TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
PODER JUDICIAL
JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA

EXPEDIENTE Nº 3.678

El presente expediente contiene el juicio que por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL intentara el ciudadano LUIS EDUARDO SÁNCHEZ FLOREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-9.246.187, asistido por el Abogado Rafael Enrique Bonilla Gutiérrez, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 13.117, contra la ciudadana ELVIA YULEIMA MORILLO SOTO, venezolana, titular de la cédula de identidad N° V-13.420.995.
Apoderado judicial de la parte demandada: Abogada Ana Ramona Acuña, titular de la cédula de identidad N° V-9.151.965, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 62.626.
Sentencia Apelada:
Conoce esta alzada del presente expediente, con motivo del RECURSO DE APELACIÓN que ejerciera el ciudadano LUIS EDUARDO SÁNCHEZ FLOREZ, asistido por el abogado RAFAEL ENRIQUE BONILLA GUTIÉRREZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 13.117, en fecha 28 de noviembre de 2018, contra la decisión dictada en fecha 22 de noviembre de 2018 por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Junín y Rafael Urdaneta de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, que declaró SIN LUGAR LA PRETENSIÓN DE DESALOJO INTENTADA POR EL CIUDADANO LUIS EDUARDO SÁNCHEZ FLORES CONTRA LA CIUDADANA ELVIA YULEIMA MORILLO SOTO.
I
ANTECEDENTES

El 10 de mayo de 2018 el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Junín y Rafael Urdaneta de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, recibida como fue demanda por desalojo de local comercial, incoada por el ciudadano LUIS EDUARDO SÁNCHEZ FLOREZ contra la ciudadana ELVIA YULEIMA MORILLO SOTO, constante de dos (2) folios útiles y anexos en nueve (9) folios útiles; la admitió y le dio el curso de Ley por el procedimiento oral, ordenando el emplazamiento de la parte demandada para la contestación (folio 12).
Citada la demandada, en fecha 29 de junio de 2018 se celebró la audiencia conciliatoria de conformidad con los artículos 26, 257 y 258 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, con la presencia de ambas partes, no llegando a ningún acuerdo las mismas (folios 19 al 21).
En la misma fecha 29 de junio de 2018 la ciudadana ELVIA YULEIMA MORILLO SOTO asistida de abogada, presentó escrito de contestación a la demanda incoada en su contra (folios 22 al 27), junto con anexos que van desde el folio 28 al folio 37.
Por auto de fecha 29 de junio de 2018, el a quo fijó para el quinto (5to) día de despacho siguiente a las 9:30 de la mañana para que tenga Lugar la audiencia preliminar (folio 38).
El 16 de julio de 2018, tuvo lugar la audiencia preliminar (folio 39 al 42); corren anexos a los folios 43 al 51.
El 19 de julio de 2018, el tribunal de la causa fijó los hechos controvertidos, y abrió el lapso probatorio de cinco días de despacho siguientes para promover las pruebas (folios 52 y 54).
En fecha 26 de julio de 2018 el ciudadano LUIS EDUARDO SÁNCHEZ FLOREZ asistido de abogado, presentó escrito de pruebas (folio 55). En fecha 27 de julio de 2018 la ciudadana ELVIA YULEIMA MORILLO SOTO, presentó escrito de pruebas en la presente causa (folios 56 y 57).
En fecha 1° de agosto de 2018, el a quo admitió las pruebas en cuanto a derecho salvo su apreciación en la definitiva (folio 58).
El 8 de octubre de 2018, siendo el día y hora señalados para la Inspección Judicial, estando presentes las partes, se realizó la misma en el local comercial objeto de la controversia (folios 59 al 61).
En fecha 8 de noviembre de 2018, se realizó la audiencia de juicio oral, con la asistencia de ambas partes; oportunidad en la cual se dictó el dispositivo de la sentencia que ya fue relacionada ad initio (folios 65 al 71).
A los folios 72 al 79 corre inserto el íntegro de la sentencia. Decisión que fue apelada por el ciudadano LUIS EDUARDO SÁNCHEZ FLOREZ asistido de abogado (folios 80 al 82). Por auto de fecha 4 de diciembre de 2018 el tribunal de la causa oyó la apelación en ambos efectos y ordenó remitir el expediente al juzgado superior distribuidor correspondiente (folio 83).
El 10 de enero de 2019 es recibido en esta superioridad el presente expediente, al cual se le dio entrada, inventario bajo el N° 3.678 y el curso de ley correspondiente (folio 85).
En fecha 14 de febrero de 2019 el ciudadano LUIS EDUARDO SÁNCHEZ FLOREZ, asistido de abogado, presentó escrito de informes por ante esta superioridad (folios 86 y 87).

