REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL,
MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA
CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA
208° y 159°
PARTE DEMANDANTE: HERMES BADILLO GUTIERREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V- 5.324.363, domiciliado en el Municipio San Cristóbal del estado Táchira.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: HUGO MORENO CARRERO y FELIPE ORESTES CHACÓN, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 32.889 y 24.439 en su orden.
PARTE DEMANDADA: SERVICIOS ÚTILES C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, bajo el N° 64, Tomo 15-A de fecha 17 de diciembre de 1999, representada por los ciudadanos LUIS CARLOS LOPEZ JORDAN y JACQUELINE COROMOTO FEGHALI GEBRAEL, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédulas de identidad números V- 7.116.541 y V- 7.576.062, en su carácter de Presidente y Vice – Presidente.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: FANNY DUNLLIN LIMA GAMEZ y ALBERTO NUÑEZ RINCON, inscritos en el Inpreabogado bajo el No.73.645 y No.30.449 respectivamente.
MOTIVO: DESALOJO DE LOCAL PARA USO COMERCIAL. Apelación de la sentencia definitiva proferida por el Tribunal Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, de fecha 23 de marzo de 2018.
I
ANTECEDENTES
El trámite procesal en el juzgado a quo.
El presente juicio se inició por demanda de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL presentada por el ciudadano HERMES BADILLO GUTIÉRREZ contra la SOCIEDAD MERCANTIL SERVICIOS UTILES C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, bajo el N° 64, Tomo 15-A de fecha 17 de diciembre de 1999.
La demanda fue admitida a trámite el 11 de enero de 2016, por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, y se le dio curso por el procedimiento oral conforme a las disposiciones generales del artículo 859 ordinal 4° y siguientes del Código de Procedimiento Civil.
La decisión del juzgado a quo.
El Tribunal Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta circunscripción judicial, en fecha 23 de marzo de 2018, dictó sentencia definitiva en la que declaró: 1) CON LUGAR la demanda de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL intentada por el ciudadano HERMES BADILLO GUTIERREZ, en contra de la SOCIEDAD MERCANTIL SERVICIOS UTILES C.A. 2) Se le concedió a la demandada SERVICIOS ÚTILES C.A., dada la complejidad de la maquinaria que se encuentra actualmente en el local arrendado, cuyo objeto es el servicio de tintorería doméstica e industrial, el término de treinta (30) días hábiles para la entrega del inmueble, libre de personas y cosas y en buen estado, según lo establecido en la cláusula sexta del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes. Y 3) Se condenó en costas a la parte demandada, dada la naturaleza del fallo.
El recurso de apelación.
En fecha 16 de abril de 2018, la abogada THAÍS MOLINA CASANOVA, apoderada judicial de la demandada SERVICIOS ÚTILES C.A., apeló de la sentencia definitiva de fecha 23 de marzo de 2018, la cual fue oída en ambos efectos, de conformidad con auto de fecha 23 de abril de 2018.
El trámite procesal en este juzgado superior.
Correspondió a este tribunal superior, previa distribución, el conocimiento de la apelación interpuesta contra la sentencia dictada por el tribunal a quo, y mediante auto de fecha 7 de mayo de 2018, se le dio entrada y el trámite ordinario que dispone el Código de Procedimiento Civil, en virtud de la sentencia definitiva objeto de apelación.
II
DETERMINACION DE LA CONTROVERSIA
Hechos alegados por la parte demandante como fundamento de su pretensión.
Alega la parte demandante ser propietario de un inmueble ubicado en la calle 9, carrera 24 N° 16-135, construido todo sobre la parcela N° 357 de la Urbanización Pirineos, Parroquia Pedro María Morantes, San Cristóbal, estado Táchira, según documento registrado en fecha 20 de octubre de 1989, bajo el N° 43, tomo 7, protocolo primero, cuarto trimestre por ante el Registro Público del Distrito San Cristóbal del estado Táchira.
Manifiesta que el 25 de enero de 2000 suscribió contrato de arrendamiento con la Sociedad Mercantil SERVICIOS ÚTILES C.A., según documento autenticado ante la Notaría Segunda de San Cristóbal, anotado bajo el N° 49, tomo 15, de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría, sobre un bien inmueble constituido por: A) La planta baja de un edificio que consta de tres (3) locales comerciales que hoy forman un solo cuerpo, con un área de doscientos cuarenta y cinco metros cuadrados con ochenta y tres centímetros (245,83) aproximadamente, la cual posee tres (3) baños y piso de cerámica. B) Un apartamento ubicado en la segunda planta, signado con el N° 1, con una superficie de ciento treinta y tres metros cuadrados con sesenta centímetros (133,60), compuesto de tres (3) habitaciones, dos (2) baños, sala y comedor.
