TSJ Regiones - Decisión

IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES
DEMANDANTE: JOAO DIAS RIBAU, venezolano, mayor de edad,
portador de la cédula de identidad Nº V-11.491.355,
de este domicilio.
APODERADOS JUDICIALES: JOSE AGUSTÍN SÁNCHEZ Y EFRAIN
RODRÍGUEZ G., Inpreabogados Nº 28.439 y Nº
28.204
DEMANDADO: AUGUSTO GALVIS GONZÁLEZ, venezolano,
mayor de edad, portador de la cédula de identidad N°
V-14.099.153, domiciliado en San Cristóbal, estado
Táchira.-
ABOGADO ASISTENTE: NESTOR YVÁN ÁLVAREZ PEÑA, Inpreabogado
Nº 129.330
MOTIVO: DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL.
EXPEDIENTE: 14.085-19.
Se inicia la presente demanda mediante escrito presentado por el
ciudadano JOAO DIAS RIBAU, venezolano, mayor de edad, portador de la cédula
de identidad N° V-11.491.355, domiciliado en San Cristóbal, estado Táchira, quien
manifiesta que actúa en su carácter de heredero de JOAO NUNES RIBAU, quien
en vida fuera venezolano, mayor de edad, portador de la cédula de identidad Nº V-
5.685.418 y propietario y arrendador de un local comercial signado con el Nº 7
ubicado en el extremo Sur de la Planta Baja del edificio denominado Aparta Hotel
El Rey, situado sobre la avenida “José Rafael Ferrero Tamayo” parroquia San
Juan Bautista, municipio San Cristóbal de este estado, y que cuyos linderos son
los siguientes: NORTE: Con el local Nº 8 del aparta-hotel El Rey; SUR: con el local
Nº 6 del Aparta Hotel El Rey; ESTE: con la avenida Ferrero Tamayo, y OESTE:
Con la parte oeste del edificio; todo con un área de Sesenta y siete metros
cuadrados con setenta y cinco centímetros (67,75 mts2); y que consta de una
sala, baño con WC y lavamanos e iluminación interna y en su parte frontal
presenta una estructura de aluminio y vidrio con puerta de Santamaría de hierro
con su correspondiente cerradura; contra el ciudadano AUGUSTO GALVIS
GONZALEZ, venezolano, mayor de edad, portador de la cédula de identidad N° V-
14.099.153, con el carácter de ARRENDATARIO del local comercial.
Habiéndose celebrado en fecha 07 de junio del 2021 la audiencia
preliminar y en fecha 26 de octubre del 2021 la Audiencia de Juicio en el
presente procedimiento, procede este Tribunal a la consignación del fallo completo
de conformidad con lo establecido en el artículo 877 del Código de Procedimiento
Civil, por lo que el mismo será redactado en términos claros, precisos y lacónicos,
sin necesidad de narrativa ni de transcripciones de actas, ni de documentos que
consten del expediente.
Síntesis de la Controversia
Celebrada como ha sido la Audiencia de Debate Oral de conformidad con el
artículo 869 del Código de Procedimiento Civil, en el presente caso se evidencia
que la parte demandante pretende el desalojo de un local comercial, descrito
ampliamente en el libelo con fundamento a lo previsto en el articulo 40 literal a) de
la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, por falta
de pago de cánones de arrendamiento que adeuda el ciudadano AUGUSTO
GALVIS GONZALEZ, desde el 01 de enero del 2016 hasta la presente.
Aduce la parte demandante que el ciudadano AUGUSTO GALVIS GONZALEZ,
celebró contrato de arrendamiento con el ciudadano JOAO NUNES RIBAU,
mediante documento privado de fecha 30 de marzo de 2013 por un lapso de un
año, prorrogable por voluntad de las partes y que en principio debía entregarlo el
día 01 de abril de 2013 hasta el 31 de marzo de 2014, pero que ello no ocurrió ni
se firmó nuevo contrato, transformándose en relación arrendaticia a tiempo
indeterminado; que se pactó un canon inicial para esa fecha de cuatro mil
bolívares (Bs. 4.000,00) por mensualidades vencidas dentro de los cinco (5)
primeros días del mes de arrendamiento vencido. Que desde el 01 de abril de
2015 el arrendatario pactó con su arrendador un nuevo canon mensual por Diez
Mil Bolívares (Bs. 10.000,00) más el monto por concepto de Impuesto al Valor
Agregado (IVA) correspondiendo la cantidad mensual de Once Mil Doscientos
Bolívares (Bs. 11.200,00) lo cual solo fue cancelado hasta el mes de diciembre del
mismo año y que a partir de enero de 2016 hasta la fecha en que se introdujo la
demanda ha incumplido con el pago, ascendiendo la deuda acumulada por el
arrendatario por cánones insolutos a la cantidad de Quinientos Sesenta Mil
Bolívares más el concepto del Impuesto al Valor Agregado (I.V.A), que con la
reforma monetaria del año 2018 representa la cantidad de Cinco Bolívares con
Sesenta céntimos de bolívar (Bs. 5,60) y argumenta además que la actividad que
se desarrolla dentro del inmueble ha sido ininterrumpida.
