TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
TRIBUNAL SUPERIOR DEL CIRCUITO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO VARGAS.
Año 208° y 159º
Maiquetía, Quince (15) de febrero del año 2019
ASUNTO N°: WP12-R-2018-000049
ACTUANDO EN SEDE CIVIL.
PARTE DEMANDANTE: Ciudadana ILIANA MARÍA DA SILVA ARAUJO, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N°. V-13.224.669.
APODERADO Y/O ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDANTE: PASQUAL DE CARO SERPICO, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 33.002.
PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil INVERSIONES JAVILEY C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de La Circunscripción Judicial del Distrito Federal y estado Miranda en fecha 10 de Mayo del año 2002 bajo el N° 41, Tomo 66-A Pro, en la persona de su Directora: LEYLA CAMPO DE RODRÍGUEZ, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° 9.717.372.
APODERADO Y/O ASISTENTE JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abogado SHINDIG STUART ESCOBAR ZAPATA, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 58.928.
PROCEDENCIA: Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Circuito Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas.
MOTIVO: DESALOJO (LOCAL COMERCIAL).
-I-
DE LOS HECHOS Y ACTUACIONES EN EL A QUO Y ANTE LA ALZADA
Se dio inicio al presente procedimiento de Desalojo, a través de escrito libelar y anexos presentados por la parte actora, el cual por efectos de la distribución correspondió al Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Circuito Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, en el cual expuso: 1) Que consta de documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera del estado Vargas en fecha 26 de noviembre del año 2008, bajo el N° 95, Tomo 111 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría, contrato de arrendamiento a tiempo determinado suscrito por la ciudadana ILIANA MARÍA DA SILVA ARAUJO en su carácter de ARRENDADORA y la Sociedad Mercantil INVERSIONES JAVILEY C.A., representada por la ciudadana LEYLA CAMPO DE RODRÍGUEZ, en su condición de ARRENDATARIA, sobre un inmueble constituido por un (1) local comercial, distinguido como PB-1, ubicado en la Planta Baja del “EDIFICIO SANTA MARÍA” situado en el sector Los Conucos, en jurisdicción de la Parroquia Macuto del estado Vargas. Que en el referido contrato de arrendamiento en la Clausula Segunda se estableció: “La duración del presente contrato a tiempo determinado será de UN (1) AÑO, comenzando a regir a partir del día 01 de Diciembre de 2008 hasta el día 30 de Noviembre de 2009, prorrogable automáticamente por períodos iguales y sucesivos, salvo que, con treinta (30) días de anticipación, por lo menos, cualquiera de las partes manifieste su deseo de no prorrogarlo. Queda entendido y así lo aceptan las partes, que las prorrogas sucesivas no convierten el contrato a tiempo indeterminado y que a los fines de esta notificación de voluntad de no prorrogar el contrato se podrá alternativamente, elegir cualquiera de los siguientes medios: a) La participación en forma directa o personal, dejándose constancia expresa de ello mediante la firma del recibo de esa notificación; b) la vía judicial por medio de un tribunal competente; c) la vía del cartel publicado en un diario de la localidad del inmueble (sic)….”. Que en fecha 31 de octubre de 2014 la arrendadora conforme a lo establecido en la cláusula segunda, letra “C” del contrato de arrendamiento, y en acatamiento a lo dispuesto en el artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial, procedió a notificar a la arrendataria con treinta días de anticipación al vencimiento de la última de las prorrogas mediante un cartel publicado en un Diario de circulación de esta localidad denominado “Diario La Verdad” impreso en fecha 31 de octubre de 2014, su voluntad de dar por terminado el contrato de arrendamiento. Que en el cartel librado se le notificó a la Sociedad Mercantil INVERSIONES JAVILEY C.A., en la persona de su Directora: LEYLA CAMPO DE RODRÍGUEZ, como arrendataria del local comercial, que el contrato de arrendamiento suscrito en fecha: 26/10/2008, por ante la Notaría Pública Primera del Estado Vargas, bajo el N° 05, Tomo 111, finaliza el día: treinta (30) de Noviembre de 2014, y en consecuencia no le será renovado, correspondiéndole una prorroga legal de dos (2) años, de conformidad con lo establecido en el artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Que no obstante haber transcurrido íntegramente la prorroga legal de dos (2) años, prevista en el ordenamiento jurídico, con fecha de inicio el día: 1° de diciembre de 2014, y finalizada en fecha 30 de Noviembre de 2016, LA ARRENDATARIA, contraviniendo expresas normas legales y contractuales, se ha negado sin justificación o razón alguna a hacer entrega del local objeto de la relación arrendaticia, libre de bienes y personas a la arrendadora. Que fundamenta su pretensión en los artículos 1, 3, 6, 14, 26, 40 literal “G” y 43 de La Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial. Que por los hechos narrados, el derecho invocado y la pretensión deducida, concluye que la arrendataria INVERSIONES JAVILEY C.A., ha incumplido con una de las principales obligaciones contractuales y legales como es la entrega material del inmueble arrendado a la terminación del contrato de