REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL,
MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA
CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA
DEMANDANTE-RECONVENIDO: MIGUEL ALFONSO SILVA DELGADO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-25.973.294, domiciliado en San Cristóbal, estado Táchira.
APODERADOS JUDICIALES DEL DEMANDANTE-RECONVENIDO: Abogados DOUGLAS PEROZO PETIT y DIXON GEOVANNY CONTRERAS ORTEGA, titulares de las cédulas de identidad números V-2.883.805 y V-10.157.909 en su orden, inscritos en el Inpreabogado bajo los números. 15.111 y 232.881 respectivamente.
DEMANDADA-RECONVINIENTE: UZMACA, C.A., inscrita en el Registro Mercantil que llevó el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil del estado Táchira, bajo el N° 89, de fecha 10 de agosto de 1966, posteriormente inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción del estado Táchira, bajo el N° 32, tomo 15-A de fecha 4 de mayo de 1987.
APODERADOS JUDICIALES DE LA DEMANDADA-RECONVINIENTE: Abogados JOSE RAMÓN CÁRDENAS UZCÁTEGUI y SILVIA COROMOTO UZCÁTEGUI, titulares de las cédulas de identidad números V-5.687.851 y V-5.655.786 e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 58.060 y 28.432, en su orden.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO/ Reconvención por RESOLUCION DE CONTRATO. Apelación de la sentencia definitiva proferida por el Tribunal Tercero de Primera Instancia Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, de fecha 15 de julio de 2019.
I
ANTECEDENTES
El trámite procesal en el juzgado a quo.
Se dio inició al presente juicio por demanda presentada el 26 de febrero de 2018 por el ciudadano MIGUEL ALFONSO SILVA DELGADO contra la sociedad mercantil UZMACA, C.A. por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA.
La demanda fue admitida a trámite por el procedimiento civil ordinario el 6 de marzo de 2018 por el Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial.
Oportunamente, en fecha 15 de junio de 2018, la parte demandada dio contestación a la demanda y reconvino por resolución de contrato de opción de compra-venta, siendo admitida a trámite la reconvención por auto del 29 de junio de 2018.
Oportunamente, en fecha 17 de julio de 2018, la parte demandante-reconvenida, dio contestación a la reconvención.
La decisión del juzgado a quo.
El Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, dictó sentencia definitiva el 15 de julio de 2019, en la cual declaró CON LUGAR LA DEMANDA y SIN LUGAR LA RECONVENCION. Se ordenó a la demandada ejecutar la obligación de hacer contenida en el contrato de construir una vivienda unifamiliar en el desarrollo urbanístico “Parque residencial Santa Fe”, ubicado en Boca de Caneyes, Municipio Guásimos del estado Táchira, en los términos y condiciones contenidos en el citado contrato. Asimismo, se ordenó que la parte demandante pagara a la demandada la cantidad de cien mil bolívares (Bs. 100.000,00) para el otorgamiento de venta definitivo y se ordenó indexar la referida cantidad. Finalmente se condenó en costas a la parte demandada por haber resultado perdidosa.
El recurso de apelación.
En fecha 14 de agosto de 2019, la parte demandada apeló de la sentencia definitiva del 15 de julio de 2019, dictada por el a quo, la cual fue oída en ambos efectos por auto del 19 de septiembre de 2019.
El trámite procesal en este juzgado superior.
Correspondió a este tribunal superior, previa distribución, el conocimiento de la apelación de la sentencia definitiva, y mediante auto de fecha 7 de octubre de 2019, se le dio entrada y de conformidad con los artículos 517, 519 y 521 del Código de Procedimiento Civil, se le dio el trámite de segunda instancia que se prevé para el procedimiento ordinario.
II
DETERMINACIÓN DE LA CONTROVERSIA
EN CUANTO A LA DEMANDA Y LA CONTESTACION DELA DEMANDA
Hechos alegados por la parte demandante como fundamento de su pretensión.
Alegó la parte demandante en su libelo de demanda que el 11 de septiembre de 2018 celebró contrato de opción de compra-venta con la empresa UZMACA C.A. según documento asentado ante el Registro Público de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del estado Táchira anotado bajo el N° 41, tomo 33, protocolo primero.
