TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
PODER JUDICIAL
JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA
ACTUANDO EN SEDE CIVIL
Expediente N° 3.655

El presente expediente contiene el juicio por RESOLUCIÓN DE CONTRATO que accionara el ciudadano LUIS ENRIQUE JOVES GARCÍA, venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cédula de identidad número V-11.021.311, domiciliado en San Cristóbal estado Táchira; a través de sus apoderados judiciales abogados Antonio José Martínez Casanova y German Rolando Peñaranda Rodríguez, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números V-15.241.873 y V-13.973.643 respectivamente, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 104.754 y 104.756 en su orden, según consta de poder autenticado el 09 de noviembre de 2015 bajo el número 20, Tomo 129, Folios 61 hasta 63 de la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal estado Táchira; contra la ciudadana YORLEY ADRIANA MÁRQUEZ QUINTERO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-16.541.363, domiciliada en San Cristóbal estado Táchira; representada por sus apoderados judiciales abogados Nelson Eduardo Moros Urbina y Carlos Enrique Moreno, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad Nº V-10.147.011 y V-14.361.315, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 58.423 y N° 103.137 en su orden.

SENTENCIA APELADA:

Conoce este Tribunal Superior como segunda instancia jurisdiccional, motivado al RECURSO DE APELACIÓN interpuesto mediante escrito de fecha 18 de agosto de 2018 por la representación judicial de la parte demandada, en contra de la sentencia definitiva dictada el 18 de julio de 2018 por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Tórbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, registrada en el Libro Diario bajo el Nº 16; que declaró: .-Con lugar la acción de cumplimiento de contrato; .-Sin lugar la reconvención por cumplimiento de contrato; .-Resuelto el contrato de opción de compra-venta celebrado entre las partes; .-Ordenó al demandante reconvenido una vez firme la decisión, devolver a la demandada reconvenida la suma de ciento cincuenta mil bolívares (Bs. 150.000,00) correspondiente a las cantidades recibidas y debidamente indexadas desde la interposición de la demanda, a fin de evitar un enriquecimiento sin causa; .-No condenó en costas por no haber resultado totalmente vencidas las partes.
I
RELACIÓN DE LA CAUSA

Trámite en Primera Instancia:
PIEZA 1
Mediante escrito fechado 3 de diciembre de 2015, fue presentado para su distribución ante el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Tórbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, libelo de demanda por Cumplimiento de Contrato suscrito por la representación judicial del actor según consta a los folios 1 al 5 y su vuelto. Cumplidos los trámites administrativos de distribución de demandas, correspondió el conocimiento al mismo Tribunal Distribuidor citado. El 7 de diciembre de 2015, el a quo dejó constancia de recibir los recaudos de la demanda conforme consta en sello húmedo estampado al vuelto del folio 5, parte inferior izquierda. Dichos recaudos rielan a los folios 6 al 60.
El Tribunal de la Causa revisados los presupuestos legales pertinentes, admitió la demanda el 14 de diciembre de 2015 y ordenó citar a la demandada conforme al procedimiento ordinario establecido en el artículo 338 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, quedando registrada la admisión bajo el Nº 27 del Libro Diario, folio 61.
Cumplidos los trámites legales y administrativos propios de la citación, mediante diligencia fechada 7 de marzo de 2017, la ciudadana YORLEY ADRIANA MARQUEZ QUINTERO otorgó poder apud acta a los abogados Nelson Eduardo Moros Urbina y Carlos Enrique Moreno con las formalidades de ley, el cual se registró en el Libro Diario bajo el Nº 02, inserto a los folios 90 y 91.
Resuelta la incidencia de cuestión previa opuesta por la demandada y habiendo quedado firme ese pronunciamiento, mediante escrito fechado 25 de abril de 2017 la demandada dio contestación a la demanda a través de su apoderado judicial, quedando registrada bajo el Nº 12 del Libro Diario, folios 189 al 191. En esa misma fecha y registrada en el Libro Diario bajo el Nº 13, fue presentada reconvención por cumplimiento de contrato (folios 192 al 196 y recaudos desde los folios 197 al 205).
El 28 de abril de 2017, el Tribunal de la Causa admitió la reconvención interpuesta conforme consta al folio 209, registrada en el Libro Diario bajo el Nº 15. Esta mutua petición fue contestada por el demandante reconvenido a través de sus apoderados judiciales el 8 de mayo de 2017 (folios 210 al 212).
Abierto el juicio a pruebas, la demandada reconviniente promovió pruebas mediante escritos fechados 26 de mayo de 2017 insertos a los folios 214 al 217 para la reconvención y consignó anexos a los folios 218 al 236; y a los folios 237 al 240 para la acción principal de resolución de contrato.
El demandante reconvenido hizo lo propio mediante escrito de fecha 26 de mayo de 2017 inserto a los folios 242 al 251, junto con anexo al folio 252.
El 8 de junio de 2017, el Tribunal de la Causa estampó sendos autos de admisión de pruebas (folio 256 parte demandada reconviniente y folio 259 demandante reconvenido), registrados en el Libro Diario bajo los números 7 y 8 respectivamente.
PIEZA 2
A los folios 14 al 21, corren resultas de prueba de informes al Banco Mercantil. En este sentido, a los folios 28 al 34 corre evacuación de pruebas testimoniales. Al folio 37 corre resultas de prueba de informes al Banco Mercantil. A los folios 41 y 42 corre evacuación de prueba testimonial y al folio 46 y 47 evacuación de la inspección judicial. A los folios 58 al 62, corre evacuación de testimoniales y resultas de prueba de informes a la Alcaldía del Municipio San Cristóbal del estado Táchira y Registro Público del Primer Circuito del Municipio San Cristóbal del estado Táchira.
Llegada la oportunidad para informar, sólo la parte demandada reconviniente presentó escrito el 20 de septiembre de 2017, folios 71 al 83.
