REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL,
MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA
CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA
212° y 163°
DEMANDANTE: PROSPERO GONZALEZ DUARTE, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-3.071.153, domiciliado en Caracas, Distritos Capital.
APODERADA JUDICIAL: Abogada KARINA LISSET CASIQUE ALVIAREZ, titular de cédula de identidad N° V-9.249.297, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 74.552.
DEMANDADO: ELIX BENJAMIN HURTADO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-7.481.941, domiciliado en Barrio Urdaneta de la ciudad de San Juan Colon, Municipio Ayacucho del estado Táchira.
APODERADO JUDICIAL: Abogado JOSÉ GREGORIO ASILDA RUIZ, titular de cédula de identidad N° V-6.827.417, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 171.149.
MOTIVO:
DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL. Apelación de la sentencia definitiva dictada por Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Ayacucho de la Circunscripción Judicial del estado Táchira.
I
ANTECEDENTES.
El trámite procesal en el juzgado a quo.
El presente juicio se inició por demanda de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, presentada por la abogada KARINA LISSET CASIQUE ALVIAREZ apoderada judicial del ciudadano PROSPERO GONZALEZ DUARTE, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-3.071.153, en su carácter de propietario de un inmueble ubicado en el Barrio Urdaneta de la ciudad de San Juan de Colón, Municipio Ayacucho del estado Táchira, calle 2, entre carreras 3 y 4, N° 1-46, constituido en LA PLANTA BAJA: consta de Local Comercial, de 150 metros cuadrados de construcción con su respectiva oficina y sala de baño. El cual fue adquirido por documento protocolizado en la Oficina de Registro Público del Municipio Ayacucho del estado Táchira: 1- de fecha 4 de marzo de 1974, bajo el N° 66, Tomo I, Protocolo Primero. 2- de fecha 13 de agosto de 1986, bajo el N° 11, Tomo II, de Protocolo Primero. Dicha demanda fue interpuesta en contra del ciudadano ELIX BENJAMIN HURTADO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-7.481.941, la cual correspondió conocer al Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Ayacucho de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, siendo admitida a trámite por el procedimiento oral el 2 de julio de 2018. (Folio 22).
La decisión del juzgado a-quo.
El Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Ayacucho de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, dictó sentencia definitiva el 27 de enero de 2020, en la cual declaró: PRIMERO: Declara SIN LUGAR la demanda de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL intentada por PROSPERO GONZALEZ DUARTE, como copropietario y coarrendador, en contra de ELIX BENJAMIN HURTADO, como arrendatario. SEGUNDO: Declara procedente las costas en contra del demandante, conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil; TERCERO: Certificar copia de la presente para remitirla ante la SUNAVI, en San Cristóbal, Unidad Vecinal, Edificio Ministerio de la Vivienda, antiguo INAVI. (Folios 102 y 103).
El recurso de apelación.
El 17 de enero de 2020, la abogada KARINA LISSET CASIQUE ALVIAREZ, apoderada judicial de la parte demandante ciudadano PRÓSPERO GONZÁLEZ DUARTE, apeló de la sentencia dictada en fecha 27 de enero de 2020 por el tribunal a-quo, la cual se ordenó oír en ambos efectos mediante auto de fecha 23 de enero de 2020. (Folios 104 al 106).
El trámite procesal en este juzgado superior.
Correspondió a este tribunal superior, previa distribución, el conocimiento de la apelación, y mediante auto de fecha 18 de marzo de 2021, se instó a las partes a cumplir con la carga procesal de indicar los correos electrónicos, así como los números de teléfono celular con WhatsApp de las partes y sus apoderados a los fines de dar cumplimiento con lo establecido en la resolución N° 05-2020, de fecha 5 de octubre de 2020. (Folio 107).
En fecha 30 de marzo de 2022, previa revisión efectuada al presente expediente se pudo constatar mediante diligencia de fecha 25 de marzo de 2022, números telefónicos y correos electrónicos de los apoderados judiciales de ambas la partes, tal como lo exigió la resolución, razón por la cual se le dio tramite conforme a lo previsto en el artículo 517, 519 y 521 del Código de Procedimiento Civil y se tramitó por el procedimiento ordinario de segunda instancia. (Folio 110).
II
DETERMINACION DE LA CONTROVERSIA
Hechos alegados por la parte demandante como fundamento de su pretensión.
La parte actora alegó en su libelo de demanda que su representado es propietario de un inmueble ubicado en el Barrio Urdaneta de la ciudad de San Juan de Colón, Municipio Ayacucho del estado Táchira, calle 2, entre carreras 3 y 4, N° 1-46, constituido la vivienda, en La Planta Baja: Consta de local comercial, de 150 metros cuadrados de construcción con su respectiva oficina y sala de baño. El cual le pertenece según consta en documento protocolizado en la oficina de registro Público del Municipio Ayacucho del estado Táchira, 1- de fecha 04 de marzo de 1974, bajo el N° 66, Tomo I, de Protocolo Primero; 2- de fecha 13 de agosto de 1986, bajo el N° 11, Tomo II, de Protocolo Primero.