En el petitorio solicita que se declare con lugar la presente acción de
desalojo y se haga entrega libre de bienes y personas el inmueble arrendado, así
como en perfecto estado de mantenimiento y de conservación, tal como lo recibió
y que se paguen las costas y costos derivados del presente juicio. Estimando la
demanda en Cinco Mil Bolívares (Bs. 5.000,00) equivalente a Cien Unidades
Tributarias (100 UT)
Citado legalmente como fue la parte demandada de conformidad con el
artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, consignó escrito de contestación a
la demanda dentro del lapso de ley, asistido del abogado Néstor Yván Álvarez
Peña inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 129.330, mediante el cual manifestó
que en su condición de representante legal de la firma personal Papelería Galus
celebró contrato de arrendamiento sobre un local comercial signado con el Nº 7
ubicado en la planta baja del Aparta Hotel El Rey en la avenida Ferrero Tamayo
con el ciudadano Joao Nunes Ribau Conde también conocido como Juan Nuñez
Ribau portador de la cédula de identidad Nº 5.685.418 propiedad de este último y
quien falleció en fecha 29 de marzo de 2015. Que en vida celebraron acuerdo
mediante el cual al ciudadano Joao Nunes Ribau Conde le interesaba el
suministro de papelería, artículos de oficina y fotocopiado de diferentes
documentos de parte del arrendatario y lo cual era compensado con el canon de
arrendamiento mensual, acuerdo que continuó cumpliendo aún después del
fallecimiento del arrendador, entregando mercancía, le colocaban el sello de la
empresa Luzzori C.A RIF J-30826267-6, empresa del mismo propietario y que
regenta para ese momento el Hotel El Rey, también propiedad de Joao Nunes
Ribau Conde y que posteriormente le entregaba la factura del pago del canon de
arrendamiento correspondiente. Afirma que luego del fallecimiento del arrendador,
se presentó para pagar en efectivo el canon y que la respuesta fue que la
sucesión no había autorizado y que no había problema, que siguiera igual con los
suministros, pero que hasta que la sucesión no autorizara no podían entregar la
respectiva factura. Aduce que en cumplimiento a dicho acuerdo se suministró
materiales de oficina desde el mes de noviembre de 2015 en forma consecutiva
mensual hasta el 31 de mayo de 2019, sin obtener el pago o la compensación con
los cánones de arrendamiento. Que luego de fallecido el propietario del local
comercial arrendado se dirigió a su oficina del Hotel Del Rey, a realizar el pago
correspondiente en efectivo, como anteriormente lo hacía, manifestándole que no
estaban autorizados para recibir cantidades de dinero. Que nunca se le entregó
factura de los cánones pagados y que desconocía quiénes eran los
representantes legales de dicha sucesión hereditaria. Que nunca fue notificado de
parte de la sucesión JOAO NUNES RIBAU CONDE, ni del pago, ni del contrato de
arrendamiento y que era una obligación del propietario la notificación del número
de cuenta bancario que debería depositar; que ante tal ausencia optó por el
procedimiento de consignación arrendaticia, por lo que para el momento de la
presente acción de desalojo se encuentra solvente en el pago de cánones de
arrendamiento y que habiendo sido notificada formalmente la sucesión hereditaria
de tal procedimiento, la misma no ha manifestado su oposición o rechazo al
mismo. Rechazó y contradijo la figura del contrato indeterminado, por cuanto la
cláusula tercera del contrato se estableció que mientras el propietario o
Arrendador no manifestara su deseo de no renovar el contrato, la relación
arrendaticia continuaría y que así se ha venido cumpliendo y que ni el ciudadano
Joao Nunes Ribau Conde en vida, ni su sucesión, ha manifestado legalmente su
deseo de no renovar el contrato, ni exigir el pago y desconocer la compensación,
ni notificar los nuevos parámetros; argumenta la parte demandada que en
consecuencia se está en presencia de un contrato determinado con fecha de
vencimiento en el mes de marzo de 2022 y afirma que al estar solvente, tendría el
derecho de la prórroga legal establecida por la ley.
De la Audiencia Preliminar
En el acto de la audiencia preliminar llevada a efecto el día 07 de junio del
2021, se hizo presente la parte actora a través de sus apoderados judiciales y la
parte demandada asistida de abogado, manifestando y ratificando ambas partes
sus alegatos; proponiendo la parte demandada la suspensión del curso de la
causa hasta el día 21 de junio de 2021, inclusive, de conformidad con el párrafo
segundo del artículo 202 del Código de procedimiento Civil, a los fines de lograr un
acuerdo entre las partes, lo cual fue aceptado por la representación judicial de la
parte actora, suspendiéndose el curso de la causa por el tiempo indicado y
acordado por las partes.
Fijación de los Hechos y Límites de la Controversia:
• El pago por concepto de cánones de arrendamiento.
Se ordenó la apertura del Lapso Probatorio de cinco (05) días de despacho
para la promoción de las pruebas en los términos expresados anteriormente.
En fecha 03 de agosto de 2021 (folio139) el ciudadano Augusto Galvis
González otorga Poder Apud Acta a su abogado asistente, Nestor Yván Álvarez
Peña inscrito en el IPSA bajo el numero 129.330.
