TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA

213° y 164°
DEMANDANTE: PEDRO SÁNCHEZ LUGO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-10.151.862, domiciliado en la ciudad de San Cristóbal, del Estado Táchira.
APODERADOS: JOSÉ AGUSTÍN DE LA VEGA HERNÁNDEZ, CRISTHIAN MAURICIO GÓMEZ SUÁREZ Y JAVIER SÁNCHEZ MORALES, Venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. V- 9.964.128, V-13.311.355 Inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nos. 48.596, 80.666 y 129.281, respectivamente.
Demandados: JOSEFINA MÁRQUEZ DE SOSA, MARÍA CAROLINA SOSA MÁRQUEZ, JUAN ALBERTO SOSA MÁRQUEZ Y ANTONIETA MAGDALENA SOSA MÁRQUEZ, también conocida como ANTONIETA MAGDALENA SOFÍA SOSA MÁRQUEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-2.964, V- 5.300.557, V-3.659.790 y V-3.185.189 en su orden, domiciliados en San Cristóbal, estado Táchira.
APODERADOS: JOSÉ MANUEL RESTREPO CUBILLOS Y HERART DUQUE, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-11.499.781 y V-13.550.264, inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nos. 21.219 y 100.374, respectivamente.
MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO (Apelación a decisión de fecha 30 de marzo de 2023, dictada por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira)

I
ANTECEDENTES DEL SUB LITTE
Las actuaciones que de seguidas se indican llegan al conocimiento de esta instancia de alzada en razón de deferirse su conocimiento, al ser recibido expediente proveniente del trámite de distribución de expedientes, todo ello motorizado por el gravamen de apelación a que se somete la decisión proferida en fecha 30 de marzo del 2.023, por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, en el que se destaca el siguiente iter procesal:
ACTUACIONES EN EL A QUO (I PIEZA): La causa tiene como génesis demanda que por retracto legal arrendaticio es interpuesta por el ciudadano Pedro Sánchez Lugo, asistido de abogados contra de los ciudadanos Josefina Márquez de Sosa en su condición de propietaria y arrendadora del inmueble y Antonieta Magdalena Sofía, María Carolina y Juan Alberto Sosa Márquez en su condición de adquirientes del inmueble, la cual corre a los folios 1 al 8 fundamentando la acción en los artículos 26, 257 y 334 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela en concordancia con el artículo 38 de la Ley Inmobiliaria de Locales Comerciales, estimándola en la cantidad de cinco mil bolívares (Bs. 5.000,00) equivalente a treinta y nueve coma treinta y siete unidades tributarias (39,37 U.T). (Anexos a los fs. 9 al 27)
Por auto de fecha 9 de marzo de 2015, el a quo, admitió la demanda, ordenando su tramitación por el procedimiento oral de conformidad con lo establecido en el artículo 859 numeral 4° y siguientes del Código de Procedimiento Civil, ordenando la citación de los demandados para que comparecieran por el Tribunal al 2do día de despacho siguiente a que constara en autos la última citación a objeto de que dieran contestación a la misma. (f. 28)
Rielan a los folios 29 al 42, actuaciones tendientes a la citación de los co demandados.
Mediante diligencia de fecha 4 de febrero de 2016, el ciudadano Juan Alberto Sosa Márquez, otorgó poder apud acta al abogado José Manuel Restrepo Cubillos. (f. 43)
En fecha 11 de febrero de 2016, el apoderado judicial del codemandado Juan Alberto Sosa Márquez, solicitó al a quo reponer la causa al estado de dictar nuevo auto de admisión a la demanda, para que los demandados comparecieran dentro de los veinte días siguientes que constara en autos el último de los demandados, para que dieran contestación a la demanda. (f. 45)
Por auto de fecha 19 de febrero de 2016, el a quo repuso la causa al estado de admitir la demanda por el procedimiento oral previsto en el artículo 859 del Código de Procedimiento Civil, quedando nulas las actuaciones procesales cumplidas con posterioridad al auto del 9 de marzo de 2015, acordando su notificación. (f. 47)
A los folios 48 al 59 corren actuaciones relacionadas con la notificación de la parte demandada.