Que la relación de arrendamiento comenzó en fecha 11 de marzo de 2008, acordando el último contrato de arrendamiento en forma privada y verbal en fecha 11 de marzo de 2011, fijando el último canon de arrendamiento en la cantidad de UN MIL BOLÍVARES (Bs. 1000,00) por el local Comercial.
Alegó que el ciudadano ELIX BENJAMIN HURTADO, cancelaba como último canon de arrendamiento la cantidad de UN MIL BOLÍVARES(Bs.1000,00) por el local comercial, de conformidad con la fijación del Canon de Arrendamiento realizada en fecha 11 de marzo de 2013, de mutuo acuerdo entre las partes, debiendo para la fecha de hoy, los cánones de arrendamiento de los meses de: Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2015, Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre, Diciembre de 2016, Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre, Diciembre de 2017, Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio de 2018, es decir 40 cánones de arrendamiento, siendo esta la obligación principal que genera la cualidad con que viene ocupando dicho inmueble, es decir 40 cánones de arrendamiento, siendo esta obligación principal que genera la cualidad con que viene ocupando dicho inmueble, o sea el pago de los cánones de arrendamiento, el monto total adeudado asciende a la cantidad de CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 40.000,00).
Manifestó que el ciudadano ELIX BEJAMIN HURTADO, se encontraba insolvente en el pago de los servicios públicos básicos primarios como es el agua y electricidad. Por lo que de conformidad con el articulo 40 Literal a, del Decreto con rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial pueda el arrendador pedir el desalojo de inmueble arrendado, ya que el arrendatario ha dejado de cancelar dos (2) cánones de arrendamiento y dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos, verificándose en el contrato la falta de cuarenta (40) mensualidades consecutivas, y en virtud de que se ha realizado todas las gestiones pacificas para lograr la cancelación de todas las mensualidades vencidas, las cuales han resultado infructuosas, para que el ciudadano ELIX BENJAMIN HURTADO, en su calidad de arrendatario, desocupe el inmueble arrendado por falta de pago de la pensiones correspondientes, y cancele la totalidad del monto adeudado.
Peticiones de la parte demandante.
La parte demandante pidió el desalojo total de inmueble objeto de la presente demanda libre personas y cosas, de conformidad con el artículo 40 Literal a del Decreto con Rango Valor y Fuerza Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, por cuanto ha dejado de pagar CUARENTA (40) mensualidades consecutivas de cánones de arrendamiento.
Alegatos de la parte demandada.
En fecha 3 de julio de 2019, el abogado JOSÉ GREGORIO ASILDA, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada presentó escrito de contestación de demanda, en la cual rechazó, negó y contradijo todo lo expuesto por la parte demandante. Adujo que es falso que haya firmado contrato por separado del inmueble ubicado en la planta baja, ya que se desprende del mismo contrato de arrendamiento que consta en autos, el cual no establece que el local comercial fuera un elemento que se alquilaría por separado, lo que si fue cierto es que para el momento de la realización del mismo se hizo por un solo monto el cual se cancelaba en la cuenta N° 0102-050-186-001-005460, y no como aparecía en el contrato cuenta N° 0102-050-186-501-0054460.
Manifestó que es falso que la relación de arrendamiento que comenzó el 11- 05-2008, se haya fijado la cantidad de Un Mil Bolívares (Bs.1000,00) por lo que en nombre de su representado se opone al procedimiento de desalojo incoado.
Síntesis de la controversia.
La controversia se circunscribe en determinar, si el ciudadano ELIX BEJANMIN HURTADO se encuentra insolvente con el pago del canon de arrendamiento; es decir; si dejó de cancelar cuarenta cánones de arrendamiento y por ende incurso en la causal de desalojo establecida en el articulo 40 literal a) del decreto ley de regulación del arrendamiento inmobiliario para el uso comercial.
Informes de la parte Demandante.
La abogada KARINA LISSET CASIQUE ALVIAREZ, apoderada judicial de la parte demandante, en fecha 28 de abril de 2022, presentó escrito digitalizado dirigido al correo electrónico de este tribunal y en la misma fecha incorporó el físico de dicho escrito, en el cual hace un resumen de sus defensas opuestas, insistiendo en que la parte demandada debe 40 cánones de arrendamiento, de los meses de marzo a diciembre de 2015, enero a diciembre de 2016, enero a diciembre de 2017, enero a junio de 2018, debiendo además los cánones de arrendamiento de los meses desde julio 2018 al día de hoy abril 2022, aunado a que nunca cancelo los cánones de arrendamiento por mensualidades vencidas, como es el fin y la naturaleza del contrato de arrendamiento, que de acuerdo a la inspección judicial evacuada en la presente causa el inmueble se encontraba casi desocupado e inoperativo.
