TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
TRIBUNAL SUPERIOR DEL CIRCUITO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO VARGAS
208º y 159º
Maiquetía, Doce (12) de Abril del año 2019.
PARTE ACTORA: Ciudadana KAREN DAYANA LANZA, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-13.760.417.
APDOERADO JUDICIAL: Abogado CARLOS ALEJANDRO SILVA PRINCE, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 44.890.
PARTE DEMANDADA: Ciudadanas MARGARITA VETENCOURT y ZULEIDY DEL CARMEN TORRES REGINFO, venezolanas, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-1.441.160 y V- 15.331.654, respectivamente.
APODERADAS JUDICIALES: Abogadas NORIS CAÑIZALES y ADA LEÓN LANDAETA, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros.31.145 y 30.169, respectivamente.
PROCEDENCIA: TRIBUNAL PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL CIRCUITO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO VARGAS.
MOTIVO: RETRACTO ARRENDATICIO (VIVIENDA).
DECISION: DEFINITIVA.
-I-
ACTUACIONES EN ALZADA
Arriban los autos a esta Alzada, provenientes de Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Circuito Civil, Mercantil y del Tránsito De esta Circunscripción Judicial, en virtud de la apelación interpuesta en fecha nueve (09) de Noviembre del año 2018, por la ciudadana Karen Dayana Lanza, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-13.760.417, debidamente asistida por la abogada Ingri Figueroa, inscrita en el IPSA bajo el N° 196.584, contra la decisión dictada en fecha 15 de junio del año 2018, proferida por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, que declaró improcedente la demanda de Retracto Legal Arrendaticio, intentado por la ciudadana Karen Lanza contra las ciudadanas Margarita Vetencourt y Zuleidy del Carmen Torres.
En fecha 22 de marzo del año 2019, este Tribunal Superior dio por recibido el presente expediente y de conformidad con lo establecido en el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, fija la audiencia oral para el tercer día de despacho siguiente a las 10:00 am.
En fecha doce (12) de abril del año 2019, oportunidad señalada para que tuviera lugar la audiencia oral, quien suscribe mediante acta levantada al efecto, dejó constancia de lo siguiente: “Buenos días ciudadano Juez, ciudadana Secretaria y Publico presente, doctor hay que observar en el expediente, en los folios doscientos trece (213) y doscientos diecinueve (2019) mi asistencia a la ciudadana demandante en la cual denuncie que lejos de un retracto arrendaticio existió una nulidad de venta por cuanto el señor nieto de la señora Margarita Vetencourt, vendió un inmueble prohibidito en la totalidad a una de las arrendatarias que está ahí con un poder que le había sido revocado y seis (06) meses después de que la señora Vetencourt había fallecido, entonces, estamos ante una estafa, un fraude, alerte al Tribunal de municipio para que enviara los autos a los Tribunales Penales y se evacuara y se diera la acción correspondiente cosa que no hizo el Tribunal y saco una sentencia basándose en no sé qué, pero muy lejos de eso aquí no existe ningún retracto y lo que yo pido es que esos autos sean pasados a los Tribunales Penales para su decisión y ventilación de ese problemas, toda vez que es Materia Penal, el señor no podía vender una cosa que primero le había sido revocado con anterioridad a muerte de su abuela y que no puede decir que no sabía que se había muerto la abuela, le habían revocado el poder y la ciudadana que compro Zuleidy es cómplice porque también vive en el mismo inmueble , entonces eso es lo que yo quiero de este Tribunal y que remita los autos a la jurisdicción Penal para poder continuar con este caso, es todo.”
Finalizada la audiencia oral, este Juzgado Superior pasa de seguidas a dictar sentencia bajo las consideraciones que serán explicadas a continuación.
