JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, SAN CRISTÓBAL, CATORCE (14) DE DICIEMBRE DE DOS MIL VEINTIDOS. 212° y 163° I ANTECEDENTES La identificación de la causa, de las partes y del juzgado a quo. En el juicio por PREFERENCIA OFERTIVA DERIVADA DE RELACIÓN ARRENDATICIA (INCIDENCIA DE CUESTIONES PREVIAS) que sigue ALVARO JESUS LLANES, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-5.687.199, de este domicilio y civilmente hábil, contra los ciudadanos FERELYS COROMOTO AGELVIS GUILLEN, LIDIA NEIZA JAIMES PINTO, ENRIQUE JOSE HUIZA JAIMES, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cedula de identidad N° V-8.009.368, V-22.638.933 y V-19.236.751 respectivamente, domiciliados la primera en San Juan de Colon, Estado Táchira y los dos últimos en San Cristóbal, Estado Táchira, y MERCANTIL C.A, Banco Universal, inscrito en el Registro de Comercio que llevaba el antiguo Juzgado de Comercio del Distrito Federal, el 3 de abril de 1925, bajo el N° 123, cuyos actuales Estatutos Sociales modificados y refundidos en un solo texto constan de asiento inscrito en el Registro Mercantil Primero del Distrito Federal, el 3 de abril de 1925, bajo el N° 12 Capital y Estado Bolivariano de Miranda, el 28 de septiembre de 2011, bajo el N° 46, Tomo 203-A, Registro Único de Información Fiscal RIF N° J-00002961-0, Sucursal domiciliada en San Cristóbal Avenida Séptima cruce con calle 11, Edificio Roma, San Cristóbal, Estado Táchira, representado por la ciudadana ANA MARIA HERNANDEZ DE DELGADO, titular de la cédula de identidad N° V-9.955.471. El trámite procesal en el juzgado a-quo. El juicio comenzó por demanda de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO presentada por el ciudadano ALVARO JESUS LLANES, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-5.687.199 contra los ciudadanos FERELYS COROMOTO AGELVIZ GUILLEN, LIDIA NEIZA JAIMES PINTO, ENRIQUE JOSE HUIZA JAIMES, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-8.009.368, V-22.638.933 y V-19.236.751 respectivamente, domiciliados la primera en San Juan de Colon, Estado Táchira y los dos últimos en San Cristóbal, Estado Táchira, y MERCANTIL C.A, Banco Universal inscrito en el Registro de Comercio que llevaba el antiguo Juzgado de Comercio del Distrito Federal, el 3 de abril de 1925, bajo el N° 123, cuyos actuales Estatutos Sociales modificados y refundidos en un solo texto constan de asiento inscrito en el Registro Mercantil Primero del Distrito Federal, el 3 de abril de 1925, bajo el N° 12 Capital y Estado Bolivariano de Miranda, el 28 de septiembre de 2011, bajo el N° 46, Tomo 203-A, Registro Único de Información Fiscal RIF N° J-00002961-0, Sucursal domiciliada en San Cristóbal Avenida Séptima cruce con calle 11, Edificio Roma, San Cristóbal, Estado Táchira, representado por la ciudadana ANA MARIA HERNANDEZ DE DELGADO, titular de la cédula de identidad N° V-9.955.471; la cual fue admitida a trámite el 6 de Julio de 2015, por el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira. En fecha 5 de Junio de 2017, el abogado JULIO NORBERT PEREZ VIVAS, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 28.440, actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte co-demandada MERCANTIL C.A., Banco Universal, según poder otorgado por ante la Notaria Pública Trigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 4 de junio de 2004, bajo el N° 40, Tomo 51, de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaria, presentó contestación de demanda en la cual rechaza y contradice la demanda en toda y cada una de sus partes. Advierte a las partes que Mercantil C.A., Banco Universal, se reserva el ejercicio de la Solicitud de Ejecución de Hipoteca sobre el inmueble objeto del presente litigio y que le fuera dado en garantía hipotecaria al Banco. Igualmente informa que en el supuesto caso que la presente causa sea resuelta a favor del demandante ALVARO JESUS LLANES, su representada Mercantil C.A., Banco Universal, no tiene ningún interés en subrogar con este el contrato de Préstamo a Interés con Garantía Hipotecaria. Solicito al Tribunal, declarar sin lugar la demanda. En fecha 8 de junio de 2017, la abogada IRALÍ JOCELYN URRIBARRÍ DÍAZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 91.477, actuando con el carácter de apoderada judicial de los ciudadanos LIDA NEIZA JAIMES PINTO y ENRIQUE JOSE HUIZA JAIMES, estando en la oportunidad establecida en el artículo 107 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, procedieron a contestar la demanda en los siguientes términos: De conformidad con el establecido en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, Ordinal 10, opone la caducidad de la acción toda vez que el demandado no ejercito su acción dentro del plazo estipulado legalmente. Igualmente manifiesta que la parte actora demanda el derecho de retracto legal arrendaticio, a los efectos de que le sea reconocido un derecho preferente del que alega ser titular y el cual le fue desconocido por el propietario, al haber vendido el inmueble arrendado a una tercera persona, violándole su derecho preferencial, dejando de cumplir con la normativa especial relacionada. Igualmente negó, rechazo y contradijo la acción interpuesta en contra de su representada en todas y cada una de sus partes. En fecha 8 de junio de 2017, la abogada BILMA CARRILLO MORENO, inscrita en en Inpreabogado bajo el N° 129.288, actuando con el carácter de apoderada judicial de la ciudadana FERELYS COROMOTO AGELVIS GUILLEN, estando en la oportunidad establecida en el artículo 107 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, procedió a contestar la demanda en los siguientes términos: opuso la cuestión previa de prejudicialidad, de conformidad con lo establecido en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, ordinal 8, la cual debe resolverse en un proceso distinto, en virtud de que se encuentra en curso en