Que en dicho contrato UZMACA C.A. se obligó a construirle una vivienda unifamiliar en el desarrollo urbanístico “PARQUE RESIDENCIAL SANTA FE” ubicado en Boca de Caneyes, Municipio Guásimos del estado Táchira; que la lotificación fue inscrita en el Registro Público de los Municipios Cárdenas Guásimos y Andrés Bello del estado Táchira, bajo el N° 41 tomo 38, folios 240 al 256, protocolo primero y el microlote donde se construiría la vivienda fue signado con la nomenclatura A-111 con un área de ciento cincuenta metros cuadrados (150 Mts2) y la vivienda en una superficie de setenta metros con ochenta y cinco centímetros cuadrados (70,85 Mts2) de construcción, conformada por una (1) habitación principal con baño, cocina, comedor, sala, dos (2) habitaciones auxiliares, un (1) baño auxiliar, área de servicios y garaje, con los siguientes linderos: NORTE: con avenida Canónigo Uzcátegui. SUR: con micro lote A-130. ESTE: con micro lote A-130 y OESTE: con micro lote A-110.
Que el precio de la venta se fijó en ciento treinta mil bolívares (Bs. 130.000,00), de los cuales se pagarían treinta mil bolívares (Bs. 30.000,00), así: Quince mil bolívares (Bs. 15.000,00) que se pagaron el 13 de enero de 2009 según planilla de Banfoandes N° 0007-0089-41-0000003 a favor de UZMACA, C.A. y quince mil bolívares (Bs. 15.000,00) mediante quince (15) cuotas mensuales y consecutivas de un mil (Bs. 1.000,00) cada una.
Afirma el demandante que canceló esas quince (15) cuotas así: A) Dos mil bolívares (Bs. 2.000,00) en fecha 04-05-2009 según depósito bancario N° 2946217 a la cuenta corriente N° 0089410000003284 de UZMACA, C.A. en Banfoandes, depositados por Miguel Silva. B) .Dos mil bolívares (Bs. 2.000,00) con fecha 21-07-2009 según depósito bancario N° 15124259 a la cuenta corriente N° 0089410000003284 de UZMACA, C.A. en Banfoandes, depositados por Miguel Silva. C) Dos mil bolívares (Bs. 2.000,00) con fecha 31-08-2009 según depósito bancario N° 20039656 a la cuenta corriente N° 0089410000003284 de UZMACA, C.A. en Banfoandes, depositados por Miguel Silva. D) Dos mil bolívares (Bs. 2.000,00) con fecha 05-04-2011 según depósito bancario N° 17343636 a la cuenta corriente N° 0089410000003284 de UZMACA, C.A. en Banco Bicentenario, depositados por Miguel Silva). Que en total se depositaron dieciséis mil bolívares (Bs. 16.000,00).
Que los cien mil bolívares restantes se cancelarían al momento de la firma del documento definitivo de venta.
Que no obstante haber cumplido con las obligaciones a su cargo, la parte demandada no cumplió con la suya que era, la construcción de la vivienda descrita en el contrato como paso previo al otorgamiento del documento definitivo de venta por ante la oficina de registro público respectivo, oportunidad en la que ofrece cancelar el saldo que adeuda, tal como lo dispone el contrato.
Peticiones de la parte demandante.
Demanda a UZMACA C.A. por cumplimiento de contrato para que convenga en cumplir la obligación de hacer contenida en el contrato de opción de compra-venta, concretamente en la obligación de construir la vivienda unifamiliar descrita. Asimismo pidió pronunciamiento sobre la corrección o indexación monetaria.
Alegatos de la parte demandada.
En el escrito de contestación de demanda, la parte demandada negó que el documento de opción de compra-venta se hubiese registrado. Sostiene que lo suscribió ante la Notaría Segunda de San Cristóbal, quedando autenticado bajo el N° 14, tomo II, folios 41-43.
Asimismo, alegó que las cuotas mensuales y consecutivas de un mil bolívares (1.000,00) que se obligó a pagar el demandante vencían los días 27 de cada mes, venciendo la primera el día 27 de febrero de 2009 y así sucesivamente los siguientes 14 meses para completar las 15 cuotas mensuales. Que el demandante incumplió con el contrato al no pagar a UZMACA, C.A. la cuotas mensuales de un mil bolívares (Bs. 1.000,00) cada una en la fecha que correspondía, sino que pagó a destiempo con retardo.