-II-
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA
Mediante escrito presentado por ante el Tribunal de la causa, la parte demandante alegó entre otras cosas lo siguiente: 1) Que se trata de un inmueble construido sobre una parcela de terreno Municipal, constituido de dos (02) habitaciones, sala comedor, cocina y baño, ubicado en la Parroquia Carlos Soublette, Sector 4 de la Alcabala Vieja, detrás del bloque N° 1 en 10 de Marzo, casa N° 62, primer piso, Municipio Vargas del estado Vargas, que el mismo forma parte de una mayor extensión, destinado al arrendamiento d vivienda, que mide diez metros (10 Mts) de frente por doce metros (12 Mts) de fondo, cuyos linderos son: NORTE: Con entrada al primer piso con bloque 1 del Trébol, calle Real en medio; SUR: Con inmueble que es o fue del ciudadano Santos Nolasco; ESTE: Con inmueble que es o fue de la ciudadana Consuelo Caldera y OESTE: Con entrada del segundo y tercer piso con inmueble que es o fue del ciudadano Manuel Sánchez y en cuanto a su data el mismo tiene más de 20 años de construcción, quedando actualmente constituido por una casa de dos pisos más un anexo. Que la ciudadana KAREN DAYANA LANZA, viene ocupando el primer piso durante quince (15) años, por contrato de arrendamiento celebrado inicialmente en el año 1999, renovado en el año 2010 y a partir de ese momento se ha renovado automáticamente hasta la actualidad, suscrito con la ciudadana MARGARITA VETENCOUR, en su carácter de propietaria hasta el día 14 de junio del año 2013, fecha en la cual vendió el referido inmueble a la inquilina ciudadana ZULEIDY DEL CARMEN TORRES, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V- 15.331.654, sin ofrecerle la venta del inmueble como lo establece la Ley de Arrendamiento de Vivienda. Que el inmueble en su conjunto lo conforman cuatro apartamentos. Que en planta un apartamento que ocupa quien fuera inquilina y que en la actualidad es la propietaria del inmueble en su conjunto, ciudadana ZULEIDI TORRES. Q ue en el primer piso el apartamento que ocupa con toda su familia en condición de inquilina y en el segundo piso dos apartamentos, uno que ocupa la inquilina ciudadana YESMI MAYORA, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V- 13.672.614, y un anexo que habita la ciudadana ODALIS MAYORA, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V- 11.637.675. Que la venta del inmueble que habita en su condición de inquilina fue materializada el 14 de junio de 2013, y como se evidencia que no fue notificada por la propietaria de su voluntad de venderle el inmueble en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, ya que la ley señalada que toda venta a un tercero de la vivienda alquilada, sin la debida notificación al arrendatario o arrendataria, a fin de que ejerza el derecho a la preferencia ofertiva, será nula y no será necesario ejercer la acción judicial de nulidad. Que por eso ejerce el retracto legal arrendaticio. Que como inquilina ha cumplido con todos los pagos de los cánones de arrendamiento, los cuales fueron cancelados oportunamente al apoderado de la propietaria abogado MARCOS DE JESÚS TERÁN VÁSQUEZ, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V- 6.304.178. Que cuando este se negó a recibir los pagos, comenzó a pagar ante La Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda. Que de conformidad con lo previsto en el artículo 131 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, el cual dispone que será acreedor o acreedora a la preferencia ofertiva el arrendatario que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento. Que ella cumple con ese requisito ya que se encuentra solvente. Que la propietaria ciudadana MARGARITA VETENCOURT, a través de su apoderado dio en venta el apartamento que habita en su condición de arrendataria, toda vez que en fecha 27/06/2013, le hacen saber por medio informales que el ciudadano MARCOS TERÁN, le vendió a la ciudadana ZULEIDY TORRES, los apartamentos arrendados que conforman el inmueble. Que al solicitar copias certificadas del poder con que actuó el ciudadano MARCOS TERÁN, se constato que existía una nota marginal que señala que le fue revocado el poder. Que a consecuencia de esa venta se dirigen las inquilinas a La Defensa Pública Primera con Competencia en Materia Civil y Administrativa especial Inquilinaria y para la Defensa del Derecho a la Vivienda siendo atendidas por el defensor DAVID BRAVO, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 68.181, para llegar a una mediación con la compradora y en acta realizada la doctora YASMÍN MARTÍNEZ, actuando en representación de ZULEIDY TORRES, expresó que su cliente adquirió el inmueble que ocupa en la planta baja en una oferta realizada en el año 2009m en base a ello firmo un contrato de compra venta por ante la Notaría