También alegó que el demandado no contesto y tampoco asistió a la audiencia de juicio, y además tiene paralelo una demanda de vivienda, de la vivienda de primer piso en la cual SUNAVI regulo para el día 16 de enero de 2014, por la oficina de la SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA, expediente que se identificó con el N° AV-1706-32-2014, en el cual se emitió Resolución N° 0049 de fecha 16 de enero de 2014, donde se fijo como canon de arrendamiento de la referida PLANTA ALTA, destinada a casa de habitación, para la época la cantidad de Tres MIL NOVECIENTOS CINCUENTA Y SEIS BOLÍVARES CON VEINTIOCHO CÉNTIMOS (Bs. 3.956,28), donde el juez de la causa quiso asimilar el pago de abonos parciales a cánones de arrendamiento de vivienda, la cual mantuvo en insolvencia también, el pago del local comercial; siendo importante destacar que el tribunal declaró ya con lugar el desalojo de la vivienda de la palta alta, por cuanto el arrendatario ELIX BENJAMIN HURTADO se encontraba igualmente insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento de la vivienda.
Alegó que la obligación principal que genera la cualidad con que viene ocupando dicho inmueble, o sea, el pago de los cánones de arrendamiento, mes vencido, mes cancelado por ser la naturaleza del arrendamiento obligación que no ha cumplido durante los cinco últimos años encontrándose el demando insolvente en el pago de los servicios básicos primarios como son agua y electricidad.
Alegó que el juez de la causa incurre en el vicio de ultrapetita, haciendo afirmaciones que no fueron alegadas ni probadas en la presente causa por la parte demandada, ya que no contesto la demanda, no se hizo presente en la audiencia de juicio, quien subrepticiamente pretende validar unos abonos al pago del canon de arrendamiento del local comercial en función de unos pagos totalmente extemporáneos de la vivienda, siendo que desde el año 2013, la regulación jurídica separa los procedimientos de fijación de cánones de arrendamiento de vivienda y local comercial, tanto en sus procesos, como sus jurisdicciones y causales en dos sistemas totalmente distintos y excluyentes.
Alegó que la sentencia objeto de la presente apelación de fecha 3 de enero de 2020, es una sentencia que carece de todo tipo de motivación, fundamentación y sustentación jurídica, mezclando abruptamente pagos de vivienda con local comercial, sabiendo de la existencias de ambas causas siendo esta una causal de nulidad de la misma por inmotivación del dispositivo, lo cual le ha causado un gravamen irreparable en la persona de su poderdante quien se encuentra en total indefensión. Frente a un arrendatario insolvente, donde el juez de la causa de manera cruel declara sin lugar un desalojo cuando hay una insolvencia de más de 40 cánones de arrendamiento alegando unos pagos que no corresponden a los cánones de arrendamiento del local comercial. Es por lo que solicita sea declarada con lugar la apelación y en consecuencia sea modificada la sentencia de fecha 3 de enero de 2022 y declarado con lugar el desalojo de local comercial.
III
MOTIVA.
La pretensión de la demandada es por desalojo de local comercial. La parte demandante ciudadano PROSPERO GONZALEZ DUARTE, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-3.071.153, suscribió contratos de arrendamientos con el ciudadano ELIX BENJAMIN HURTADO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-7.481.941, sobre la planta baja de un inmueble para uso comercial, en el Barrio Urdaneta de la ciudad de San Juan de Colón, Municipio Ayacucho del estado Táchira, calle 2, entre carreras 3 y 4, N° 1-46.
La normativa legal que regula el asunto objeto del presente juicio.
La normativa legal que regula el asunto objeto del presente juicio es el que establece el DECRETO CON RANGO VALOR Y FUERZA DE LEY DE REGULACIÓN DE ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PAR USO COMERCIAL. En su articulo 40 literal “a”.
Artículo 40: “Son causales de desalojo:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y /o dos (02) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.
omissis
i) Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le correspondan conforme a la ley, el contrato, el documento de condominio y/o las normas dictadas por el “comité paritario de administración de condominio”.
Con arreglo a lo cual, los presupuestos de existencia de esta pretensión son:
1- La existencia del contrato de arrendamiento entre el demandante en su condición de arrendador y el demandado en su condición de arrendatario respecto de un inmueble para uso comercial.