En tal sentido afirma, que el demandante el 4 de mayo de 2009 pagó dos mil bolívares (Bs. 2.000,00) correspondiente a los meses de febrero y marzo. En fecha 21 de julio de 2009 pagó dos mil bolívares (Bs. 2.000,00) correspondiente a los meses de abril y mayo de 2009. El 31 de agosto de 2009 pagó dos mil bolívares (Bs. 2.000,00) correspondiente a los meses de junio y julio de 2009 y el 5 de abril de 2011 pagó diez mil bolívares (Bs. 10.000,00).
Que desde el 31 de agosto de 2009 el demandante no volvió a pagar nada hasta el día 5 de abril de 2011, lo que equivale a veinte (20) meses durante los cuales no se presentó nunca en la empresa para explicar el motivo de su retraso en los pagos.
Alega de otra parte, que según la cláusula sexta del contrato, el promitente comprador podía tramitar un crédito ante una institución bancaria para pagar el resto del precio, asumiendo desde ese momento el compromiso de suministrarle todos los recaudos y requisitos que dicha institución bancaria le exigiera para el otorgamiento del crédito, pero el demandante nunca hizo la gestión necesaria para obtener el préstamo y poder pagar el precio total de venta del inmueble.
Que es un hecho notorio la devaluación monetaria y la inflación exagerada que existe en nuestro país y pretende que UZMACA C.A. le entregué una vivienda de las características especificadas en el contrato de opción de compra por el mismo precio de (Bs. 130.000,00).
Finalizó su escrito solicitando se declare sin lugar la demanda.
Síntesis de la controversia:
La parte demandada aceptó expresamente los hechos alegados por la parte demandante y fundamentó de su pretensión: 1) La existencia del contrato denominado por las partes como de OPCION DE COMPRA-VENTA. 2) La obligación que asumió ella, de construir la vivienda y los pagos efectuados. El pago que hizo la parte demandante a la demandada en las fechas por ella indicadas y los montos allí establecidos; es decir, el pago de los dieciséis mil bolívares (Bs. 16.000,00), así: El 4 de mayo de 2009 pagó dos mil bolívares (Bs. 2.000,00) correspondiente a los meses de febrero y marzo; el 21 de julio de 2009 dos mil bolívares (Bs. 2.000,00) correspondiente a los meses de abril y mayo de 2009; el 31 de agosto del 2009 dos mil bolívares (Bs. 2.000,00) correspondiente a los meses de junio y julio de 2009 y el 5 de abril de 2011 pagó diez mil bolívares (Bs. 10.000,00). Se presenta la contradicción en cuanto a si los pagos de los dieciséis mil bolívares (Bs. 16.000,00) a pesar de haber sido efectuados en fechas distintas a las establecidas en el contrato por la parte demandante y el hecho de que la parte demandada los hubiera recibido constituye o no un pago oportuno. Por tanto, no existen hechos controvertidos que deban ser objeto de prueba y por ende resultaba innecesaria la actividad jurisdiccional probatoria, correspondiendo al órgano jurisdiccional apreciar esos hechos que se tienen por establecidos, por estar ambas partes de acuerdo en su existencia y decidir con arreglo al derecho en razón del desacuerdo.
EN CUANTO A LA RECONVENCION Y LA CONTESTACION A LA RECONVENCION
Hechos alegados por la parte reconviniente como fundamento de su pretensión.
Alega la parte demandada – reconviniente en su escrito de contestación de demanda que en la Cláusula Cuarta del contrato de opción de compra-venta el demandante no cumplió con el pago oportuno de las cuotas de un mil bolívares (Bs. 1000,00) que se vencían a los 30 días contados desde la firma del contrato el 27 de enero de 2009, siendo la fecha de vencimiento de las primeras de esas cuotas el 27 de febrero de 2009 y así sucesivamente en fecha 27 de los siguientes 14 meses: 27 de marzo, 27 de abril, 27 de mayo, 27 de junio, 27 de julio, 27 de agosto, 27 de septiembre, 27 de octubre, 27 de noviembre y 27 de diciembre de 2009, y 27 de enero, 27 de febrero, 27 de marzo y 27 de abril de 2010.
Que los pagos del demandante de esta cuotas fueron así: 4 de mayo de 2009 pago (Bs. 2.000,00) correspondiente a los meses de febrero y marzo de 2009; 21 de julio de 2009 pagó (Bs. 2.000,00) correspondiente a los meses de abril y mayo de 2009; 31 de agosto de 2009 pagó (Bs. 2.000,00) correspondiente a los meses de junio y julio de 2009 y 5 de abril de 2011 pagó (Bs. 10.000,00), destacando que desde el 31 de agosto de 2009 el demandante no volvió a pagar nada hasta el 5 de abril de 2011, lo que equivale a veinte (20) meses.