entregando TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,00), por la planta baja del inmueble donde era arrendataria y el saldo restante en un término de 90 días con un prorroga de 60 días más, en la cual adquiere la planta baja y que no pudo registrar ya que el terreno es municipal y no posee documento de condominio a pesar de tener Título Supletorio, por lo que el ciudadano MARCOS TERÁN, en fecha 14 de junio de 2013 le vende por registro el total del inmueble, es decir los dos pisos restantes en TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00). Que con la entrada en vigencia de la LEY PARA LA REGULARIZACIÓN CONTROL DE LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA, el arrendamiento del inmueble destinado a la vivienda deja de tener un carácter comercial y pasa a ser de interés social adquiere la protección del estado, esta novísima ley deroga el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que establecía una excepción al derecho preferente arrendaticios, al disponer que el retrato legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o trasferencia global de la propiedad del inmueble. Que fundamenta la presente demanda en los artículo 131, 132, 135, 136, 138, 139 y 140 de LA LEY PARA LA REGULARIZACIÓN Y CONTROL DE LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA. Que de lo anterior se infiere que la misma es aplicable a los casos de viviendas construidas sobre edificios que tengan más de 20 años y que estén dedicados al arrendamiento, supuestos estos aplicables en presente caso de autos, en virtud de lo alegado en el presente libelo. Que el inmueble en litigio forma parte de una extensión mayor conformada por 4 apartamentos de uso de habitación familiar y dedicados al arrendamiento y en relación a su data, tiene más de 20 años de construido. Que los 4 apartamentos al momento de la venta estaban alquilados al momento de la venta por la misma persona, propietaria ciudadana MARGARITA VETENCOURT. Asimismo, solicita PRIMERO: Se declare con lugar la demanda de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, y en consecuencia ordene la subrogación de su asistida en los derechos que adquirió la ciudadana ZULEIDI TORRES, sobre el apartamento habitacional, construido sobre una Parcela de Terreno Municipal, situada en la Parroquia Carlos Soublette, Sector 4, de la Alcabala Vieja, detrás del Bloque 1 de 10 de Marzo, casa N° 62, primer piso, en el Municipio Vargas del estado Vargas. SEGUNDO: Se ordene practicar la experticia complementaria del fallo a los fines de determinar el valor proporcional que le corresponda al inmueble objeto del litigio; y TERCERO: Pide que una vez cumplido el pago por parte de la demandante KAREN LANZA, a la demandada ZULEIDI TORRES, se le tenga a la demandante como subrogada adquiriente en los derechos sobre el inmueble objeto del litigio.
En fecha 22 de junio del año 2015, comparece la ciudadana KAREN LANZA, debidamente asistida por el abogado CARLOS SILVA, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 44.890, y presentan escrito en el cual expone:
“…Ciudadano Juez, en el caso que nos ocupa debo señalar que la venta del inmueble de marras es nula por lo siguientes motivos:
1. La realiza el ciudadano Marcos de Jesús Terán Vásquez, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad número V- 6.304.178, (nieto de la ciudadana Margarita Vetencourt) el día 14/06/2013, a sabiendas de que su abuela había fallecido el 23/01/2.013, vale decir que vendió 142 días después. Vale decir que ACTUÓ como apoderado con un poder inválido.
2. Señalan el vendedor y la compradora, en el documento que el precio de la venta son 300.000 bolívares, y que recibe un cheque numero (sic) 00003209 de fecha 11/06/2013 del Banco Provincial, sin embargo el cheque entregado por la compradora es por la cantidad de 300 bolívares.
Es claro ciudadano Juez que existe complicidad entre el vendedor, Marcos de Jesús Terán Vásquez, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad número V-6.304.178, y la compradora ciudadana Zuleidy del Carmen Torres Rengifo, venezolana, mayor de edad, domiciliada en ésta jurisdicción del Estado Vargas y titular de la cédula de identidad número V- 15.331.654, porque estamos ante la comisión de los delitos de fraude, falsa atestación ante funcionario público, asociación para delinquir tipificados y sancionados e el Código Penal.
En virtud de lo antes expuesto Pido a este Juzgado, DECLARE Con Lugar el Retracto Arrendaticio al cual se contrate la presente causa, y ordene lo conducente respecto a los delitos denunciados y probados en autos…”
En fechas 06/07/2015, 09/11/2015 y 17/12/2015, el abogado CARLOS ALEJANDRO SILVA PRINCE, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 44.890, ratificó el escrito presentado en fecha 22/06/2015.