II
EXAMEN DE LA SITUACIÓN Y MOTIVOS PARA DECIDIR

• La parte actora en su escrito libelar señaló:

“… OBJETO DE LA DEMANDA
Desocupación o desalojo del inmueble constante de un salón o local comercial donde actualmente se desarrolla la actividad comercial que tiene por objeto la venta de comida rápida y a la carta, pizza, perros calientes, hamburguesas, ubicado en la avenida 11, entre Calles 9 y 10 N° 9-62, marcado 1, centro de la ciudad de Rubio, Municipio Junín del Estado Táchira, de mi propiedad, según documento protocolizado en la Oficina de Registro Público de los Municipios Junín y Rafael Urdaneta del Estado Táchira, bajo el N° 2012.938. Asiento Registral 2 del inmueble matriculado con el N° 433.18.6.1.2801 y correspondiente al Libro del Folio Real del año 2012, de fecha 09 de Junio de 2014…
… RELACIÓN DE LOS HECHOS
PRIMERO: Consta de la copia simple del contrato de arrendamiento que en un (1) folio útil acompaño marcado “B”, firmado en fecha 1° de Octubre de 2015 por vía privada, celebré contrato de arrendamiento con la ciudadana ELVIA YULEIMA MORILLO SOTO, donde en la CLÁUSULA TERCERA convenimos que “… La duración del presente contrato será de seis (6) meses, contados a partir del 1° de Octubre de 2015, prorrogable por lapso igual”.
SEGUNDO: En comunicación de fecha 5 de Abril de 2018, le hice entrega a la ciudadana ELVIA YULEIMA MORILLO SOTO la notificación de no prorrogar el contrato de arrendamiento.
EL DERECHO Y PETITORIO
Ahora bien, ciudadana Juez, el artículo 40 de la Ley de Alquileres de Locales Comerciales dispone que son causales de desalojo: “… g) Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes… i) Que el arrendatario incumpliera cualquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato… “En el presente caso, ciudadana Juez, la ciudadana ELVIA YULEIMA MORILLO SOTO, se niega a entregar el inmueble que ocupa como inquilina, y verbalmente se le concedió un plazo prudencial para que trasladara su negocio, pero se niega a entregar el inmueble causándome daños y perjuicios, y es por ello ciudadana Juez, que ocurro ante la competente autoridad de usted, para demandar como formalmente demando a la ciudadana ELVIA YULEIMA MORILLO SOTO….
… Estimo la presente acción en la cantidad de TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 3.000.000,00), equivalentes a mil (1000) unidades tributarias…”.