De la Audiencia Oral
Habiéndose celebrado la audiencia oral en horas de despacho del día
martes 26 de octubre de 2021 siendo las diez de la mañana (10:00a.m.), día y
hora fijada por este Tribunal para que tenga lugar la celebración de la AUDIENCIA
O DEBATE ORAL, la cual fue declarada abierta por la Juez previo anuncio del
acto por el Alguacil a las puertas del Tribunal en la forma de Ley, con relación al
presente expediente que por DESALOJO (LOCAL COMERCIAL), ha intentado el
ciudadano JOAO DIAS RIBAU en contra del ciudadano AUGUSTO GALVIS
GONZÁLEZ, que se sustancia en el expediente signado con el N° 14.105-21,
conforme a lo establecido en el Procedimiento Oral, previsto en el Titulo XI del
Código de Procedimiento Civil, donde las partes deberán formular sus alegatos y
defensas oralmente, de manera pública y contradictoria. Acto seguido se procedió
a constatar la presencia de las partes intervinientes, dejando constancia que se
encontraban presentes por una parte los ciudadanos EFRAIN JOSÉ RODRÍGUEZ
y JOSÉ AGUSTÍN SÁNCHEZ, venezolanos, mayores de edad, de profesión
abogados, inscritos en el Inpreabogado bajo los N° 28.204 y 28.439,
respectivamente, en su carácter de representantes judiciales del ciudadano JOAO
DIAS RIBAU, parte demandante en la presente causa y por la otra, el ciudadano
AUGUSTO GALVIS GONZALEZ, venezolano, mayor de edad, portador de la
cédula de identidad Nº 14.099.153, en su carácter de parte demandada, asistido
del abogado NESTOR YVÁN ÁLVAREZ PEÑA inscrito en el Inpreabogado bajo el
Nº 129.330. La juez inició al debate, con todas las formalidades de ley, iniciando la
parte actora con su exposición, que de manera resumida señala este tribunal en la
forma que sigue: Que el arrendatario para la muerte del padre del demandante
deja de pagar los cánones de arrendamiento y que por ello demandan por
insolvencia en los cánones de arrendamiento; que el expediente de consignación
arrendaticia Nº 1037 del año 2020 que acompaña el libelo de demanda viene a
demostrar que efectivamente dicho ciudadano estaba en mora con la parte actora
durante aproximadamente 5 años; que en relación al intercambio de servicios
alegados por el demandado y el legajo de copias simples de facturas anexas al
escrito de contestación de demanda, éstas fueron impugnadas por la parte actora
mediante escrito dirigido a este Tribunal de conformidad con lo establecido en el
artículo 429 del código de procedimiento civil; que en cuanto a las testimoniales
promovidas afirma que el ciudadano Luis Erasmo Tarazona es un testigo inhábil
ya que el mismo fue demandado por esta parte actora, por las mismas causales
que aquí se demandan al ciudadano Augusto Galvis, ya que el ciudadano Luis
Erasmo Tarazona ocupa un local adyacente al ocupado por él y cuyo expediente
signado con el Nº 317 corre por ante el Tribunal Quinto de municipios San
Cristóbal y Torbes, por lo que afirma tener enemistad manifiesta, finalmente pide
al tribunal que la presente demanda sea declarada con lugar con todos los
pronunciamientos de ley y en consecuencia se ordene el desalojo. Por su parte el
demandado de autos asistido de abogado en su debida oportunidad realiza su
exposición la cual resume este tribunal de la manera que sigue: Que todo
comienza cuando muere el padre del demandado, que el señor Nunes Ribau le
sugiere al demandado que continúe con el arrendamiento del local y a mutuo
acuerdo convienen que él le entregaba el local en arrendamiento y Augusto Galvis
le proveería con suministros de papelería y materiales de oficina, lo cual es el
objeto de la empresa del demandado, quien se lo entregaría en la medida que se
lo fuera solicitando y necesitando el Hotel Del Rey que era administrado por la
empresa Luzzori C.A, en la que participaba el señor nunes Ribau y el ciudadano
Luis Andrés Días Mejía con cédula de identidad Nº V-11.505.353 quien a su vez
era apoderado de Nunes Ribau y que de esta manera se hacía la compensación
mensualmente sin inconvenientes hasta que se presenta el fallecimiento del señor
Joao Nunes Ribau; que en los meses siguientes Augusto Galvis solicita ante la
oficina que está en el Hotel Del Rey información sobre el camino a seguir con
respecto a la compensación y al pago del canon de arrendamiento
correspondiente y se le indicó que debía continuarse igual hasta tanto la sucesión
decidiera lo conducente y que él continuó entregando al Hotel Del Rey materiales
de papelería y oficina como se había convenido con Nunes Ribau; que al cabo de
dos años se presentaron supuestos representantes de la sucesión exigiendo
nuevos cánones de arrendamiento, lo cual no se dio por no presentarse un poder
de parte de la sucesión para su verificación y certeza de tratar con personas que
realmente representaran la sucesión. Que no hubo comunicación de parte de la
sucesión y que la sucesión nunca objetó las facturas que fueron recibidas por la
empresa Luzzori en el Hotel Del Rey cumpliendo con el convenio, y que son
ratificadas en esta causa una vez que fueron objetadas por la contraparte. Que
ante la incertidumbre, inició procedimiento de consignación arrendaticia y de lo
cual se notificó a la sucesión Nunes Ribau (consignación Nº 1037). Que considera
estar solvente por dos vías, una por vía de compensación con el suministro de
materiales de papelería y por la otra a través de la consignación arrendaticia que
cumplió y sigue cumplió ante el tribunal de municipio. Pide que sea declarada sin
lugar la demanda de desalojo del local comercial que ocupa. Seguidamente, hace
uso de nuevo del derecho de palabra la parte actora, quien expone que la parte
demandada está admitiendo la insolvencia al manifestar que no encontró ningún
representante de la sucesión para consignar los cánones de arrendamiento
insolutos. Que la empresa Luzzori no es parte en esta causa, y que por lo tanto no
puede señalar que le entregó papelería y otros insumos a la parte actora a través
de otra empresa bajo un convenio que no está documentado. Que no se puede
señalar que esa empresa pertenecía o pertenece a los familiares del señor Nunes
Ribau. Ante esta intervención, la parte demandada hace uso de su derecho e
interviene nuevamente para exponer que ratifica su solvencia no solamente desde
el punto de vista de cánones de arrendamiento en lo económico sino también la
solvencia moral y suficientemente responsable en cumplimiento a los convenios
verbales y escritos que en la práctica se dieron con el señor Nunes Ribau, y que
ratifica que siguieron recibiendo mensualmente o cada vez que necesitaban los
suministros de papelería y materiales de oficina, sin hacer observaciones, por lo
que afirma que la sucesión avaló en la práctica tal convenio.