el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, Recurso Contencioso Administrativo de Nulidad ejercido contra la Providencia Administrativa SUNAVI EXPEDIENTE 2625-1 de fecha 13 de marzo de 2015 que habilita la vía judicial, a los fines de la interposición de la demanda de retracto legal arrendaticio; y en consecuencia su nulidad absoluta. Igualmente opone la caducidad de la acción toda vez que el demandado no ejercito su acción dentro del plazo estipulado legalmente. Negó, rechazo y contradijo la acción en contra de su representada en todas y cada una de sus partes. La decisión del juzgado a-quo recurrida. En fecha 21 de Enero de 2020, el Juzgado Tercero de Primera Instancia Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, declaró con lugar la cuestión previa prevista en el ordinal 10° del artículo 346 opuesta por la parte demandada, referida a la caducidad de la acción establecida en la ley. En consecuencia desecho la acción y se declaro extinguido el proceso. El recurso de apelación. El abogado WILMER MALDONADO, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 67.025, actuando con el carácter de apoderado de la parte accionante en fecha 6 de Febrero de 2020, apeló de la decisión de fecha 21 de Enero de 2020, que declaro con lugar la cuestión previa del ordinal 10° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, la cual fue oída en ambos efectos mediante auto de fecha 17 de Febrero del año 2020. Trámite procesal en este juzgado superior. Correspondió inicialmente previa distribución el conocimiento al JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TACHIRA, dando por recibido el mismo mediante auto de fecha 3 de Noviembre del 2020, no obstante el Juez del referido Juzgado, se inhibió de conocer el mismo, por existir causal de inhibición entre su persona y el abogado LEX HERNANDEZ MENDEZ, coapoderado judicial del demandante, en tal sentido siendo objeto de distribución nuevamente correspondió a este Juzgado Primero Superior, el conocimiento de la apelación y es así como, mediante auto de fecha 1 de Diciembre de 2020, se le dio entrada de conformidad con los artículos 517, 519 y 521 del Código de Procedimiento Civil, por lo que de conformidad con la resolución N° 05-2020 de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en concordancia con lo previsto en el articulo 14 del citado código se insta a las partes a solicitar la reanudación de la causa así como a que cumplan con la carga procesal de indicar los correos electrónicos y números telefónicos de las partes y por cuanto la parte cumplió con la carga de indicar con los correos y números telefónicos mediante auto de fecha 06 de Julio del 2021, la abogada ROSA MIREYA CASTILLO QUIROZ, SE ABOCA al conocimiento de la presente causa y así mismo se acuerda la reanudación de la misma, para lo cual se fija el termino de 10 días contados a partir de la notificación de las partes. Mediante diligencia de fecha 18 de Agosto de 2021, la codemandada LIDA NEIZA JAIMES PINTO, confirió poder apud acta al abogado JUAN JOSE PAREDES CASIQUE, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 306.505 y mediante auto del 19 de Agosto de 2021, este tribunal acuerda tener como apoderado judicial de la referida ciudadana al abogado JUAN JOSE PAREDES CASIQUE. En fecha 03 de Septiembre, se dicta auto que reforma auto de fecha 6 de julio de 2021, en el que se fijo la oportunidad legal para que las partes presenten sus informes en el décimo día de despacho siguiente al 3 de Septiembre de 2021, presentados estos podrán hacer las observaciones a los mismos dentro de los 8 días de despacho siguientes, de conformidad con lo establecido en los artículos 517, 519 y 521 del Código de Procedimiento Civil. Informes presentados por la parte demandada en esta segunda instancia. El abogado JUAN JOSE PAREDES, Venezolano, con cedula de identidad N° V-27.108.551, inscrito en el IPSA bajo el N° 306.505, actuando con el carácter acreditado en autos presento escrito de informes donde expone lo siguiente: Señala la parte actora en su escrito de demanda, que en fecha 1 de Septiembre de 2010, comenzó una relación arrendaticia como arrendatario sobre el inmueble N° 2B, de la segunda planta del edifico residencia Orquimaira, Torre B, ubicado en Pueblo Nuevo, Parroquia San Juan Bautista, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, y que dicho contrato fue suscrito por la ciudadana Lida Jaimes, ya identificada en su condición de arrendadora, señalándose en su cláusula tercera que el contrato tendrá una duración de un año contado a partir de 1 de Septiembre de 2010, lo cual señala se evidencia de documentos que fueron consignados junto a la contestación de la demanda. Aduce que el inmueble le fue ofrecido al arrendatario en múltiples ocasiones, no existiendo por parte de este un deseo efectivo de hacerse con la propiedad del inmueble, teniendo por objeto el presente retracto el objetivo de generar un desgaste jurisdiccional por parte de esta alzada. Expone que en fecha 15 de Octubre de 2015, el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil del Transito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, declaro sin lugar la demanda que intentara la ciudadana YERLY CONSOLACION RAMIREZ SANABRIA en contra de la ciudadana FERELYS COROMOTO AGELVIZ GUILLEN (anterior propietaria del inmueble) por cumplimiento de contrato de opción a compra venta sobre el mismo inmueble. Refiere que es menester exponer que la ciudadana YERLI CONSOLACION RAMIREZ SANABRIA, posee una relación con el ciudadano ALVARO JESUS YANEZ, aquí demandante, conviviendo junto a él en el inmueble sobre el cual se demanda el retracto legal, tal como se evidencia de la información publica obtenida del Seniat, en la que se evidencia que el ciudadano ALVARO JESUS LLANES, aquí demandante posee como cargas familiares a la ciudadana YERLY CONSOLACION RAMIREZ SANABRIA, así como a los