REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE: JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA PARTE DEMANDANTE: PAMELA JOHANNA MORALES OJEDA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-14.941.322, domiciliada en el Municipio Cárdenas del estado Táchira. APODERADOS DE LA PARTE DEMANDANTE: GLORIA BUITRAGO DE ARIAS y XIOMARA MATILDE GARCIA PAREDES, titulares de las cédulas de identidad números V- 5.027.779 y V-7.236.366, inscritas en el Inpreabogado bajo los números 31.176 y 136.688 respectivamente. PARTE DEMANDADA: YUVIRY DEL VALLE GUTIERREZ ALVAREZ y ALEXIS RIGOBERTO SALAS ESCALANTE, titulares de las cédulas de identidad números V-21.452.066 y V-14.707.109 respectivamente, de este domicilio. DEFENSORA AD LITEM DE LA PARTE DEMANDADA: ZULEIKA COROMOTO HUNG FUENMAYOR, titular de la cédula de identidad número V-9.114.431, inscrita en el inpreabogado bajo el N° 24.435. MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRA - VENTA. Apelación de la sentencia definitiva proferida por el Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, de fecha 10 de septiembre de 2021. I ANTECEDENTES El trámite procesal en el juzgado a-quo. El presente juicio se inició por demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRA-VENTA, presentada por la ciudadana PAMELA YOHANNA MORALES OJEDA, actuando en nombre propio la cual fue admitida a trámite por el procedimiento ordinario mediante auto de fecha 15 de octubre de 2019, dictado por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira. La decisión del juzgado a quo. El Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y del Tránsito de La Circunscripción Judicial del Estado Táchira, el 10 de septiembre de 2021, dictó sentencia definitiva en la que declaró: PRIMERO: con lugar la demanda interpuesta por la ciudadana PAMELA JOHANNA MORALES OJEDA. SEGUNDO: resuelto el contrato privado de promesa bilateral de compra venta suscrito entre los ciudadanos PAMELA JOHANNA MORALES OJEDA y YUVIRY DEL CARMEN GUTIÉRREZ ÁLVAREZ, en fecha 15 de noviembre de 2018. TERCERO: Se condenó a la parte demandada ciudadanos YUVIRY DEL CARMEN GUTIÉRREZ ÁLVAREZ y ALEXIS RIGOBERTO SALAS ESCALANTE, antes identificados, a hacer entrega a la demandante ciudadana PAMELA JOHANNA MORALES OJEDA, arriba identificada, totalmente desocupado de bienes y personas, con las reparaciones necesarias el inmueble objeto del contrato constituido por una parcela de terreno y casa sobre el construida, ubicado en la calle 2 del desarrollo habitacional Manzanares I, situada en la Hacienda el Alto o las Margaritas de Táriba, Municipio Cárdenas de estado Táchira, signada con el N° 28 e identificada con el N° Catastral 20-05-03-43-28, comprendida dentro de los siguientes linderos y medidas: NORTE: En ocho metros lineales (8,00 mts) con la parcela 21, SUR: En ocho metros lineales (8,00 mts) con calle 2; ESTE: En veinte metros lineales (20,00 mts) con la parcela 29; y, OESTE: En veinte metros lineales (20 mts) con parcela 27; propiedad de la accionante conforme se evidencia de documento debidamente registrado ante la oficina de Registro Público de los Municipio Cárdenas, Guasimos y Andrés Bello del estado Táchira, de fecha 23 de enero de 2012, bajo el N° 2010.4102, asiento registral 3 del inmueble matriculado con el N° 429.18.4.1.3838, correspondiente al libro y folio real del año 2010. En consecuencia de lo anterior y de acuerdo con la cláusula sexta, la accionante ciudadana PAMELA JOHANNA MORALES OJEDA, deberá hacer entrega inmediata de la suma de TRES MIL DOSCIENTOS CINCUENTA DÓLARES AMERICANOS ($ 3.250,00) a la optante compradora ciudadana YUVIRY DEL CARMEN GUTIÉRREZ ÁLVAREZ. El recurso de apelación. En fecha 15 de septiembre, la defensora Ad Litem abogada Zuleika Hunk Fuenmayor, apeló de la sentencia dictada en fecha 10 de septiembre de 2021, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, la cual fue oída en ambos efectos por el tribunal de la causa, según auto de fecha 20 de septiembre del año 2021. El trámite procesal en este juzgado superior. Correspondió a este tribunal superior, previa distribución, el conocimiento de la apelación de la sentencia dictada por el tribunal a quo, y mediante auto de fecha 28 de octubre de 2021, se le dio entrada y el trámite ordinario que prevé en segunda instancia el Código de Procedimiento Civil, para la apelación contra la sentencia definitiva. II DETERMINACIÓN DE LA CONTROVERSIA Hechos alegado por la parte demandante como fundamento de su pretensión. La demandante alegó que suscribió un contrato privado de promesa bilateral de compra venta, con la ciudadana YUVIRY DEL VALLE GUTIERREZ ALVAREZ, en fecha 15 de de noviembre de 2018, sobre un inmueble constituido por un parcela de terreno y la casa sobre él construida, la cual se distingue con el N° 28, ubicada en la calle 2 del desarrollo habitacional Manzanares I, Hacienda el Alto o las Margaritas de la población de Táriba, municipio Cárdenas del estado Táchira, identificado con el catastral 20-05-03-43-28, cuyos linderos, medidas y demás determinaciones constan en documento de parcelamiento protocolizado ante la Oficina de Registro Público de los municipios Cárdenas, Guasimos y Andrés Bello del estado Táchira, de fecha 3 de noviembre de 2008, bajo el N° 6, folio 21 al 35, Tomo 18, Protocolo