TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA. 31 DE MAYO DE 2022

PARTE DEMANDANTE: SOCIEDAD MERCANTIL ATIKO BIENES RAICES C.A., constituida mediante documento inscrito en el registro mercantil primero de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, el 26 de mayo de 1999, bajo el N° 80, tomo 10-A, domiciliada en San Cristóbal, estado Táchira, representada por su presidente GERARDO JUDO RUEDA, titular de la cédula de identidad N° V- 2.894.588

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: CARLOS ALBERTO CUENCA FIGUEREDO, venezolano, mayor de edad, titular de las cédulas de identidad N°. V-14.606.934, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 91.183;

PARTE DEMANDADA: RAFAEL ANTONIO ESCALANTE CASTAÑEDA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 5.654.713, Domiciliado en la carrera 9, entre calles 6 y 7, de San Cristóbal del Estado Táchira

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: MIGUEL ANGEL GUILLEN ROJAS, titular de la cédula de identidad N° V-1.589.491, Inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 62.968, con domicilio procesal en la calle 4, N° 11-41, Sector La Guacara, San Cristóbal Estado Táchira, teléfono N° 0414-7054756, correo electrónico gramigue@hotmail.com

MOTIVO: DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL (por vencimiento de la prorroga legal)

EXPEDIENTE: N° 9707.

CAPITULO I
PARTE NARRATIVA.

En fecha 18 de noviembre de 2021, (F.43 y 44), este Juzgado admitió la presente demanda de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL interpuesta por el abogado CARLOS ALBERTO CUENCA FIGUEREDO contra RAFAEL ANTONIO ESCALANTE CASTAÑEDA, emplazando conforme el procedimiento oral a la parte demandada, donde se ordenó y libró la respectiva boleta de citación
En fecha 01 de diciembre de 2021, (f.45 y 46), mediante diligencia del alguacil de este Juzgado, informó que citó a la parte demandada, pero se negó a firmar.
En fecha 03 de diciembre de 2021, (F.47), mediante diligencia el apoderado judicial de la parte actora, solicitó la boleta de notificación al demandado de conformidad con el articulo 218 del Código de Procedimiento Civil
Por auto de fecha 07 de diciembre de 2021, (F.48 Y 49) este Juzgado acordó librar la boleta de notificación de conformidad con el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 09 de diciembre de 2021, (F.50), mediante diligencia de la secretaria adscrita a este Juzgado, hizo entrega al demandado de la boleta de notificación.
En fecha 09 de febrero de 2021 (fl. 51) el ciudadano Rafael Antonio Escalante Castañeda, asistido por el abogado Miguel Ángel Guillen Rojas, presentó escrito de contestación a la demanda.
Al folio 55 riela poder apud acta conferido por el ciudadano Rafael Antonio Escalante Castañeda al abogado Miguel Ángel Guillén Rojas.
Por auto de fecha 14 de febrero de 2022 (fl. 58) este Juzgado fijo para el quinto día de despacho siguiente a la presente fecha, para la audiencia preliminar.
En fecha 21 de febrero de 2022 (fl. 59) se llevó a cabo al audiencia preliminar en la presente causa.
Por auto de fecha 24 de febrero de 2022 (fl. 61) este Juzgado fijó los limites de la controversia.
En fecha 07 de marzo de 2022 (fl. 62), la parte demandante presentó escrito de promoción de pruebas.
El 8 de marzo de 2022 (fl. 66) el apoderado judicial de la parte demandada presentó escrito de promoción de pruebas.
Por sendos autos de fechas 08 de marzo de 2022 (fl. 68 y 69) este Juzgado admitió las pruebas promovidas por las partes.
Por auto de fecha 14 de marzo de 2022 (fl. 70) este Juzgado fijó audiencia oral para las 9 de la mañana del día treinta de despacho siguiente a que conste en autos la notificación de las partes.
En fecha 02 de mayo de 2022 (fl. 77) la abogada Johanna Quevedo se aboco al conocimiento de la presente causa.

