3545, de fecha 10 de diciembre de 2015, emitido por el Banco Nacional de Vivienda y Habitat, por concepto de reintegro subsidio directo habitacional. 4) Oficio signado con el N° 0007358, de fecha 16 de diciembre de 2015, emanado del departamento de crédito, Consultoría Jurídica del Ministerio del Poder Popular para Hábitat y Vivienda, dirigido al Registro Público del Primer Circuito del estado Vargas, en el cual participan que la ciudadana YAELIS DAMARIS RIOS, realizó el reintegro del subsidio directo habitacional y por tanto se autoriza la enajenación del inmueble, pero si tal enajenación se produce en fecha posterior al cambio de la unidad tributaria, el registrador se abstendrá de protocolizar, hasta tanto el propietario realice el reintegro complementario que hubiere lugar conforme a lo establecido en el artículo 59 de la Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat. 5) Oficio N° 0001719, de fecha 21 de junio de 2016, emanado de la Consultoría Jurídica del Ministerio del Poder Popular para Hábitat y Vivienda, dirigido al Registro Público del Primer Circuito del estado Vargas, en el cual participan que la ciudadana YAELIS DAMARIS RIOS, realizó el pago de la diferencia del reintegro del Subsidio Directo Habitacional en fecha 10 de mayo de 2016, por un monto de TREINTA Y SEIS MIL NOVECIENTOS VEINTE BOLÍVARES CON ONCE CÉNTIMOS (Bs.36.920,11), en tal sentido puede proceder a la venta del inmueble. 6) Copia de cheque de gerencia comprado por el ciudadano OSCAR ARMANDO ALVARES LOPEZ, signado con el N° 29005872, por la suma de TREINTA Y SEIS MIL NOVECIENTOS VEINTE BOLÍVARES CON ONCE CÉNTIMOS, a la orden de BANAVIH – FIDEICOMISO, de fecha 27 de abril de 2016. 7) Recibo N° 3961, de fecha 10 de mayo de 2016, emitido por el Banco Nacional de Vivienda y Habitat, por concepto de reintegro subsidio directo habitacional. 8) Consulta de cuentas propias del Banco de Venezuela, Número de cuenta: 01020485210000105073, titular: Oscar Armando Álvarez López, en el cual se refleja un débito de fecha 16 de agosto de 2016, por la suma de CIENTO CUARENTA Y SEIS MIL CIENTO SIETE BOLÍVARES CON SESENTA Y TRES CÉNTIMOS (Bs.146.107,63), y otro debito en la misma fecha por la suma de DOSCIENTOS SESENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON SETENTA Y OCHO CÉNTIMOS (Bs.264,78), ambos por concepto de LPH, cobranza activos. 9) Constancia emitida por la Gerencia de Control de Garantía del Banco de Venezuela y dirigida al ciudadano RAUL EDUARDO ABREU LOPEZ, Consultor Jurídico del Banco Nacional de Vivienda y Habitat, de fecha 25/08/2016, haciendo constar que la ciudadana RIOS RODIL YAELIS DAMARIS, ha pagado al Banco de Venezuela, en fecha 16/08/2016, la totalidad del préstamo hipotecario. Todas estas documentales antes elencadas que si bien emanan de terceros ajenos al proceso, por tanto debieron ser ratificadas mediante la prueba de informes, sin embargo pretenden acreditar hechos que han sido reconocidos en el proceso, esto es, los trámites y pagos efectuados por la parte accionante ante las instituciones financieras dirigidas a saldar el crédito y la hipoteca que pesaba sobre el inmueble.- Así se declara. Riela también a los autos, Instrumental pública, exenta de impugnación contentiva de documento debidamente protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del estado Vargas, en fecha 23 de agosto de 2016, bajo el N° 49, Protocolo 1°, Tomo 4, que acredita la liberación de la hipoteca que pesaba sobre el inmueble constituido por un apartamento distinguido con el N° 44, ubicado en el ángulo Nor-Este de la Cuarta (4ta) Planta del Edificio Residencias Sur de la Bahía, construido sobre la Parcela N° Seis (N°6), del Bloque número Treinta y Siete (N°37), situada con frente a la Avenida Sur del Yatch Club y Avenida Sur de la Bahía, Urbanización Caribe en Jurisdicción de la Parroquia Caraballeda, Municipio Vargas del Estado Vargas. Asimismo, se aportó al proceso una Constancia de residencia emitida por la Junta de Condominio del Edificio Sur de la Bahía. Instrumental de carácter privado suscrita por un tercero ajeno al proceso, quien ha debido comparecer a ratificar la precitada documental, por tanto carece de mérito probatorio, pero pretende acreditar un hecho no controvertido y reconocido por la demandada, esto es, que los ciudadanos DALIN ZARATE y OSCAR ALVAREZ, residen en el inmueble identificado como apartamento N° 44, Piso 4, desde el 20 de julio de 2015 hasta la presente fecha, pues, así se hizo constar en el documento privado suscrito en fecha 20/07/2015. Respecto a la documental contentiva del