-III-
LA SENTENCIA RECURRIDA
El Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, dictó sentencia en fecha 15 de junio del año 2018, declarando Improcedente la demanda de RETRACTO ARRENDATICIO, bajo la siguiente motivación:

-II-
DISPOSITIVA
Por todos los razonamientos expuestos, este TRIBUNAL PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL CIRCUITO JUDICIAL CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO VARGAS, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad que le confiere la Ley declara: PRIMERO: IMPROCEDENTE el presente juicio de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, intentado por la ciudadana KAREN DAYANA LANZA venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-13.760.417, debidamente asistida por el Abogado DAVID FERNANDO BRAVO MARTINEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 68.181, en su carácter de Defensor Público Provisorio Primero con Competencia en Materia Civil y Administrativa Especial Inquilinaria y para la Defensa del Derecho a la Vivienda, Adscrito a la Unidad de la Defensa Pública del Estado Vargas, contra las ciudadanas MARGARITA VETENCOURT y ZULEYDY DEL CARMEN TORRES RENGIFO, venezolanas, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nros° V-1.441.160 y V-15.331.654 respectivamente, estando representadas por las Abogadas NORIS CAÑIZALES y ADA LEON LANDAETA, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros° 31.145 y 30.169 respectivamente. SEGUNDO: Se ordena oficiar al Representante del Ministerio Público remitiendo las actuaciones que se encuentran insertas en los folios desde el veintiuno (21) hasta el veinticuatro (24) ambos inclusive, desde el folio veintisiete (27) al treinta y dos (32) ambos inclusive, desde el folio cuarenta y cinco (45) hasta el cuarenta y nueve (49) ambos inclusive, desde el folio cincuenta (50) hasta el cincuenta y cinco (55) ambos inclusive; a los fines de las investigaciones penales correspondiente. TERCERO: No hay condenatoria en costas. CUARTO: Por cuanto la presente demanda se encuentra fuera del lapso se ordena la notificación de las partes, de conformidad con lo establecido en los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil. Cúmplase.-”
En fecha 09 de noviembre del año 2018, comparece la ciudadana KAREN LANZA, debidamente asistida por la profesional del derecho INGRI FIGUEROA, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 196.584, a fin de apelar de la decisión de fecha 15 de junio de 2018, publicada por el a quo, fundamentando su apelación en la Absolución de la Instancia y violación del principio de exhaustividad de la sentencia, la incongruencia negativa, violación del principio de verdad procesal y legalidad, violación del procedimiento legalmente establecido, falso supuesto de derecho, solicitando así que se revoque la sentencia dictada por el Tribunal A quo, con la finalidad que se declare nulo, ineficaz y sin efectos jurídicos el Contrato de compra venta suscrito entre los ciudadanos MARCO (SIC) DE JESUS TERAN VASQUEZ (SIC) y ZULEDIDY DEL CARMEN TORRES REGINFO, en fecha 14/06/2013, sobre el inmueble identificado en autos y se le ordene a los herederos de la ciudadana MARGARITA VETENCOURT cumplir con el ofrecimiento del inmueble a la ciudadana KAREN DAYANA LANZA, respetando su derecho de preferencia ofertiva.
-IV-
PUNTO PREVIO
SOBRE LA COMPETENCIA
Con la entrada en vigencia de la Resolución N° 2009-0006, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha dieciocho (18) de marzo de 2.009, y publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.152, se modificó la competencia de los Tribunales de Municipio y de Primera Instancia. Para ello, uno de los aspectos que consideró esa máxima Superioridad, fue el exceso de trabajo de los Tribunales de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito, en virtud de la falta de revisión y ajuste de la competencia por la cuantía desde hace muchos años, por el conocimiento de los asuntos de Familia en los que no intervengan niños, niñas y adolescentes, como consecuencia de la eliminación de los Juzgados de Parroquia, lo que incrementó su actuación como Juzgado de Alzada, y especialmente como consecuencia del gran número de asuntos de jurisdicción voluntaria, lo que a criterio de la Sala y el cual compartimos; atenta contra la eficacia judicial, privando a los justiciables de la obtención de una verdadera tutela judicial efectiva que impone un Estado social de derecho y de justicia.
Así las cosas, el artículo 3 de la mencionada Resolución, establece lo siguiente: “Los Juzgados de Municipio conocerán de forma exclusiva y excluyente de todos los asuntos de jurisdicción voluntaria o no contenciosa en materia civil, mercantil, familia sin que participen niños, niñas y adolescentes, según las reglas ordinarias de la competencia por el territorio, y en cualquier otro de semejante naturaleza. En consecuencia, quedan sin efecto las competencias designadas por textos normativos preconstitucionales. Quedando incólume las competencias que en materia de violencia contra la mujer tienen atribuida.” (Subrayado nuestro).
En la parte final de la norma supra transcrita, se dejan sin efecto las competencias designadas por textos normativos preconstitucionales, dentro de los cuales se encuentra la competencia atribuida en el artículo 69, literal B, numeral 4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, a los Tribunales de Primera Instancia para conocer en segunda y última instancia de las causas e incidencias decididas en primera instancia por los Juzgados de Municipio, por cuanto el espíritu, propósito y razón de la Sala al dictar dicha resolución, fue aligerar el exceso de trabajo existente en los Tribunales de Primera Instancia.
Igualmente, Nuestro Tribunal Supremo de Justicia en su Sala de Casación Civil, Exp.: N° AA20-C-2008-000283, caso; María Concepción Santana Machado, contra Edinver José Bolívar Santana, en fecha diez (10) de diciembre de dos mil nueve (2.009), con ocasión a un Juicio de Desalojo, intentado ante el Juzgado Primero de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, estableció que las decisiones dictadas por los Juzgados de Municipio, cuando actúen como jueces de primera instancia, deben ser conocidas por los mismos tribunales que conocerían las decisiones proferidas por los jueces de primera instancia, esto es, los Juzgados Superiores con competencia en lo Civil en la Circunscripción Judicial a la que pertenece el Juzgado de Municipio.