arrendamiento, libre de bienes y personas, en consecuencia demanda por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL de conformidad con lo dispuesto en el literal “G” del artículo 40 de la Ley de Regularización de Arrendamiento para Uso Comercial a la SOCIEDAD MERCANTIL INVERSIONES JAVILEY C.A., en la persona de su director, ciudadano JOSÉ JAVIER RODRÍGUEZ CAMPO, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-11.062.404, para que convenga o a ello sea condenado por el Tribunal con fundamento al siguiente petitorio: Primero: en el desalojo del inmueble arrendado, por vencimiento de la prorroga legal correspondiente; y en consecuencia, haga entrega formal y material del inmueble arrendado, libre de bienes y personas, y en las mismas condiciones de habitabilidad y funcionamiento en la cual fue recibido. Segundo: En pagar las costas y costos que se originen de la presente demanda. Que estima la presente demanda en la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (BsF.150.000,00), equivalentes a OCHOCIENTAS CUARENTA Y SIETE UNIDADES TRIBUTARIAS (847 U.T.).
En fecha 23 de enero de 2017, el Tribunal de Municipio admite la demanda y se ordena el emplazamiento de la demandada para que comparezca dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a su citación a fin de dar contestación a la demanda incoada en su contra de conformidad con lo establecido en el artículo 43 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso de Comercial, en concordancia con lo establecido en el artículo 859 del Código de Procedimiento Civil. Cumplidas las formalidades inherentes a la citación, comparece la parte demandada debidamente representada por el abogado SHINDIG ESCOBAR ZAPATA, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 58.928, quien procedió a dar contestación a la demanda en fecha 03 abril del año 2018, en los siguientes términos: Que en virtud de haber tenido conocimiento y dado formalmente por notificado de la presente demanda, una vez que la Defensora Judicial Ad Litem, diera formalmente contestación a la misma y en aras de ejercer plenamente el derecho Constitucional a la defensa (Art. 49 CRBV.) es por lo que en primer término se adhiere en todas y cada una de sus partes al escrito de Contestación a la demanda realizada por la defensora ad litem designada y asimismo amplía la misma para ilustrar al juzgador de cuáles son los motivos para rechazar, negar y contradecir rotundamente en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho invocado, las pretensiones del arrendador de desalojar del inmueble dado en arrendamiento a su representada, después de más de nueve (09) años consecutivos e ininterrumpidos en dicho inmueble de marras y no habiendo sido notificado (extemporánea) formal y válidamente a su representada su deseo de no prorrogar el contrato. Que aunque el demandante pretende señalar como a tiempo determinado, para su concepto, después de las múltiples prorrogas consecutivas se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado y mucho menos pretender la demandante que su representada renuncie a la prorroga legal que por derecho le corresponde, estipulado en el artículo 26 de la ley de alquileres de locales comerciales, que son normas de orden público. Que por tanto rechaza, niega y contradice que su representada INVERSIONES JAVILEY C.A., haya sido notificada formal y válidamente del deseo de la arrendadora de no renovar el contrato de arrendamiento y mucho menos que se le haya otorgado tácitamente la prorroga legal, la cual es de carácter obligatorio para el arrendador. Que niega, rechaza totalmente que el carácter dado por el arrendador sea de contrato a tiempo determinado por un año cuando la intención desde el inicio de la celebración del contrato de arrendamiento siempre fue la del contrato a tiempo indeterminado y pretende desvirtuarlo. Que rechaza, niega y contradice que su representada INVERSIONES JAVILEY C.A., haya contravenido expresas normas legales y contractuales y que se haya negado sin justificación o razón alguna a hacer la entrega del local objeto de la relación arrendaticia. Que su representada le ha pretendido realizar el pago oportuno de los cánones de arrendamiento al arrendador de dicho inmueble ciudadana ILIANA MARÍA DA SILVA ARAUJO, quien domicilió el pago de dichos cánones en las oficinas de la ORGANIZACIÓN HC, C.A., situada en el Centro Comercial Litoral nivel Proveeduría Bienestar, Local 38, Maiquetía, estado Vargas, en el cual se ha negado a recibirles el pago correspondiente al canon de arrendamiento, sin motivo ni explicación alguna, solo manifestando adversas posiciones políticas en contra del Gobierno Nacional, por lo que ocurrieron de manera formal y oportunamente a consignar ante el Tribunal todos y cada uno de los cánones de arrendamiento hasta la presente fecha, los cuales corren insertos y se evidencian en el Expediente N° WP12-S-2014-000067, de la nomenclatura llevada por ante el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de este Circuito Civil. Que niega, rechaza y contradice que su representada INVERSIONES JAVILEY C.A., tenga que hacer entrega material del inmueble dado en arrendamiento por el supuesto vencimiento de prorroga legal, y menos pagar las costas y costos de la presente demanda. Que impugna y desconoce en todas y cada una de sus partes todos los documentos que fueron consignados en el libelo de la demanda.