• La parte demandada en su escrito de contestación arguyó:
“… Visto el respectivo libelo de demanda presentado por el Ciudadano LUIS EDUARDO MARTÍNEZ SÁNCHEZ, en su condición de ARRENDADOR, Y propietario del local donde desarrollo mi actividad comercial de restaurante ubicado en la calle 11 entre carreras 9 y 10 N° 9-62 en esta ciudad de Rubio del Estado Táchira. Tal como se evidencia de autos, asistido por el abogado en ejercicio Rafael Enrique Bonilla G., plenamente identificados en autos. Con el cual pretende en su aludida acción de desalojo del local comercial, que ocupo como arrendataria por cumplimiento de contrato; fundamentándose en el Artículo 40 literal (g) vencimiento del contrato y demanda el incumplimiento de las obligaciones puestas en el contrato, litera (i).
Ciudadana Juez, Niego, rechazo y contradigo la presente demanda de desalojo, contradigo la sucinta relación de los hechos que narra mi demandante, con relación a la interpretación errada dada por él, al contrato de arrendamiento que acompaña esta demanda como documento fundamental de la acción de desalojo, suscrito por ambas partes, vía privada y que reconozco como cierto su contenido y mía la firma que aparecen en él. Alego en mí defensa las obligaciones contraídas en cada cláusula, y que he cumplido a cabalidad y hago míos los derechos de ley que me corresponden derivados de esta relación arrendaticia y los efectos de este contrato. De su completa y correcta lectura se debe analizar la cláusula TERCERA. Referente al tiempo de duración del contrato, tal como consta en el documento que riela en esta causa marcada con la letra B, por el accionante. Con el debido respeto ciudadana Juez, a los fines de aportar los elementos de convicción para mi defensa y dado que el demandante alega que me niego a entregar el inmueble que ocupo como inquilina y que prudencialmente se me concedió un tiempo para que desocupara. Que le he causado daños y perjuicios. Alega que el contrato suscrito ha vencido y no existe acuerdo de prórroga o renovación entre las partes, siendo esto falso, Y la razón por la que la contradijo está en que el presente contrato; OPERO DESDE EL 01 de abril del año 2017 la TACITA RECONDUCCIÓN DEL CONTRATO, CONVIRTIÉNDOSE EL MISMO EN TIEMPO INDETERMINADO. Y así lo explico.
DEL CONTRATO
Es cierto ciudadana Juez, que en fecha 01 de octubre del año 2015 suscribí con mi ARRENDADOR, el primer y único contrato de arrendamiento del local comercial plenamente identificado en la cláusula Primera, y desde la fecha de inicio a esta fecha que interpuso la demanda, han transcurrido dos años y siete meses. Ahora bien, en cuanto al tiempo del contrato. CLÁUSULA TERCERA dispone “La duración del presente contrato será de seis meses, contados a partir del 1° de octubre del 2015, prorrogable por UN LAPSO IGUAL”. Así las cosas, tenemos que la cláusula invocada tiene dos supuestos; un término de seis meses y una prórroga por un lapso igual, únicamente seis meses más. Por lo que estamos en presencia de una prórroga convencional automática y prefijada con indicación del mismo tiempo. Por lo que cumplidas estas dos circunstancias que han podido prever locador y locatario y llegado el tiempo prefijado la prórroga legal se producirá de la forma establecido en la ley, (criterio del autor Gilberto Quintero pág. 314 obra de derecho inmobiliario).
El 01 de octubre del 2015 hasta el 04 de abril del 2016, se cumplió en el término de seis meses.
Luego se prorrogó por Un lapso Igual, del 04 de abril hasta el 01 de octubre del 2016. Con ambas fechas inclusive se venció el término del contrato. Teniendo así Ciudadana Juez UN AÑO de relación arrendaticia. Al término del 01 de octubre del 2016, no suscribimos más contratos de arrendamiento por lo que quedó entendido entre ambas partes que a partir de esa fecha entraba en vigencia la prórroga legal de ese contrato, obligatoria para el ARRENDADOR y potestativa para el arrendatario, no siendo necesario que el arrendador practique desahucio alguno. Siguiendo el orden el artículo 26 de la novísima ley, que establece la prórroga obligatoria del contrato vencido, los hechos hasta ahora narrados encuadran en la primera regla: la duración de la relación arrendaticia hasta un año, tiene una prórroga máxima de seis (6) meses. Y este DERECHO, prórroga legal se cumplió íntegramente hasta la fecha 01 de abril del 2017. A partir de esta fecha el demandante aquí ARRENDADOR, tenía dos opciones; una de ellas hacer un nuevo contrato de arrendamiento a tiempo determinado o presentar el desahucio vía judicial, pero al ARRENDADOR no ejecutar ninguna de estas conductas a su favor, si no que muy por el contrario, yo he seguido ocupando el local de manera pacífica, mi restaurante ha funcionado continuamente abierto al público, desde esa fecha el arrendador aquí demandante ha incrementado el canon de arrendamiento, y esto ha sido de manera consensuada entre ambas parte, y dada la situación inflacionaria del país, el aumento se había venido haciendo cada seis meses, el pago de dichos alquileres ha sido depositado en la cuenta bancaria a su nombre en el banco Provincial N° 1080118410200211679, por transferencia pagos estos hechos puntualmente, siendo el caso que a partir del mes de diciembre se ha venido incrementando el canon de un millón doscientos bolívares (Bs. 1.200.000 Bs.) al mes de abril del presente año a tres millones de bolívares (Bs. 3.000.000 Bs.) tal como se evidencia en las documentales…, sin problema alguno la relación arrendaticia se ha llevado en buenos términos, hasta que el mes de abril presentó una propuesta para establecer el canon de los meses subsiguientes, que el alquiler tenía que ser porcentual a la ganancia de lo que yo vendía en mi negocio, porque los almuerzos aumentaban y su alquiler también debía aumentar en la misma proporción, le manifesté mi desacuerdo y le propuse que fijáramos un monto razonable por seis meses y después ajustábamos de acuerdo a la situación. Y respuesta de ello fue que presentó esta demanda de desalojo en mi contra…
…En virtud de haber alegado un hecho nuevo en mi defensa por las razones de hecho y de derecho sostengo que el contrato de arrendamiento sobre el local comercial objeto del contrato que mediante la presente demanda pretende su cumplimiento se indeterminó, dado a que se configuran los siguientes requisitos a) Mi conducta activa como arrendataria; ya que he permanecido ocupando el inmueble arrendado sin oposición del arrendador después de vencida la prórroga legal. El día 01 de abril del 2017.
b) La actitud pasiva u omisiva del demandante arrendador, ya que durante un año y siete meses, no hizo nada que me indicara que debía entregar el inmueble, por el contrario aumentaba cada seis meses el canon de arrendamiento entendiendo esta conducta como un consentimiento tácito en la continuación de la relación arrendaticia.
Presento como pruebas documentales, los recibos emitidos por la banca Virtual de las transferencias de la cancelación de los últimos tres meses. Febreros, marzo y abril del 2018. Donde se evidencia el recibo por parte del arrendador del canon de arrendamiento.
Me uno a la comunidad de las pruebas documentales traída al proceso como son el contrato de arrendamiento….
Comunicación de fecha 05 de abril del 2018.
… Por todo lo aquí alegado y probado solicito con el debido respeto que sea interpretado y analizado el contrato de arrendamiento.
Que sean fijados los hechos para la controversia en determinar el tiempo y prorroga del contrato, a los fines de que queden demostradas las prórrogas, tanto la convencional fija, como el cumplimiento de la prorroga legal. Con el fin que sea declarada la TACITA RECONDUCCIÓN DEL CONTRATO.
Que por esta razón sea declarada inadmisible la pretendida demanda de cumplimiento de contrato…”.