El 18 de julio de 2018, el a quo dictó el fallo apelado y ya relacionado ab initio por esta alzada (folios 88 al 101). Oída la apelación ejercida por la representación judicial de la demandada reconviniente en tiempo oportuno (folio 109), se remitió el expediente al Tribunal Superior Distribuidor de esta Circunscripción Judicial.
Trámite en Segunda Instancia:
Distribuida la causa, correspondió conocer a este Tribunal Unipersonal en segundo grado de jurisdicción, ordenando tramitar la apelación mediante auto de fecha 30 de octubre de 2018, conforme al procedimiento de segunda instancia pautado en el Código de Procedimiento Civil (folio 110).
Siendo la oportunidad para la presentación de informes, sólo la parte apelante presentó escrito el 28 de noviembre de 2018, inserto a los folios 112 al 127.
Cuaderno de Medidas constante de 5 folios útiles. Corre en dicho Cuaderno, medida de prohibición de enajenar y gravar decretada el 15 de mayo de 2017 por el a quo a petición de la demandada reconviniente, debidamente estampada conforme consta al folio 5.
II
MOTIVOS PARA DECIDIR
En el caso bajo estudio la parte demandada propuso una reconvención o mutua petición, razón por la cual se procede a hacer la síntesis de la controversia de la siguiente manera:
1.- La acción de Resolución de Contrato.
La representación judicial del demandante señaló como objeto de su pretensión que el 21 de agosto de 2006 su representado adquirió un inmueble consistente en un apartamento signado con el Nº 03-01, bloque 02, edificio 01, número catastral 01-06-119-002-29-00-000, ubicado en la Urbanización Pirineos II, San Cristóbal estado Táchira, con un área de sesenta y cinco metros cuadrados con ochenta y siete decímetros cuadrados (65,87 Mts2), que consta de sala-comedor, cocina, lavadero, baño, tres (03) dormitorios; alinderado así: PISO: Con techo del apartamento Nº 02-01; TECHO: Con placa común del edificio; NORTE: Con pared que da al apartamento Nº 03-04 del bloque 01; SUR: Con pasillo común del edificio; ESTE: Con fachada Este del edificio; y OESTE: Con pared que da al apartamento Nº 03-02. Le corresponde un porcentaje de condominio de 5,885 % en relación al valor total del edificio, según se desprende del documento de condominio protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito San Cristóbal del estado Táchira, el 09 de agosto de 1976, bajo el Nº 40, Folios 83 al 87, Tomo II, Protocolo Primero.
Indicó que el 12 de marzo de 2012, su representado celebró contrato de opción de compra venta con la ciudadana YORLEY ADRIANA MARQUEZ QUINTERO, aunque en dicho contrato no se indicó la fecha de firma del mismo. Argumentan que esa fecha quedó demostrada de justificativo de testigos evacuado ante el Juzgado Tercero Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Tórbes de esta Circunscripción Judicial, signado con el Nº 8158.
Que en la cláusula segunda se estableció el monto de la opción de compra-venta del inmueble en la suma de quinientos veinticinco mil bolívares (Bs. 525.000,00). Que en la cláusula tercera se estableció la forma de cumplimiento del pago así: 1) La cantidad de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00), con la firma de la opción de compra-venta, es decir, el día 12 de marzo de 2012 mediante cheque Nº 31851461, girado contra la cuenta corriente Nº 0105-0093-12-1093153881 del Banco Mercantil; 2) La cantidad de cien mil bolívares (Bs. 100.000,00) al momento de autenticar la opción a compra-venta y que dicho monto fue recibido el 04 de diciembre de 2012 y; 3) El saldo restante, es decir la cantidad de trescientos setenta y cinco mil bolívares (Bs. 375.000,00), a través de un crédito hipotecario, el cual la optante compradora se compromete a tramitar ante una entidad bancaria en un lapso de 90 días, más 30 días de prórroga, contados a partir de que su representado le haga entrega de todos los documentos.
Arguyó que en la cláusula cuarta ambas partes establecieron que todos los pagos se imputarían al precio final de la negociación y que si el crédito hipotecario no fuera aprobado, se debería realizar la devolución del dinero en los 60 días siguientes, y establecieron como cláusula penal que si cualquiera de las partes se retractare de la negociación, debería indemnizar con el 50 % de los montos recibidos a la otra parte.
Señalaron que a los fines de demostrar la certeza de la negociación acompañan copias simples de dos audiencias conciliatorias levantadas en el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Habitat, donde consta la pretensión de cada parte y que la demandada ocupa el inmueble con el incumplimiento en el pago y que hasta la presente fecha su representado no ha sido notificado que la demandada haya tramitado ningún crédito para cancelar la diferencia que le adeuda.
Denunció que con los hechos narrados queda en evidencia el incumplimiento de la demandada en no cancelar lo estipulado en la cláusula tercera del contrato de opción a compra venta celebrado el 12 de marzo de 2012, es decir, la suma de trescientos setenta y cinco mil bolívares (Bs. 375.000,00), lo cual debía cancelar con un crédito hipotecario en un lapso de 90 días más 30 de prórroga de ser necesario, contados a partir de que su representado le entregara todos los documentos, y que conforme al justificativo de testigos tal actuación la hizo el mismo día 12 de marzo de 2012 y que el lapso de 120 días venció el 10 de julio de 2012. Que su representado sólo está obligado a reintegrar la mitad del dinero recibido por la cláusula penal, esto es, setenta y cinco mil bolívares (Bs. 75.000,00).
Como petitorio solicitó que se declare resuelto el contrato, que se reconozca que sólo entregó la suma de ciento cincuenta mil bolívares (Bs. 150.000,00) y que cancele las costas y costos del proceso.