Así las cosas, quien de este recurso conoce, con apego estricto a la Resolución N° 2009-0006, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 18/03/2009 y a la decisión de fecha 10/12/2009, dictada por la Sala de Casación Civil, de nuestro máximo Tribunal, considera que son los Tribunales Superiores los competentes para conocer y decidir como alzada, aquellas causas que se tramitan en primera instancia en los Tribunales de Municipio, esto a partir y en virtud de la entrada en vigencia de la pre nombrada Resolución. Y así se establece.
De todo lo antes transcrito, se considera este Tribunal competente para conocer y decidir de la apelación interpuesta por la parte actora ciudadana KAREN DAYANA LANZA, debidamente asistida por la profesional del derecho INGRI FIGUEROA, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 196.584, contra la sentencia dictada por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Circuito Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Vargas en fecha 15 de junio del año 2018, mediante la cual se declaró IMPROCEDENTE la demanda de RETRACTO ARRENDATICIO (VIVIENDA) interpuesta por la ciudadana KAREN DAYANA LANZA, contra las ciudadanas MARGARITA VETENCOURT y ZULEIDY TORRES REGINFO, ya identificadas.
-IV-
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
LA CUALIDAD
Es reiterado el criterio de nuestra jurisprudencia patria, al indicar que en caso de retracto arrendaticio tienen cualidad pasiva o legitimación para acudir al proceso en calidad de demandados tanto el vendedor como el comprador.
Ahora bien, expone la parte demandada en la oportunidad de la contestación a la demanda que su representada carece de cualidad, pues, no es la vendedora y tampoco ha accedido a la propiedad del inmueble por cuanto la herencia no ha sido declarada y además la venta es nula.
Pues bien, ciertamente la ciudadana EDEN DEL CARMEN VÁSQUEZ, no figura en el contrato de venta, ni como vendedora, ni como compradora, pero dicha negociación ha sido realizada por su causante, quien falleció en fecha 23 de enero de 2013, y en virtud de la sucesión procesal comparece en calidad de heredera conocida, y mientras la venta no haya sido declarada nula mediante sentencia judicial definitivamente firme surte los efectos propios del precitado negocio, razón por la cual, no hay ninguna duda que ostenta legitimación para contradecir en este proceso, deviene entonces en improcedente la falta de cualidad alegada.- así se declara.
SOBRE LA NULIDAD
Necesario es referirse al alegato de nulidad contractual expuesto por ambas partes en este proceso y para lo cual aportaron medios probatorios, en tal sentido, resulta incuestionable que a toda pretensión ya formulada se le puede oponer una contrapretensión, si esta fuera posible, pero sino lo fuera, bien por la diversidad de la materia o por la incompatibilidad de procedimientos, nada obsta para que las partes acudan a la vía ordinaria a dilucidar dicha pretensión mediante acción principal, pero no resulta viable tal declaratoria en el marco del juicio de retracto legal arrendaticio, no sólo en virtud de que no fue formulada tal pretensión, sino que en caso de haberse formulado tampoco era posible tal declaración de nulidad, dado que el procedimiento de retracto es incompatible con la pretensión de nulidad de contrato, quedando a la parte actora la vía autónoma para dilucidar el tema de la nulidad.- Así se declara.

EL MERITO

La acción incoada corresponde a una acción de retracto legal arrendaticio interpuesta por el abogado DAVID BRAVO, en su condición de defensor público inquilinario, en representación de la ciudadana KAREN LANZA, contra las ciudadanas MARGARITA VETENCOURT (+) y ZULEIDY TORRES RENGIFO.
La pretensión del actor es que se le subrogue en los derechos que adquirió la demandada, sobre el apartamento habitacional, construido sobre una parcela de terreno municipal, situada en la Parroquia Carlos Soublette, Sector 4 de la alcabala vieja, casa N° 62, primer piso, frente al bloque uno (1) de la urbanización diez de marzo, municipio Vargas del estado Vargas, y que forma parte de un inmueble de mayor extensión, la cual – según lo aduce - debió serle vendida por su condición de inquilina y gozar del derecho de preferencia, y a los fines de determinar el precio solicita una experticia complementaria.
La demandada aduce que existe confusión o indeterminación en la identidad del inmueble arrendado, lo que impide el retracto. Además señala que la demandante reconoce que el inmueble es un todo (en su conjunto consta de cuatro (4) apartamentos) y que fue vendido como un todo, de manera global, y siendo así, no procede el retracto.