hijos que posee con ella, con lo que a su decir queda demostrado que en el transcurso de la relación arrendaticia no ha existido un deseo real por parte del arrendatario o su cónyuge de adquirir el inmueble. Arguye que la parte demandante alega que obtuvo conocimiento de la venta el 24 de Noviembre de 2014, sin embargo la demanda de retracto legal, fue interpuesta en fecha 25 de Mayo de 2015, es decir, mas de 180 días desde que la parte demandante alegó tener conocimiento de la venta hasta la interposición de la demanda, por lo que a su decir, resulta evidente que en la presente causa opera la caducidad de la acción, al pasar mas del tiempo señalado en la ley especial para interponer la pretensión de retracto legal arrendaticio. Relata que también se puede entender como otra posible fecha a contar la caducidad el 1 de Septiembre de 2014, fecha en la cual se llevo a cabo la renovación del contrato tal como lo dispone la cláusula tercera del mismo, ocasión en la cual el ciudadano Álvaro Jesús Llanes y la ciudadana Lida Jaimes, estarían de acuerdo en llevar a cabo la continuidad de la relación arrendaticia donde se mantendría a la ciudadana LIDA JAIMES como arrendadora y al ciudadano ALVARO LLANES como arrendatario. Siendo también este lapso superior a 180 días entre la renovación del contrato y la interposición de la demanda. Concluye señalando que no ha existido por parte del ciudadano Álvaro Llanes o su pareja una voluntad real de adquirir el inmueble, lo cual quedó demostrado con las ofertas realizadas por medio de documentos autenticados en distintas oportunidades, así como de las sentencias dictadas en contra de la ciudadana YERLY RAMIREZ. Alega que correspondía a la parte apelante, demostrar las circunstancias en las cuales entro en conocimiento de la venta y pese a que no existe veracidad de esta información dejo transcurrir mas de 180 días para interponer la demanda; asimismo dejo transcurrir mas de 180 días desde la renovación del contrato de arrendamiento hasta la interposición de la demanda por lo que en el presente caso opera la caducidad de la acción propuesta por la parte actora y apelante en la presente causa. Solicita a esta alzada se declare sin lugar el recurso de apelación intentado por el apoderado judicial de la parte actora contra la sentencia dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira. Informes presentados por la parte accionante: La parte demandante y apelante no presentó informes en esta instancia, no obstante se observa diligencia de fecha 13 de Octubre de 2021, solicitando a esta superioridad se sirva reponer la causa al estado de fijar la audiencia oral de apelación de conformidad con el articulo 123 de la ley de Regulación y control de los arrendamientos de vivienda, por no estar conforme con el auto dictado por este tribunal de fecha 3 de Septiembre de 2021, el cual fijo el décimo día de despacho para la presentación de los informes, siguientes al 3 de Septiembre de 2021. Al respecto esta alzada no observa reclamo o recurso alguno dentro del lapso legal correspondiente siendo que la parte apelante disponía de la vía prevista en el articulo 310 del código de procedimiento civil, para solicitar su revocatoria por contrario imperio si consideraba que el mismo le causaba un gravamen irreparable, lo cual no hizo, por tanto quedo firme el auto de sustanciación de este tribunal, puesto que de conformidad con el articulo 311 del Código de Procedimiento Civil, la revocatoria o reforma deberá pedirse dentro de los 5 días siguientes al acto o providencia de mero tramite, y por cuanto el mismo fue dictado por este tribunal en fecha 3 de Septiembre de 2021, los 5 días transcurrieron del 6 al 10 de septiembre de 2021, inclusive, todo de conformidad con la tablilla de este despacho. Síntesis de la controversia: La presente incidencia surge en el juicio de PREFERENCIA OFERTIVA DERIVADA DE RELACIÓN ARRENDATICIA (CUESTIÓN PREVIA), que accionara el ciudadano ALVARO JESUS LLANES, Venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-5.687.199, en contra de los ciudadanos ciudadano FERELYZ COROMOTO AGELVIS GUILLEN, LIDIA NEIZA JAIMES PINTO, ENRIQUE JOSE HUIZA JAIMES, de nacionalidad Venezolanos, mayores de edad, titulares de la cedula de identidad N° V-8.0009.368, V-22.638.933 y V-19.236.751, respectivamente, y MERCANTIL C.A., Banco Universal. Conoce esta Alzada el presente expediente con motivo del RECURSO DE APELACIÓN que ejerciera el abogado WILMER MALDONADO, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 67.025, actuando con el carácter de apoderado de la parte accionante en contra la sentencia dictada en fecha 21 de Enero de 2020, por el Juzgado Tercero De Primera Instancia En Lo Civil, Mercantil Y Del Transito De La Circunscripción Judicial Del Estado Táchira, que declaró con lugar la cuestión previa prevista en el ordinal 10° del artículo 346 opuesta por la parte demandada, referida a la caducidad de la acción establecida en la ley. En consecuencia desechada la acción y se declaro extinguido el proceso. De modo que, se trata de determinar en el presente recurso de apelación, si de acuerdo a los fundamentos expuestos por la parte demandada, opero la caducidad de la acción y por tanto debe ser desechado y extinguido el proceso. II EL TRIBUNAL PARA DECIDIR OBSERVA En cuanto a la cuestión previa opuesta conforme el ordinal 10 del artículo 346 del código de procedimiento civil, el a quo determino: “Ahora bien, no obstante cuando la parte accionante no rechazó la cuestión previa opuesta, procede de seguidas este administrador de justicia a analizar las actas que conforman esta causa, a los efectos de determinar la procedencia o no de las cuestiones previas opuestas con vista al criterio que al respecto ha sentado nuestro Máximo Tribunal, según sentencia N° 0526 proferida por la Sala Político Administrativa de fecha 01-08-1996, reiterado en sentencia N° 