TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:

JUZGADO SUPERIOR PRIMERO
CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO, BANCARIO
CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA

211° y 163°

DEMANDANTES: MARIA NAZARIN FERNANDEZ RAD, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-9.245.990, soltera, abogada, domiciliada en San Cristóbal, Estado Táchira.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: GISELA COROMOTO SÁNCHEZ PRIETO NOLI NEGRON PORTILLO, titulares de las cédulas de identidad números V-9.230.580 y V-3.036.597 e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 125.850 y 8394.

DEMANDADOS: RAFAEL ANGEL NIÑO GIRON y MITCHELLE AURORA ALVAREZ ALVIAREZ, Venezolanos, mayores de edad, cónyuges entre si, titulares de la cédula de identidad números V-14.872.471 y V-14.974.724, en su orden, domiciliados en San Cristóbal, Estado Táchira.

APODERADO JUDICIAL DEL CODEMANDADO: RAFAEL ANGEL NIÑO GIRON, Abogadas MARIA DE LOS ANGELES GONZALEZ VILLACRECES y ASTRID ESPERANZA DUARTE VERGARA, titulares de las cédula de identidad números V-12.403.151 y V-17.501.397 en su orden, inscritas en el Inpreabogado bajo los números 81.104 y 142.551, respectivamente.

DEFENSOR AD LITEM DE LA PARTE CODEMANDADA: MITCHELLE AURORA ALVAREZ ALVIAREZ: Abogado MARTIN EPITACIO BUSTAMANTE CABRERA, titular de la cédula de identidad número V-11.109.678, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 152.684.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO. Apelación a decisión de fecha 14 de Agosto de 2019, dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira.

I
ANTECEDENTES

Trámite procesal por ante el juzgado a-quo.

El presente juicio se inició por demanda presentada por la ciudadana MARIA NAZARIN FERNANDEZ RAD, actuando en nombre propio y con el carácter de compradora de un bien inmueble, contra los ciudadanos RAFAEL ANGEL NIÑO GIRON y MITCHELLE AURORA ALVAREZ ALVIAREZ, en su carácter de vendedores, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, a fin de que se le hiciera la tradición legal del inmueble que le vendieron con el otorgamiento ante la correspondiente oficina de Registro del documento respectivo y en efectuar la entrega material de lo comprado, en caso contrario a ello sean condenados. De igual manera solicita que para el supuesto caso de negativa de los codemandados en cumplir voluntariamente con su obligación que el tribunal declare en la sentencia una vez registrada reemplace a la escritura. La misma fue admitida a trámite por el procedimiento ordinario el 4 de junio de 2013, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira.

Por cuanto los demandados se encontraban fuera del País, se acordó oficiar a la oficina de Sistema Administrativo de Identificación, Migración y Extranjería (SAIME), San Cristóbal a los fines de que informen al Tribunal, los movimientos migratorios de los demandados y así dar cumplimiento a lo establecido en el articulo 224 del Código de Procedimiento Civil y en virtud que del Reporte de movimientos migratorios, se evidencia que el ciudadano RAFAEL ANGEL NIÑO GIRON, se encuentra en el País, se ordena su citación en la dirección señalada en el libelo de demanda, y en cuanto a la citación de la codemandada MITCHELLE AURORA ALVAREZ ALVIAREZ, por cuanto se constato que la misma se encuentra fuera de la República Bolivariana de Venezuela se acuerda su citación por medio de cartel conforme al articulo 224 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 09 de Agosto del 2013, el ciudadano RAFAEL ANGEL NIÑO GIRON, se da por citado en la presente causa y en fecha 14 de Enero de 2014, el tribunal a quo designa al abogado MARTIN EPITACIO BUSTAMANTE CABRERA, como defensor ad litem para que represente a la ciudadana MITCHELLE AURORA ALVAREZ ALVIAREZ.

La decisión del juzgado a-quo.