La demandada por su parte rechazó, negó y contradijo en todas y cada una de sus partes la demanda indicando que fue el 12 de septiembre de 2012 en el Centro Comercial AQUA ubicado en Barrio Obrero San Cristóbal estado Táchira, previa convocatoria que hiciera el demandante donde se realizó documento privado que reposa en original en la Fiscalía Quinta del Ministerio Público del estado Táchira y entregado en copia certificada con el escrito de cuestión previa alegada. Que de esa negociación tiene conocimiento los ciudadanos Atilio Jesús Morantes Rodríguez, Nelson Wuillian Duarte y Omar Pantaleón. Que en esa misma fecha 12 de septiembre de 2012, se emitió un cheque por la suma de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00), del Banco Mercantil Nº 31851461 y que se le entregó además la suma de cien mil bolívares (Bs. 100.000,00) conforme así lo admitió el demandante y que le permitieron las llaves del inmueble para el mes de diciembre de 2012.
Argumentó que pasó el tiempo y su representada siguió esperando los documentos necesarios para poder continuar con los trámites del crédito, y que nunca se los facilitaron.
Denunció que su representada fue sorprendida en su buena fe por el demandante, por cuanto se firmó un documento privado obviando el gravamen existente para realizar una venta pura y simple, no entregándole el documento de propiedad porque el inmueble es liberado el 12 de septiembre de 2013.
Señaló que la versión del demandante es falsa en lo relacionado a que comenzó el 12 de marzo de 2012 y terminó con la prórroga el 10 de julio de 2012, ya que la fecha de adquisición del inmueble fue el 21 de agosto de 2006 y la fecha de liberación fue el 12 de septiembre de 2012, por lo que mal pueden decir que entregaron los documentos cuando ni siquiera habían liberado el gravamen. Que, en este sentido, es contradictorio que en fecha 4 de diciembre de 2012 recibiera la suma de cien mil bolívares (Bs. 100.000,00), como segundo abono cuando a su decir el contrato feneció el 10 de julio de 2012, con lo cual se concluye que el lapso para tramitar el crédito para el pago del inmueble no había comenzado y que así sigue hasta el día de hoy. Que su representada cumplió con sus obligaciones contractuales.
2.- De la reconvención o mutuo petición por Cumplimiento de Contrato.
La demandada reconviniente fundamentó su mutua petición alegando que para mediados del mes de septiembre de 2012 el propietario del apartamento ya identificado recibió la suma de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00) y como segundo abono la suma de cien mil bolívares (Bs. 100.000,00) el día 4 de diciembre de 2012 para un total de ciento cincuenta mil bolívares (Bs. 150.000,00). Indicó que también entregó las llaves del inmueble a su representada para que lo habitara. Que pasado un tiempo sin que le dieran la documentación para continuar gestionando el crédito, el propietario aumentó el precio del inmueble e incluso ocultó el gravamen existente para la fecha de la negociación y nunca le entregó los requisitos mínimos y necesarios que exige el Banco Mercantil para el crédito. Pidió se haga entrega de todos los recaudos para realizar la protocolización; cumplir el contrato con el otorgamiento ante el Registro Inmobiliario o en su defecto que sea la sentencia el justo título de propiedad; a facilitar cuenta bancaria u ordenar abrir una cuenta a nombre del demandado para depositar la suma restante y que pague las costas y costos del proceso.
El demandante reconvenido a través de sus apoderados judiciales por su parte, rechazó, negó y contradijo tanto en los hechos como en el derecho la reconvención por cumplimiento de contrato señalando que es falso que su representado haya incumplido con sus obligaciones contractuales y que prueba de que si ha cumplido es que la demandada reconviniente habita el inmueble objeto de la negociación.
Argumentaron que la cláusula tercera del contrato celebrado entre las partes en fecha 12 de septiembre de 2012, y no en fecha 12 de marzo de 2012, como equivocadamente estableció esta representación en el libelo de demanda, establece que la cantidad de cien mil bolívares (Bs. 100.000,00) será entregada al momento de la autenticación del documento de opción a compra y que dicho monto fue entregado el 4 de diciembre de 2012, lo que hace presumir que no era necesaria la autenticación del documento de opción a compra ya que las partes pactaron con los hechos una situación diferente a lo establecido en el contrato.
Indicó que la demandada no cumplió con sus obligaciones de manera cabal y que la obligación de su representado era entregar los documentos para la tramitación del crédito hipotecario y que según justificativo de testigos Nº 8158 que acompañó a la demanda, esa obligación se cumplió el 12 de septiembre de 2012, y no el 12 de marzo, como por error involuntario estableció esa representación en el libelo de demanda.
Denunció que el incumplimiento es de parte de la demandada-reconviniente ya que no existe ningún tipo de pruebas de que haya iniciado los trámites necesarios para el otorgamiento del crédito bancario, pero que si existe prueba de que haya recibido el 12 de septiembre de 2012 los requisitos necesarios por parte de su representado. Que el lapso de 90 días establecido en la cláusula tercera del contrato firmado inició el 12 de septiembre de 2012 y no el 12 de marzo como por error involuntario estableció esa parte en el libelo de demanda y prueba de ello es la declaración de los testigos en el justificativo. Que el referido lapso feneció el 11 de diciembre de 2012 y los 30 días de prórroga vencieron el día 10 de enero de 2013.
3.- Objeto de la Litis.
Revisados y analizados los hechos planteados por los litigantes en el asunto bajo examen, esta juzgadora aprecia que, tanto en la demanda por resolución de contrato como la mutua petición por cumplimiento de contrato, las partes fijaron como hechos controvertidos los siguientes:
 Determinar el incumplimiento de la ciudadana YORLEY ADRIANA MARQUEZ QUINTERO en lo relativo a la cláusula segunda, esto es, el pago del precio de la opción a compra venta pactada.