2- Que el arrendatario dejara de pagar dos cánones de arrendamiento, e incumpliera las obligaciones que le corresponden conforme a lo establecido en el contrato de arrendamiento o en la Ley.
El análisis probatorio.
A los folios 11 al 12, corre inserto en copia simple documento privado de fecha 11 de marzo de 2011, contentivo de contrato de arrendamiento sobre el inmueble ubicado en la calle 2, entre carreras 3 y 4, N° 1-46, constituido la vivienda, en La Planta Baja: Consta de local comercial, de 150 metros cuadrados de construcción con su respectiva oficina y sala de baño. Documento este que al no haber sido desconocido ni tachado por la parte demandada, se tiene por reconocido, de conformidad con lo establecido por el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y por tanto se le confiere el valor establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, esto es, hace plena prueba frente a las partes y los terceros respecto al hecho a que se contraen las declaraciones de arrendador y arrendatario, lo cual no aparece desvirtuado por otro medio de prueba. Queda entonces demostrado que el ciudadano PROSPERO GONZALEZ DUARTE, suscribió contrato de arrendamiento con el ciudadano ELIX BENJAMIN HURTADO.
Asimismo de la documental en análisis se desprende en la cláusula SEGUNDA, lo siguiente: “EL CANON: “EL ARRENDATARIO” pagara mensualmente la cantidad de DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.000,00), pagaderos dentro de los cinco (5) primeros días siguientes al vencimiento mensual, dicho monto deberá ser depositado en la cuenta de ahorro N° 0102-050 -186-501-00-54460, del Banco de Venezuela, C.A.,…”. Se colige por tanto que fue establecido un canon de arrendamiento por la cantidad de DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.000,00), debiendo ser cancelados los primeros cinco días de cada mes, de acuerdo a la CLAUSULA SEGUNDA del contrato.
A los folios 14 al 21, corre inserto copia simple de titulo supletorio solicitado ante el Tribunal Primero de Municipios Urbanos de la Circunscripción Judicial del estado Táchira de fecha 18 de diciembre 1985, el cual no la aprecia ni valora el Tribunal, pues de él no emana ninguna prueba que sirva para demostrar algún hecho controvertido en este proceso.
A los folios 67 y 68, corre inserto comprobante de las planillas de depósitos bancarios efectuados en el Banco de Venezuela en diversas fechas, tales depósitos deben ser considerados como tarja, es decir son documentos privados de especiales características que no deben ser ratificados por el emisor en juicio, que no constituyen documentos emanados de terceros, sino instrumentos con un formato específico dado por la institución bancaria, los cuales son reconocidos por los suscritos o usuarios de los servicios bancarios, y deben ser valorados por el juez bajo el principio de sana crítica como indicios, tal como fue establecido en sentencia dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia N° RC.000405 de fecha 30-6-14, tales instrumentos privados, se valoran y aprecian por el tribunal la cual hace plena fe que se deposito a nombre del ciudadano PROSPERO GONZÁLES DUARTE en la cuenta N° 0102-0501-860100054460, del Banco de Venezuela en diferentes fechas, 05 de marzo de 2015 por la cantidad de (4.4000,00 Bs.), 14 de mayo de 2015 por la cantidad de (5.000,00 Bs.), 22 de noviembre de 2015 por la cantidad de (5.000,00 Bs.), y el 26 de diciembre de 2015 con la cantidad de (2.500 Bs.) pagos que al sumar todo da un total de (16.900,00 Bs.).
A los folios a los folios 69 al 71, corre inserto comprobante de las planillas de depósitos bancarios efectuados en el banco de Venezuela en diversas fechas tales depósitos deben ser considerados como tarja, es decir son documentos privados de especiales características que no deben ser ratificados por el emisor en juicio, que no constituyen documentos emanados de terceros, sino instrumentos con un formato específico dado por la institución bancaria, los cuales son reconocidos por los suscritos o usuarios de los servicios bancarios, y deben ser valorados por el juez bajo el principio de sana crítica como indicios, tal como fue establecido en sentencia dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia N° RC.000405 de fecha 30-6-14, sin embargo tales instrumentos privados, se valoran y aprecian por el tribunal la cual hace plena fe que se deposito a nombre del ciudadano PROSPERO GONZÁLES DUARTE cuenta N° 0102-0501-860100054460 en diferentes fechas, 05 de febrero de 2016, la cantidad de (5.000,00 Bs.), 31 de marzo de 2016 la cantidad de (2.550,00 Bs.), 05 de mayo de 2016 la cantidad (3.000,00 Bs.), 02 de junio de 2016 la cantidad (3.000,00 Bs.), 15 de julio de 2016 la cantidad de (6.000,00 Bs.), 07 de septiembre de 2016 la cantidad de (5.000,00 Bs.), 26 de octubre de 2016 la cantidad de (2.500,00 Bs.), 08 de diciembre de 2016 la cantidad de (5.000,00 Bs.) pago que suman la cantidad de (31.500,00 Bs.)
