REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE: JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA 212° y 163° PARTE DEMANDANTE RECONVENIDA: CARMEN OLIVA VIVAS DE GÓMEZ y ROSA MARINA VIVAS DE CARVAJAL, venezolanas, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad números: V-4.001.110 y V-3.072.930, en su orden, domiciliadas en San Cristóbal, Estado Táchira. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE RECONVENIDA: DORIS VICTORIA NIÑO DE ABREU, DOLORES GREGORIA NIÑO CASANOVA, ALBANY DE LA CONSOLACIÓN GÁMEZ ALVARADO y JUAN CARLOS ABREU NIÑO, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad números V-4.630.278, V-9.236.615, V-21.220.558 y V-20.627.971, en su orden, abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión del Abogado bajo los números 28.422, 38.729, 241.800 y 247.154, respectivamente. PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE: ALIX SORAIDA PÉREZ PULIDO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-10.747.286, domiciliada en la ciudad de San Cristóbal estado Táchira. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE: CARLOS AUGUSTO CONTRERAS CHACÓN y CÉSAR ALEXANDER MONTENEGRO CASTRO, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad números V-13.038.176 y V-11.106.312, en su orden, abogados en ejercicio inscritos en el Instituto de Previsión del Abogado bajo los números 78.603 y 244.848, respectivamente. MOTIVO: DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL. Apelación de sentencia definitiva, proferida por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, de fecha 3 de septiembre de 2021. I ANTECEDENTES El trámite procesal en el juzgado a-quo En fecha 6 de junio de 2018, dio inició el presente juicio por demanda de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL presentada por las ciudadanas: CARMEN OLIVA VIVAS DE GÓMEZ y ROSA MARINA VIVAS DE CARVAJAL, asistida la primera y la segunda representada por las abogadas: DORIS VICTORIA NIÑO DE ABREU y ALBANY DE LA CONSOLACIÓN GÁMEZ ALVARADO contra la ciudadana ALIX SORAIDA PÉREZ PULIDO. El trámite procesal en el juzgado a-quo: En fecha 27 de junio de 2018, el a-quo admitió la demanda de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, por el procedimiento Oral previsto el artículo 859 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 43 del Decreto con Rango y Fuerza de Regulación de Arrendamiento Inmobiliarios para el Uso Comercial. La decisión del juzgado a-quo recurrida: El Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, en fecha 3 de septiembre de 2021, luego de haber tramitado todo el juicio por el cauce del procedimiento oral, declaró PRIMERO: sin lugar la demanda de desalojo de local comercial, interpuesta por la ciudadanas: CARMEN OLIVA VIVAS DE GÓMEZ y ROSA MARINA VIVAS DE CARVAJAL, venezolanas, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad números: V- 4.001.110 y V- 3.072.930, en su orden, contra ALIX SORAIDA PÉREZ PULIDO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-10.747.286, por desalojo de local comercial por incumplimiento de contrato por violación de la sanidad ambiental y deterioro del inmueble, sobre inmueble consistente en galpón, ubicado en la carrera 16 entre calle 09 y 10 Nº 9-40, Sector Barrio Obrero, San Cristóbal estado Táchira, cuyos linderos y medidas son los siguientes: NORTE: con mejoras de las arrendatarias Marina Vivas de Carvajal y Blanca Elena Vivas en 34,20 metros en línea quebrada; SUR: con mejoras de Eusebio Guerrero y Anastasia Guillen en 35,20 metros en línea quebrada; ESTE: con mejoras del Dr. Ismael López Ramírez, Jacinto Fuente, Julio Cornejo y Anastasia Guillen en 26,75 metros y OESTE: con la carrera 16 Justo frente al Cuartel Bolívar en 9, 50 metros. SEGUNDO: Sin lugar la RECONVENCIÓN propuesta por la parte demandada ciudadana ALIX SORAIDA PÉREZ PULIDO, ya identificada, contra la parte demandante reconvenida ciudadanas: CARMEN OLIVA VIVAS DE GÓMEZ y ROSA MARINA VIVAS DE CARVAJAL, ya identificadas. TERCERO: procedente la solicitud de la apoderada judicial de la parte actora abogada DORIS VICTORIA NIÑO DE ABREU, inscrita en el Instituto de Previsión del Abogado bajo el N° 28.422, de testar, las frase redactadas por la parte demandada en su escrito de contestación, específicamente al folio 42 en sus últimas líneas, en consecuencia, se apercibe a los apoderados de la parte demandada, abogados CARLOS AUGUSTO CONTRERAS CHACÓN y CÉSAR MONTENEGRO inscritos en el Instituto de Previsión del Abogado bajo los números 78.603 y 244.848, respectivamente, para que en lo sucesivo, se abstengan de expresar palabras o frase que vulneren el honor y el respeto debido a las apoderadas actoras. CUARTO: NO HAY CONDENATORIA en costas. QUINTO: Ordena la notificación de las partes. El recurso de apelación. En fechas 7 de septiembre de 2021, la abogada DORIS VICTORIA NIÑO DE ABREU, en su carácter de co-apoderada de la parte demandante, apela de la sentencia definitiva dictada en fecha 3 de septiembre de 2021 por el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial, del estado Táchira, y en fecha 9 de septiembre de 2021, el abogado CÉSAR ALEXANDER MONTENEGRO CASTRO, en su carácter de co-apoderado de la parte demandada, apela de la sentencia definitiva, solo en cuanto a la reconvención, dictada en fecha 3 de septiembre de 2021 por el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial, del estado Táchira las cuales fueron oída en ambos efectos por el tribunal de la causa, según auto de fecha 13 de septiembre de 2021. El trámite procesal en este juzgado superior Correspondió a este tribunal superior, previa distribución, el conocimiento de la apelación interpuesta contra la sentencia definitiva del 3 de septiembre de 2021, y mediante auto de fecha 30 de noviembre de 2021, se le dio entrada, y se dispuso seguir el trámite del procedimiento ordinario en esta segunda instancia. II DETERMINACIÓN DE LA CONTROVERSIA Alegatos de hecho de la parte demandante como fundamento de su pretensión. La parte demandante alegó ser propietaria de un inmueble, constituido por un local comercial, galpón, ubicado en la carera 16, entre calles 9 y 10 N° 9-40, Sector Barrio Obrero, San Cristóbal, estado Táchira, el cual dieron en arrendamiento mediante contrato privado a la demandada, en el inmueble se desarrolla actividad comercial bajo firma personal y funciona un taller mecánico denominado SERVICIOS TÉCNICOS TOYOG. Alegaron que la demandada no ha cumplido con el debido uso del inmueble como es su obligación y le ha ocasionado daños materiales, físicos y de contaminación, violentado con ello lo acordado y pautado en el contrato de arrendamiento específicamente las cláusulas segunda, sexta y décima. Que ante la negativa y contumacia de la demandada de no cumplir con sus obligaciones legales derivadas del contrato de arrendamiento y de los daños materiales eminentes y potenciales le han causado el deterioro del inmueble y el mal uso del mismo, así como la falta de permiso necesario que la ley le impone a este tipo de actividad comercial al manipular y contaminar con químicos y desechos tóxicos, violentando la norma jurídica, por ende solicitó el DESALOJO DEL LOCAL COMERCIAL de conformidad con lo establecido en el artículo 40 literal “ C” del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en concordancia con los artículos 1.586, 1.595 y 1.597 del Código Civil. Peticiones de la parte demandante. Demandaron para que la ciudadana ALIX SORAIDA PÉREZ PULIDO convenga en desalojar el local comercial constituido por un galpón ubicado en la carrera 16, entre calles 9 y 10 Nº 9-40, sector Barrio Obrero de la ciudad de San Cristóbal, estado Táchira, libre de personas y cosas o en su defecto sea condenada al desalojo inmediato del mismo y sea condena en la costas y costos del presente juicio de conformidad con el articulo 274 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo, la parte demandante acompañó el libelo de demanda con los siguientes medios de prueba: 1. Consignó Poder general autenticado anta la Notaria Pública Quinta de San Cristóbal, en fecha 8 de junio de 2018, bajo el N° 20, Tomo 42, Folios 59 hasta el 61 05, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa notaría, otorgado por la ciudadana: ROSA MARINA VIVAS DE CARVAJAL, plenamente identificada en autos a los abogados en ejercicio DORIS VICTORIA NIÑO DE ABREU, DOLORES GREORIA NIÑO CASANOVA, ALBANY DE LA CONSOLACIÓN GÁMEZ ALVARADO y JUAN CARLSO ABREU NIÑO, ya identificados. 2. Acompañó la totalidad de la solicitud de inspección judicial evacuada en el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, en fecha 24 de abril de 2018, como medio de prueba pertinente para demostrar las condiciones y estado del local objeto de la demanda. Alegatos de la parte demandada como fundamento de sus excepciones. En el escrito de contestación de la demanda, opuso las cuestiones previas de los ordinales 4° y 11° del artículo 346 del Código de procedimiento Civil, cuya incidencia fue decidida en su oportunidad por el tribunal a quo en fecha 10 de diciembre del 2018, resultando innecesario traerlo a dictamen. De igual manera, negó, rechazo y contradijo la demanda en todas y cada una de las partes, tanto en hecho como derecho, sin embargo, convino que la parte demandante le dió en alquiler un local comercial tipo galpón, ubicado en la carrera 16, entre calles 9 y 10 Nº 9-40, sector Barrio Obrero, San Cristóbal, estado Táchira. Alegó, que es falso y por ende negó, rechazo y contradijo, que haya incumplido con las obligaciones que le corresponde conforme a la ley, que el inmueble se encuentre en deplorables condiciones sanitarias y de mantenimiento, que haya alta contaminación y deterioro por irresponsable uso, sin embargo, convino que en el mismo se desarrolla actividad comercial bajo la firma de servicios Técnicos Toyos, como taller mecánico. Expresó, que el galpón donde se desarrolla la actividad de mecánica automotriz, esta en mejores condiciones que muchos talleres de esta ciudad, consideró que la parte demandante exagero cuando se refiere a la alta contaminación, deterioro e irresponsabilidad del uso del inmueble afirmaciones que atentan contra los ordinales 1° y 2° del articulo 170 del Código de Procedimiento Civil, así como del código de ética profesional del abogado venezolano y da por reproducidos para los abogados de la parte demandante. Expuso, que es falso, que con la inspección judicial extralitem, se demuestre insalubridad total, desplazamiento de desechos líquidos y detritos, sin ningún tipo de control, que según políticas del Servicio Autónomo de Contraloría Sanitaria (SACS), solo los comercios que expanden alimentos o que prestan servicios de expendido de comida son susceptibles para ser supervisados y otorgarles permiso sanitario, concluyendo que los talleres automotrices no pueden ostentar permiso sanitario. Alegó, que en cuanto a lo expresado por la parte demandante que existen elementos de mampostería y metálicos en mal estado y pisos deteriorados, totalmente llenos de residuos de combustibles derivados del petróleo, lubricantes usados, instalaciones eléctricas adosadas sin conexiones de tipo industrial, sin señalizaciones, sin extintores, la ley o reglamento exige que los galpones tengan conexiones eléctricas tipo industrial, pero señaló que trata de un local comercial y no un galpón industrial, en cuanto al bote de aceite en el terreno del galpón alego que este hecho le pertenece denunciarlo es a la municipalidad y no a la parte accionante. Sostuvo, que el galpón presta servicio de un taller de mecánica automotriz donde no caben mas de diez vehículos para su reparación y no una industria por lo tanto no se necesita de seguridad industrial, convino en el uso de gasolina porque la utilizan para lavar las piezas mecánicas, que es falso que el galpón se encuentre en alto grado de deterioro sobre todo entrópico, que recibió el galpón solo con cuatro paredes y un portón