REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE PODER JUDICIAL JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA EXPEDIENTE Nº 3.485 Trata el presente juicio de la acción por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA que accionara el ciudadano WILLIAM RAFAEL LEAL SÁNCHEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-23.152.996, representado por los abogados MAYRA ALEJANDRA CONTRERAS PÁEZ y EDUARDO ANTONIO VELASCO LABRADOR, titulares de las cédulas de identidad números V-11.113.967 y V-9.227.152 e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 71.832 y 35.033; contra la ciudadana ZULAY ESPERANZA RINCÓN TOLOZA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-9.213.958; representada por el abogado JORGE ORLANDO CHACÓN CHAVEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-3.997.488 e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 12.917. SENTENCIA APELADA: Conoce esta Alzada del presente expediente por REENVIO, en virtud de la sentencia dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en el expediente N º AA20-C-2016-000554, de fecha 6 de abril de 2017, la cual declaró con lugar el Recurso de Casación anunciado y formalizado por la demandada ZULAY ESPERANZA RINCÓN TOLOZA, contra la sentencia dictada en alzada por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira; anuló la sentencia recurrida y, ordenó al Juez Superior que le corresponda decidir en alzada, dictar nueva sentencia sin incurrir en el defecto de actividad detectado. Por lo cual, quedó casada la sentencia impugnada. I ANTECEDENTES De la revisión efectuada a las actas que conforman el presente asunto consta que: PIEZA 1: En fecha 10/10/2013, fue presentado libelo de demanda para su distribución (folios 1 al 10). En fecha 15/10/2013 se recibieron anexos en treinta y cinco folios útiles (folios 11 al 45). En fecha 21/10/2013, el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, recibió el libelo de demanda y anexos. Le dio entrada y el curso de ley correspondiente (folio 47). En fecha 23/10/2013, la parte demandante confirió Poder Apud Acta a los abogados anteriormente señalados respectivamente (folio 48). En fecha 24/10/2013, la apoderada del demandante presentó diligencia solicitando Medida Cautelar (folio 49 al 50). En fecha 19/02/2014, la parte demandada confiere Poder Apud Acta al abogado JORGE ORLANDO CHACÓN CHAVEZ (folio 63). En fecha 19/02/2014, la parte demandada debidamente asistida por su apoderado, consignó escrito de contestación a la demanda, donde reconviene a la parte demandante (folio 65 al 92) y, consignando anexos (folio 93 al 109). En fecha 07/03/2014, la apoderada del demandante presentó escrito de contestación de la reconvención (folio 111 al 122). En fecha 24/03/2014, el apoderado de la parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas (folio 124 al 129). En fecha 28/03/2014, la apoderada de la parte demandante presentó escrito de promoción de pruebas (folio 131 al 134), junto con anexos en 92 folios útiles. En fecha 02/04/2014, el apoderado de la parte demandada presentó escrito de oposición a las pruebas promovidas por la parte demandante (folios 228 al 229). PIEZA 2: En fecha 03/10/2014, la apoderada de la parte demandante presentó escrito de Informes (folio 32 al 43), junto con anexo en 1 folio útil. En fecha 21/05/2015, el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, dictó sentencia (folio 46 al 89). En fecha 08/06/2015, el abogado de la parte demandada, ejerció recurso de apelación contra la sentencia de fecha 21 de mayo de 2015 (folio 97). Oído el recurso, en fecha 12/06/2015 fue remitido al Juzgado Superior en funciones de distribuidor (folio 98). En fecha 26/06/2015, por auto el Tribunal Superior Tercero en Lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, le dio entrada y el curso de ley correspondiente (folio 101). En fecha 27/07/2015, la apoderada de la parte demandante presentó escrito de Informes de Apelación (folio 102 al 110). En fecha 27/07/2015, el apoderado de la parte demandada presentó escrito de Informes En fecha 31/05/2016, el Tribunal Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, dictó sentencia (folio 158 al 163). En fecha 22/06/2016, el abogado de la parte demandada anunció recurso de casación (folio 168). Y, en fecha 01/07/2016, se admitió el recurso de Casación y se remitió a la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia (folio 170). En fecha 11/07/2016, La Sala de Casación Civil del Tribual Supremo de Justicia le dio entrada (folio 172). En fecha 06/04/2017, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia dictó la sentencia supra relacionada (folio 232 al 308). En fecha 22/06/2017, este Tribunal Superior le dio entrada y el curso de ley correspondiente, abocándose a la presente causa y ordenando la notificación de las partes (folio 311). CUADERNO SEPARADO DE MEDIDAS: Contentivo de cuatro (4) folios útiles. Como fue relacionado ab initio, llega al conocimiento de esta Alzada Jurisdiccional del estado Táchira el presente asunto, en virtud de la sentencia dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 6 de abril de 2017. En consecuencia, se procede de seguidas a resolver la apelación interpuesta el 8 de junio de 2015 por el abogado JORGE ORLANDO CHACÓN CHÁVEZ, en su carácter de apoderado de la parte demandada, contra la sentencia dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira en fecha 21 de mayo de 2015, que declaró: CON LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato interpuesta por el ciudadano WILLIAM RAFAEL LEAL SÁNCHEZ contra la ciudadana ZULAY ESPERANZA RINCÓN TOLOZA; SIN LUGAR la reconvención interpuesta por la ciudadana ZULAY ESPERANZA RINCÓN TOLOZA en contra del ciudadano WILLIAM RAFAEL LEAL SÁNCHEZ; SE ORDENA a la demandada cumplir con lo pactado en el documento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal en fecha 30 de noviembre de 2012, inserto bajo el N° 6 tomo 441, respecto a la protocolización en el Registro del documento de venta realizada al demandante sobre una casa para habitación construida sobre un lote de terreno ejido, situado en la carrera 4 N° 5-51, Parroquia La Concordia Jurisdicción del Municipio San Cristóbal del estado Táchira, dentro de los siguientes linderos y medidas: NORTE, con mejoras que son de Lorenzo Zambrano y Paula Zambrano, mide 30,30 mts.; SUR, con mejoras que son de Ramón Gonzalez, mide 30,30 mts.; ESTE, con mejoras que son de Secundino Mejías, mide 6 mts.; y OESTE que es su frente con la Carrera 4, mide 6,15 mts. La casa consta de dos plantas: LA PRIMERA PLANTA, tiene zaguán, cuatro habitaciones, dos baños, sala, comedor, cocina y otra habitación grande que da a la calle, habilitada para local comercial; LA SEGUNDA PLANTA, consta de dos habitaciones, cocina, un baño, sala, comedor, lavadero y patio, terraza, con pisos de granito, de techo de platabanda y paredes de bloque y ladrillo frisado. Asimismo, declaró que de no proceder la parte demandada a la protocolización del documento definitivo de venta una vez firme la presente decisión, se ordenará el registro de la sentencia para que la misma sirva como justo título. Hubo condenatoria en costas de la parte demandada en la causa principal y demandante en la reconvención. II FUNDAMENTO DE LA ACCIÓN La parte actora solicitó en su escrito libelar lo siguiente: “…Consta de documento autenticado ante la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal-estado Táchira, inserto bajo el N° 6 Tomo 441, que anexo en copia certificada marcada “A”, que en fecha 30 de noviembre de 2012, celebré CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA –VENTA con la ciudadana ZULAY ESPERANZA RINCÓN TOLOZA, en cuya cláusula PRIMERA se compromete la referida a venderme un inmueble constituido por una casa para habitación… …En la cláusula SEGUNDA del contrato ratifica esta obligación de vender el inmueble, y por mi parte expresé mi obligación de comprarlo. En la cláusula TERCERA se establece que el precio pactado para la opción de compraventa es la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000,00) para ser pagados de la siguiente manera: 1.- La cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00) según consta en documento autenticado ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal-estado Táchira, bajo el N° 12 tomo 276, de fecha 25 de septiembre de 2012. Anexo copia certificada marcado “B”. 2.- La cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES…, el día 30 de noviembre de 2012, fecha en la que me fue entregada la posesión del inmueble objeto del contrato, libre de enseres y totalmente desocupado, excepción hecha del local comercial, el cual estaba sometido a un contrato de arrendamiento. 3.- Y la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES…, en fecha 30 de junio de 2013, una vez se haya desocupado el local comercial anexo a la vivienda, y se haga la correspondiente inscripción del documento de venta ante el Registro Público respectivo. Es decir, el término para el pago del saldo restante, se sometió además al cumplimiento de dos condiciones a saber: 1) la entrega del local comercial, con la cual no surge inconveniente alguno, pues teniendo la posesión del inmueble desde el mes de noviembre de 2012, la entrega la coordiné directamente con la arrendataria, y la misma se produjo en fecha 15 de julio de 2013, según consta en acta suscrita por ambos, y la cual anexo en original marcada “C”. 2) La inscripción del documento de venta ante el Registro Público respectivo; condición ésta que no ha sido cumplida por causas imputables a la OFERENTE. Los pagos parciales del precio señalados en los numerales 1.- y 2.- fueron realizados mediante los CHEQUES DE GERENCIA que se describen… Y asimismo, fue librado Cheque de Gerencia…, en fecha 14 de junio de 2013, por la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES…, a los fines del pago del saldo restante del precio a que se refiere el numeral 3.