Primero. La parcela de terreno tiene una superficie de ciento sesenta metros cuadrados (160 M”) y se encuentra comprendida dentro de los siguientes linderos y medidas: NORTE: En ocho metros lineales (8.00 mts) con parcela 21; SUR: En ocho metros lineales (8.00 mts) con calle 2; ESTE: En veinte metros lineales (20.00 mts) con parcela 29 y OESTE: En veinte metros lineales (20.00 mts) con parcela 27. La casa esta construida sobre un área de noventa y cuatro metros cuadrados con setenta centímetros cuadrados (94,70 M2) y consta de las siguientes dependencias: tres habitaciones con nicho para closet, sala, comedor, cocina, dos (2) baños, patio y porche. Afirmó que dicho inmueble, le pertenece según documento registrado ante la oficina de Registro Público de los municipio Cárdenas, Guasimos y Andrés Bello del estado Táchira, en fecha veintitrés (23) de enero de dos mil doce (2012) bajo el N° 2010.4102, Asiento Registral 3 del inmueble matriculado con el N° 429.18.4.1.3838 correspondiente al Folio Real de 2010. Que en el referido contrato, se fijo como precio total de la compraventa la cantidad de DIEZ MIL DÓLARES AMERICANOS ($ 10.000,00) y, habiendo entregado la promitente compradora la suma de SEIS MIL QUINIENTOS DÓLARES ($ 6.500,00), quedó a deber la cantidad de TRES MIL QUINIENTOS DOLARES ($ 3.500), los cuales se comprometió pagar, el día de la firma definitiva ante el registro correspondiente. Igualmente se acordó en el referido contrato que la suma recibida en calidad de arras, perfeccionada la venta, se imputaría al precio total del inmueble. Alegó que en la Cláusula Quinta que la PROMESA BILATERAL DE COMPRAVENTA tendría una duración de noventa (90) días luego de firmado el contrato, que la misma se encontraba sujeta a la liberación de la hipoteca, que cancelada no había sido firmada, por lo que se entendía renovado este lapso tantas veces como necesario fuera hasta obtener la firma del documento de liberación. Asimismo alegó que establecieron una cláusula penal en la cual el incumplimiento de algunas de la obligaciones, deberá pagar a la afectada en calidad de indemnización, el equivalente al cincuenta por ciento (50%) del monto dado en calidad de arras o inicial. Alegó que en fecha 22 de noviembre de 2018, cumplió con lo acordado en el contrato de PROMESA BILATERAL DE COMPRA VENTA, e hizo entrega del inmueble de su propiedad a la PROMITENTE COMPRADORA e inició el trámite para la liberación de la hipoteca. Que tendiendo todos los requisitos exigidos en el contrato Bilateral de Compra venta, en fecha 10 de mayo de 2019, posterior a la firma autentica del documento de liberación de hipoteca por ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, acudió a la empresa Inmobiliaria “Expertos Inmobiliarios”, donde solicitó se citara a la ciudadana YUVIRY DEL VALLE GUTIERREZ ALVIAREZ, participándole que ya se encontraban todas las gestiones y documentos para la presentación del documento de venta definitivo por ante la oficina registral, debiendo dar cumplimiento a lo acordado en el documento de fecha 15 de noviembre de 2018. Alegó que se fijó como fecha tope para el cumplimiento el día 4 de agosto de 2019, a partir de esa fecha, se transformó totalmente el compromiso, la PROMITENTE COMPRADORA, no dio respuesta a ninguno de los llamados que realizaron tanto los expertos inmobiliarios como a los correos enviado por su persona. Peticiones de la parte demandante. Pide que convenga en la Resolución de Contrato Privado de Promesa bilateral de compraventa suscrito en fecha 15 de noviembre de 2018, y en consecuencia le sea devuelto el inmueble objeto del contrato bilateral de compraventa en las mismas condiciones en que lo recibió, totalmente desocupado de bienes y personas, hechas las reparaciones necesarias, que acepte la cantidad de TRES MIL DOSCIENTOS CINCUENTA DÓLARES AMERICANOS ($ 3.250,00) como devolución del anticipo cancelado. Igualmente solicita que en caso contrario ante la negativa de la promitente compradora se ordene la entrega del inmueble objeto de referido contrato y que sea condenada en costas. Alegatos de la parte demandada: En escrito de contestación a la demanda presentado en fecha 05 de marzo de 2021, la abogado ZULEIKA COROMOTO HUNG FUENMAYOR, defensora Ad Litem negó, rechazó y contradijo la demanda en todo y cada uno de alegatos, y atendiendo a la consideraciones que los hechos narrados por la parte actora deberán probarse de manera fehaciente en la oportunidad probatoria legal. Peticiones de la parte demandada. Ratificó su rechazo y contradicción a la presente demanda y solicitó sea declara sin lugar la demanda interpuesta por la ciudadana PAMELA JOHANNA MORALES OJEDA. Informes de la parte actora en esta instancia. En fecha 23 de noviembre de 2021, la abogada Gloria Buitrago de Arias, presentó escrito de informes, en el que hizo un recuento de los hechos que alegó en la demanda y durante el juicio. Expresó que su mandante ciudadana PAMELA JOHANA MORALES OJEDA, cumplió cabal y totalmente sus obligaciones mientras que la parte demandada ciudadana YUVIRY DEL VALLE GUTIÉRREZ ÁLVAREZ, y su esposo ALEXIS RIGOBERTO SALAS ESCALANTE, incumplieron las obligaciones asumidas en el documento de promesa bilateral de compra-venta, cuya resolución se solicita, dando lugar a que su mandante pudiera exigir