En fecha 25 de abril del año 2018, previa celebración de la audiencia preliminar, el Tribunal fija los hechos controvertidos y abre el lapso de cinco (5) días para la promoción de pruebas sobre el mérito de la causa, de conformidad con lo establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, en los siguientes términos:
“Expuesto lo anterior, procede esta Juzgadora a la fijación de los hechos y de los límites de la controversia de conformidad con lo dispuesto en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, quedando los mismos fijados de la manera que sigue:
1. Determinar la temporalidad arrendaticia o de la duración del contrato.
2. Determinar la prorroga legal.
3. Determinar la efectiva notificación del inicio de la prorroga legal.
De conformidad con lo preceptuado en el segundo aparte del artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal declara abierto un lapso de cinco (5) días de despacho siguientes a la presente fecha para que las partes promuevan las pruebas sobre el mérito de la causa. Asimismo, se hace constar que promovidas las pruebas a las que se refiere el artículo anterior, el Tribunal fijará uno (01 de los treinta (30) días siguientes del calendario y la hora para que tenga lugar la audiencia o debate oral y ASÍ SE ESTABLECE. Cúmplase…”

En fecha 08 de mayo del año 2018, el Tribunal provee sobre la admisión de las pruebas promovidas por las partes y vencido como se encuentra el lapso probatorio, fija el día 19 de junio del 2018, a las 10:00AM, para que tenga lugar la audiencia o debate oral.
Que en fecha 19 de junio del año 2018, tuvo lugar la audiencia de juicio, en la cual comparecieron ambas representaciones judiciales, siendo dictada la dispositiva en esa misma fecha, publicándose el correspondiente fallo in extenso en fecha 09 de julio del año 2018, mediante la cual el Tribunal de la causa declaró lo siguiente:
“…En consecuencia, en base a los razonamientos expuestos considera esta Sentenciadora que en el presente caso operó el Desalojo por vencimiento de la prorroga legal correspondiente, intentada por la ciudadana ILIANA MARIA (sic) DA SILVA ARAUJO, contra la Sociedad Mercantil INVERSIONES JAVILEY, C.A; por lo que debe incidir la misma en la dispositiva del presente fallo, y como consecuencia, se ordena a (sic) entregar a la parte demandante libre de bienes y personas el inmueble constituido por un (01) local comercial distinguido como PB-1, ubicado en la Planta Baja del Edificio denominado “EDIFICIO SANTA MARIA (sic)”, situado en el sector Los Conucos en jurisdicción de la Parroquia Macuto del estado Vargas. Así se decide.-
IV
PARTE DISPOSITIVA
Por los razonamientos antes expuestos, este Tribunal PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL CIRCUITO JUDICIAL CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO VARGAS, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y por Autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: Con Lugar la demanda de Desalojo incoada por el Abogado PASQUAL DE CARO SERPICO, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 33.002, en su carácter de Apoderado Judicial de la Ciudadana ILIANA MARIA (sic) DA SILVA ARAUJO, venezolana, mayor de edad y titular de la Cédula de Identidad N° V-13.224.669, en contra de la Sociedad Mercantil INVERSIONES JAVILEY, C.A, en la persona de su Director JOSÉ JAVIER RODRÍGUEZ CAMPO, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-11.062.404. SEGUNDO: Se ordena a (sic) entregar a la parte demandante libre de bienes y personas el inmueble constituido por un (01) local comercial distinguido como PB-1, ubicado en la Planta Baja del Edificio denominado “EDIFICIO SANTA MARIA (sic)”, situado en el sector Los Conucos en jurisdicción de la Parroquia Macuto del estado Vargas; TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada por resultar vencida en el presente juicio (sic) CUARTO: Por cuanto la presente demanda se encuentra fuera del lapso se ordena la notificación de las partes, de conformidad con lo establecido en los artículos 233 y 251 del Código del Procedimiento Civil. Cúmplase.-
Dictado y publicado el respectivo fallo, la representación judicial de la parte demandada ejerció recurso de apelación, el cual fue oído libremente y se ordenó la remisión del expediente a ésta Alzada, quien le dio entrada en fecha 17 de septiembre del año 2018, y de conformidad con lo previsto en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, fijó el vigésimo (20º) día de despacho siguiente para que las partes presentaran escritos de informes.