A los folios 72 y 73, corre inserto comprobante de las planillas de depósitos bancarios efectuados en el banco de Venezuela en diversas fechas tales depósitos deben ser considerados como tarja, es decir son documentos privados de especiales características que no deben ser ratificados por el emisor en juicio, que no constituyen documentos emanados de terceros, sino instrumentos con un formato específico dado por la institución bancaria, los cuales son reconocidos por los suscritos o usuarios de los servicios bancarios, y deben ser valorados por el juez bajo el principio de sana crítica como indicios, tal como fue establecido en sentencia dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia N° RC.000405 de fecha 30-6-14, sin embargo tales instrumentos privados, se valoran y aprecian por el tribunal la cual hace plena fe que se deposito a nombre del ciudadano PROSPERO GONZÁLES DUARTE cuenta N° 0102-0501-860100054460 en diferentes fechas, 15 de febrero de 2017 la cantidad de (5.000,00 Bs.), 12 de mayo de 2017 la cantidad de (7.000,00 Bs.), 27 de julio de 2017 la cantidad de (7.000,00 Bs.), 27 de septiembre de 2017 la cantidad de (7.000,00 Bs.), pagos que suman la cantidad de (26.000,00 Bs.).
Al folio 73, corre inserto comprobante de las planillas de depósitos bancarios efectuados en el banco de Venezuela en diversas fechas tales depósitos deben ser considerados como tarja, es decir son documentos privados de especiales características que no deben ser ratificados por el emisor en juicio, que no constituyen documentos emanados de terceros, sino instrumentos con un formato específico dado por la institución bancaria, los cuales son reconocidos por los suscritos o usuarios de los servicios bancarios, y deben ser valorados por el juez bajo el principio de sana crítica como indicios, tal como fue establecido en sentencia dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia N° RC.000405 de fecha 30-6-14, sin embargo tales instrumentos privados, se valoran y aprecian por el tribunal y hacen plena fe que se deposito a nombre del ciudadano PROSPERO GONZÁLES DUARTE cuenta N° 0102-0501-860100054460 de fecha 27 de febrero de 2018 por la cantidad de (10.000,00Bs.).
Al folio 74, corre inserto copia simple certificada de estado de cuenta corriente de fecha 31 de octubre de 2018 a nombre de Vargas Elix Alexander cuenta N° 0108-0133-81-0100092305, banco provincial no los aprecia ni valora el tribunal, por cuanto no se verifica hacia que cuenta eran depositados estas trasferencias y de que mes correspondían ni si eran del local comercial alquilado por el ciudadano ELIX BENJAMIN HURTADO.
A los folios 75 al 77, corre inserto resultados de seis transferencias realizadas en fecha 10 de mayo de 2019, a nombre del ciudadano PROSPERO GONZALES DUARTE, por las cantidades de (2.500,00 Bs.) no los aprecia ni valora el tribunal, por cuanto no se sabe a que pagos corresponden y por lo tanto no emana ninguna prueba que sirva para demostrar algún hecho controvertido en este proceso. Ya que los cánones de pagos exigidos por el ciudadano PROSPERO GONZALES DUARTE son los de marzo 2015 a junio 2018.
A los folios 95 al 98, corre acta de fecha 18 de noviembre de 2019, que contiene inspección judicial practicada por el Juzgado de los Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Ayacucho, de Estado Táchira, el inmueble ubicado en el barrio Urdaneta, calle 2 entre carrera 3 y 4 N° 1-46 de local comercial San Juan de Colon Municipio Ayacucho estado Táchira, a la que asistió la apoderada de la parte demandante Abogada KARINA LISEET CASIQUE ALVIAREZ, sin asistencia del demandado de autos, el tribunal a quo dejó constancia que en la planta baja del inmueble el cual esta signado con el número 1-42, y el cual es el objeto de la presente controversia, esta ocupado por muebles, divisiones de tabiquería en MDF, un árbol de navidad, varios aires acondicionados, al fondo una cama y un gabinete de madera, un baño, un área de deposito de varios objetos, cauchos, ventiladores, ropa, cocina y en la parte posterior, hay un terreno con frutos menores y un tanque de agua de concreto, con una superficie aproximada de 10 mts2. De esa planta hay un acceso independiente al 2do piso. El tribunal dejo constancia que el lindero este se encuentra un garaje totalmente desocupado, en el costado oeste el tribunal verifica la existencia de otro garaje con capacidad de estacionar tres vehículos, el cual sirve de acceso para el patio posterior premencionado. Así mismo se dejo constancia que esta área se usa como deposito de las cosas que no están en uso. La notificada tiene las llaves de acceso de los espacios antes referidos; se dejo constancia que el arrendador es reconocido por la notificada como PROSPERO GONZALEZ. Las condiciones de conservación, mantenimiento y limpieza se corresponde con un espacio, que no esta siendo utilizado para el destino comercial, sino mas bien como un depósito, observando que en el techo hay filtraciones de 2 mts cada una, pero sin goteo de agua, ósea en proceso de secamiento. Por cuanto la inspección judicial fue realizada por el juez de la causa en aplicación del principio de la inmediación y no evidenciándose contradicción alguna ni violación de la regla de la lógica y de la experiencia, se tienen por demostrados los hechos a los que se refiere la inspección, de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, que consagra el sistema de valoración de la sana crítica, por tanto la aprecia y valora el tribunal, pues con ella se pudo verificar que el inmueble esta en completo abandono y desocupado de personas, que solo le están dando uso de deposito y no se logro observar que allí funcione algún tipo de comercio.