la resolución (articulo 1.167 del Código Civil). En consecuencia ciudadana juez, llenos como están los extremos legales, demostrando el incumplimiento por parte de los demandados, solicitó que confirme en todas y cada una de la partes la sentencia dictada por el Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la circunscripción Judicial, ya que la misma fue ajustada a derecho donde se le garantizo en todo el proceso el derecho a la defensa de la parte demandada. En fecha 25 de noviembre de 2021, presentó escrito de informes la abogada Zuleika Coromoto Hung Fuenmayor, en los siguientes términos; hizo un recuento de todas las actuaciones realizadas durante la contestación de la demanda, ratificando lo expuesto en el mismo. Solicitando la revisión exhaustiva de la sentencia apelada a los fines legales subsiguientes y que a su decir fue dictada declarando con lugar la demanda y en contra de los intereses patrimoniales del demandado, por lo que pide se revoque y se dicte a favor de sus defendidos la sentencia declarando con lugar la apelación. III MOTIVA En el presente caso se trata de la pretensión de cumplimiento de un contrato de promesa bilateral de compraventa ya que, del contenido de las cláusulas: Primera, Segunda, Tercera, Cuarta, Quinta y Sexta se evidencia que ambas partes se obligaron recíprocamente: la demandada a vender y los demandantes a comprar, y conforme a la doctrina: El contrato de promesa bilateral de venta es definido por el profesor José Luis Aguilar Gorrondona, en el libro de texto de Contratos y Garantías como “El contrato por medio del cual dos partes se obligan recíprocamente a celebrar un contrato de venta” (Derecho Civil IV, Contratos y Garantías pág 155). Marco jurídico aplicable que regula el asunto objeto del presente juicio: El artículo 1.159 del Código Civil establece el llamado “principio del contrato-ley”: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes…” El llamado contrato de opción de compra, instrumento fundamental de la demanda, el cual no fue controvertido por las partes, donde se regula el objeto, el precio, las prestaciones que debían cumplir las partes así como el tiempo en que debían hacerlo: CLAUSULA PRIMERA: “LA PROMINENTE-VENDEDORA”, promete vender a” LA PROMINENTE-COMPRADORA” y este a su vez, se compromete a comprar a la prominente-vendedora, el siguiente bien inmueble de su exclusiva propiedad , constituido por una parcela de terreno y la casa sobre el construida, la cual se distingue con el N°. 28, ubicado en la calle 2 del desarrollo habitacional Manzanares 1, situada en la hacienda el alto o las margaritas de la población de Táriba, Municipio Cárdenas del estado Táchira, identificado con el número catastral N° 20-05-03-43-28, cuyos linderos, medidas y demás determinaciones consta suficientemente con el documento de parcelamiento, protocolizado ante la oficina de registro público de los Municipios Cárdenas, Guásimo y Andrés Bello des estado Táchira, el día 3 de noviembre de 2008, bajo el N° 6, folio 21 al 35, tomo 18, protocolo primero, los cuales quedan aquí por reproducidos en su totalidad, la mencionada parcela de terreno tiene una superficie aproximada de Ciento Sesenta Metros Cuadrados (16 M2) y se encuentra comprendida dentro de los siguientes linderos y medidas: Norte: en ocho metros lineales (8 ml) con parcela 21; SUR: En ocho metros lineales (8 ml) con calle2; ESTE: En veinte metros lineales (20 ml) con parcela29; OESTE: En veinte metros lineales (20 ml) con parcela 27. de conformidad con el articulo 13 de la ley de ventas de parcela, el porcentaje atribuido a la parcela es de (1,923 %). La construida sobre la deslinda parcela tiene un área de construcción aproximada de Noventa y Cuatro Metros Cuadrados con Setenta Centímetros (94,70 M2), consta de las siguientes dependencias: tres 83) habitaciones con nicho para closet, sala, comedor cocina, dos (2) baños, patio y porche. Dicho inmueble le pertenece a “LA PROMINENTE- VENDEDORA”, por haberle adquirido conforme consta de documento inscrito en la oficina d registro publico de los Municipios Cárdenas, Guásimo y Andrés Bello del estado Táchira, en fecha 23 de enero de (2012), bajo el N° 2010.4102, Asiento registral 3 del inmueble matriculado con el N° 429.18.4.1.3838 y correspondiente al folio real del año 2010. CLAUSULA SEGUNDA: El precio de la venta del inmueble antes descrito, es por la cantidad de DIEZ MIL DOLARES AMERICANOS ($10.000,00 ) dicho precio será pagado por “LA PROMINENTE- COMPRADORA” a “LA PROMINENTE-VENDEDORA”, como se indica a continuación: a)” LA PROMINENTE-COMPRADORA” paga en este mismo acto, calidad de arras o inicial, en dinero en efectivo y en moneda de curso legal a “LA PROMINENTE-VENDEDORA” la suma de SEIS MIL QUINIENTOS DOLARES ($ 6.500,00), declarando “LA PROMINENTE-VENDEDORA” recibirlos a su entera y cabal satisfacción; y b) la suma restante de TRES MIL QUINIENTOS DOLARES ($3.500,00) “LA PROMINENTE- COMPRADORA”, se obliga a pagar a “LA PROMINENTE-VENDEDORA”, para el día de la firma definitiva ante e registro correspondiente. CLAUSULA TERCERA: es entendido entre las partes que la suma que se recibe en calidad de pago en este mismo acto, será imputada como inicial para el pago del precio de la venta aquí pactada. CLÁUSULA CUARTA: el presente contrato se celebra intuito