Inmediatamente la ciudadana Juez abre la presente audiencia a pruebas y
a tal efecto manifiesta la parte demandada hacer uso de las testimoniales
anunciadas en su escrito de contestación, por lo que este Tribunal hace el debido
anuncio a las puertas del mismo, compareciendo la testigo María Alejandra
Gutiérrez Roa con cédula de identidad Nº V-18.791.390 quien previo juramento de
ley prestado por ante la ciudadana Juez de esta dependencia judicial y una vez
lleno los extremos del artículo 486 del código de procedimiento civil procedió a
rendir su declaración dando respuesta a las preguntas formuladas por la parte
demandada y de lo cual se levantó acta que consta en las actuaciones que
conforman el presente expediente. Acto seguido, se anunció a las puertas del
tribunal la práctica de la siguiente testimonial, compareciendo un ciudadano que
se identificó como Luis Erasmo Tarazona Zambrano con cédula de identidad Nº V-
8.990.812, quien previo juramento de ley prestado por ante la ciudadana Juez de
esta dependencia judicial y una vez lleno los extremos del artículo 486 del código
de procedimiento civil procedió a rendir su declaración dando respuesta a las
preguntas y repreguntas formuladas por las partes y de lo cual se levantó acta que
consta en las actuaciones que conforman el presente expediente.
Oída la exposición de las partes y evacuadas como fueron las testimoniales
promovidas por el demandado de autos y no existiendo otra prueba qué practicar
en la referida audiencia, la ciudadana Juez conforme a lo pautado en el artículo
875 del Código de Procedimiento Civil, se retiró de la misma por un lapso de 30
minutos a los fines de deliberar y dictar el dispositivo de la sentencia, para
posteriormente publicar el íntegro de la misma dentro de los diez (10) días de
despacho siguientes, donde se expondrán las consideraciones de hecho y de
derecho que comprendan la integralidad de la sentencia de conformidad con lo
establecido en el artículo 877 eiusdem.
Dispositivo del fallo dictado en la Audiencia Oral
Concluido los treinta (30) minutos, la Juez procedió a dictar el dispositivo
oral, tal y como consta a los folios 156 y 157 del presente expediente.
Así las cosas, se procede a la publicación del íntegro de la sentencia con
las razones de hecho y de derecho que llevaron a este Tribunal al mismo; para lo
cual se da paso al análisis del acervo probatorio producido por las partes en el
presente proceso, de conformidad con lo establecido en los artículos 12 y 506 del
Código de Procedimiento Civil, por lo que esta Juzgadora se atendrá a lo alegado
y probado en autos, conforme a las reglas de la carga probatoria que corresponda
a cada una de las partes:
Pruebas Producidas por las partes:
La parte demandante, junto con su escrito libelar (Fs. 01 al 04), así como
de escrito de promoción de pruebas de fecha 05 de agosto de 2021, inserto a los
(Fs. 143 y 144), promovió las siguientes pruebas las cuales fueron admitidas por
este Tribunal mediante auto de fecha 18 de agosto de 2021, salvo la señalada en
el numeral tercero del escrito de promoción de pruebas, la cual fue declarada
inadmisible por considerarla improcedente en virtud de no haber sido presentada
en su oportunidad legal de conformidad con el artículo 864 del código de
procedimiento civil.
Documentales:
- Corre a los folios 27 y 28, contrato de arrendamiento privado de fecha 30 de
marzo de 2013 el cual fue agregado en copia fotostática simple,
y que al no haber sido objetado por la parte demandada en su oportunidad legal,
debe presumirse su admisión y en consecuencia tenerse como reconocido,
adquiriendo la fuerza probatoria del instrumento público conforme al artículo 1363
del código civil y en tal sentido hace plena fe de la verdad de sus declaraciones. Y
así se establece.-
- A los folios 06 al 18, corre en copia fotostática, simple Certificado de Liberación
Nº 018-A de fecha 25 de febrero de 2011, causante Dias Bernardo Dos Santos
Felicidade, Nº expediente 10/1476, de impuestos sobre sucesiones, donaciones y
demás ramos conexos expedida por la división de recaudación, Gerencia Regional
de Tributos Internos, Región Los Andes (SENIAT), la cual, por tratarse de un
documento administrativo cuya presunción de veracidad no fue desvirtuada en su
oportunidad por la contraparte, a través de otro medio de prueba legal, adquirió
efectos semejantes a los del instrumento público, en tal virtud, este sentenciador le
confiere pleno valor probatorio, acogiéndose al criterio de nuestro máximo tribunal,
Sentencia de la Sala Político- Administrativa, del 08 de julio de 1998, y en tal
sentido, la misma sirve para demostrar que: al fallecimiento de la ciudadana DIAS
BERNARDO DOS SANTOS FELICIDADE le sucedieron Joao Nunes Ribau con
cédula de identidad Nº V-5.685.418 en su condición de cónyuge y Joao Dias
Ribau con cédula de identidad Nº V-11.491.355, en su condición de hijo; quien
figura como parte actora en la presente causa; y cuya cualidad no fue desconocida
ni objetada por la parte demandada. Y así se establece.-
- Corre a los folios 19 al 26, documento protocolizado en la Oficina Subalterna
Segundo Circuito de Registro Público del municipio San Cristóbal del Estado
Táchira, el 21 de enero de 1988, bajo el N° 25, Tomo 02, Protocolo 1, primer
trimestre del año, el cual se trata de un documento público que fue aportado en
copia fotostática simple conforme lo permite el artículo 429 del Código de
Procedimiento Civil, sin embargo este tribunal lo desecha y no lo valora, por
impertinente, por cuanto nada tiene para aportar al presente proceso ni guarda
relación con los hechos controvertidos dentro del mismo. Y así se establece.-
- Corre a los folios 29 al 51 solicitud de Consignación Arrendaticia Nº 1037-2020
llevada por este mismo tribunal, el cual se trata de un documento público que ha
sido agregado conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento
Civil y al no haber sido impugnada por la contraparte en la oportunidad legal
establecida, se tiene como fidedigna, por lo que se le otorga pleno valor probatorio
y en consecuencia hace fe que en fecha 28 de octubre de 2020 se admitió una
solicitud de Consignación Arrendaticia intentada por el ciudadano Augusto Galvis
González con cédula de identidad Nº V-14.099.153 actuando como representante
legal de la firma personal Papelería Galus inscrita bajo el Nº 98 tomo 1B del
Registro Mercantil Primero de este estado, asistido de abogado, y en su carácter
de arrendatario de un local comercial ubicado en la avenida Ferrero Tamayo,
planta baja del Apartahotel del Rey, local Nº 07 propiedad de Joao Nunes Ribau
Conde, en relación a los cánones de arrendamiento desde la fecha del
fallecimiento de Joao Nunes Ribau Conde hasta octubre de 2020. Y así se
establece.-
- Con relación a las documentales que corren a los folios 145 y 146 del presente
expediente, nada tiene que valorar quien aquí decide, pues las mismas fueron
declaradas inadmisibles por este tribunal mediante auto de fecha 18 de agosto de
2021 (F. 148) por no haber sido producidas en la oportunidad legal prevista en
este procedimiento según lo dispuesto en el artículo 864 de la norma adjetiva civil.