AUDIENCIA ORAL
Siendo la oportunidad para celebrar dicha audiencia, el abogado Carlos Alberto Cuenca Figueredo, apoderado de la parte demandante: Que el presente juicio se da inicio por la interposición de una pretensión por la empresa Atiko C.A en virtud de dar por arrendamiento cuatro locales. Que la relación arrendaticia comenzó en el año 2000 con contratos estipulado a tiempo determinado, y se mantuvo la relación con tres contratos mas, siendo el último por seis meses, firmado el 25 de mayo de 2018 y que señalaba que la relación arrendaticia se contaba desde el 09 de mayo del 2018. En virtud de esta situación se procedió a notificar que no seria renovado, y por ello se terminó. Que para que tuviera los 3 años de prorroga que se cumplían el 9 de noviembre del 2021, ahí se cumplió la prorroga, una vez vencido nosotros hablamos con el señor Escalante para saber si iba a desocupar y el manifestó que por situación Covid, manifestó que iba a desalojar, es por ello que demandó el desalojo por haberse cumplido el contrato y haberse vencido la prorroga no existiendo ningún motivo legal para que continúe en el local. Es por ello que solicitado el desalojo del local comercial para usarlo, alquilarlo, ejercer los derechos que el propietario tiene, esa es la pretensión que se expone en el libelo de la demanda. Seguidamente, se le concede el derecho de palabra por igual tiempo, al apoderado judicial de la parte demandada, quien al efecto expone: Que ratifica en todas y cada una de sus partes, el escrito de contestación del fondo de la demanda, en donde expuso que convenía, tanto en los contratos mencionados por la parte demandante, como su legitimidad, para intentar la acción, así como la notificación efectuada a la parte demandada de la prorroga legal arrendaticia. Igualmente, ratifico en todas y cada una de sus partes las pruebas anunciadas, para verificar las contestaciones hechas y muy especialmente las referidas a las pruebas del merito de la causa y que fueron promovidas como tal, mencionadas en los particulares primero, segundo, tercero, cuarto y quinto. De todas ellas las que interesa es la última. Nosotros no estamos peleando nada, porque nosotros convenimos. Las pruebas de merito de la causa, cuando el doctor fijo los limites de la controversia, (cita el autor) siendo el punto esencial el ultimo aparte. Pero la jurisprudencia que estoy alegando como principal prueba de merito es la sala de casación civil expediente N° AA20-C-2019-0000540 que considera el criterio con carácter vinculante contenido en la sentencia N° 156 DEL 29 DE OCTUBRE DEL 2020, expediente n° 2020-375 de la sala constitucional del tribunal supremo de justicia. Es todo.” Seguidamente se dio el derecho a replica a la parte demandante, la cual expuso: “yo quiero señalar que este caso es un caso de mero derecho, porque la parte demandada ha convenido en todos los hechos de la demanda y pruebas promovidas como son los 4 contratos y la notificación, hay un reconocimiento total de la veracidad del punto expuesto por la parte demandada, es que para la fecha que se interpuso la demanda, estaba suspendido el desalojo, al respecto, yo quiero indicar que el ejecutivo dicto un decreto de suspensión de canon de arrendamiento, es decir, que quedaban liberados temporalmente porque al cese se debía ejecutar un convenio para cumplir con los pagos. Ese decreto fue activado en reiteradas veces, y para locales comerciales se suspendía el literal A, es decir, demandar por desalojo por falta de pago, pero las demás causales no fueron suspendida, y esto no es una demanda por falta de pago sino un desalojo, es decir, la causa de ley no estaba suspendida. La sentencia alegada versa sobre medidas de ejecución de desalojo, resuelve un secuestro de bien. La ley de arrendamiento comercial indica que debe pasar por merito administrativo y lo que dice allí es que esta suspendida las ejecuciones de desalojo cuando no se realizan los preceptos. que el Tribunal Supremo de Justicia, ha establecido que no se puede ejecutar medidas de secuestro que lleven al desalojo si no se ha agotado el procedimiento administrativo y para la fecha del 15 de noviembre de 2021 la causal invocada no estaba suspendida, se encontraba vigente. Es decir, por ello es que este tribunal admitió la demanda y debe tramitarse. No puede pretenderse que la fase de conocimiento del juicio no pueda llevarse, es por ello que pido a este tribunal que analicen la sentencia ya que dice las ejecuciones de desalojo y de medidas de secuestro mas no dice que no se puede interponer demandas. (Cita sentencia alegada por la parte demandada) claramente la sentencia habla de ejecución de desalojo cuando exista medida de secuestro. Es todo” seguidamente se concede el derecho a replica de la parte demandada, la cual expuso: “Que respecto a la jurisprudencia y los decretos que en ella se refiere, pero insistió al tribunal, que el tribunal supremo de justicia en sala constitucional, en el expediente 2020-375 sentencia 156 de fecha 29 de octubre del 2020, expresó lo siguiente: “actualmente persiste las circunstancias que dieron origen al estado de alarma establecido mediante decreto presidencial N° 4160, publicado en gaceta oficial de Venezuela n° 6519 extraordinario del 13 de marzo del 2020, y siendo que esta alzada confirmó el fallo de primera instancia en donde negó la medida de secuestro solicitada, es por ello que la sala estima inútil decretar el fallo. Así las cosas se determina que en efecto el juez ad quem erró al aplicar falsamente el articulo 41 literal L de la ley de regulación de arrendamiento para uso comercial, por vía de consecuencia dejo de aplicar la norma llamada de asunto, articulo 39 de la ley de a arrendamiento inmobiliario, ahora bien pese al error decretado, antes de decretar la nulidad del fallo, es menester, el criterio vinculante contenido en la sentencia 156 del 29 de octubre del 2020, expediente n° 2020-375, emanado por la sala constitucional la cual asentó en materia de arrendamiento de vivienda y así como uso de local comercial, toda decisión que ha de dictarse debe hacerse atendiendo al decreto presidencial 460, publicado en gaceta oficial n° 6519 extraordinario del 13 de marzo del 2020 y sus sucesivas prorrogas” se pregunta esta representación, ¿será posible solicitar la ejecución de la sentencia que profiera este tribunal en caso de que mi representado, sea el perdidoso en juicio? Como lo expresa la parte demandante, es cierto, que es una cuestión de mero derecho por lo que le solicitó a la ciudadana juez, con todo respeto, que se pronuncie respecto de la controversia que se está dilucidando en el presente asunto y seremos las partes las que podamos ejercer, los recursos de ley, si son pertinentes para ello.