- de la cláusula TERCERA del contrato de opción. …, a partir del 14 de junio de 2013 y hasta el día 18 del mismo mes y año, realicé todas las diligencias encaminadas a la protocolización del documento definitivo de venta, incluso las que por ley correspondían a la vendedora, redacción del documento, trámites de solvencia, mapa y cédula catastral en la Alcaldía, …, y presentación de todos los recaudos al registro inmobiliario jurisdiccional a los fines de su revisión previa… Es el caso que el documento no es recibido en el Registro pues la vendedora aparece en el sistema con el estado civil “CASADA”, y en la copia de la cédula entregada a los fines del trámite figura “SOLTERA”, en virtud de lo cual me fue requerida el Acta de Matrimonio correspondiente; y su RIF se halla vencido. Desde ese momento y hasta la fecha de presentación de esta demanda, no ha sido posible obtener de la oferente vendedora tales requisitos a los fines de proceder a la protocolización y perfeccionamiento formal del contrato de venta,…, y su omisión impide el cumplimiento de la condición establecida a los fines de efectuar el pago, cual es el otorgamiento del documento de venta, y constituye incumplimiento de su principal obligación como vendedora, cual es la tradición legal. Ciudadano Juez, … recibí el inmueble y tomé posesión del mismo; en tal virtud y siendo en lo sucesivo el verdadero propietario de éste, he realizado una serie de mejoras y bienhechurías… Motivo éste que ha dado lugar a que la vendedora ahora rehúse otorgar el documento definitivo de venta, al pretender un aumento en el precio de venta, el cual no está previsto en el contrato que nos vincula;… …Ciudadano Juez, de los hechos narrados en el Capítulo I de este escrito, y de las documentales que le acompañan, analizados a la luz de las normas de derecho invocadas y citadas en el capítulo inmediato anterior, es forzoso concluir la EXISTENCIA PLENA DE UN CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, cuyo objeto lo constituye el bien inmueble descrito en sus características, medidas y linderos y que doy aquí por reproducidos; pues se evidencia claramente la ejecución total del contrato, al haber sido pagado parte del precio (a excepción hecha del saldo deudor de Bs. 150.000,00, condicionada al otorgamiento del documento definitivo de venta), recibido el dinero por la vendedora; y haber sido puesto en posesión del inmueble objeto de la venta, circunstancia de la cual deriva sin lugar a dudas la EXPRESIÓN DEL CONSENTIMIENTO para la celebración como primer elemento para la existencia del contrato, y de igual modo para la transmisión del derecho de propiedad de conformidad con el artículo 1.161 del Código Civil. A su vez, queda demostrado el OBJETO del contrato, cual es el inmueble constituido por una casa para habitación construida sobre un lote de terreno ejido, situado en la carrera 4, No. 5-51, Parroquia La Concordia, jurisdicción del Municipio San Cristóbal- Estado Táchira,… …Y finalmente, la CAUSA LÍCITA como tercer elemento o condición del contrato, se halla presente en el pago del precio como contraprestación de la tradición de la propiedad, que en los hechos fue transmitida en fecha 30 de noviembre de 2012 y, que sin embargo no ha sido cumplida cabalmente ante la renuencia en la tradición formal por parte de la vendedora. Es el caso que habiendo pagado el 75% del valor convenido para la compra del inmueble descrito, la ciudadana ZULAY ESPERANZA RINCÓN TOLOZA con quién celebré el contrato referido, se niega a formalizar la venta con el otorgamiento del documento respectivo, pretendiendo de esta manera vulnerar mis derechos como adquirente legítimo del bien, estando en posesión de este desde hace más de diez meses y habiendo realizado al mismo una serie de mejoras como verdadero propietario que soy. Ciudadano Juez, inútiles e infructuosas como han sido todas la diligencias encaminadas a la solución del conflicto planteado y en últimas lograr el otorgamiento del documento definitivo de compra-venta y proceder en consecuencia al pago total del precio, el cual se encuentra representado y a la orden de la vendedora mediante cheque de gerencia desde el mes de junio de 2013, es que acudo a su competente y digna autoridad para demandar como en efecto formalmente lo hago a la ciudadana ZULAY ESPERANZA RINCÓN TOLOZA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-9.213.958, domiciliada en la ciudad de San Cristóbal- Estado Táchira, en su carácter de OFERENTE Y PROPIETARIA FORMAL, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA, para que convenga o en su defecto sea condenada por el Tribunal: PRIMERO: En la existencia y validez plena del contrato de Opción de Compra-venta que consta en documentos autenticados ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal- Estado Táchira, bajo el N° 12, tomo 276, de fecha 25 de septiembre de 2012; y ante la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal- Estado Táchira, inserto bajo el N° 6, tomo 441, y que ambos refieren el mismo negocio jurídico; cuyo objeto es un inmueble constituido por una casa para habitación construida sobre un lote de terreno ejido, situado en la carrera 4, N° 5-51, parroquia La Concordia, jurisdicción del Municipio San Cristóbal- Estado Táchira… …SEGUNDO: Que el precio de la venta fue convenido en la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 600.000, °°). TERCERO: En haber recibido la suma de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 450.000, °°) como parte del precio total de venta, en las sumas, formas de pago y oportunidades descritas en el Capítulo I de este escrito. CUARTO: A formalizar el contrato de compra venta referido, mediante el otorgamiento del correspondiente Documento ante el Registro Público del Primer Circuito de los Municipios San Cristóbal y Tórbes del estado Táchira, o en su defecto que la sentencia favorable que se dicte al efecto sirva de justo título a los fines del traspaso de la propiedad. QUINTO: Al pago de las costas y costos procesales…”. (Subrayado de esta Alzada). III DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA La representación judicial de la parte demandada alegó: “…Rechazo, niego y contradigo, el siguiente hecho del demandante: “Consta de documento autenticado ante la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal estado Táchira, inserto bajo el N° 6, Tomo 441, que anexo en copia certificada marcado “A” que en fecha 30 de noviembre de 2012, celebré CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA con la ciudadana ZULAY ESPERANZA RINCÓN TOLOZA, en cuya cláusula PRIMERA se compromete la referida a venderme un inmueble constituido por una casa para habitación construida sobre un lote de terreno ejido, situado en la carrera 4, N° 5-51, Parroquia La Concordia…”. No es cierto, que con fecha 30 de noviembre de 2012, hubiese celebrado un contrato de opción de compra venta de un inmueble, con el demandante ciudadano WILLIAM RAFAEL LEAL SÁNCHEZ, porque, con fecha 25 de septiembre de 2012, existe otro contrato de opción de compra venta anotado bajo el N° 12, Tomo 276, suscrito ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal del estado Táchira, que acompaña en copia certificada marcado con el literal “B” con lo que se quiere decir, que existen dos contratos de opción de compra venta… …Como se podrá observar, existen dos contratos de opción de compra venta; EL PRIMERO, celebrado el día 25 de septiembre de 2012, conforme al documento otorgado en la Notaría Pública Primera de San Cristóbal del estado Táchira, y que se encuentra autenticado bajo el N° 12, Tomo 276, y el SEGUNDO contrato de opción de compra venta, celebrado, a los sesenta y seis (66) días posteriores, conforme al documento autenticado en la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal del estado Táchira y que se encuentra autenticado bajo el N° 6, Tomo 441, los cuales, son idénticos en las cláusulas PRIMERA SEGUNDA y SEXTA, pero difieren totalmente, de las condiciones convenidas en las cláusulas TERCERA, CUARTA y QUINTA, en cada uno, de los mencionados contratos de opción de compra venta y en el segundo contrato de opción de compra venta, suscrito con fecha 30 de noviembre de 2012, NO SE INDICÓ DE MANERA EXPRESA, CLARA Y PRECISA EN NINGUNA DE SUS CLÁUSULAS, si el primer contrato quedaba revocado, sustituido o dejado sin efectos y valor jurídico, entre las partes contratantes, conforme se deduce del contenido establecido en el artículo 1159 del Código Civil… …No es cierto, que en el contrato de opción de compra venta, de fecha 30 de noviembre de 2012, se hubiese convenido, en el pago de la suma de trescientos cincuenta mil bolívares (350.000,00) para ese mismo día, 30 de noviembre de 2012, del otorgamiento del instrumento en referencia y, condicionado ese pago, a la entrega de la posesión del inmueble objeto del contrato, libre de enseres y totalmente desocupado; con la excepción del local comercial, pues no se convino y mucho menos, se estuvo de acuerdo, en hacer entrega de la posesión del inmueble, porque el inmueble, fue invadido al ser tomado de manera engañosa y predeterminada, por el demandante… …el demandante, señala que acude para demandar, pero, no dice que carácter tiene o le asiste, para ejercer la correspondiente acción, y que lo hace contra la demandada “en su carácter de oferente y propietaria formal por cumplimiento de contrato de opción de compra venta, para que convenga o en su defecto sea condenada por el tribunal… …Como se podrá observar, del análisis que se viene realizando de la presente pretensión, que la misma, es improcedente procesal y legalmente, temeraria e infundada, que conlleva a su inadmisibilidad, y cuyo escrito libelar no cumplió con los requisitos establecidos en el artículo 340, en sus ordinales 2,4, y 5 del Código de Procedimiento Civil, pues, el demandante no señaló el carácter que tiene en la presente acción ni tampoco estableció su residencia, y el domicilio de la parte demandada, no determinó con precisión el objeto de la pretensión, en cuanto a la relación de los hechos, con sus correspondientes fundamentos de derecho, porque los invocados no se cumplen y al contrario, dejó de cumplirlos conllevando su expresa violación, y con ello, dejó de precisar cual era el documento fundamental de la acción propuesta, tal como lo establece el artículo 434, eiusdem, al mismo tiempo, que se realiza una prohibida acumulación de acciones o pretensiones, que se excluyen por contradictorias y de allí, la procedencia de la prohibición de la ley para admitir la acción propuesta… …, el demandante además de la acción de cumplimiento de un indeterminado contrato de opción de compraventa; también demanda, la existencia y validez plena; presunta o supuestamente del contrato de opción de compraventa; que dice consta en los documentos autenticados en la Notaría Pública Primera de San Cristóbal,…, de fecha 25 de septiembre de 2012; y, ante la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal,… el día 30 de noviembre de 2012, como un solo contrato de opción de compra venta; cuando en realidad se trata de dos contratos de opción de compra venta. Por consiguiente, el demandante ejerce de manera acumulativa, dos acciones prohibitivas que se excluyen por contradictorias entre sí;… …Por todas las razones de hecho y de derecho precedentemente mencionadas; procedo a oponer y hacer valer, la excepción del “Non Adimpleti Contractus”,…, la excepción de contrato no cumplido… …De conformidad con lo establecido en el primer aparte del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, opongo la cuestión del ordinal 11, del artículo 346 eiusdem, en cuanto a “La prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando solo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda”; ya que el demandante ha acumulado dos acciones excluyentes y contradictorias, como son la de cumplimiento de contrato de opción de compraventa, y, la acción declarativa de la existencia y plena validez