TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
TRIBUNAL SUPERIOR DEL CIRCUITO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LA GUAIRA.
Año 212º y 163º
Maiquetía, dieciseis (16) de mayo de dos mil veintidós (2022).
ASUNTO N°: WP12-R-2019-000057.
ACTUANDO EN SEDE CIVIL.
DEMANDANTE: Ciudadano EDGAR RAFAEL UGUETO LUZARDO, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-11.644.045.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: Abogada en ejercicio CLEOPATRA MÉNDEZ, inscritos en el Inpreabogado bajo el N° 70.120.
DEMANDADA: Ciudadano PEDRO ANTONIO PEREZ PULIDO, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-6.527.374.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abogado JUAN GONZALEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 30.010.
MOTIVO: DESALOJO LOCAL COMERCIAL (Apelación del Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Circuito Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado La Guaira).
-I-
LOS HECHOS Y ACTUACIONES ANTE EL A QUO Y ANTE LA ALZADA.
Se dio inicio al presente procedimiento de Desalojo, a través de escrito libelar y anexos presentados por la parte actora, correspondiendo previa distribución al Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Estado La Guaira, mediante el cual expuso lo siguiente: 1) En fecha 15 de julio del 2015, mi representado, actuando siempre bajo el concepto de la buena fe, le entregó al aquí DEMANDADO, la posesión del local comercial, antes identificado en perfecto estado de habitabilidad y en condiciones de limpieza, de igual manera se obliga a entregarlo en las condiciones, no pudiendo hacer mejoras o modificaciones sin el consentimiento del DEMANDANTE, el cual deberá ser expresado de manera escrita, de igual manera dicho local comercial solo será único y exclusivo para el uso de todo lo relacionado con tapicería en general, la cual lleva por nombre comercial: “TAPICERIA DAYALIZ ROY, C.A.”. Este local fue totalmente acomodado y finalmente comenzó sus operaciones comerciales, durante los primeros días del mes de JULIO de 2015.2) Durante el mes de julio de 2015 mi representado le entrego al DEMANDADO, antes identificado, el contrato de arrendamiento, tal y como lo establece el artículo 13 del decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, publicado en Gaceta Oficial No. 40.418 del 23 de mayo de 2014, a los fines que EL DEMANDADO, hiciera sus observaciones y suscribieran dicho contrato de forma autentica conforme a la Ley. Cabe destacar, que el ciudadano EDGAR RAFAEL UGUETO LUZARDO, quien es titular de la cédula de identidad N° V-11.644.045, fue quien le entregó en sus manos el contrato al DEMANDADO, quien lo retiró y firmo en la oficina de mi representado y no ha mostrado su interés en suscribirlo, como tampoco de pagar ni los cánones de arrendamientos a los que se comprometió ni los gastos comunes generados como parte del mantenimiento y administración de la comunidad de comerciantes que funciona en el local, antes identificado. Anexo marcado con la letra “B, B1, B2” original de dichos contrato fueron entregados en las manos del DEMANDADO. 3) El canon de arrendamiento del referido local comercial según primer contrato es de TREINTA MIL BOLIVARES FUERTES EXACTOS mensuales desde el 15 de julio del 2015 hasta el 15 de enero del 2016, seguidamente se le emite el segundo contrato de arrendamiento desde 01 de febrero de 2016 hasta el 30 de julio de 2016 teniendo el presente contrato un canon de arrendamiento de CUARENTA Y CINCO MIL BOLIVARES FUERTES EXACTOS, el tercer contrato de arrendamiento fue debidamente otorgado y firmado el 01 de agosto de 2016 hasta el 30 de enero de 2017 teniendo el presente contrato un canon de arrendamiento de SETENTA MIL BOLIVARES FUERTES EXACTOS dicho contrato se encuentra extraviado el cual no se podrá anexar en el presente libelo de demanda, pero una vez vencido el mismo se le elabora el Cuarto contrato de arrendamiento desde el 01 de febrero de 2017 hasta el 30 de julio de 2017, teniendo un canon de arrendamiento de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES FUERTES EXACTOS según se encuentra expresado en la clausula tercera. Teniendo todos y cada uno de los contratos de arrendamiento una vigencia de 6 meses. Anexo al presente libelo y distinguido con la letra “C” la notificación Escrita entre las parte de fecha 09 de mayo de 2017 donde se le manifiesta de manera escrita mediante comunicado al DEMANDADO que el canon de arrendamiento del local comercial pasaría a ser TRESCIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES FUERTES mensuales estando de acuerdo y firmando dicho comunicado, seguidamente según un acuerdo verbal quedo en cancelar TRESCIENTOS MIL BOLIVARES FUERTES mensuales por concepto de canon monto por el cual nunca cancelo EL DEMANDADO, en dicho comunicado se le plasma al DEMANDADO que solo se le efectuara un contrato por el transcurso de 1 año para la desocupación del local comercial, dicha notificación se encuentra