Alega de otra parte, que según la cláusula sexta del contrato, el promitente comprador podía tramitar un crédito ante una institución bancaria para pagar el resto del precio, asumiendo desde ese momento el compromiso de suministrarle todos los recaudos y requisitos que dicha institución bancaria le exigiera para el otorgamiento del crédito, pero el demandante nunca hizo la gestión necesaria para obtener el préstamo y poder pagar el precio total de venta del inmueble.
Peticiones de la demandada-reconviniente.-
Reconviene por RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA contenido en el documento autenticado ante la Notaría Segunda de San Cristóbal, autenticado bajo el N° 14, tomo II, folios 41-43.
Alegatos de la parte demandante-reconvenida
Alega en su contestación a la reconvención, que es falso que haya incumplido el pago establecido en la Cláusula Cuarta del contrato de opción de compra-venta ya que la misma parte demandada-reconviniente afirma y acepta el cumplimiento total y cabal de esa Cláusula cuando dice textualmente: “SINO QUE PAGO A DESTIEMPO CON RETARDO.” (cita, mayúscula y negrillas de la parte demandante-reconvenida) y que dicho pago fue aceptado por la parte demandada-reconviniente en su debida oportunidad y por tanto, ahora no puede alegar el incumplimiento de la Cláusula Cuarta del contrato de opción de compra-venta por falta de pago.
Sostiene además, que la empresa UZMACA, C.A. para poder alegar el incumplimiento del contrato por falta de pago en la forma convenida en la Cláusula Cuarta, ha debido rechazar y no aceptar los pagos efectuados y depositados en la cuenta bancaria de la empresa UZMACA, C.A., haciéndolo saber al promitente opcionado comprador, informándole que las cantidades de dinero depositadas como parte del precio convenido estaban a su disposición y que debía pasar a retirarlos. Que de ello se infiere que los referidos abonos depositados fueron aceptados por la empresa UZMACA, C.A.
Que con respecto al pago del resto del precio convenido, éste debía hacerse efectivo para el momento de la entrega de la vivienda con la firma del contrato de venta definitiva por ante la oficina de registro inmobiliario cuando la vivienda estuviese concluida y que esa cantidad de dinero se podía obtener mediante un crédito bancario, más no era la única forma de obtenerla.
Peticiones de la demandante-reconvenida
Que sea declarada sin lugar la reconvención.
Síntesis de la controversia:
La parte demandante-reconvenida aceptó expresamente los hechos fundamento de la pretensión objeto de la reconvención: 1) La existencia del contrato. 2) El pago de los dieciséis mil bolívares (Bs. 16.000,00), efectuados en fechas distintas a las establecidas en el contrato, así: el 4 de mayo de 2009 pagó dos mil bolívares (Bs. 2.000,00) correspondiente a los meses de febrero y marzo. En fecha 21 de julio de 2009 pagó dos mil bolívares (Bs. 2.000,00) correspondiente a los meses de abril y mayo de 2009. En fecha 31 de agosto del 2009 pagó dos mil bolívares (Bs. 2.000,00) correspondiente a los meses de junio y julio de 2009. Y en fecha 5 de abril de 2011 pagó diez mil bolívares (Bs. 10.000,00). Que desde el 31 de agosto de 2009 no volvió a pagar nada hasta el día 5 de abril de 2011, lo que equivale a veinte (20) meses durante los cuales no se presentó nunca en la empresa para explicar el motivo de su retraso en los pagos. Presentándose la contradicción en cuanto a si los pagos de los dieciséis mil bolívares (Bs. 16.000,00) a pesar de haber sido efectuados en fechas distintas a las establecidas en el contrato por la parte demandante-reconvenida y el hecho de que la parte demandada-reconviniente los hubiera recibido constituye o no un pago oportuno. Por tanto, no existen hechos controvertidos que deban ser objeto de prueba y por ende resultaba innecesaria la actividad jurisdiccional probatoria correspondiendo al órgano jurisdiccional apreciar esos hechos que se tienen por establecidos por estar ambas partes de acuerdo en su existencia, y decidir con arreglo al derecho en razón del desacuerdo.