Dice que el inmueble fue dado en arrendamiento exclusivamente para uso comercial según lo contenido en la cláusula tercera del contrato, específicamente para el uso de la Franquicia de “QUICK PRESS”, pero los arrendatarios eliminaron el uso de dicha franquicia y están utilizando el inmueble solo con la denominación CLEAN & CARE profesionalismos en desmanchados, circunstancia esta que considera la parte demandante una flagrante violación de la obligación contractual derivada del contrato de arrendamiento vigente.
Que el contrato suscrito entre las partes debe regirse por la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, vigente a partir del 23 de mayo de 2014, pues dicho instrumento obliga a adecuar todos los contratos vigentes para la mencionada fecha a las disposiciones establecidas en la ley, no obstante indican que han realizado infructuosamente todas las diligencias por los medios extrajudiciales para efectuar la actualización del contrato de arrendamiento y establecer la nueva forma de cálculo del canon de arrendamiento y todas las adecuaciones normativas que establezca la nueva ley.
Que igualmente, los arrendatarios han incumplido reiteradamente con mantener una póliza contra incendios e inundaciones, en virtud de que el objeto comercial de la franquicia “QUICK PRESS” es una actividad que utiliza químicos y equipos con fuente de alto voltaje eléctrico, violando las obligaciones contractuales que se subsumen dentro de los supuestos de hecho de la causal de desalojo del literal i del artículo 40 de la precitada ley.
Peticiones de la parte demandante:
Que en vista de los constantes incumplimientos y la negativa del arrendatario a cumplir con las obligaciones legales derivadas del contrato de arrendamiento, es por lo que demanda a la SOCIEDAD MERCANTIL SERVICIOS ÚTILES C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, bajo el N° 64, Tomo 15-A de fecha 17 de diciembre de 1999., para que desaloje el inmueble en su totalidad con la consecuente condenatoria en costas.
Alegatos de la parte demandada:
En fecha 01 de julio de 2014 la SOCIEDAD MERCANTIL SERVICIOS ÚTILES C.A., representada judicialmente por la abogada THAÍS GLORIA MOLINA CASANOVA, contestó la demanda oponiendo la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta y la existencia de una cuestión prejudicial que debía resolverse en un proceso distinto, de conformidad con el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, ordinales 11 y 8.
Indica que el demandante no actualizó el contrato de arrendamiento a la presente fecha y pretende accionar la vida jurisdiccional para solicitar la aplicación de una convención aún no regularizada, lo cual genera una prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, por mandato implícito de la ley especial sobre la materia.
Arguye que en la Unidad de Arrendamientos Inmobiliarios Para Uso Comercial, órgano dependiente del Ministerio de Industria y Comercio, se está sustanciando una denuncia efectuada por la demandada por los atropellos, amenazas y extorsiones de que era víctima por parte del demandante, circunstancia ésta que crea una perjudicialidad, pues dicho procedimiento administrativo, incide en forma directa en las eventuales resultas del presente proceso.
Niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes la demanda incoada, igualmente refiere que su representada no ha incumplido lo previsto en la cláusula tercera del contrato, que en dicha estipulación solo se hacía referencia a la explotación del ramo comercial de lavandería y tintorería en todas sus formas y técnicas y no, como pretende hacer valer la parte demandada, que su representada debía funcionar única y exclusivamente bajo un contrato de franquicia, lo cual constituiría una limitación a la actividad económica.
Puntualiza que es falso que se haya cambiado la denominación comercial de su representada, pues la publicidad CLEAN & CARE es solo una publicidad comercial que refuerza que su actividad comercial sigue siendo la tintorería.
Arguye que mantuvo en vigencia pólizas de seguros contra daños locativos, que cubre incendios e inundaciones con la Empresa Aseguradora PIRAMIDE SEGUROS, bajo la Póliza N° PYME-001015-77, vigente para el momento de la introducción de la demanda y antes con la empresa MAPFRE SEGUROS, bajo la Póliza N° 2921019601081.