personae, en atención a la condiciones personales de “LA PROMINENTE- COMPRADORA”, en consecuencia el no podrá ceder o traspasar total o parcialmente este contrato, sin el previo consentimiento dado por escrito de “LA PROMINENTE-VENDEDORA”. CLAUSULA QUINTA: Esta PROMESA BILATERAL DE COMPRA VENTA tendrá una duración de noventa (90) días consecutivos sujetos a la liberación de la hipoteca, contados a partir de la firma de la misma; en caso de no haber llegado la liberación se renovara dicho lapso hasta que llegue la misma teniéndose concluida LA PROMESA BILATERAL DE COMPRA VENTA, con el otorgamiento del documento definitivo de compraventa. CLAUSULA SEXTA: Las partes de común acuerdo establecen como cláusula penal, que si alguna de ellas llegare a retractarse en el presente, contrato, o a incumplir algunas de sus obligaciones, deberá pagar a la parte afectada en la calidad de indemnización, el equivalente al cincuenta por ciento (50%) del monto dado en calidad de arras o inicial descrito de la CLÁUSULA SEGUNDA de este mismo contrato; debiendo efectuar dicho pago en un periodo de tiempo que no exceda a siete (07) días consecutivos, contados desde la comunicación de rescisión, o del incumplimiento de cualquiera de la obligaciones que asume a través del presente contrato. El contrato de compra-venta, definido por el artículo 1.474 del Código Civil establece: “La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio.” A su vez el artículo 1.167 del Código Civil, para los contratos bilaterales, prevé el ejercicio alternativo de la pretensión de cumplimiento o de resolución de contrato por la parte que no ha incumplido: Artículo 1.258 ejusdem: “La cláusula penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal.” Artículo 1.259 ejusdem: “El acreedor puede pedir al deudor que esté constituido en mora, la ejecución de la obligación principal, en lugar de la pena estipulada.” “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.” Artículo 1.264 Ejusdem: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención.” Los medios de prueba de los hechos alegados: A los folios 11 y 12 corre inserto copia simple de contrato privado de promesa bilateral de compra venta de fecha 15 de noviembre de 2018, el cual al no haber sido desconocido ni tachado, adquirió la fuerza probatoria del instrumento público conforme lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, en consecuencia el mismo hace fe de que entre la ciudadana PAMELA JOHANNA MORALES OJEDA, Y YUVIRY DEL VALLE GUTIÉRREZ ÁLVAREZ celebraron contrato de opción a compra venta sobre inmueble ubicado en la calle 2 del desarrollo habitacional Manzanares I, situado en la hacienda el Alto o las Margaritas de la población de Táriba, Municipio Cárdenas del estado Táchira. Y sobre el mismo construida una casa para habitación. A los folios 13 y 14 corre inserto copia simple de instrumento administrativo de fecha 04 de diciembre de 2018, emitido por el departamento de Catastro de la Alcaldía Bolivariana del Municipio Cárdenas, estado Táchira, suscrito por el ciudadano ing. Rene Zavala Tremont, jefe de la oficina de catastro, el cual de conformidad con la Jurisprudencia se debe considerar un documento auténtico que se asimila en su valor probatorio a los documentos públicos y por cuanto no fue desvirtuada su veracidad por otro medio de prueba fehaciente, se le confiere a este instrumento pleno valor probatorio, igualado al documento público, de conformidad con el artículo 1.363 Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por tanto hace plena fe de que para la referida fecha, el Departamento de Catastro de la Alcaldía Bolivariana del Municipio Cárdenas del estado Táchira, hace constar que la ciudadana Pamela Johanna Morales Ojeda, es propietaria de un inmueble que se encuentra registrado bajo el N° 2010.4102, asiento registral 3, del año 2010, de fecha veintitrés de enero del año 2012, cuyos linderos y medidas son las siguientes: NORTE: Parcela N° 21 mide (8.00) M; SUR: Calle 2 mide 8.00 M. de ancho mide 8.00 M; ESTE: Parcela N° 29 mide 20.00 M; OESTE: Parcela N° 27 mide 20.00 M. Con un área de terreno de 160.00 M2. Área de construcción 94.74 M2. A los folios 17 al 19 corre documento protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del estado Táchira, el 20 de mayo de 2019, bajo el número 2010.4102, Asiento Registral 4 del inmueble matriculado con el N° 429.18.4.1.3838 y correspondiente a libro de folio real del año 2010. El cual fue producido válidamente en copia simple, conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y al no haber sido impugnada dicha copia, la misma se tiene como fidedigna y por tanto hace plena prueba de acuerdo con el artículo 1.359 Código Civil, de que en la referida fecha la ciudadana PAMELA JOHANNA MORALES OJEDA libero hipoteca de primer grado préstamo que había adquirido con el Banco de Venezuela, S.A. Banco Universal. Al folio 21 corre inserto copia simple de notificación ante la Gerencia Regional de Tributos Internos Seniat de fecha 21 de mayo de 2018. El cual fue producido válidamente en copia simple, conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y al no haber sido impugnada dicha copia, la misma se tiene como fidedigna y por tanto hace plena prueba de que la ciudadana PAMELA JOHANNA MORALES OJEDA, notificó