En fecha 14 de Agosto de 2019, el Juzgado a-quo, dictó sentencia en la que declaró: CON LUGAR la demanda interpuesta por la ciudadana MARIA NAZARIN FERNANDEZ RAD, contra los ciudadanos RAFAEL ANGEL NIÑO GIRON y MITCHELLE AURORA ALVAREZ ALVIAREZ, por cumplimiento de contrato, y en consecuencia, DECLARO la sentencia como titulo de propiedad suficiente a favor de la demandante, sobre un inmueble consistente en un apartamento signado con el N° 2-1, con número catastral 202302U01009013004001P02001, situado en la planta nivel 2, de la torre A, que es parte del Conjunto Residencial El Country, Primera Etapa Las Acacias, Municipio San Cristóbal Estado Táchira. Hubo condenatoria en costas a la parte vencida y se ordena que una vez definitivamente firme el fallo se expida copia certificada mecanografiada del mismo a la parte actora, a los efectos de su registro.

Mediante escrito presentado por la parte demandante de fecha 30/09/2019 solicito al a quo pronunciarse sobre lo peticionado en el libelo de demanda en el literal b) referente a efectuarle la entrega material del bien inmueble, solicitud que realizo de conformidad con el articulo 252 del Código de Procedimiento civil, por vía de ampliación de la sentencia a fin de que el tribunal de la cognición se pronunciara sobre lo peticionado, es por ello que el Tribunal de la causa dicta auto de fecha 10 de Febrero de 2020, donde señala que en la sentencia del 14 de Agosto de 2019, se omitió pronunciamiento respecto a lo peticionado en el libelo de la demanda en el literal b) y de conformidad con el articulo 206 del código de procedimiento civil, corrige la falta cometida y señala: PRIMERO: A los efectos de la entrega material del inmueble señalado en la sentencia de fecha 14 de Agosto de 2019, se ordena tomar en cuenta las normas establecidas en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas. Teniendo el auto como complemento de la sentencia de fecha 14/07/2019.

Trámite por ante el juzgado superior.

El 12 de febrero de 2020, el abogado MARTIN EPITACIO BUSTAMANTE CABRERA, inscrito en el inpreabogado bajo el numero 152.684, defensor ad litem de la co-demandada MITCHELLE AURORA ALVAREZ ALVIAREZ, ejerció recurso de apelación contra la sentencia definitiva del 14 de Agosto de 2019, dictada por el a-quo, la cual fue oída en ambos efectos por auto de fecha 18 de Febrero de 2020, correspondiéndole al Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, previa distribución, conocer de la apelación, dándosele entrada el 05 de Marzo de 2020, de conformidad con los artículos 517, 519 y 521. Mediante auto de fecha 03 de Diciembre de 2020 y conforme a la Resolución N° 05-2020, de fecha 05 de Octubre de 2020, de la Sala de Casación Civil, se dictó auto de reanudación de la causa y mediante auto de fecha 21 de Julio de 2021 la juez ROSA MIREYA CASTILLO QUIROZ, SE ABOCO al conocimiento de la presente causa de conformidad con lo establecido en el articulo 514 del Código de Procedimiento Civil.

Adhesión a la apelación.

En fecha 19 de Agosto de 2021, la abogada BILMA CARRILLO MORENO, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 129.288, actuando como apoderada del co-demandado RAFAEL NIÑO GIRON, se adhiere a la apelación interpuesta por el defensor ad litem de la co-demandada MITCHELLE AURORA ALVAREZ ALVIAREZ, en nombre de quien presentó escrito de informes el 15-09-2021.

Oposición a la adhesión a la apelación del demandante

Mediante diligencia de fecha 21 de octubre de 2021, el abogado NOLI NEGRON PORTILLO, actuando con el carácter de apoderado de la parte actora, solicita a este tribunal de alzada sea desechado el escrito agregado a los folios 46 al 50, exponiendo que los presentantes del mismo, carecen de cualidad para actuar ante esta alzada, en vista de que la adhesión a la apelación solo la puede hacer la parte contraria y la parte contraria es la accionante, por lo que a su decir, la sentencia es cosa juzgada para el co-demandado, quien se encuentra sujeto al resultado de la apelación hecha por su litisconsorte, pues por ser el litisconsorte necesario, lo decidido lo puede favorecer si procede la apelación.

II

DETERMINACION DE LA CONTROVERSIA

Hechos alegados por la parte demandante como fundamento de su pretensión.