Finalmente indica que voluntariamente se realizaron aumentos atendiendo al índice inflacionario ponderado de un SETENTA Y CINCO POR CIENTO (75%) y que, no obstante la negativa del arrendador de acudir ante el órgano llamado por la ley a intervenir en la regularización de la actividad arrendaticia comercial. Reconoció la negativa a la presión injustificada para que se impusiera un desmesurado aumento del canon de arrendamiento atendiendo al dólar paralelo, negándose a cualquier aumento en el cual no participe el órgano correspondiente.
Por último, promovió los medios probatorios correspondientes de conformidad con el artículo 864 del Código de Procedimiento Civil.
Informes presentados por la parte demandante:
El abogado HUGO RAFAEL MORENO CARRERO, apoderado judicial de la parte demandante, en fecha 25 de junio de 2018 presentó escrito de informes solicitando la ratificación de la sentencia dictada por el tribunal de la causa el 23 de marzo de 2018, y reprodujo los alegatos expuestos en el libelo de la demanda solicitando sea declarado con lugar el recurso de apelación y confirmada la decisión recurrida.
Informes presentados por la parte demandada:
La abogada FANNY LIMA, apoderada judicial de la parte demandada, en fecha 04 de junio de 2018 presentó escrito de informes en el que señaló que el a quo realizó una interpretación ligera y ni siquiera literal, tanto de la cláusula tercera del contrato que se alega como incumplida y los estatutos sociales de su representada, determinando erróneamente la obligatoriedad de la demandada de funcionar como la franquicia “QUICK PRESS” y no el carácter facultativo que le impone los estatutos sociales. Que nunca estuvo en la voluntad de las partes contratantes favorecer a una tercera persona, la franquicia “QUICK PRESS”, ya que eso significaría una desnaturalización del contrato bilateral de arrendamiento, limitación al derecho de la libre empresa, así como a la prohibición de establecer privilegios de monopolios comerciales. Pues la actividad que se desarrollará en local comercial atañe a la naturaleza de un contrato y el uso bajo monopolio de una marca específica concierne a un carácter potestativo de la Sociedad Mercantil SERVICIOS ÚTILES. Igualmente, el uso de dicha marca no le reportaba al arrendador algún beneficio económico distinto al canon de arrendamiento. Por último solicita sea declarada con lugar la apelación interpuesta, y sin lugar la acción de desalojo intentada.
Hechos admitidos:
Los hechos fundamento de la pretensión demandada que quedaron admitidos luego de la contestación de la demanda dejando de ser controvertidos y por tanto no requieren ser probados, son: 1) La existencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado entre el ciudadano HERMES BADILLO GUTIERREZ como arrendador y la Sociedad Mercantil SERVICIOS ÚTILES C.A., como arrendataria, sobre un inmueble ubicado en la calle 9, carrera 24 N° 16-135, construido todo sobre la parcela N° 357 de la Urbanización Pirineos, Parroquia Pedro María Morantes, San Cristóbal, estado Táchira. 2) Que el contrato de arrendamiento no fue actualizado a la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, vigente a partir del 23 de mayo de 2014.
Síntesis de la controversia:
Determinados los hechos alegados por la parte demandante fundamento de su pretensión de desalojo que fueron admitidos por la parte demandada, encuentra este sentenciador que la controversia objeto de este proceso es de derecho y se circunscribe a determinar, si la Sociedad Mercantil SERVICIOS ÚTILES C.A. incumplió la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, por cuanto la parte demandante dice que el inmueble fue dado en arrendamiento exclusivamente para uso comercial, específicamente para el uso de la Franquicia de “QUICK PRESS”.
En cuanto a la obligación de mantener la póliza de seguros contra incendios e inundaciones, determinar si la Sociedad Mercantil SERVICIOS ÚTILES C.A. incumplió dicho compromiso.
Establecer si la conducta de la demandada encuadra en los supuestos establecidos en el artículo 40, literal I) y D) de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
La fijación voluntaria o no de los cánones de arrendamiento por parte de las partes, no constituye para este jurisdicente un hecho relevante desde el punto de vista jurídico, por cuanto no fundamenta la pretensión demandada de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL bajo la causal de insolvencia del inquilino que se encuentra establecida en el artículo 40, literal A) de la precitada norma, por tanto, considera que este alegato no forma parte del thema probandum de esta causa.