y sin ninguna mejora, por lo que edificó una oficina con cielo raso, un cuarto o habitación para el resguardo de las herramientas, cambió el sistema eléctrico, la tubería del agua, que además viene pintando regularmente el espacio interno desde que ocupa el inmueble aproximadamente desde hace 20 años. Que el contrato de arrendamiento establece en su cláusula segunda: “El inmueble arrendado será destinado para labores propias del fondo de comercio denominado “SERVICIOS TÉCNICOS TOYOG” quedando claro entre las partes que LA ARRENDATARIA no podrá cambiar el uso, clase o ramo del negocio aquí convenido sin la autorización dada por las ARRENDADORAS, siendo motivo de resolución del presente contrato” Que de la anterior clausula se evidencia que existe una disposición entre las partes que le impide desarrollar otras actividades ajenas a “SERVICIOS TÉCNICOS TOYOG”, por ende en el galpón se observa residuos de aceite en el piso, la utilización de gasolina para lavar las piezas mecánicas, que son normales en esta razón social y actividad comercial, en cuanto al hecho alegado por la demandante de las condiciones de higiene del baño esto se debe al uso que le dan los mecánicos empleados del taller concluyendo que no se necesita ningún tipo de permiso sanitario. Negó, rechazó y contradijo e impugnó el informe del práctico de la inspección al considerar que no existe alta contaminación por productos químicos que representen un potencial peligro al inmueble, así como para las viviendas aledañas, y mucho menos que el inmueble se encuentre en un extremo de estado de deterioro y contaminación. Negó, rechazó y contradijo, el incumplimiento del uso del inmueble, ya que el uso que le ha venido dando es el estipulado en el contrato de arrendamiento; consideró que no ha incumplido lo pautado en las cláusulas segunda, sexta, décima, del contrato de arrendamiento que por ende no se encuentra incursa en el articulo 40 literal “C” del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, muchos menos que ha violado el fundamento legal de los artículos 1.579, 1.592 del Código Civil como lo alega la parte demandante. Convino que el contrato de arrendamiento del local comercial se rija por la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y que sea de obligatorio cumplimiento sus normativas, sin embargo, difiere que tenga que cumplir las disposiciones de los artículos 1579, 1592, 1586, 1596 y 1597 del Código Civil. Negó, rechazó y contradijo que existan derechos en los demandantes para obtener lo que ellos llaman justicia, considerando que no pueden existir detrimentos en la Ley que regulan las relaciones contractuales entre demandantes y demandados, que las actoras están incurriendo en franca violación de los artículos 3, 6, 7, 10,13, 26 parte in fine, 27 primer aparte y 32 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial. Negó, rechazó y contradijo, que no haya cumplido el contrato de arrendamiento y por ende sus obligaciones contractuales no se enmarcan dentro de los supuestos de hecho de los causales de desalojo literal C del artículo 40 de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que son infundados pues a su razón de ser es ilógico que en un taller de mecánica no se laven las piezas con gasolina, que exista en el piso residuos de gasolina, lubricantes y grasa mecánica propia de la actividad del servicio de mantenimiento preventivo y correctivo de vehículos automotores, hechos que dejan en evidencia que no existe causal establecida en la Ley especial que sea aplicable al caso en marras. Negó, rechazó y contradijo, el hecho alegado por la parte actora de no cuidar el inmueble como un buen padre de familia y que haya ocasionado deterioros y daños susceptibles a ser valorados como ajenos de la actividad propia de la mecánica automotriz, asimismo negó, rechazó y contradijo la aplicación de la presunta jurisprudencia que se transcribe reiteradamente en el escrito libelar. Negó, rechazó y contradijo, que convenga en el desalojo del local comercial constituido por un galpón ubicado en la carrera 10, entre calles 9 y 10 Nº 9-40, sector Barrio Obrero, de la ciudad de San Cristóbal del estado Táchira, libre de personas y cosas o en su defecto sea condenada por el tribunal al desalojo inmediato del mismo con la subsiguiente condenatoria en costas. De igual forma impugnó la cuantía de la demanda la cual fue decidida por el tribunal a quo en fecha 21 de enero de 2019, la cual fue apelada y dicha apelación fue decidida en fecha 8 de abril de 2019 por este tribunal de alzada. Peticiones de la parte demandada. Que se declare sin lugar la demanda interpuesta con la consecuente condenatoria en costas. Agregó con el escrito de contestación como pruebas documentales lo siguiente: 1. Copia del recibo de egreso Nº 000105, de fecha 28 de agosto 2012, por concepto de pago del mes de julio 2012, del alquiler del galpón, el cual lo opuso a la parte demandante de conformidad con lo establecido con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. 2. Copia del recibo de egreso Nº 000106, de fecha 28 de septiembre 2012, por concepto de pago del mes de agosto 2012, del alquiler del galpón, el cual lo opuso a la parte demandante de conformidad con lo establecido con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. 3. Factura y recibo de pago de servicio de Hidrosuroeste de fecha 25 de mayo 2005, promovida con el objeto de demostrar la permanencia en el referido galpón. 4. Recibo de pago de Cadela, factura de suministro de energía eléctrica de fecha 15 de junio 2005 promovida con el objeto de demostrar la permanencia en el referido galpón. 5. Legajo de facturas de Hidrosuroeste de fechas septiembre de 2005, 22 de febrero 2005, pago de mes de febrero y mes de marzo de 2005, 21 de diciembre de 2004 y 30 de agosto de 2004. 6. Factura de Cadela de fecha 3 de diciembre de 2004, del galpón N° 9-40 de Barrio Obrero, para demostrar el tiempo ocupando el bien inmueble. 7. Fotografía del local comercial, con el fin de demostrar que lámparas se encuentran ubicadas en el referido local no son las mismas del inicio de la relación arrendaticia. Promovió pruebas testimoniales: 1. A la ciudadana Nersa Monsalve de Pérez, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V- 3.996.453, con domicilio en la calle 3 Nº 38-56, Barrio el Lobo, San Cristóbal, estado Táchira. 2. José Ricardo Sánchez Lozada, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 4.636.980, domiciliado en la carrera 16, N° 9-28, San Cristóbal estado Táchira. RESPECTO A LA RECONVENCION Hechos alegados por la demandada-reconviniente como fundamento de su pretensión. En el escrito de la contestación de la demanda, los apoderados judiciales CARLOS CONTRERAS CHACÓN y CÉSAR MONTENEGRO, de la ciudadana ALIX SORAIDA PÉREZ PULIDO, parte demandada, propuso reconvención contra las ciudadanas ROSA MARINA VIVAS DE CARVAJAL y CARMEN OLIVIA VIVAS DE GÓMEZ, impetrando la nulidad de convenio o último contrato de arrendamiento. Que el convenimiento contenido en el último contrato de arrendamiento, celebrado entre las partes por vía privada en fecha 19 de octubre de 2017, viola flagrantemente los artículos 3, 6.4 parte in fine, 14, 17, artículo 27 primer aparte, 32 y 34 de la Ley de la Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, por lo tanto, debe ser anulado. Que por cuanto la relación arrendaticia data de más de veinte (20) años, en el articulo 26 de la ley especial por disposición expresa, establece que, para la culminación del contrato, un lapso menos de tres años de prorroga legal, por ende, se debe tomar en cuenta todos los contratos firmados y no solo el último de los contratos firmados. Expresó que, en la cláusula décima primera del contrato de arrendamiento, establecieron la nulidad de todo convenio anterior relativo al arrendamiento, pero que, en la Ley de la Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, en su artículo 3 norma jurídica que debe prevalecer en el caso en marras. Consideró, que es obligación del arrendatario el pagar al arrendador el canon de arrendamiento, la cantidad y en la fecha pautada en el contrato de arrendamiento, así como ajustar el canon de arrendamiento de acuerdo a lo establecido en el decreto ley, pero que en el convenio fue el arrendador quien propuso el aumento del canon de arrendamiento en la suma de QUINIENTOS BOLIVARES (Bs.500) desde el 1 de octubre de 2017 hasta el 1 de abril de 2018, y que los seis meses restante a la vigencia del contrato el canon de arrendamiento seria ajustado al 20% con este hecho pretende hacer ver que el contrato de arrendamiento tiene vigencia de un año, en la cláusula quinta del contrato se señaló que tendría una vigencia de seis meses a partir del 1 de octubre de 2017 al 1 de abril del 2018, sin posibilidad de prorroga. Expresó que, a pesar que pareciera voluntad entre las partes, el contrato de arrendamiento, no fue mas que la voluntad única y exclusiva de las arrendadoras, que, aunque lo llegó aceptar no significa que sea una imposición de las mismas, por ende es una violación flagrante del artículo 34 de la ley especial, al constituir un exceso de cobro en el canon de arrendamiento así como tampoco las arrendadoras señalaron la cuenta bancaria en la que debía materializar el pago del canon de arrendamiento. Solicitó que la parte demandante reconvenida acepte o así lo declare este Tribunal, que la ocupación que une a las partes, es bajo contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado de conformidad con el articulo 1.600 del Código Civil, en virtud que existe la fecha de inicio de la relación arrendaticia, no la fecha de finalización. Peticiones de la parte demandada-reconviniente Solicitó se declare con lugar la reconvención con todos los pronunciamientos de ley. Alegatos de la parte demandante-reconvenida formulados frente a la reconvención En el escrito de contestación a la reconvención, contradijeron la reconvención en todas y cada una de las partes y presentaron sus alegatos de la siguiente manera: que no existe ni existió convenimiento como lo asegura la parte reconvinente, al asegurar que el contrato que regula las relaciones entre las partes es un contrato de arrendamiento, no un convenimiento, que nunca ha existido ninguna causa ni juicio, donde las partes con intereses en conflicto realicen un convenimiento, por ende consideraron que la demandada reconveniente yerra en utilizar este término y confundir al tribunal sobre la relación jurídica y el contenido del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 19 de octubre de 2017, el cual esta reconocido, ya que no fue objeto de impugnación. Que es improcedente la nulidad del contrato privado en tal virtud, al declarar nulo el contrato, la relación jurídica entre ambas partes quedarían extinguidas todas sus obligaciones y sus los derechos en consecuencias, la ciudadana ALIX SORAIDA PÉREZ PULIDO, debería hacer entrega inmediata del inmueble. Argumentaron que el contrato de arrendamiento suscrito no debe ser nulo, pues el mismo cumple con las condiciones requeridas establecidas en el artículo 1.141 del Código Civil: 1. Consentimiento de las partes. 2. Objeto materia del contrato. 