Registro de unión estable de hecho entre los ciudadanos DALIN ZARATE y OSCAR ALVAREZ, de fecha 15/09/2016, ante la comisión de Registro Civil y Electoral, Municipio Vargas, Parroquia Caraballeda, la precitada instrumental de carácter público administrativo acredita que los precitados ciudadanos procedieron a inscribir formalmente la relación estable de hecho. Igualmente riela al folio 37 y 38 del expediente, planilla de autoliquidación y certificado de solvencia N° 147793, expedida por la Dirección de recaudación de la Alcaldía del Municipio Vargas en fecha 28/07/2915 con vigencia hasta el 31/12/2015, ambas de carácter público administrativa, exentas de impugnación y acreditan que el inmueble estuvo solvente en el pago de impuestos municipales hasta el 31/12/2015. Adicionalmente, comparecieron a rendir testimonio los ciudadanos: SAIRIAN NARVAEZ ALVAREZ y DIEGO FERNANDO ZUÑIGA MELO, quienes afirman: 1) Que tienen conocimiento que la ciudadana YAELIS DAMARIS RIOS RODIL, vendió un apartamento ubicado en el Caribe, Parroquia Caraballeda, a la ciudadana ANGELA AIDA MEJIAS LÓPEZ. 2) Que la ciudadana YAELIS DAMARIS RIOS RODI, se negó a suscribir y otorgar el documento definitivo. Respecto a las referidas testimoniales pretenden acreditar hechos que ya han sido establecidos no sólo por afirmaciones de las mismas partes, sino que se desprenden de las mismas documentales antes descritas y debidamente apreciadas por este sentenciador. Entonces, tal como se deduce de las documentales antes apreciadas y que forman parte del abundante acervo probatorio traído por la parte actora, esta no solo acreditó durante la consecución del iter procesal y antes de la decisión del caso, haber pagado o pagar el precio de la venta antes de la publicación de la sentencia definitiva que se recurre, sino que también acreditó haber efectuado los pagos requeridos para la liberación de la hipoteca que pesaba sobre el inmueble, carga que en un principio le correspondía a la vendedora, pero que en el documento privado de fecha 20 de julio de 2015, asumió la compradora, con la particularidad de que en el referido instrumento no se estableció plazo alguno para efectuar ese pago, razón por la cual, no es posible determinar si los mismos fueron extemporáneos, quedando claro que fue efectivamente la parte actora quien terminó cancelando el saldo deudor del crédito y la hipoteca que pesaba sobre el inmueble, tal como se aprecia de los cheques de gerencia y débitos en cuenta debidamente adquiridos por y cargados en cuenta al ciudadano Oscar Alvarez y entregados al acreedor hipotecario, por tanto, ha cumplido la parte actora con el deber o la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, de conformidad con lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.354 del Código Civil, los cuales expresan: “Artículo 506. Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”. “Artículo 1.354. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe, por su parte, probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.” Entonces, encontrándose la totalidad de los documentos que a su parecer demuestran el otorgamiento de los precitados pagos constituidos en autos por originales y copias simples emitidas, selladas y suscritas por la entidades financieras y funcionarios que allí ejercen sus funciones, que si bien debieron ser ratificadas a través de la promoción de la respectiva prueba de informes, de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, actividad probatoria que no fue necesaria, pues, la misma parte demandada reconoce los pagos y sólo cuestiona la tempestividad, y siendo que ya este Juzgador ha dictaminado que no resulta posible concluir que los mismos son extemporáneos, es claro que cumplió la accionante con el deber de probar sus afirmaciones, por lo que, en consecuencia, queda acreditado el cumplimiento de su obligación, a saber el pago del precio, cuya oportunidad de demostración se mantuvo incluso desde el inicio del presente juicio hasta antes del pronunciamiento del a quo en sentencia definitiva, pues para el momento de introducción de la demanda se encontraba vigente el retomado criterio según el cual el documento denominado por las partes como opción de venta se reputa como una verdadera de venta, por lo que“…Cuando el actor sea el promitente comprador y el contrato preliminar contemple la obligación de pagar el precio en el momento de la celebración del contrato definitivo, el pago del precio debe ocurrir antes de que se produzca la sentencia, y conste en el expediente el cumplimiento de la prestación contractual