Adicionalmente, indica que la demandante no está solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, pues pagó de manera extemporánea los meses comprendidos entre junio y diciembre de 2013, y nunca notificó al propietario, lo cual constituye un requisito para la procedencia del retracto.
Que en materia de retracto no es procedente una experticia complementaria para la determinación del precio.
Que se declare la falta de cualidad en la persona de su representada (Eden del Carmen Vasquez de Cañizales), por cuanto no se trata de la vendedora del inmueble, y no es todavía propietaria, en virtud de que aun no se ha declarado la herencia y para el momento de la muerte de su causante (MARGARITA VETENCOURT), la presunta heredera, no conocía los detalles de la venta y mucho menos que dicha venta es ilegal y por tanto nula, por haber sido vendida por quien no tenía la propiedad ni las facultades para hacerlo, ya que el poder había sido revocado, y dicha venta se hizo y se protocolizó con posterioridad a la fecha de la muerte de la propietaria y mandante.
Ahora bien, en el curso del proceso, e incluso antes de la comparecencia de la representación judicial de la codemandada, ya la parte actora debidamente asistida judicialmente había alegado en sendos escritos, la referida nulidad de la venta, por lo que se trata de un hecho en el que ambas partes tienen consenso.

Ahora bien, con relación a la carga de la prueba se aprecia que las partes para probar sus respectivas afirmaciones de hecho, trajeron a los autos, contratos de arrendamiento, documento de propiedad del inmueble, poder, acta de defunción notificaciones dirigidas tanto por la causante de las vendedoras como del demandante, copias de depósitos de cánones y de denuncia penal. A estas instrumentales se les atribuyó pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, al no haber sido impugnados por los adversarios a quienes se les opuso.
De igual manera se desprende del contrato de arrendamiento (folios 16 al 17, primera pieza), que la ciudadana KAREN DAYANA LANZA, es arrendataria de un “…un apartamento con tres (03) cuartos, sala, cocina, comedor y baño que forman parte del inmueble situado en la Alcabala Vieja al Trébol, N° 62, Primer Piso, Maiquetía, Edo Vargas …”. Así se establece.
También se aprecia que el documento de venta en el que pretende la accionante subrogarse se refiere a la venta de un inmueble (folios 23 al 28 primera pieza) y a esta documental se le atribuye pleno valor probatorio, y del mismo se desprende que la venta tuvo por objeto “…una casa situada de Alcabala a Trébol, Barrio El Trebol, Pariata, código catastral N° 24-01-11-U01-06-S/C, Jurisdicción de la Parroquia Maiquetía (hoy Carlos Soublette), Departamento Vargas del Distrito Federal (Hoy Municipio Vargas del Estado Vargas)…”.

Así las cosas observa este juzgador de las citadas instrumentales se desprende claramente que la aquí demandante ocupa en calidad de arrendatario una porción de la totalidad del inmueble.
Asimismo, tal como lo afirma la misma parte actora en su libelo en el inmueble que consta de una planta y dos pisos, habitan varias familias en anexos o apartamentos totalmente independientes uno de otros, verificándose que en la planta vive la co-demandada (adquiriente), en el primer piso habita la demandante y en el segundo piso, en dos unidades habitacionales viven las ciudadanas: Yesmi Mayora y Odalis Mayora.

Así las cosas, respecto el Retracto Legal arrendaticio, se conoce en la ley y la doctrina, que este es el “…derecho que tiene el arrendatario de subrogarse en la persona del tercero adquirente del inmueble que ocupa, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, cuando ocurra cualesquiera de los supuestos a que el artículo 48 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios se refiere…” (Gilberto Guerrero Quintero, Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario. Volumen I. Página 376).
Así entonces son tres (3) elementos distintivos de la institución del retracto arrendaticio -a saber-:
a) Derecho de subrogación;
b) El arrendatario se subroga en las mismas condiciones estipuladas; y,
c) Que se trate de cualquier acto de transferencia inmobiliaria.

Ahora bien, el derogado artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, señala:
“El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado”.

Como puede apreciarse, la norma de la referencia consagraba una excepción a la oferta preferente del bien arrendado al arrendatario y al derecho que tiene éste de subrogarse en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado, excepción que operaba cuando existe una enajenación total del inmueble, del cual forma parte el área arrendado.

De igual manera se tiene que el artículo 131 de la Ley Vigente (Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda), aplicable al caso de marras, pues, la venta se materializó en fecha 20 de junio de 2013 y la demanda se admitió en fecha 21 de mayo de 2014, ambos eventos con posterioridad a la entrada en vigencia de la ley antes mencionada, establece que el arrendatario tiene derecho preferente para que se le ofrezca en venta “en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero”, el inmueble que ocupa, en razón de lo cual es evidente que la preferencia se refiere al inmueble que ocupa en calidad de inquilino y no a otro, aun cuando aquél forme parte de éste.