• La decisión apelada resolvió:
“… En el caso de autos, conforme a la pretensión deducida y habiéndose evidenciado la existencia de la relación arrendaticia, correspondía a las partes probar si efectivamente el contrato venció, con ocasión de la notificación realizada por el arrendador en fecha 11 de abril de 2018, lo cual analizando lo probado en autos no quedó demostrado, por cuanto a pesar de haberse celebrado contrato de fecha 01 de octubre de 2015 por un lapso de seis (6) meses el mismo se prorrogó por un lapso igual y se fue renovando por convenio entre las partes hasta que en fecha 11 de abril de 2018, el arrendador pasó por escrito notificación mediante la cual expresa su voluntad de no renovar más el contrato (f. 03), lo cual a criterio de esta juzgadora es extemporánea y al respecto señala el artículo 1600 del Código Civil “si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos sin determinación del tiempo”. Así mismo, establece el artículo 1614 ejusdem en los arrendamientos hechos por tiempo determinados, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el termino, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones, pero respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado. Al respecto, el demandante se limitó a solicitar en la audiencia conciliatoria que terminara la relación arrendaticia debido a que el canon no le alcanza y su necesidad de construir otro negocio en el local comercial de autos de su propiedad (f. 20), precisado lo anterior paso a ser de tiempo paso a ser a tiempo indeterminado; asimismo correspondía a las partes dado que era un hecho controvertido, atendiendo a la fijación de los limites de la controversia mediante auto de fecha dictado por este tribunal, el cual riela al folio 53, probar si habían celebrado otro contrato distinto al celebrado por escrito vía privada en fecha 01 de octubre de 2018, lo cual no probaron solo se limitaron a indicar en la audiencia oral que habían celebrado uno verbal.
…con respecto al incumplimiento de las obligaciones por parte de arrendataria, el demandante solo se limitó a expresar que incumplía sus obligaciones al negarse a desocupar el inmueble y que eso le ocasionaba daños y perjuicios, en consecuencia, corresponde demostrar que lo aducido por la demandante no era cierto, y por tanto desvirtuar lo señalado por éste, ante lo cual el demandado en el escrito de contestación de demanda, se limitó a señalar expresamente que niega, rechaza y contradice tantos en los hechos como en el derecho las pretensiones de la parte actora, anexando en dicho escrito recibos de pago que no fueron desconocidos o impugnados por la parte actora, promoviendo en el lapso de pruebas inspección judicial la cual fue evacuada por este tribunal…, y hace plena fe que el local comercial de autos está ocupado por la arrendataria quien desarrolla su actividad comercial la cual tiene por objeto la venta de comida, por tanto, en criterio de esta juzgadora la demandada no está incursa en el literal i) del artículo 40 de la Ley de Regulación de Arrendamiento inmobiliario para el Uso Comercial….
… En consecuencia y como corolario de lo anterior esta Juzgadora arriba a la conclusión de que las causales demandadas previstas en los literales g) e i) del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, no fueron lo suficientemente demostrados para que este Tribunal creara o generara un derecho a favor del actor, es por lo que deviene necesariamente declarar sin lugar la presente demanda de desalojo del local comercial interpuesta por el ciudadano LUIS EDUARDO SÁNCHEZ FLOREZ, en su carácter de arrendador, en contra de la ciudadana ELVIA YULEIMA MORILLO SOTO…”.