del contrato de opción de compraventa; que contravienen lo expresamente establecido en el artículo 78, todos del Código de Procedimiento Civil; y, por ende, con el mismo fundamento, opongo y hago valer la falta de cualidad y la falta de interés en el demandante para proponer la doble acción y, en la demandada la falta de cualidad y la falta de interés para sostener el juicio… RECONVENCIÓN De conformidad con lo establecido en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 361, en su segundo aparte, eiusdem; PROPONGO LA RECONVENCIÓN, y, en efecto, en mi propio nombre y representación, en mi carácter de parte demandada y en mi condición de oferente; de dos contratos de opción de compraventa, RECONVENGO A LA PARTE DEMANDANTE, ciudadano: WILLIAM RAFAEL LEAL SÁNCHEZ, …, en su condición de EL OPTANTE, para que convenga en LA RESOLUCIÓN DE LOS DOS CONTRATOS DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, CONTENIDOS EN DOCUMENTOS AUTENTICADOS;… …(omissis)… …; cuyas obligaciones, no son conexas ni derivan de una misma fuente contractual; sino que se trata de dos contratos diferentes, que contienen obligaciones distintas y momentos condicionados distintos, para su cumplimiento; lo que hace improcedente su existencia en forma simultánea, porque las obligaciones son contrapuestas, y deben ser resueltos…”. (Subrayado de esta alzada). IV PUNTO PREVIO Resulta necesario indicar que con relación a las cuestiones jurídicas de previo pronunciamiento planteadas por la parte demandada en su escrito de contestación, a saber: 1) La prohibición de admisión de la demanda; 2) la falta de cualidad de los litigantes para sostener el juicio y, 3) la inepta acumulación de pretensiones, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en su sentencia del 6 de abril de 2017, las resolvió en los siguientes términos: “…se evidencia que el juez de alzada omitió pronunciamiento respecto a los alegatos referidos a la inepta acumulación de pretensiones y la falta de cualidad activa. Al respecto, siendo estos pronunciamientos de orden público resulta pertinente pasar a examinar las actas del expediente, a fin de verificar si hubo o no inepta acumulación de pretensiones de conformidad con el libelo de la demanda. Una vez verificado que no hay inepta acumulación de pretensiones, la Sala procederá a examinar si la parte actora tiene legitimidad para intentar la presente acción, en ese sentido se pasa a analizar la presente denuncia. A fin de verificar si hay o no inepta acumulación de pretensiones de conformidad con el Artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, se pasa a examinar el libelo de la demanda,… haber celebrado con la demandada un contrato de opción de compra venta, en cuya cláusula primera ésta se comprometió a venderle una casa de habitación situada en la Carrera 4, N° 5-51, en San Cristóbal, estado Táchira “propiedad de la OFERENTE ciudadana Zulay Esperanza Rincón Toloza, según se deriva del documento inscrito ante el Registro Público del Primer Circuito del municipio San Cristóbal y Tórbes del estado Táchira, en fecha 17 de octubre de 1986, bajo el N° 29, tomo 4to. Protocolo Primero”, y que demandaba a su contratante por “CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA”… …se evidencia que la parte actora, interpone una acción por cumplimiento de contrato de opción de compra-venta, al respecto, se evidencia que no hay otra pretensión aparte de ésta, razón por la cual mal pudiera hablarse de inepta acumulación de conformidad con lo previsto en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil. Por otra parte, en el escrito de contestación de la demanda… afirmó la existencia de dos contratos de opción de compra venta, que “son idénticos en las cláusulas PRIMERA, SEGUNDA y SEXTA; pero difieren totalmente, de las condiciones convenidas en las cláusulas TERCERA, CUARTA y QUINTA”, así como, con base al argumento reproducido ut supra, planteó tres cuestiones jurídicas de previo y especial pronunciamiento (I) la prohibición de admisión de la demanda, (II) la falta de cualidad de los litigantes para sostener el juicio y (III) la inpeta acumulción de pretensiones. Ahora bien, de la comparación del escrito del libelo de la demanda y de la contestación a la misma, se evidencia que los contratos objeto de la presente acción de cumplimiento de contrato están suscritos por los ciudadanos WILLIAM RAFAEL LEAL SÁNCHEZ y ZULAY ESPERANZA RINCÓN TOLOZA, es decir, parte actora (compradora) y parte demandada (vendedora), lo que evidencia que la relación jurídico procesal entre actor y demandado está legítimamente constituida, razón por la cual resulta improcedente el alegato de falta de cualidad de ambas partes. De acuerdo a los razonamientos precedentemente expuestos, se evidencia que aun cuando el juez omitió pronunciamiento respecto a tales alegatos, (inepta acumulación y falta de cualidad de ambas partes), tal omisión no resulta determinante en la suerte del proceso, pues los mismos son improcedentes. En consecuencia, se declara improcedente la denuncia por infracción de los artículos 12 y 243 ordinal 5° del Código de Procedimiento Civil, y así se decide.”. Corolario de lo precedentemente expuesto, resueltos como fueron por la propia Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, los alegatos de inepta acumulación de pretensiones y falta de cualidad de ambas partes, no ha lugar a emitir pronunciamiento alguno por este Juzgado Superior sobre los indicados alegatos, Y ASÍ SE RESUELVE. V VALORACIÓN PROBATORIA Pruebas aportadas por la parte demandante: - A los folios 11 al 16 de la pieza I, riela documento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal, de fecha 30 de noviembre de 2012, inserto bajo el N° 6, Tomo 441 de los libros de autenticaciones llevados en esa Notaría. o El cual por haber sido agregado en copia certificada conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil, se tiene como fidedigna. Este Tribunal le confiere a este instrumento el valor probatorio que señala el artículo 1.363 Código Civil, y por tanto hace fe que entre los ciudadanos Zulay Esperanza Rincón Toloza como “oferente” y William Rafael Leal Sánchez como el “optante” suscribieron un segundo contrato de opción de compra venta sobre una casa para habitación construida sobre un lote de terreno ejido, situado en la carrera 4, N° 5-51, Parroquia La Concordia, Municipio San Cristóbal, cuyos linderos y medidas son: Norte, con mejoras que son de Lorenzo Zambrano y Paula de Zambrano, mide 30.30 mts; Sur, con mejoras que son de Ramón González y mide 30.30 mts; Este, con mejoras que son de Secundino Mejías, mide 6.00 mts y Oeste, que es su frente con la carrera 4 y mide 6.15 mts. La casa consta de dos plantas; la primera planta tiene zaguán, cuatro habitaciones, dos baños, sala, comedor, cocina y otra habitación grande que da a la calle, habilitada para local comercial; la segunda planta, consta de dos habitaciones, cocina, un baño, sala, comedor, lavadero y patio, terraza, los pisos son de granito, techo de platabanda y las paredes de bloque y ladrillo frisados. - A los folios 17 al 21, corre documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, de fecha 25 de septiembre de 2012, inserto bajo el N° 12, Tomo 276 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría. o El cual por haber sido agregado en copia certificada conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil, se tiene como fidedigna. Este Tribunal le confiere a este instrumento el valor probatorio que señala el artículo 1.363 Código Civil y, por tanto, hace fe que los ciudadanos Zulay Esperanza Rincón Toloza y William Rafael Leal Sánchez suscribieron este primer contrato de opción de compra venta sobre la casa para habitación construida sobre un lote de terreno ejido, situado en la carrera 4, N° 5-51 Parroquia La Concordia, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, arriba descrita. - Al folio 22, riela original de instrumento privado, suscrito entre el ciudadano WILLIAM RAFAEL LEAL SANCHEZ y la ciudadana YOLANDA FLORES DE TOLISANO, por el cual esta última hace entrega al ciudadano William Leal, del local comercial constituido por un anexo del inmueble ubicado en la Carrera 4 N° 5-51 de la Parroquia La Concordia del Municipio San Cristóbal del estado Táchira. o Esta acta de entrega de inmueble fue impugnada y desconocida por la parte demandada en su contestación (folio 72 de la pieza I). No se le concede valor probatorio en virtud de que está suscrito por una tercera persona que no es parte del juicio y no fue ratificado mediante la prueba testimonial. Además, que no es un hecho controvertido la desocupación del local comercial señalado, y por tanto resulta impertinente al caso de marras. - A los folio 23 al 31, rielan copias fotostáticas de: Documento de venta entre Zulay Espeeranza Rincón Toloza y William Rafael Leal Sánchez visado por abogado, sin firmas de los otorgantes; certificado de solvencia municipal de fecha 18 de junio de 2013; certificado de empadronamiento de fecha 14 de junio de 2013; mapa catastral de fecha 14 de junio de 2013; cédula de identidad de la ciudadana Zulay Esperanza Rincón Toloza, en la que aparece como de estado civil “soltera”, con fecha de expedición 03-09-05 y fecha de vencimiento 09-2015; Registro de Información Fiscal (RIF) a nombre de Zulay Esperanza Rincón Toloza con fecha de vencimiento 31/03/2012; cédula de identidad del ciudadano William Rafael Leal Sánchez y Registro de Información Fiscal (RIF) a su nombre; planilla de declaración y pago de enajenación de inmuebles con sello del Banco Bicentenario de fecha 18 de junio de 2013; notificación al SENIAT de fecha 18 de junio de 2013, suscrita por la ciudadana Zulay Esperanza Rincón Toloza, mediante la cual informa a la Administración Tributaria que ha dado en venta el inmueble ubicado en la Carrera 4 N° 5-51 de La Concordia, al ciudadano William Rafael Leal Sánchez. o Estos instrumentos fueron impugnados por el apoderado de la parte demandada en la contestación (folio 73 de la pieza 1), en virtud de lo cual, la parte actora junto con su escrito promoción de pruebas los consignó en originales –excepto las copias de las cédulas y RIF de los otorgantes- (folios 214 al 226 de la pieza I). Se valoran en conjunto como indicios de conformidad a lo previsto en el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil, que comprueban que el demandante WILLIAM RAFAEL LEAL SÁNCHEZ gestionó la obtención de los recaudos necesarios para la materialización de la venta y que son requeridos por la Oficina de Registro Inmobiliario para proceder a su inscripción. o En cuanto a la copia impugnada de cédula de identidad de la demandada, se observa que al folio 64 corre copia fotostática consignada en el expediente junto con el poder apud acta (folio 63) que le confirió al abogado Jorge Orlando Chacón Chávez; que es idéntica a la copia fotostática que consignó el demandante y que según la certificación de la secretaria