3. Causa Lícita. Señalaron que el canon de arrendamiento fue establecido por mutuo acuerdo entre las partes sin violación a las disposiciones legales, el contrato de arrendamiento esta sometido al principio de la autonomía de la voluntad de las partes establecido en el articulo 1159 del Código Civil, por ende, no viola el orden público ni las buenas costumbres concluyendo que no procede su nulidad. Que, es falso que la relación arrendaticia sea data de más de veinte años, no han celebrado contratos de arrendamiento anteriores con la ciudadana Alix Soraida Pérez Pulido bajo el número de información Fiscal V- 10747286-6, para un Fondo de Comercio denominado SERVICIO TÉCNICO TOYO G, por ende impugnan y desconocen de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil los recibos de pagos consignados por la parte demandada reconviniente que corren insertos en los folios 51 al 52 del expediente, no reconocen la firma ni el contenido e igualmente los recibos emitidos por Hidrosuroeste y Cadela por no tener nada que ver, pues los mismos fueron emitidos a una empresa denominada SERVICIO TÉCNICO DOBLE G, con numero Fiscal J-30880693-5, persona diferente a la demandada y el otro está a nombre de DANIEL MONTANA, insertos en los folios 53 al 55 del expediente no guardan ninguna relación entre las partes del juicio. Que la relación arrendaticia entre las partes se suscribió mediante el contrato de arrendamiento a tiempo determinado, por dos periodos consecutivos sin prorroga automática, al no subsumir en el artículo 1600 del Código Civil, no opera la tacita reconducción y el bien inmueble debe ser entregado inmediatamente libre de personas y cosas. Peticiones de la parte demandante-reconvenida. Solicitaron se declare sin lugar la reconvención por acción de nulidad y se condene en costas a la parte reconviniente. Hechos admitidos: 1.-La existencia de la relación arrendaticia entre las partes. 2.- La existencia del contrato de arrendamiento privado de fecha 19 de octubre de 2017. El bien objeto del desalojo donde funciona un taller de mecánica automotriz. Síntesis de la controversia: La controversia se circunscribe a determinar: Si la arrendataria, ha ocasionado daños mayores del uso normal, así como contaminación y deterioro por irresponsable uso, al bien inmueble que le fue dado en alquiler y por ende se encuentra incursa en el literal C, del articulo 40 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial. Determinar el inicio de la relación arrendaticia entre ambas partes y si procede la nulidad del contrato de arrendamiento privado celebrado por ambas partes en fecha 19 de octubre de 2017. Informes de las partes en esta instancia superior. La abogada DORIS NIÑO DE ABREU, co-apoderada judicial de la parte demandante, presentó en fecha 31 de enero de 2021, escrito de informes en el que lo hizo de la siguiente manera: que se iniciaron la presente demanda cuyo objeto es la acción de desalojo, por violación de las cláusulas sexta y décima del contrato de arrendamiento, por encontrarse el mismo insalubre y haber ocasionado deteriores mayores al uso normal, que en la contestación de al demanda se presentó reconvención o mutua petición de acción de nulidad del contrato, la cual fue admitida, contestada en su oportunidad procesal y declarada sin lugar por el tribunal a quo. Consideró que la acción de la reconvención es temeraria y sin fundamento solo con el ánimo de entrabar el proceso, que es un proceso distinto al juicio principal por ende el desalojo del local comercial se ventila por el juicio oral mientras que la nulidad del contrato se debe ventilar por el juicio ordinario, por lo que solicito se ratifique la validez del contrato de arrendamiento. Que de la inspección judicial promovida y evacuada dentro del proceso en fecha 18 de febrero de 2020 y del informe técnico consignado por el perito designado por el tribunal no fue objeto, de recusación, ni objeción de la demandada quedó totalmente demostrado los supuestos de hecho que se encuadran dentro del literal C del artículo 40 de la Ley de Regulación de arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial. Que la recurrida incurrió en el falso supuesto de hecho y contradicción de la sentencia al considerar que solo se refirió a la prueba de inspección judicial preconstituida de fecha 25 de mayo de 2018 al relacionarla y darle valor probatorio, pero en la parte motiva solo tomó en cuenta la inspección judicial realizada por el mismo tribunal en fecha 15 de febrero de 2020, donde se dejó constancia de toda la contaminación e insalubridad, uso de químicos, contaminación de aguas servidas, el mal estado del inmueble, la contaminación del piso totalmente dañado por químicos derivados del petróleo, como aceites de motor, el uso de gasolina, que va directamente a tuberías sin ningún tratamiento, la falta de permisología hechos debidamente fundamentados en la leyes vigentes venezolanas en el escrito libelar. Que, a su parecer en la sentencia recurrida la juez a quo incurrió en la infracción de las reglas de la lógica y experiencia al momento de valorar la prueba de inspección judicial realizada en el item probatorio, mediante el sistema de libre convicción o sana critica, al no exponer de ninguna forma los razonamientos lógicos y las máximas experiencias que utilizó al concluir que no había incumplimiento de las cláusulas sexta y décima del contrato de arrendamiento. Que la juez a quo incurrió en el vicio de contradicción en la parte motiva de la sentencia al párrafo tercero cito: “La parte actora al momento de interponer la demanda califico su pretensión de cumplimiento de contrato “ (Negrita propia), que se evidencia en el escrito libelar y del auto de admisión, que fue incoada la demanda por desalojo de local comercial, según el procedimiento establecido en la Ley de Regulación del arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y no una acción de cumplimiento de Contrato. Que la sentencia recurrida adolece de vicio de falso supuesto de hecho la cual genera la nulidad total de la sentencia por cuanto da por probado algo que no se probó ni se discutió en el juicio y es el hecho que servicios Técnicos Dobleg, tiene una nueva denominación Servicios Técnicos Toyos, al exponer que son dos personas totalmente diferentes de acuerdo al informe enviado por el Registro mercantil, que la juez a quo de forma ilógica concluyó que no se colocó un tiempo para que la arrendataria cumpla con obligaciones de mantener en buenas condiciones con salubridad y sin contaminación el local objeto de la relación arrendaticia. Que por todo lo anterior alegado se evidencia los vicios incurridos por la juez de la recurrida falso supuesto , la contradicción de la motiva y un dispositivo nulo de toda nulidad, por estar fundamentado en hechos y fundamentos contradictorios no ajustados a derecho, por ende solcito sea declara con lugar la apelación con todos los pronunciamientos de ley y se declare con lugar la demanda de desalojo incoada en contra de la ciudadana Alix Soraida Pérez Pulido, con todos los pronunciamientos de ley. El abogado en ejercicio CÉSAR ALEXANDER MONTENEGRO CASTRO, actuando como co-apoderado de la parte demandada en la presente causa en fecha 31 de enero de 2021 presentó escrito de informes en la siguiente manera: hizo un recuento pormenorizado de las fases y etapas del proceso llevado y seguido por el tribunal a quo.; sostuvo que es falso todo los hechos alegados por la parte demandante en el escrito de la demanda y en todo el proceso expresando que en el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes quedó pautado que el local comercial, es para el uso de actividad económica de Servicios Técnicos Toyo G, como taller mecánico o servicio de mecánica automotriz, por ende las arrendatarias o demandantes siempre han tenido pleno conocimiento desde hace años de la actividad desarrollada en el local, que ahora en detrimento de la ley, pretenden exagerar afirmaciones alejadas a la verdad, para obtener la entrega material de las mejoras, sin respetar la prorroga legal a la que tiene derecho como débil jurídico en las relaciones arrendaticias. Asimismo, ratifican y reproducen los alegatos planteados en la contestación de la demanda; rechazan todos y cada uno de los alegatos expuestos por la parte demandante al considerar falsos y estar basados en la inspección judicial extralitem y otra realizada dentro del juicio, cuyas resultas fueron valoradas acertadamente por la juez a quo al considerar que la inspección judicial no puede medir el daño a que se refiere la parte demandante que es causal de desalojo, concluyó que la prueba idónea es la experticia. Que convienen en la decisión del a quo, específicamente en lo relacionado al juicio principal, al no existir elementos de convicción para que la juez, en atención al principio de certeza jurídica, pudiese declarar con lugar la demanda, en cuanto a la reconvención la juez expresó que no existieron pruebas que demuestren la nulidad del contrato de arrendamiento. Que no existe una prueba documental que evidencie inequívocamente el contrato celebrado entre las partes o lo señale como nulo, consideró que la forma de verificar la nulidad del contrato, es compararlo con las regulaciones legislativas o la voluntad del legislador, específicamente en los artículos 3, 6.4 parte in fine, 14, 17, articulo 27 primer aparte 32 y 34 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y el artículo 1.600 del Código Civil, hecho que la juez no hizo con el contrato privado celebrado en fecha 19 de octubre de 2017, sino alegó la violación de la carga de la prueba en su representación. Que en el contrato de arrendamiento traído a juicio por la parte demandante en su cláusula octava se evidencia que existe pacto de restablecimiento del inmueble arrendado vencido el periodo inicial del contrato, con la disposición se menoscaba, se renuncia y se disminuye los derechos establecidos en la ley, porque la disposición busca el término tempestivo del contrato de arrendamiento sin el disfrute de la prórroga legal previo cumplimiento de las condiciones para ello, por ello es causal de nulidad. Consideró que el documento celebrado entre las partes en fecha 19 de octubre de 2017 por vía privado constitutivo de contrato de arrendamiento puede ser declarado por vía judicial, en virtud que existe menoscabo y disminución en sus derechos, estipulaciones contrarias a los derechos irrenunciables a los que como débil jurídico tiene como parte demandada la ciudadana Alix Soraida Pérez Pulido. Solicitó sea revisada la valoración de pruebas aportadas contenidas en el presente juicio prueba documental y de informe por cuanto pueden ser determinantes a la hora dictar la decisión al fondo de la reconvención planteada. III MOTIVACION Calificación jurídica preliminar del asunto a decidir. El objeto de fondo de este procedimiento, es la pretensión de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, ubicado en la carrera 16, entre calle 9 y 10, Nº 9- 40, sector Barrio Obrero San Cristóbal estado Táchira, el cual fue dado en arrendamiento mediante contrato privado en fecha 19 de octubre de 2017 por las ciudadanas ROSA MARINA VIVAS DE CARVAJAL y CARMEN OLIVIA VIVAS DE GÓMEZ, en su carácter de propietarias y por otra parte la ciudadana ALIX SORAIDA PÉREZ PULIDO, en su carácter de arrendataria, que el objeto del referido contrato es un local para uso comercial taller de mecánica denominado “SERVICIOS TÉCNICOS TOYO G”, adujeron las demandantes que la referida hoy demandada no cumplió con sus obligaciones legales derivadas del contrato de arrendamiento porque le ha causado daños materiales eminentes y potenciales, causando el deterioro del inmueble, mal uso, así como la falta de permiso necesario que la ley le impone a este tipo de actividad comercial al manipular y contaminar con químicos y desechos tóxicos. Por ello, fundamentó la acción de conformidad con el artículo 40 literal C del Decreto Con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en concordancia con los artículos 1.586, 1.595 y 1.597 del Código Civil. Ahora bien, el artículo 40 literal C del Decreto Con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial el cual establece lo siguiente: Artículo 40: son causales de desalojo: “son causales de desalojo: C.) “Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.” La parte demandada convino en la existencia del contrato suscrito entre las partes, en fecha 19 de octubre de 2017 pero rechazó y contradijo que estuviera incursa en el literal C del Decreto Con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, expresando el estado en que se encuentra el bien inmueble o galpón son propios de la actividad