Por su parte, el demandado de autos, junto con su escrito de contestación a
la demanda (Fs. 67 al 73), así como de escrito de promoción de pruebas de fecha
03 de agosto de 2021, inserto a los (Fs. 140 al 142), promovió las siguientes
pruebas las cuales fueron admitidas por este Tribunal mediante auto de fecha 18
de agosto de 2021:
Documentales:
- Corre a los folios 74 al 116, Relación de suministro de materiales de oficina, de
diferentes fechas, los cuales se tratan de documentos privados, suscritos por la
parte promoverte de la prueba por una parte y por la otra, se aprecia sello húmedo
de Luzzori C.A Rif J-30826267-6 y sobre el mismo en algunas relaciones se
aprecian firmas en representación de esa persona jurídica, la cual no es parte de
este proceso, observándose además que tales instrumentos no fueron ratificados
mediante la prueba testimonial según lo dispuesto en el artículo 431 del código de
procedimiento civil; en consecuencia, este tribunal no los aprecia ni valora por
tratarse de documentos privados emanados de un tercero que no es parte en el
presente juicio y no haber sido ratificado mediante prueba testimonial dentro del
mismo. Y así se establece.-
- Corre a los folios 119 al 129 Solicitud Nº 1037-2020 de Consignación
Arrendaticia; agregado en copia fotostática simple y agregada también por la parte
actora junto con su escrito libelar y ya previamente valorada por este Tribunal.
Testimoniales:
- Promovió testimoniales de los ciudadanos LUIS ERASMO TARAZONA
ZAMBRANO y MARÍA ALEJANDRA GUTIERREZ ROA con cédula de identidad Nº
V-8.990.812 y V-18.791.390, respectivamente; quienes rindieron declaración
durante la audiencia o debate oral según se evidencia de acta levantada al efecto
y que corre a los folios 150 al 158.
Ahora bien, en cuanto a la declaración dada por la ciudadana MARÍA
ALEJANDRA GUTIERREZ ROA (Fs. 154 al 158) quien se identificó con su cédula
de identidad Nº V- 18.791.390, quien ante la pregunta sobre si tenía conocimiento
sobre la relación del ciudadano Augusto Galvis y el señor Joao Nunes Ribau con
relación al local comercial del Hotel Del Rey respondió que “no tenía
conocimiento”; quien ante la pregunta si tenía conocimiento de algún convenio
entre el señor Nunes o la empresa Luzzori C.A y Augusto Galvis respondió “sí, se
que hay un convenio que ellos podían sacar cosas del negocio de Augusto por
medio de la administración; quien ante la pregunta si tiene conocimiento de que el
ciudadano Augusto tiene tiempo como arrendatario de un local comercial de
propiedad del señor Nunes respondió “Sí, desde hace muchos años”; quien ante la
pregunta de si tiene conocimiento de cual era la relación o el papel de la
administración del Hotel Del Rey con respecto al señor Augusto en el local
comercial respondió que lo que sabía era lo del convenio, que solo sabe que era la
relación que tenía y quien ante la pregunta si sabía de qué trataba el convenio
respondió que lo que escuchaba era que podía sacar artículos del negocio de
Augusto, que eso es lo que escuchaba siempre; este tribunal la valora siguiendo
las reglas previstas en el artículo 508 del código de procedimiento civil, y en tal
sentido no la aprecia ni valora, por cuanto sus declaraciones resultaron
contradictorias a criterio de quien aquí juzga, por manifestar por una parte no tener
conocimiento de la relación existente entre la parte actora y el señor Joao Nunes
Ribau con relación al local comercial del Hotel Del Rey y por la otra, manifestar su
conocimiento en cuanto al convenio realizado entre los mismos y su relación
arrendaticia desde hace muchos años, como así lo manifestó. Además de ello, no
dejó claro para esta juzgadora el origen o fundamento de sus dichos al afirmar con
relación al convenio que “lo que escuchaba era que podía sacar artículos del
negocio de Augusto, eso es lo que escuchaba siempre”, en consecuencia para
esta juzgadora no demuestra tener conocimiento suficiente de los hechos que
declara. Y así se establece.-
Corre a los folios 155 al 158, declaración del ciudadano LUIS ERASMO
TARAZONA ZAMBRANO quien se identificó con su cédula de identidad Nº V-
8.990.812, y quién afirmó en sus deposiciones haber sido demandado por los
sucesores del señor Nunes; por lo que la parte demandante considera que tal
condición lo hace inhábil para declarar en el presente juicio por enemistad
manifiesta contra la misma; lo cual, a juicio de esta juzgadora, no debe declararse
procedente, ya que la sola interposición de un juicio en su contra, no lo hace
merecedor del calificativo de enemigo; no obstante, la declaración de este testigo
se valora conforme lo dispuesto en el artículo 508 del código de procedimiento civil
y en tal sentido, no la aprecia ni valora, por resultar ser un testigo cuyas
afirmaciones o dichos provienen en parte de los “comentarios” o dichos de la
misma parte promoverte de la prueba, al declarar que por comentarios de Augusto
tiene conocimiento de una relación de negocio entre el demandado y Joao Nunes
Ribau, de prestarse servicios; y que por comentarios del demandado sabía que
ellos se prestaban el servicio de fotocopia y lo rebajaban del alquiler; en
consecuencia para esta juzgadora no demuestra tener conocimiento suficiente de
los hechos que declara. Y así se establece.-
Prueba de Informe:
En relación a esta prueba, nada tiene qué valorar este Tribunal por cuanto
no consta en autos la misma.