0075 de fecha 23-02-2003, en el cual quedó establecido que: “… En criterio de esta Sala, lo que contempla la referida norma es una presunción iuris tantum acerca de la procedencia de la cuestión previa alegada que opera una vez transcurrido el lapso de cinco (5) días para contestarla, conforme a la cual se entiende las cuestiones no contradichas; y que, por tanto, resulta desvirtuable si del estudio de las circunstancias que rodean el caso y la normativa aplicable aparece como inexistente la cuestión procesal señalada por el oponente. No debe, por consiguiente, deducirse el precepto comentado que la no contestación oportuna de la cuestión previa opuesta acarrea indefectiblemente su presencia…”. Omissis Pues tal y como se señaló ut supra los codemandados alegaron la caducidad de la presente acción, manifestando que la parte actora tuvo conocimiento de la venta realizada sobre el inmueble , luego de haber acudido al registro el día 24 de Noviembre y de acuerdo a la fecha de admisión de la demanda, 01 de Junio del 2015, tal y como se evidencia del auto de admisión resulta entonces que el lapso para interponer la misma supera el lapso de tiempo otorgado por la ley para ejercerla , toda vez que transcurrieron mas de ciento ochenta(180) días hábiles del plazo máximo para ejercer la acción de retracto legal arrendaticio, de acuerdo con el articulo 139 de la ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda”. Omissis Adherido al criterio expuesto, quien aquí decide, considera que si bien es cierto el ejercicio de una acción o elección de una vía legal para resolver una controversia, se encuentra íntimamente ligado con la tutela judicial efectiva, también lo (sic) el hecho de que, el tempestivo ejercicio de la acción, ofrece al accionante mas probabilidades de oportuna respuesta, y, siendo que la caducidad se interrumpe con el ejercicio de la acción, dentro del plazo que la norma establece, mal puede deducirse que, aun cuando todos los derechos y garantías son materia de orden publico, los mismos se pueden mantener incólumes por el transcurso del tiempo. Vistas las conclusiones previamente explanadas, es forzoso para este operador de justicia tener que indicar que la pretensión del accionante debe sucumbir ante el evidente transcurso del lapso fatal de caducidad establecido en la ley, y que operó por el no ejercicio oportuno de las vías que la norma prevé para la conservación de la acción a que había lugar. En consecuencia la caducidad de la acción establecida en la ley, como cuestión previa contenida en el ordinal 10° del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil y opuestas en la presente incidencia debe prosperar en derecho, por lo cual deberá ser declarada con lugar y por tanto desechada la demanda y extinguido el proceso y así de manera clara y precisa se hará en el dispositivo del presente fallo, y así se decide”. Hechas las consideraciones anteriores se tiene que la cuestión previa del numeral 10º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relacionada con la caducidad de la acción propuesta, establece lo siguiente: “Artículo 346: Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas: …10° La caducidad de la acción establecida en la ley….”. Ahora bien, el presente expediente subió al conocimiento de esta Alzada en virtud del recurso de apelación propuesto por la representación de la parte actora, por su disconformidad con la sentencia proferida por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, que declaró con lugar la cuestión previa del ordinal 10° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la caducidad de la acción. Dentro de este contexto la Doctrina y la Jurisprudencia están contestes en admitir que existen dos clases de caducidad, a saber: La legal y la convencional. La caducidad legal es la establecida por el legislador y es de estricto orden público…” (ob. Cit., pág. 199). En este sentido, la Sala Civil en sentencia N° 340 de fecha 6 de agosto de 2010, expediente N° 2010-000183, señaló: “…De la sentencia antes transcrita se desprende palmariamente, que el juez de alzada declaró la caducidad de la acción en el presente caso, con fundamento en lo estatuido en el artículo 170 del Código Civil, por haber transcurrido el lapso de caducidad de la acción de cinco (5) años, desde la fecha “...de la inscripción del acto en los registros correspondientes...” En este sentido, la Ley para Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda en la transcrita norma ha dejado muy claro que el lapso para intentar alguna acción sobre el retracto legal arrendaticio es de ciento ochenta días hábiles a partir de la fecha de notificación de la enajenación, so pena de caducidad de la acción, lo que significa que de no ejercer recurso alguno dentro de los ciento ochenta días establecidos por la ley, la consecuencia jurídica es que la venta queda irrecurrible de pleno derecho. Se tiene entonces, que conteste con lo señalado en la recurrida desde la fecha que el demandante tuvo conocimiento de la venta realizada sobre el inmueble, luego de haber acudido al registro el día 24 de Noviembre de 2014 y de acuerdo a la fecha de interposición de la demanda el día 1 de Junio de 2015, la demandante dejó transcurrir mas de 180 días hábiles del plazo máximo para ejercer la acción de retracto legal arrendaticio conforme al articulo 139 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, por lo que se aprecia con creces que al tratarse de una caducidad de índole legal, esta operó de pleno derecho, por lo que en el caso que se resuelve, a todas luces transcurrió el lapso legal para intentar la acción de nulidad, en el entendido que dicho lapso inicia, sin equívoco alguno, al tener conocimiento de la venta el accionante por haber constatado la misma en los libros de registro y tal como se reseñó supra ocurrió el transcurso inevitable, fatal e ineludible del lapso para