comercial que allí se desarrolla, afirma que se trata de un taller de mecánica automotriz, por lo tanto se observa en el piso bote de aceite, la utilización de productos químicos como gasolina para lavar las piezas, concluye que se trata de un galpón de tipo comercial y no industrial por lo que no requiere permisos sanitarios. Sostiene que no se configuró el supuesto de hecho del literal “C” del artículo 40 del Decreto Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial. Dentro de este contexto, entra esta instancia superior a resolver sí es procedente la pretensión de la parte actora en las causales invocadas. Análisis probatorio: A los folios 6 al 8, corre documento autenticado por ante la Notaria Pública Quinta de San Cristóbal, Estado Táchira en fecha 8 de junio de 2018, anotado bajo el No. 20, Tomo 42, Folios del 59 hasta el 61 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa notaría, cual fue agregado en copia certificada conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil y al no haber sido impugnada dicha copia dentro de la oportunidad legal establecida, la misma se tiene como fidedigna y por tanto el tribunal le confiere a este instrumento el valor probatorio que señala el artículo 1.359 del Código Civil, toda vez que el mismo fue autorizado con las solemnidades legales por un registrador y por tanto, hace plena fe de que los ciudadanos DORIS VICTORIA NIÑO DE ABREU, DOLORES GREGORIA NIÑO CASANOVA, ALBANY DE LA CONSOLACIÓN GÁMEZ ALVARDO y JUAN CARLOS ABREU NIÑO, son apoderados judiciales de la ciudadanas ROSA MARINA VIVAS DE CARVAJAL, copropietaria del inmueble alquilado. A los folios 9 al 28 corre inserta en original inspección extrajudicial realizada en fecha 24 de abril de 2018 por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes del estado Táchira, en el inmueble ubicado en la carrera 16, entre calle 9 y 10, Nº 9- 40, sector Barrio Obrero San Cristóbal estado Táchira. La cual no la aprecia ni la valora el Tribunal, ya que este tipo de prueba evacuadas con anticipación al juicio imponen como requisito para su validez, que la causa que la haya motivado sea la “urgencia o perjuicio por retardo que pueda ocasionar su no evacuación inmediata”, lo cual debe ser alegado ante el Juez que se promueve y demostrado en el proceso donde ella se produce, conforme lo ha asentado la jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia (Sentencia de la Sala de Casación Civil de fecha 30 de noviembre de 2000, expediente RC 00-071). Por otra parte, la evacuación del medio probatorio aquí valorado, adolece del cumplimiento del principio de inmediación y dirección del Juez en la producción de la prueba, así como del principio de contradicción y control de la prueba, razones por las que no se pueden valorar. Ahora bien, con lo que respecta a las inspecciones extrajudiciales, el artículo 1.429 del Código Civil requiere para la procedencia de la inspección extra litem, que en ella se han de dar cumplimiento a dos requisitos concurrentes, esto es: a) El sobrevenimiento de perjuicios por retardo, y b) Que se trate de hacer constar los estados o circunstancias que puedan desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo. Solo por excepción y ante el temor fundado de que si no son practicadas las inspecciones, puedan desaparecer elementos necesarios al juicio, es cuando han de ser practicadas antes del mismo. El Tribunal Supremo de Justicia en la Sentencia N° 1.244, de fecha 20 de octubre de 2.004, dictada por la Sala de Casación Civil, señaló: “Nuestra doctrina ha expresado en torno a la procedencia de la inspección judicial preconstituida, que la misma es válida solo cuando se pretenda demostrar el estado o las circunstancias de hechos que podrían desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo. Entonces, el solicitante debe demostrar ante el órgano jurisdiccional la urgencia o perjuicio por el retardo que pudiera ocasionar su no evacuación inmediata. Esta condición de procedencia debe ser alegada y probada ante el juez, para que éste previo análisis de las circunstancias, así lo acuerde. Una vez cumplidos estos requisitos, la prueba debe considerarse promovida y evacuada válidamente, pues la inspección judicial preconstituida no necesita ser ratificada en el proceso para que surta efectos probatorios, por cuanto hubo inmediación del juez que aprecia por su sentidos las circunstancias de una situación de hecho. Si no se prueba la urgencia ello si afectaría su legalidad, por cuanto esta prueba preconstituida sólo es posible evacuarla para dejar constancia de las circunstancias o estado de las cosas que puedan desaparecer o modificarse en el transcurso del tiempo. Si no está demostrado en el proceso donde ella sea producida, la prueba no puede ser apreciada”(negrita de este Tribunal). Se observa de la inspección extrajudicial analizada que la parte que aporta la misma, al momento de su solicitud no demostró ni probo la urgencia o perjuicio que por el retardo pudiera ocasionar su no evacuación inmediata, así como tampoco indico cuales son aquellos estados o circunstancias que puedan desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo, y que requiere que se les deje prueba de ellos, condiciones de procedencia, que en criterio del Tribunal Supremo de Justicia, no sólo debe ser alegada, sino probada. El solicitante de la inspección judicial extra litem ha de presentar pruebas de que existe riesgo de que los hechos y circunstancias puedan desaparecer o modificarse por el transcurso del tiempo, así como el temor fundado de que desaparezca alguna prueba, y que este riesgo ha de aparecer manifiesto, esto es, patente o inminente. La urgencia en la realización de la inspección judicial fuera del juicio está directamente relacionada con la desaparición o modificación de los hechos o circunstancias por el transcurso del tiempo, esto es, de las pruebas, de las cuales se requiere dejar constancia, y no de la simple aprensión o ansiedad del solicitante. A los folios 13 al 14 corre instrumento original de documento privado de arrendamiento suscrito por ambas partes, el cual al no haber sido desconocido ni tachado, adquirió la fuerza probatoria del instrumento público conforme lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, en consecuencia el mismo hace fe de que existe la relación arrendaticia entre las Ciudadanas ROSA MARINA VIVAS DE CARVAJAL y CARMEN OLIVIA VIVAS DE GÓMEZ, en su carácter de arrendadoras y la ciudadana ALIX SORAIDA PÉREZ PULIDO, en su carácter de arrendataria y sus obligaciones contractuales, así mismo en su cláusula segunda se observa que el inmueble arrendado será destinado para labores propias del fondo de comercio denominado “ SERVICIOS TÉCNICOS TOYO G”, quedó claro entre las partes que la ARRENDATARIA no podrá cambiar el uso, clase o ramo del negocio, convenido sin la autorización dada por las ARRENDADORAS, siendo motivo de resolución el presente contrato, que la arrendataria debía obtener a su nombre la patente de Industria y Comercio o cualquier otro tipo de permiso que requiera de las autoridades para el funcionamiento del negocio. En la cláusula cuarta quedo estipulado el canon de arrendamiento mensual por un monto de Quinientos mil bolívares (Bs. 500.000,00) por los primeros seis meses desde el 1 de octubre de 2017 hasta el 1 de abril de 2018 y los seis meses restantes de vigencia del contrato que van desde el 1 de abril de 2018 hasta el 1 de octubre de 2018, será ajustado en un 20% el cual la arrendataria pagará por mes anticipado los primeros cinco días consecutivos de cada mes. En la cláusula sexta las reparaciones del local comercial del presente contrato regirán de la siguiente manera en el literal A. Los daños que se ocasionen al inmueble por la ARRENDATARIA por su responsabilidad o de sus dependientes, serán reparados y cubiertos sus costos y reparaciones en su totalidad por la misma. B. Las reparaciones locativas al inmueble estarán a cargo de la ARRENDATARIA. C. La ARRENDATARIA solo hará mejoras de cualquier clase con permiso por escrito de las ARRENDADORAS. En caso de hacer alguna mejora sin dicho consentimiento, estas pasaran a ser del propietario del inmueble sin derecho a que se reconozca dinero alguno por dichas mejoras realizadas sin permiso. En caso la ARRENDATARIA, pretenda retirar, deberá dejar el inmueble a su costa en iguales condiciones en que recibió el inmueble objeto de este contrato. La ARRENDATARIA está en la obligación de poner en conocimiento de las ARRENDADORAS, cualquier novedad dañosa por lo cual puede ser necesaria alguna reparación en el inmueble, en forma escrita y con la urgencia del caso, pues en el caso que no la realice será responsable por los daños y perjuicios ocasionados al inmueble o a terceros. En la cláusula Octava: LA ARRENDATARIA restituirá el inmueble a las ARRENDADORAS, vencido el periodo inicial del contrato LA ARRENDATARIA lo restituirá en las mismas condiciones que lo recibió de las ARRENDADORAS, salvo el deterioro natural causado por el uso normal, al igual que entregará copias de los recibos debidamente cancelados de servicios públicos del inmueble de los últimos dos (2) meses LAS ARRENDADORAS se reservan el derecho de visitar personalmente o a través de otras personas expresamente autorizadas para ello, el inmueble a objeto de constatar el estado y tratamiento que se le está dando al mismo. En la cláusula décima: El incumplimiento de LA ARRENDATARIA a cualquiera de las obligaciones legales o contractuales aquí descritas, faculta a LAS ARRENDADORAS, para ejercer las siguientes acciones, simultáneamente en el orden que elija: a) Declarar terminado este contrato y reclamar la devolución del inmueble judicial o extrajudicialmente; b) exigir judicial o extrajudicialmente a LA ARRENDATARIA el monto de los perjuicios resultantes del incumplimiento, así como la multa por incumplimiento pactada en este contrato. En la Décima Primera: el presente contrato anula todo convenio anterior relativo al arrendamiento del mismo inmueble solamente podrá ser modificado por escrito suscrito por las partes de este contrato. Al folio 51-52 copias al carbón de facturas números 000105 y 000106 de fecha 28 de agosto de 2012 y 28 de septiembre de 2012, por un monto de BS. 6000,00 cada una por concepto de alquiler del galpón Nº 9-40 de los meses julio y agosto; expedidas por Servicio Técnicos Toyo G, pagada a la ciudadana Rossiny Carvajal y Marina Vivas en su orden, tal documental fue opuesta por la parte demandada de conformidad con lo establecido en el articulo 444 del código de procedimiento civil , no obstante dicha documental fue impugnada por la demandante sin que el promovente de la misma haya promovido la prueba de cotejo o la de testigos, de conformidad con el articulo 445 ejusdem, por tanto se desecha del debate probatorio por no aportar nada al thema decidendum referido al desalojo de local por deterioros mayores a los provenientes al uso normal. Así las cosas tenemos que el tratadista Devis Echandía señala, que un documento carece de valor probatorio contra terceros y entre las partes, puesto que mientras no se establezca su autenticidad, no tiene ninguna confesión extrajudicial de la parte contra quien se aduce o de su causante, ni tiene eficacia probatoria como documento, debido a que le falta un requisito esencial a toda prueba, ni siquiera sirve para saber si realmente fue otorgado por quien lo firma, ni hay razón jurídica para presumirlo. Al folio 53 y 54 riela recibos de pago HIDROSUROESTE, de fechas 24 de enero del 2005, 24 de marzo de 2005, 21 de abril de 2005, 15 de junio de 2005 y 24 de junio de 2005 y 15 de septiembre de 2005, cancelados por SERVICIOS TECNICO DOBLE G, -, asignados al inmuebles objeto de la demanda que se acompañan en originales marcados “d”.y “e”. Con respecto a estos medios probatorios, la sala de casación civil del tribunal supremo de justicia en sentencia N° 501 de fecha 17 de septiembre