Conclusión del análisis probatorio:
Quedo demostrado la existencia de un contrato de fecha 11 de marzo de 2011, en los que consta que es un inmueble con dos plantas, la planta alta para vivienda y la planta baja para local comercial, y que fue establecido un canon de arrendamiento por la cantidad de DOS MIL BOLÍVARES (Bs.2.000,00), debiendo ser cancelados los primero cinco días de cada mes, de acuerdo a la CLAUSULA SEGUNDA del contrato.
Queda comprobado que la parte demandada si bien efectuó una serie de depósitos a la cuenta de ahorros N° 0501-860100054460, del Banco de Venezuela, se colige de los mismos que si bien se corresponden con el numero de cuenta estipulado en la cláusula Segunda del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, los mismos en su mayoría fueron efectuados fuera del lapso de 5 días siguientes al vencimiento de cada mes, estipulados por ambas partes. Así se observa un deposito en fecha 05 de Marzo de 2015 por el monto de cuatro mil cuatrocientos (Bs. 4400,00), siendo el siguiente realizado el 14 de Mayo de 2015, vale decir fuera de los cinco días pactados, luego el 14 de Mayo consigna Cinco Mil Bolívares (Bs. 5000,00), no observándose deposito alguno los meses de Junio, Julio y Agosto de 2015, siendo hasta el 22 Septiembre de 2015 que vuelve a consignar la suma de cinco mil bolívares (Bs. 5000,00), y así sucesivamente durante el resto de consignaciones efectuadas hasta Febrero de 2018, aunado al hecho que no se encuentra claro, los montos consignados a que inmueble pertenecen, si al área de vivienda o al local comercial, tampoco se desprende de la escueta contestación de demanda que el demandado haya hecho una relación de los pagos sino que se limito a consignar una serie de recibos, los cuales a criterio de esta juzgadora se encuentran extemporáneos y en virtud de la cláusula SEGUNDA, DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO suscrito entre las partes y previamente valorado por este tribunal, el arrendatario se comprometió a cancelar el canon de arrendamiento por mensualidades vencidas los primeros cinco días de cada mes; y vistas las consignaciones, realizadas por el ciudadano ELIX BENJAMIN HURTADO, en diferentes fechas y por diferentes cantidades, depositando en la cuenta de ahorro N° 0102-050 -186-501-00-54460, del Banco de Venezuela, C.A.,…”, se colige que tales consignaciones correspondientes a dichos meses fueron extemporáneas, ya que se realizaron después de transcurridos los cinco(5) primeros días siguientes al vencimiento mensual, tomando en consideración que las mensualidades de arrendamiento debían pagarse los primeros cinco días del mes, conforme lo pactado por las partes, así tenemos que por cuanto las mismas debían ser consignadas a la finalización de cada mes, más los cinco (5) días, establecidos en el contrato, es decir, la mensualidad correspondiente al mes de Marzo de 2015 debió ser consignada hasta el día 5 de Abril de 2015, y la correspondiente al mes de Abril de 2015, antes del 5 de Mayo de 2015, la de Mayo antes del 05 de Junio de 2015 y así sucesivamente, y por cuanto de autos se evidencia que las mismas fueron consignadas en su mayoria posteriores a las fechas correspondientes (los primeros cinco días de cada mes), se determina que tales consignaciones fueron efectuadas extemporáneamente; y por tanto no tiene eficacia liberadora para el deudor, y así se establece.
Analizados como fueron las pruebas promovidas por la parte demandada, y de una revisión exhaustivas de todas y cada una de las actas procesales que conforman el expediente, no se evidencia que la parte demandada haya aportado recibo de pago o depósito oportuno, o cualquier otro medio de prueba que desvirtuara el incumplimiento alegado por la parte actora en cuanto a la falta de pago de los cánones de arrendamiento desde el mes de Marzo de 2015, hasta Junio de 2018 y diere certeza a esta juzgadora del pago alegado como realizado por la demandada.