A los folios 61 al 68, corre escrito de reforma de demanda presentado en fecha 3 de agosto de 2016 por el demandante Pedro Sánchez Lugo asistido de abogados, con fundamentó en los artículos 26, 257 y 334 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela en concordancia con los artículos 38 y 39 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, estimando la misma en la cantidad de cinco mil bolívares (Bs. 5.000,00), equivalente a veintiocho como veinticuatro unidades tributarias (28,24 U.T) en concordancia con el valor aportado al momento de la venta.
El 5 de agosto de 2016, el ciudadano Pedro Sánchez Lugo otorgó poder apud acta a los abogados José Agustín de La Vega Hernández y Cristhian Mauricio Gómez Suárez. (f. 70)
Por auto de fecha 27 de septiembre de 2016, el Tribunal de la causa admitió la reforma de la demanda, ordenando la citación de los demandados para que comparecieran dentro de los veinte días de despacho siguiente a aquel que conste en autos la citación del último de los demandados a objeto de que dieran contestación a la misma. (f. 72)
Mediante diligencia de fecha 18 de octubre de 2016, la codemandada María Carolina Sosa Márquez otorgó poder apud acta a los abogados José Manuel Restrepo Cubillos y Herart Duque. (f. 74)
Mediante diligencia de fecha 16 de de noviembre de 2.016, el apoderado de la actora, peticiona la nulidad de la decisión contenida en el auto de admisión de la reforma de demanda. (folio 77)
Mediante auto de fecha 08 de febrero del 2.017, la Jueza Maurima Molina Colmenares, se aboca al conocimiento de la causa. (folio 82)
Mediante diligencia de fecha 23 de febrero del 2.017, la representación actora, peticiona medida innominada de suspensión de la ejecución del fallo contenido en expediente Nro. 13.847-14 de la nomenclatura de uso del Juzgado Segundo de Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, hasta la resolución del presente juicio. Al efecto acompaña copia certificada del expediente en mención. (folios 82 al 515)
Mediante auto de fecha 20 de marzo del 2017, el a quo, niega la medida solicitada. (folio 516)
PIEZA II
Mediante diligencia de fecha 30 de mayo de 2017, la ciudadana Josefina Márquez de Sosa, otorgó poder apud acta a los abogados José Manuel Restrepo Cubillos y Herart Duque. (f. 3)
Mediante auto de fecha 17 de octubre del 2017, se acuerda agregar al expediente, páginas contentivas de carteles de citación publicadas en Diario La Nación y Diario Los Andes. (folio 24)
El 29 de noviembre de 2017, el codemandado Juan Alberto Sosa Márquez otorgó poder apud acta al abogado Herart Duque. (fs. 28 y 29)
Mediante diligencia de la misma fecha el abogado Herart Duque en nombre y representación de la codemandada Antonieta Magdalena Sofía Sosa Márquez, se dio por citado consignado poder que le fuera otorgado por la mencionada ciudadana. (fs. 30 al 33)
Mediante escrito de fecha 12 de enero de 2018, el apoderado judicial de los codemandados dio contestación a la demanda, negando, rechazando y contradiciendo en todas y cada una de sus partes la misma, tanto en los hechos narrados como el derecho invocado, con excepción de la confesión plasmada del accionante en su libelo de demanda. Igualmente señala que de conformidad a lo establecido en el único aparte del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el ordinal 11° del artículo 346 eiusdem, opuso como punto previo de defensa de fondo, la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta del presunto retracto legal arrendaticio, por estar expresamente prohibida por mandato del artículo 49 del Decreto con Rango de Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Alega que el local comercial que ocupa el actor en calidad de arrendatario y que pretende someter al retracto legal arrendaticio, forma parte integral de bien inmueble que fue dado en venta por la ciudadana Josefina Márquez de Sosa a los copropietarios María Carolina Sosa Márquez, Juan Alberto Sosa Márquez y Antonieta Magdalena Sosa Márquez, descrito en el literal segundo del documento de compraventa autenticado por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Baruta del estado Miranda, en fecha 9 de febrero de 1994, debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito San Cristóbal en fecha 29 de diciembre de 1994, donde describe que es un inmueble compuesto por una casa para habitación, construida sobre terreno propio con una superficie de doscientos ochenta y un metros cuadrados coma con cincuenta decímetros (281,50 mtrs2), ubicado en la calle 6 de la ciudad de San Cristóbal, estado Táchira, pero que el local que ocupa el hoy demandante, forma parte del inmueble objeto del contrato de compraventa, más no es el todo, y que es por ello que el legislador estableció como causal de improcedencia del retracto legal arrendaticio, aquellos casos en que la enajenación del inmueble sea global y, que en el presente caso el local comercial, forma parte del todo dado en venta, conforme se evidencia del documento de compraventa cursante a los folios 22 al 27.