de 2009, señaló que las notas de consumo de los servicios de energía eléctrica, teléfono, luz, gas y planillas de depósito bancarios constituyen tarjas, “(…) que son documentos privados de especiales características, los cuales no son susceptibles de ser ratificados por el emisor en juicio, y que estos instrumentos deben ser valorados por el juez, bajo el principio de sana critica como indicios, dado su carácter especial, al ser diseñados en un formato específico por la compañía o institución bancaria, ya sea pública o privada, en cumplimiento a una serie de requisitos que hacen que sean claramente reconocidos por los suscritos de los servicios o usuarios de los servicios bancarios, para con esto hacer más seguras dichas operaciones de servicios masivos, (…)”; Y por cuanto se observa que dichos recibos no fueron impugnados en la oportunidad legal correspondiente en virtud de lo cual esta juzgadora le otorga valor probatorio según lo dispuesto en el articulo 429 del código de procedimiento civil y se tiene como cierto su contenido, sin embargo tales indicios se desechan del debate probatorio por cuanto no aportan nada a la pretensión deducida, referido al desalojo de local por deterioros mayores a los provenientes al uso normal. Y así se decide. Al folio 55 riela inserto recibo de pago CADAFE, Nº 8012160 de fecha 31 de diciembre de 2004 a nombre de Daniel Monta A, asignados al inmueble objeto de la demanda que se acompañan en originales marcados “f”. Con respecto a estos medios probatorios, la sala de casación civil del tribunal supremo de justicia en sentencia N° 501 de fecha 17 de septiembre de 2009, señaló que las notas de consumo de los servicios de energía eléctrica, teléfono, luz, gas y planillas de depósito bancarios constituyen tarjas, “(…) que son documentos privados de especiales características, los cuales no son susceptibles de ser ratificados por el emisor en juicio, y que estos instrumentos deben ser valorados por el juez, bajo el principio de sana critica como indicios, dado su carácter especial, al ser diseñados en un formato específico por la compañía o institución bancaria, ya sea pública o privada, en cumplimiento a una serie de requisitos que hacen que sean claramente reconocidos por los suscritos de los servicios o usuarios de los servicios bancarios, para con esto hacer más seguras dichas operaciones de servicios masivos, (…)”; Y por cuanto se observa que dichos recibos no fueron impugnados en la oportunidad legal correspondiente en virtud de lo cual esta juzgadora le otorga valor probatorio según lo dispuesto en el articulo 429 del código de procedimiento civil y se tiene como cierto su contenido, sin embargo tales indicios se desechan del debate probatorio por cuanto además de haber sido efectuado por un tercero ajeno al presente debate no aporta nada a la pretensión deducida, referido al desalojo de local por deterioros mayores a los provenientes al uso normal. Y así se decide. Al folio 56 riela una (1) fotografía, en un folio útil, consignada por la parte demandada, por cuanto no reflejan la descripción que certifique la autenticidad de tal medio probatorio, este tribunal no les confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en el único aparte del artículo 395 del Código de Procedimiento Civil, por tratarse de una prueba libre que se promueven de manera analógica a la prueba legal, motivo por el cual el promovente ha debido suministrar toda la información necesaria para darle credibilidad a esas fotografías, tales como la descripción de la cámara con la cual fueron tomadas, la fecha exacta, las descripción del rollo utilizado, así como la persona que tomó dichas fotos y presentarla al proceso a efectos de que las ratificara, conforme a criterio sentado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia Sent. 769 del 24 de octubre de 2010: “1.-El promovente de un medio de prueba libre representativo, esto es, fotografías, películas cinematográficas, audiovisuales, y otras de similar naturaleza, tiene la carga de proporcionar al juez, durante el lapso de promoción de pruebas, aquellos medios probatorios capaces de demostrar la credibilidad e identidad de la prueba libre, lo cual podrá hacer a través de cualquier medio probatorio. 2.- El juez en la oportunidad de pronunciarse sobre la admisibilidad de dicha prueba debe en conformidad con lo previsto en los artículos 7 y 395 del Código de Procedimiento Civil, establecer la manera en que ésta se sustanciará; y en caso de que el medio de prueba libre sea impugnado, debe implementar en la tramitación la oportunidad y forma en que deba revisarse la credibilidad e idoneidad de la prueba…”. A los folios 134 al 147 corre comunicación remitida por el Registrador Mercantil Primero del estado Táchira en virtud de la prueba de informe promovida, la cual se valora conforme a las reglas de la sana crítica de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, por no tener una regla legal expresa para su valoración y como quiera que la misma tiene como objeto obtener información que posee la remitente, cumpliendo de esta manera con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil y por cuanto la información en cónsona con otros elementos probatorios que corren en autos, el Tribunal la aprecia y la valora, con la misma se demuestra que en el Acta Constitutiva de la empresa SERVICIO TECNICO DOBLE G, de fecha 14 de enero de 2002, registrada bajo el N° 30, Tomo 1-A, en la cláusula primera se evidencia que el domicilio Fiscal de la empresa es la ciudad de San Cristóbal, quedando en evidencia que no posee una dirección fiscal exacta, por lo tanto no se puede constatar de la misma que SERVICOS TECNICOS DOBLE G y SERVICOS TECNICOS TOYO G, giran bajo la misma firma mercantil o que SERVICOS TECNICOS DOBLE G, funcione en la dirección del inmueble dado en arrendamiento en la actualidad a SERVICOS TECNICOS TOYO G,. A los folios 149 al 151 y sus vueltos corre inserta acta de inspección judicial promovida por ambas partes en el presente juicio y levantada en fecha 19 de febrero de 2020, por el Tribunal a quo, en el inmueble ubicado en la carrera 16 entre calles 9 y 10 Nº 9-40, sector Barrio Obrero, Municipio San Cristóbal estado Táchira, Inspección Judicial practicada por el tribunal a quo dentro del lapso probatorio, con la cual se pudo apreciar con inmediación del juez de la causa y con la presencia de ambas partes, los hechos constatados en la misma, por tanto con ella se demuestra que el tribunal se constituyó en un inmueble tipo galpón donde funciona un taller mecánico, con el nombre de “ SERVICIOS TÉCNICOS TOYO G” ubicado en la carrera 16 entre calles 9 y 10 Nº 9-40, sector Barrio Obrero, Municipio San Cristóbal estado Táchira, donde se pudo apreciar que el inmueble cuenta con un área de servicios sanitarios, con dos W.C en elevado estado de suciedad, lo mismo que lavamanos y lavaplatos, observando las paredes y los pisos del ambiente de baños muy sucias y falta de mantenimiento y pintura, al igual la puerta de entrada al referido ambiente, con un área de lavado de manos o de piezas también muy sucia, tuberías de aguas servidas destapadas con conexión directa al ambiente, a través de una rejilla, bajo la cual se observa el desplazamiento por al misma de desechos líquidos sin ningún tipo de control sanitario, que el inmueble desde el punto de vista estructural se encuentra en buen estado, sin embargo los elementos de mampostería, elementos metálicos, se observan oxidados, especialmente el portón de la entrada, cubierta del techo deteriorada y sobre todo los pisos, con base de pavimento y recubrimiento colapsado con muchos residuos de combustibles derivados del petróleo, lubricantes usados, vehículos piezas mecánicas, repuestos, herramientas, cajas metálicas, cajas de herramientas, chatarra sobre el mismo, en cuanto a las paredes y mampostería en general, se observaron con un alto nivel de deterioro, al extremo que se dificulta conocer el color original de la pintura de las mismas, las instalaciones eléctricas, adosadas sin las conexiones de tipo industrial que las normas de seguridad industrial señalan, falta de señalización en el piso que indiquen la vía de escape o salida de emergencia, falta de extintores, aunque se observo uno adosado a la pared pero sin el tipo normal de señalamiento que las normas de seguridad industrial exigen, si se tiene en cuenta que en el inmueble se observó la utilización de elementos con combustibles de alta peligrosidad como la gasolina, utilizado para el lavado de piezas mecánicas, concluyendo que el inmueble se encuentra con un alto nivel de deterioro y sobre todo entrópico (muy desordenado) en todos los aspectos. Se observó que en casi todos los talleres mecánicos, cuando se desarma un motor, o partes interiores de mecánica de un vehiculo, las piezas se lavan con gasolina, que generalmente se desplazan o se riegan sobre el piso cuando se utilizan para éste tipo de labores, yendo a caer finalmente a las tuberías por donde únicamente debe correr, o aguas servidas o aguas pluviales, ocurriendo lo mismo cuando se utiliza kerosene o soda cáustica para el lavado de motores, todo lo cual genera actividades antrópicas que finalmente derivan en incremento de los niveles de contaminación ambiental e incrementan el deterioro del inmueble. Se observó que en el inmueble la actividad principal realizada en el inmueble la constituye la reparación de vehículos especialmente en todo lo relacionado con mecánica de motores, siendo en consecuencia un taller mecánico de reparación de vehículos. Se revisó la cartelera existente sobre una pared del inmueble, se leyó el contenido de los documentos colocados en la misma y no se observó ni el permiso sanitario ni el permiso del Ministerio del Ambiente, en dicha inspección fue designado como experto o práctico fotográfico el ciudadano José Alfonso Murillo Oviedo, titular de la cédula de identidad N° V- 9.239.533, el cual fue debidamente juramentado, quien se comprometió a presentar las fotografías de lo inspeccionado en el lapso establecido al efecto. A los folios 160 al 164, corren insertas cuarenta fotografías consignadas por el fotógrafo designado las cuales forman parte integrante de la presente inspección. Dicha inspección por cuanto fue realizada por el juez de la causa en aplicación del principio de inmediación y no evidenciándose contradicción alguna ni violación de la regla de la lógica y de la experiencia, por tanto, se tienen por demostrados los hechos a los que se refiere las inspecciones, de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, que consagra el sistema de valoración de la sana crítica. Conclusión del análisis probatorio. De las pruebas aportadas al juicio quedó demostrado que, en efecto, la parte demandada ciudadana ALIX SORAIDA PÉREZ PULIDO, en fecha 17 de octubre de 2017, suscribió el contrato privado de arrendamiento con las ciudadanas ROSA MARINA VIVAS DE CARVAJAL y CARMEN OLIVIA VIVAS DE GÓMEZ en el cual quedó pautada las obligaciones contractuales entre las partes. No quedó demostrado lo alegado por la demandada que la relación arrendaticia data de más de veinte años pues de las pruebas aportadas en el juicio no se evidencia contratos de arrendamientos anteriores al suscrito en fecha 19 de octubre de 2017 por las partes; del Acta Constitutiva de la empresa SERVICIO TECNICO DOBLE G, de fecha 14 de enero de 2002, registrada bajo el N° 30, Tomo 1-A, en la cláusula primera se evidencia que el domicilio Fiscal de la empresa es la ciudad de San Cristóbal, quedando demostrado que no posee una dirección fiscal exacta, por lo tanto no se puede constatar de la misma que SERVICOS TECNICOS DOBLE G y SERVICOS TECNICOS TOYO G, sean la misma sociedad. Quedó demostrado en el documento privado suscrito entre las partes en la cláusula segunda que las Ciudadanas ROSA MARINA VIVAS DE CARVAJAL y CARMEN OLIVIA VIVAS DE GÓMEZ, en su carácter de arrendadoras dan en alquiler