por parte del comprador-oferido”, tal como expresa la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia en líneas anteriores parcialmente transcrita respecto al criterio retomado, vinculante y actualmente vigente de la Sala de Casación Civil, e incluso a tenor de lo establecido en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece que “…Si se trata de contratos que tienen por objeto la transferencia de la propiedad de una cosa determinada, o la constitución o la trasferencia de otro derecho, la sentencia sólo producirá estos efectos si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir constancia auténtica en los autos.” Así se establece. En consecuencia, concluido el estudio y análisis pormenorizado del material probatorio traído a los autos por la parte actora, logra la misma acreditar su cumplimiento pues, trae a los autos de forma fehaciente la prueba del pago pactado por las partes en el contrato de compra venta y la cancelación del monto del gravamen hipotecario que pesaba sobre el inmueble, carga que en principio correspondía a la vendedora, quien no solo incumplió tales obligaciones, sino que, una vez liberada la hipoteca se negó a protocolizar el documento definitivo. Así se establece. Así las cosas, y como ya se estableció en las líneas que anteceden, la procedencia de demandas como las de autos, en las cuales se pretende el cumplimiento de lo pactado en un documento de opción o compromiso de compra-venta y bajo el criterio jurisprudencial vigente al momento de la interposición y admisión de la demanda, se exige a la actora-optante el acatamiento de su obligación de pago, el cual debe ser acreditado en autos si ya se ha cumplido, y de no haberse cumplido, solventarse durante la prosecución procesal, pues tales cantidades de dinero se encuentran destinadas a sufragar su obligación con el demandado, y en efecto ha quedado establecido el pago del precio pactado por las partes en el contrato de compra venta y la cancelación del monto del gravamen hipotecario que pesaba sobre el inmueble por parte del actor, razón por la cual, concluye quien sentencia que no puede prosperar en derecho el presente recurso de apelación respecto a la declaratoria con lugar del cumplimiento de contrato proferida por el A quo. Así se decide. No obstante, debe aclarar este sentenciador que incurre en un error material el fallo recurrido al establecer en el particular tercero la obligación de consignar “la suma de dinero especificada en el numeral anterior por parte de los actores”, y visto el particular segundo no se observa la especificación de ninguna suma de dinero, y no puede haberla, pues, el pago del precio ocurrió antes de la sentencia, y consta en el expediente el cumplimiento de tal prestación contractual por parte de la compradora. Así se establece. V DE LA RECONVENCIÓN En la oportunidad de dar contestación a la demanda la parte demandada reconviene a la parte actora alegando que los pagos hechos por la parte actora en fechas 10/12/2015, 15/02/2016, 21/06/2016 y 16/08/2016 fueron hechos en forma extemporánea y fuera de tiempo por lo que no le dio cumplimiento al contrato de opción compra venta suscrito ante la Notaría Primera del Estado Vargas en fecha 14 de mayo de 2015 y que luego fue modificado en fecha 20 de julio de 2015, por tanto, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.159, 1.166, 1.167 y 1133 del Código Civil, reconviene por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA a la ciudadana ÁNGELA AIDA MEJÍAS LÓPEZ. Por su parte la parte actora al contestar la reconvención alega que estamos en presencia de un contrato perfecto de compra venta ya que el consentimiento surgido entre las partes se extiende al objeto y al precio acordado por el inmueble. Que rechaza la convención propuesta por la demandada ya que el precio estipulado fue totalmente cancelado y aceptado por la parte reconviniente y asimismo rechaza y niega que su representada tenga que pagarle la cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,00) a la demandada por concepto de daños y perjuicios, ya que se cancelo en tiempo hábil. Que opone a todo evento como cuestión de fondo lo preceptuado en el numeral 7 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en cuanto a la existencia de una condición, en virtud de que no se ha cumplido en su totalidad lo convenido en el contrato suscrito por las partes y que está en cuestión en este procedimiento. Sobre la reconvención, el autor patrio Arístides Rengel Romberg en su obra “Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano”, tomo III, pág., 