• La parte apelante por ante esta Alzada en la oportunidad de informes adujo:
“… PRIMERO: Apelo por ante este Superior Tribunal de la sentencia dictada por la ciudadana Juez Provisoria Primera de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Junín y Rafael Urdaneta de esta Circunscripción Judicial, en fecha 22 de noviembre de 2018, donde declaró sin lugar la demanda de desalojo intentada por mí contra la ciudadana ELVIA YULEIMA MORILLO SOTO, del local comercial de mi propiedad…, por vencimiento del contrato e inexistencia de acuerdo de prórroga o renovación entre las partes, LO CUAL FUE ACEPTADO POR LA PARTE DEMANDADA EN SU CONTESTACIÓN AL FONDO DE LA DEMANDA sin rechazar o contradecir el contrato de arrendamiento firmado por las partes en fecha 1° de Octubre de 2015, más aún, en la oportunidad de celebrarse la Audiencia Preliminar en fecha 16 de julio de 2018, ratifica su escrito de contestación de la demanda y reconoce nuevamente que el contrato de arrendamiento se hizo por tiempo determinado por seis meses y afirma en su derecho de palabra que “… de la cláusula tercera hay dos supuestos el término de seis meses y una sola prórroga por un lapso igual de seis meses…”, donde finaliza afirmando “… le propongo en beneficio de ambos realizar un nuevo contrato por escrito con término mínimo de un año donde vuelva a surgir una prórroga legal y podamos convenir el aumento porcentual y justo incrementando los canon de arrendamiento cada seis meses…”. Ciudadana Juez Superior, a confesión de parte, RELEVO DE PRUEBA…”.
• DE LAS PRUEBAS EN ESTE JUICIO
Consta que la parte demandante promovió:
- Corre al folio 03, notificación en original realizada por la parte demandante a la arrendataria y demandada, mediante la cual le participa su intención de no prorrogar el contrato, suscrito por ambas partes, el cual no fue tachado ni desconocido por la parte demandada, y por tanto se le da pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 443 del Código de Procedimiento Civil y se tiene por reconocido, adquiriendo la misma fuerza probatoria que el documento público entre las partes y respecto a terceros, a tenor del artículo 1.363 del Código Civil.
- Corre a los folios 04 al 10 copia fotostática de documento de compra venta del local comercial de autos, protocolizado ante el Registro Público de los Municipio Junín y Rafael Urdaneta del estado Táchira, a nombre del demandante LUIS EDUARDO SÁNCHEZ FLOREZ, de donde se desprende que efectivamente el local de autos es de su propiedad, el cual fue agregado en copia simple y presentada su original para vista y devolución previa certificación por parte del secretaria de ese Tribunal. Se tiene como fidedigno conforme lo preceptuado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
- Corre al folio 11, en original contrato de arrendamiento celebrado por vía privada entre el arrendador y la arrendataria de fecha 01 de octubre de 2015. Esta prueba se aprecia y se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 443 del Código de Procedimiento Civil, pues al no haber sido tachado ni impugnado se tiene por reconocido; adquiriendo la misma fuerza probatoria que el documento público entre las partes y respecto a terceros, a tenor del artículo 1.363 del Código Civil.