Precisa este sentenciador, que ante la derogatoria del instrumento legal (ley de arrendamientos inmobiliarios del año 1999), el artículo 49 que prohibía el retracto en caso de venta global no fue reeditado en los nuevos instrumentos normativos (Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y la Ley de alquileres de locales comerciales), en tal sentido, nuestra honorable Sala Constitucional en un fallo proferido en fecha 15 días del mes de marzo de dos mil dieciséis, Exp. N° Exp. 13-0525, dejó establecido lo siguiente:
“Ahora bien, en el caso de autos se constata que la prohibición de ejercer el retracto legal arrendaticio sobre inmuebles destinados a uso comercial, cuando se trate de “casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte”, contenida en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que se publicó en la Gaceta Oficial No 36.845 de 7 de diciembre de 1999, objeto de la impugnación, no fue repetida en los artículos 38 y 39 del Decreto N° 929, mediante el cual se dictó el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 40.418, de 23 de mayo de 2014, por lo que al no resultar reeditado y tener una regulación distinta a la que fue objeto de impugnación, no puede ser objeto de una declaratoria de nulidad y deberá esta Sala declarar si para el caso en concreto subsisten efectos de la norma para conocer de su contrariedad en derecho de acuerdo a la jurisprudencia de esta Sala (N° 7/2013).
Desde esa perspectiva, esta S. considera que, de la lectura detenida de los recaudos consignados en el expediente, no puede concluirse que en el caso concreto existan “efectos que corregir”, ya que las documentales que consignó la demandante (folios 12 al 34) están en copia fotostática, y no vinculadas con la situación específica del demandante, lo que impide conocer y pronunciarse respecto de la situación específica del demandante, siendo por demás una carga del accionante el consignar los documentos fundamentales que no cumplió, ni promovió pruebas durante el lapso correspondiente.
Adicionalmente a lo anterior, esta S. por razones de seguridad jurídica y en virtud de la prudencia que caracteriza la utilización del control constitucional, estima que no hay efectos que corregir en la prohibición contenida en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, de ejercer retracto legal arrendaticio cuando se trate de inmuebles de uso comercial en “casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte”, ya que la misma y únicamente respecto de inmuebles de uso comercial, fue derogada por disposiciones posteriores, motivo por el cual se declara el decaimiento del objeto del recurso de nulidad. Así se declara.”
Aunque la decisión antes transcrita solo hace referencia al caso de los locales comerciales, también quedó derogada para el caso de los inmuebles para vivienda, pero tal silencio normativo no puede entenderse como una licencia abierta para obviar las razones aun subsistentes que justificaban la prohibición del retracto en caso de venta global.
Comparte así este juzgador el criterio expresado en la doctrina según el cual; “…es la ocupación en concreto, en atención al objeto y no a otro diferente en cuanto a su uso y goce, con un fin tuitivo especialmente del propietario que se encontraría obstaculizado de modo ostensible para disponer de la nuda propiedad en su globalidad y que a lo mejor el arrendatario no tendría interés en adquirir o no estaría en condiciones de pagar su precio, en cualesquiera de cuyas situaciones el más afectado sería el propietario que únicamente dio en arrendamiento una parte del todo o globalidad que pretende vender, al concederse un derecho al arrendatario que no tiene la condición de tal con el inmueble en su totalidad…” (Gilberto Guerrero Quintero, Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario. Página 389-390).
Ahora bien, en el caso bajo juzgamiento se hace pertinente revisar cuál fue el objeto o bien cedido en calidad de arrendamiento en el contrato de arrendamiento suscrito por el actor, para así poder determinar la procedencia o no del derecho de Retracto Legal invocado.
En este sentido se aprecia que de la cláusula primera del contrato de arrendamiento se infiere claramente que lo que le fue arrendada fue “…un apartamento con tres (03) cuartos, sala, cocina, comedor y baño que forman parte del inmueble situado en la Alcabala Vieja al Trébol, N° 62, Primer Piso, Maiquetía, Edo Vargas …”., es decir, que el demandante arrendatario ocupa un espacio dentro de la totalidad de un inmueble, que si bien fue dividido para ser alquilado por partes, tal división no opera para la venta, pues de acuerdo al documento de propiedad se trata de un inmueble que no se ha constituido como propiedad horizontal y las unidades inmobiliarias no aparecen individualizadas, determinadas o deslindadas del todo; y en consecuencia; no es susceptible de ser vendida una porción. Así se declara.