DE LOS INFORMES DE LA PARTE DEMANDADA
1.- Que el a quo no le dio el debido tratamiento procesal a la presente causa, toda vez, que oportunamente se impugnó y desconoció en todas y cada una de sus partes, todos los documentos que fueron consignados en el libelo de demanda, y le da pleno valor probatorio de conformidad con lo preceptuado en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, argumentando que no fueron desconocidos por la demandada.
2.- Que igual tratamiento le da el a quo a la notificación de no prorrogar el contrato de arrendamiento, mediante un cartel publicado en un diario de circulación de esta localidad y señala que el mismo documento privado no fue tachado en la oportunidad legal correspondiente y le da pleno valor probatorio, siendo que en la contestación de la demanda fueron desconocidos e impugnados todos y cada uno de los documentos anexos a la demanda.
En fecha 05 de noviembre del año 2018, vencido como se encontrara el lapso de observaciones a los informes presentados por la parte demandada, el Tribunal fija un lapso de sesenta (60) días calendario siguientes a la precitada fecha a fin de dictar sentencia en la presente causa, de conformidad con lo establecido en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil.
Estando en la oportunidad para que éste Tribunal Superior emita el fallo correspondiente, pasa a hacerlo y al respecto hace las siguientes consideraciones:
-II-
PUNTO PREVIO
SOBRE LA COMPETENCIA
Con la entrada en vigencia de la Resolución N° 2009-0006, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha dieciocho (18) de marzo de 2.009, y publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.152, se modificó la competencia de los Tribunales de Municipio y de Primera Instancia. Para ello, uno de los aspectos que consideró esa máxima Superioridad, fue el exceso de trabajo de los Tribunales de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito, en virtud de la falta de revisión y ajuste de la competencia por la cuantía desde hace muchos años, por el conocimiento de los asuntos de Familia en los que no intervengan niños, niñas y adolescentes, como consecuencia de la eliminación de los Juzgados de Parroquia, lo que incrementó su actuación como Juzgado de Alzada, y especialmente como consecuencia del gran número de asuntos de jurisdicción voluntaria, lo que a criterio de la Sala y el cual compartimos; atenta contra la eficacia judicial, privando a los justiciables de la obtención de una verdadera tutela judicial efectiva que impone un Estado social de derecho y de justicia.
Así las cosas, el artículo 3 de la mencionada Resolución, establece lo siguiente: “Los Juzgados de Municipio conocerán de forma exclusiva y excluyente de todos los asuntos de jurisdicción voluntaria o no contenciosa en materia civil, mercantil, familia sin que participen niños, niñas y adolescentes, según las reglas ordinarias de la competencia por el territorio, y en cualquier otro de semejante naturaleza. En consecuencia, quedan sin efecto las competencias designadas por textos normativos preconstitucionales. Quedando incólume las competencias que en materia de violencia contra la mujer tienen atribuida.” (Subrayado nuestro).
En la parte final de la norma supra transcrita, se dejan sin efecto las competencias designadas por textos normativos preconstitucionales, dentro de los cuales se encuentra la competencia atribuida en el artículo 69, literal B, numeral 4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, a los Tribunales de Primera Instancia para conocer en segunda y última instancia de las causas e incidencias decididas en primera instancia por los Juzgados de Municipio, por cuanto el espíritu, propósito y razón de la Sala al dictar dicha resolución, fue aligerar el exceso de trabajo existente en los Tribunales de Primera Instancia.
Igualmente Nuestro Tribunal Supremo de Justicia en su Sala de Casación Civil, Exp.: N° AA20-C-2008-000283, caso; María Concepción Santana Machado, contra Edinver José Bolívar Santana, en fecha diez (10) de diciembre de dos mil nueve (2.009), con ocasión a un Juicio de Desalojo, intentado ante el Juzgado Primero de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, estableció que las decisiones dictadas por los Juzgados de Municipio, cuando actúen como jueces de primera instancia, deben ser conocidas por los mismos tribunales que conocerían las decisiones proferidas por los jueces de primera instancia, esto es, los Juzgados Superiores con competencia en lo Civil en la Circunscripción Judicial a la que pertenece el Juzgado de Municipio.