debidamente firmada por las partes. Anexo de igual manera marcado con la letra “D” copia simple de la Notificación ante la Notaría de fecha 31 de julio de 2017 donde EL DEMANDANTE se dirige a la Notaría Publica Segunda del Estado Vargas para efectuar dicha notificación al DEMANDADO según lo establecido en el artículo 26 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial que la prorroga legal para desocupar el local comercial es de un (1) año, el cual concluirá el 30 de junio de 2018. En el segundo parágrafo de esta misma notificación expresa que una vez vencida dicha prorroga es de su voluntad no renovar el citado contrato según lo dispuesto en el artículo 40 literal “G” del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, así mismo el funcionario dejo constancia que la notaria se traslado y constituyo en el mencionado DEMANDADO fue debidamente notificado negándose el mismo a firmar, llevándose el original. De igual manera se le hace saber que no ha sido cancelado el correspondiente canon de los meses de JULIO y AGOSTO DE 2017; ni la de MARZO de 2018. 4) Los gastos comunes que han sido generados por el local comercial y que le corresponde pagar al DEMANDADO como su operador comercial, ascienden a la suma de CIENTO VEINTITRES MILLONES OCHOCIENTO OCHENTA Y CUATRO MIL TRECIENTO OCHENTA Y OCHO BOLIVARES FUERTES CON NOVENTA Y CUATRO CENTIMOS (BS-S 123.884.388,94) correspondientes a MIL DOCIENTO TREINTA Y OCHO BOLIVARES SOBERANOS CON OCHENTA Y CUATRO CENTIMOS (BS. S 1.238,84) todos estos montos equivalentes a los meses: DESDE JULIO DEL 2017 HASTA AGOSTO DE 2018 solo de servicio eléctrico y servicio de agua. Anexo marcado con la serie de la letra “E, E1, E2, E3, E4, E5, E6, E7, E8, E9, E10, E11, E12”, originales de recibos emitidos por CORPOELEC que contienen los gastos comunes no pagados por EL DEMANDADO.
En fecha veintinueve (29) de octubre de 2018, el Tribunal a quo admite la demanda, y se acuerda el emplazamiento de la demandada para que comparezca dentro de los veinte (20) días de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado la citación, a fin de que presente escrito de contestación a la demanda.
Cumplidas las formalidades inherentes a la citación, la parte demandada, por medio de su apoderado judicial abogado JUAN GONZALEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 30.010, en fecha 08 de abril de 2012, da contestación a la demanda en los siguientes términos:
“…Opongo las cuestiones previas contemplada en el artículo 346 ordinales 2do, 3ro y 6to. 2) La ilegitimidad del actor ya que no tiene cualidad para comparecer en el presente juicio ya que el mismo no es propietario de dicho inmueble y no existe un contrato que lo acredite con tal cualidad. 3) La ilegitimidad del actor como apoderado, ya dicho poder no reúne los requisitos exigidos en la Ley. 6) el defecto de forma de la demanda por no haber llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340.
Como efectivamente ciudadano Juez dicha demanda apunta de no reunir dicho requisitos hay un vacio total en los argumentos así como el pedimento que solicita el actor no hay una relación de los hechos en que basa la demanda y dichos argumentos no son claros y mucho menos le dan a la Juez la veracidad de dicho escrito, el objeto de la pretensión el cual debe determinarse con precisión y como se especifica en el ordinal 4to no indica los linderos de la cual solicita el desalojo, por lo cual solicito que las presente cuestiones previas sean declaradas con Lugar. Asimismo rechazo niego y contradigo la presente demanda en toda y cada una de sus partes ya que no son ciertos los hechos planteados en la misma y todo lo narrado por la parte actora son totalmente falso la cual probaré en el presente juicio…
Omissis…
Por último solicito que las cuestiones previas sean declaradas con lugar y la presente demanda sea declarada sin lugar en la definitiva…”
En fecha 30 de mayo de 2019, el a quo declaró sin lugar las cuestiones previas opuestas por la parte demandada.
En fecha 06 de agosto de 2019, siendo la oportunidad para la celebración de la audiencia preliminar, compareció ante el Tribunal A quo la abogada Siul Legna Oronoz Gómez, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 177.625, en su condición de apoderada judicial de la parte actora. Asimismo, compareció el ciudadano Pedro Antonio Pérez Pulido, titular de la cédula de identidad No V-6.527.374, en su carácter de parte demandada, acompañado por su apoderado judicial abogado Juan González, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 30.010, acto seguido las partes del presente juicio ratificaron sus argumentos y manifestaron no tener la disposición de llegar a un acuerdo en la presente audiencia. En tal sentido de conformidad con lo establecido en el artículo 868 eiusdem, el Tribunal A quo dejó constancia de proceder a la fijación de los hechos y de los límites de la controversia por auto razonado, dentro de los 3 días de despacho siguientes al de hoy.