del tribunal a quo, tuvo a la vista su original, en la cual aparece como de estado civil “soltera”. Se valora conforme las reglas de la sana crítica tal y como lo dispone el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, y por tanto, esta sentenciadora le otorga valor probatorio de que esa copia fotostática le fue suministrada al ciudadano WILLIAM RAFAEL LEAL SÁNCHEZ por la propia oferente ZULAY ESPERANZA RINCÓN TOLOZA, quien en los contratos de opción de compra venta notariados se identificó con esa cédula en la que aparece como de estado civil “soltera”, pues así consta en los mismos, con lo que se comprueba que el ciudadano WILLIAM RAFAEL LEAL SÁNCHEZ obtuvo el conocimiento de que la vendedora ZULAY ESPERANZA RINCÓN TOLOZA era “casada”, una vez le fueron devueltos los recaudos en la Oficina de Registro Inmobiliario al advertir que dicha ciudadana se estaba identificando como soltera en la venta cuando aparecía en el sistema SAIME como casada. o También se observa que la copia fotostática del RIF de la demandada tiene fecha de vencimiento 31 de marzo de 2012, es decir, que la demandada le entregó al ciudadano WILLIAM RAFAEL LEAL SÁNCHEZ, esta copia de un documento ya vencido para la fecha de presentación de los recaudos junto con el documento de venta ante la Oficina de Registro Inmobiliario para su revisión. - Del folio 37 al 43, rielan copias fotostáticas de cheques de gerencia: 1) De fecha 29 de noviembre de 2012 por la suma de Bs. 99.000,00 a la orden de Zulay Esperanza Rincón Toloza, de BANCARIBE; 2) De fecha 29 de noviembre de 2012 por la suma de Bs. 55.000,00 a la orden de Zulay Esperanza Rincón Toloza, de BANCO MERCANTIL; 3) De fecha 29 de noviembre de 2012 por la suma de Bs. 11.500,00 a la orden de Zulay Esperanza Rincón Toloza, de BANCARIBE; 4) De fecha 25 de septiembre de 2012 por la suma de Bs. 42.500,00 a la orden de Isaura Coromoto Colmenares Duque, de BANCARIBE; 5) De fecha 25 de septiembre de 2012 por la suma de Bs. 57.500,00 a la orden de José David Rincón Urrea, de BANCARIBE; 6) De fecha 25 de septiembre de 2012 por la suma de Bs. 53.500,00 a la orden de Zualy Esperanza Rincón Toloza, de BANCO DE VENEZUELA; 7) De fecha 29 de noviembre de 2012 por la suma de Bs. 131.000,00 a la orden de Zulay Esperanza Rincón Toloza, de BANCO BICENTENARIO; 8) De fecha 14 de junio de 2013 por la suma de Bs. 150.000,00 a la orden de Zulay Esperanza Rincón Toloza, de BANCO SOFITASA. o Los cuales fueron impugnados de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil por la parte demandada en su contestación (folio 73 de la pieza 1); luego, en la contestación a la reconvención la parte demandante reconvenida consignó nuevamente copia fotostática de tales cheques (folios 115 al 118); y en promoción de pruebas, la representación de la parte demandante, a fin de servirse de tales medios probatorios y efectuar el cotejo correspondiente, promovió prueba de inspección judicial y prueba de informes para ante los Bancos emisores de los cheques (folios 132 vto. al 134). El tribunal a quo en auto de fecha 8 de abril de 2014 resolvió que “visto que la prueba de INSPECCIÓN JUDICIAL solicitada en el Capítulo II, numerales 1°), 2°), 3°) y 4°), es para probar los mismos hechos que se pretende probar por la prueba de informes; este Tribunal por el principio de economía y celeridad procesal acuerda que se evacúe solo la prueba de informes…” (folio 232). Se libraron los oficios pertinentes (folios 236 al 241); y solo el Banco BANCARIBE remitió respuesta al juzgado a quo informando: Que el cheque por la suma de Bs. 57.500,00 de fecha 25 de septiembre de 2012 fue cobrado el mismo día de su emisión por el ciudadano JESÚS DAVID RINCÓN URREA, titular de la cédula de identidad N° V-4.636.749; que el cheque por la suma de Bs. 42.500,00 de fecha 25 de septiembre de 2012 fue cobrado el 12 de noviembre de 2012 por la ciudadana ISAURA COROMOTO COLMENARES DUQUE, titular de la cédula de identidad N° V-5.345.069; que el cheque por la suma de Bs. 99.000,00 de fecha 29 de noviembre de 2012 y el cheque por la suma de Bs. 11.500,00 de fecha 29 de noviembre de 2012, fueron cobrados el día 30 de noviembre de 2012 por la ciudadana ZULAY ESPERANZA RINCÓN DE PÉREZ, titular de la cédula de identidad N° V- 9.213.958, según consta en el endoso del reverso del cheque (folio 17 pieza II); por lo tanto se les otorga pleno valor probatorio a estos cheques de gerencia. Ahora bien, aunque no se obtuvo respuesta de los demás Bancos, y la parte actora fue diligente al promover incluso prueba de inspección judicial (tal y como lo dispone el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil), y que le fue negada, considera esta sentenciadora que deben tenerse como indicios de conformidad con el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil las restantes copias de los cheques de gerencia emitidos a favor de ZULAY ESPERANZA RINCÓN TOLOZA, sobre que efectivamente fueron cobrados por ella, desprendiéndose de la sumatoria de los cheques de gerencia numerados 1), 2), 3), 6) y 7), que la suma de Bs. 350.000,00 pactada por las partes fue pagada oportunamente por el OPTANTE a la OFERENTE, es decir, el 30 de noviembre de 2012, tal y como lo previeron en los contratos autenticados de fechas 25 de septiembre de 2012 y 30 de noviembre de 2012. - Al folio 44, riela documento protocolizado por ante el Registro Público del Distrito San Cristóbal, en fecha 17 de octubre de 1986, anotado bajo el N° 29, Tomo 4to, Protocolo 1, correspondiente al 4to trimestre del corriente año. o El cual fue aportado en copia fotostática simple, conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y, al no haber sido impugnada dicha copia dentro de la oportunidad legal establecida, la misma se tiene como fidedigna y por tanto el Tribunal le confiere a este instrumento el valor probatorio de un instrumento público, del cual se desprende la tradición legal que acredita como propietaria del inmueble objeto de la opción de compra venta a la oferente ZULAY ESPERANZA RINCÓN TOLOZA, y que lo adquirió como soltera, antes de la celebración de su matrimonio. - Al folio 51, riela copia fotostática simple de planilla de consulta de datos del SAIME, en la cual figura la ciudadana ZULAY ESPERANZA RINCÓN TOLOZA como casada. o Al no haber sido impugnada se tiene como fidedigna de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. - A los folios 52 al 55, corre copia certificada de fecha 23 de octubre de 2013 del Acta de Matrimonio N° 694, correspondiente a los ciudadanos Freddy Omar Pérez Chacón y ZULAY ESPERANZA RINCÓN TOLOZA. (Corre agregada también a los folios 210 al 213). o Se valora como documento público que acredita el matrimonio entre los mencionados ciudadanos celebrado en fecha 26 de diciembre de 1987. - Del folio 135 al 203, riela copia certificada del expediente llevado por ante el entonces Juzgado Primero de los Municipio San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, signado con el N° 8581 de ese Tribunal, con fecha de entrada 10 de julio de 2013, por motivo de Oferta Real de Pago planteada por el ciudadano WILLIAM RAFAEL LEAL SÁNCHEZ a la ciudadana ZULAY ESPERANZA RINCÓN TOLOZA, por la suma de Bs. 150.000,00, “que corresponde al saldo restante por concepto del precio de venta del inmueble constituido por una casa para habitación construida sobre un lote de terreno ejido, situado en la carrera 4 N° 5-51 Parroquia La Concordia Municipio San Cristóbal estado Táchira, para lo cual consignó cheque de gerencia por la suma total de Bs. 151.150,00, que comprende el capital o saldo deudor del precio de la venta y otros conceptos. o Las cuales por haberse agregado en copia fotostática certificada conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y, no haber sido impugnada en la oportunidad correspondiente, tal copia se tiene como fidedigna. La interposición de esta oferta real de pago, evidencia que la oferente y aquí demandada no aceptó el cheque de gerencia que se libró a su nombre en fecha 14 de junio de 2013, y cuya copia fotostática fue relacionada supra y que se numeró como 8). - Al folio 204, riela documento protocolizado por ante el Registro Público de los Municipios Independencia y Libertad en fecha 14 de noviembre de 2012, inserto bajo el N° 14-X, Tomo 1, folios 75/79 correspondiente al año 2012. o El cual fue agregado en copia certificada conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y del mismo se desprende que la ciudadana Laura Coromoto Colmenares Duque, le dio en venta a los ciudadanos Andrés Fonseca Urrea y Jesús David Rincón Urrea un lote de terreno propio ubicado en la Aldea Sucre, Sector Belandria, parte alta, Municipio Independencia del Estado Táchira. Se valora como indicio en conjunto con los cheques de gerencia a nombre de Isaura Coromoto Colmenares Duque y Jesús David Rincón Urrea, pues se corresponden con lo expuesto por el ciudadano Jesús David Rincón Urrea en el contrato de opción de compraventa autenticado el 25 de septiembre de 2012, quien lo suscribió conjuntamente con la oferente y el optante. - Al folio 6 de la pieza II, riela declaración del ciudadano Freddy Enrique Flores, titular de la cédula de identidad N° V-5.661.891. - Al folio 10 de la pieza II, corre declaración del ciudadano César Augusto Contreras Moncada, titular de la cédula de identidad N° V-12.814.466. o Las anteriores declaraciones testimoniales no se aprecian ni valoran por considerarlas impertinentes. - Al folio 28 de la pieza II, corre comunicación emitida por la ciudadana Carmen Vargas, del Departamento de Suministro de Información al Cliente del Banco de Venezuela, por la cual señalan que no pueden informar lo peticionado por el tribunal de la causa, pues requieren que se indique cuenta cargo asociada al cheque de gerencia N° 00001870. o No se le concede valor probatorio por no aportar información que sirva para dilucidar el caso de marras. - Al folio 16 de la pieza II, riela comunicación emitida por la abogada María Alejandra Balestrini de Uzcátegui, Registradora Pública Suplente del Primer Circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, de fecha 5 de mayo de 2014, en virtud de la prueba de informe promovida. o La cual se valora conforme a las reglas de la sana crítica de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, por no tener una regla legal expresa para su valoración. De la misma se desprende que la Registradora informó: Que al momento de la protocolización debe coincidir el estado civil de los otorgantes con el que reposa en el sistema de identificación SAIME y, que cuando exista diferencia entre ambos se exige presentar requisitos adicionales; que cuando existe diferencia se exige actualizar el estado civil o la consignación de datos filiatorios, acta de matrimonio, sentencia de divorcio o acta de defunción según sea el caso; que no se reciben documentos para su revisión si le falta algún recaudo, luego de recibido con sus recaudos el documento ingresa para su revisión de fondo