MOTIVA
Establecido lo anterior corresponde a esta Juzgadora entrar a hacer un
análisis sobre el fondo de lo planteado, y las razones de hecho y de derecho que
dieron origen a la presente causa, es así que vistos los términos en que quedó
trabada la litis, se da por admitido entre las partes la existencia de la relación
arrendaticia que une a JOAO DIAS RIBAU, venezolano, mayor de edad, portador
de la cédula de identidad N° V- 11.491.355, domiciliado en San Cristóbal, estado
Táchira, actuando con el carácter de ARRENDADOR subrogándose en los
derechos de su causante Joao Nunes Ribau quien celebró contrato de
arrendamiento sobre el local comercial de autos con el ciudadano AUGUSTO
GALVIS GONZALEZ, venezolano, mayor de edad, portador de la cédula de
identidad V-14.099.153 en su carácter de propietario de la Firma Personal
Papelería Galus inscrita en el Registro Mercantil Primero de esta circunscripción
judicial bajo el Nº 98 tomo 1-B, ARRENDATARIO en la presente causa.
Corresponde por tanto analizar a este Tribunal si existe insolvencia en los
cánones de arrendamiento de conformidad con lo establecido en el literal “a” del
artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso
Comercial y para ello es oportuno determinar la carga de la prueba en el presente
caso y determinar de esa manera, si de las pruebas aportadas han demostrado las
partes los hechos alegados en defensa de sus alegaciones. En este sentido el
artículo 506 del Código de Procedimiento Civil establece el principio de la carga de
la prueba, en los términos que a continuación se transcriben:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de
hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien
pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o
el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de
prueba.”
Por su parte, el artículo 1354 del Código Civil, señala:
“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda
que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho
que ha producido la extinción de su obligación.”
En el caso de autos, el accionante pretende la declaratoria de desalojo de
un inmueble de su propiedad dado en arrendamiento, con fundamento en el
artículo 40 literal a) de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el
Uso Comercial, aduciendo que la hoy demandada incurrió en la falta de pago de
los cánones de arrendamiento por cuanto el ciudadano AUGUSTO GALVIS
GONZÁLEZ canceló los cánones de arrendamiento hasta el mes de diciembre del
año 2015, encontrándose insolvente desde el mes de enero del año 2016.
Así las cosas, exigida la entrega del inmueble por parte del arrendador bajo
el alegato de que su arrendataria había incumplido con su obligación, al no pagar
los canon de arrendamiento desde el mes de enero del 2016, conforme a la
pretensión deducida, al accionante correspondía probar el hecho de la relación
arrendaticia, lo cual quedó evidenciado en autos; ahora bien, la demandada por su
parte, en el escrito de contestación a la demanda presentado por su presidente,
ciudadano Augusto Galvis González, asistido de abogado, señaló igualmente que
en fecha 30 de marzo de 2013 había celebrado como representante legal de la
Firma Personal Papelería Galus contrato de arrendamiento con el ciudadano Joao
Nunes Ribau Conde sobre un local comercial propiedad de este último, ubicado en
la avenida Ferrero Tamayo planta baja del Apartahotel Del Rey Nº 07, lo cual
coincide con lo expresado y alegado por la parte actora, en su escrito libelar, por lo
que la relación arrendaticia no constituye un hecho controvertido dentro del
proceso; pero alega en su defensa que en vida del ciudadano Joao Nunes Ribau
Conde había establecido un acuerdo entre ambos que consistía en la entrega de
suministros de papelería y artículos de oficina y fotocopiado de diferentes
documentos de parte del arrendatario, compensando de esa manera con el canon
mensual de arrendamiento, que a la entrega de la mercancía le colocaban el sello
de la empresa Luzzori C.A Rif J-30826267-6, empresa del mismo propietario y que
regenta para ese momento el Hotel Del Rey y que posteriormente le entregaban la
factura del pago del canon de arrendamiento correspondiente, pero que luego de
su fallecimiento, se presentó a pagar en efectivo el canon y le respondieron que la
sucesión no había autorizado y que continuaran con los suministros, lo cual
continuó desde noviembre de 2015 en forma consecutiva hasta el 31 de mayo de
2019. Que ante tal situación, inició el proceso de consignación arrendaticia cuyo
conocimiento correspondió a este mismo tribunal signada bajo el Nº 1037
colocando los cánones mensuales hasta el mes de octubre de 2020, por lo que
afirma y alega en su defensa, encontrarse solvente de pagos de cánones de
arrendamiento.