La doctrina casacional ha sostenido que el retracto no opera cuando se enajena la globalidad del inmueble, del cual forma parte la vivienda, oficina o local arrendado, puesto que el arrendatario en este caso, no ocupa la totalidad del bien, sino parte de éste, y la razón que aún subsite más allá del silencio, no reedición u omisión normativa, es que, admitir lo contrario, supondría un perjuicio para el arrendador, quien se vería obstaculizado de enajenar el inmueble -de forma global-, por la obligación que tendría de ofertar las áreas que conforman éste a todos los arrendatarios que los ocupa.
En efecto, tal como lo sostiene la doctrina, la imposibilidad del retracto en caso de venta global encuentra sentido cuando se trata de situaciones de arrendamientos de aquellas unidades contenidas en edificaciones no sujetas al régimen de propiedad horizontal. Recordemos que si bien estas edificaciones físicamente están compuestas por distintas dependencias independientes unas de las otras, legalmente constituyen un solo bien inmueble. Igualmente es aplicable para aquellos arrendamientos celebrados sobre piezas en casas de vecindad, habitaciones en casas particulares o de cualquier otra porción de un inmueble arrendado por partes.
Adicionalmente, considera quien suscribe, que el retracto supone la sustitución del arrendatario en el tercero adquiriente en las mismas condiciones estipuladas en el contrato, pues, ello es de la esencia del retracto, y en el presente caso, aceptar como posible el retracto en caso de venta global, implicaría abrir la puerta a una figura que distorsionaría esta institución, como lo sería el retracto parcial o por porción, pues, en tal caso la subrogación no sería en las mismas condiciones estipuladas en el contrato, ya que significaría una variación en la identidad del bien y en el precio, lo que nos colocaría no sólo ante el evento de una subrogación personal (único cambio aceptado en el retracto) sino ante una modificación de las restantes condiciones contractuales, asimilándose a una nueva y distinta negociación de compra venta.
En efecto, recordemos que la parte actora solicita en su petitorio se le subrogue, no en el lugar del comprador, que sería el efecto natural del retracto, sino “en los derechos que adquirió la ciudadana ZULEIDY DEL CARMEN TORRES RENGIFO…, sobre el apartamento habitacional…y que forma parte de un inmueble de mayor extensión…”, y luego solicita una experticia complementaria del fallo a los fines de determinar el precio o valor proporcional que le corresponde al apartamento y que forma parte de un inmueble de mayor extensión, ello a los fines del pago correspondiente.
Entonces, el contenido de tal petición sugiere replantearse la institución del retracto en exceso de las previsiones legales y conceptos doctrinales que le han dado fundamento, terreno que le resulta vedado a este órgano jurisdiccional, razón por la cual, resultará forzoso para quien aquí decide declarar improcedente la acción que por retracto arrendaticio ha incoado la ciudadana KAREN LANZA, y como corolario sin lugar la apelación ejercida y así lo dictaminará este sentenciador en la dispositiva del presente fallo. Así se declara.
DISPOSITIVA
Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:

PRIMERO: SIN LUGAR, el recurso de apelación ejercido por la ciudadana KAREN DAYANA LANZA, debidamente asistida en este acto por la abogada en ejercicio INGRI TATHIANA FIGUEROA ESCORCIA, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 196.584, contra la sentencia dictada en fecha 15 de junio de 2018 proferida por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de medidas de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas.
SEGUNDO: SE CONFIRMA, con distinta motivación la decisión de fecha 15 de Junio de 2018, proferida por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de medidas de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, que declaró improcedente la demanda de retracto legal arrendaticio propuesta por la ciudadana KAREN LANZA contra los ciudadanos MARGARITA VETENCOURT y ZULEIDY DEL CARMEN TORRES RENGIFO.
TERCERO: SE CONDENA en costas del juicio y del recurso de apelación a la parte actora de conformidad con lo establecido en los artículos 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil.
Por cuanto la presente decisión fue dictada dentro de sus lapsos naturales no se ordena la notificación de las partes.
Déjese copia certificada de la presente decisión en el copiador de sentencias llevado por este Tribunal.
PUBLIQUESE Y REGÍSTRESE.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los 12 días del mes de abril del año dos mil diecinueve (2019). Años 208° y 160°.
EL JUEZ,
CARLOS E. ORTIZ F.
LA SECRETARIA

GLISMAR DELPINO
En esta misma fecha 12 de abril de 2019, siendo la 1:30p.m., se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose copia certificada del mismo en el copiador de sentencia.
LA SECRETARIA

GLISMAR DELPINO
Exp. WP12-R-2019-000009
CEOF/GP