y de ser el caso, se harían las observaciones por escrito solicitando la corrección y el recaudo faltante. Informó que la ciudadana ZULAY ESPERANZA RINCÓN TOLOZA, titular de la cédula de identidad N° V-9.213.958, aparece en el sistema SAIME casada. - Al folio 30 de la pieza II, corre comunicación emitida por el abogado Carlos Iván Peña, Jefe de Oficina SAIME, San Cristóbal, Estado Táchira. o La cual se valora conforme a las reglas de la sana crítica de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, por no tener una regla legal expresa para su valoración. Mediante esta probanza informan que la ciudadana Zulay Esperanza Rincón Toloza de Pérez, titular de la cédula de identidad N° V-9.213.958, aparece en la tarjeta alfabética con el estado civil casada con el ciudadano Freddy Omar Pérez Chacón, según acta de matrimonio N° 694 año 1987 expedida por la Prefectura del Municipio La Concordia estado Táchira. Pruebas aportadas por la parte demandada: - Al folio 64 de la Pieza I, corre copia fotostática de la cédula de identidad de la ciudadana ZULAY ESPERANZA RINCÓN TOLOZA, en la que aparece como de estado civil “soltera”; que la presentó a la Secretaria del Tribunal a quo, quien certificó que tuvo a la vista su original. Esta prueba ya fue valorada. - A los folios 93 al 103 de la pieza I, consignó sendas copias certificadas de los contratos de opción de compra venta que son los instrumentos fundamentales de la demanda y que ya fueron valorados. - Al folio 104, corre una copia fotostática simple de cédula de identidad de la ciudadana Zulay Esperanza Rincón de Pérez, en la que aparece como “casada”, expedida el 5-5-88 y con fecha de vencimiento 8-4-98. - A los folios 105 y 107, corren fotocopias simples de constancias de residencia a nombre de Zulay Esperanza Rincón de Pérez y Freddy Omar Pérez Chacón, expedidas por la Asociación de Vecinos “Puerto Nuevo-Campo Grande” Lagunillas. No se les concede valor probatorio por no haberse ratificado en juicio, además son impertinentes. - Al folio 106, corre copia fotostática simple de cédula de identidad correspondiente al ciudadano Freddy Omar Pérez Chacón. No se le confiere valor probatorio por ser impertinente. - Al folio 108, corre copia fotostática de factura de CANTV a nombre de PEREZ CH FREDY O. No se valora por ser impertinente. - Al folio 109, agregó copia fotostática de Registro de Información Fiscal (RIF), a nombre de la ciudadana ZULAY ESPERANZA RINCÓN TOLOZA, expedido el 14/05/2012 y con fecha de vencimiento el 14/05/2015. Es decir, que le entregó al optante comprador un RIF vencido (31/03/2012), anterior a este que consigna, para gestionar la inscripción del documento de venta. Al mismo folio corre copia fotostática de RIF a nombre de Freddy Omar Pérez Chacón, a la que no se le concede valor probatorio por impertinente. - Al folio 21 de la pieza II, riela comunicación emitida por el ciudadano Luis Emerio Rosales Ruiz, Gerente Regional de Tributos Internos Región Los Andes, en atención a prueba de informe solicitada por la demandada. De la misma se evidencia que la ciudadana Zulay Esperanza Rincón Toloza si se encuentra inscrita y debidamente registrada en el Registro de Información Fiscal (RIF) con el N° V-09213958-8; que ante el SENIAT se identificó como soltera; que la fecha de inscripción fue el 25 de febrero de 2009, siendo la fecha de la última expedición o actualización efectuada por la contribuyente el 14 de mayo de 2012 y presenta como fecha de vencimiento del RIF el 14 de mayo de 2015. - A los folios 22 y 23 de la pieza II, riela comunicación emitida por el ciudadano abogado Carlos Iván Peña, Jefe de la Oficina SAIME San Cristóbal estado Táchira, en atención a prueba de informe solicitada por la demandada. De la misma se evidencia que la ciudadana Zulay Esperanza Rincón Toloza de Pérez, en su tarjeta alfabética aparece casada con el ciudadano Freddy Omar Chacón Pérez. VI MOTIVACIONES PARA DECIDIR La sentencia dictada en este caso bajo estudio por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 6 de abril de 2017, dictada en el expediente N° 2016-000554 de la numeración llevada por esa Sala, con ponencia de la Magistrada Marisela Valentina Godoy Estaba, corriente a los folios 232 al 308 de la Pieza II de este expediente, resolvió: “…Delata el formalizante que cuando la recurrida examinó y apreció los dos contratos de opción a compra estableció que ‘…el primer contrato de fecha 25 de septiembre del año 2012, fue renovado por el segundo de fecha 30 de noviembre de 2012, y que era éste (sic) último el vigente a los efectos del cumplimiento accionado…’, por lo que en razón de tal circunstancia el juzgador ad quem incurrió en el vicio de suposición falsa por tergiversación intelectual, pidiendo a la Sala extender su conocimiento a los hechos que emergen de los dos preindicados contratos de opción a compra para constatar el denunciado error de percepción del juez al tergiversar y dar por renovado el primer contrato por el segundo. El falso supuesto se configura cuando el juez, a causa de un error de percepción, establece un hecho positivo, preciso y concreto, afirmado falsa o inexactamente en su sentencia, por no existir en el expediente la prueba que lo sustente, o cuando el hecho establecido aparece desvirtuado por otros elementos probatorios no apreciados en la sentencia,… …Empero, también ha señalado la Sala que anclada la denuncia, como sucede en el sub iudice, en la hipótesis de la tergiversación intelectual, no cabe despachar irreflexivamente la censura porque no se trata de una suposición falsa en sentido estricto por medio de la que se combate un hecho, sino que lo es para debatir precisamente el razonamiento final del sentenciador que sería producto de la desnaturalización por desviación intelectual del contenido de una prueba,… …Omissis… …el tribunal superior indicó primeramente que los dos contratos autenticados en fechas ‘25 de septiembre de 2012 y 30 de noviembre de 2012’ tienen por objeto el mismo inmueble y el mismo precio, con lo cual seguidamente consideró evidente que se trataba de la misma negociación, observando por último, que el primer contrato fue renovado por el segundo hasta concluir que sería éste el que estaba en vigencia para los efectos del cumplimiento. (Resaltado de la Sala). Así planteada la demanda, la Sala observa que el juez de última instancia estableció como base fundamental de su decisión el hecho que aun cuando existen dos contratos firmados en fechas diferentes ‘…se trata de la misma negociación…’, según lo alegado por el actor y rogado por él en el petitorio de su demanda, después de lo cual interpretó que ‘…el primer contrato fue renovado por el segundo, siendo el que está en vigencia para los efectos del cumplimiento’. (Resaltado de la Sala). Resulta claro que la interpretación dada al contenido de los dos instrumentos que motivan la delación bajo análisis, patentiza una conclusión errada en relación a lo que realmente estipula el contrato, pues la mención de renovación de un contrato por otro no consta en ninguno de los contratos, así como de la comparación de las cláusulas de los mismos se evidencia que la única que tuvo modificación fue la TERCERA, pues la CUARTA y QUINTA quedaron exactamente iguales, de lo que ha sido su esencia, en consecuencia, se evidencia que el juez de alzada efectivamente tal como lo alega el formalizante incurrió en el falso supuesto, pues de lo establecido por el juez, no se corresponde con el acuerdo entre las partes, lo cual tiene una incidencia determinante en el dispositivo del fallo, ya que de ello dependería la vigencia o no del contrato cuyo cumplimiento se solicita en el caso de autos. (Negritas de esta Alzada)…”. En consecuencia, expuesto lo anterior y a los fines de no incurrir en el vicio detectado por la Sala de Casación Civil, este Juzgado Superior hace las siguientes consideraciones: • En primer lugar, resulta necesario citar los documentos autenticados en que se fundamenta la demanda, y que son del siguiente tenor: 1) Contrato de Opción de Compra Venta autenticado ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal-estado Táchira, bajo el N° 12, Tomo 276, de fecha 25 de septiembre de 2012: “Entre nosotros, ZULAY ESPERANZA RINCÓN TOLOZA, venezolana, mayor de edad, soltera, de éste domicilio, civilmente hábil, titular de la cédula de identidad N° V-9.213.958, quien en lo sucesivo y a los efectos de este contrato se denominará: LA OFERENTE por una parte y por la otra el ciudadano: WILLIAM RAFAEL LEAL SÁNCHEZ, venezolano, mayor de edad, soltero, civilmente hábil, titular de la cédula de identidad N° V-23.152.996, quien a los mismos efectos se denominará EL OPTANTE: Hemos convenido en celebrar el presente contrato de OPCIÓN DE COMPRA-VENTA, el cual se regirá bajo las siguientes cláusulas: PRIMERA: LA OFERENTE se compromete a vender a EL OPTANTE una casa para habitación construida sobre un lote de terreno ejido, situado en la carrera 4, N° 5-51 Parroquia La concordia, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, cuyos linderos y medidas son: NORTE: Con mejoras que son de Lorenzo Zambrano y Paula de Zambrano y mide treinta metros con treinta centímetros (30,30 mts), SUR: Con mejoras que son de Ramón González y mide treinta metros con treinta centímetros (30,30 mts), ESTE: Con mejoras que son o de Secundino Mejías y mide seis metros (06,00 mts) y OESTE: Que es su frente con la carrera 4 y mide seis metros con quince centímetros (06,15 mts). La casa consta de dos plantas; la primera planta tiene zaguán, cuatro habitaciones, dos baños, sala, comedor, cocina y otra habitación grande que da a la calle; habilitada para local comercial; la segunda planta consta de dos habitaciones, cocina, un baño, sala, comedor, lavadero y patio, terraza: Los pisos son de granito, techo de platabanda y las paredes de bloque y ladrillo frisados. Dicho inmueble me pertenece según consta en documento inscrito ante el hoy Registro Público Primer Circuito del Municipio San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, en fecha 17 de octubre de 1986, bajo el N° 29, tomo 4to, protocolo primero. SEGUNDA: Con el carácter anteriormente expresado, LA OFERENTE se obliga a vender y EL OPTANTE a comprar, el inmueble mencionado en la cláusula primera de este documento. TERCERA: El precio pactado en la presente OPCIÓN DE COMPRA VENTA es la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000,00), los cuales serán cancelados de la manera siguiente: 1.- La cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00), que serán entregados por EL OPTANTE para el momento de la firma de este documento 2.- La cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES que serán entregados por EL OPTANTE, el día 30 de noviembre de 2012. 3.