el inmueble de su propiedad a la ciudadana ALIX SORAIDA PÉREZ PULIDO, en su carácter de arrendataria, para ser destinado a labores propias del fondo de comercio denominado “ SERVICIOS TÉCNICOS TOYOG”, como taller mecánico, cuyo objeto es la reparación de vehículos; así mismo quedó claro entre las partes que la arrendataria hoy demandada en el presente juicio no puede cambiar el uso, clase o ramo del negocio, convenido sin la autorización dada por las arrendadoras parte demandante en la presente causa, es decir que las Ciudadanas ROSA MARINA VIVAS DE CARVAJAL y CARMEN OLIVIA VIVAS DE GÓMEZ, en su carácter de arrendadoras siempre han estado en conocimiento que la arrendataria dada su naturaleza y función, realiza actividades de dicha índole dentro del inmueble arrendado. Quedo demostrado con la inspección promovida por las partes en el juicio y realizada por el tribunal a quo que el inmueble objeto del desalojo de local comercial presenta un estado en sus instalaciones internas en condiciones y estado deterioro normales debido al uso normal de las actividades comerciales que desarrollan en el mismo y no son producto de la mala intención como lo sostiene la parte demandante quedando en evidencia que los daños son menores los cuales pueden ser reparados al momento de la entrega o finalización del contrato de arrendamiento por parte de la arrendataria pues el mismo debe ser entregado en las mismas condiciones que lo recibió. Con relación al alegato de las arrendadoras-demandantes, que la arrendataria-demandada, ha ocasionado daños al local comercial de marras, relativo a su estado de insalubridad total, con baños totalmente sucios, tuberías de aguas destapadas con conexión directa al ambiente, tuberías rotas y el desplazamiento de desechos líquidos y detritos sin ningún tipo de control y además sostiene que los elementos de mampostería y metálicos se observan en mal estado, pisos deteriorados, totalmente llenos de residuos de combustibles derivados del petróleo, lubricantes usados, instalaciones eléctricas adosadas sin conexiones de tipo industrial, falta de señalización, sin extintores, uso de gasolina para el lavado de piezas mecánicas sufrido alto nivel de deterioro y entrópico en todo el área del taller; esta juridiscente esta de acuerdo con el criterio de la sentencia recurrida, en cuanto a que la parte actora no logro demostrar, que la parte accionada ocasionó daños mayores a los del uso normal del inmueble dado en arrendamiento; ciertamente en la inspección judicial valorada in supra, quedo comprobado, que el inmueble en el área de servicios sanitarios, presentan un elevado estado de suciedad, lo mismo que lavamanos y lavaplatos, observando las paredes y los pisos del ambiente de baños muy sucias y falta de mantenimiento y pintura, al igual la puerta de entrada al referido ambiente, con un área de lavado de manos o de piezas también muy sucia, tuberías de aguas servidas destapadas con conexión directa al ambiente, a través de una rejilla, bajo la cual se observa el desplazamiento por al misma de desechos líquidos sin ningún tipo de control sanitario, que el inmueble desde el punto de vista estructural se encuentra en buen estado, los elementos de mampostería, metálicos, se observan oxidados, especialmente el portón de la entrada, cubierta del techo deteriorada y sobre todo los pisos, con base de pavimento y recubrimiento colapsado con muchos residuos de combustibles derivados del petróleo, lubricantes usados, vehículos piezas mecánicas, repuestos, herramientas, cajas metálicas, cajas de herramientas, chatarra sobre el mismo, en cuanto a las paredes y mampostería en general, se observaron con un alto nivel de deterioro, al extremo que se dificulta conocer el color original de la pintura de las mismas, las instalaciones eléctricas, adosadas sin las conexiones de tipo industrial que las normas de seguridad industrial señalan, falta de señalización en el piso que indiquen la vía de escape o salida de emergencia, falta de extintores, se tiene en cuenta que en el inmueble se observó la utilización de elementos con combustibles de alta peligrosidad como la gasolina, utilizado para el lavado de piezas mecánicas, concluyendo que el inmueble se encuentra con un alto nivel de deterioro entrópico (muy desordenado). No obstante también se observó que en el inmueble la actividad principal realizada la constituye la reparación de vehículos especialmente en todo lo relacionado con mecánica de motores, siendo en consecuencia un taller mecánico de reparación de vehículos; Sin embargo tales daños no pueden catalogarse como daños mayores, por cuanto se trata de daños menores y que son producto del normal uso que la arrendataria le da al local comercial, en el ramo de taller de mecánica automotriz y no son considerados por quien aquí juzga como daños maliciosos o dolosos, ni mayores, lo que en todo caso no fue probado en autos, pues de el informe rendido por el perito designado para la inspección judicial, esta administradora de justicia concluye que el estado en que se encuentra el inmueble es producto de la actividad comercial que se desarrolla en el bien inmueble y por la tanto no se pueden considerar daños mayores, además son reparables. Empero los daños o deterioros mayores son los que afectan principalmente la estructura física del inmueble, graves en cuanto al inminente peligro que representan y a las secuelas que puedan producir. Por el contrario el deterioro o ensuciamiento de la pintura de las paredes, pisos, el área de servicios sanitarios, lavamanos, lavaplatos el uso de productos derivados del petróleo como la gasolina para lavar las piezas metálicas, el piso colapsado con base de pavimento y recubrimiento colapsado con muchos residuos de combustibles derivados del petróleo, lubricantes usados, vehículos piezas mecánicas, repuestos, herramientas, cajas metálicas, cajas de herramientas, chatarra, son producto de la actividad principal que se realiza, la cual constituye la reparación de vehículos especialmente a la reparación mecánica de motores, no puede ser considerado como un daño provocado directamente ni con malicia, siendo que en todo caso el arrendatario-demandado esta obligado por el decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de regulación de arrendamiento inmobiliario para el uso comercial, ha efectuar esas reparaciones y a mantener y entregar el local comercial que tiene arrendado en buenas condiciones de uso y conservación. Resulta natural que un local donde funciona un taller mecánico automotriz, según pactaron en la cláusula segunda del contrato privado celebrado entre las partes en fecha 19 de octubre de 2017, sufra deterioros físicos en su estructura; de allí que los deterioros que deben tenerse como causal de desalojo son aquellos mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, y no aquellos propios del uso de la cosa, por el desarrollo de la actividad comercial para lo cual fue contratado. Ahora bien, observa esta sentenciadora que del contrato de arrendamiento se verifica que el arrendatario se obligó en la cláusula sexta el literal A que los daños ocasionados al inmueble por la ARRENDATARIA por su responsabilidad o de sus dependientes, serán reparados y cubiertos sus costos y reparaciones en su totalidad por la misma. B. Las reparaciones locativas al inmueble estarán a cargo de la ARRENDATARIA. C. Que la ARRENDATARIA solo hará mejoras de cualquier clase con permiso por escrito de las ARRENDADORAS. En caso de hacer alguna mejora sin dicho consentimiento. En este orden de ideas el artículo 8 del decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de regulación de arrendamiento inmobiliario para el uso comercial, señala: “Artículo 8: Los arrendadores de inmuebles de uso comercial, están en la obligación de entregarlos en buen estado de mantenimiento y conservación, y solventes en servicios públicos domiciliarios, al inicio de la relación arrendaticia. De igual manera, el artículo 9 del decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, señala: “Artículo 9: la parte que causare un daño malicioso al bien inmueble arrendado durante la vigencia de la relación arrendaticia, estará obligada a efectuar las reparaciones que se originen por estos daños. En caso de comprobarse el daño malicioso, el afectado podrá acudir a la vía jurisdiccional o administrativa y solicitar el inicio del procedimiento correspondiente. “ Por su parte, el literal “c” del articulo 40 ejusdem, como causal de desalojo se refiere a deterioros o daños mayores cuando expresa: Artículo 40: son causales de desalojo omissis c. que el arrendatario haya ocasionado al inmueble DETERIOROS MAYORES QUE LOS PROVENIENTES DEL USO NORMAL, o efectuado mejoras no autorizadas por el arrendador. De igual manera a los efectos del contenido de esta causal debemos tener presente lo dispuesto por el artículo 1594 del código civil, mediante el cual señala como principio general “el arrendatario debe devolver la cosa tal como la recibió de conformidad con la descripción hecha por el y el arrendador, excepto lo que haya perecido o se haya deteriorado por vetustez o por fuerza mayor” y además es bueno tener presente que si no se efectúo la descripción en el contrato se produce la presunción iures tantum en su contra mediante la cual la recibió en buen estado con las reparaciones locativas y por ello debe devolverla en la misma condición. En tal sentido, estos deterioros deben ser imputables a la conducta del arrendatario por lo que excluyen los provenientes de caso fortuito o fuerza mayor. Cabe resaltar que las reformas o modificaciones son aquellas que realiza el arrendatario sin la autorización del arrendador y representan una alteración que impide la devolución del inmueble en el mismo estado en que lo recibió. Al respecto el autor Guerrero Quintero en su obra “tratado de derecho arrendaticio inmobiliario con relación a esta causal de desalojo considera: “la sanción en contra del arrendatario…deriva de la conducta o de la actividad del mismo que no tiene justificación o eximente de responsabilidad, porque es su propia intervención …la que origina el daño que se califica como deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, es decir aquellos que no se permiten o toleran porque exceden los que pueden producirse por el uso normal, que son justificados por el propio uso como goce a que tiene derecho, y que, por tanto, no significan incumplimiento alguno. Sin embargo, el problema consiste en determinar que son deterioros mayores, que permitan o autoricen el desalojo, en contraposición con los deterioros menores; los deterioros mayores ocasionados por el arrendatario o imputables al mismo, hacen procedente el desalojo y no así los deterioros menores que hacen resoluble el contrato, aun cuando este sea por tiempo indefinido” p.225. ID o.c p.226. En el presente caso, la parte demandante alega como fundamento de su pretensión de los daños materiales eminentes y potenciales le han causado el deterioro del inmueble y el mal uso del mismo, así como la falta de permiso necesario que la ley le impone a este tipo de actividad comercial al manipular y contaminar con químicos y desechos tóxicos, pero es de señalar que la parte demandante a los fines de demostrar sus alegatos no trajo a autos medios de prueba idóneos como por ejemplo, informe de Bomberos, defensa civil o de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, del Ministerio del Medio Ambiente, informe de experticia, denuncias de los vecinos ante el Concejo Comunal que indiquen que el inmueble de autos presenta daños materiales eminentes y potenciales, la falta de permisos necesarios que la ley le impone a este tipo de actividad comercial, peligro por manipular y contaminar con químicos y desechos tóxicos, y por último el peligro que a su decir corren las viviendas aledañas; aunado a ello, en el contrato de arrendamiento privado las partes estipularon las obligaciones