En fecha 09 de agosto de 2019, El Tribunal A quo fijó los hechos y límites de la controversia de la siguiente manera:
“…1. La temporalidad de la relación arrendaticia. 2. La notificación de la no renovación del contrato de arrendamiento. 3. La falta de pago correspondiente a los cánones de arrendamiento y gastos comunes alegados. 4. La procedencia de la demanda de desalojo fundamentada en el artículo 40 literales “a” y “g” del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. En vista de la fijación de los hechos y límites de la controversia, conforme al segundo parágrafo del referido artículo 868, el Tribunal A quo dejó constancia de la apertura del lapso probatorio de cinco (05) días de despacho siguientes a la fecha, para la promoción de pruebas sobre el mérito de la causa.”
En fecha 11 de noviembre de 2019, tuvo lugar la audiencia de juicio, en la cual comparecieron ambas representaciones judiciales, siendo dictada la dispositiva en fecha 12 de noviembre de 2019, publicándose el correspondiente fallo in extenso en fecha 28 de noviembre de 2019, mediante la cual el Tribunal de la causa declaró lo siguiente:
“DISPOSITIVA
En consecuencia por las razones que se detallan en la parte motiva del fallo, este TRIBUNAL CUARTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL CIRCUITO JUDICIAL CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO VARGAS, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y por Autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: Parcialmente Con Lugar la demanda de desalojo incoada por el ciudadano EDGAR RAFAEL UGUETO LUZARDO, titular de las cédulas de identidad Nro. V-11.644.045, en contra del ciudadano PEDRO ANTONIO PEREZ PULIDO, titular de la cédula de identidad N° V-6.527.374. SEGUNDO: Se ordena a la parte demandada la entrega del inmueble constituido por un (01) local comercial situado en la urbanización Los Corales entre calle 5 y 3, Residencias Anahis, Parroquia Caraballeda, Municipio Vargas, del estado La Guaira, libre de bienes y personas. TERCERO: se condena a la parte demandada, antes identificada, a pagar a la parte actora, supra identificada, las mensualidades insolutas correspondiente a los meses de julio y agosto del 2017; y los que sigan venciendo hasta que se encuentre definitivamente firme la presente decisión los cuales serán determinados mediante experticia complementaria. CUARTO: No hay condenatoria en costas dada la naturaleza del presente fallo.”
Dictado y publicado el respectivo fallo en fecha 03 de diciembre de 2019, la parte demandada interpuso recurso de apelación, el cual fue oído libremente y se ordenó la remisión del expediente a ésta Alzada, quien le dio entrada en fecha 18 de diciembre 2019, y de conformidad con lo previsto en el artículo 516 del Código de Procedimiento Civil, fijó el vigésimo (20º) día de despacho siguiente al de hoy, la oportunidad para que las partes presenten sus Informes, sin que las partes del presente juicio hicieran uso del derecho en dicha oportunidad procesal.
En fecha 02 de marzo de 2020, el Tribunal fijo el lapso de 60 días calendario contados a partir del día siguiente a la presente fecha para decidir, de conformidad con lo establecido en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 20 de julio de 2021, se dictó auto mediante el cual la ciudadana Juez LISETH C. MORA V, se abocó al conocimiento de la presente causa. Asimismo, se ordenó notificar a la parte demandada ciudadano PEDRO ANTONIO PEREZ PULIDO, sobre el presente abocamiento.
En fecha 21 de julio de 2021, el ciudadano Vincenzo J. Villegas F., Secretario Adscrito a esta Alzada dejó constancia de haber notificado vía telemática en la presente fecha a la parte demandada ciudadano PEDRO ANTONIO PEREZ PULIDO. Asimismo, dejó constancia que a partir del día siguiente a la presente fecha se tendrá por reanudada la presente causa.
En fecha 20 de septiembre de 2021, se dicto auto mediante el cual se difirió la oportunidad para dictar sentencia en la presente controversia por un plazo de treinta (30) días calendarios contados a partir del primer día siguiente a la presente fecha.