III
MOTIVACION
Punto previo
Sobre la nulidad de la sentencia recurrida
En su sentencia el a quo, califica el contrato como promesa bilateral de compra-venta, el cual según lo tiene establecido la jurisprudencia de la Sala de Casación Civil y de la Sala Constitucional, como aquel que las partes se obligan a celebrar el futuro contrato de compra venta. En efecto, tiene establecido que los contratos de promesa bilateral de compraventa son contratos preparatorios o preliminares, en el sentido de que sólo producen el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato. Éstos deben contener los elementos esenciales del ulterior contrato, de manera que en él debe constar la perfecta y clara voluntad de las partes de prestar en el futuro el consentimiento para la compraventa, sin que ello signifique la consumación del contrato definitivo. Es un precontrato, ya que prepara la celebración de otro contrato. Produce efectos personales, ya que no es traslativo ni constitutivo de derechos reales, sino que por el contrario, engendra una obligación de hacer; es decir, prestarse para la celebración de un futuro contrato, que en el caso de marras, prepara la celebración del contrato de venta. Ahora bien, en su sentencia, el tribunal declara con lugar la pretensión de cumplimiento de dicho, pero ordena en el dispositivo la construcción de la vivienda y seguidamente el otorgamiento del documento de venta definitivo; es decir, declara con lugar la pretensión de cumplimiento de contrato de promesa bilateral de compraventa y ordena que se haga efectivo un petitum que se corresponde con la pretensión de venta de la cosa futura, incurriendo en una flagrante contradicción que destruye la motivación, configurándose la causal de nulidad prevista en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 209, se declara la nulidad de la sentencia recurrida. Así se decide.
La decisión sobre el fondo
Decisión sobre los hechos.
De cuerdo con los términos de la contestación de la demanda y de la contestación de la reconvención, quedaron establecidos los hechos alegados por las partes, así:
1) La existencia del contrato denominado por las partes como de OPCION DE COMPRA-VENTA contenido en el documento autenticado ante la Notaría Segunda de San Cristóbal, autenticado bajo el N° 14, tomo II, folios 41-43.
2) La obligación de la parte de construir la vivienda arriba descrita como paso previo al otorgamiento del documento definitivo de venta y los pagos efectuados.
3) El pago que hizo la parte demandante a la demandada en las fechas por ella indicada y los montos allí establecidos; es decir, el pago de los dieciséis mil bolívares (Bs. 16.000,00), así: el 4 de mayo de 2009 dos mil bolívares (Bs. 2.000,00) correspondiente a los meses de febrero y marzo. El 21 de julio de 2009 dos mil bolívares (Bs. 2.000,00) correspondiente a los meses de abril y mayo de 2009. El 31 de agosto del 2009 dos mil bolívares (Bs. 2.000,00) correspondiente a los meses de junio y julio de 2009 y el 5 de abril de 2011 pagó diez mil bolívares (Bs. 10.000,00).
4) La aceptación de tales pagos por la parte demandada-reconviniente.
5) La no construcción de la vivienda a que se comprometió la parte demandada-reconviniente.
Decisión sobre el derecho.
La norma rectora de la pretensión de resolución o cumplimiento de cualquier contrato bilateral, es el artículo 1.167 del Código Civil, que prevé:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.
De la disposición legal precedentemente citada, se evidencian claramente los tres requisitos más relevantes para que en casos como el de autos resulte procedente la pretensión de cumplimiento o resolución de contrato pretendida por las partes, a saber: PRIMERO: la existencia de un contrato bilateral. SEGUNDO: que la parte accionante haya dado cumplimiento oportuno de su obligación, si ésta se encontraba fijada para que se cumpliera antes, que la obligación por la contraparte. Y TERCERO: el incumplimiento culposo de una de las partes respecto de su obligación.
Sobre el PRIMER REQUISITO: la existencia de un contrato bilateral. Siguiendo la instrucción que la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, hace a los jueces de instancia al momento de interpretar cualquier contrato que las partes hayan denominado como OPCION DE COMPRA o como PROMESA BILATERAL DE COMPRA, a fin de determinar su verdadera naturaleza, independientemente de cómo lo hayan llamado las partes: “En razón de lo anterior, es que todo juez de la República, debe revisar y observar de forma individualizada los elementos, términos, características y condiciones establecidas en cada uno de los contratos sometidos a su conocimiento, a los fines de determinar su naturaleza, independientemente de la denominación que se le haya dado al mismo por las partes, y notar si se trata de un contrato preliminar, una promesa u otro tipo de contrato, para establecer los efectos y consecuencias debidas del contrato realmente suscrito, de conformidad como lo señala el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.” (Sentencia N° 878, de fecha 20 de julio de 2015, expediente N° 2014-0662, caso: Panadería la Cesta de los Panes, C.A..).