contractuales, en la cláusula segunda acordaron que el inmueble arrendado sería destinado para labores propias del fondo de comercio denominado “SERVICIOS TÉCNICOS TOYOG”, y el mismo no podría cambiar el uso, clase o ramo del negocio, convenido sin la autorización dada por las arrendadoras, así mismo la parte demandante le da la responsabilidad sin ninguna limitación a la arrendataria para la obtención de la patente de Industria y Comercio y otros tipo de permiso que requiera de las autoridades para el funcionamiento del negocio, eximiéndose de cualquier responsabilidad en caso que por las características del inmueble arrendado le sean negadas por las autoridades competentes autorizaciones, permisos o licencias que pudiera requerir para ejercer las actividades a las que destine el inmueble y por ende del contrato de arrendamiento se verifica que en las cláusulas antes señaladas las arrendadoras están en conocimiento y dan en arrendamiento el inmueble para el funcionamiento de la actividad comercial de taller de mecánica automotriz además dan la responsabilidad a la arrendataria para realizar todas la tramitación necesaria ante los organismos competentes a fin de su funcionamiento; en consecuencia, no puede exigir que la parte demandada hoy requiera de esas permisologías para ocupar el inmueble, cuando ella misma estuvo clara desde el principio de tal circunstancia, y ello no le impidió suscribir el contrato de arrendamiento. Los pasajes argumentativos previamente esbozados obligan a concluir, que los daños menores o culposos provenientes del uso normal, que fueron los únicos daños probados en este proceso no son hechos susceptibles de ser considerados como constitutivos de la causal del literal “C”, del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, específicamente no probó, que la arrendataria hubiese ocasionado al inmueble deterioros mayores que los prevenientes del uso normal, por lo que es forzoso para este tribunal de alzada declarar sin lugar el desalojo del local comercial objeto de la presente demanda. Así se decide. Consideraciones sobre la reconvención propuesta: La parte demandada, ciudadana ALIX SORAIDA PÉREZ PULIDO, presentó demanda reconvencional contra las demandantes Ciudadanas ROSA MARINA VIVAS DE CARVAJAL y CARMEN OLIVIA VIVAS DE GÓMEZ, sobre la nulidad de convenio o último contrato de arrendamiento celebrado entre las partes es decir de fecha 19 de octubre de 2017 al considerar una violación flagrantemente de los artículos 3, 6.4 parte in fine, 14, 17, artículo 27 primer aparte, 32 y 34 de la Ley de la Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial; de igual manera señalan que el contrato de arrendamiento privado, es bajo contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado de conformidad con el articulo 1.600 del Código Civil, en virtud que existe la fecha de inicio de la relación arrendaticia, no la fecha de finalización. Alega que es obligación del arrendatario el pagar al arrendador el canon de arrendamiento, la cantidad y en la fecha pautada del contrato de arrendamiento, así como ajustar el canon de arrendamiento de acuerdo a lo establecido en el decreto ley, pero que en el convenio fue el arrendador quien propuso el aumento del canon de arrendamiento por la suma de Quinientos mil bolívares (Bs. 500.000,00) por los primeros seis meses desde el 1 de octubre de 2017 hasta el 1 de abril de 2018 y los seis meses restantes de vigencia del contrato que van desde el 1 de abril de 2018 hasta el 1 de octubre de 2018, será ajustado en un 20% el cual la arrendataria pagará por mes anticipado los primeros cinco días consecutivos de cada mes a pesar que pareciera voluntad entre las partes, el contrato de arrendamiento, no fue más que la voluntad única y exclusiva de las arrendadoras. Al contestar la reconvención, la parte demandante reconvenida contradijeron la reconvención en todas y cada una de las partes, argumentan que el contrato de arrendamiento suscrito no debe ser nulo, pues el mismo cumple con las condiciones requeridas establecidas en el artículo 1.141 del Código Civil; que el canon de arrendamiento fue establecido por mutuo acuerdo entre las partes sin violación a las disposiciones legales, el contrato de arrendamiento está sometido al principio de la autonomía de la voluntad de las partes establecido en el artículo 1159 del Código Civil, por ende, no viola el orden público ni las buenas costumbres por tanto no prospera su nulidad. En cuanto a lo alegado por la demandada-reconvinente que el contrato de arrendamiento es un contrato a tiempo determinado sostienen que la relación arrendaticia entre las partes se suscribió mediante el contrato de arrendamiento, por dos periodos consecutivos sin prorroga automática, al no subsumir en el artículo 1.600 del Código Civil, por lo tanto, expresan que no opera la tacita reconducción y el bien inmueble debe ser entregado inmediatamente libre de personas y cosas. Ahora bien, el tribunal para decidir observa que el documento fundamental de esta reconvención es el documento privado de arrendamiento suscrito entre ambas partes de fecha 19 de octubre de 2017, y totalmente reconocido por ambas partes, en nuestro sistema, el documento privado simple, es el producido por las partes, contentivo de negocio jurídico, -cuando se trate de documentos declarativos de voluntad dispositivos-, sin intervención de un funcionario público facultado por la ley para dar fe pública, documento éste, que por regla general, para su validez, debe estar firmado por los declarantes de la manifestación de voluntad en él contenida. Así pues, dada la relación contractual que reviste la demanda propuesta, el artículo 1.133 del Código Civil, contempla que el contrato “es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico…”. En este contexto, el Dr. José Melich Orsini, en su obra “Doctrina General del Contrato”, sostiene que el contrato es un negocio jurídico bilateral capaz de crear, reglamentar, transmitir, modificar o extinguir una relación jurídica de cualquier naturaleza entre las partes que concurren a su celebración, y no sólo es eficaz en lo que se refiere a vínculos de naturaleza personal de contenido patrimonial o extra-patrimonial entre las partes, esto es, derechos de créditos lo que se llama eficacia personal del contrato, sino que también puede afectar el estado de los derechos reales la llamada eficacia real del contrato. Es oportuno para este Tribunal de alzada precisar que el contrato de arrendamiento, dado los efectos que produce tiene fuerza de Ley entre las partes. El Código Civil establece un marco de regulación común del contrato en general, así: “Artículo 1.159: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley.” Comentando la norma transcrita el Dr. José Melich Orsini, en la obra in comento, señala que “…el poder que el artículo 1.159 del Código Civil reconoce a las voluntades particulares de reglamentar por sí mismas el contenido y modalidades de las obligaciones que se imponen…”, cuya limitación a las prestaciones pactadas radica en que no sean contrarias al orden público y a las buenas costumbres, garantizando la norma el principio de autonomía de la voluntad de las partes. Además, advierte esta superioridad que el contrato de arrendamiento como fuente de las obligaciones, trae como consecuencia que las prestaciones plasmadas en cada una de las cláusulas que lo conforman, deben cumplirse exactamente como han sido contraídas de conformidad con el articulo 1.264 del Código Civil, ello con el fin de mantener a las partes contratantes, la certeza de las relaciones jurídicas convenidas y sus consecuencias. Por su parte el artículo 1.160 ejusdem, que a la letra dice: “El Artículo 1.160: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley.” Prevé la buena fe en la ejecución de los contratos, disponiendo que, en cuanto a sus efectos las partes deban sujetarse a sus propias regulaciones contractuales; pero también, a la equidad, el uso y la ley, atemperando la “libertad” de hacer y disponer de las partes. Ahora bien, los artículos 1133, 1141 del Código Civil establecen lo siguiente: Artículo 1133: “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellos un vínculo jurídico”. Artículo 1141:” Las condiciones requeridas para la existencia del contrato son: 1. Consentimiento de las partes; 2. Objeto que pueda ser materia de contrato; y 3. Causa lícita”. La nulidad del contrato está prevista en el artículo 1.142 del Código Civil, que establece: “El contrato puede ser anulado: 1º Por incapacidad legal de las partes o de una de ellas; y 2º Por vicios del consentimiento. Con relación a la nulidad del contrato, el artículo 1.146 del Código Civil, prevé: “Aquel cuyo consentimiento haya sido dado a consecuencia de un error excusable, o arrancado por violencia o sorprendido por dolo, puede pedir la nulidad del contrato.” De los artículos anteriormente transcritos, se desprenden los elementos esenciales para la validez del contrato, de tal forma que, si faltare alguno, de ellos podría ser declarado nulo. De la reconvención opuesta el demandado reconveniente debe probar y demostrar la existencia del vicio que afecta LA NULIDAD DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO válidamente suscrito entre ambas partes; ya que al momento de suscribir el mismo se deduce que hay acuerdo de voluntades al contenido del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 19 de octubre de 2.017; al analizar detenidamente el contenido del instrumento legal suscrito por las partes, se observa que en las cláusulas CUARTA y QUINTA establecen: CLÁUSULA CUARTA:” quedo estipulado el canon de arrendamiento mensual por un monto de Quinientos mil bolívares (Bs. 500.000,00) por los primeros seis meses desde el 1 de octubre de 2017 hasta el 1 de abril de 2018 y los seis meses restantes de vigencia del contrato que van desde el 1 de abril de 2018 hasta el 1 de octubre de 2018, será ajustado en un 20% el cual la arrendataria pagará por mes anticipado los primeros cinco días consecutivos de cada mes. CLÁUSULA QUINTA:” El presente Contrato de Arrendamiento tendrá vigencia de SEIS (6) meses a partir del PRIMERO (1) de octubre de 2017, siendo su vencimiento el PRIMERO (1) de abril del 2018, sin que exista la posibilidad de una prórroga automática. En caso de que alguna de las partes desea de prescindir del presente Contrato deberá notificarlo con una antelación de TRES (3) meses antes del vencimiento del periodo inicial.” De manera que, dada la relación contractual en las cláusulas antes señaladas quedó establecido por una parte el pago por canon de arrendamiento específicamente en la cláusula cuarta; así mismo en la cláusula quinta se estableció que la vigencia del contrato sería por seis meses contados a partir del 1 de octubre de 2017, siendo su vencimiento el 1 de abril de 2018 sin que exista la posibilidad de una prórroga automática; hechos que la demandada reconviniente aceptó a través de su firma y al reconocer la existencia del mismo, en criterio de esta jurisdiscente tal cláusula no contraria en forma alguna el articulo 26 del la ley de Regulación de arrendamiento inmobiliario para el uso comercial, que da derecho al arrendatario solvente a una prorroga obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario que va de seis meses a tres años según el tiempo que dure el arrendamiento. Es de advertir que de conformidad con lo preceptuado en el artículo 6 de la Ley de la Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial en su último aparte establece: La relación arrendaticia genera para las partes un conjunto de obligaciones y derechos de carácter personal, en las cuales prevalecerá, en el orden que se indica: 1.-las disposiciones del presente decreto ley.2.-Los reglamentos que desarrollen el presente decreto ley.3.-las disposiciones normativas contenidas en instrumentos normativos de rango sublegal, de carácter general, que fueran dictados por el Ministerio con competencia en materia de comercio, de conformidad con lo dispuesto en el presente decreto ley. 4.