- La suma restante, es decir, los CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000.000) serán cancelados al momento una vez que LA OFERENTE, desocupe el local comercial anexo de la casa, el cual tiene alquilado en estos momentos y se haga la correspondiente inscripción del documento de venta ante el Registro Público. CUARTA: LA OFERENTE, en este mismo acto se obliga a entregarle el inmueble objeto de esta negociación al OPTANTE, el día 30 de noviembre de 2012, libre de enseres y desocupado por su hermano, el ciudadano JESÚS DAVID RINCÓN URREA, venezolano, mayor de edad, divorciado, civilmente hábil, titular de la cédula de identidad N° V-4.636.749, quien en este mismo acto de manera libre y espontánea acepta este compromiso y declara recibir la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00), producto de ésta negociación, todo en función de un acuerdo familiar sobre la propiedad del citado inmueble, puesto que bajo ninguna circunstancia ha ocupado el inmueble en condición de arrendatario. QUINTA: Es convenio expreso y aceptado entre las partes que si por causas imputables al OPTANTE, no se lograse la materialización de la presente venta, él mismo deberá cancelar la cantidad de CURENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 40.000,00), por concepto de indemnización de daños y perjuicios; para el caso de que las causas le sean imputables a LA OFERENTE, la misma deberá cancelar la cantidad de CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 40.000,00) por concepto de indemnización de daños, y SEXTA: Para todos los efectos de este contrato, las partes eligen la ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira como domicilio especial. Así lo decimos y firmamos en la fecha de la nota respectiva”. 2) Contrato de Opción de Compra Venta autenticado ante la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal-estado Táchira, bajo el N° 6, Tomo 441, de fecha 30 de noviembre de 2012: “Entre nosotros, ZULAY ESPERANZA RINCÓN TOLOZA, venezolana, mayor de edad, soltera, de éste domicilio, civilmente hábil, titular de la cédula de identidad N° V-9.213.958, quien en lo sucesivo y a los efectos de este contrato se denominará: LA OFERENTE por una parte y por la otra el ciudadano: WILLIAM RAFAEL LEAL SÁNCHEZ, venezolano, mayor de edad, soltero, civilmente hábil, titular de la cédula de identidad N° V-23.152.996, quien a los mismos efectos se denominará EL OPTANTE: Hemos convenido en celebrar el presente contrato de OPCIÓN DE COMPRA-VENTA, el cual se regirá bajo las siguientes cláusulas: PRIMERA: LA OFERENTE se compromete a vender a EL OPTANTE una casa para habitación construida sobre un lote de terreno ejido, situado en la carrera 4, N° 5-51 Parroquia La Concordia, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, cuyos linderos y medidas son: NORTE: Con mejoras que son de Lorenzo Zambrano y Paula de Zambrano y mide treinta metros con treinta centímetros (30,30 mts), SUR: Con mejoras que son de Ramón González y mide treinta metros con treinta centímetros (30,30 mts), ESTE: Con mejoras que son de Secundino Mejías y mide seis metros (06,00 mts) y OESTE: Que es su frente con la carrera 4 y mide seis metros con quince centímetros (06,15 mts). La casa consta de dos plantas; la primera planta tiene zaguán, cuatro habitaciones, dos baños, sala, comedor, cocina y otra habitación grande que da a la calle; habilitada para local comercial; la segunda planta consta de dos habitaciones, cocina, un baño, sala, comedor, lavadero y patio, terraza: Los pisos son de granito, techo de platabanda y las paredes de bloque y ladrillo frisados. Dicho inmueble me pertenece según consta en documento inscrito ante el hoy Registro Público Primer circuito del Municipio San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, en fecha 17 de octubre de 1986, bajo el N° 29, tomo 4to, protocolo primero. SEGUNDA: Con el carácter anteriormente expresado, LA OFERENTE se obliga a vender y EL OPTANTE a comprar, el inmueble mencionado en la cláusula primera de este documento TERCERA: El precio pactado en la presente OPCIÓN DE COMPRA VENTA es la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000,00), los cuales serán cancelados de la manera siguiente: 1.- La cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00), que ya fueron entregados por EL OPTANTE, tal y como consta en el documento autenticado ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, Estado Táchira, bajo el N° 12, tomo 276 de fecha 25 de septiembre de 2012. 2.- La cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000,00) que serán entregados por EL OPTANTE, el día 30 de noviembre de 2012, una vez le sea entregado el citado inmueble libre de enseres y totalmente desocupado 3.- La suma restante, es decir, los CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000.000) serán cancelados en fecha 30 de junio de 2013; una vez se haya desocupado el local comercial anexo a la vivienda, el cual en estos momentos está arrendado y se haga la correspondiente inscripción del documento de venta ante el Registro Público respectivo. CUARTA: LA OFERENTE, en este mismo acto se obliga a entregarle el inmueble objeto de esta negociación al OPTANTE, el día 30 de noviembre de 2012, libre de enseres y totalmente desocupado. QUINTA: Es convenio expreso y aceptado entre las partes que si por causas imputables al OPTANTE, no se lograse la materialización de la presente venta, él mismo deberá cancelar la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00), por concepto de indemnización de daños y perjuicios; para el caso de que las causas le sean imputables a LA OFERENTE, la misma deberá cancelar la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00) por concepto de indemnización de daños, y perjuicios. SEXTA: Para todos los efectos de este contrato, las partes eligen la ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira como domicilio especial. Así lo decimos y firmamos en la fecha de la nota respectiva.” • La parte actora peticiona el CUMPLIMIENTO DE CONTRATO de Opción de Compra-Venta contenido “en documentos autenticados ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal-estado Táchira, bajo el N° 12, tomo 276, de fecha 25 de septiembre de 2012; y ante la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal-estado Táchira, inserto bajo el N° 6, Tomo 441, y que ambos refieren el mismo negocio jurídico”. Por su parte, el apoderado de la parte demandada, cimienta su defensa en la contestación, en informes ante la alzada, e incluso por ante la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en que la demanda es infundada y temeraria, pues “existen dos contratos de compra venta…; suscritos entre las partes, en fechas y condiciones diferentes”; que se está en presencia “de la existencia de dos contratos de opción de compra, entre las mismas partes, sobre el mismo objeto; pero con vicios en el consentimiento, por el ardid del propio demandante, que pretende hacer valer con engaño, lo que no fue acordado con la demandada”; que “no estamos en la presencia de un contrato de compra venta, tal como lo establece el artículo 1.474 del Código Civil… porque nos encontramos ante la presencia y existencia, de dos contratos de opción de compra venta o promesas bilaterales de venta”; que “los dos contratos de opción de compra venta que se examinan y que son consignados con el libelo de la demanda,…; no fue indicado o precisado, cuál de ellos era el documento fundamental de la acción propuesta; y, como se ha venido señalando son dos contratos de opción de compra venta bilaterales, que no constituyen una venta, ya que son contratos preparatorios o preliminares, que preparan la celebración de otro contrato…; todo lo cual, se resume en que no hay venta, por lo tanto, no hay traslación de la propiedad, no está obligada a hacer entrega de la cosa, solo existe el eventual consentimiento para la futura compraventa; y, de cuyos contratos no se puede demandar su cumplimiento porque no existe un consentimiento legítimamente manifestado; que es todo lo que ocurre en los contratos de venta; que no es el caso que nos ocupa”. (Resaltado de quien decide). En este hilo de ideas, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fallo N° 000116 de fecha 22/03/2013, resolvió: “Sobre el punto de si el contrato de opción de compra-venta puede estimarse una venta, la jurisprudencia de esta Sala ha sostenido el criterio según el cual, efectivamente, si están presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio debe considerarse una verdadera venta, así se colige de sentencia N° 116 del 12/4/05, expediente N° 04-109 en el juicio de Ana Morela Serrano Iriarte y otro contra Trina Cecilia Ruiz Velutini, donde se estableció: “…De la trascripción antes realizada, la Sala observa que el juez de alzada consideró que las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un anticipo, y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo del precio, al momento de obtenerse el crédito por los accionantes, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral. Asimismo, observa la Sala, que el juez superior, contrariamente a lo denunciado, realizó una acertada interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, pues en la misma el juzgador señaló la existencia de un contrato de opción de compra-venta y un documento privado celebrado entre las partes, en el cual quien lo incumplió fue la demandada, estando perfectamente facultados los actores para solicitar el cumplimiento del contrato, situación fáctica que forma parte del supuesto de hecho de la referida norma, que es precisamente lo planteado en el juicio…”. El criterio reseñado fue abandonado en sentencias recientes en las que se estableció lo contrario, vale decir, que no deben considerarse los contratos de opción de compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, así se plasmó en las decisiones N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C.A, N°. 460 del 27/10/10, caso Tomar contra Sucesión Capuzzi y N°. 