Estando en la oportunidad para que éste Tribunal Superior emita el fallo correspondiente, pasa a hacerlo y al respecto hace las siguientes consideraciones:
-II-
PUNTO PREVIO
SOBRE LA COMPETENCIA
Con la entrada en vigencia de la Resolución N° 2009-0006, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha dieciocho (18) de marzo de 2.009, y publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.152, se modificó la competencia de los Tribunales de Municipio y de Primera Instancia. Para ello, uno de los aspectos que consideró esa máxima Superioridad, fue el exceso de trabajo de los Tribunales de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito, en virtud de la falta de revisión y ajuste de la competencia por la cuantía desde hace muchos años, por el conocimiento de los asuntos de Familia en los que no intervengan niños, niñas y adolescentes, como consecuencia de la eliminación de los Juzgados de Parroquia, lo que incrementó su actuación como Juzgado de Alzada, y especialmente como consecuencia del gran número de asuntos de jurisdicción voluntaria, lo que a criterio de la Sala y el cual compartimos; atenta contra la eficacia judicial, privando a los justiciables de la obtención de una verdadera tutela judicial efectiva que impone un Estado social de derecho y de justicia.
Así las cosas, el artículo 3 de la mencionada Resolución, establece lo siguiente: “Los Juzgados de Municipio conocerán de forma exclusiva y excluyente de todos los asuntos de jurisdicción voluntaria o no contenciosa en materia civil, mercantil, familia sin que participen niños, niñas y adolescentes, según las reglas ordinarias de la competencia por el territorio, y en cualquier otro de semejante naturaleza. En consecuencia, quedan sin efecto las competencias designadas por textos normativos preconstitucionales. Quedando incólume las competencias que en materia de violencia contra la mujer tienen atribuida.” (Subrayado nuestro).
En la parte final de la norma supra transcrita, se dejan sin efecto las competencias designadas por textos normativos preconstitucionales, dentro de los cuales se encuentra la competencia atribuida en el artículo 69, literal B, numeral 4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, a los Tribunales de Primera Instancia para conocer en segunda y última instancia de las causas e incidencias decididas en primera instancia por los Juzgados de Municipio, por cuanto el espíritu, propósito y razón de la Sala al dictar dicha resolución, fue aligerar el exceso de trabajo existente en los Tribunales de Primera Instancia.
Igualmente Nuestro Tribunal Supremo de Justicia en su Sala de Casación Civil, Exp.: N° AA20-C-2008-000283, caso; María Concepción Santana Machado, contra Edinver José Bolívar Santana, en fecha diez (10) de diciembre de dos mil nueve (2.009), con ocasión a un Juicio de Desalojo, intentado ante el Juzgado Primero de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, estableció que las decisiones dictadas por los Juzgados de Municipio, cuando actúen como jueces de primera instancia, deben ser conocidas por los mismos tribunales que conocerían las decisiones proferidas por los jueces de primera instancia, esto es, los Juzgados Superiores con competencia en lo Civil en la Circunscripción Judicial a la que pertenece el Juzgado de Municipio.
Así las cosas, quien de este recurso conoce, con apego estricto a la Resolución N° 2009-0006, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 18/03/2009 y a la decisión de fecha 10/12/2009, dictada por la Sala de Casación Civil, de nuestro máximo Tribunal, considera que son los Tribunales Superiores los competentes para conocer y decidir como alzada, aquellas causas que se tramitan en primera instancia en los Tribunales de Municipio, esto a partir y en virtud de la entrada en vigencia de la pre nombrada Resolución. Y así se establece.
De la Resolución antes transcrita, se considera este Tribunal competente para conocer y decidir de la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte demandada, abogado JUAN GONZALEZ BUROZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 30.010, contra la sentencia dictada por el referido Tribunal en fecha 28 de noviembre de 2019, mediante la cual se declaró parcialmente CON LUGAR la demanda de DESALOJO interpuesta por la parte actora, ciudadano EDGAR RAFAEL UGUETO LUZARDO, contra el ciudadano PEDRO ANTONIO PEREZ PULIDO, arriba identificados.
-III-
MOTIVA
PUNTO PREVIO
SOBRE LA FALTA DE CUALIDAD
La parte demandada alegó en el escrito de contestación a la demanda que niega, rechaza y contradice la presente demanda en toda y cada una de sus partes ya que no son ciertos los hechos planteados en la misma y que todo lo narrado por la parte actora son totalmente falso.
Al respecto observa esta sentenciadora:
La Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº 01116, dictada en el expediente Nº 13353, en fecha 19 de septiembre de 2002, dictaminó:
“…La cualidad o legitimatio ad causam es condición especial para el ejercicio del derecho de acción y podemos entenderla siguiendo las enseñanzas del Maestro Luis Loreto, como aquélla “... relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción o la persona contra quien se concede y contra quien se ejercita en tal manera...”. (Ensayos Jurídicos, “Contribución al Estudio de la Excepción de Inadmisibilidad por Falta de Cualidad”, Fundación Roberto Goldschmidt. Editorial Jurídica Venezolana, Caracas 1.987, P.183. ).