ALEGATOS DE LAS PARTES:
ESCRITO DE DEMANDA:
Que celebraron cuatro (4) contratos de arrendamiento a tiempo determinado, los primeros 3 con duración anual y el cuarto contrato con una duración de 6 meses. Que el primer contrato, fue autenticado por ante la notaria pública primera de San Cristóbal de fecha 31 de agosto de 2000, bajo el N° 30, tomo 98, en el que se dio en arrendamiento al demandado ciudadano Rafael Antonio Escalante Castañeda, un inmueble constituido por dos locales para comercio, marcados con los N° 6-42, 6-44, 646 y 6-50 ubicado en la carrera 9, entre calles 6 y 7, San Cristóbal, con destinación única y exclusivamente para la exhibición, venta y depósito de todo tipo de muebles para el hogar, camas, colchones, juegos de recibo, aparatos electrodomésticos, todo lo relacionado con la línea blanca, lavadores, neveras, secadoras, así como cualquier tipo de mercancía que guarde relación con el ramo, y según la cláusula TERCERA, su duración fue de un año que inicio el 1 de septiembre de 2000 y terminó el 31 de agosto de 2001.
El segundo contrato, autenticado por ante la notaria pública primera de san Cristóbal el 1 de octubre de 2001, bajo el N° 6, tomo 133, tuvo una duración de 1 año, que inició el 01 de septiembre de 2001 y terminó el 31 de agosto de 2002.
Que el tercer contrato autenticado por ante la notaria pública primera de san Cristóbal, de fecha 12 de febrero de 2008, bajo el N° 66, tomo 37, tuvo una duración de un año, inició el 1 de enero de 2008 y terminó el 31 de diciembre de 2008. Que el cuarto contrato fue otorgado el 25 de mayo de 2018, mediante documento privado con duración de 6 meses el cual inició el 09 de mayo de 2018, y termino el 9 de noviembre de 2018.
Alega que todos los contratos, en su cláusula tercera cláusula, en forma expresa e inequívoca dejan constancia que la intención de las partes es que el contrato de arrendamiento sea a tiempo determinado y que cualquier prórroga debía realizarse por mutuo acuerdo, mediante documento escrito para tal fin.
Que la prorroga legal transcurrió de pleno derecho, sin embargo, se notificó al arrendatario.
Que terminada la duración de los cuatro contratos de arrendamiento el 9 de noviembre de 2018, según el artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial, de pleno derecho, comenzó a trascurrir la prórroga legal de tres años, conforme a la ley, terminando el 9 de noviembre de 2021, razón por la cual el arrendatario por esa causa expresamente establecida en la Ley, debía entregar el inmueble arrendado, en esa fecha.
Que conforme a la reinterada jurisprudencia de la Sala Constitucional, la prórroga legal obra de pleno derecho, sin necesidad por parte del arrendador, en el presente caso, su representada ATIKO BIENES RAICES C.A., el 8 de octubre de 2018, notificó judicialmente al arrendatario Rafael Antonio Escalante Castañeda, que no renovaría el contrato de arrendamiento y que a partir de del 9 de noviembre de 2018, se iniciaba la prórroga legal, notificación realizada por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios
Que terminada la duración de los contratos de arrendamiento el 9 de noviembre de 2018 por imperio de la Ley, trascurrió la prórroga legal de tres años, la cual terminó el 9 de noviembre de 2021, activándose la obligación legal y contractual del arrendamiento de entregar el inmueble arrendado en esa fecha. Que sin embargo, no lo ha hecho hasta la presente fecha, es por lo que acude a los fines de que se ordene el desalojo y se condene al arrendatario a cumplir con la obligación legal y contractual, de entregar el inmueble por vencimiento del término de duración y de la prórroga legal.
Fundamentó la presente acción, de conformidad con el artículo 1159, 1594 del Código civil, de conformidad con el artículo 26, 39, 40 literal g de la ley de regulación del arrendamiento inmobiliario para el uso comercial, en concordancia con la sentencia de la sala constitucional N° 137, de fecha 11 de marzo de 2016.
Que por todo ello es evidente la procedencia de la pretensión de desalojo en cumplimiento de la obligación del arrendatario de entregar el inmueble arrendado por vencimiento de su duración y de la prórroga legal, por la extinción de la duración de los 4 contratos de arrendamiento, iniciada el 1 de septiembre de 2000, y finalizada el 9 de noviembre de 2018, además por el hecho cierto e incontrovertible de que no existe acuerdo de prórroga o renovación entre las partes, hecho que permite la aplicación del principio de la realidad de los hechos. Que por la extinción de la prórroga legal, pues, al haber tenido la relación arrendaticia una duración mayor a diez años, el arrendatario, de pleno derecho, disfrutó de la prórroga legal de tres años, la cual terminó el 9 de noviembre de 2021. Que porque el arrendatario ha incumplido con la obligación legal y contractual de entregar el inmueble arrendado por vencimiento de su duración y la prórroga legal, e infructuosas como han resultado las gestiones amigables para resolver el asunto, la consecuencia jurídica es el desalojo por la vía judicial.
Que demanda por desalojo en cumplimiento de la obligación del arrendatario de entregar el inmueble arrendado por vencimiento de su duración y de la prórroga legal, al ciudadano Rafael Antonio Escalante Castañeda, en su situación jurídica de arrendatario, para que convenga o en su defecto se ordene el desalojo y lo condene a la entrega material del inmueble objeto del contrato de arrendamiento constituido por dos locales para comercio, marcados con los Nos. 6-42, 6-44, 6-46 y 6-50 ubicado en la carrera 9, entre calles 6 y 7 San Cristóbal, en las buenas condiciones que lo recibió, con los servicios públicos pagados hasta el mes anterior a la fecha de la ejecución de la sentencia.
Estimó la presente demanda en al cantidad de 400 Bolívares, equivalente a veinte mil unidades tributarias (20.000 U.T.)