198 del 12/5/11, caso Luis Francisco Rodríguez contra Rosalba Peña. Ahora bien, luego de realizar un estudio profundo y documentado sobre el asunto, esta Máxima Jurisdicción Civil, estimó pertinente retomar el criterio inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer que el mismo debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio. Advierte la Sala que el sub iudice, se encuentra efectivamente en la situación tal y como la establecía la jurisprudencia que se retoma y que, se repite, consideró que cuando en un contrato de opción de compra-venta se encontraran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta, razón por la que debe valorarse el contrato de opción de compra venta en análisis, como una verdadera venta.” (Resaltado de esta Alzada). Criterio que fue ratificado en sentencia N° 000820 de fecha 11/12/2015 de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, señalando además que debe aplicarse el criterio imperante para el momento en que se demandó y trabó la litis, así: “En aplicación de la jurisprudencia antes transcrita, la Sala considera que la solución dada por el juez de alzada en el presente asunto fue incorrecta e ilegal, al no aplicar el criterio vigente para la fecha en que se presentó la demanda, dado que no es posible que se le otorgue eficacia retroactiva a un nuevo criterio jurisprudencial a una situación originada bajo la vigencia de la doctrina imperante para el momento en que se demandó y trabó la litis. En este sentido también se observa, que no se le puede dar aplicación de forma retroactiva al nuevo criterio jurisprudencial, porque de hacerlo se estarían violando los principios constitucionales de derecho a la defensa, igualdad ante la ley, confianza legítima, seguridad jurídica, expectativa plausible y tutela judicial efectiva, de acuerdo con lo estatuido en los artículos 2, 21, 26, 49 cardinal 1° y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela”. • Del escrito libelar se desprende que la parte actora demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, y al respecto el artículo 1.167 del Código Civil dispone: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. Sobre este aspecto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 08 de febrero de 2.012, dictada en el expediente N° AA20-C- 2011-000503 con ponencia del Magistrado Luís Antonio Ortíz Hernández estableció lo siguiente: “…Ahora bien, establece la norma delatada como infringida: Artículo 1.167… Esta norma prevé la facultad y el derecho de las partes contratantes, de reclamar judicialmente, a su elección, el cumplimiento o ejecución del contrato o la resolución de éste, cuando el otro involucrado no ejecuta su obligación. Esta es la doctrina de la Sala, al respecto de la correcta interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, que no deja lugar a dudas, sobre la existencia de un incumplimiento culposo de la parte demandada, para que nazca el derecho a reclamar judicialmente el cumplimiento o la resolución del contrato. Más no es extensible al hecho de la verificación de un eximente de responsabilidad, como el hecho de un tercero, el caso fortuito, la fuerza mayor o hecho del príncipe, o cualquier otra circunstancia que constituya una de las formas, bajo las cuales puede verificarse una causa extraña no imputable, cuyo acaecimiento da lugar al incumplimiento involuntario de aquella o aquellas prestaciones a cargo del deudor. Ahora bien los supuestos de la norma… son los siguientes: I.- Que se contraiga a un contrato bilateral. II.- Que haya incumplimiento culposo de la parte demandada. Siendo esta la exigencia más importante que hace posible la resolución del contrato, sin que el legislador concrete que entiende por incumplimiento, hablando de él, como inejecución. III.- Que el incumplimiento comprenda actos u omisiones de cualquiera de los contratantes. IV.- Que el incumplimiento sea grave y afecte marcadamente el interés de los contratantes. V.- Que el incumplimiento no sea generado por una causa extraña no imputable; VI.- Que el incumplimiento se refiera a lo principal del contrato y no a sus modalidades accesorias, VII.- que el demandante haya cumplido u ofrezca cumplir. En el entendido de que el demandante no puede prevalerse de su propio incumplimiento para exigir la resolución del contrato. VIII.- La existencia de la buena fe del demandante en la resolución contractual, y IX.- Que sea mediante resolución judicial por sentencia. Dado que no se permite que una parte y sin el requerimiento del órgano jurisdiccional resuelva de pleno derecho el contrato…” (Negritas y Subrayado de este Tribunal). En cuanto al incumplimiento por parte del vendedor la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 16 de abril de 2015, ha establecido: “…esta Sala aprecia que de conformidad con lo expuesto por el formalizante, la alzada no aplicó adecuadamente las máximas de experiencia que le hubiesen permitido concluir que quien incumplió con sus obligaciones fue el vendedor pues éste “no disponía de los requisitos para cumplir con la publicidad registral, (tradición legal)… …, esta Sala estima necesario realizar algunas precisiones: En la mayoría de los contratos bilaterales existen obligaciones para ambas partes contratantes y la compraventa no es la excepción, pues de conformidad con el artículo 1.474 del Código Civil, “el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio”. En relación con ello, el Código Civil establece de manera general las obligaciones inherentes tanto para el vendedor como para el comprador, de allí que “las principales obligaciones del vendedor son la tradición y el saneamiento de la cosa vendida”, y “la obligación del comprador es pagar el precio en el día y en el lugar determinados por el contrato”, acorde con lo establecido en los artículos 1.486 y 1.527, respectivamente, del mencionado código sustantivo. De manera que para lograr la materialización del negocio jurídico, las partes deben desplegar conductas específicas que coadyuvan directa o indirectamente al cumplimiento de las obligaciones generales previstas en el prenombrado artículo 1.474 del Código Civil. De allí que para lograr la venta de un inmueble, por ejemplo, no basta que el vendedor asista a un registro junto con el comprador y firme un documento para transferirle la propiedad, puesto que muchas veces para llegar a este punto, el vendedor debe asegurarse que su inmueble esté libre de gravámenes, de vicios o defectos ocultos, debe cancelar y obtener solvencias o realizar todos aquellos pagos que sean necesarios para realizar la tradición del inmueble... …Omissis… …Ahora bien, en este caso la Sala aprecia que en criterio del formalizante el “vendedor faltó a la buena fe del saneamiento previo del objeto de venta y de la entrega oportuna de los documentos”… Al respecto, esta Sala considera necesario realizar algunas precisiones: La buena fe es un principio general del derecho que exige una conducta recta u honesta en relación con las partes interesadas o involucradas en un acto, contrato o proceso. Cuando el artículo 1.160 del Código Civil establece que “los contratos deben ejecutarse de buena fe”, evidencia la necesidad de que las partes, durante la ejecución del negocio jurídico, desplieguen una conducta proba, íntegra y sincera, sin que se pretenda inducir a error a su contraparte…”. Al revisar el presente expediente, esta Alzada encuentra que la demanda fue presentada el 10 de octubre de 2013 y admitida el 21 de octubre de 2013 (folio 47 de la primera pieza), de lo que se desprende que cuando el accionante demandó, estaba vigente el criterio fijado en fallo N° 116 de fecha 12/04/2005 que la Sala de Casación Civil retomó mediante fallo N° 000116 de fecha 22/03/2013; razón por la cual esta operadora de justicia pasa a revisar si en los contratos de opción a compra venta autenticados se encuentran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, que permitan considerarlos como una misma negociación, y por lo tanto, como una venta; así como determinar el pretendido incumplimiento de la demandada: a) CONSENTIMIENTO: En las cláusulas PRIMERA y SEGUNDA de los contratos de opción de compra venta bajo estudio, las cuales son de idéntica redacción, las partes claramente manifestaron su consentimiento cuando expresaron que “se obligaron”, la oferente a vender y el optante a comprar, el inmueble descrito en la cláusula primera. b) PRECIO: En la cláusula TERCERA de ambos contratos se estableció como precio de la venta la cantidad de seiscientos mil bolívares (600.000,00 Bs.), de los cuales, según lo expresan y suscriben las partes en el contrato de fecha 30 de noviembre de 2012, el ciudadano WILLIAM RAFAEL LEAL SÁNCHEZ pagó cuatrocientos cincuenta mil bolívares (Bs.450.000,00); lo que probó el demandante de la siguiente manera: En la cláusula TERCERA del contrato del 30 de noviembre de 2012, reza textualmente: “El precio pactado en la presente OPCIÓN DE COMPRA VENTA es la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000,00), los cuales serán cancelados de la manera siguiente: 1.- La cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00), que ya fueron entregados por EL OPTANTE, tal y como consta en el documento autenticado ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, Estado Táchira, bajo el N° 12, tomo 276 de fecha 25 de septiembre de 2012”: En efecto, en la cláusula TERCERA del contrato autenticado el 25 de septiembre de 2012 se lee que las partes pactaron que el optante entregaría la cantidad de cien mil bolívares (Bs. 100.000,00) para el momento de la firma de ese documento, es decir, en la fecha de la autenticación el 25 de septiembre de 2012. Y en la cláusula CUARTA de ese contrato, el ciudadano JESÚS DAVID RINCÓN URREA, quien suscribe el contrato conjuntamente con la oferente y el optante, expone que acepta en ese mismo acto la cantidad de cien mil bolívares (Bs. 100.000,00), producto de esa negociación, a cambio de desocupar el inmueble objeto del contrato. El demandante WILLIAM RAFAEL LEAL SÁNCHEZ aportó como pruebas dos (2) cheques de gerencia en copia fotostática, a los que esta Alzada les otorgó valor probatorio, ambos de fecha 25 de septiembre de 2012, del Banco BANCARIBE, cuya sumatoria alcanza la suma de cien mil bolívares (Bs. 100.000,00), y que según prueba de informe, fueron cobrados por sus beneficiarios Jesús David Rincón Urrea e Isaura Coromoto Colmenares Duque, quienes posteriormente suscribieron un documento de venta de un terreno en el que aparece como vendedora la ciudadana Isaura Coromoto Colmenares Duque, lo que a criterio de esta sentenciadora justifica que se haya librado un cheque por Bs. 42.500,00 a nombre de esta ciudadana, a petición del ciudadano Jesús David Rincón Urrea. Por lo tanto, la demandada no puede pretender sustraerse de lo pactado y suscrito por ella misma en ese documento del 25 de septiembre de 2012, ya que claramente se desprende del mismo que la oferente y el optante estuvieron de acuerdo en que el ciudadano Jesús David Rincón Urrea recibiera la cantidad de Bs. 100.000,00, producto de esa negociación, a cambio de entregar desocupado el inmueble.- Continúa la cláusula TERCERA del contrato del 30 de noviembre de 2012: “2.- La cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000,00) que serán entregados por EL OPTANTE, el día 30 de noviembre de 2012, una vez le sea entregado el citado inmueble libre de enseres y totalmente desocupado”: El demandante probó con las copias de los cheques de gerencia anexos, a los cuales esta sentenciadora les confirió valor probatorio, cuya sumatoria alcanza la cantidad de trescientos cincuenta mil bolívares (Bs. 350.000,00), que pagó dicha cantidad a la ciudadana Zulay Esperanza Durán Toloza. Lo que además se refuerza con el hecho de que las partes en el contrato autenticado el 30 de noviembre de 2012 afirman que el optante realiza ese pago en esa misma fecha, lo que acepta conforme la ciudadana Zulay Esperanza Rincón Toloza al firmar el mismo. Además de autos se desprende que el demandante WILLIAM RAFAEL LEAL SÁNCHEZ se encuentra en posesión del inmueble, pues así lo acepta la demandada en su contestación cuando señala que fue “tomado de manera engañosa y predeterminada por el demandante” (folio 70 de la primera pieza); lo que no probó la parte demandada fue que el demandante haya tomado posesión del inmueble de manera engañosa. Y finalmente, la cláusula TERCERA del contrato de fecha 30 de noviembre de 2012 prevé que “3.