Calificación jurídica preliminar del asunto a decidir:
La pretensión demandada es el DESALOJO DEL INMUEBLE ubicado en la calle 9, carrera 24 N° 16-135, construido todo sobre la parcela N° 357 de la Urbanización Pirineos, Parroquia Pedro María Morantes, San Cristóbal, estado Táchira, con fundamento en la modificación del uso del inmueble y el incumplimiento de las obligaciones que le corresponden al demandado conforme a lo establecido en el contrato de arrendamiento establecidas como la causal del literal I) y D) del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, vigente para la época de la interposición de la demanda.
La normativa legal que regula el asunto objeto del presente juicio:
Los artículos 1°, 43° y 40° literales d) y i) de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, vigentes para el momento de la interposición de la demanda disponen:
Artículo 1°: El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, rige las condiciones y procedimientos para regular y controlar la relación entre arrendadores y arrendatarios, para el arrendamiento de inmuebles destinados al uso comercial.
“Articulo 43: En lo relativo a la impugnación de los actos administrativos emanados del órgano rector en la materia, la competencia judicial en el ÁREA Metropolitana de Caracas corresponde a los Tribunales Superiores en lo Contencioso Administrativo, y en el resto del país, la competencia corresponde a los Juzgados de Municipio, en cuyo caso, se le atribuye la competencia especial de Contencioso Administrativo en materia de Arrendamientos Comerciales.
El conocimiento de los demás procedimientos jurisdiccionales en materia de arrendamientos comerciales, de servicios y afines será competencia de la Jurisdicción Civil Ordinaria, por vía del procedimiento oral establecido en el Código de Procedimiento Civil hasta su definitiva conclusión.
Artículo 40: Son causales de desalojo:
D) Que sea cambiado el uso del inmueble, en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, y/o a lo estipulado en el contrato de arrendamiento, y/o en las normas o reglamento de condominio.
I) Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las normas dictadas por el “Comité Paritario de Administración de Condominio.”
Con arreglo a lo cual, los presupuestos de existencia de esta pretensión son: 1) La existencia del contrato de arrendamiento entre el demandante en su condición de arrendador y la demandada en su condición de arrendataria respecto de un inmueble urbano o suburbano para uso comercial. 2) Que el arrendatario modificara el uso del inmueble e incumpliera las obligaciones que le corresponden conforme a lo establecido en el contrato de arrendamiento o en la Ley.
La distribución de las cargas probatorias:
La carga de la prueba es la autorresponsabilidad por imperativo del propio interés que tiene la parte de probar los hechos alegados fundamento de su pretensión o de su excepción, -según se trate del demandante o del demandado- so pena de que se produzcan consecuencias jurídicas desfavorables en su contra, tales como, no tenerse por demostrado los hechos fundamento de sus pretensiones o excepciones y que son los supuestos de hecho de las normas jurídicas aplicables, lo que haría que no le sea aplicable el efecto jurídico de tales normas, corriendo el riesgo de que sea declarada sin lugar la demanda o desechada su excepción.
Según el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.”
Y como más técnicamente dice el Código Procesal Civil para Iberoamérica del Instituto Iberoamericano de Derecho Procesal, reproducido por el novísimo Código General del Proceso Colombiano (Ley 1564 de 2012) en su artículo 167: “Incumbe a las partes probar el supuesto de hecho de las normas que consagran el efecto jurídico que ellas persiguen:”
En el presente caso, la parte demandante alegó como fundamento de su pretensión un hecho constitutivo como es que el arrendatario modificara de uso del inmueble e incumpliera las obligaciones que le corresponden conforme a lo establecido en el contrato de arrendamiento.
Ahora bien, la parte demandada opuso como excepción perentoria que su representada cumplió lo previsto en la cláusula tercera del contrato, pues en dicha estipulación solo se hacía referencia a la explotación del ramo comercial de lavandería y tintorería en todas sus formas y técnicas, y no como pretende hacer valer la parte demandada que su representada debía funcionar única y exclusivamente bajo un contrato de franquicia, asimismo arguyó que mantuvo en vigencia pólizas de seguros contra daños locativos, que cubren incendios e inundaciones bajo pólizas que mantuvo con dos empresas aseguradoras, por lo que correspondía a ésta la carga de probar.