Con relación a la actividad probatoria, el civilista Rengel Romberg, en su tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, ha dejado establecido que la prueba procesal, es uno de los más discutidos en la doctrina, por los diversos sentidos y acepciones en que se le toma, así como por la diversa posición desde la cual se le contempla: ya desde la posición de las partes que las promueven, o bien desde la del juez que las recibe y valora. Por su parte Couture hace mención a varias acepciones: 1. Todo aquello que sirve para averiguar un hecho. 2. Forma de verificación de la exactitud o error de una proposición. 3. Conjunto de actuaciones realizadas en juicio con el objeto de demostrar la verdad o falsedad de las manifestaciones formuladas en el mismo. Las pruebas son medios de evidencia (documentos, testigos, etc.) que crean al juez la convicción necesaria para admitir como ciertas o rechazar como falsas las proposiciones formuladas en el juicio.
Es evidente que corresponde a las partes la promoción de las pruebas, como una carga fundamental de ellas. En cambio, la recepción y la apreciación o valoración de las pruebas, es una manifestación de los poderes y deberes del juez en las etapas de instrucción y de decisión de la causa, muestra de ello lo asentado respecto a las probanzas aportadas por las parte en el segmento inmediato anterior de esta motiva. De allí que deba distinguirse la prueba como acto procesal de las partes, del medio que éstas emplean; de la forma de instrucción unos y de decisión de la causa otros, que se concatenan entre sí en busca del fin último a que todos tienden en el procedimiento.
Al momento de decidir la causa, el juez se enfrenta a dos tipos de cuestiones; la quaestio iuris, que se refiere al derecho aplicable, y la quaestio facti, que se reduce a establecer la verdad o falsedad de los hechos alegados por las partes como fundamento de la pretensión y de la contestación o defensa, de tal modo que una simplificación de la génesis de la sentencia del juez, puede expresarse diciendo que el juez subsume en la norma jurídica general y abstracta los hechos concretos establecidos en el proceso, y extrae así la consecuencia jurídica que predispone la norma para ellos.
Así entendida la labor del juez, se percibe claramente que los datos de que se sirve el juez en su delicada labor de sentenciar, son fundamentalmente estos dos: el derecho, que le viene dado por las normas jurídicas sancionadas por los órganos competentes, y los hechos, cuyo conocimiento le es suministrado por las partes interesadas, mediante las pruebas que el juez debe examinar y valorar para formar su convicción acerca de la verdad o falsedad de ellos.
En fuerza de todo lo explicado, es forzoso para esta Alzada concluir que la recurrida inobservó la valoración de las pruebas, que se impone por la Ley, por la doctrina y la jurisprudencia patria, pues si quien está obligado a probar no lo hace, su alegato será desestimado por el juez, razón por la cual esta Alzada considera que la presente demanda de desalojo debe prosperar, evidenciada como ha sido la falta de pago oportuno de las cuotas de arrendamiento correspondientes al período comprendido entre el mes de Febrero de 2015, hasta la interposición de la presente acción, al no haber demostrado la parte demandada el pago oportuno de las mismas o cualquier otro hecho liberatorio, en el cumplimiento de las obligaciones, por dicha parte asumidas en la Cláusula Segunda del contrato de arrendamiento suscrito con la parte accionante, el 11 de Marzo de 2011.
De igual forma, observa esta sentenciadora que el Tribunal a quo al hacer la fijación de los hechos controvertidos, incurre en un error de apreciación al establecer hechos que no son objeto de la litis, señalando como tales una disparidad contractual e incidencia legal o no de la presunta preferencia ofertiva, hechos estos que no fueron alegados por las partes ni forman parte del debate y que nada tiene que ver con la presente causa, limitándose en la sentencia a declarar Sin Lugar la Demanda sin hacer un somero análisis sobre la recepción y la apreciación o valoración de las pruebas, lo cual constituye una manifestación de los poderes y deberes del juez en las etapas de instrucción y de decisión de la causa, tampoco se observa el análisis realizado por el juez para llegar a esa conclusión, pues solo se limitó la recurrida a hacer una sumatoria de los depósitos efectuados por el demandado, sin discriminar si los mismos se correspondían o no con los cánones de arrendamientos demandados como insolutos por el demandante, no toma en cuenta ningún medio de prueba de los que fueron acompañados por las partes para sustentar sus afirmaciones, ni en los hechos admitidos por las partes, por lo que la decisión recurrida, en efecto adolece, como lo denuncia la co-apoderada del demandado, del vicio de inmotivación debiendo ser declarada nula de conformidad con lo establecido en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, por falta de cumplimiento del requisito del ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
En conclusión, por cuanto los hechos narrados y probados por la parte actora se encuentran subsumidos en el supuesto de hecho para la procedencia del desalojo, conforme al artículo 40 literal “a” del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, resulta forzoso para esta juzgadora declarar con lugar la presente acción, y ordenar la desocupación inmediata del inmueble arrendado, dada la insolvencia en el pago de más de dos mensualidades de arrendamiento; y en tal virtud declarar con lugar la apelación interpuesta y anular la sentencia apelada.