CONTESTACIÓN A LA DEMANDA:
Convino en la existencia de los 4 contratos de arrendamiento celebrados a tiempo determinados, suscritos entre la demandante y su persona, sobre el inmueble ubicado en la carrera 9, entre calles 6 y 7 San Cristóbal, marcados con los Nos. 6-42, 6-44, 6-46 y 6-50.
Convino en la notificación judicial, practicada por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal del Estado Táchira en fecha 08 de octubre de 2018, a solicitud de la parte demandante, de la no renovación de contrato y que a partir del 9 de noviembre de 2018, iniciaba la prórroga legal de 3 años, por haber ocupado el inmueble por más de diez años y de conformidad con el principio de la comunidad de la prueba, se adhiere a la misma en cuanto lo beneficie, como prueba del mérito de la causa.
Que las razones de rechazo, negación y contradicción en todas y cada una de sus partes, es en lo que respecta a que el ejecutivo nacional no renovó un decreto, no eliminó la legislación y jurisprudencia actual, que hace más de una década sustenta la necesidad de un procedimiento administrativo previo, al que sucederá el proceso judicial, y debe desembocar la desocupación, la que tampoco puede practicarse a causas de dos antecedentes vinculantes de la Sala Constitucional, el primero prohibitivo de desahucios en general y, el más reciente mientras dure el estado de excepción en modalidad de alarma a causa de la pandemia, decisión en la que llegó a extender la protección a inmuebles alquilados para uso comercial.
Que la parte demandada incluso a sabiendas de que estando en vigencia la prórroga legal otorgada luego de la notificación judicial que le practicara el 8 de noviembre de 2018, que el ejecutivo nacional el 13 de marzo de 2020, es decir, estando dicha prorroga legal en un año, 4 meses y 4 días, la Sala Constitucional dicto medidas protectoras a los inquilinos, tanto de viviendas como de locales comerciales, mientas persista la circunstancia que dieron origen al estado de alarma Covid 19, tal como señala la sala casación RC 000188 DEL 22/6/2021.
Indico como medios de pruebas los contratos señalados con el escrito de demanda, e invoco el principio de la comunidad de la prueba y documentales para verificar los criterios antes señalados y ratificó el principio de la comunidad de la prueba

VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS PRESENTADAS POR LAS PARTES:
PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:
- Al folio 9 riela corre documento autenticado por ante la Notaria Pública Primera de San Cristóbal de fecha 31 de agosto de 2000, anotado bajo el No. 30, Tomo 98 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa notaría, el cual por haber sido agregado en original conforme lo señala el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y no haber sido tachado dentro de la oportunidad legal establecida, el Tribunal le confiere a este instrumento el valor probatorio que señala el artículo 1.363 Código Civil, por haber sido autorizado con las solemnidades legales por un funcionario público competente para dar fe de tal acto y por tanto hace fe que ATIKO BIENES RAICES C.A., representada por su apoderada Gladys Haydee Salas Velasco celebró un contrato de arrendamiento con el ciudadano Rafael Antonio Escalante Castañeda sobre un inmueble constituido por dos locales para comercio con sus respectivos servicios sanitarios ubicados en la carrera 9, entre calles 6 y 7 San Cristóbal, marcados con los Nos. 6-42, 6-44, 6-46 y 6-50.
- Al folio 13 y 14 rielan documentos privados el cual al no haber sido desconocido ni tachado, adquirió la fuerza probatoria del instrumento público conforme lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, en consecuencia el mismo hace fe de que Muchacho Hermanos de San Cristóbal S.A., representada por su presidente Gerardo Jugo Rueda autorizó a la sociedad mercantil Atiko Bienes C.A., a la administración de un inmueble propiedad de la empresa constituido por un local para comercio, con sus respectivos servicios sanitarios, ubicado en la carrera 9, Nos. 6-42, 6-44 y 6-46 de la ciudad de San Cristóbal, estado Táchira
- Al folio 15 corre documento autenticado por ante la Notaria Pública Primera de San Cristóbal de fecha 01 de octubre de 2001, anotado bajo el No. 06, Tomo 133 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa notaría, el cual por haber sido agregado en original conforme lo señala el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y no haber sido tachado dentro de la oportunidad legal establecida, el Tribunal le confiere a este instrumento el valor probatorio que señala el artículo 1.363 Código Civil, por haber sido autorizado con las solemnidades legales por un funcionario público competente para dar fe de tal acto y por tanto hace fe que ATIKO BIENES RAICES C.A., representada por su apoderada Gladys Haydee Salas Velasco celebró un contrato de arrendamiento con el ciudadano Rafael Antonio Escalante Castañeda sobre un inmueble constituido por dos locales para comercio con sus respectivos servicios sanitarios ubicados en la carrera 9, entre calles 6 y 7 San Cristóbal, marcados con los Nos. 6-42, 6-44, 6-46 y 6-50.
- Al folio 18 corre documento autenticado por ante la Notaria Pública Primera de San Cristóbal de fecha 12 de febrero de 2008, anotado bajo el No. 66, Tomo 37 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa notaría, el cual por haber sido agregado en original conforme lo señala el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y no haber sido tachado dentro de la oportunidad legal establecida, el Tribunal le confiere a este instrumento el valor probatorio que señala el artículo 1.363 Código Civil, por haber sido autorizado con las solemnidades legales por un funcionario público competente para dar fe de tal acto y por tanto hace fe que ATIKO BIENES RAICES C.A., representada por su apoderada Gladys Haydee Salas Velasco celebró un contrato de arrendamiento con el ciudadano Rafael Antonio Escalante Castañeda sobre un inmueble constituido por dos locales para comercio con sus respectivos servicios sanitarios ubicados en la carrera 9, entre calles 6 y 7 San Cristóbal, marcados con los Nos. 6-42, 6-44, 6-46 y 6-50.
- Al folio 21 riela documento privado el cual al no haber sido reconocido por la parte demandada, adquirió la fuerza probatoria del instrumento público conforme lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, en consecuencia el mismo hace fe que la sociedad mercantil Atiko Bienes C.A., representada por su apoderada Gladys Haydee Salas Velasco dio en arrendamiento al ciudadano Rafael Antonio Escalante Castañeda un inmueble constituido por dos locales para comercio con sus respectivos servicios sanitarios ubicados en la carrera 9, entre calles 6 y 7 San Cristóbal, marcados con los Nos. 6-42, 6-44, 6-46 y 6-50, teniendo un lapso de duración de seis meses contados a partir del 9 de mayo de 2018 hasta el 09 de noviembre de 2018.
- A los folios 23 al 42 riela actuaciones judiciales emitidas por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, en fecha 08 de octubre de 2018, tomadas de la solicitud signada con el número 10124-18 de ese Tribunal, las cuales por haberse agregado en copia fotostática certificada conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y no haber sido impugnada en la oportunidad correspondiente tal copia, la misma se tiene como fidedigna pues tal copia ha sido expedida por funcionario competente conforme lo establecido en el artículo 111 del Código de Procedimiento Civil y por tanto el Tribunal le confiere a estos instrumentos el valor probatorio que señala el artículo 1.359 Código Civil, por haber sido emitidos dichos actos por un Juez con facultad para dar fe de ese acto y por tanto hace fe que la ciudadana Salas Velasco Gladys Haydee, en su carácter de director principal de la Sociedad Mercantil Atiko Bienes Raices C.A., asistida por el abogado en ejercicio Boris Eduardo Casique Barrientos, solicitó la notificación judicial del ciudadano Rafael Antonio Escalante Castañeda, en su condición de Arrendatario del inmueble ubicados en la carrera 9, entre calles 6 y 7 San Cristóbal, marcados con los Nos. 6-42, 6-44, 6-46 y 6-50, que de acuerdo a la cláusula tercera del contrato de arrendamiento celebrado sobre el referido inmueble en fecha 09 de mayo de 2018, se le concede la prorroga legal que le corresponde la cual es de 3 años, de acuerdo a lo establecido en el artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial puesto que la relación arrendaticia es mayor a los 10 años.
LA JUEZ PARA DECIDIR OBSERVA:
La presente causa versa sobre demanda por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL POR VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL, interpuesta por el abogado CARLOS ALBERTO CUENCA FIGUEREDO, apoderado judicial de la sociedad mercantil ATIKO BIENES RAICES C.A., contra el ciudadano RAFAEL ANTONIO ESCALANTE CASTAÑEDA, sobre un inmueble ubicado en la carrera 9, entre calles 6 y 7 San Cristóbal, marcados con los Nos. 6-42, 6-44, 6-46 y 6-50.
Ahora bien, establecen los artículos 40 en el numeral 7 y, artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, lo siguiente:
ARTÍCULO 40.- Son causales de desalojo:
…Omisiss.
7.- Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes

Artículo 26.- Al vencimiento de los contratos de arrendamiento con plazos de seis (06) meses o más, el arrendatario tendrá derecho a optar por una prórroga legal que será obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario, según las siguientes reglas:
Duración de la relación arrendaticia Prórroga máxima
Hasta un (1) año 6 meses
Más de un (1) año y menos de cinco (5) años 1 año
Más de cinco (5) años y menos de diez (10) años 2 años
Más de diez (10) años 3 años

Durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones, estipulaciones y actualizaciones de canon, convenidos por las partes en el contrato vigente, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación. (1500).