En el presente caso, las partes denominaron su contrato como opción de compraventa, cuando en realidad, en criterio de este jurisdicente, se trata de un contrato de venta de cosa futura, ya que se pudiera exigir su cumplimiento por las partes, mientras que en la opción, se deja al arbitrio de las partes hacer o no el contrato de compraventa, sin que se ninguna de ellas pueda exigirlo.
Para este juzgador de alzada, se trata de un contrato de compraventa de cosa futura, de acuerdo con la referida sentencia de la Sala Constitucional N° 878, de fecha 20 de julio de 2015, expediente N° 2014-0662, caso: Panadería la Cesta de los Panes, C.A..).
“En el contrato de cosa futura, las partes se obligan en forma inmediata y definitiva a pagar el precio y la otra a transferir la propiedad de la cosa, quedando el efecto traslativo diferido para el momento de la construcción del bien.”
Encontrándose definido el contrato de compraventa en el artículo 1.474 del Código Civil:
Artículo 1.474: “La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio.”
Y en el artículo 1.156 ejusdem se prevé que las cosas futuras pueden ser objeto de la compraventa:
Art. 1.156 del Código Civil: “Las cosas futuras pueden ser objeto de los contratos, salvo disposición especial en contrario.”
Constituyen cosas futuras aquéllas que no existen en el momento de la celebración del contrato pero que existirán, de acuerdo con el curso normal de los acontecimientos (emptio reisperatae). No siendo de aplicación las normas del contrato de compraventa cuya premisa esencial sea la existencia actual de objeto, normas que por el contrario serán aplicables cuando la cosa deje de ser futura, pasando a tener una existencia actual. No sólo pesa sobre el vendedor la obligación -esencial, por otra parte- de entrega de la cosa una vez que ésta alcance existencia real y efectiva. También pesa sobre él un deber de desplegar la actividad necesaria encaminada a que dicha existencia devenga actual.
En efecto, en dicho contrato, una parte ofrece en venta una cosa futura por un precio determinado y la otra acepta la cláusula PRIMERA: la promitente vendedora se comprometió a construir una vivienda unifamiliar en el desarrollo urbanístico “PARQUE RESIDENCIAL SANTA FE” ubicado en Boca Caneyes, Municipio Guásimos del estado Táchira, lotificación debidamente registrada ante el Registro Público de los Municipios Cárdenas, Guáismos y Andrés Bello del estado Táchira, bajo el N° 41, Tomo 38, Folios 240 al 256, Protocolo Primero en fecha 11 de septiembre de 2008; SEGUNDA: Que la vivienda se construirá en un microlote signado con la nomenclatura A-111,distribuida de la siguiente manera: una habitación principal con baño, cocina, dos habitaciones auxiliares, un baño auxiliar, sala comedor, área de oficios y garaje, los linderos y medidas del microlote son los siguientes: NORTE: Con Avenida Canónigo Uzcátegui; SUR: Con microlote A-130; ESTE: Con microlote A-112; y OESTE: Con microlote A-110. TERCERA: La promitente vendedora conviene en ofrecerle al promitente comprador en el precio del inmueble de CIENTO TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 130.000,00). Precio aceptado por el promitente comprador: CUARTA: el comprador se obligó a cancelar de la siguiente manera: TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,00) en calidad de opción a compra venta, los cuales debería cancelar de la siguiente manera: QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 15.000,00) que canceló en ese acto, según la planilla de depósito del Banco Bafoandes N° 025973294 a favor de la empresa UZMACA C.A; de fecha 13 de enero de 2009, y el restante de QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 15.000,00), mediante el pago de 15 cuotas mensuales y consecutivos a razón de MIL BOLÍVARS (Bs. 1.000,00), cada una venciéndose la primera a los TREINTA (30) días, contados a partir de la fecha del otorgamiento del presente documento. QUINTA: El promitente comprador se compromete a cancelar el resto del precio es decir CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00), en el momento del otorgamiento del documento definitivo de venta que se otorgará ante el Registro Público de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del estado Táchira. SEXTA: El resto del precio el promitente comprador lo podrá tramitar mediante un crédito ante una institución Bancaria. OCTAVA: El promitente comprador aceptó que a partir de la fecha de la firma del este contrato y hasta la fecha del otorgamiento del documento definitivo de venta, al saldo deudor mensual se le aplicaran los índices de inflación fijados por el Banco Central Venezuela para el sector de la construcción, la cual se obliga a pagar de forma trimestral. DECIMA: Será causal de resolución el presente contrato y así lo acepta el promitente comprador, si éste llegará incumplir cualquiera de las obligaciones asumidas en este contrato. DECIMA QUINTA: Todo pago que haga el promitente comprador a la promitente vendedora, lo realizará a través de depósito Bancario en la cuenta corriente de dicha empresa N° 00070089410000003284 de Banfoandes, cuya planilla de depósito será canjeado por el correspondiente recibo de pago. Por tanto, se trata de un contrato de venta futura y así se decide.