Consta que la parte demandada promovió:
- Corre inserto a los folios 28 al 37 copias fotostáticas simples de recibos de pagos emitidos por la banca electrónica realizados por la ciudadana ELVIA YULEIMA MORILLO SOTO. No se les concede valor probatorio por ser impertinentes, pues no se está discutiendo el pago del canon de arrendamiento.
- Promovió la prueba de Inspección Judicial, la cual fue evacuada por el Tribunal a quo en fecha 08 de octubre de 2018, sobre el local comercial de autos. Esta Alzada le confiere valor probatorio en cuanto demuestra que para esa fecha, el local comercial in comento estaba siendo ocupado por la arrendataria.

Esta Alzada para decidir observa:
En el presente caso, sube a conocimiento de esta Alzada el expediente por desalojo de local comercial incoado por el ciudadano LUIS EDUARDO SÁNCHEZ FLOREZ, contra ELVIA YULEIMA MORILLO SOTO, en virtud de la apelación propuesta por la parte demandante contra la sentencia que declaró Sin lugar la pretensión de DESALOJO.
El desalojo arrendaticio no es más que aquella acción que tiene el arrendador en contra del arrendatario, dirigida a poner fin al contrato de arrendamiento, para obtener la devolución del inmueble arrendado, amparado en cualquiera de las causales establecidas taxativamente en la Ley, en este caso, en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial publicado en la Gaceta Oficial 40.418 del 23 de mayo de 2014.
Como ya fue expuesto supra, la presente acción de desalojo se fundamenta en el literal g) del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, conforme el cual: “Son causales de desalojo: …Omissis… g) Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes…”.
Por su parte, el artículo 24 de dicha ley especial indica que “el contrato de arrendamiento contendrá, al menos, las especificaciones físicas del inmueble arrendado y de la edificación que lo contiene; la duración será mínima de un (1) año, excepto cuando la actividad a desarrollar esté enmarcada en temporadas específicas, entonces el lapso podrá ser menor, no pudiendo ajustar el canon de arrendamiento si se diera continuidad o prórroga, a menos que supere un año, de acuerdo a lo establecido en el artículo 33 del presente Decreto Ley; el valor del inmueble, el canon de arrendamiento y la modalidad de cálculo adoptada; las obligaciones del arrendador y del arrendatario. Además, deberá señalar expresamente su apego a las consideraciones establecidas en este Decreto Ley”.
El artículo 26 ejusdem dispone: “Al vencimiento de los contratos de arrendamiento con plazos de seis (06) meses o más, el arrendatario tendrá derecho a optar por una prórroga legal que será obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario,…
Durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado…”.
Y el artículo 13 de la Ley in comento indica que: “el arrendatario tiene el derecho a que se le elabore un contrato escrito y autenticado, el arrendador está obligado a hacerlo considerando las pautas establecidas en este Decreto Ley”.
De lo anterior se desprende claramente que conforme la Ley especial que rige el arrendamiento inmobiliario comercial, el contrato debe ser escrito y no verbal; a tiempo determinado, porque incluso durante la prórroga legal se le considera como contrato a tiempo determinado; y que el arrendatario tiene derecho a exigir que ese contrato escrito sea autenticado, en cuyo caso, el arrendador estará obligado a otorgarlo por ante una Notaría, lo cual no le resta valor al contrato privado. Por lo tanto, esta Ley no contempla contratos de arrendamiento de locales comerciales a tiempo indeterminado, y por ello la causal g) de desalojo prevista en el artículo 40 supra transcrito e invocado por la parte demandante, expresamente prevé: “Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes”.
En este hilo de ideas, esta juzgadora analiza que quedó demostrado en autos que las partes suscribieron un (1) contrato de arrendamiento privado de fecha primero (1°) de octubre de 2015, en el cual se previó la duración de la siguiente manera en la cláusula TERCERA: “La duración del presente contrato será de seis meses (06) contados a partir del 1° de octubre de 2015, prorrogable por un lapso igual”.
Consecuencia de lo anterior, se interpreta que se previó por las partes según su voluntad manifestada en el contrato bajo estudio, que el contrato tendría una duración mínima de un (1) año conforme lo exige la ley, cuando previeron que duraría seis (6) meses contados a partir del 1° de octubre de 2015, más una prórroga convencional por un lapso igual de seis (6) meses. Por lo tanto el contrato venció el 1° de octubre de 2016. Luego de ello y a tenor del artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, hasta el 1° de abril de 2017 se verificó la prórroga legal correspondiente de seis (6) meses. Así debió computarse la duración del contrato en conformidad con lo previsto por las partes y lo pautado en la ley.