Así las cosas, quien de este recurso conoce, con apego estricto a la Resolución N° 2009-0006, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 18/03/2009 y a la decisión de fecha 10/12/2009, dictada por la Sala de Casación Civil, de nuestro máximo Tribunal, considera que son los Tribunales Superiores los competentes para conocer y decidir como alzada, aquellas causas que se tramitan en primera instancia en los Tribunales de Municipio, esto a partir y en virtud de la entrada en vigencia de la pre nombrada Resolución. Y así se establece.
De la Resolución antes transcrita, se considera este Tribunal competente para conocer y decidir de la apelación interpuesta por el apoderado judicial de la parte demandada, abogado SHINDIG ESCOBAR ZAPATA, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 58.928, contra la sentencia dictada por el referido Tribunal en fecha 09 de julio del año 2018, mediante la cual se declaró CON LUGAR la demanda de DESALOJO (LOCAL COMERCIAL) interpuesta por la ciudadana ILIANA MARÍA DA SILVA ARAUJO contra la SOCIEDAD MERCANTIL INVERSIONES JAVILEY C.A, en la persona de JOSÉ JAVIER RODRÍGUEZ CAMPO, arriba identificados.
-III-
SOBRE EL MÉRITO
Establecido lo anterior pasa este Tribunal a pronunciarse sobre el fondo del asunto en los siguientes términos:
La acción incoada es por desalojo por vencimiento del contrato, de conformidad con lo previsto en el artículo 40 literal “g” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, lo que impone para esta alzada el deber de analizar la naturaleza, objeto y presupuestos de la acción incoada, y si tales requisitos se cumplieron en el presente juicio, dichos extremos, serían: 1) La prueba de la relación arrendaticia; 2) El vencimiento del término convenido en el contrato y de la prórroga legal arrendaticia; y, 3) Que el Tribunal declare o pronuncie la extinción o terminación del contrato con el consiguiente desalojo.
EL VÍNCULO ARRENDATICIO
En cuanto a la relación arrendaticia, expone la parte actora que consta de documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Estado Vargas en fecha 26 de Noviembre de 2008, bajo el N° 95, Tomo 111, de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría, que suscribió con la parte demandada (INVERSIONES JAVILEY C.A.), contrato de arrendamiento a tiempo determinado, el cual comenzó el día 1° de Diciembre de 2008 hasta el día 30 de noviembre de 2009, prorrogable automáticamente por periodos iguales y sucesivos, a menos que, con treinta (30) días de anticipación, por lo menos, cualquiera de las partes manifieste su deseo de no prorrogarlo, y establecen en la clausula las formas de notificación: a) La participación en forma directa o personal, dejándose constancia expresa de ello mediante la firma de recibo de esa notificación; b) la vía judicial por medio de un tribunal competente; c) la vía del cartel publicado en un diario de la localidad del inmueble.
Sobre la precitada instrumental que riela de los folios 10 al 13 del expediente, de carácter auténtico, expone el Dr. Cabrera Romero, que lleva en si la certeza de su autor, como también, de la fehaciencia de su contenido, derivando de ello la existencia de una presunción de ser cierto lo contenido en él, por tanto los documentos auténticos tienen fuerza probatoria, merecen fe, resultando ésta, consecuencia de su autenticidad, y normalmente son impugnadas por la vía de la tacha de falsedad; pero en el caso de marras sólo fue objeto de un desconocimiento e impugnación en forma genérica, y adicionalmente, tal impugnación contradice la afirmación de la propia parte demandada en su contestación, cuando indica: “para ilustrar al presente Juzgador de cuáles son los motivos para RECHAZAR, NEGAR Y CONTRADECIR ROTUNDAMENTE en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos narrados como en el derecho invocado, las pretensiones del ARRENDADOR de Desalojar del Inmueble dado en arrendamiento a mi Representada, después de más de Nueve (9) Años consecutivos e ininterrumpidos en dicho inmueble de marras y No habiendo sido Notificado (extemporánea) Formal y Válidamente a mi Representada su deseo de No prorrogar el Contrato…”., y más adelante agrega: “… es que mi Representada le ha pretendido realizar el pago oportuno de los cánones de arrendamiento al EL ARRENDADOR de dicho inmueble ciudadana ILIANA MARIA (SIC) DA SILVA ARAUJO… ”, por lo que, del contenido del contrato de arrendamiento se desprende, que entre la ciudadana ILIANA MARÍA DA SILVA ARAUJO y la Sociedad Mercantil INVERSIONES JAVILEY C.A., representada por la ciudadana LEYLA CAMPOS DE RODRÍGUEZ actuando en su carácter de Directora, existe una relación arrendaticia, cuya duración a tiempo determinado fue regulada o establecida en la clausula segunda, en los siguientes términos: “La duración del presente contrato a tiempo determinado será de UN (01) año, comenzando a regir a partir del 01 de