a la Gerencia Regional de Tributos Internos sobre la venta de un inmueble de su propiedad venta que le va hacer a la ciudadana YUVIRY DEL VALLE GUTIÉRREZ. A los folios 22 al 23 y 27 al 32 corre inserto notificación vía correo electrónico de fechas 23 de mayo, 29 de mayo, 21 de agosto, 27 de agosto, 3 de noviembre, del año 2019 respectivamente. Este documento que se valora conforme al criterio establecido en la sentencia N° RC-000460 de la Sala de Casación Civil de fecha 5 de octubre de 2011 y conforme al Decreto con Fuerza de Ley Sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, en su único aparte “La información contenida en un Mensaje de Datos, reproducida en formato impreso, tendrá la misma eficacia probatoria atribuida en la ley a las copias o reproducciones fotostáticas”, de manera que con base en el contenido del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de que no fueron impugnados dentro de los cinco días siguientes después de producidos, por lo que se determina que a tenor de lo previsto por la ley especial, dichos instrumentos tienen eficacia probatoria semejante al de las copias o reproducciones fotostáticas y por tanto son fidedignos para demostrar que la ciudadana PAMELA JOHANNA MORALES OJEDA notificó el incumplimiento del contrato firmado para adquisición del bien ubicado en la urbanización Manzanares I, calle 2 identificado con el N° p-28. A los folios 92 al 103 corre documento protocolizado en la oficina de registro publico de los Municipios Cárdenas Guasimos y Andrés Bello del estado Táchira el 23 de Enero de 2012, bajo el numero 2010.4102, Asiento registral 3 del inmueble, matriculado con el N° 429.18.4.13838, correspondiente a libro del folio real del año 2010, el cual fue agregado en copia certificada conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil y al no haber sido impugnada dicha copia dentro de la oportunidad legal establecida, la misma se tiene como fidedigna y por tanto el Tribunal le confiere a este instrumento el valor probatorio que señala el artículo 1.359 Código Civil, toda vez que el mismo fue autorizado con las solemnidades legales por un Registrador y por tanto hace plena fe de que la ciudadana PAMELA JOHANNA MORALES OJEDA adquirió el inmueble construido por una parcela de terreno y la casa sobre el mismo construida ubicada en la calle 2 de desarrollo habitacional Manzanares I situada en la Hacienda el Alto de las Margaritas de Tariba. Al folio 104 corre inserto autorización privada de fecha 06 de septiembre de 2018. El cual fue producido válidamente en copia simple, conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y al no haber sido impugnada dicha copia, la misma se tiene como fidedigna y por tanto hace plena prueba de que la ciudadana PAMELA JOHANNA MORALES OJEDA autorizo a la Sociedad Mercantil “Expertos Inmobiliarios C.A”, para que gestionara la venta del inmueble objeto de la controversia. A los 106 al 126 corre inserto notificación vía correo electrónico de fecha 2 de agosto de 2019. Este documento que se valora conforme al criterio establecido en la sentencia N° RC-000460 de la Sala de Casación Civil de fecha 5 de octubre de 2011 y conforme al Decreto con Fuerza de Ley Sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, en su único aparte “La información contenida en un Mensaje de Datos, reproducida en formato impreso, tendrá la misma eficacia probatoria atribuida en la ley a las copias o reproducciones fotostáticas”, de manera que con base en el contenido del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de que no fueron impugnados dentro de los cinco días siguientes después de producidos, por lo que se determina que a tenor de lo previsto por la ley especial, dichos instrumentos tienen eficacia probatoria semejante al de las copias o reproducciones fotostáticas y por tanto son fidedignos para demostrar que la ciudadana PAMELA JOHANNA MORALES OJEDA se dirige a la ciudadana YUVIRY DEL VALLE GUTIÉRREZ ÁLVAREZ, en este instrumento le solicita a la demandada que entregue los documentos respectivos para así realizar el registro definitivo del inmueble vendido por ella. A los folios 131 y 132 y vto, acta de fecha 27 de abril de 2021, la cual contiene declaración testimonial de la ciudadana Zulay Elizabet Castro Uribe, titular de cédula de identidad N° V-10.159.080; Que si conoce de vista, trato y comunicación a los ciudadanos YUVIRY DE CARMEN GUTIÉRREZ ÁLVAREZ, ALEXIS RIGOBERTO SALAS ESCALANTE y JOHANA PAMELA MORALES OJEDA, declaró que como agente de la empresa Expertos Inmobiliarios conoce las partes ya que participaron en una negociación por la venta de un inmueble objeto de la controversia, que el contrato de compra venta lo realizaron el la empresa para la cual ella trabaja comprometiéndose la vendedora a liberar el inmueble de la hipoteca que tenia y hacer todo lo respectivo tramite para poder hacer el documento definitivo de la venta notificado a la compradora de todo los tramites ya realizado y así ella hacer entrega de lo que restaba a la deuda por la compra del inmueble. A los folios 133 y 134 y vto, acta de fecha 27 de abril de 2021, la cual contiene declaración del ciudadano Rachely Charloot Pablos Peña, titular de la cédula de identidad N° V-21.221.239, Que si conoce de vista, trato y comunicación a los ciudadanos