 Determinar el incumplimiento de la ciudadana YORLEY ADRIANA MARQUEZ QUINTERO en lo relativo a la cláusula tercera, esto es, el pago de la suma de trescientos setenta y cinco mil bolívares (Bs. 375.000,00) a través de un crédito hipotecario tramitado dentro de los noventa (90) días con treinta (30) días de prórroga de ser necesario, contados a partir de la entrega por parte del propietario de todos los documentos necesarios para tramitar dicho crédito.
 Determinar el incumplimiento del ciudadano LUIS ENRIQUE JOVES GARCIA en lo relativo a la cláusula tercera, esto es, la entrega de los documentos a la compradora, necesarios para tramitar el crédito.
4.- La sentencia Apelada.
El a quo llegó a la conclusión de declarar con lugar la resolución del contrato y sin lugar la reconvención por cumplimiento, motivado a que según su criterio, no se cumplieron las cláusulas segunda y cuarta del contrato, por cuanto no se demostró el cumplimiento por parte de la demandada de gestionar ante el banco el crédito hipotecario, elemento sustancial y necesario para la materialización del documento definitivo de venta y en consecuencia, resolvió el contrato pero exoneró a la demandada del pago de la cláusula penal y se ordenó al actor reconvenido la devolución del dinero recibido en la cláusula segunda, así como los pagos recibidos en forma extemporánea y que no fueron ajustados a las condiciones del contrato, ya que de lo contrario se estaría en un enriquecimiento sin causa.
También fundamentó su sentencia en que la parte actora invocó como causa para resolver el contrato el incumplimiento por parte de la demandada de las obligaciones contraídas en el contrato, como gestionar el crédito bancario aun cuando tenía en su poder toda la documentación necesaria, lo cual se evidencia del hecho de que le fueron entregadas las llaves del inmueble para que lo habitara aun cuando no se había concretado el pago total. Que la parte demandada no logró demostrar durante el iter procesal sus defensas y argumentos empleados para combatir la acción de resolución.
VALORACIÓN PROBATORIA
Pruebas del Demandante Reconvenido.
.- Junto con la demanda consignó:
A. Documento registrado el 21 de agosto de 2006 ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito de los Municipios San Cristóbal y Tórbes del estado Táchira, inscrito bajo la matrícula 2006-LRI-T63-31, corriente a los folios 10 al 15 de la pieza I.
Esta instrumental se valora de conformidad a lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil como documento público con efecto erga omnes y demuestra: i) El derecho de propiedad que tiene el ciudadano LUIS ENRIQUE JOVES GARCIA sobre un bien inmueble consistente en un apartamento signado con el Nº 03-01, bloque 02, edificio 01, número catastral 01-06-119-002-29-00-000, ubicado en la Urbanización Pirineos II, San Cristóbal estado Táchira, con un área de sesenta y cinco metros cuadrados con ochenta y siete decímetros cuadrados (65,87 Mts2), consta de sala-comedor, cocina, lavadero, baño, tres (03) dormitorios; alinderado así: PISO: Con techo del apartamento Nº 02-01; TECHO: Con placa común del edificio; NORTE: Con pared que da al apartamento Nº 03-04 del bloque 01; SUR: Con pasillo común del edificio; ESTE: Con fachada Este del edificio; y OESTE: Con pared que da al apartamento Nº 03-02. Le corresponde un porcentaje de condominio de 5,885 % en relación al valor total del edificio, según se desprende del documento de condominio protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito San Cristóbal del estado Táchira, el 09 de agosto de 1976, bajo el Nº 40, Folios 83 al 87, Tomo II, Protocolo Primero; ii) Que dicho inmueble desde que lo adquirió está gravado con hipoteca legal en primer grado.
B. Copia simple de contrato de opción a compra-venta suscrito por vía privada entre los ciudadanos LUIS ENRIQUE JOVES GARCIA y YORLEY ADRIANA MARQUEZ QUINTERO, inserto a los folios 16 y 17 de la pieza I.
Esta documental se valora como instrumento fundamental de la demanda el cual fue reconocido por las partes al momento de trabarse la Litis y surte pleno valor probatorio por no haber sido impugnado ni desconocido. En consecuencia, demuestra la voluntad de las partes al contratar, las circunstancias de modo, tiempo y lugar en que regularon sus obligaciones, lo cual conforme al principio de interpretación de los contratos, a su literalidad y adminiculado a las demás probanzas formará criterio a esta sentenciadora respecto al tema decidendum.
C. Solicitud de jurisdicción voluntaria consistente en Justificativo de testigos evacuado ante el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Tórbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, signado con el Nº 8060, inserto a los folios 18 al 56 de la pieza I.
Esta documental se refiere a una prueba pre-constituida de carácter extra litem y evacuada inaudita parte, razón por la que debió ser ratificada en el juicio para que surtiera sus efectos lo cual no se hizo. En tal sentido, se desecha del proceso por ser ilegal conforme al criterio reiterado del Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, dentro de los cuales se señala sentencia Nº 37 de fecha 30 de enero de 2012, expediente Nº 11-269.
D. Actas de audiencias conciliatorias suscritas por las partes en fechas 28 de noviembre de 2013 y 5 de diciembre de 2013, ante el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Habitat, insertas a los folios 57 al 60.
Estas documentales se valoran como documentos públicos administrativos con presunción iuris tantum, en el sentido de que no fueron impugnadas por las partes y demuestran que las partes expusieron sus pretensiones en sede administrativa e instancia conciliadora sin llegar a ningún acuerdo.
.- Durante el lapso probatorio el demandante promovió las anteriores pruebas ya valoradas y, además aportó:
E. Testimoniales:
- Declaración de la ciudadana Aura Elena Romero Durán, titular de la cédula de identidad Nº V-12.491.670, inserta a los folios 28 y 29 de la pieza II.