Diciembre de 2.008 hasta el día 30 de Noviembre del 2.009 y prorrogable automáticamente por períodos iguales y sucesivos, a menos que, con treinta (30) días de anticipación, por lo menos, cualquiera de las partes manifieste su deseo de no prorrogarlo. Queda entendido y así lo aceptan las partes que las prorrogas sucesivas no convierten el contrato a tiempo indeterminado y que a los fines de esta notificación de voluntad de no prorrogar el contrato, se podrá alternativamente. Elegir cualquiera de los siguientes medios: a) La participación en forma directa o personal, dejándose constancia expresa de ello mediante la firma de recibo de esa notificación; b) La vía judicial por medio de un tribunal competente; c) La vía de cartel publicado en un diario de la localidad del inmueble; d) Se podrá emplear la vía del correo certificado o telegrama con acuse de recibido; e) La fijación de la notificación a las puertas del inmueble arrendado. Será totalmente valida la notificación que al respecto recibiere cualquier persona que se encontrase en EL INMUEBLE o en la habitación o morada del notificado para el momento de recibirla. Por último, se conviene dentro de esta cláusula, en que todas las obligaciones que asume EL ARRENDATARIO en virtud del presente contrato a tiempo determinado, permanecerán en toda su fuerza y vigor hasta el día y hora en que EL INMUEBLE sea entregado a EL ARRENDADOR. ”
No hay duda para esta alzada, que con tal instrumental queda acreditada la relación arrendaticia, aunque fue impugnada y desconocida genéricamente, es el mismo demandado quien la reconoce en las afirmaciones efectuadas en el escrito de contestación y que antes fueran transcritas, admitiendo una relación arrendaticia desde hace más de nueve (09) años.- Así se establece.
SOBRE LA RELACIÓN ARRENDATICIA A TIEMPO DETERMINADO - EL VENCIMIENTO DEL PLAZO- PRORROGA SUCESIVA-PRÓRROGA LEGAL
Argumenta este sentenciador, que a tenor de lo previsto en el artículo 40 cardinal “g” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el arrendatario puede ser objeto de desalojo a causa del vencimiento del contrato, lo que necesariamente supone que el vínculo contractual sea a tiempo determinado.
En tal sentido, respecto a la duración o temporalidad arrendaticia, la Cláusula Segunda del contrato de arrendamiento suscrito por las partes y que corre inserto a los folios 08 al 13 del expediente, reza lo siguiente:
“La duración del presente contrato a tiempo determinado será de UN (01) año, comenzando a regir a partir del 01 de Diciembre de 2.008 hasta el día 30 de Noviembre del 2.009 y prorrogable automáticamente por períodos iguales y sucesivos, a menos que, con treinta (30) días de anticipación, por lo menos, cualquiera de las partes manifieste su deseo de no prorrogarlo. Queda entendido y así lo aceptan las partes que las prorrogas sucesivas no convierten el contrato a tiempo indeterminado y que a los fines de esta notificación de voluntad de no prorrogar el contrato, se podrá alternativamente. Elegir cualquiera de los siguientes medios: a) La participación en forma directa o personal, dejándose constancia expresa de ello mediante la firma de recibo de esa notificación; b) La vía judicial por medio de un tribunal competente; c) La vía de cartel publicado en un diario de la localidad del inmueble; d) Se podrá emplear la vía del correo certificado o telegrama con acuse de recibido; e) La fijación de la notificación a las puertas del inmueble arrendado. Será totalmente valida la notificación que al respecto recibiere cualquier persona que se encontrase en EL INMUEBLE o en la habitación o morada del notificado para el momento de recibirla. Por último, se conviene dentro de esta cláusula, en que todas las obligaciones que asume EL ARRENDATARIO en virtud del presente contrato a tiempo determinado, permanecerán en toda su fuerza y vigor hasta el día y hora en que EL INMUEBLE sea entregado a EL ARRENDADOR.”
Al respecto, ha señalado el autor patrio GILBERTO GUERRERO QUINTERO, en cuanto a la duración del contrato, lo siguiente:
“Cuando al abogado se presenta un contrato para que dictamine sobre la solución de un determinado inconveniente arrendaticio, el primer objeto de revisión y estudio es la “cláusula relativa a su duración”. Pareciera que allí puede encontrarse la respuesta orientadora hacia la solución del problema que presenta el arrendador o el arrendatario. Se trata de la “cláusula temporal” como la más importante del contrato, porque según sea la duración del mismo, puede inducirse la vía que deberá seguirse para la posible solución del inconveniente que afecta a cualquiera de los contratantes. Y como la mayoría de los problemas arrendaticios tienen su origen en la falta de pago del alquiler, o por daños al inmueble arrendado, o debido a otro incumplimiento, la duración del contrato es prácticamente la clave conducente hacia una solución favorable.”