ejercer la acción de retracto legal. Siguiendo este hilo argumental conviene traer a colación que la pretensión demandada es la de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, solicitando el demandante en su escrito libelar que de conformidad con el articulo 138 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, sea subrogado en los derechos de los compradores en la compra venta realizada por los ciudadanos LIDIA NEIZA JAIMES PINTO y ENRIQUE JOSE HUIZA JAIMES, venezolanos, mayores de edad, titular de la cédula de identidad Nros. V-22.638.933 y V-19.236.751 respectivamente, compra hecha a la ciudadana FERELYS COROMOTO AGELVIS GUILLEN, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-8.009.368, según documento de fecha 9 de Mayo de 2014, protocolizado en la oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, inserto bajo el número 2014.515, asiento Registral 1 del inmueble matriculado en el N° 440.18.8.3.12528 y correspondiente al libro del Folio Real del año 2014. Ahora bien el marco normativo que regula la situación fáctica sometida a conocimiento de esta alzada es la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, la cual era la ley vigente para el momento de ocurrir los hechos, cuyos artículos 138 y 139 establecen: “Artículo 138.- el retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene los arrendatarios o arrendatarias de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por venta o por cualquier otro tipo de transferencia de la propiedad del inmueble que este en arrendamiento. Para ejercer este derecho, los arrendatarios y arrendatarias deberán cumplir con los requisitos establecidos en el artículo 136 de la presente ley según sea el caso. Articulo 139: El derecho de retracto a que se refiere el articulo anterior, deberá ser ejercido por los arrendatarios o arrendatarias dentro del plazo de ciento ochenta días hábiles, contados a partir de la fecha de la notificación cierta, que de la negociación celebrada deberá hacerles el adquirente mediante documento publico. A dicha notificación deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder de los notificados. De las normas transcritas se desprende que las mismas guardan relación con la figura del retracto legal arrendaticio en materia de arrendamiento, y los supuestos de hecho que deben darse para que se dé las consecuencias jurídicas que es el derecho que tiene el arrendatario a arrendataria de subrogarse en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por venta o por cualquier otro tipo de transferencias de la propiedad del inmueble que este en arrendamiento. Que conforme al artículo 138 de la Ley aplicada al caso el retracto legal arrendaticio, es el derecho que tiene los arrendatarios o arrendatarias de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por venta o por cualquier otro tipo de transferencia de la propiedad del inmueble que este en arrendamiento. Asimismo conforme al artículo 139 ejusdem el derecho del arrendatario a ejercer el retracto legal arrendaticio, esta sujeto a una condición objetiva de temporalidad. Adicional a lo anterior, tal como se ha señalado anteriormente, la caducidad es un lapso fatal que corre bien a favor o en contra de los interesados. De tal manera que, correspondía a la parte actora demandar el retracto legal arrendaticio del bien inmueble de marras, antes de que transcurriera el referido lapso de caducidad, tomando en consideración que si bien la venta fue protocolizada el día 9 de Mayo de 2014, ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro Público del Municipio San Cristóbal del estado Táchira, quedando registrado bajo el número 2014.515, asiento Registral 1 del inmueble matriculado en el N° 440.18.8.3.12528 y correspondiente al libro del Folio Real del año 2014, tal como se evidencia del documento compra venta que riela en copias simples a los folios 69 al 76 de la pieza 1 del presente expediente; sin que a decir del demandante se le haya dado respetado el derecho de preferencia ofertiva, no obstante manifiesta haber tenido conocimiento de la misma el 24 de Noviembre de 2014, cuando se dirigió al registro respectivo y solicito copia certificada de la compraventa realizada, dejando transcurrir desde el momento de que tuvo conocimiento de la venta (24 de Noviembre de 2014) hasta la fecha en que interpuso la demanda (admitida el 1 de Junio de 2015), más de ciento ochenta días, se tiene entonces, que desde la fecha que tuvo conocimiento de la venta cuya nulidad se reclama hasta la fecha de interposición de la demanda referida, la demandante dejó transcurrir mas de seis meses, por lo que se aprecia con creces que al tratarse de una caducidad de índole legal, esta operó de pleno derecho, por lo que en el caso que se resuelve, a todas luces transcurrió el lapso de ciento ochenta días para intentar la de retracto legal, en el entendido que dicho lapso inicia, al quedar conocimiento de la referida venta el 24 de Noviembre del 2014, tal como se reseñó supra ocurrió el transcurso inevitable, fatal e ineludible del lapso para ejercer la acción ya que el derecho a movilizar a la administración de justicia, se ha perdido, al no poder existir fallo de fondo, y la extinción de la acción es independiente de los alegatos que se susciten con motivo de la contestación de la demanda, o de los informes. En relación al alegato expuesto por la actora en cuanto a que el lapso de caducidad perdió su efectividad en fecha 23 de Diciembre de 2014, por ser la fecha de interposición del Retracto Legal Arrendaticio ante la Superintendencia Nacional de Vivienda, Coordinación Táchira, por lo que a su decir al haber habilitado la vía judicial la mencionada superintendencia, la presente acción es tempestiva, al respecto esta alzada observa, que si bien es cierto la demandante acudió ante la Superintendencia de Vivienda, a los fines de agotar el procedimiento administrativo