Manifestó esta testigo que conoce al demandante, que el demandante es el propietario del inmueble descrito en autos, que vio una sola vez y como 6 años antes de su declaración a la demandada, que vio cuando el demandante le entregó a la demandada una copia de cédula, copia del rif y copia de certificación de gravámenes, que se encontraban en la Panadería Cristal de Barrio Obrero y que fue en septiembre de 2012. Esta testimonial se desecha por cuanto no ofrece confianza en sus declaraciones de modo y tiempo, en criterio de quien decide, ya que expone haber presenciado una reunión muy puntual donde según su decir la demandada le entregó los documentos allí mencionados al demandante en una fecha exacta (12 de septiembre de 2012) y, a su vez, manifestó que sólo esa vez vio a la ciudadana Yorley y que fue hace seis años a su declaración (17/07/2012), lo cual por lógica no coincide en las fechas ya que seis años atrás a su declaración corría el año 2011.
- Declaración de la ciudadana María Elena Chacón de Rodríguez, titular de la cédula de identidad Nº V-12.251.734, inserta a los folios 30 y 31 de la pieza II.
Manifestó esta testigo que conoce desde hace unos 6 años al demandante, que es el propietario del inmueble descrito en autos, que vio a la demandada en una oportunidad cuando el demandante le iba a entregar unos documentos para la negociación del apartamento, que esos documentos eran copia del rif, de la cédula y una certificación de gravámenes, que ese día estaban reunidos en una panadería en Barrio Obrero, asesorando a Joves sobre la compra de un terreno y que fue el 12 de septiembre de 2012, que conoce desde el año 2005 0 2006 a la ciudadana Lena Delgado. En este sentido, a las repreguntas formuladas por la representación judicial de la demandada contestó que no sabía donde ubicar a la ciudadana Lena Delgado, que no sabe donde vive dicha ciudadana, que sabe que la ciudadana Yorley Márquez era la compradora del apartamento porque el señor Luis Joves lo comentó, que le consta que los documentos entregados era una certificación de gravámanes porque el señor Joves lo mencionó y que le constan que eran la cédula, rif y certificación de gravámenes del apartamento. Esta testigo se desecha por cuanto cae en serias contradicciones en las circunstancias de modo, tiempo y lugar de sus declaraciones, ya que manifiesta haber presenciado exactamente el lugar y fecha en que se entregaron los documentos, pero expone ser testigo referencial al manifestar que el demandante le comentó varios aspectos de la negociación. De otra parte y al igual que la testigo anterior, no se ubica en tiempo porque señala que esa reunión tuvo lugar seis años antes de su declaración y para ese tiempo corría el año 2011 y no el año 2012.
- Declaración de la ciudadana Ruth Leonor Galvis Hernández, titular de la cédula de identidad Nº V-9.249.361, inserta a los folios 33 y 34 de la pieza II.
Esta testigo rindió declaración y manifestó que conoce al demandante desde hace 6 años porque la buscó a ella y a sus socias para que le asesoraran en inversión de un dinero producto de la venta de un inmueble de su propiedad, que el demandante le indicó que era propietario del inmueble descrito en autos y que tenía una negociación con la ciudadana Yorley Márquez, que conoce a la demandada porque la llegó a ver cuando estaban reunidas ella y sus socias con el señor Joves y la demandada llegó y Joves le hizo entrega de unos documentos que eran copia de cédula, de rif y certificación de gravámenes. A las repreguntas formuladas por la representación judicial de la demandada manifestó que el demandante le indicó que tenía un apartamento en venta, que ese día de septiembre de 2012 el ciudadano Luis Enrique Joves y Yorley Márquez no suscribieron contrato de opción a compra, que el demandante no le comentó que había realizado la negociación del apartamento. Esta testigo se desecha, ya que en criterio de quien decide es testigo referencial y no manifiesta tener pleno conocimiento de los hechos debatidos, específicamente no merece confianza respecto a que presenció la entrega de los documentos que señala, ya que en la repregunta décima segunda y décima tercera manifiesta que no se celebró ese día la opción de compra y que el demandante no le comentó que había realizado la negociación del apartamento, hechos estos que la hacen incurrir en serias contradicciones.
F. Confesión.
Respecto a esta prueba, esta juzgadora no la valora por cuanto lo que pretende probar la parte actora sobre la posesión del inmueble por la demandada y la entrega de la suma de ciento cincuenta mil bolívares (Bs. 150.000,00) al demandante y que la negociación se inició el 12 de septiembre de 2012, no constituyen un hecho controvertido ya que de la fijación de la Litis quedó aceptado por las partes.
G. Inspección Judicial del Inmueble, evacuada el 25 de julio de 2017 e inserta a los folios 46 y 47 de la pieza II.
Esta prueba no se valora por cuanto a criterio de quien decide, es impertinente para demostrar el tema decidendum, ya que la posesión del inmueble en manos de la demandada no constituyó objeto de la Litis ni la especificación del inmueble.
H. Prueba de Informes:
Sobre esta prueba, aún y cuando se libraron oficios números 355-17 y 356-17 de fechas 8 de junio de 2017 conforme consta al folio 260 y vuelto de la pieza I, dirigidos al Banco Bicentenario y Registro Público del Primer Circuito del Municipio San Cristóbal y Tórbes del estado Táchira en su orden, no consta en autos las resultas.
Pruebas de la demandada Reconviniente:
Con la contestación y reconvención aportó:
A. Documento Privado de opción a compra venta suscrito por las partes que riela a los folios 200 al 201 de la pieza I. Esta documental ya fue valorada.
B. Recibo emanado de la ciudadana Lena Delgado de fecha 4 de diciembre de 2012 y cheque insertos a los folios 202 y 203 de la pieza I, donde consta que dicha ciudadana recibió de la demandada y como abono a la negociación de autos, la suma de cien mil bolívares (Bs. 100.000,00). Esta prueba no se valora por cuanto dicho pago no constituyó un hecho controvertido, ya que al momento de trabarse la Litis, tal circunstancia quedó aceptada por las partes.