En cuanto al SEGUNDO REQUISITO: que la parte accionante haya dado cumplimiento oportuno de su obligación. Considera este juzgador que hubo una manifestación indirecta o tácita de la voluntad de la parte demandada con su conducta al aceptar los pagos que hizo la parte demandante fuera de las fechas acordadas en el documento, pagos que aceptó no una vez sino todas las veces, por lo que, siendo un contrato consensual, es perfectamente posible que se pueda determinar la voluntad por la conducta de las partes, infiriéndose inequívocamente en el presente caso la voluntad de ambas partes de cambiar las fechas fijadas en la cláusula segunda del contrato para hacerse los pagos. Resulta incompatible, a todas luces, esa conducta de la demandada de aceptar los pagos, con la voluntad de querer resolver el contrato con fundamento en el pago extemporáneo. Así que no existe duda acerca de la voluntad del vendedor de darle validez a los pagos que hizo el comprador en fechas distintas a las acordadas en el documento contentivo del contrato, porque si el vendedor consideraba que el comprador había incumplido y no quería que continuara el contrato, no debió aceptar los pagos, que configuran hechos positivos y concluyentes de la aquiescencia del vendedor. Así se decide.
En cuanto al TERCER REQUISITO: el incumplimiento culposo de una de las partes respecto de su obligación. La parte demandada al aceptar los pagos debió entonces proceder a cumplir su obligación esencial de hacer real y efectiva la existencia de la cosa dada en venta, asumida en la CLAUSULA SEGUNDA Y TERCERA, como fue la de construir la vivienda, lo cual no hizo según lo admitió en su contestación de demanda. Y así se decide.
Es así como se cumplieron en forma concurrente los requisitos para la procedencia de la pretensión de cumplimiento del contrato que exige el artículo 1.167 del Código Civil, así se decide.
A la vez el artículo 1.159 del Código Civil establece el llamado “principio del contrato-ley”, consagrando la fuerza vinculante del contrato entre las partes que lo suscriben:
Artículo 1.159: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley.”
En este mismo orden de ideas se tiene que el artículo 1.264 del Código Civil en el ordinal segundo establece:
Artículo 1264 del Código Civil: Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios en caso de contravención.”
Este artículo prevé que en primer lugar el acreedor tiene derecho a obtener un cumplimiento in natura; y en segundo lugar, para el caso de cualquier contravención del deudor a la exactitud del cumplimiento in natura, establece el derecho del acreedor a obtener, como un subrogado del cumplimiento exacto, el resarcimiento de los daños y perjuicios.
Y en cuanto al cumplimiento de las obligaciones in natura, para la eventualidad que el obligado no cumpla voluntariamente el artículo 529 del Código de Procedimiento Civil prevé el cumplimiento forzoso in natura y el cumplimiento por equivalente.
Artículo 529 del Código de Procedimiento Civil: “Si en la sentencia se hubiese condenado al cumplimiento de una obligación de hacer o de no hacer, el juez podrá autorizar al acreedor, a solicitud de éste, para hacer ejecutar él mismo la obligación o para destruir lo que se haya hecho en contravención a la obligación de no hacer, a costa del deudor.
En caso de que el acreedor no formulare tal solicitud o de que la naturaleza de la obligación no permitiera la ejecución en especie o la hiciere demasiado onerosa, se determinará el crédito en una cantidad de dinero y luego se procederá como se establece en el artículo 527.”