YUVIRY DE CARMEN GUTIÉRREZ ÁLVAREZ, ALEXIS RIGOBERTO SALAS ESCALANTE y JOHANA PAMELA MORALES OJEDA declaró que es el gerente de de la Empresa Remax Futuro, que reconoce que la señora Pamela es la vendedora de un inmueble y los compradores señora Yuviry y su esposo Alexis que la venta se realizaría en dólares, la negociación fue Diez Mil Dólares, que la señora Pamela recibió Seis Mil Quinientos en el primer acto, quedando pendiente Tres Mil Quinientos al momento de la liberación de la propiedad y registro de la misma si bajo la cláusula de arras, que le consta que tenia la cláusula penal en caso de incumplir alguna de las dos partes con el contrato que no estaba seguro si era el 30 %, que le consta que la vendedora tenia noventa días luego de liberada la hipoteca para consignar los recaudos de la venta. Que le consta que una vez entregado todos los documentos por parte de la vendedora, se dirigió a llamar a la compradora para que anexara ciertos documentos para realizar el registro y se le aviso lo del pago restante del dinero, que al comunicarse con la Señora Yuviry le contesto que para el momento no tenia el dinero que así como ella había esperado unos meses por la liberación tenían que esperar por el dinero. Que le consta que la señora Yuviry esta ocupado el inmueble de la promesa bilateral de compra venta, que se le entrego el mismo a los días de haber firmado el contrato, que en varias oportunidades a pospuesto las reuniones y conversaciones conmigo manifestado que se le habían presentado inconvenientes familiares hasta el momento de bloquearme de sus contactos. Que lo motivo a declarar en el juicio fue la falta de palabra de su clienta, la falta de responsabilidad, porque era el que la representaba, y que Posse la propiedad sin haber terminado de cancelarla, le consta que ella esta en posesión del inmueble por que le manifestó a la señora Pamela que no tenia donde vivir que donde estaba alquilada ya se le iba a vencer el contrato, por lo que creo que la señora Pamela obro de buena fe al entregarle el inmueble ya que ella tenia que hacer la liberación del inmueble. Las anteriores declaraciones se valoran de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, y se les concede credibilidad por haber sido contestes y por concordar con el instrumento fundamental de la demanda y por los motivos del conocimiento que tienen de los hechos, por la profesión de arquitecto de la testigo Zulay Elizabet Castro Uribe, y por la profesión de psicólogo Rachely Charloot Pablos Peña, y por las circunstancias creíbles en que se relacionaron con las partes, apreciándose que los testigos fueron contestes en afirmar que las partes celebraron un contrato de promesa bilateral de compra venta sobre un inmueble, y por ser agentes inmobiliarios autorizados que se dedican a la venta de bienes inmuebles. Conclusión valorativa: De las pruebas traídas a los autos puede concluirse: 1) Que mediante documento privado de fecha 15 de noviembre de 2018, la demandante PAMELA JOHANNA MORALES OJEDA, celebraron con los demandados YUVIRY DEL CARMEN GUTIÉRREZ ÁLVAREZ y ALEXIS RIGOBERTO SALAS ESCALANTE CONTRATO DE OPCIÓN DE PROMESA BILATERAL DE COMPRAR VENTA, sobre un inmueble constituido por una parcela de terreno y la casa sobre construida, ubicado en la calle 2 del desarrollo Habitacional Manzanares l, situada en la Hacienda el Alto o las Margaritas de Táriba, Municipio Cárdenas del estado Táchira, signado con el N° 28 e identificada con el numero catastral 20-05-03-43-28 comprendida dentro los siguientes linderos y medidas: NORTE: En ocho metros lineales (8,00 mts) con la parcela 21; SUR: En ocho metros lineales (8,00 mts) con calle 2; ESTE: En veinte metros lineales (20,00 mts), con parcela 29; OESTE: En veinte metros lineales (20,00 MTS) con la parcela 27, 2) Que el plazo de duración de esta opción fue establecido en noventa (90) días continuos contados a partir de la firma del contrato, tiempo en el cual la demandante se comprometió liberar el inmueble y de no haberse liberado en este tiempo se prorrogaba la entrega del documento definitivo. 3) Que el precio de venta del inmueble fue establecido en la suma de DIEZ MIL DOLARES AMERICANOS ($10.000,00), que en fecha 15 de noviembre de 2018, que la compradora canceló la suma de SEIS MIL QUINIENTOS DÓLARES AMERICANOS como arras recibido por la propietaria. Que el saldo restante, es decir, TRES MIL QUINIENTO DOLARES AMERICANOS ( $ 3.500,00) sería pagado por los optantes compradores al momento de la protocolización del documento de venta. 