- La suma restante, es decir, los CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000.000) serán cancelados en fecha 30 de junio de 2013; una vez se haya desocupado el local comercial anexo a la vivienda, el cual en estos momentos está arrendado y se haga la correspondiente inscripción del documento de venta ante el Registro Público respectivo”. Sobre este punto, debe señalarse, que de los autos se desprende que la desocupación del local comercial anexo a la vivienda se verificó, pues la parte demandante así lo afirma en su libelo y la parte demandada en su contestación aunque contradice este hecho, también lo acepta cuando indica que el demandante “no estaba autorizado para ninguna coordinación de entrega del inmueble con la persona arrendataria del local comercial”, “siendo ello, un acto abusivo y fraudulento de parte del demandante” (folio 72 de la primera pieza); es decir, que la demandada acepta que el local comercial anexo al inmueble si fue desocupado y entregado al demandante, pero lo objeta por considerarlo un acto abusivo de parte del actor. Cabe preguntarse entonces, ¿si en el contrato previeron las partes que el local comercial anexo al inmueble debía ser desocupado, lo que en realidad era una carga de la optante vendedora, dónde está el acto abusivo y fraudulento del optante comprador por haber obtenido la indicada desocupación? Evidentemente, no fue un acto abusivo ni fraudulento. Por estas razones considera esta sentenciadora que la desocupación del local comercial anexo al inmueble no fue un hecho controvertido. El punto álgido y que precisamente sustenta el alegato de incumplimiento de la parte oferente vendedora y demandada, que invoca el demandante WILLIAM RAFAEL LEAL SÁNCHEZ, radica en que conforme a la cláusula TERCERA citada, el pago de la suma de ciento cincuenta mil bolívares (Bs. 150.000,00) el 30 de junio de 2013, se hallaba condicionado a la desocupación del local comercial y a la inscripción del documento de venta ante el Registro Público respectivo, lo cual no se llevó a cabo por el incumplimiento de la demandada, pues como ha sido ampliamente narrado en esta decisión, y debidamente probado, una vez presentado el documento definitivo de venta junto con sus recaudos ante la Oficina de Registro Inmobiliario para su revisión, fueron devueltos al optante comprador porque la vendedora se identificó en la venta como “soltera” y agregó fotocopia de su cédula de “soltera”, además de consignar un RIF vencido, cuando aparece en el Registro de Identificación del SAIME como “casada”, y ella misma trajo a los autos su cédula de “soltera” y posteriormente acreditó que está “casada”, lo que significa que quien actuó de mala fe fue la oferente vendedora, pues desde que suscribieron los contratos de opción a compra venta, en los dos (2) se identificó como “soltera”, y fue ella quien evidentemente aportó al optante comprador su cédula y RIF para que los presentara al Registro. Además, quedó probado que la parte actora aportó un cheque de gerencia por la suma de Bs. 150.000,00 a nombre de la demandada Zulay Esperanza Rincón Toloza, de fecha 14 de junio de 2013, es decir, antes de la fecha 30 de junio de 2013, como se pervió en la cláusula tercera citada, y que es cierto que la parte demandada se negó a recibirlo, pues el optante comprador tuvo que accionar una oferta real de pago ante la actitud asumida por la oferente. c) OBJETO: En la cláusula PRIMERA de ambos contratos está especificado el objeto del contrato que es la compra venta de un inmueble constituido por una casa para habitación construida sobre un lote de terreno ejido, ubicado en la carrera 4, N° 5-51, Parroquia La Concordia, Municipio San Cristóbal, estado Táchira, cuyos linderos y medidas son: Norte: Con mejoras que son o fueron de Lorenzo Zambrano y Paula de Zambrano, mide treinta metros con treinta centímetros (30,30 mts); Sur: Con mejoras que son o fueron de Ramón González y mide treinta metros con treinta centímetros ( 30,30 mts); Este: Con mejoras que son o fueron de Secundino Mejías y mide seis metros (06,00 mts) y Oeste: frente con la carrera 4 y mide seis metros con quince centímetros (06,15 mts). Inmueble adquirido por la oferente conforme documento que se encuentra inscrito por ante el Registro Público del Primer Circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, en fecha 17 de octubre de 1.986, bajo el N° 29, Tomo 4to, Protocolo I. Expuesto lo anterior, para esta sentenciadora de segunda instancia, en los contratos suscritos por los ciudadanos WILLIAM RAFAEL LEAL SÁNCHEZ y ZULAY ESPERANZA RINCÓN TOLOZA, se encuentran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto; que ambos contratos comportan una sola negociación, y así se desprende de la propia sentencia de fecha 6 de abril de 2017 de la Sala de Casación Civil, cuando al comparar las cláusulas de ambos contratos indica que “la única que tuvo modificación fue la TERCERA, pues la CUARTA y QUINTA, quedaron exactamente iguales, de lo que ha sido su esencia” (folio 307 de la pieza II); y verificado también por esta Alzada que las cláusulas PRIMERA, SEGUNDA y SEXTA son de un mismo tenor, estableciéndose en la cláusula SEXTA como domicilio especial esta ciudad de San Cristóbal. En consecuencia, se reconoce la existencia y validez de un solo negocio jurídico contenido en los documentos autenticados de fechas 25 de septiembre de 2012 y 30 de noviembre de 2012; que estamos en presencia de una verdadera venta; que el precio se convino en la cantidad de seiscientos mil bolívares (Bs. 600.000,00), en la moneda de curso legal de entonces, de los cuales el comprador pagó la cantidad de cuatrocientos cincuenta mil bolívares (Bs. 450.000,00) y, ante el incumplimiento por parte de la oferente vendedora que impidió la publicidad registral del documento de venta, debe declararse con lugar la presente demanda, Y ASÍ SE RESUELVE. Sobre la reconvención planteada por la demandada en su contestación, esta Alzada considera que la motivación acogida en esta sentencia para declarar con lugar la demanda, evidentemente destruye la pretensión reconvencional por resolución de contrato, razón por la cual debe declararse sin lugar la misma, Y ASÍ SE RESUELVE. VII DECISIÓN Este JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECIDE: PRIMERO: Se declara SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto en fecha ocho (08) de junio de 2015, por el abogado Jorge Orlando Chacón Chávez en representación de la demandada ZULAY ESPERANZA RINCÓN TOLOZA, contra la decisión de fecha veintiuno (21) de mayo del 2015 dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, con asiento diario N° 28. SEGUNDO: Se declara CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpuesta por el ciudadano WILLIAM RAFAEL LEAL SÁNCHEZ, representado por la abogado MAYRA ALEJANDRA CONTRERAS PÁEZ, en contra de la ciudadana ZULAY ESPERANZA RINCÓN TOLOZA, representada por el abogado JORGE ORLANDO CHACÓN CHÁVEZ, ya identificados. TERCERO: Se le ORDENA a la ciudadana ZULAY ESPERANZA RINCÓN TOLOZA, otorgar por ante la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio San Cristóbal y Tórbes del estado Táchira y cumpliendo con los requisitos exigidos por esa Oficina de Registro, el documento de venta realizada al ciudadano WILLIAM RAFAEL LEAL SÁNCHEZ sobre una casa para habitación construida sobre un lote de terreno ejido, situado en la carrera 4, N° 5-51, Parroquia La Concordia, jurisdicción del Municipio San Cristóbal, estado Táchira, dentro de los siguientes linderos y medidas: NORTE, con mejoras que son de Lorenzo Zambrano y Paula Zambrano, mide 30.30 mts; SUR, con mejoras que son de Ramón González, mide 30.30 mts; ESTE: con mejoras que son de Secundino Mejías, mide 6 mts y OESTE, que es su frente con la carrera 4, mide 6.15 mts., la casa consta de dos plantas: LA PRIMERA PLANTA, tiene zaguán, cuatro habitaciones, dos baños, sala, comedor, cocina y otra habitación grande que da a la calle, habilitada para local comercial; LA SEGUNDA PLANTA, consta de dos habitaciones, cocina, un baño, sala comedor, lavadero, patio, terraza, con pisos de granito, techo de platabanda y paredes de bloque y ladrillo frisados. Habido dicho inmueble por la vendedora conforme documento inscrito por ante la Oficina de Registro Público del Primer Circuito de los Municipios San Cristóbal y Tórbes del estado Táchira, en fecha 16 de octubre de 1986, bajo el N° 29, tomo 4to, protocolo primero. CUARTO: En caso de incumplimiento, de conformidad con lo establecido en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, la presente sentencia hará las veces del documento en cuestión conforme a lo indicado en la norma. QUINTO: Una vez inscrita la venta ante la Oficina de Registro Público correspondiente, el comprador deberá pagar a la vendedora la suma restante de ciento cincuenta mil bolívares (Bs. 150.000,00) que pactaron las partes y que debió efectuarse en fecha 30 de junio de 2013, previa su indexación y conversión a bolívares soberanos (BsS) conforme experticia complementaria del fallo practicada por un solo perito, desde la fecha de admisión de la demanda, hasta la fecha en que quede firme la presente sentencia, tomando en cuenta los decretos leyes de reconversión monetaria y los Índices Nacionales de Precios al Consumidor (I.N.P.C.), publicados por el Banco Central de Venezuela. SEXTO: Se declara SIN LUGAR la RECONVENCIÓN interpuesta por la ciudadana ZULAY ESPERANZA RINCÓN TOLOZA, en contra del ciudadano WILLIAM RAFAEL LEAL SÁNCHEZ, ya identificados. SÉPTIMO: SE CONDENA en costas a la parte demandada reconviniente y apelante, ciudadana ZULAY ESPERANZA RINCÓN TOLOZA, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Queda MODIFICADA la decisión dictada en fecha veintiuno (21) de mayo de 2015, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, con asiento diario N° 28. Publíquese esta decisión en el expediente Nº 3485 y, regístrese conforme a los artículos 247 y 248 del Código de Procedimiento Civil. Déjese copia fiel para el copiador digital llevado por este Despacho. NOTIFÍQUESE A LAS PARTES. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira. San Cristóbal, a los siete (07) días del mes de febrero del año dos mil veinte (2.020). Años 209º de la Independencia y 160º de la Federación. La Jueza Titular, JEANNE LISBETH FERNÁNDEZ DE ACOSTA La Secretaria, Myriam Patricia Gutiérrez Díaz En esta misma fecha se dictó, publicó y agregó la presente decisión al expediente Nº 3485, siendo las tres de la tarde (03:00 p.m.), dejándose copia fiel para el copiador digital del Tribunal. La Secretaria, Myriam Patricia Gutiérrez Díaz JLFde/patty. Exp: 3.485-