C. Original de acta de audiencia conciliatoria levantada el 5 de diciembre de 2013 ante el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Habitat, inserta a los folios 204 y 205. Esta prueba ya fue valorada.
Durante el lapso probatorio promovió:
D. Documento de propiedad del inmueble descrito en autos, inserto a los folios 219 al 228 de la pieza I. Esta documental ya fue valorada.
E. Documento de liberación de hipoteca de fecha 12 de septiembre de 2013, inscrito bajo el número 39, folio 178, Tomo 18 del Protocolo de Transcripción del año 2013, inserto al folio 229 al 236 de la pieza I.
A esta documental se le otorga pleno valor probatorio por ser documento público conforme al artículo 1.357 del Código Civil, y demuestra que el demandante ciudadano Luis Enrique Joves García, liberó la hipoteca que pesaba sobre el inmueble de su propiedad y objeto de la negociación que aquí se decide, el 12 de septiembre de 2013.
F. Denuncia ante la Fiscalía del Ministerio Público de fecha 31 de octubre de 2013, suscrita por la demandada asunto SP21-P-2014-3542 por estafa inmobiliaria, inserta a los folios 98 al 176 de la pieza I.
Estas documentales se valoran como documentos públicos y demuestran a esta juzgadora que la demandada accionó por la vía penal, amparada en la Ley de Estafa Inmobiliaria motivado a la negociación realizada con el demandante.
G. Testimoniales:
- Declaración de la ciudadana Yorley Janeyreth Carvajal Carrillo, titular de la cédula de identidad Nº V-13.350.296, inserta a los folios 41 y 42 de la pieza II.
De su testimonio se evidencia que conoce a la demandada desde hace 5 años, que en el año 2012 trabajaba en Seguros Mercantil, que le consta que la demandada negoció un apartamento en Pirineos II en septiembre de 2012 que le preguntó sobre los requisitos para solicitar un crédito, que en cuanto a los documentos necesarios debía notariar la opción a compra y que necesitaba el documento de propiedad del inmueble. Esta testimonial se valora por cuanto evidencia la testigo tener conocimiento de las obligaciones contraídas por las partes en el negocio jurídico pactado y que debían autenticar la opción a compra venta para acceder a un crédito.
- Declaración del ciudadano Atilio Jesús Morantes Rodríguez, titular de la cédula de identidad Nº V-6.967.343, inserta a los folios 58 y 59 de la pieza II.
Este testigo manifestó tener una relación laboral con la demandada, razón por la cual se desechan sus declaraciones, por cuanto se evidencia interés.
- Declaración del ciudadano Nelson William Duarte Santos, titular de la cédula de identidad Nº V-6.042.804, inserta al folios 60.
Esta documental se desecha por cuanto se evidencia manifiesto interés ya que el testigo mantuvo relación laboral con la demandada y uno de los testigos conforme consta de las respuestas a repreguntas.
H. Informes.
- Banco Mercantil de fecha 26 de junio de 2017, inserta a los folios 14 al 21 de la pieza II.
Esta prueba se valora, en el sentido de que evidencia qué requisitos son necesarios para tramitar un crédito hipotecario.
- Banco Mercantil de fecha 30 de junio de 2017, inserto al folio 37.
Esta prueba no se valora por cuanto los pagos efectuados en la negociación fueron aceptados por las partes.
- Alcaldía del Municipio San Cristóbal del estado Táchira de fecha 27 de junio de 2017, inserto al folio 61 de la pieza II.
Esta documental se desecha por cuanto no aporta elementos de convicción a la Litis.
- Registro Público del Primer Circuito de los Municipios San Cristóbal y Tórbes del estado Táchira, de fecha 23 de junio de 2017, inserto al folio 62 de la pieza II.
Esta documental se le otorga pleno valor probatorio por cuanto evidencia los requisitos para constituir una hipoteca con una institución financiera y demuestra que el demandante no ha tramitado certificación de gravámenes del inmueble descrito en autos.
Hecha la valoración probatoria debe señalarse que:
El Código Civil establece:
Artículo 1.333: “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.”

Artículo 1.134: “El contrato es unilateral, cuando una sola de las partes se obliga; y bilateral, cuando se obligan recíprocamente.

Artículo 1.159: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”

Artículo 1.160: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”

Artículo 1.167: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello….”.
De la normativa antes transcrita, específicamente del artículo 1.167, se evidencian dos requisitos para que resulte procedente la acción de cumplimiento o resolución del contrato, a saber: a) la existencia de un contrato bilateral; y b) el incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones.
En este orden de ideas, en consideración al contenido del artículo 1.167 del Código Civil, la Sala Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 08 de febrero de 2.012, dictada en el expediente N° AA20-C- 2011-000503, con ponencia del Magistrado Luis Antonio Ortíz Hernández, expresó lo siguiente:
“…Ahora bien, establece la norma delatada como infringida: Artículo 1.167… Esta norma prevé la facultad y el derecho de las partes contratantes, de reclamar judicialmente, a su elección, el cumplimiento o ejecución del contrato o la resolución de éste, cuando el otro involucrado no ejecuta su obligación. Esta es la doctrina de la Sala, al respecto de la correcta interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, que no deja lugar a dudas, sobre la existencia de un incumplimiento culposo de la parte demandada, para que nazca el derecho a reclamar judicialmente el cumplimiento o la resolución del contrato…
Ahora bien los supuestos de la norma in comento son los siguientes: I.- Que se contraiga a un contrato bilateral. II.- Que haya incumplimiento culposo de la parte demandada… III.- Que el incumplimiento comprenda actos u omisiones de cualquiera de los contratantes. IV.- Que el incumplimiento sea grave y afecte marcadamente el interés de los contratantes. V.- Que el incumplimiento no sea generado por una causa extraña no imputable; VI.- Que el incumplimiento se refiera a lo principal del contrato y no a sus modalidades accesorias, VII.- que el demandante haya cumplido u ofrezca cumplir. En el entendido de que el demandante no puede prevalerse de su propio incumplimiento para exigir la resolución del contrato. VIII.- La existencia de la buena fe del demandante en la resolución contractual, y IX.- Que sea mediante resolución judicial por sentencia…” (Negritas y Subrayado de esta sentenciadora).