4) Que la ciudadana PAMELA JOHANNA MORALES OJEDA fue la que cumplió con todo las cláusulas del contrato al hacer el saneamiento de ley sobre el inmueble, liberando la hipoteca que sobre el mismo había, 5) Que para la fecha en que fenecía el lapso de la promesa Bilateral de compra venta, la compradora no había cumplido con las obligaciones que le correspondía para la protocolización del documento de venta del inmueble. De modo que, en el caso sub iudice, quedó demostrado que al vencimiento del plazo convenido por las partes para el cumplimiento del CONTRATO BILATERAL DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA celebrado entre las partes en fecha 15 de noviembre de 2018, sobre un inmueble constituido por una parcela de terreno y la casa sobre el construida, ubicado en la calle 2 del desarrollo habitacional Manzanares l, situada en la hacienda el Alto o las Margaritas de Táriba, Municipio Cárdenas del estado Táchira, signado con el N° 28 e identificada con el numero catastral 20-05-03-43-28 comprendida dentro los siguientes linderos y medidas; Norte: En ocho metros lineales (8,00 mts) con la parcela 21; Sur: En ocho metros lineales (8,00 mts) con calle 2; Este: En veinte metros lineales (20,00 mts), con parcela 29; Oeste: En veinte metros lineales (20,00 MTS) con la parcela 27, por un plazo de 90 días contados a partir de la firma de contrato. La demandante hizo entrega a la empresa inmobiliaria los recaudos, liberación de hipoteca realizada en fecha 22 de mayo de 2019, notificación ante el SENIAT de la venta del inmueble y solvencia tipo A requisitos exigidos por el registro para la protocolización del documento de venta del inmueble; resulta imputable a los demandados, ya que quedó demostrado con el acervo probatorio, que los demandados no dieron cumplimiento a la obligación de pagar el restante del monto de la venta para realizar el documento definitivo de la venta aun cuando se le participo en varias oportunidades de que la vendedora ya había cumplido con los pactado en el contrato. La propietaria cumplió con todo las obligaciones pactadas en el contrato, mientras que los compradores incumplieron con sus obligaciones, lo que legitimaba a la demandante para ejercer la pretensión de cumplimiento de contrato. Ahora bien, en cuanto a la naturaleza de la acción de resolución de contrato en el artículo 1.167 del Código de Procedimiento Civil, que es del tenor siguiente: “…En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”. La mencionada norma prevé la acción de cumplimiento o resolución de contrato ante el incumplimiento culposo de una de las partes contratantes, en otras palabras, le otorga la facultad a la parte que ha cumplido con sus obligaciones, para que demande, y en consecuencia, ser liberada de su obligación, y pedir la restitución de las prestaciones que hubiere cumplido, con el pago de los daños y perjuicios, si hubiere lugar a ello. Asimismo, el artículo 1.474 del Código Civil, establece que el contrato de compra venta es aquél donde el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio. Al respecto, La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° 460 de fecha 27 de octubre de 2010, caso: Tomcar, C.A. Almacenes, contra la Sucesión Amleto Antonio Capuzzi Di Prinzio, estableció lo siguiente: “…El contrato de venta es definido por el artículo 1.474 del Código Civil, como la convención por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio. Por tratarse este de un contrato, debe contener ciertos elementos o condiciones para la existencia del mismo, los cuales se encuentran establecidos en el artículo 1.141 del Código Civil y son: a) Consentimiento de las partes, que lo constituye el acuerdo entre éstas el cual se perfecciona cuando manifiestan su voluntad de contratar. b) Objeto se refiere a la cosa cuya propiedad se transfiere y c) Causa lícita. El contrato de venta posee ciertas características las cuales son: 1. Es un contrato bilateral: El comprador y el vendedor asumen obligaciones recíprocas. 2. Es un contrato oneroso. 3.Es un contrato consensual: Se perfecciona con el sólo consentimiento de las partes. 4. Puede ser un contrato de ejecución instantánea o de tracto sucesivo. 5. Es un contrato traslativo de la propiedad u otro derecho vendido. (Aguilar Gorrondona, José Luis. Contratos y Garantías, Derecho Civil IV.)…”. Entonces, la norma sustantiva transcrita dispone como requisito de procedencia de las acciones por cumplimiento o resolución de contrato, el hecho que exista incumplimiento de las obligaciones contractuales por alguna de las partes intervinientes en el contrato, cuestión ésta que ha de demostrarse y dilucidarse dentro de un proceso de carácter judicial para que opere la aplicación de este artículo 1.167 del Código Civil en el contrato privado de promesa bilateral de compra-venta fundamento de la presente causa. En ese sentido, esta superioridad puede precisar lo siguiente: 1) que las partes se comprometieron a vender y comprar un inmueble supra identificado 2) por un precio de DIEZ MIL DÓLARES AMERICANOS ($.10.000,00), 3) Que habían cancelado SEIS MIL QUINIENTOS ($. 6.500,00) y Que la parte demandada quedó debiendo TRES MIL QUINIENTOS ($. 3500,00) del monto total. Ahora bien, del examen de las actas del expediente se evidencia que la parte actora alega el incumplimiento en el pago adeudado por parte de la demandada, por su parte la demandada negó, rechazó y contradijo todo lo alegado por la actora. En ese sentido y siendo que dicho contrato no es contrario a derecho se declara válido el suscrito contrato de promesa bilateral de compra venta, y así se decide. En este mismo orden de ideas y siendo que quedó demostrado que la parte demandada no cumplió con su obligación de pagar el saldo restante ni en dólares americanos ni en bolívares conforme al régimen cambiario vigente para la fecha, por tanto procede en virtud de dicho incumplimiento a declarar con lugar la demanda por RESOLUCION DE CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRAVENTA, y por vía de consecuencia, ordena el cumplimiento