Ahora bien, de una revisión exhaustiva de las actas que conforman el presente expediente, exactamente en el contrato de arrendamiento que riela a los folios 08 al 13, la cláusula segunda establece: “…Queda entendido y así lo aceptan las partes que las prorrogas sucesivas no convierten el contrato a tiempo indeterminado…”
En el ámbito inmobiliario, el contrato es a tiempo determinado cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use durante un lapso temporal, específicamente establecido en el contrato, mediante el pago de un canon o precio. El término final es característico del arrendamiento por tiempo determinado, aun cuando no exclusivo del mismo, puesto que si del arrendamiento sin determinación temporal se trata, éste bajo ninguna forma puede existir a perpetuidad debido a que siempre se le podrá poner término de conformidad con lo dispuesto en la ley o según la previsión de las partes.
Entonces, precisa determinar si la misma se transformó en una relación indeterminada, lo cual puede ocurrir, cuando vencida la prórroga legal el arrendatario se queda ocupando el inmueble sin oposición del arrendador (arts. 1.600 y 1.614, C.C.), pues en tal caso, es posible que se produzca la tácita reconducción, en cuyo caso se cambian radicalmente los supuestos existentes al momento de estipular esa cláusula, porque allí la obligación de entregar el inmueble recibido en arrendamiento por el arrendatario no resultaría exigible en los términos convencionalmente establecidos, toda vez que la relación se habrá convertido o transformado en otra en cuanto a su tiempo de duración, pasando de la temporalidad prefijada y agotada (vencimiento del tiempo previsto) hacia otra por tiempo indefinido.
En el caso de marras, la relación arrendaticia se pactó desde un principio a término fijo, prorrogable convencionalmente, pues, tal como se dejó establecido con anterioridad, pactaron que así el contrato se prorrogara este no se iba a convertir en un contrato a tiempo indeterminado.
En efecto, en el caso de marras no era posible la tácita reconducción, púes, en la cláusula segunda del contrato, antes transcrita, no sólo se prohibió, sino que se previó o se autorizó la denominada prórroga automática y sucesiva del contrato a plazo fijo, según la cual, al vencerse la relación continuará por otro lapso igual, en cuyo caso cada prórroga indica que se está en presencia de un contrato a plazo fijo, salvo que alguna de las partes manifieste la incontinuidad del contrato.
Al respecto, la clausula segunda estableció la forma en que se materializaría esa manifestación de voluntad de no renovar el contrato, así: “…prorrogable automáticamente por periodos iguales y sucesivos, a menos que, con treinta (30) días de anticipación, por lo menos, cualquiera de las partes manifieste su deseo de no prorrogarlo. Queda entendido y así lo aceptan las partes que las prorrogas sucesivas no convierten el contrato a tiempo indeterminado y que a los fines de esta notificación de voluntad de no prorrogar el contrato, se podrá alternativamente. Elegir cualquiera de los siguientes medios: a) La participación en forma directa o personal, dejándose constancia expresa de ello mediante la firma de recibo de esa notificación; b) La vía judicial por medio de un tribunal competente; c) La vía de cartel publicado en un diario de la localidad del inmueble; d) Se podrá emplear la vía del correo certificado o telegrama con acuse de recibido; e) La fijación de la notificación a las puertas del inmueble arrendado. Será totalmente valida la notificación que al respecto recibiere cualquier persona que se encontrase en EL INMUEBLE o en la habitación o morada del notificado para el momento de recibirla…”.
Insiste quien suscribe, que si bien la parte actora especificó que la relación contractual arrendaticia es a tiempo determinado, pues, en su escrito libelar indica que el contrato comenzó a regir el primero (01) de diciembre de 2008 hasta el treinta (30) de noviembre de 2009 y tendría una duración de un (01) año fijo, prorrogable automáticamente por periodos iguales y sucesivos y si alguna de las partes determinara no prorrogarlo, debería notificar por vía judicial, correo electrónico, cartel entre otros, con treinta (30) días de antelación.