Planteada así la situación procesal de las partes, considera esta juzgadora respecto a la demanda principal de Resolución de Contrato intentada lo siguiente:
i) Que quedó demostrado que el ciudadano LUIS ENRIQUE JOVES GARCIA, suscribió contrato de promesa bilateral de compra venta con la ciudadana YORLEY ADRIANA MARQUEZ QUINTERO, lo cual se evidencia del instrumento fundamental de la acción ya valorado;
ii) Que la fecha en que se suscribió el referido contrato fue el 12 de septiembre de 2012 conforme quedó aceptado por las propias partes, razón por la cual a partir de dicha fecha es que comenzó a contarse el lapso de duración del mismo conforme se pactó en la cláusula tercera de noventa (90) días que vencieron el 11 de diciembre de 2012 y, la prórroga pactada de treinta (30) días, venció el 10 de enero de 2013;
iii) Que el inmueble objeto de la negociación consiste en un bien inmueble consistente en un apartamento signado con el Nº 03-01, bloque 02, edificio 01, número catastral 01-06-119-002-29-00-000, ubicado en la Urbanización Pirineos II, San Cristóbal estado Táchira, con un área de sesenta y cinco metros cuadrados con ochenta y siete decímetros cuadrados (65,87 Mts2), consta de sala-comedor, cocina, lavadero, baño, tres (03) dormitorios; alinderado así: PISO: Con techo del apartamento Nº 02-01; TECHO: Con placa común del edificio; NORTE: Con pared que da al apartamento Nº 03-04 del bloque 01; SUR: Con pasillo común del edificio; ESTE: Con fachada Este del edificio; y OESTE: Con pared que da al apartamento Nº 03-02. Le corresponde un porcentaje de condominio de 5,885 % en relación al valor total del edificio, según se desprende del documento de condominio protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito San Cristóbal del estado Táchira, el 09 de agosto de 1976, bajo el Nº 40, Folios 83 al 87, Tomo II, Protocolo Primero.
iv) Que dicho inmueble desde que se celebró el contrato bajo examen, se encontraba gravado con hipoteca legal en primer grado según se demuestra del documento de propiedad, registrado el 21 de agosto de 2006 ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito de los Municipios San Cristóbal y Tórbes del estado Táchira, inscrito bajo la matrícula 2006-LRI-T63-31, corriente a los folios 10 al 15 de la pieza I.
v) Que conforme a las excepciones de contrato no cumplido esgrimidas por la demandada en su defensa, dicho gravamen no fue señalado en la promesa bilateral de compra venta suscrita y no estaba en conocimiento de la compradora tal situación, lo cual quedó demostrado de la liberación de la referida hipoteca que fue registrada hasta el 12 de septiembre de 2013, según consta de documento de liberación de hipoteca de fecha 12 de septiembre de 2013, inscrito bajo el número 39, folio 178, Tomo 18 del Protocolo de Transcripción del año 2013, inserto al folio 229 al 236 de la pieza I; valorado por esta juzgadora.
vi) Que el demandante vendedor, no demostró haber cumplido con su obligación establecida en la cláusula tercera del contrato suscrito, relacionado con la entrega a la compradora, de los documentos necesarios para tramitar el crédito con el cual conseguiría los trescientos setenta y cinco mil bolívares (Bs. 375.000,00) que restaban para completar el pago pactado, aunado al hecho de que para el lapso de cumplimiento del contrato el referido inmueble estaba hipotecado y no constaba su liberación. Esta circunstancia quedó demostrada y el hecho de que la demandada estuviera en posesión del inmueble no evidencia que el demandante haya cumplido con su obligación de entregarle los documentos necesarios para tramitar el crédito, situación que hace que esta alzada difiera del criterio esgrimido por el a quo para declarar resuelto el contrato.
vii) Que operó ciertamente la excepción de contrato no cumplido por parte de la demandada compradora, motivado a que era imposible tramitar el crédito hipotecario, sin que el demandante vendedor le hiciera entrega de los documentos necesarios para ello, sobre todo, la liberación de la hipoteca que pesaba sobre el inmueble.
viii) Que el demandante señaló como inicio para el cumplimiento de sus obligaciones del contrato y como hechos de su pretensión el 12 de marzo de 2012, situación que aún y cuando al contestar la reconvención manifestó que fue un error material de transcripción, debe considerarse extemporáneo por cuanto debió en su momento reformar la demanda respecto a los hechos, situación que hace que la acción no prospere.
El anterior análisis sustentado en el debate probatorio, hace que esta juzgadora concluya que la acción de resolución de contrato sucumba ante las excepciones plasmadas y demostradas por la demandada, Y ASÍ SE RESUELVE.
En este orden de ideas, respecto a la reconvención o mutua petición por cumplimiento de contrato, es necesario considerar además de los razonamientos antes expuesto que aquí se reproducen:
Que desde el 12 de septiembre de 2012 (fecha de suscripción del contrato) hasta el 10 de enero de 2013 (fecha de terminación de la prórroga), la demandada demostró haber pagado la suma de ciento cincuenta mil bolívares (Bs. 150.000,00) como abono a la deuda total, situación que quedó reconocida por las partes y no constituyó un hecho controvertido, siendo que era una cargar procesal del actor reconvenido demostrar el cumplimiento de su obligación de entregar los documentos necesarios para tramitar el crédito por parte de la demandada previo el levantamiento del gravamen existente sobre el inmueble (lo que no hizo), por lo que nunca surgió en cabeza de la demandada reconviniente tal obligación, ya que nunca recibió tales recaudos, lo cual como se indicó quedó evidenciado. Aunado a que la demandada demostró que tiene la posesión del inmueble pues lo ocupa desde diciembre del año 2012.