IV
DISPOSITIVA
Es por todo lo anteriormente expuesto, que este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, decide:
PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR LA APELACIÓN ejercida por la parte demandada contra la sentencia definitiva de fecha 15 de julio de 2019, dictada por el Tribunal Tercero de Primera Instancia Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira.
SEGUNDO: CON LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE OBLIGACIÓN interpuesta por el ciudadano MIGUEL ALFONSO SILVA DELGADO contra la empresa UZMACA, C.A., en la persona de su representante legal Director – Gerente ciudadano: JOSÉ MARÍA UZCATEGUI CÁRDENAS, que según se determinó en la parte motiva, este jurisdicente en ejercicio del poder-deber que emana de la función jurisdiccional de interpretar y aplicar la quaestio iuris expresado en el clásico aforismo iura novi curia (el juez conoce el derecho), se calificó como pretensión de cumplimiento de contrato de venta futura.
TERCERO: SIN LUGAR LA RECONVENCION por RESOLUCIÓN DE CONTRATO, propuesta por la empresa UZMACA, C.A., en la persona de su representante legal Director – Gerente ciudadano: JOSÉ MARÍA UZCATEGUI CÁRDENAS contra el ciudadano MIGUEL ALFONSO SILVA DELGADO.
CUARTO: SE CONDENA EN LAS COSTAS de la demanda y en la de la reconvención a la empresa UZMACA, C.A., en la persona de su representante legal Director-Gerente ciudadano: JOSÉ MARÍA UZCATEGUI CÁRDENAS.
QUINTO: Se ORDENA a la parte demandada-reconviniente, construir la vivienda unifamiliar en el desarrollo urbanístico “PARQUE RESIDENCIAL SANTA FE” ubicado en Boca Caneyes, Municipio Guásimos del estado Táchira, lotificación debidamente registrada ante el Registro Público de los Municipios Cárdenas, Guáismos y Andrés Bello del estado Táchira, bajo el N° 41, Tomo 38, Folios 240 al 256, Protocolo Primero en fecha 11 de septiembre de 2008. Que la vivienda se construirá en un microlote signado con la nomenclatura A-111,distribuida de la siguiente manera: una habitación principal con baño, cocina, dos habitaciones auxiliares, un baño auxiliar, sala comedor, área de oficios y garaje, los linderos y medidas del microlote son los siguientes: NORTE: Con Avenida Canónigo Uzcátegui; SUR: Con microlote A-130; ESTE: Con microlote A-112; y OESTE: Con microlote A-110. Asi descrita en las cláusulas primera y segunda. Lo cual debe hacer dentro del tiempo razonable que determine la experticia complementaria del fallo que a tal fin se acuerda, de conformidad con lo establecido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civi con el nombramiento de un solo perito, luego de lo cual, deberá procederse al otorgamiento del documento definitivo de venta.
SEXTO: SE ORDENA a la parte demandante-reconvenida pagar el saldo restante de cien mil bolívares (Bs. 100.000,00) debidamente indexados a contar desde el 9 de abril de 2011 fecha en la cual se tenía previsto tener construida la vivienda, de acuerdo con la cláusula novena del contrato hasta la fecha en que se ejecute la presente decisión, haciéndose dicho cálculo mediante una experticia complementaria del fallo de conformidad con lo establecido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil con el nombramiento de un solo perito.
SEPTIMO: SE DECLARA NULA LA SENTENCIA RECURRIDA, proferida por el Tribunal Tercero de Primera Instancia Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, de fecha 15 de julio de 2019.
Publíquese, regístrese, NOTÍFIQUESE A LAS PARTES y déjese copia fotostática certificada de la misma en formato digital PDF según lo preceptuado en Resolución número 2016-0021 de fecha 14 de diciembre de 2016 de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia y en su oportunidad legal, bájese el expediente.
Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, en el Edificio Nacional de la ciudad de San Cristóbal, a los tres días del mes de diciembre de dos mil veinte. Años 209º de la Independencia y 160º de la Federación.
El Juez,
Fabio Ochoa Arroyave.-
La Secretaria,
Flor María Aguilera Alzurú
En la misma fecha y previa las formalidades legales se dictó y publicó la anterior decisión, siendo la una y treinta minutos (1:30 a.m.) de la tarde, dejándose copia de la misma en formato digital PDF según lo preceptuado en Resolución número 2016-0021 de fecha 14 de diciembre de 2016 de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, para el archivo del tribunal.
N° 7763.
FOA.-
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