Así las cosas, riela al folio 14 de la pieza signada “I”, cartel de notificación de fecha 31 de Octubre del año 2014, publicado en el Diario “LA VERDAD” de Vargas, traída a los autos por la parte demandante y consignada con la letra “C”, impugnada en forma genérica, alegando que con el referido cartel no se puede dar por notificada a su representada en forma valida, aduciendo que la misma es extemporánea. La precitada documental indebidamente impugnada, acredita sin duda alguna que la parte actora efectivamente publicó un cartel de notificación, mediante la cual el arrendador le informaba a la arrendataria que el contrato de arrendamiento finaliza el día: Treinta (30) de noviembre de 2014, y en consecuencia no le será renovado, correspondiéndole una prórroga legal de dos (2) años, de conformidad con lo establecido en el artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Entonces se impone para este sentenciador dictaminar si la referida notificación se realizó en forma valida y tempestiva, y en tal sentido impone la cláusula segunda que cualquiera de las partes puede, con treinta (30) días de antelación al vencimiento manifestar su voluntad de no prorrogar el contrato, lo cual se notificará a la otra parte por medio de cartel publicado en un diario de la localidad del inmueble, y se aprecia que el vínculo contractual se inició en fecha 1° de diciembre de 2008 hasta el 30 de noviembre de 2009, luego tenemos prorrogas sucesivas automáticas durante los años: 2010, 2011, 2012, 2013, 2014, y en fecha 31 de octubre de 2014 se realiza la publicación del cartel de notificación, informando la no renovación del contrato en cumplimiento de lo previsto en la clausula segunda, con treinta (30) días de antelación al vencimiento, razón por la cual, se considera válida y tempestiva.- Así se declara.
Por otra parte, consigna la representación judicial de la parte demandada las actuaciones correspondientes al expediente N° WP12-S-2014-000067, nomenclatura del Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Circuito Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Vargas, contentivo de las consignaciones arrendaticias efectuadas por la demandada, con lo cual pretende acreditar la solvencia arrendaticia, hecho ajeno al thema decidendum, pues, la causal invocada para el desalojo se refiere al vencimiento del contrato, razón por la cual, su valoración, al igual que la del documento constitutivo estatutario de la sociedad mercantil INVERSIONES JAVILEY C.A., no ejerce influencia en el dictamen definitivo de la presente causa. Así se establece.
Así pues, fueron ejercidas por el actor-arrendador las acciones pertinentes a fin de evitar la mutación de la relación arrendaticia, mediante la figura de la tácita reconducción, todo lo cual permite concluir, que la relación arrendaticia que vincula a las partes es a tiempo determinado, el contrato se encuentra vencido, y efectuada la notificación según lo pautado en el contrato, se dio inicio a la prorroga legal, la cual transcurrió íntegramente, razón por la cual, la acción incoada resulta idónea, y vencido como se encuentra el contrato y la prorroga legal, la pretensión de desalojo por vencimiento de contrato, debe prosperar en derecho, resultando forzoso desestimar la apelación ejercida, confirmando el fallo recurrido, y así lo dictaminará este sentenciador en la dispositiva del presente fallo.- Así se establece.
-IV-
DISPOSITIVA
Por todo lo antes expuesto, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta por la accionada contra el fallo proferido por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del estado Vargas, de fecha 9 de Julio de 2018, la cual se confirma. Así se establece. SEGUNDO: CON LUGAR la acción de desalojo incoada por la ciudadana ILIANA MARIA DA SILVA ARAUJO, mediante apoderado judicial, contra la sociedad mercantil INVERSIONES JAVILEY, C.A., ambas plenamente identificadas en el cuerpo del presente fallo, en virtud de que la parte actora ha logrado acreditar, de conformidad con el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, la causal de desalojo establecida en el artículo 40, literal “g” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial vigente al momento de la admisión de la presente demanda, en relación al vencimiento del contrato. Así se decide. TERCERO: Se ordena la entrega a la parte demandante del inmueble constituido por un (1) local comercial distinguido como PB-1, ubicado en la Planta Baja del Edificio denominado “EDIFICIO SANTA MARÍA”, situado en el sector los conucos, en Jurisdicción de la Parroquia Macuto del Estado Vargas. CUARTO: Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con lo previsto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, y así se establece.
Publíquese, Notifíquese, Regístrese y Déjese Copia Certificada.
Dada, firmada y sellada, en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, a los Quince (15) días del mes de Febrero del año 2019. 207° años de la Independencia y 157° años de la Federación.
EL JUEZ SUPERIOR,
CARLOS E. ORTIZ F.
LA SECRETARIA,
Abg. GLISMAR DELPINO
En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las (11:30 a.m.).
LA SECRETARIA,
Abg. GLISMAR DELPINO

Asunto: WP12-R-2018-000049
CEOF/GD.-