- Los contratos, acuerdos o convenciones establecidos de mutuo acuerdo por las partes. Mediante la manifestación fehaciente de la voluntad de las mismas. En tal sentido, no tendrán validez alguna las disposiciones establecidas en contratos de adhesión. Como puede concluirse del contenido de la norma transcrita, siempre será aplicable de manera preferente las disposiciones del decreto Ley de la Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, por tanto en interpretación de esta jurisdiscente de existir alguna cláusula contractual que colida con dicho decreto o vaya en detrimento de los derechos del arrendatario, deberá aplicarse con preferencia las disposiciones de la ley la Ley de la Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, lo cual de manera alguna implica la nulidad absoluta del contrato suscrito, pues la misma solo deviene en consonancia con el articulo 1142 del código civil por la incapacidad legal de las partes o de una de ellas y por los vicios del consentimiento, excepcionalmente también procede por lesión, denominándose como acción de rescisión, no obstante en el sub iudice no consta que se hayan dado alguno de estos supuestos que hagan nulo el contrato de arrendamiento suscrito de mutuo acuerdo entre ambas partes. Por cuanto la parte demandada reconvinente alega que en el presente contrato la relación contractual operó la tácita reconducción prevista en el artículo 1.600 del Código Civil, es importante mencionar que para que exista la tácita reconducción prevista en el artículo anteriormente mencionado, reside en un doble aspecto, por una parte, que el arrendatario continúe ocupando el inmueble, y por la otra, la actitud del arrendador que pudiendo despedirlo no lo hace, por ello la tácita reconducción consiste en la "renovación" del contrato de arrendamiento anterior, debido a la inactividad del arrendador que no se opone a la ocupación o posesión precaria que el arrendatario continúa ejerciendo sobre el inmueble, luego de concluido el término de duración máxima que corresponda por la prorroga legal. En este orden de ideas, a los fines de verificar si en el caso de autos, operó la tácita reconducción del contrato de arrendamiento, celebrado por las partes en litigio, este Tribunal aprecia que conforme a la cláusula quinta del contrato, trascrito ut supra, las partes celebraron inicialmente el contrato de arrendamiento por el término fijo de seis meses, a partir en fecha 1 de octubre de 2017 hasta el 1 de abril del 2018, es decir se trata de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado; sin embargo en fecha 11 de abril de 2018 las propietarias arrendadoras introdujeron la demanda de desalojo del local comercial de conformidad con lo establecido en el artículo 40 literal “ C” del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en tal virtud las demandantes, manifestaron la oposición que la arrendataria siga ocupando el bien inmueble, razón por lo cual considera quien aquí juzga que en el caso en autos no procedió la tácita reconducción, pues, no hay aceptación por parte de las arrendadoras que la arrendataria continué en posesión del inmueble concluyéndose en consecuencia; que por ende en el presente caso no operó la tácita reconducción prevista en el artículo 1.600 del Código Civil y alegada por la parte demandada reconviniente. Así se decide. Por otra parte, la ciudadana ALIX SORAIDA PÉREZ PULIDO, alega en la reconvención propuesta que la relación arrendaticia obedece o data de más de veinte años, sin embargo, no logró demostrar ante esta alzada que haya suscrito contratos de arrendamiento anteriores al contrato privado de fecha 19 de octubre de 2017. En cuanto, al pago del canon de alquiler el cual estuvo vigente y fue pautado en su momento, es decir, el 1 de octubre de 2017 hasta el 1 de abril de 2018, se basó en la suma de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 500.00,00) mensual y que el mismo sería incrementado en un 20% a partir del 1 de abril del 2.018 por seis meses es decir hasta el 1 de octubre de 2.018, es oportuno mencionar que la demanda alega que el monto del canon de arrendamiento fue fijado por las demandantes ciudadanas ROSA MARINA VIVAS DE CARVAJAL y CARMEN OLIVIA VIVAS DE GÓMEZ, de manera unilateral, que el mismo no es producto de un acuerdo entre ambas partes, por lo que considera oportuno mencionar que conforme al ultimo aparte del articulo 32 de la ley aplicable en caso de que los arrendadores y arrendatarios no lleguen a un acuerdo o en caso de tener dudas con el cálculo del mismo, deberán solicitar a la SUNDEE su determinación. Y la SUNDEE COMO órgano Administrativo encargado de dicha regulación, podrá modificar mediante providencia administrativa los porcentajes de rentabilidad anual establecidos en dicha norma, cuando así lo determinen razones de interés publico o social, de manera que al demandado-reconviniente le asiste el derecho de acudir ante la SUNDEE y solicitar su pronunciamiento respecto al canon de arrendamiento, no constituyendo para esta juzgadora de alzada tal disentimiento del arrendatario del canon estipulado causal de nulidad del contrato suscrito y así se establece. Ahora bien, la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicada en gaceta Oficial N° 40.418 de fecha 3 de mayo de 2.014 establece: Artículo 7: “En todo lo relacionado con los contratos de arrendamiento a suscribir, se procurará el equilibrio y acuerdo entre las partes. En caso de dudas o controversias, cualquiera de las partes podrá solicitar la intervención de la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio Económicos (SUNDDE).” Artículo 32: “La fijación del canon de arrendamiento de los inmuebles sujetos a regulación de conformidad con el presente Decreto Ley, la determinarán el arrendador y el arrendatario, aplicando uno de los siguientes métodos, seleccionado de común acuerdo: Canon de arrendamiento fijo (CAF), según el cual se toma como base el valor actualizado del inmueble (VI), de acuerdo a lo establecido en el artículo anterior, dividido entre doce (12) meses y entre el área arrendable (M2A), obteniendo el canon por metro cuadrado, luego se multiplica este valor por el área a arrendar (M2a) y por el porcentaje de rentabilidad anual (%RA), establecido en 12% para el primer año de la relación arrendaticia. Cuando se trate de centros comerciales y/o locales comerciales completamente nuevos, el porcentaje de rentabilidad anual (%RA) establecido, podrá ser como máximo de 20% sólo para el primer año.” De la normas antes transcritas, se desprende que corresponde en primer lugar, al arrendador y al arrendatario fijar el alquiler de mutuo acuerdo, con lo cual se pretende garantizar la autonomía de las partes, y en caso de no lograr un consenso, deberá solicitarse ante la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDEE), a fin de que se establezca dicho monto, tomando en consideración lo que establece el Decreto Con Rango y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Teniendo las premisas expuestas, se observa que no cursa en las actas procesales ni un solo medio de prueba que permita determinar que la parte demandante-reconvenida haya incrementado arbitrariamente el canon de arrendamiento como tampoco que la parte demandada-reconvinente haya solicitado la regularización del canon de arrendamiento o cual es el monto que actualmente cancela por concepto de pago de alquiler a que hace alusión el demandado reconviniente, al no probar en autos que hace nulo el contrato de arrendamiento privado suscrito por ambas partes, resulta forzoso para quien juzga declarar improcedente la reconvención propuesta. Así las cosas, del acervo probatorio analizado en el capitulo respectivo no se evidencia algún elemento capaz de demostrar que el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 19 de octubre de 2017, se encuentra afectado de nulidad absoluta, por cuanto no se observa incapacidad legal de las partes o de una de ellas ni vicios del consentimiento que ameriten su nulidad, razón por la que este Tribunal de alzada forzosamente desechará la demanda reconvencional propuesta tal como se hará en la parte dispositiva del presente fallo. De las consideraciones que anteceden llevan a la conclusión a esta Administradora de Justicia que la reconvención propuesta con la finalidad de anular el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 19 de octubre de 2017, resulta sin lugar. Así se decide. VI DISPOSITIVA En mérito de las anteriores consideraciones y con fundamento en las disposiciones legales y jurisprudenciales antes transcritas, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, decide: PRIMERO: SE DECLARA SIN LUGAR el RECURSO DE APELACION interpuesto por la abogada DORIS VICTORIA NIÑO DE ABREU, en su carácter de co-apoderada de la parte demandante, en que apela de la sentencia definitiva dictada en fecha 3 de septiembre de 2021 por el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial, del estado Táchira, y en fecha 9 de septiembre de 2021, el abogado CÉSAR ALEXANDER MONTENEGRO CASTRO, en su carácter de co-apoderado de la parte demandada, apela de la sentencia definitiva solo en cuanto a la reconvención dictada en fecha 3 de septiembre de 2021 por el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial, del estado Táchira. SEGUNDO: SE DECLARA SIN LUGAR, LA DEMANDA DE DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL interpuesta por la ciudadanas: CARMEN OLIVA VIVAS DE GÓMEZ y ROSA MARINA VIVAS DE CARVAJAL, venezolanas, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad números: V- 4.001.110 y V- 3.072.930, en su orden, contra ALIX SORAIDA PÉREZ PULIDO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-10.747.286, sobre inmueble consistente en galpón, ubicado en la carrera 16 entre calle 09 y 10 Nº 9-40, Sector Barrio Obrero, San Cristóbal estado Táchira, cuyos linderos y medidas son los siguientes: NORTE: con mejoras de las arrendatarias Marina Vivas de Carvajal y Blanca Elena Vivas en 34,20 metros en línea quebrada; SUR: con mejoras de Eusebio Guerrero y Anastasia Guillen en 35,20 metros en línea quebrada, ESTE: con mejoras del Dr. Ismael López Ramírez, Jacinto Fuente, Julio Cornejo y Anastasia Guillen en 26,75 metros y OESTE: con la carrera 16 Justo frente al cuartel Bolívar en 9, 50 metros, por no configurarse la causal invocada por la parte demandante como fundamento de la acción del literal “C”, del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial. TERCERO: SE DECLARA SIN LUGAR LA RECONVENCION propuesta por la parte demandada ciudadana: ALIX SORAIDA PÉREZ PULIDO, ya identificada, contra la parte demandante reconvenida ciudadanas: CARMEN OLIVA VIVAS DE GÓMEZ y ROSA MARINA VIVAS DE CARVAJAL, ya identificadas. CUARTO: SE CONFIRMA la sentencia definitiva proferida por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, de fecha 2 de agosto de 2021. QUINTO: SE CONDENA EN COSTAS A LA PARTE DEMANDANTE por no haber prosperado la pretensión demandada, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil. SEXTO: SE CONDENA EN COSTAS A LA PARTE DEMANDADA reconvinente por no haber prosperado su pretensión. Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, en el Edificio Nacional de la ciudad San Cristóbal, a los veintidós (22) días del mes de abril de año dos mil veintidós. La Juez, Abg. Rosa Mireya Castillo Quiroz La Secretaria, Abg. Mirley Rosario Colmenares de Mora En la misma fecha y previa las formalidades legales se dictó y publicó la anterior decisión, siendo las once (11:00 a.m.) de la mañana, dejándose copia de la misma en formato digital PDF según lo preceptuado en Resolución número 2016-0021 de fecha 14 de diciembre de 2016 de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, y copia fotostática certificada para el archivo del tribunal.- Exp. N° 7863 RMCQ/Spc