129 y siguientes establece: “La reconvención, mutua petición o contrademanda puede definirse como la pretensión que el demandado hace valer contra el demandante junto con la contestación en el proceso pendiente, fundada en el mismo o diferente título que la del actor, para que sea resuelta en el mismo proceso y mediante la misma sentencia…(omissis)…no existe reconvención cuando el demandado pide que se rechace la demanda, aun basándose en una contrapretensión, como la de un crédito que se opone a una compensación; o cuando el demandado plantea la demanda de declaración negativa; ya que no hace valer ninguna contrapretensión independiente, pues la aparente reconvención no es otra cosa que la petición de rechazo de la demanda. En esencia-como enseña Lent- la demanda reconvencional debe introducir en la litis un objeto nuevo, de tal naturaleza, que no pueda ser satisfecho con el simple rechazo de la demanda del actor.” Respecto a la resolución contractual, establece el artículo 1.167 del Código Civil, lo siguiente: “Artículo 1.167. En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede, a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello.” Del texto de la norma transcrita, a saber, del artículo 1.167 del Código Civil, se evidencian los siguientes elementos de procedencia de la pretensión intentada por la actora, a saber: 1. La existencia de un contrato bilateral; y, 2. El incumplimiento de una de las partes respecto a las obligaciones contractualmente adquiridas. Así las cosas, a los fines de determinar la procedencia o improcedencia de la reconvención de Resolución de Contrato de opción de compra-venta incoada en este caso, debe este Juzgador pasar a revisar el efectivo cumplimiento de los elementos arriba elencados. Respecto a la efectiva existencia del contrato bilateral, la misma quedó establecida en autos a través de la presentación del mismo por la parte actora-reconvenida conjuntamente con su escrito libelar, cuyos datos de autenticación aparecen en autos y en las líneas que anteceden, el cual no fue de modo alguno impugnado sino por el contrario plenamente reconocido por el demandado-reconviniente, dándose así como cumplido el primero de los requisitos ya establecidos. Así se establece. Ahora bien, en relación al segundo y último de los requisitos de la presente reconvención de resolución, quedó suficientemente probado en autos el cumplimiento de la parte demandante-reconvenida respecto a su obligación de pago con antelación a la suscripción del documento definitivo de venta, pues logró demostrar en el juicio por ella intentado los pagos realizados a la parte demandada y el pago del crédito y consecuente liberación de hipoteca que asumió en el convenio privado suscrito en fecha 20/07/2015. Entonces, claro es concluir en el cumplimiento de las obligaciones del actor reconvenido, esto es, el pago del precio e incluso asumiendo cargas que le correspondían a la vendedora, como lo es el pago del crédito y la liberación de la hipoteca que pesaba sobre el inmueble, en consecuencia, deviene en improcedente la reconvención por resolución de contrato incoada por la demandada-reconviniente, e igual suerte corre la pretensión de daños y perjuicios reclamados, pues, los mismos tienen su fundamento en el alegado incumplimiento del actor, lo que no se ha establecido en este proceso. Finalmente, resulta inconsecuente la cuestión de fondo alegada, en cuanto a la existencia de una condición bajo el argumento del incumplimiento de lo convenido en el contrato, ya que tal defensa supone que el contrato esté supeditado a una condición que haga depender el nacimiento o extinción de las obligaciones, lo cual no ocurrió en el casa de marras, donde estamos en presencia de una venta pura y simple, al punto que ni siquiera en el contrato primigenio de fecha 14/05/2015, denominado por las partes como “Opción de compra venta”, se hizo mención a la existencia de una hipoteca sobre el inmueble, lo que tal vez motivó la suscripción posterior del instrumento privado de fecha 20/07/2015, en el cual la compradora asume una obligación natural de la vendedora, esto es, el pago del crédito para la liberación de la hipoteca que pesaba sobre el inmueble. Como corolario de lo antes expuesto, es forzoso para quien decide declarar sin Lugar la reconvención por resolución de contrato y daños y perjuicios, y así quedará establecido en la dispositiva de esta decisión. Así se establece. VI DISPOSITIVA En fuerza de los razonamientos antes expuestos, este Tribunal Superior del Circuito Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación intentado por el abogado ARMANDO VALDIVIESO, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 4.190, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, ejercido contra la sentencia dictada por el Tribunal Primero Civil, Mercantil, Tránsito y Agrario del Circuito Civil de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, en fecha 20 de noviembre de 2017, la cual se confirma con distinta motivación. Así se decide. SEGUNDO: CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoada por la ciudadana: ÁNGELA AÍDA MEJÍAS LÓPEZ, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V- 11.071.115, contra la ciudadana: YAELIS DAMARIS RÍOS RODIL, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-14.566.969. Así se establece. TERCERO: Se ordena a la demandada ejecutar el contrato otorgado por ante la Notaría Pública Primera del Estado Vargas el 14.05.2015, bajo el N° 38, Tomo 85, Folios 177 hasta el 182 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, otorgando el documento de compraventa por ante la Oficina de Registro Público respectiva dentro del plazo que le concederá el tribunal de la ejecución. Así se decide. CUARTO: De conformidad con lo establecido en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, se acuerda que de no dar cumplimiento voluntario la parte demandada a lo ordenado en el numeral tercero del dispositivo de la presente decisión, previa su protocolización por ante la Oficina de Registro Público, sirva la presente sentencia de título de propiedad del bien inmueble que a continuación se determina: Inmueble constituido por un (1) apartamento distinguido con el número CUARENTA Y CUATRO (N°44), ubicado en el ángulo Nor-Este de la Cuarta (4ta) planta del Edificio RESIDENCIAS SUR DE LA BAHÍA, construido sobre la Parcela N° Seis (6) del bloque número Treinta y Siete (N° 37), situada con frente a la Avenida Sur del Yacht Club y Avenida Sur de la Bahía, Urbanización Caribe en jurisdicción de la Parroquia Caraballeda, Municipio Vargas del Estado Vargas, identificado con el Código Catastral N° 24-01-01-U01-05-02-13, cuyos linderos, medidas y demás determinaciones constan suficientemente en el Documento de Condominio, protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Publico del Departamento Vargas del Distrito Federal, el 3 de agosto de 1982, bajo el N° 31, Tomo 6, Protocolo Primero, los cuales se dan aquí por reproducidos en su totalidad. El mencionado inmueble tiene una superficie aproximada de CUARENTA Y OCHO METROS CUADRADOS (48,00 M2), y consta de las siguientes dependencias: Un (1) hall de entrada, una (1) sala comedor, un (1) kichinette, un (1) fregadero, un (1) baño con su closet, un (1) dormitorio con su closet, y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Con la fachada Norte del Edificio que da con la Avenida Sur del Yacht Club; SUR: Con el cuarto para la basura y el hall de entrada; ESTE: Con la fachada este del edificio; y OESTE: Con el apartamento distinguido con el número Cuarenta y Tres (N° 43). Le corresponde un (1) puesto de estacionamiento cubierto, identificado con el N° 3, ubicado en la Planta Semisótano del Edificio. Le corresponde un porcentaje de Condominio de cinco enteros con veintiocho centésimas por ciento (5,28 %) sobre los bienes comunes y las cargas de la comunidad de propietarios. El inmueble pertenece a la ciudadana YAELIS DAMARIS RIOS RODIL, tal como consta de documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del estado Vargas, en fecha dos (02) de agosto de 2.013, bajo el N° 11, Tomo 8°, Protocolo Primero. Así se decide. QUINTO: Se declara SIN LUGAR la Reconvención intentada por la Ciudadana YAELIS DAMARIS RÍOS RODIL, contra la ciudadana ÁNGELA AÍDA MEJÍAS LÓPEZ, por Resolución de Contrato y Daños y Perjuicios. Así se decide. SEXTO: Se condena en costas a la parte demandada. Así se decide. Regístrese, Notifíquese, Publíquese, incluso en la Página Web de este Tribunal, déjese la copia certificada a la cual hace referencia el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, y, en su oportunidad, devuélvase el Expediente al Tribunal A Quo. Dada, firmada, sellada y publicada en la Sala de Despacho del Tribunal Superior del Circuito Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, a los diecisiete (17) días del mes de septiembre del año Dos Mil Dieciocho (2018). Años 208° y 159°. EL JUEZ SUPERIOR, CARLOS E. ORTIZ F. LA SECRETARIA ACC, Abg. GLISMAR DELPINO En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las (12:30 p.m.). LA SECRETARIA ACC, Abg. GLISMAR DELPINO Asunto: WP12-R-2017-000091 CEOF/GD.-