Es decir, la cualidad debe entenderse como la idoneidad de la persona para actuar válidamente en juicio, idoneidad que debe ser suficiente para que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de mérito a favor o en contra; y que en nuestro ordenamiento jurídico debe ser opuesta como defensa de fondo, tal como se expresa en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil vigente…”.
Asimismo, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia publicada con el número 1919, de fecha 14 de julio de 2003 (Caso: Antonio Yamin Calil) estableció:
“Al efecto, en primer lugar es necesario determinar lo que debe entenderse por falta de cualidad y cuál es la oportunidad procesal para oponerla de acuerdo a lo pautado en nuestra vigente ley adjetiva procesal…omisis…
…En tanto, que la cualidad o legitimatio ad causam debe entenderse como la idoneidad de la persona para actuar en juicio; como titular de la acción, en su aspecto activo o pasivo; idoneidad que debe ser suficiente para que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de mérito…”.
Sobre la falta de cualidad ha señalado el Dr. Arístides Rengel Romberg, lo siguiente:
“La legitimación es la cualidad necesaria de las partes. El proceso no debe instaurarse indiferentemente entre cualesquiera sujetos, sino precisamente entre aquéllos que se encuentran frente a la relación material o interés jurídico controvertido en la posición subjetiva de “legítimos contradictores”, por afirmarse titulares activos y pasivos de dicha relación. La regla general en esta materia puede formularse así: “La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa) y la persona contra quien se afirma la existencia de este interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva)”.
Agrega el autor:
“Por lo tanto no hay que confundir la legitimación con la titularidad del derecho controvertido. La titularidad del derecho o interés jurídico controvertido, es una cuestión de mérito, cuya existencia o inexistencia dará lugar, en la sentencia definitiva, a la declaratoria con lugar o sin lugar de la demanda; mientras que el derecho de legitimación da lugar a una sentencia de rechazo de la demanda por falta de legitimación, sin entrar el juez en la consideración del mérito de la causa”.
En primer lugar observa esta sentenciadora que la defensa de falta de cualidad ha sido opuesta afirmando la representación judicial de la parte demandada que la parte actora no es propietario del inmueble y que no existe un contrato que lo acredite con tal cualidad. A los fines de acreditar la propiedad del causante sobre el inmueble objeto de la relación arrendaticia, rielan a los autos; 1) Documento de propiedad debidamente protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del antes llamado Estado Vargas ahora Estado La Guaira, en fecha 19 de septiembre del año 2016, anotado bajo el número: 9, Protocolo 1° del Tomo 5. Tal documental de carácter público y exenta de impugnación en el curso del proceso, acredita sin ningún género de dudas, el dominio y titularidad que sobre el inmueble arrendado tiene atribuido el actor ciudadano EDGAR RAFAEL UGUETO LUZARDO, asimismo, consta en autos contratos de arrendamientos privados en original celebrados entre los ciudadanos EDGAR RAFAEL UGUETO LUZARDO y PEDRO ANTONIO PÉREZ PULIDO, que fueran consignados adjuntos al escrito de demanda marcados con las letras “B”, “B1” y “B2”, cursantes a los folios 9 al 17, documentos privados que no fueron desconocidos ni impugnado de ninguna manera, por lo que esta juzgadora lo declara reconocido, conforme al artículo 1364 del Código Civil en concordancia con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, acreditando dicho documento la relación contractual que existe entre las partes del juicio, por lo que considera esta sentenciadora que el ciudadano EDGAR RAFAEL UGUETO LUZARDO, en su condición de propietario y arrendador tiene cualidad o legitimación para intentar la presente demanda.
IV
SOBRE EL MÉRITO
Establecido lo anterior pasa este Tribunal a pronunciarse sobre el fondo del asunto en los siguientes términos:
La acción incoada es por desalojo por falta de pago, de conformidad con lo previsto en el artículo 40 literal “a” y “g” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, lo que impone para esta alzada el deber de analizar la naturaleza, objeto y presupuestos de la acción incoada, y si tales requisitos se cumplieron en el presente juicio, dichos extremos, en cuanto al desalojo por falta de pago, de conformidad con lo previsto en el artículo 40 literal “a” serían: 1) Que el contrato jurídicamente exista; 2) La falta de pago de dos (02) cánones de arrendamiento.