previo, conforme al articulo 94 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, no es menos cierto que dicha agotamiento previo de la vía administrativa es aplicable a todo proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya practica material comporte la perdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, siendo que el objeto de la demanda de Retracto legal arrendaticia es subrogarse en arrendatario en los derechos del adquirente del inmueble, de manera que en modo alguno la presente acción comporta perdida de la tenencia o posesión del inmueble, puesto que el demandante es a su vez el ocupante del inmueble como arrendatario, tal como el mismo lo expone en su escrito libelar, de manera que mal puede el mismo pretender una desposesión del inmueble, es por ello que debió demandar directamente el retracto legal arrendaticio dentro del lapso correspondiente. Considera oportuno esta juzgadora traer a colación criterio reciente de la Sala Casación civil, del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° 000388, dictada en el Exp. AA20-C-2018-000232, de fecha 30 de Septiembre del 2022, con ponencia del magistrado HENRY JOSÉ TIMAURE TAPIA, que en relación a la caducidad señalo lo siguiente: “En este orden es de señalar que la caducidad de la acción constituye materia de orden público, y el Juez está facultado para declararla de oficio en cualquier estado y grado de la causa cuando verifique su existencia, al estar indefectiblemente ligada a la acción y no a la cuestión de fondo que se debate, dado que extingue la acción y si ésta se ha perdido no podrá sentenciarse el fondo, sin importar en qué estado procesal, o en cuál momento del juicio se extinguió la acción. Por consiguiente cada vez que el Juez constata que la acción se extinguió, de oficio debe declarar tal situación, ya que el derecho a movilizar a la administración de justicia, en una causa particular, se ha perdido, al no poder existir fallo de fondo, y la extinción de la acción es independiente de los alegatos que se susciten con motivo de la contestación de la demanda, o de los informes. (Vid. Sentencia N° 36 de fecha 26 de febrero de 2015, caso Jacqueline María Aguilera Marcano, contra Oswaldo Emilio Mota Rivas y otros). El legislador consagra la figura de la caducidad por razones de seguridad jurídica, para evitar la incertidumbre en cuanto al ejercicio de las acciones, estableciendo un límite temporal para hacer valer las mismas y la falta de ejercicio del plazo prefijado los extingue. Ahora bien, el presente asunto se trata de una acción por retracto legal, que en el supuesto, referido al ejercicio de la acción –so pena de caducidad- está condicionada a los lapsos previstos en el artículo 1547 del Código Civil, los cuales son: “…Artículo 1547. No puede usarse del derecho de retracto sino dentro de nueve días, contados desde el aviso que debe dar el vendedor o el comprador al que tiene este derecho o a quien lo represente. Si no estuviese presente y no hubiere quien lo represente, el término será de cuarenta días, contados desde la fecha del registro de la escritura…”. Respecto del citado artículo supra transcrito el autor Nererio Perera Planas, en su Obra: Código Civil venezolano en sus págs. 921 -922, expresa lo siguiente: “…El Art. 1547 consagra dos hipótesis: a) que quien tenga el derecho de preferencia esté presente o tenga quien lo represente. En Cuya caso el vendedor o el comprador deberán dar aviso de la operación que proyecta a partir del cual puede accionarse el derecho de preferencia dentro de nueve días, y b) que quien tiene el derecho de preferencia no estuviere presente y no tenga quien lo represente, en cuyo caso el término para intentar la acción será de cuarenta días, contados a partir de la fecha de registro de la escritura. Es indudable que en esta disposición existe una laguna del legislador, porque no se prevé ni se reglamenta una tercera hipótesis: cuando quien tiene derecho de preferencia está presente y no le es dado el aviso de ley. Esta es precisamente la hipótesis del caso de autos... En las dos hipótesis previstas en el referido Art. 1547 el espíritu del legislador es permitir que quien tiene el derecho de preferencia pueda ejercerlo dentro de los lapsos que considera apropiados para conciliar el interés del inquilino con otro interés de carácter superior y eminentemente de orden público, que es el de consolidar el derecho de propiedad, o sea, el de evitar la duda y los litigios sobre la propiedad de los inmuebles. Precisamente por eso estableció dos lapsos distintos para ejercer aquel derecho de preferencia, el de nueve días cuando quien tiene ese derecho está presente o tiene quien lo represente, porque considera que ese lapso es suficiente para la rapidez en ejercer la acción, una vez que se le ha notificado de la compra venta proyectada; y el de cuarenta días cuando no está presente ni tiene quien lo represente, contados a partir del registro de la escritura, tomando en cuenta la presunción de publicidad erga omnes que tienen los documentos protocolizados siendo indudable que la diferencia entre los dos lapsos obedece a que el primero nace de un aviso directo y el segundo de un acto que se supone conocido por todos una vez registrado. Tomando en cuenta ese superior interés de orden público y para llenar el silencio del legislador, el sentenciador concluye que en la tercera hipótesis que es precisamente cuando quien tiene el derecho de preferencia está presente pero no se le da el aviso legal, el término de caducidad debe ser el mismo que el previsto para la segunda hipótesis, o sea, cuando quien tiene el derecho de preferencia no está presente ni tiene quien lo represente. Esa solución concilia los dos intereses en pugna, el social de consolidación de la propiedad y el particular del inquilino que tiene el derecho preferencial, no causándole a éste ningún