Análisis probatorio:
A los folios 12 al 16 de la pieza I, corren insertas copias simples: del documento de propiedad del inmueble objeto de la presente causa, cédula catastral del inmueble y mapa de ubicación emanado de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, las cuales no fueron impugnadas por la parte demandada y se aprecia y valoran como instrumento público, de conformidad con lo establecido en los artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil, para acreditar la propiedad del inmueble, la cual figura a nombre del ciudadano HERMES BADILLO GUTIERREZ.
A los folios 17 al 19 y su vuelto de la pieza I, corre insertas fotocopias simples del contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, suscrito entre las partes y las cuales fueron reconocidas por la parte demandada y se aprecia y valoran como instrumento público, de conformidad con lo establecido en los artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil, para acreditar la existencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado entre el ciudadano HERMES BADILLO GUTIERREZ como Arrendador y la Sociedad Mercantil SERVICIOS UTILES C.A., como Arrendataria.
A los folios 20 al 43 de la pieza I, corre insertas copias simples del avalúo del inmueble objeto de la presente causa, suscrito por la Arq. Doris Salas, medios de prueba éstos que no guardan ninguna relación con el thema probandum, por tanto no se aprecian ni valoran. Así se decide.
A los folios 44 al 86 de la pieza I corre inserta copia simple de la notificación judicial N° 2.905, efectuada por el Juzgado Segundo de Municipio, Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, de fecha 2 de diciembre de 2015, la cual por no haber sido impugnada, se aprecia conforme lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil y por tanto este juzgado le confiere el valor probatorio que señala el artículo 1359 del Código Civil para acreditar la convocatoria por parte del ciudadano HERMES BADILLO a la Sociedad Mercantil SERVICIOS ÚTILES C.A., a los fines de concretar asuntos concernientes a la relación arrendaticia, con el cual se busca demostrar el interés de la parte demandante de actualizar el contrato a lo establecido en la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Así se decide.
Al folio 168 al 171 de la pieza I corren insertas: original de Constancia de Asegurabilidad emitida por la Empresa Aseguradora PIRAMIDE SEGUROS de fecha 07 de marzo de 2016, original de cuadro y recibo de póliza de pirámide empresarial emitida por la Empresa Aseguradora PIRAMIDE SEGUROS, original de cuadro y recibo de póliza de riesgos especiales emitida por la Empresa Aseguradora PIRAMIDE SEGUROS, constancia de póliza de industria y comercio emanado de la empresa aseguradora MAPFRE SEGUROS de fecha 30 de marzo de 2016, los cuales al no haber sido tachados, adquirieron la fuerza probatoria del instrumento público conforme lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, en consecuencia el mismo hace fe de para las fechas comprendidas entre 1 de julio de 2010 al 1 de julio de 2015 la demandada Sociedad Mercantil SERVICIOS ÚTILES C.A. se encontraba amparada bajo Póliza de Industria y Comercio N° 2921019601081 con MAPFRE SEGUROS. Asimismo, que para el 10 de agosto del 2015 al 10 de agosto de 2016, la demandada se encontraba amparada bajo Póliza de Seguros Pirámide Empresarial N° PYME-001015-77 y Póliza de Riesgos Especiales RESP-001015-16, ambas con PIRAMIDE SEGUROS.
A los folios 172 al 177 de la pieza I corre inserta copia certificada del documento constitutivo de la Sociedad Mercantil SERVICIOS ÚTILES C.A. las cuales no fueron impugnadas por la parte demandada, por lo cual se aprecian y valoran como instrumento público, de conformidad con lo establecido en los artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil, la cuales hacen para demostrar el objeto social de la arrendataria.
A los folios 242 al 249 corre insertos originales de telegramas enviados al ciudadano HERMES BADILLO GUTIERREZ de fechas 10 de diciembre de 2015 y 7 de marzo de 2016, mediante el cual la Sociedad Mercantil SERVICIOS ÚTILES C.A. solicita sea actualizado el contrato de arrendamiento, de acuerdo con las disposiciones establecidas en la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, prueba que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 430 del Código de Procedimiento Civil al no ser tachado ni desconocido, se le otorga el valor probatorio que emana del artículo 1.363 del Código Civil al haber quedado legalmente reconocido y acredita el interés de la parte demandada de adecuarse a la normas legales vigentes.