SOBRE LA EXISTENCIA DEL CONTRATO Y LA RELACIÓN ARRENDATICIA
Consta que la parte actora acompañó a su demanda instrumento contentivo a los contratos de arrendamientos privados en original celebrados entre los ciudadanos EDGAR RAFAEL UGUETO LUZARDO y PEDRO ANTONIO PÉREZ PULIDO, que fueran consignados adjuntos al escrito de demanda marcados con las letras “B”, “B1” y “B2”, cursantes a los folios 9 al 17, documentos privados que no fue desconocido ni impugnado de ninguna manera, por lo que esta juzgadora lo declara reconocido, conforme al artículo 1364 del Código Civil en concordancia con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, razón por la cual, prestan para esta sentenciadora todo el mérito probatorio que de su contenido se desprende, esto es: Que ciertamente las partes se encuentran vinculadas en una relación arrendaticia instrumentada en contratos cuyos términos de duración quedó establecido desde el 15 de julio del 2015, hasta el 30 de julio de 2017; sobre este aspecto no hay controversia, quedando acreditada la relación arrendaticia, en consecuencia existe plena convicción para esta alzada sobre el cumplimiento del primer requisito de procedencia de la acción de desalojo, esto es, la existencia del contrato de arrendamiento. Así se establece.
Ahora bien, corresponde verificar a tenor de lo expresado en el contrato y lo dispuesto en la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial, si los pagos realizados fueron tempestivamente consignados por el arrendatario a fin de comprobar su solvencia respecto a los cánones demandados como insolutos, a saber, los correspondientes a los meses de JULIO y AGOSTO del año dos mil diecisiete (2017).
Así las cosas, establece la cláusula tercera y cuarta del contrato de arrendamiento, lo siguiente:
“…CLAUSULA (sic) TERCERA: El canon de arrendamiento mensual del presente contrato es de la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES EXACTOS (150.000,00) que serán cancelados por la ARRENDATARIA el primero (01) de cada mes, en efectivo y en moneda legal de circulación en el país. CUARTA: La falta de pago de dos (02) mensualidades dará derecho a EL ARRENDATARIO a solicitar la resolución del presente contrato y a la inmediata desocupación del inmueble, así como a solicitar el pago de los cánones que falten por cancelarse hasta la finalización natural del contrato: LA ARRENDATARIA, recibe el local comercial en perfecto estado de habitabilidad y en condiciones de limpieza, pintura blanca de caucho y así se obliga a entregarlo al finalizar el contrato en las mismas condiciones.”
Es decir, de conformidad con lo pactado por las partes, las mensualidades serían pagadas el primero de cada mes.
Ahora bien, como acertadamente lo hizo el a quo, se concluye que el demandado no consignó, ni demostró los pagos referentes a los meses de JULIO Y AGOSTO del 2017, quedando el arrendatario insolvente de los respectivos meses; en la mencionada convención, se estableció en su cláusula Tercera, que el canon de arrendamiento seria la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES FUERTES EXACTOS (150.000,00) que serán cancelados por la ARRENDATARIA el primero (01) de cada mes, en efectivo y en moneda legal de circulación del país.
Así pues, se desprende de la totalidad del acervo probatorio traídos a los autos por la parte demandada, quien alega encontrarse solvente y sobre la cual, en virtud de sus alegatos y defensas, recayó la carga de la prueba del hecho que afirma, se demuestra la insolvencia de esta respecto a su principal obligación arrendaticia, esto es, la de pagar el canon de arrendamiento establecido en el contrato.
Así las cosas y concluido en autos que la representación judicial no logró establecer en actas el pago tempestivo de las mensualidades demandadas como insolutas y por ende las mismas se consideran, como no realizadas, se impone para quien suscribe decidir en base a la carga probatoria que corresponde a cada parte en virtud de los hechos planteados y lo pretendido, en concordancia con las excepciones interpuestas y las defensas esgrimidas.
Se expresa una vez más que la presente acción ha sido ejercida con fundamento al artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, según el cual, es causal de desalojo: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (02) mensualidades consecutivas.
Entonces bastan dos meses de atraso consecutivos para justificar el desalojo, lo cual se ha verificado en el caso de autos es ciertamente una obligación adquirida por la demandada, tal como se desprende de la cláusula tercera.
En este orden de ideas acotamos que la ley sanciona al arrendatario negligente en el cumplimiento de las obligaciones que asume contractualmente, ya se trate de un contrato verbal ya se trate de un contrato escrito. En el ámbito arrendaticio, tratándose del pago del alquiler, constituye el pago el único medio de liberación.
Así se tiene, que quedó demostrado en autos el carácter del demandante como arrendador del inmueble, lo que le acredita cualidad para sostener una acción por desalojo como la presentó, en consecuencia, obligada como se encontraba la accionada de probar el pago como máximo exponente de la satisfacción de las obligaciones, no demostró el cumplimiento al cual se encontraba atada en virtud del contrato suscrito, esto es, el pago oportuno o tempestivo del canon arrendaticio.