Arguye que por lo tanto, el inmueble del cual forma parte el local comercial dado en arrendamiento al demandante, es un inmueble global, cuyo supuesto de hecho se subsume en el artículos 49 del Decreto con Rango de Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y que por lo tanto la consecuencia jurídica es la inadmisibilidad de la demanda, y así solicita sea declarada en la sentencia definitiva.
Que en dicho inmueble no se encuentra solo el local comercial que ocupa en calidad de arrendamiento el actor, sino que también forman parte integral del mismo, el local comercial que ocupa el arrendatario, ciudadano Charles Yesith Ardila Pérez, según contrato de arrendamiento que acompaña y que formalmente opone al demandante en el cual, en el literal primero se establece claramente que el local dado en calidad de arrendamiento forma igualmente parte del inmueble que fue dado en venta y que temerariamente el actor, hace caso omiso a la prohibición establecida del mencionado artículo 49.
Arguye que asimismo, según contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 27 de mayo de 2011, inserto bajo el N° 23, tomo 94, folios 124 al 127 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría, el cual opuso formalmente al demandante, le fue dado en calidad de arrendamiento al ciudadano Yerson Francisco Angarita Jaimes, un tercer local comercial, el cual forma parte integrante del inmueble descrito en el literal segundo del documento de compraventa, cuya subrogación temerariamente pretende el actor.
Señala que el local comercial que ocupa como arrendatario el ciudadano Pedro Sánchez Lugo, no se corresponde con el inmueble descrito en el literal segundo del documento de compraventa protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito San Cristóbal del estado Táchira, en fecha 29 de diciembre de 1994, señalando que está a compuesto de tres locales comerciales que forman parte global del mismo, dado en venta de manera global, por lo que mal pudiera pretenderse un retracto legal arrendaticio sobre dicha venta, por cuanto el accionante no ocupa el inmueble en su totalidad y la enajenación fue pactada de manera global, a tenor de lo dispuesto en el referido artículo 49, y que por lo tanto es inadmisible por prohibición expresa de ley, y así solicita sea decretado.
Por otra parte, alega que de conformidad a lo establecido en el artículo 146 literal b, del Código de Procedimiento Civil, opone la falta de la parte demandante de haber accionado la presente acción de forma parcial, en cuanto a los sujetos que ocupan la totalidad del inmueble descrito en el literal segundo del documento de compraventa debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito San Cristóbal del estado Táchira, de fecha 29 de diciembre de 1994, registrado bajo el N° 29, tomo 46, protocolo primero, cuarto trimestre, compuesto por tres locales comerciales que en conjunto componen la unidad inmueble objeto del referido contrato.
Señala que en el juicio no concurrieron los ciudadanos Yerson Francisco Angarita Jaimes y Charles Yesith Ardila Pérez, quienes son los ocupantes de los otros dos locales comerciales, que en conjunto ocupa el demandante, el cual compone el bien inmueble dado en venta de manera global, siendo por lo tanto improcedente la acción intentada, por lo que solicita que sea declarada con lugar la defensa opuesta. Aduce que de manera subsidiaria para el supuesto negado que fuese declarada sin lugar dicha defensa, opone como defensa de fondo la caducidad de la acción, de conformidad con el único aparte del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el ordinal 10 del artículo 346 eiusdem; al efecto indica que de los alegatos presentados por el demandante en el capitulo denominado petitorio, el tercero está referido al mencionado documento de fecha 29 de diciembre de 1994, y que al folio 62 confiesa que en fecha 11 de mayo de 2011, fue informado en la Oficina Registral de la compraventa protocolizada y desde esa fecha hasta el 9 de marzo de 2015, cuando se admitió la demanda transcurrieron aproximadamente cuatro años, diez meses, habiéndose caducado la acción y por lo tanto solicita que sea declarada con lugar dicha defensa e inadmisible la demanda.