A los folios 119 al 121 de la pieza II, corre inserta prueba de informes constante de Oficio N° 00136 de fecha 24 de noviembre de 2017 emanado de QUICK PRESS TINTORERIAS ECOLÓGICAS, en el que manifiestan que el 25 de febrero de 2000 la Sociedad Mercantil SERVICIOS ÚTILES C.A. suscribió un contrato de franquicia por un periodo de 10 años para el estado Táchira, el cual no fue renovado en virtud de los graves y reiterados incumplimientos por parte de la hoy demandada, la cual se valora conforme a las reglas de la sana crítica de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, por no tener una regla legal expresa para su valoración y como quiera que la misma tiene como objeto obtener información que posee la remitente, cumpliendo de esta manera con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil y por cuanto la información es cónsona con otros elementos probatorios que corren en autos, el Tribunal la aprecia y la valora. Con la misma se demuestra que en fecha 23 de diciembre del 2010 le fue notificado a la Sociedad Mercantil SERVICIOS ÚTILES C.A. sobre la no renovación del contrato de franquicia QUICK PRESS TINTORERIAS ECOLOGICAS, de lo que se desprende que evidentemente ya no funciona en dicho local comercial la franquicia antes mencionada.
Al folio 152 al 153 de la pieza II, consta inspección judicial de fecha 16 de febrero de 2018, practicada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira en el inmueble objeto del contrato de arrendamiento cuyo desalojo aquí se ventila. El tribunal aprecia la misma por haberse hecho con arreglo a lo establecido en los artículo 472 a 475 ejusdem y la valora con arreglo a las reglas de la sana critica, sistema de valoración consagrado en el artículo 507 ejusdem, encontrando este juzgado que la misma no presta ningún mérito probatorio con relación a los hechos jurídicos relevantes controvertidos, por lo cual se desestima. Así se decide.
Finalmente, la abogada de la parte demandada produjo patente de industria y comercio emitida por la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, constancia de calificación de la empresa emitida por la Superintendencia de Inversiones Extranjeras, facturas de pago de servicios de alquiler emitidas por el ciudadano HERMES BADILLO GUTIERREZ, copia certificada del expediente administrativo C-0487/12-15 sustanciado por la Unidad de Arrendamiento Inmobiliario Para Uso Comercial del Ministerio del Poder Popular para el Comercio y prueba de informes a la Superintendencia Nacional de Bancos, y por cuanto la parte demandante no fundamenta la pretensión demandada de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL bajo la causal de insolvencia del inquilino que se encuentra establecida en el artículo 40, literal A) de la citada norma especial, por tanto, estos medios de prueba no guardan ninguna relación con el thema probandum, de la presente causa; en consecuencia no se aprecian ni valoran. Así se decide.
Conclusión del análisis probatorio.
Del material probatorio ya valorado se desprende:
Los hechos alegados por la parte actora demandante en su escrito libelar como fundamento de la pretensión, que fueron admitidos por la parte demandada y que por tanto se tienen por establecidos, así como del contrato de arrendamiento plenamente reconocido por ambos, concluyéndose que las partes intervinientes en el presente juicio constituyeron un vinculo convencional mediante documento autenticado, en el cual fijaron cláusulas de obligación reciproca.
Quedó comprobado el incumplimiento de la Cláusula Tercera del contrato de arrendamiento, pues dicha disposición es taxativa al indicar: “El inmueble será utilizado por LA ARRENDATARIA para cumplir con el objeto social descrito en su registro mercantil muy específicamente para el uso de la franquicia de “QUICK PRESS” (resaltado del tribunal), incluso, de la información remitida por QUICK PRESS TINTORERIAS ECOLÓGICAS, se evidencia que dicho inmueble si fue arrendado desde un inicio con el fin de que funcionara dicha franquicia; sin embargo, fue por circunstancias sobrevenidas que dieron como consecuencia la no renovación de dicho contrato franquiciante; por lo que se verifica la inobservancia de la parte accionada, en el cumplimiento de las obligaciones contractuales producto de la relación arrendaticia, muy especialmente la referida al uso que se daría al inmueble arrendado conforme al objeto social de la Inquilina y lo que configura la consecuencia jurídica establecida en del artículo 40 del Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, específicamente en su literal d).