Alega la demandante en su libelo, que celebró con los ciudadanos RAFAEL ANGEL NIÑO GIRON y MITCHELLE AURORA ALVAREZ ALVIAREZ, Venezolanos, mayores de edad, cónyuges entre si, titulares de la cédula de identidad Nros. V-14.872.471 y V-14.974.724, en su orden, domiciliados en San Cristóbal, Estado Táchira, un contrato de compraventa cuyo objeto fue y es un inmueble destinado a vivienda principal consistente en un apartamento signado con el N° 2-1, con número catastral 202302U01009013004001P02001, situado en la planta nivel 2 de la torre A, que es parte del Conjunto Residencial El Country Primera etapa, ubicado este en la prolongación de la calle 4, de la Urbanización Las Acacias, zona urbana en la jurisdicción de la Parroquia Pedro María Morantes, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, dicho inmueble tiene un área aproximada de construcción de 131 metros cuadrados (131,50 mts2), cuyos linderos y medidas son: Norte: con ático N° 6; Sur: con fachada sur del edificio; Este: con pasillo de Circulación; y Oeste: Con fachada oeste. El inmueble destinado a vivienda principal le pertenecía a los vendedores por haberlo adquirido según documento protocolizado en la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, inscrito con el numero 2010.1105 del inmueble matriculado con el numero 439.18.8.2.1061 y correspondiente al libro del folio real del año 2010, en fecha 02 de junio de 2010.

Arguye que por cuanto fue pactado que el contrato era de ejecución inmediata, en consecuencia pago en la misma fecha de la celebración del contrato el precio estipulado y que por cuanto los vendedores no han cumplido las obligaciones que le impone la ley en este tipo de contratos de ejecución inmediata a pesar del tiempo transcurrido, tomando en cuenta que a su decir el contrato tiene como fecha de consumación el 13 de Noviembre de 2012, fecha en la que cumplió su obligación de pagar el precio y los vendedores debían efectuar la tradición con el otorgamiento del documento registrado, así como no han cumplido con su obligación de entregarle el inmueble, ni las llaves para tener acceso al mismo.

Peticiones de la parte demandante.

Que se cumpla con la obligación de hacer la tradición legal del inmueble mediante el otorgamiento del documento de propiedad ante el Registro Público correspondiente, y efectuarle la entrega material de lo comprado o a ello sean condenados por el Tribunal. Igualmente pide que en caso de negativa de los demandados en cumplir voluntariamente su obligación que el tribunal una vez registrada la sentencia reemplace a la escritura cuyo otorgamiento demandan.

Contestación de la demanda por el co-demandado Rafael Niño Girón.

Como punto previo alega en su contestación que la demanda versa sobre un inmueble de su propiedad y de su cónyuge, en calidad de vivienda principal, tal como puede evidenciarse en la declaración de vivienda principal ante la gerencia Nacional de Tributos Internos, Ministerio de Finanzas. Manifiesta que a la fecha el referido inmueble continúa siendo su domicilio y vivienda familiar principal.

Destaca que el Decreto Ley Contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Vivienda, publicado en la gaceta oficial N° 39668 de fecha 06 de Mayo de 2011, establece que todo procedimiento judicial susceptible a conllevar a la restitución de la posesión y por consiguiente el desalojo y desocupación de un inmueble destinado como vivienda principal, es menester que se agote previamente el proceso administrativo previsto en dicha ley, según lo establecido en el articulo 5 del mismo.

Señala igualmente lo establecido en el artículo 10 del Decreto Ley in comento así como criterios jurisprudenciales de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, donde la Sala hace una interpretación del sentido y alcance que debe dársele al artículo 5 del referido decreto ley, así como las causales de inadmisibilidad de la acción.

Manifiesta que por cuanto el inmueble objeto de la presente causa esta destinado a vivienda principal, el cual según el articulo 2 del Decreto Con Rango, Fuerza y Valor de Ley Contra El Desalojo y La Desocupación Arbitraria de Viviendas, lo hace sujeto de la protección especial de de dicha ley.

Argumenta de la misma manera que en el presente caso se presenta una de las causales de inadmisibilidad, previstas en el articulo 341 del Código de Procedimiento Civil, pues de los artículos 5 y 10 del decreto existe un mandato legal expreso que prohíbe la admisión de una demanda que pudiese derivar en la desposesión de un inmueble destinado a vivienda principal sin haber agotado previamente la vía administrativa.