Es preciso para esta Juzgadora traer a los autos el contenido de los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, que expresan:
“Artículo 506. Código de Procedimiento Civil. Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”.
“Artículo 1.354. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe, por su parte, probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.
Al respecto, el autor patrio Arístides Rengel Romberg, en su obra “Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano”, (Editorial Arte, Caracas 1992), expresa:
“De todo lo expuesto hasta ahora, se ve que, ya se parta de un punto de vista abstracto (Rosemberg) o bien se considere el problema desde el punto de vista concreto (Chiovenda), lo importante es atender- por la naturaleza dialéctica que tiene el proceso y por el principio del contradictorio que lo informa- a las afirmaciones de hecho que formula el actor para fundamentar su pretensión y determinar así el thema decidendum, y a las afirmaciones de hecho que formula el demandado en su defensa o excepción, con lo cual queda, a su vez, determinado el thema probandum; por lo que las diversas posiciones doctrinales surgidas en esta materia, y las diversas fórmulas legislativas adoptadas para la distribución entre las partes de la carga de la prueba, pueden reducirse a esta fórmula general y simple, que comprende todas las posibilidades: 'Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho'.
'Del mismo modo, considerando la posición del demandado en particular, la jurisprudencia de la casación, interpretando la máxima según la cual: reus in exceptione fit actor, distingue las diversas actitudes que puede adoptar el demandado frente a las pretensiones del actor, y acoge la doctrina generalmente aceptada, según la cual, la contradicción pura y simple de la pretensión (contradicción genérica de la demanda) no la discute, sino que en el fondo pide la prueba de las razones sobre que se funda aquella, y el reo no corre ningún riesgo con la ausencia de pruebas.
En cambio, el que no se encierra en la pura negación de las pretensiones, sino que expone razones de hecho para discutirlas, adopta una actitud dinámica, y la contienda procesal se desplaza de la pretensión, a las razones que la enervan, y el riesgo de la falta de pruebas también se desplaza, porque el pretensor no tiene que probar nada, pues no es de la realidad de su pretensión de lo que se trata, sino de las razones contendientes de aquélla.
De lo expuesto se puede concluir que en nuestro derecho y en la jurisprudencia de la casación, pueden considerarse pacíficos en materia de distribución de la carga de la prueba estos principios fundamentales:
a) Que la carga de la prueba no solo corresponde al actor, sino también al demandado según sus respectivas afirmaciones de hecho…”
Por su parte, la Sala de Casación Civil, en sentencia de fecha Nº 0007, de fecha 16 de enero de 2009, respecto a la contestación pura y simple, expuso:
“…A juicio de esta Sala, en este caso específico pura y simple (o también llamada genérica), en la que la demandada niega todo sin ofrecer argumentos, lejos de exonerarla de ofrecer pruebas, la coloca en una situación desfavorable, pues al haber ofrecido el actor un alegato negativo indefinido, esa contestación pura y simple, en lugar de constituir una actuación de rechazo y de invertir la carga de la prueba, debe entenderse como un acto de aceptación de los hechos alegados por el actor en el proceso. Dicho en otras palabras, si la demanda del actor sin ofrecer elementos de convicción que discutan los hechos negativos indefinidos alegados por el actor y las pruebas presentadas por el libelo, esta Sala debe tener dicha contestación como no contradicha, pues en el reparto de la carga de la prueba, el alegato de un hecho negativo y la contradicción pura y simple de ese hecho negativo, pone en la cabeza del demandado la carga de demostrar el hecho invocado.”
En conclusión, en virtud de los alegatos respecto a la solvencia y pagos realizados por el demandado la prueba de tales afirmaciones, es decir, correspondía al arrendatario la prueba del cumplimiento de sus obligaciones respecto al pago de los cánones de arrendamiento, los cuales, al no demostrar su solvencia, deben declararse insolutos, produciendo tal conclusión el cumplimiento de la causal invocada, sancionable con el desalojo solicitado. Así se establece.
En virtud de esto, se hace innecesario realizar pronunciamiento sobre las demás causales de desalojos invocadas, y así se establece.
En cuanto a la indemnización peticionada, expone el actor:
“...Condene al DEMANDADO a pagarle a mi representado las sumas correspondiente por concepto de cánones de arrendamiento vencidos y por los que se sigan venciendo hasta la conclusión definitiva de este procedimiento según el monto mensual del canon de arrendamiento arriba indicado en el Capítulo I, numeral “3” de este libelo; y por los concepto de los gastos comunes y por los que se sigan venciendo hasta la conclusión definitiva de este procedimiento, señalados en el Capítulo I, numeral “4” de este libelo.”