De las normas trascritas se infiere que una de las causales de desalojo es que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes. Asimismo, que el contrato de arrendamiento con plazos de seis meses o más podrá optar el arrendatario a una prórroga que será obligatoria y optativa para el arrendatario.
Así las cosas, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en decisión N° 137 de fecha 11 de marzo de 2016, estableció:

En virtud de la norma precedentemente transcrita, observa esta Sala, que la prórroga legal se ha constituido para que surja de modo automático, sin ninguna declaración adicional o acuerdo previo entre los contratantes.
En atención a lo anteriormente expuesto, no encuentra la Sala que se haya interpretado erróneamente la norma en comento por las razones de inconstitucionalidad expuestas por el accionante, ya que la decisión del juzgado superior se circunscribe a declarar que: “…de la cláusula Tercera del contrato se evidencia la voluntad del arrendador de no querer bajo ninguna circunstancia que el contrato pase a ser a tiempo indeterminado a consecuencia de la tácita reconducción al establecer que el mismo sería prorrogable automáticamente por el mismo tiempo con el consentimiento por escrito de las partes, lo cual no se demostró en el iter procesal se haya realizado, así como de las diligencias tendientes realizadas por la parte accionante con anterioridad al intentar una demanda de resolución de contrato de arrendamiento, y si bien es cierto, que aún cuando la sociedad mercantil demandada se encuentra ocupando el inmueble, no es por el contrato se haya convertido en indeterminado o porque operase la tácita reconducción, sino por estar disfrutando de la prórroga de ley, la cual al ser de tres años, ésta inició al día siguiente del vencimiento del contrato, es decir el 02 de febrero de 2011 hasta el 02 de febrero de 2014, siendo intentada la presente demanda el 24 de febrero de 2014, en atención a lo expuesto mal podría tenerse el contrato objeto de litigio a tiempo indeterminado, resultando así forzoso para esta Alzada concluir que en el presente caso no operó la reconducción tácita alegada por la accionada a tenor de los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, por no mediar el consentimiento de la arrendadora y por haber estado la parte accionante haciendo uso de la prórroga legal la cual operó de pleno derecho”.
Por vía de consecuencia, esta Sala constata que tal como lo estableció la sentencia accionada, la prórroga legal opera de pleno derecho aun cuando las partes no lo hayan establecido al momento de la celebración del contrato de arrendamiento, puesto que por la sola previsión o regulación contenida en el artículo 38 de la ley especial derogada, la misma procede en beneficio del arrendatario como derecho irrenunciable, tomando en consideración su eminente carácter de orden público conforme a lo establecido en el artículo 7 ejusdem, que establece: “Los derechos que la presente ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables…”.

Por otra parte, observa esta juzgadora que el demandado en el escrito de contestación a la demanda y en la audiencia oral celebrada rechazó el hecho de que estando en vigencia la prórroga legal otorgada luego de la notificación judicial que le practicaran en fecha 8 de noviembre de 2018, el ejecutivo nacional el 13 de marzo de 2020, estando dicha prorroga legal en un año, 4 meses y 4 días, y la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia a través de sendas sentencias vinculantes, dictó medidas protectoras a los inquilinos, tanto de viviendas como de locales comerciales, mientras persistan las circunstancias que dieron origen al Estado de Alarma por COVID 19.
Es por ello, que se hace necesario para esta juzgadora traer a colación lo establecido en el decreto N° 4.577 de fecha 7 de abril de 2021, publicado en Gaceta Oficial N° 42.142 de fecha 4 de junio de 2021, que estableció en su artículo 1 y 2, lo siguiente:
ARTÍCULO 1.- Se suspende por un lapso de seis (06) meses el pago de los cánones de arrendamiento de inmuebles de uso comercial y de aquellos utilizados como vivienda principal, a fin de aliviar la situación económica de los arrendatarios y arrendatarias por efecto de la pandemia mundial del coronavirus COVID-19.
ARTÍCULO 2.- Por un lapso de hasta seis (6) meses, contados a partir de la publicación de este Decreto en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, se suspende la aplicación del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
Por el mismo periodo, se suspende la aplicación de la causal de desalojo establecida en el literal “a” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.