Finalmente y en sintonía con lo señalado por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia N° 0156, expediente N° 20-0375 de fecha 29 de Octubre de 2020, Ponente: Rene Alberto Degraves Almarza, esta Juzgadora considera pertinente indicar que al momento de la ejecución de la presente decisión, se deberá aplicar lo establecido en la mencionada sentencia, la cual señala:
“…ORDENA la publicación del texto íntegro del presente fallo en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela y en la Gaceta Judicial en, cuyo sumario deberá indicarse lo siguiente: “Sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia que suspende las ejecuciones de desalojos de inmuebles destinados a vivienda así como de aquellos destinados a uso comercial, mientras persistan las circunstancias que dieron origen al Estado de Alarma por covid-19 establecido, primigeniamente, mediante Decreto Presidencial No. 4.160, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela No. 6.519 Extraordinario del 13 de marzo de 2020, y los subsiguientes con sus respectivas prórrogas, así como las que dieron lugar al Decreto N°4.279, publicado en Gaceta Oficial 41.956 del 2 de septiembre 2020, y sus posibles prórrogas, cuando no se hubiere cumplido el procedimiento administrativo previo establecido para cada caso, de acuerdo a las previsiones establecidas en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y el procedimiento administrativo establecido en el artículo 41 literal L y la Disposición Transitoria Tercera del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial”.
IV
DISPOSITIVA
Por todo lo anteriormente expuesto, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, decide:
PRIMERO: CON LUGAR LA APELACIÓN ejercida por la abogada KARIN LISSET CASIQUE ALVIAREZ, apoderada judicial de la parte demandante, ciudadano PROSPERO GONZALEZ DUARTE, contra la sentencia definitiva dictada por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Ayacucho de Circunscripción Judicial del estado Táchira, de fecha 27 de enero de 2020.
SEGUNDO: CON LUGAR LA DEMANDA DE DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, interpuesta por la abogada KARINA LISSET CASIQUE ALVIÁREZ, apoderada judicial del demandante PRÓSPERO GONZÁLEZ DUARTE contra el ciudadano ELIX BENJAMÍN HURTADO sobre el inmueble descrito como PLANTA BAJA: consta de local comercial de 150 metros cuadrados de construcción con su respectiva oficina y sala de baño, ubicado en el Barrio Urdaneta de la ciudad de San Juan de Colón, Municipio Ayacucho del estado Táchira, calle 2, entre carreras 3 y 4, N° 1-46, adquirido por documento protocolizado en la Oficina de Registro Público del Municipio Ayacucho del estado Táchira, de fecha 4 de marzo de 1974, bajo el N° 66, Tomo I, Protocolo primero y de fecha 13 de agosto de 1986, bajo el N° 11, Tomo II, Protocolo Primero. En consecuencia, SE ORDENA al ciudadano ELIX BENJAMÍN HURTADO, hacer entrega al demandante PRÓSPERO GONZÁLEZ DUARTE del inmueble objeto del litigio.
TERCERO: SE ANULA la decisión proferida por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Ayacucho de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, de fecha 27 de enero de 2020.
CUARTO: De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas del juicio a la parte demandada.
Publíquese, regístrese y déjese copia fotostática certificada de la misma y en formato digital PDF según lo preceptuado en Resolución número 2016-0021 de fecha 14 de diciembre de 2016 de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia y en su oportunidad legal, bájese el expediente.
Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, en el Edificio Nacional de la ciudad de San Cristóbal, a los quince días del mes de julio del año dos mil veintidós. Años 212º de la Independencia y 163º de la Federación.
La Juez,
Abg. Rosa Mireya Castillo Quiroz.
La Secretaria,
Abg. Mirley Rosario Colmenares de Mora
En la misma fecha y previa las formalidades legales se dictó y publicó la anterior decisión, siendo las diez (10:00 a.m.) de la mañana, dejándose copia fotostática certificada de la misma y en formato digital PDF según lo preceptuado en Resolución número 2016-0021 de fecha 14 de diciembre de 2016 de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, para el archivo del tribunal.
Exp. N° 7834.-
RMCQ/gyvm
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