Peticiones de la parte demandada

Solicita que por cuanto en las actas que constituyen el expediente no consta el cumplimiento del procedimiento administrativo previsto en la ley, sea declarada inadmisible la demanda incoada por la ciudadana MARIA NAZARIN FERNANDEZ RAD.

Síntesis de la controversia.

La controversia se reduce a determinar, si la parte vendedora incumplió con la obligación de hacer la tradición mediante el otorgamiento del correspondiente documento de propiedad ante el Registro Público correspondiente, del inmueble dado en venta a la ciudadana MARIA NAZARIN FERNANDEZ RAD, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-9.245.990, soltera, abogada, domiciliada en San Cristóbal, Estado Táchira, mediante documento privado, así como en determinar si el inmueble objeto de controversia se trata de la vivienda principal de los demandados y por ende debía agotarse el procedimiento administrativo previo a cualquier demanda que comporte la perdida de la posesión de un inmueble destinados a vivienda, de conformidad con el Decreto Ley Contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas.

III
MOTIVA

De la lectura del libelo de demanda se evidencia que la parte demandante pretende el cumplimiento del contrato de promesa de compra-venta y la entrega del inmueble destinado a vivienda principal, descrito en el escrito libelar, de lo que se desprende que su pretensión no se trata solo la de cumplimiento de contrato sino también la entrega material del inmueble objeto de la compra-venta.

Del mismo modo, tanto del libelo de demanda como de la contestación se desprende que la parte demandada se encuentra poseyendo o habitando el inmueble – vivienda – el cual constituye su domicilio principal.

Ahora bien, de la sentencia recurrida, se observa que el ad quo en su decisión declaró con lugar la demanda por cumplimiento de contrato de compra venta, y por vía de aclaratoria determino que a los efectos de la entrega material del inmueble señalado en la sentencia de fecha 14 de Agosto de 2019, se ordena tomar en cuenta las normas establecidas en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, lo que deja ver que la parte demandada deberá devolverle a la demandante el bien inmueble consistente en un apartamento signado con el N° 2-1, con número catastral 202302U01009013004001P02001, situado en la planta nivel 2, de la Torre A, que es parte del Conjunto Residencial El Country, primera etapa, Las Acacias, Municipio San Cristóbal Estado Táchira, no obstante, el co-demandado RAFAEL ANGEL NIÑO GIRON en la oportunidad de dar contestación a la demanda, manifiesta que el referido inmueble continua siendo su domicilio y vivienda familiar principal a la fecha, prueba de ello es que fue la dirección que aporto la demandante para su citación, tal como puede evidenciarse en la declaración de vivienda principal ante la gerencia Nacional de Tributos internos, del Ministerio de Finanzas. De manera que observa esta jurisdiscente que el bien inmueble destinado a vivienda objeto de la relación contractual cuyo cumplimiento se pretende, se encuentra ocupado por la parte demandada, por lo que el efecto jurídico del cumplimiento del contrato pronunciado comporta la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal.

Ahora bien, disponen el artículo 1 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, lo siguiente:

“El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley tiene por objeto la protección de las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios y ocupantes o usufructuarios de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, así como las y los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, contra medidas administrativas o judiciales mediante las cuales se pretenda interrumpir o cesar la posesión legítima que ejercieren, o cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda”.

En el mismo sentido, el artículo 5 de la citada Ley establece:

“Previo al ejercicio de cualquier otra acción judicial o administrativa que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de alguno de los sujetos protegidos por este Decreto-Ley, deberá tramitarse por ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes”.

Asimismo, el artículo 10 eiusdem dispone:

“Cumplido el procedimiento antes descrito, independientemente de la decisión, las partes podrán acceder a los órganos jurisdiccionales competentes para hacer valer sus pretensiones.
No podrá acudirse a la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en los artículos precedentes”.