En efecto, pide el actor en su libelo, el desalojo del local comercial arrendado y una cantidad igual a los cánones de arrendamiento vencidos y declarados insolutos y los que se sigan venciendo hasta que la conclusión definitiva, siendo estos los meses de julio y agosto del año dos mil diecisiete (2017); y los que se sigan venciendo hasta que se encuentre definitivamente firme la presente decisión, a razón de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 150.000,00), por cada mes, en consecuencia, entiende esta sentenciadora que el actor establece el monto de la indemnización sobre la base de la deuda que estima existe a la fecha de la demanda, pero solicita el pago de los cánones que se continúen venciendo hasta que se produzca el efectivo desalojo.
Al respecto, observa quien suscribe, que ha quedado establecido en el cuerpo del presente fallo que la insolvencia declarada es producto de la deuda respecto a dos (02) cánones arrendaticios cuyo pago no quedó demostrado, razón por la cual se acuerdan los pagos solicitados, que corresponde a las mensualidades cuyo cumplimiento de pago no se acreditó en autos y los que se siguieron venciendo hasta que el presente fallo quede definitivamente firme, tal y como lo estableció el aquo. Así se establece.
Por ultimo, en cuanto al pedimento de las solvencias requeridas por concepto de gastos comunes y servicios públicos, no debe prosperar por cuanto no quedo demostrada la obligación contractual de presentarse dichas solvencias, como acertadamente lo estableció el aquo, por lo que resultará forzoso para esta sentenciadora declarar sin lugar la apelación ejercida y como corolario Parcialmente con lugar la demanda, confirmando la sentencia proferida por el a quo y así lo dictaminará en la dispositiva del presente fallo.- Así se establece.
V
DECISIÓN
En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este TRIBUNAL SUPERIOR DEL CIRCUITO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LA GUAIRA, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: SIN LUGAR LA APELACIÓN interpuesta por el ciudadano PEDRO ANTONIO PEREZ PULIDO, titular de la cédula de identidad Nº V-6.527.374, debidamente asistido por el profesional del derecho JUAN GONZALEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 30.10, contra la sentencia dictada en fecha veintiocho (28) de noviembre de 2019, por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado La Guaira. Así se decide.
SEGUNDO: Se CONFIRMA la sentencia dictada en fecha veintiocho (28) de noviembre de 2019, por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado La Guaira, y como corolario: 1) SIN LUGAR, la falta de cualidad o legitimación de la parte actora para intentar la demanda; 2) PARCIALMENTE CON LUGAR, la demanda por DESALOJO por falta de pago consecutivo de dos (02) cánones de arrendamiento, incoada por el ciudadano EDGAR RAFAEL UGUETO LUZARDO, contra el ciudadano PEDRO ANTONIO PEREZ PULIDO, ambas partes identificadas en la presente decisión, y se ordena a la parte demandada hacer entrega a la parte actora del inmueble dado en arrendamiento libre de bienes y personas, identificado como un inmueble constituido por un (01) local comercial situado en la urbanización Los Corales entre calle 5 y 3, Residencias Anahis, Parroquia Caraballeda, Municipio Vargas, del estado La Guaira, cuyas medidas son: tiene un área aproximada de QUINIENTOS NOVENTA Y CUATRO CON DIEZ METROS CUADRADO (594,10 MTS2), siendo sus linderos los siguientes: NORTE: En VEINTE METROS (20 MTS) con la parcela 1 de la manzana 8; SUR: En CATORCE CON SETENTA Y CINCO METROS (14,75 MTS) con la Avenida 5-A; ESTE: En TREINTA METROS (30 MTS) con la parcela 4 de la manzana 8 y OESTE: En VEINTICINCO CON SETENTA Y CINCO METROS (25,75 MTS) con la calle 5. 3) se condena a la parte demandada, antes identificada, a pagar a la parte actora, supra identificada, las mensualidades insolutas correspondientes a los meses de julio y agosto del 2017; y los que sigan venciendo hasta que se encuentre definitivamente firme la presente decisión los cuales serán determinados mediante experticia complementaria. TERCERO: Se condena en costas del recurso a la parte demandada, a tenor de lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
Se ordena la notificación de las partes del juicio del fallo dictado.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, NOTIFÍQUESE Y DÉJESE COPIA CERTIFICADA
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal Superior del Circuito Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado La Guaira. A los dieciséis (16) días del mes de mayo del año dos mil veintidós (2022).
LA JUEZ SUPERIOR,

LISETH C. MORA V.
EL SECRETARIO,

VINCENZO J. VILLEGAS F.
En la misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo la una de la tarde (1:00 PM).
EL SECRETARIO,

VINCENZO J. VILLEGAS F.