Dentro de este contexto tenemos que conforme a las normas distributivas
de la carga de la prueba, consagrada en los artículos 1354 del Código Civil y 506
del Código de Procedimiento Civil, antes transcritas, las partes tienen la carga de
probar sus respectivas afirmaciones de hecho, y quien pida la ejecución de una
obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por
su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
En relación a esto, la Sala Civil del máximo tribunal de justicia del país en
sentencia Nº 00364, expediente Nº 02-729 de fecha 30 de mayo de 2006
estableció lo siguiente:
“En relación con la regla de la carga de la prueba, establecida en el artículo 1354
del Código Civil, se consagra allí un principio sustancial en materia de onus probandi,
según el cual, quien fundamente su demanda o su excepción en la afirmación o negación
de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia o no existencia del
hecho. Con lo cual, cuando el demandado alega hechos nuevos en la excepción, tocará a
él la prueba correspondiente. De tal manera que, desde el punto de vista procedimental,
el legislador ha acogido de manera expresa, el aforismo “reus in excipiendo fit actor”
referido al principio general según el cual: “corresponde al actor la carga de la prueba de
los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos
que invoca en su defensa”. En este orden de ideas, La Sala, en sentencia Nº 389 de fecha
30 de noviembre de 2000, al interpretar el sentido y alcance de la regla de distribución de
la carga de la prueba, estableció: “…Al respecto, esta Sala observa que el artículo en
comento se limita a regular la distribución de la carga de la prueba , esto es, determina a
quien corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamente la acción o
la excepción, de allí que incumbe al actor probar los hechos constitutivos, es decir,
aquellos que crean o generan un derecho a su favor y se traslada la carga de la prueba al
demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos ya que éste
puede encontrarse en el caso de afirmar hechos que vienen a modificar los del actor, a
extinguir sus efectos jurídicos o a ser un impedimento cuando menos dilatorio para las
exigencias de los efectos…”
Del anterior extracto de sentencia puede inferirse que la Sala Civil acoge el
criterio de clasificación de los hechos de acuerdo a la carga de la prueba en
constitutivos, extintivos, modificativos o impeditivos.
La carga de la prueba tiene como finalidad señalar al Juez cómo debe
sentenciar en el momento en que un hecho fundamental para la resolución de la
controversia no se encuentre probado en el proceso, teniendo en cuenta que
existe una prohibición de absolver la instancia, contenida en el artículo 244 del
Código de Procedimiento Civil.
Por otra parte, esta regla de la carga de la prueba indica a las partes qué
actividad probatoria deben realizar dentro del proceso a los fines de que puedan
obtener una sentencia que les sea favorable y en ese sentido las partes sabrán
que deben aportar la prueba de los hechos particulares y concretos en los cuales
se fundamenta sus pretensiones o correlativas resistencias, para que éstos sean
tenidos como ciertos y se puedan subsumir en el supuesto de hecho general y
abstracto de la norma cuya consecuencia jurídica pide se aplique.
En el presente caso, la parte demandada en su escrito de contestación a la
demanda, alega el pago de los cánones de arrendamiento a través de la figura de
la compensación por una parte y por la otra, a través del procedimiento de
consignación arrendaticia, como un hecho extintivo de la obligación, por lo que a
criterio de quien aquí decide y en aplicación a las reglas de la carga de la prueba,
la misma se traslada en este caso al demandado, debiendo demostrar sus
afirmaciones de hecho durante la actividad probatoria en este proceso. Al respecto
se observa que por lo que respecta a la compensación convencional alegada, a
juicio de quien aquí decide, ésta no logró ser demostrada ni mediante las
documentales consignadas ni mediante la prueba testimonial, ya previamente
valoradas en esta decisión, ya que como se indicó ut supra la relación de
suministros de materiales de oficina emanaron de la misma parte promoverte de la
prueba (principio de alteridad) y de una persona que no es parte en este juicio por
lo que de conformidad con el artículo 431 del código de procedimiento civil, tales
instrumentos debieron ser ratificados mediante la prueba testimonial por el tercero
de quien emanó, lo cual no sucedió en este caso y con respecto a las
testimoniales promovidas las mismas ya fueron valoradas previamente por este
Tribunal, en la forma indicada ut supra, por lo que tampoco se logró demostrar tal
compensación a través de ese medio de prueba, en consecuencia la parte
demandada no logra demostrar la solvencia de los cánones de arrendamiento
correspondientes desde enero de 2016 a octubre de 2020. Ahora bien, con
respecto a la consignación arrendaticia aducida, efectivamente el demandado de
autos logró demostrar que inició un procedimiento de consignación arrendaticia
sobre el mismo local comercial de autos y cuyo beneficiario es la sucesión JOAO
NUNES RIBAU CONDE, seguido por ante este mismo despacho judicial admitido
en fecha 28 de octubre de 2020 e inventariado bajo el Nº 1037-2020 de la
nomenclatura llevada por este Tribunal y previamente valorado en esta decisión;
al respecto, establece el párrafo cuarto del artículo 27 del Decreto
Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso
Comercial, lo siguiente:
“…
Si el ar rendatar io no pudiese efectuar el pago por causas
imputables al ar rendador , a la ent idad bancar ia, o por fuerza
mayor , podrá consignar los montos cor respondientes en la
cuenta que al efecto pondrá a disposición de los ar rendatar ios
el organismo competente en mater ia de ar rendamientos de
inmuebles dest inados al uso comercial .…”
Ahora bien, de lo anterior se desprende que en caso que el
arrendatario no pueda realizar el pago del alquiler de un local
comercial por causas ajenas a él, podrá realizar los depósitos
correspondientes como lo disponga la autoridad administrativa
competente en esta materia arrendaticia; es decir, que ya no será
competencia de los Tribunales de Municipio recibir y tramitar las
consignaciones arrendaticias a que hace referencia el artículo 51 de
la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. No obstante, constituye un
hecho público y notorio que aún no se ha designado o creado un
órgano administrativo que se encargue de la recepción de las
consignaciones arrendaticias que surgieren con ocasión de contratos
de arrendamiento de locales comerciales, en los casos que por