Así las cosas, planteada la situación en los términos expuestos -pretendiéndose en el presente caso el cumplimiento de un contrato de compra venta así como la devolución de un inmueble destinado a vivienda el cual se encuentra ocupado por los demandados vendedores, resulta pertinente citar el criterio establecido por la Sala de Casación Civil, sentencia N° 175 en la cual, en ponencia conjunta, resolviendo el recurso de interpretación de los artículos 1, 3, 5 y 12 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.668 del 6 de mayo de 2011, específicamente se dispuso lo siguiente:

“…En todo caso, para comprender el supuesto previsto en la norma es fundamental distinguir entre la pretensión civil y la administrativa, toda vez que la primera sin duda debe ser examinada por sus jueces naturales, es decir, la jurisdicción ordinaria, mientras que la segunda, compete en primer orden al Ministerio del Poder Popular en materia de Vivienda y Hábitat, a través de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, la cual ejerce la supervisión y control por parte del Estado en relación con las solicitudes de ocupación del inmueble destinado a vivienda familiar y, en todo caso, analizará y ponderará objetivamente las razones que invoquen los interesados para ocupar el inmueble en cuestión y solicitar la restitución de la posesión o el desalojo.
Ciertamente, los motivos ofrecidos por el legislador conducen a ponderar la resolución del asunto con una visión social y real del caso sometido a su consideración, en el que se cumplan las normas de protección respecto de los sujetos amparados por el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, todo de “cara a la construcción de una sociedad más justa y equitativa en los términos que exige el artículo 2° del Texto Constitucional”.
(…Omissis…)
Por lo tanto, aun cuando no exista en los términos del recurrente “…inminente actividad de desalojo o desocupación….”, pero sí amenaza de perder la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda por parte de los ocupantes, tenedores, poseedores y demás sujetos comprendidos en la Ley por causa de medidas judiciales, bien cautelares o ejecutivas que signifiquen desposesión, desalojo o pérdida de la tenencia, deberá cumplirse con el procedimiento especial previo a las demandas de cualquier naturaleza siempre y cuando se trate de un inmueble destinado a vivienda familiar, en los términos descritos en el citado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley.
En virtud de todo lo anterior, esta Sala reitera en cuanto al ámbito subjetivo de aplicación del referido Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, que el mismo ampara no sólo a los arrendatarios y arrendatarias, comodatarios o usufructuarios, sino también a los ocupantes o tenedores de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, inclusive a los adquirientes y las adquirientes de vivienda nuevas o en el mercado secundario, cuando sobre esos inmuebles destinados a vivienda familiar pudieran estar constituidas garantías reales.
En relación con la posesión que merece protección en los términos del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley es “la posesión, tenencia u ocupación”, se refiere aquella tutelada por el derecho, es decir, que sea lícita.
En relación con el ámbito objetivo de la Ley, la protección se establece literalmente frente a cualquier medida preventiva o ejecutiva, administrativa o judicial, que pudiera derivar en la pérdida de la posesión, ocupación o tenencia sólo de inmuebles destinados a “vivienda principal”.
Luego de verificado lo anterior, el artículo 5° y siguientes objeto de interpretación sin duda contienen el procedimiento previo a las demandas, que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de los sujetos amparados por la Ley, por lo que su exigencia constituye un requisito de admisibilidad sine qua non para acudir a la vía jurisdiccional.
El Decreto con Fuerza de Ley objeto de interpretación no sólo resulta aplicable a las relaciones arrendaticias, sino que comprende los juicios de otra naturaleza, verbigracia ejecución de hipoteca, en los cuales puedan resultar afectados los derechos constitucionales y legales de quienes ocupan o habitan un determinado inmueble destinado a vivienda principal, -se insiste- en que el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, no se circunscribe al campo de las relaciones arrendaticias sino que comprende cualquier juicio que pudiera conducir a una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda familiar. Ciertamente, tal como se refirió anteriormente, la protección se otorga inclusive a los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario sobre los cuales pesare alguna garantía real (Artículo 2 eiusdem).

De manera que, al verificarse que el inmueble objeto del CONTRATO DE COMPRA VENTA está constituido por una casa para habitación, que se encuentra en posesión de los demandados y es el lugar donde tienen establecido su hogar y asiento permanente de su familia, el cual actualmente funge como su vivienda principal, esta juez superior considera que resulta aplicable lo previsto en la norma en comento, así como lo señalado por la Sala de Casación Civil, en la citada decisión en la cual realiza la interpretación del citado artículo 5 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas.

No cabe duda por tanto que es requisito sine qua non para acudir a la vía judicial, en los juicios que puedan terminar con una decisión que comporte la pérdida de la posesión o tenencia de los sujetos amparados por la ley, que previo a la presentación de la demanda el interesado en obtener la restitución de la posesión del inmueble en cuestión, debe ineludiblemente cumplir con el procedimiento administrativo previsto en el Decreto Ley, ante el Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat.