Asimismo, observa este juzgador que en cuanto al literal i) de la ley in comento, que la parte demandada tenía la carga de probar el cumplimiento de la Cláusula Décimo Tercera del contrato, referida a la adquisición de una póliza de seguro para cubrir cualquier riesgo de inundación e incendio que pueda sufrir el inmueble, en virtud que el hecho alegado por la parte demandante y que constituye uno de los supuestos de hecho de la norma cuyos efectos jurídicos pide sean aplicados, es un hecho negativo de muy difícil prueba para ella, por lo que, le correspondería a la parte demandada, probar el hecho positivo, lo cual hizo parcialmente, logrando demostrar la existencia de pólizas de seguros para las fechas comprendidas entre 01 de julio de 2010 al 01 de julio de 2015, fecha para lo cual la demandada Sociedad Mercantil SERVICIOS ÚTILES C.A. se encontraba amparada bajo Póliza de Industria y Comercio N° 2921019601081 con MAPFRE SEGUROS. Asimismo, que para el 10 de agosto del 2015 al 10 de agosto de 2016, se encontraba amparada bajo Póliza de Seguros Pirámide Empresarial N° PYME-001015-77 y Póliza de Riesgos Especiales RESP-001015-16, ambas con PIRAMIDE SEGUROS, quedando lapsos de tiempo prolongados sin la cobertura del seguro que se constituía como una obligación pactada en el contrato de arrendamiento y cuya exigencia debe prevalecer de conformidad con lo establecido en el artículo 6 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, pues se constituye válido entre las partes.
En consecuencia, le es forzoso a este juzgador declarar procedente la demanda de DESALOJO interpuesta por el ciudadano HERMES BADILLO GUTIERREZ, contra la Sociedad Mercantil SERVICIOS UTILES C.A. y ordena la entrega inmediata del inmueble identificado en la presente causa. Así se declara.
III
DISPOSITIVA
Por los razonamientos anteriormente expuestos, con fundamento en lo establecido en los artículos 26, 49 y 257 nuestra Carta Constitucional, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, decide:
PRIMERO: SIN LUGAR LA APELACIÓN ejercida por la parte demandada Sociedad Mercantil SERVICIOS ÚTILES C.A. contra la sentencia definitiva proferida por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, de fecha 23 de marzo de 2018.
SEGUNDO: CON LUGAR LA DEMANDA por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL interpuesta por el ciudadano HERMES BADILLO GUTIÉRREZ contra la Sociedad Mercantil SERVICIOS UTILES C.A., ambas partes suficientemente identificadas en la presente decisión.
TERCERO: SE ORDENA a la Sociedad Mercantil SERVICIOS ÚTILES C.A. HACER ENTREGA al demandante, ciudadano HERMES BADILLO GUTIÉRREZ del inmueble dado en arrendamiento hoy objeto de desalojo, libre de personas y cosas y en el mismo estado en que lo recibió, consistente en un bien inmueble constituido por: a) La planta baja de un edificio la cual consta de tres (3) locales comerciales que hoy forman un solo cuerpo, con un área de doscientos cuarenta y cinco metros cuadrados con ochenta y tres centímetros (245,83m2) aproximadamente, la cual posee tres (3) baños, piso de cerámica. B) Un apartamento ubicado en la segunda planta, signado con el N° 1, con una superficie de ciento treinta y tres metros cuadrados con sesenta centímetros (133,60m2) compuesto de tres (3) habitaciones, dos (2) baños, sala, comedor. Ubicado en la calle 9 con carrera 24 N° 16-135, construido todo sobre la parcela N° 357 de la Urbanización Pirineos, Parroquia Pedro María Morantes, San Cristóbal, estado Táchira.
CUARTO: SE MODIFICA la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, de fecha 23 de marzo de 2018.
QUINTO: SE CONDENA EN COSTAS del juicio a la parte demandada apelante por haber resultado totalmente vencida de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese, déjese copia certificada conforme lo dispone el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil y en su oportunidad legal, bájese el expediente.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, en el Edificio Nacional de la ciudad de San Cristóbal, a los catorce días del mes de enero del año 2019. Años 208º de la Independencia y 159º de la Federación.
El Juez.
Pedro Antonio Gáfaro Pernía.
La Secretaria.
Flor María Aguilera Alzurú.
En la misma fecha y previa las formalidades legales se dictó y publicó la anterior decisión, siendo las doce y quince minutos de la tarde (2:15 p.m.), dejándose copia fotostática certificada para el archivo del tribunal.
Exp. N° 7636.
PAGP/Gabriela
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