Como se puede observar el ejecutivo nacional en dicho decreto a lo que se refiere es a la suspensión de pagos de cánones de arrendamientos en inmuebles de uso comercial y de aquellos que son utilizados como vivienda principal. Así como la suspensión de la aplicación del desalojo establecido en el artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, referente al literal “a”, el cual se refiere es al que el arrendatario haya dejado de pagar dos (2) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.
Asimismo, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en decisión N° 156 de fecha 29 de octubre de 2020, expresó:
Al hilo de lo anterior, no puede dejar pasar por alto esta Sala como garante de la supremacía de las normas y principios constitucionales de conformidad con lo dispuesto en los artículos 334 y 335 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que actualmente se viven tiempos muy difíciles generados por la pandemia del coronavirus (COVID-19) y en tal sentido, el Ejecutivo Nacional ha activado los mecanismos constitucionales para atender a la población; siendo así como desde el 13 de marzo de 2020, fue dictado el Decreto No. 4.160, por el Presidente de la República Bolivariana de Venezuela, mediante el cual se declaró el Estado de Alarma en todo el territorio nacional, a fin de mitigar y erradicar los riesgos de epidemia relacionados con el coronavirus (COVID-19) y sus posibles cepas, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela n.° 6.519 Extraordinario del 13 de marzo de 2020, el cual ha sido objeto de sucesivas prórrogas, siendo la actual, la establecida mediante Decreto N° 4.337, dictado por el Ejecutivo, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela bajo el N° 6.579, Extraordinario del 5 de octubre de 2020.
En igual sentido, ante la circunstancia particular del Estado de Alarma en referencia, el Ejecutivo Nacional ha establecido mediante Decreto N° 4.279, publicado en Gaceta Oficial 41.956 del 2 de septiembre 2020, lo siguiente:
“…DECRETO N° 11 EN EL MARCO DEL ESTADO DE ALARMA PARA ATENDER LA EMERGENCIA SANITARIA DEL CORONAVIRUS (COVID-19), POR MEDIO DEL CUAL SE SUSPENDE EL PAGO DE LOS CÁNONES DE ARRENDAMIENTO DE INMUEBLES DE USO COMERCIAL Y DE AQUELLOS UTILIZADOS COMO VIVIENDA PRINCIPAL.

Artículo 1°. Se suspende por un lapso de seis (06) meses el pago de los cánones de arrendamiento de inmuebles de uso comercial y de aquellos utilizados como vivienda principal, a fin de aliviar la situación económica de los arrendatarios y arrendatarias por efecto de la pandemia mundial del coronavirus COVID-19. En el plazo previsto en este artículo no resultará exigible al arrendatario o arrendataria el pago de los cánones de arrendamiento que correspondan, ni los cánones vencidos a la fecha aún no pagados, ni otros conceptos pecuniarios acordados en los respectivos contratos de arrendamiento inmobiliario.
Artículo 2°. Por un lapso de hasta seis (6) meses, contados a partir de la publicación de este Decreto en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, se suspende la aplicación del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Por el mismo periodo, se suspende la aplicación de la causal de desalojo establecida en el literal “a” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Artículo 3°. Las partes de los respectivos contratos de arrendamiento podrán acordar, mediante consenso, términos especiales de la relación arrendaticia en el plazo a que refiere este Decreto a los fines de adaptarla a la suspensión de pagos; para lo cual podrán fijar los parámetros de reestructuración de pagos o refinanciamiento que correspondan. En ningún caso, podrá obligarse al arrendatario o arrendataria a pagar el monto íntegro de los cánones y demás conceptos acumulados de manera inmediata al término del plazo de suspensión. Si las partes no alcanzaren un acuerdo acerca de la reestructuración de pagos o el refinanciamiento del contrato de arrendamiento, someterán sus diferencias a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI), en el caso de los inmuebles destinados a uso como vivienda principal, y a la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE) cuando se trate de inmuebles comerciales, para dirimir estos conflictos y en caso de ser necesario intermediaran en el establecimiento de las nuevas condiciones que temporalmente aplicaran para las partes.
Artículo 4°. Los Ministerios del Poder Popular: para Hábitat y Vivienda, y de Comercio Nacional, según corresponda en función de sus competencias materiales, quedan facultados para desarrollar el contenido de este Decreto.
Artículo 5°. La suspensión a que se refiere este Decreto será desaplicada en aquellos casos de reinicio de la actividad comercial, con anterioridad al término máximo previsto en este Decreto; así como a los establecimientos comerciales que por la naturaleza de su actividad y de conformidad con los lineamientos impartidos por el Ejecutivo Nacional, se encuentren operando o prestando servicio activo de conformidad con alguna de las excepciones establecidas al cese de actividades decretado con ocasión al Estado de Alarma. El Ministerio del Poder Popular de Comercio Nacional establecerá mediante Resolución los términos con base a los cuales procederá la desaplicación excepcional a que se refiere este artículo.
Artículo 6°. El Ejecutivo Nacional por órgano de la Vicepresidencia Sectorial de Economía podrá evaluar con los arrendatarios y arrendadores, debidamente organizados, mecanismos que propendan al sostenimiento del equilibrio económico, garantizando la justicia social y velando por el bienestar de los venezolanos y venezolanas ante la afectación por la pandemia mundial del coronavirus COVID-19.
Artículo 7°. El Vicepresidente Sectorial de Economía queda encargado de la ejecución de este Decreto.
Artículo 8°. Este Decreto entrará en vigencia a partir de su publicación en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela. Dado en Caracas, a los dos días del mes de septiembre de dos mil veinte. Años 210° de la Independencia, 161° de la Federación y 21° de la Revolución Bolivariana”.