Es importante resaltar, asimismo que, el artículo 10 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, expresamente establece que, “…no podrá acudirse a la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en los artículos precedentes…”.

Por tanto, al existir una disposición legal especial vigente para el momento de interposición de la demanda cabeza de este proceso, que establece como requisito sine qua non que para poder acudir a la vía judicial, debe agotar previamente la vía administrativa ante el organismo adscrito al Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat, y comoquiera que en el presente caso, al haberse demandado, entre otras pretensiones, la entrega del inmueble que sirve como vivienda de los demandados, la cual ocuparon legítimamente por ser los vendedores del mismo, se evidencia que resulta aplicable a la presente causa lo establecido en el artículo 5 ejusdem, y al no haber cumplido la parte demandante con el requisito sine qua non que exige el mencionado decreto ley en los artículos 5 al 10, para poder acudir a la vía judicial, se configura la inadmisibilidad de la presente demanda. Así se decide.

Ahora bien, encuentra esta juzgadora de alzada, que al tratarse de un inmueble destinado a vivienda y ser el demandado un ocupante legítimo del mismo, y teniendo la pretensión por objeto no sólo el cumplimiento del contrato a través de la tradición legal del inmueble con el otorgamiento del documento respectivo ante la oficina de registro correspondiente, sino también el desalojo de dicho inmueble (entrega material), se encuentra amparado por el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda, según lo establecido en el artículo 2°:

“Artículo 2°.-Serán objeto de protección especial, mediante la aplicación del presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, las personas naturales y sus grupos familiares, que ocupen inmuebles destinados a vivienda principal en calidad de arrendatarias o arrendatarios, comodatarias o comodatarios, así como aquellas personas que ocupen de manera legítima dichos inmuebles como vivienda principal.
El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley deberá aplicarse además en protección de las adquirientes y los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, cuando sobre dichos inmuebles, destinados a vivienda principal, se hubiere constituido garantía real, siendo susceptible de ejecución judicial que comporte la pérdida de la posesión o tenencia.”

Estableciéndose en el artículo 5° del mismo:

Artículo 5°.- Previo al ejercicio de cualquier otra acción judicial o administrativa que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de alguno de los sujetos protegidos por este Decreto-Ley, deberá tramitarse por ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda, el procedimiento descrito en los artículo subsiguientes.

Mas recientemente, en cuanto a la necesidad de cumplir con lo preceptuado en el artículo 5 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda, es decir la obligación que tiene el demandante de agotar la vía administrativa antes de interponer la demanda de contrato de compra venta de un inmueble destinado a vivienda, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, dictó sentencia N° RC-000747 de fecha 20 de noviembre de 2017, en la que estableció lo siguiente:
“…omissis..
Este efecto conlleva a que la parte que se encuentre con la posesión o tenencia del inmueble objeto de la negociación que ha sido resuelta, deberá devolver el mismo a la contraparte, con lo cual esa decisión resolutoria conduciría –precisamente- a la pérdida de esa posesión o tenencia del inmueble destinado a vivienda familiar, razón por la cual, la parte que solicita la resolución del contrato y la consecuente devolución del inmueble, deberá agotar el procedimiento administrativo previsto en el artículo 5 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas.
De manera que, la Sala observa en el sub iudice que al admitirse la presente demanda por resolución de contrato de opción de compra venta por la demandante, en el sentido de solicitar la devolución del inmueble constituido por un terreno, el cual sirve de vivienda familiar del demandado, tal petitorio pudiera conducir a una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda familiar.
Por todo lo antes expuesto, esta Máxima Jurisdicción concluye, que el juez de la cognición al momento de admitir la presente demanda, violó el artículo 5 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, tal conducta del a quo faculta a esta Sala de Casación Civil a casar de oficio el fallo recurrido y anulando de esta manera el auto de admisión de la presente pretensión, la cual se tendrá como no presentada, tal como se hará en el dispositivo del presente fallo. Así se decide.”
Así que, de conformidad con las normas referidas y el criterio jurisprudencial anteriormente transcrito y acogido por esta sentenciadora, por cuanto de las actas del expediente no se evidencia que la parte demandante haya dado cumplimiento a lo preceptuado en los artículos 5 al 11 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda, que se encontraba vigente para el momento en que fue interpuesta la demanda, es decir, en virtud de que no consta que la parte actora agotara el procedimiento administrativo que lo habilita para acudir a la vía jurisdiccional, requisito esencial por disposición de una norma legal y, siendo que dicha Ley es de aplicación preferente a la legislación adjetiva civil, tal como lo dispone el artículo 19 del referido decreto, por ser tales disposiciones de orden público, resulta forzoso para esta juzgadora declarar INADMISIBLE la pretensión por contrato de compra-venta de un inmueble consistente en casa para habitación, intentada por la ciudadana MARIA NAZARIN FERNANDEZ RAD, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-9.245.990, soltera, abogada, domiciliada en San Cristóbal, Estado Táchira, actuando en su propio nombre contra los ciudadanos RAFAEL ANGEL NIÑO GIRON y MITCHELLE AURORA ALVAREZ ALVIAREZ, Venezolanos, mayores de edad, cónyuges entre si, titulares de la cédula de identidad Nros. V-14.872.471 y V-14.974.724, en su orden, domiciliados en San Cristóbal, Estado Táchira, hasta tanto se agote la vía administrativa aquí asentada, siendo inoficioso, por economía procesal, entrar a considerar los fundamentos de hecho de la pretensión y de los otros alegatos de las partes. Así se decide.