causas no imputables a el o la arrendataria no se pueda realizar el
pago de los correspondientes alquileres, por lo que ante la
inexistencia de ese órgano administrativo competente a quien faculta
el Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el
Uso Comercial para la consignación de los cánones de arrendamiento
de locales comerciales, debe garantizarse al justiciable su derecho a
la defensa, ya que ante la falta de pago, pudiera constituirse el
arrendatario en mora, lo cual lo haría estar incurso en una de las
causales de desalojo del inmueble que pudiera causarle un gravamen
irreparable; en tal virtud, a criterio de quien aquí decide, el
procedimiento judicial dispuesto en el artículo 51 de la Ley de
Arrendamientos Inmobiliarios debe ser el procedimiento a seguir
supletoriamente hasta tanto el Ejecutivo Nacional dé cumplimiento a
lo estipulado en la Disposición Transitoria Sexta del referido Decreto-
Ley, siendo jurisdicción en consecuencia, de los Tribunales de
Municipio. Y así se establece. -
Así las cosas, observa este tribunal que según lo afirmado por
las partes, el inconveniente para el pago de los cánones de
arrendamiento o reconocimiento del mismo, surge a raíz del
fallecimiento del ciudadano Joao Nunes Ribau Conde, lo cual ocurrió
en el mes de marzo del año 2016, pero es en el mes de octubre del
año 2020 cuando el arrendatario aquí demandado inicia
procedimiento de consignación arrendaticia. A tal efecto, se hace
oportuno para este tribunal transcribir el contenido del artículo 51 del
Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios,
el cual dispone lo siguiente:
“Artículo 51: Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o
tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de
acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o
cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y
descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio
competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días
continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.” (Negrita de
este Tribunal)
De la disposición anteriormente transcrita se desprende que, la
consignación arrendaticia debe realizarse en un lapso definido por la ley, vale
decir, puede el arrendatario dentro de los quince (15) días siguientes (continuos) al
vencimiento de la mensualidad que no fuere recibida por el arrendador, proceder a
consignarla por ante el Tribunal de municipio; lo cual efectivamente realizó el
ciudadano Augusto Gálvis González, demandado de autos, pero en tiempo que
supera con creces el establecido en la ley en la disposición antes transcrita; por lo
que a juicio de esta juzgadora, no logra demostrar la parte demandada la
solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento del local comercial de
autos, por tanto, considera esta jurisdiscente que el demandado está incurso en el
literal a) del articulo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario
para el Uso Comercial, que señala:
“Articulo 40.- Son causales de desalojo:
a. que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de
arrendamiento. y/o dos (02) cuotas de condominio o gastos comunes
consecutivos…”
A tal efecto, se tiene que de los hechos narrados en el escrito de demanda,
la parte actora pretende el Desalojo del inmueble arrendado por encontrarse el
demandado incurso en el literal a) del articulo 40 de la Ley de Regulación del
Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial y sobre la base de la
consideración anterior se encuentra configurada dicha causal, por cuanto la acción
intentada por la parte actora, se encuentra tipificada en la ley, no siendo contraria
a derecho, al orden publico, ni a las buenas costumbres, de manera que dado que
la parte demandada no logró desvirtuar los hechos alegados por el actor en su
escrito libelar, de tal manera que, por cuanto de autos no se evidencian probanzas
que indiquen la solvencia del arrendatario en los meses que se le imputan como
no cancelados o que de alguna manera se encontraba excepcionado de realizar
tales pagos, resulta forzoso para este Tribunal declarar procedente en derecho la
pretensión de la parte actora, y en consecuencia declarada con lugar la presente
demanda y operar el desalojo del inmueble objeto de la pretensión. Y ASÍ SE
DECIDE.
Ahora bien, de conformidad con el artículo 274 del código de procedimiento
civil, se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente
vencida.
PARTE DISPOSITIVA
Por los razonamientos antes expuestos, este JUZGADO PRIMERO DE
LOS MUNICIPIOS ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS
MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN
JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, en nombre de la República Bolivariana de
Venezuela, y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda de Desalojo de Local Comercial interpuesta
por el ciudadano JOAO DIAS RIBAU, venezolano, mayor de edad, titular de la
cédula de identidad N° V-11.491.355, domiciliado en San Cristóbal, estado
Táchira, en contra del ciudadano AUGUSTO GALVIS GONZALEZ, titular de la
cédula de identidad N° V-14.099.153. En consecuencia, SE ORDENA Desalojar y
Entregar libre de personas y cosas el inmueble arrendado conformado por un local
comercial signado con el Nº 07 ubicado en el extremo Sur de la Planta Baja del
edificio denominado Aparta Hotel Del Rey en la avenida José Rafael Ferrero
Tamayo, parroquia San Juan Bautista, municipio San Cristóbal del estado Táchira,
con un área de Sesenta y siete metros cuadrados con setenta y cinco centímetros
cuadrados (67,75 mts2), cuyos linderos y medidas son los siguientes: NORTE:
Con el local Nº 8 del Apartahotel Del Rey; SUR: con el local Nº 6 del Apartahotel
Del Rey; ESTE: Con la avenida Ferrero Tamayo, y OESTE: Con la parte Oeste del
edificio; constante de una sala, baño con WC y lavamanos, iluminación interna, la
parte frontal del local está conformado por una estructura de aluminio y vidrio, con
puerta de Santamaría de hierro, con su correspondiente cerradura; libre de bienes,
personas y cosas, en el mismo estado de uso y mantenimiento en que lo recibió,
así como solvente en los servicios públicos de luz y agua.
SEGUNDO: Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con el
artículo 274 del Código de Procedimiento Civil por haber resultado totalmente
vencida.
TERCERO: NOTIFÍQUESE a las partes de la presente decisión
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada para el archivo del
Tribunal.
Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Primero de
Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y
Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en San Cristóbal a los
Doce (12) días del mes de noviembre del año Dos Mil Veintiuno. Años 210° de la
Independencia y 162° de la Federación.