Sin embargo, aunque las partes previeron en el contrato una sola prórroga legal, más allá de lo previsto inicialmente, de la notificación anexa a la cual se concedió pleno valor probatorio se desprende que el arrendador concedió prórrogas sucesivas al arrendatario hasta el 1° de abril de 2018; que por esa notificación le informa a la arrendataria su voluntad de no prorrogar el contrato que venció el 1° de abril de 2018; y que le informa que tiene derecho a la prórroga legal de un (1) año (es decir, hasta el 1° de abril de 2019).
Ahora bien, de autos consta que se celebró una audiencia conciliatoria en fecha 29 de junio de 2018, en la cual la parte demandada expuso que “el contrato entró en tiempo indeterminado”, que “no le puede hacer entrega inmediata del local”, que le plantea al arrendador “que se haga un nuevo contrato a tiempo determinado”. Por su parte el arrendador hizo dos (2) propuestas a la arrendataria, entre ellas, que se acogiera a un año de prórroga contado a partir de la fecha del vencimiento del contrato, “con un canon de arrendamiento de acuerdo a la regulación que dictamina el órgano competente para tal efecto en este caso el SUNDDE como lo establece la ley”, es decir, que el arrendatario le planteó a la arrendataria que se acogiera a la prórroga legal. La arrendataria no aceptó esta propuesta.
Consecuencia de lo expuesto, de los autos ha quedado demostrado plenamente que la parte demandada no se acogió a la prórroga legal, y por tanto, se configuró la causal de desalojo prevista en el literal g) del artículo 40 de la Ley Especial que rige la materia, pues no hubo acuerdo de prórroga o renovación entre las partes, razón por la cual la presente demanda debe declararse con lugar, Y ASÍ SE RESUELVE.
En cuanto a la causal contenida en el literal i) del artículo 40 in comento, al haberse configurado la causal del literal g), se inhibe esta sentenciadora de entrar al estudio de la misma, pues ello sería un desgaste jurisdiccional innecesario. ASÍ SE RESUELVE.
Corolario de lo explanado anteriormente, debe declararse con lugar la apelación planteada y revocarse la sentencia apelada, resultado con lugar la demanda propuesta, como de manera expresa, positiva y precisa se hace de seguidas en el presente fallo.
III
DISPOSITIVA
Este JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECIDE:
PRIMERO: Se declara CON LUGAR el Recurso de Apelación interpuesto por el ciudadano LUIS EDUARDO FLOREZ SÁNCHEZ, asistido por el abogado RAFAEL ENRIQUE BONILLA GUTIÉRREZ, contra la sentencia dictada el 22 de noviembre de 2018 por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Junín y Rafael Urdaneta de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, con asiento diario N° 12.
SEGUNDO: Se REVOCA la sentencia dictada el 22 de noviembre de 2018 por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Junín y Rafael Urdaneta de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, con asiento diario N° 12.
TERCERO: Se declara CON LUGAR la demanda que por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL fue propuesta por el ciudadano LUIS EDUARDO FLOREZ SÁNCHEZ, contra la ciudadana ELVIA YULEIMA MORILLO SOTO, sobre un local comercial ubicado en la avenida 11 entre calles 9 y 10 N° 9-62, marcado 1, centro de la ciudad de Rubio Municipio Junín del estado Táchira. En consecuencia, se le ordena a la demandada que entregue al demandante el inmueble que ocupa como inquilina totalmente desocupado de personas y cosas.
CUARTO: Se CONDENA EN COSTAS a la parte demandada de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese esta decisión en el expediente Nº 3678, y regístrese conforme a los artículos 247 y 248 del Código de Procedimiento Civil. Déjese copia fiel para el copiador digital llevado por este Despacho.
NOTIFÍQUESE A LAS PARTES.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, a los veintinueve (29) días del mes de enero de dos mil veinte (2.020). Años 209º de la Independencia y 160º de la Federación.
La Jueza Titular,

JEANNE LISBETH FERNÁNDEZ DE ACOSTA

La Secretaria,

Myriam Patricia Gutiérrez Díaz

En la misma fecha se dictó, publicó y agregó la presente decisión al expediente Nº 3.678, siendo las tres de la tarde (3:00 p.m.), dejándose copia fiel en el copiador digital llevado por el Tribunal.
La Secretaria,

Myriam Patricia Gutiérrez Díaz

JLF.A/mpgd/yelibeth s.
Exp. 3.678