Por último y sin perjuicio de todo lo precedentemente expuesto, este Tribunal determina, que una vez cumplido por el demandante el agotamiento de la vía administrativa previa, conforme a lo señalado en la Ley, este puede, si lo considera necesario, volver a incoar su acción, no siendo óbice de inadmisibilidad de la acción futura el presente fallo. Así se declara.

IV
DISPOSITIVA

Por todo lo anteriormente expuesto, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, decide:

PRIMERO: CON LUGAR la apelación interpuesta por el abogado MARTIN EPITACIO BUSTAMANTE CABRERA, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 152.684, actuando con el carácter de defensor Ad Litem de la co-demandada, ciudadana MITCHELLE AURORA ALVAREZ ALVIAREZ, contra la decisión dictada en fecha 14 de Agosto de 2019, por el Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira.

SEGUNDO: SE ANULA la decisión de fecha 14 de Agosto de 2019, dictada por el Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira y todo lo actuado en la presente causa, inclusive el auto de admisión de la demanda.

TERCERO: SE DECLARA INADMISIBLE LA DEMANDA por cumplimiento de contrato de de compra-venta de un inmueble consistente en casa para habitación, intentada por la ciudadana MARIA NAZARIN FERNANDEZ RAD, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-9.245.990, soltera, abogada, domiciliada en San Cristóbal, Estado Táchira, contra RAFAEL ANGEL NIÑO GIRON y MITCHELLE AURORA ALVAREZ ALVIAREZ, Venezolanos, mayores de edad, cónyuges entre sí, titulares de la cédula de identidad Nros. V-14.872.471 y V-14.974.724, en su orden, domiciliados en San Cristóbal, Estado Táchira, hasta tanto se agote la vía administrativa aquí asentada.

CUARTO: De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, SE CONDENA EN COSTAS DEL JUICIO a la parte demandante.

Publíquese, regístrese, notifíquese y déjese copia fotostática certificada de la misma en formato digital PDF según lo preceptuado en Resolución número 2016-0021 de fecha 14 de diciembre de 2016 de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia; asimismo déjese copia fotostática certificada para el archivo del tribunal y en su oportunidad legal, bájese el expediente.

Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, en el Edificio Nacional de la ciudad de San Cristóbal, a los seis (6) días del mes de abril del año dos mil veintidós (2022). Años: 211 de la Independencia y 163 de la Federación.

La Juez,

Abg. Rosa Mireya Castillo Quiroz
La Secretaria,

Abg. Mirley Rosario Colmenares de Mora.

En la misma fecha y previa las formalidades legales se dictó y publicó la anterior decisión, siendo las once de la mañana (11:00 a.m.), dejándose copia de la misma en formato digital PDF según lo preceptuado en Resolución número 2016-0021 de fecha 14 de diciembre de 2016 de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia y copia fotostática certificada para el archivo del tribunal.
Exp. 7814
RMCQ.