perjuicio, puesto que el lapso para ejercer su acción será de cuarenta días a partir del registro de la escritura, que el legislador ha fijado cuando el inquilino no está presente ni tiene quien lo represente; resultando más favorable por la mayor extensión del lapso y no obstante que tendrá mayores facilidades para enterarse de la compra venta, aun sin darle el aviso, si se encuentra presente. JTR 25-5-60, vol. VIII, pág. 744 s…”. Omissis “Ahora bien, el artículo 1547 del Código Civil precedentemente trasladado contempla, se repite, el ejercicio de la “acción de retracto legal”, –so pena de caducidad-, en tal sentido, éste se encuentra condicionado a los siguientes hechos: 1) Una vez efectuada la compra, dación en pago o la venta del inmueble, el comunero o el inquilino solamente podrán disponer del derecho de retracto, dentro del lapso de nueve días, contados a partir del aviso que en forma obligatoria impone el legislador al vendedor o al comprador a quien tenga el derecho (de accionar el retracto legal) o a quien lo represente. 2) Practicada la compra, dación en pago o venta del inmueble, y en el caso específico que quien tenga el derecho de accionar el retracto (comunero o inquilino) no se encontrare presente y no hubiere quien lo represente, dada esa única circunstancia para el ejercicio de tal acción tendrá un lapso legal de cuarenta días contados desde la fecha de registro de la escritura”. En este sentido esta Sala de Casación Civil, en sentencia de reciente data, N° 238, expediente 2022-001, de fecha 20 de julio de 2022, con ponencia del Magistrado Dr. José Luis Gutiérrez Parra, estableció en relación a la caducidad de la acción de retracto legal, lo siguiente: “…En ese sentido se observa, que resulta impretermitible pasar a examinar las actas del expediente, de lo cual se pudo evidenciar que consta a los folios del 59 al 60 de la pieza 1 de 5 del expediente, documento de compraventa suscrito por el ciudadano EmilioKabbabe Chendi, registrado en fecha 5 de abril de 2011, ante el Registro Público del Municipio Sucre del estado Sucre. En ese sentido, y de acuerdo a la doctrina supra comentada, es de precisar que el lapso de caducidad previsto en el artículo 1.547 del Código Civil, de nueve (9) días comienza a correr a partir de la fecha en que el vendedor o el comprador de aviso de dicha operación, mientras que los cuarenta días (40) se computarán si la parte interesada no está presente o no se enteró de la misma a partir de la fecha en que fue debidamente registrada la venta. Ahora bien, en aplicación al caso de autos se evidencia que el juez tomó como fecha de partida del lapso de caducidad la fecha en que hubo la notificación a la vendedora según la declaración de los testigos, es decir, a partir 14 de agosto de 2010 fecha para la cual se desprende de autos se había perfeccionado y materializado la notificación a la vendedora, lo que en realidad evidencia el error de interpretación del contenido del artículo 1.547 del Código Civil, pues, la venta fue registrada el 5 de abril de 2011, tal y como lo alega el formalizante según se desprende del propio documento de venta que consta a los autos. En ese sentido, resulta necesario precisar que es a partir de esa fecha que comienza el computo de los lapsos de caducidad, siendo que la demanda fue interpuesta el 23 de mayo de 2011, se evidencia que aun y cuando el juez de alzada tomo la fecha equivocada para el computo de la caducidad, contando a partir del 5 de abril de 2011 a la fecha del 23 de mayo del mismo año se constata que igualmente había transcurrido ambos lapsos tanto el de 9 días como los cuarenta previstos en el artículo 1.547 del Código Civil, razón por la cual se evidencia que operó el lapso de caducidad para ejercer el derecho de retracto legal”. Omissis “En este sentido a los fines de determinar la caducidad de la presente acción se observa que, por cuanto la parte demandante manifiesta en su libelo de demanda que no fue avisada ni notificada de la venta del inmueble objeto del presente retracto legal, ni en su persona ni por medio de un representante, esto es que según su decir no tuvo conocimiento de la venta, por lo que es de señalar que según el criterio establecido por esta Sala, en las sentencias antes transcritas y de conformidad con lo establecido en el artículo 1547 del Código Civil Venezolano, el lapso con el que cuenta la demandante a los fines de ejercer la presente acción, es de cuarenta (40) días contados a partir de la fecha de registro del documento de venta, es decir, el 6 de octubre de 2009, como quedó establecido anteriormente y visto que riela de los folios 1 al 16 de la primera pieza del expediente, el libelo de la demanda de la cual se observa del sello húmedo de la Secretaría del Tribunal que la misma fue interpuesta en fecha 2 de julio de 2013 y admitida mediante auto de fecha 10 de julio de 2013 (folio 67 y 68 de la primera pieza del expediente), constata esta Sala que desde el 6 de octubre de 2009 (fecha en que se registro la escritura de la venta) hasta el 2 de julio de 2013 (fecha en que se interpuso la demanda) ya había transcurrido en demasía la totalidad del lapso de caducidad de cuarenta (40) días continuos, que tenía la parte demandante a los fines de ejercer la acción de retracto legal, por lo que en el presente caso a operado fatalmente la caducidad de la acción propuesta. Así se decide. En consecuencia, esta Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, con ocasión al presente reenvió y nuevo conocimiento por parte de esta Sala por así ordenarlo la Sala Constitucional de este Máximo Tribunal, al declarar ha lugar la solicitud de revisión constitucional interpuesta, CASA DE OFICIO Y SIN REENVÍO el fallo recurrido al encontrarse la violación de una norma de inminente orden público, y en consecuencia se declara LA CADUCIDAD DE LA ACCIÓN. Así se decide”.