de la cláusula penal, prevista en el contrato de opción de compra venta prevista en la promesa bilateral de compraventa la cual establece: “SEXTA: Las partes de común acuerdo establecen como cláusula penal, que si alguna de ellas llegare a retractarse en el presente contrato, o a incumplir alguna de sus obligaciones, deberá pagar a la parte afectada en calidad de indemnización, el equivalente al 50%, del monto dado en calidad de arras o inicial descrito en la cláusula SEGUNDA de este mismo contrato; debiendo efectuar dicho pago en un periodo de tiempo que no exceda a 7 días consecutivos, contados desde la comunicación de rescisión, o del incumplimiento de cualesquiera de las obligaciones que asumen a través del presente contrato” . En consecuencia y siendo que hubo incumplimiento por parte de los compradores, hoy demandados, se ordena que la parte demandante entregue el 50% de lo pagado que equivale a TRES MIL DOSCIENTOS CINCUENTA DOLARES AMERICANOS ($. 3250) a la optante compradora. En consecuencia, demostrados los presupuestos de la pretensión de cumplimiento del contrato, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.264, la parte demandada debe cumplir su obligación exactamente como ha sido contraída, tal como dispusieron las partes en el contrato suscrito, que es ley entre ellas, lo que, equivale al cumplimiento del contrato de venta definido por el artículo 1.474 del Código Civil. Por todo lo cual, resulta forzoso para este sentenciador declarar sin lugar la apelación incoada por los ciudadanos YUVIRY DEL VALLE GUTIÉRREZ ÁLVAREZ y ALEXIS RIGOBERTO SALAS ESCALANTE, por Resolución de Contrato de Promesa Bilateral de compraventa celebrado en fecha 15 de noviembre de 2018. Finalmente una reflexiones que se permite hacer esta juzgadora con relación al presente asunto; sobre la importancia de estos contratos de promesa bilateral de compraventa, que son de frecuente uso en la práctica por las personas para la adquisición de viviendas, ya que además de servir para “amarrar” el negocio, posibilitan un compás de espera para realizar una serie de gestiones previas, como por ejemplo, obtener la solvencia de impuestos municipales, hacerse al comprobante de vivienda principal, obtener la solvencia del impuesto sobre inmuebles urbanos, tramitar la certificación de gravámenes, la carta catastral, hacer la notificación de la venta al SENIAT, entre otros, necesarios para la celebración del contrato definitivo, y la utilización de tales contratos ha sido de gran provecho especialmente cuando se solicita un préstamo a un Banco o Institución Financiera para la compra del inmueble. Por lo que se hace necesario, que las personas le pongan la mayor seriedad a estos contratos, hagan honor a los compromisos, porque está en juego la realización de una de las aspiraciones más importantes de las familias, de acuerdo a nuestra cultura y a nuestra tradición, como es, adquirir una vivienda propia. En conclusión y en sintonía con los lineamientos garantistas y proteccionistas del derecho a la vivienda de cada venezolano, y fundamentado en lo dispuesto el Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, esta Juzgadora considera pertinente indicar que al momento de la ejecución de la presente decisión, en cuanto a la entrega del inmueble objeto del contrato de Promesa bilateral de compraventa, por encontrase el mismo formando parte de un desarrollo habitacional, se deberá regir por el procedimiento establecido en los artículos 12, 13 y 14 del referido decreto ley, en aras de garantizar el refugio temporal o la solución habitacional definitiva a la parte demandada. IV DECISION En orden a las anteriores consideraciones, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide: PRIMERO: DECLARA SIN LUGAR la apelación interpuesta por la abogada, ZULEIKA COROMOTO HUNG FUENMAYOR, defensora Ad Litem de los demandados YUVIRY DEL VALLE GUTIÉRREZ ÁLVAREZ y ALEXIS RIGOBERTO SALAS ESCALANTE. SEGUNDO: SE CONFIRMA la sentencia dicta por TRIBUNAL TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TACHIRA, de fecha 10 de septiembre de 2021. TERCERO: De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del código de procedimiento civil, se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en el juicio. Publíquese, regístrese, déjese copia certificada de la misma en formato digital PDF según lo preceptuado en Resolución número 2016-0021 de fecha 14 de diciembre de 2016 de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia y en su oportunidad legal, bájese el expediente. Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, en el Edificio Nacional de la ciudad de San Cristóbal, a los dieciocho (18) días del mes de marzo de dos mil veintidós (2022). Años 211° de la Independencia y 163° de la Federación. La Juez, Abg. Rosa Mireya Castillo Quiroz.- La Secretaria, Abg. Mirley Rosario Colmenares de Mora.- En la misma fecha y previa las formalidades legales se dictó y publicó la anterior decisión, siendo las once y treinta minutos (11:30 a.m.) de la mañana, dejándose copia de la misma en formato digital PDF según lo preceptuado en Resolución número 2016-0021 de fecha 14 de diciembre de 2016 de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, y en copia fotostática certificada para el archivo del tribunal. Exp. N° 7864 RMCQ.GYVM.