Por las razones expuestas, es claro para esta juzgadora que la reconvención por cumplimiento de contrato es procedente en el caso de marras, Y ASÍ SE RESUELVE.
III
DECISIÓN
Este JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, DECIDE:
PRIMERO: Se declara CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto en fecha 18 de agosto de 2018 por el abogado Nelson Eduardo Moros Urbina, actuando como apoderado judicial de la parte demandada ciudadana YORLEY ADRIANA MARQUEZ QUINTERO, en contra de la sentencia definitiva dictada el 18 de julio de 2018 por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Tórbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, registrada en el Libro Diario bajo el Nº 16.
SEGUNDO: Se declara SIN LUGAR la demanda de Resolución de Contrato intentada por el ciudadano LUIS ENRIQUE JOVES GARCIA, venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cédula de identidad número V-11.021.311, domiciliado en San Cristóbal estado Táchira; a través de sus apoderados judiciales abogados Antonio José Martínez Casanova y German Rolando Peñaranda Rodríguez, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números V-15.241.873 y V-13.973.643 respectivamente, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 104.754 y 104.756 en su orden; en contra de la ciudadana YORLEY ADRIANA MÁRQUEZ QUINTERO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-16.541.363, domiciliada en San Cristóbal estado Táchira.
TERCERO: Se declara CON LUGAR la reconvención por Cumplimiento de Contrato intentada por la ciudadana YORLEY ADRIANA MÁRQUEZ QUINTERO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-16.541.363, domiciliada en San Cristóbal estado Táchira, en contra del ciudadano LUIS ENRIQUE JOVES GARCIA, venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cédula de identidad número V-11.021.311, domiciliado en San Cristóbal estado Táchira. En consecuencia, una vez quede definitivamente firme la presente decisión:
1. SE ORDENA a la ciudadana YORLEY ADRIANA MÁRQUEZ QUINTERO, pagar al demandante reconvenido LUIS ENRIQUE JOVES GARCIA, la suma de trescientos setenta y cinco mil bolívares (Bs. 375.000,00), cantidad esta que deberá ajustarse a la cifra y valor actual conforme a la reconversión monetaria decretada en el año 2018 y en el año 2021, con la debida indexación que se hará a través de experticia complementaria del fallo, tomando como fecha de inicio el auto de admisión de la demanda (14 de diciembre de 2015) y como fecha de terminación (cuando quede definitivamente firme la presente decisión), con el nombramiento de un (1) único perito, para que efectúe la señalada indexación judicial condenada al pago, tomando como base los Índices Nacionales de Precios al Consumidor publicados por el Banco Central de Venezuela.
2. Cumplido este pago, SE ORDENA al demandante reconvenido ciudadano LUIS ENRIQUE JOVES GARCIA hacer la tradición legal del inmueble consistente en un apartamento signado con el Nº 03-01, bloque 02, edificio 01, número catastral 01-06-119-002-29-00-000, ubicado en la Urbanización Pirineos II, San Cristóbal estado Táchira, con un área de sesenta y cinco metros cuadrados con ochenta y siete decímetros cuadrados (65,87 Mts2), consta de sala-comedor, cocina, lavadero, baño, tres (03) dormitorios; alinderado así: PISO: Con techo del apartamento Nº 02-01; TECHO: Con placa común del edificio; NORTE: Con pared que da al apartamento Nº 03-04 del bloque 01; SUR: Con pasillo común del edificio; ESTE: Con fachada Este del edificio; y OESTE: Con pared que da al apartamento Nº 03-02. Le corresponde un porcentaje de condominio de 5,885 % en relación al valor total del edificio, según se desprende del documento de condominio protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito San Cristóbal del estado Táchira, el 09 de agosto de 1976, bajo el Nº 40, Folios 83 al 87, Tomo II, Protocolo Primero; a la demandada reconviniente ciudadana YORLEY ADRIANA MÁRQUEZ QUINTERO, esto es, otorgar el documento definitivo de compra-venta por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio San Cristóbal y Tórbes del estado Táchira o, en su defecto, de conformidad a lo establecido en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, esta sentencia servirá como justo título, caso en el cual y a los fines de su inscripción en la Oficina de Registro Inmobiliario correspondiente, el tribunal de la causa ordenará el previo levantamiento de la medida de prohibición de enajenar y gravar que pesa sobre el inmueble supra descrito.
CUARTO: De conformidad a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, SE CONDENA EN COSTAS al ciudadano LUIS ENRIQUE JOVES GARCIA por haber resultado totalmente vencido.
Queda REVOCADA la sentencia definitiva dictada el 18 de julio de 2018 por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Tórbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, registrada en el Libro Diario bajo el Nº 16.
Publíquese esta decisión en el expediente Nº 3.655, y regístrese conforme a los artículos 247 y 248 del Código de Procedimiento Civil. Déjese copia certificada para el archivo del tribunal.
NOTIFÍQUESE A LAS PARTES. Líbrense las correspondientes boletas de notificación.
Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, a los veintiséis (26) días del mes de julio del año dos mil veintidós. Años 212º de la Independencia y 163º de la Federación.
La Jueza Titular,
JEANNE LISBETH FERNÁNDEZ DE ACOSTA

La Secretaria,
Myriam Patricia Gutiérrez Díaz

En la misma fecha se dictó, publicó y agregó la presente decisión al expediente N° 3.655, siendo las diez de la mañana (10:00 a.m.), dejándose copia certificada para el archivo del Tribunal. En la misma fecha se libraron las boletas de notificación ordenadas.
La Secretaria,
Myriam Patricia Gutiérrez Díaz
JLFdA/mpgd-
EXP. 3.655.-