- En atención a la conjunción de derechos, principios y obligaciones expuestos, especialmente que los postulados proclamados por la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela imponen las necesidades de una justicia efectiva, y que la novísima legislación inquilinaria es de orden público y confiere derechos irrenunciables a los arrendatarios (artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) inclusive el derecho a retraer, aunado a que las previsiones analizadas comportan cierto arcaísmo; la Sala a los fines de dar cumplimiento a los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, anteriormente transcritos garantizando a todas las personas el derecho de acceso que tienen a los órganos de administración de justicia, establece que para todos los casos, inclusive el de autos, el lapso de caducidad a los fines de que quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal, incluso arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, pueda ejercer éste, será de cuarenta días, empero contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación, pues si bien el derecho de propiedad (implícito en el ejercicio de la acción de retracto) debe encontrarse garantizado, la falta de dar aviso o notificación, en casos como el planteado, es la que origina tal incertidumbre y su cumplimiento en modo alguno depende de quien tiene el derecho a ejercer la acción sino del comprador, vendedor (arrendador) y más recientemente, de acuerdo con la ley vigente, para los casos de retracto legal arrendaticio, únicamente del adquirente. Ahora bien, conforme al criterio jurisprudencial anteriormente descrito, se establece que para todos los casos, inclusive el de autos, el lapso de caducidad a los fines de que quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal, incluso arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, pueda ejercer éste, será de el lapso de caducidad establecido para el caso de marras en el articulo 139 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, empero contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación, pues si bien el derecho de propiedad (implícito en el ejercicio de la acción de retracto) debe encontrarse garantizado, la falta de dar aviso o notificación, en casos como el planteado, es la que origina tal incertidumbre y su cumplimiento en modo alguno depende de quien tiene el derecho a ejercer la acción sino del comprador, vendedor (arrendador) y más recientemente, de acuerdo con la ley vigente, para los casos de retracto legal arrendaticio, únicamente del adquirente. Así se decide. De acuerdo a lo antes expuesto y en especial al criterio de la Sala, reproducido anteriormente, esta alzada comparte con el a quo que en el sub iudice se encuentra configurada la caducidad de la acción y concluye que en el presente caso la recurrida aplico acertadamente el artículo 139 del de la Ley de la materia al tomar como lapso de caducidad el de ciento ochenta días(180) contados a partir de la fecha en que la parte actora tuvo conocimiento de la venta realizada sobre el inmueble luego de haber acudido al registro el día 24 de noviembre de 2014, y de acuerdo a la fecha de admisión de la demanda el día 1 de Junio de 2015, habiendo transcurrido con creces el lapso de ciento ochenta días al momento en que se interpuso la demanda, de esta forma, decidió correctamente el Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, al declarar que operaba la caducidad de la acción en el caso bajo estudio, toda vez que transcurrieron mas de ciento ochenta días hábiles del plazo máximo para ejercer la acción de retracto legal arrendatico, siendo ajustada a derecho y a la doctrina vigente de la Sala de Casación Civil la referida sentencia que ha dejado claro que el lapso de caducidad se compute a partir de la fecha de la notificación o aviso al arrendatario, y a falta de aviso en casos como el de autos, a partir del momento en que demuestre en juicio que tuvo conocimiento de la predicha enajenación, pues añade la doctrina que la falta de dar aviso o notificación como señala el recurrente ocurrió en el presente caso, debe contarse dicho lapso a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación, y así se decide. III DISPOSITIVA En mérito de las consideraciones anteriormente expuestas, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR LA APELACIÓN interpuesta por el abogado WILMER MALDONADO, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 67.025, apoderado judicial de la parte demandante, ciudadano ALVARO JESUS LLANES, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-5.687.199, contra la decisión dictada por el Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en fecha 21 de Enero de 2020. SEGUNDO: CON LUGAR LA CUESTIÓN PREVIA, opuesta por la parte demandada, de caducidad de la acción, prevista en el artículo 346, ordinal 10 del Código de Procedimiento Civil. TERCERO: SE RATIFICA LA DECISIÓN dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en fecha 21 de Enero de 2020. CUARTO: SE CONDENA EN COSTAS A LA PARTE APELANTE, por haber resultado vencida en la presente incidencia, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Publíquese, notifíquese, regístrese y déjese copia certificada conforme lo dispone el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil y en su oportunidad legal, bájese el expediente. Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, en el Edificio Nacional de la ciudad de San Cristóbal, a los catorce (14) días del mes de Diciembre del año dos mil veintidós. Años 212° de la Independencia y 163º de la Federación. La Juez, Abg. Rosa Mireya Castillo Quiroz La Secretaria, Abg. Mirley Rosario Colmenares de Mora En la misma fecha y previa las formalidades legales, se dictó y publicó la anterior decisión, siendo las nueve de la mañana (9:00 a.m.) dejándose copia fotostática certificada de la misma para el archivo del tribunal. Exp. 7824 RMCQ.