Del análisis del anterior Decreto, específicamente en sus artículos 1 y 2, respectivamente, se desprende que tanto en materia de arrendamiento de vivienda como en inmuebles de uso comercial quedó suspendido por seis (6) meses, contados a partir del 2 de septiembre 2020, el pago de cánones de arrendamiento.
Y adicionalmente, se suspendieron las causales de desalojo establecidas en el artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, así como la del literal a del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial, quedando en vigencia el resto del ordenamiento jurídico en ambos casos y en especial lo relativo al agotamiento de la vía administrativa previa que debe seguirse antes de iniciar acciones judiciales que comporten desalojo o desposesión en materia de vivienda y, en caso de aplicación de medidas cautelares de secuestro de bienes muebles o inmuebles en los arrendamientos de uso comercial, así como la suspensión en éstos últimos del decreto de medidas cautelares en procedimientos judiciales en curso, hasta tanto se agote la vía administrativa previa prevista en la disposición transitoria tercera de la Ley Especial, por tanto esta Sala deberá establecer en la parte dispositiva de la presente decisión con carácter vinculante, la suspensión de las ejecuciones de desalojos de inmuebles destinados a vivienda así como de aquellos destinados a uso comercial, mientras persistan las circunstancias que dieron origen al Estado de Alarma establecido mediante Decreto Presidencial No. 4.160 , publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela No. 6.519 Extraordinario del 13 de marzo de 2020, y sus sucesivas prórrogas, así como las que dieron lugar al Decreto N° 4.279, publicado en Gaceta Oficial 41.956 del 2 de septiembre 2020, y sus posibles prórrogas, cuando no se hubiere cumplido el procedimiento administrativo previo establecido para cada caso, de acuerdo a las previsiones establecidas en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y el procedimiento administrativo establecido en el artículo 41 literal L y la Disposición Transitoria Tercera del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial.

Así las cosas, se observa que la presente causa versa es sobre el desalojo por vencimiento de la prorroga legal, y no por falta de pago de los cánones de arrendamiento, por lo que considera esta juzgadora que lo alegado por la parte demandada no se encuentra amparado en el decreto del ejecutivo nacional y, en la sentencia anteriormente trascrita.
Así pues, se puede observar de las pruebas aportadas al proceso que efectivamente entre la sociedad mercantil ATIKO BIENES RAICES C.A. y el ciudadano Rafael Antonio Escalante Castañeda, existió una relación arrendaticia la cual se encuentra reflejada en los cuatro contratos de arrendamiento corrientes a los folios 9 al 22 y el cual fue convenido por la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda. Asimismo, se evidencia que el ciudadano Rafael Antonio Escalante Castañeda, fue debidamente notificado en fecha 9 de octubre de 2018, de la no renovación de otro contrato de arrendamiento, concediéndosele el lapso de tres años que establece el artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, notificación realizada antes del vencimiento del último contrato de arrendamiento que vencía el 09 de noviembre de 2018, comenzando a partir de esa fecha, a transcurrir la prórroga legal arrendaticia y por cuanto se demuestra que se trata de contratos de arrendamiento a tiempo determinado con duración concluida, máxime, cuando existe un contrato de arrendamiento por tiempo determinado expresada dicha voluntad en la cláusula tercera del mismo y, por cuanto el demandado Rafael Antonio Escalante Castañeda, convino en todas y cada una de los hechos expuesto por el demandante, considera esta Juzgadora, que la presente demanda de desalojo de local comercial debe ser declarada con lugar. Así se decide.
Por lo anteriormente expuesto, este JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y por autoridad de la ley, conforme el artículo 2 y 26 constitucional, 12 del Código del Procedimiento Civil y 876 eiudem, DECLARA:

PRIMERO: CON LUGAR la demanda de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL POR VENCIMIENTO DE PRORROGA LEGAL interpuesta por el abogado CARLOS ALBERTO CUENCA FIJUEREDO, apoderado judicial de la SOCIEDAD MERCANTIL ATIKO BIENES RAICES, C.A, inscrita por ante el Registro mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, el 26 de mayo de 1999 bajo el N° 80, Tomo 10-A, domiciliado en San Cristóbal, estado Táchira, representada por su presente ciudadano Gerardo Jugo Rueda, contra el ciudadano RAFAEL ANTONIO ESCALANTE CASTAÑEDA, titular de la cédula de identidad N° 5.654.713.
SEGUNDO: SE ORDENA al ciudadano RAFAEL ANTONIO ESCALANTE CASTAÑEDA, titular de la cedula de identidad N° 5.654.713, EL DESALOJO y entrega inmediata del inmueble objeto de la presente causa, constituido por dos locales para comercio, signados con los Nos. 6-42 ; n° 6-44 ; n° 6-46 y n° 6-50 ubicado en la carrera 9, entre calles 6 y 7, en san Cristóbal del estado Táchira, en las buenas condiciones que los recibió, con los servicios públicos pagos hasta la fecha de entrega del inmueble objeto del presente litigio.
TERCERO: Se condena en costas a la parte perdidosa.

Abg. Johanna Lisbeth Quevedo Poveda
Juez Suplente

Abg. Katherine Dineyvi Díaz Cárdenas
Secretaria

En la misma fecha se dictó y publicó la anterior decisión, siendo las 11:00 de la mañana.

Abg. KATHERINE DINEYVI DÍAZ CÁRDENAS
Secretaria

Exp. N° 9707