Rechazó, negó y contradijo el decir de la parte actora al referirse en su escrito libelar, que él haya realizado las adecuaciones y reparaciones mayores y menores para adaptarlo a los requerimientos de uso zonal, legal y reglamentarios dictados por las autoridades competentes, pues la adecuación de los locales comerciales del mencionado bien inmueble identificado en el literal segundo del mencionado documento de compraventa, fue realizado por sus representados, y es así como los otros dos locales comerciales que conforman la unidad del bien inmueble dado en venta.
Señaló que deliberadamente el demandante en su escrito de reforma de demanda modificó a su conveniencia el íntegro de un documento público, indicando que el objeto de la venta no se suscribió al local comercial N° 8-52 sino a un inmueble que inicialmente estaba compuesto por una casa para habitación y que hoy se compone de tres locales comerciales y que esto no es más sino para sorprender en la buena fe al Jurisdicente y a sus representados, para pretender hacer ver que tiene cualidad para intentar y proceder a la temeraria acción de retracto legal arrendaticio.
Que el decir del actor de la falta de voluntad que tuvo la ciudadana Josefina Márquez de Sosa, al momento de perfeccionar la venta del inmueble, al reservarse el usufructo al momento de la celebración de la venta, sea una simulación y condición de la venta hecha teniendo por objeto el inmueble de manera global, pues como ha dicho en sus descargos a la temeraria demanda, el usufructo es una limitación al derecho de propiedad, sin perder o condicionarse en ningún momento la condición de propietario de sus representados.
Rechazó, negó y contradijo el decir del demandante que se reconozca que hubo violación flagrante y contumaz de la preferencia ofertiva que le correspondía y que es de naturaleza inveterada, pues como ha reiterado el demandante no se encuentra amparado en el derecho de retracto legal arrendaticio, pues su representada Josefina Márquez dio en venta de manera global el mencionado bien, y de conformidad al artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la venta hecha por ser una enajenación global, está exenta de la aplicación de las normas propias del retracto legal arrendaticio y que por ende el negocio jurídico allí realizado es valido.
Igualmente, rechazó, negó y contradijo lo peticionado por el actor en el numeral tercero del capítulo denominado petitorio, donde peticionan se reconozca el derecho de subrogarse en los mismos términos y condiciones que se le dieron en la venta que se hizo sobre el inmueble que posee en calidad de arrendamiento, pues la venta que realizó su mandante Josefina a los ciudadanos María Carolina, Juan Alberto y Antonieta Magdalena, no se suscribió solo al local que ocupa el demandante Pedro Sánchez, sino que por el contrario es parte integrante del inmueble objeto de la venta descrito en el literal segundo del documento de compraventa descrito en el literal segundo del mencionado documento de compraventa y que es por ello que no le es dable al demandante pretenderse que la tutela el derecho a retracto legal arrendaticio.
Rechazó, negó y contradijo lo esgrimido en el numeral cuarto del capitulo denominado petitorio, por ser contrario a derecho, por cuanto es inadmisible el retracto legal arrendaticio pretendido por el actor, por ser el objeto de la venta un inmueble enajenado de manera global, dentro del cual se encuentra el local comercial que éste ocupa en calidad de arrendamiento, a tenor de lo dispuesto en el artículo 49 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, no es dable al actor abrogarse el derecho de preferencia ofertiva. Igualmente, promovió pruebas. (fs. 34 al 47, con anexos a los fs. 48 al 56)
Mediante auto de fecha 17 de enero del 2.017, se fija fecha para la celebración de la Audiencia Preliminar. (folio 57)
Riela al folio 58, acta de audiencia preliminar celebrada en fecha 22 de enero del 2018, en la que consta la ausencia a la misma de la parte demandante; así mismo la demandada ratifica lo indicado de la prohibición de ley de admitir la acción propuesta, alega la falta de cualidad de la demandante y alega como defensa de fondo la caducidad de la acción.
Riela a los folios 60 al 62, auto de fecha 25 de enero del 2.018, por la que el a quo, de conformidad con lo establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil hace fijación de los hechos controvertidos.
Riela a los folios 63 y 64 escrito de fecha 30 de enero del 2.018 por el que la representación actora señala que siendo la primera oportunidad para rechazar y oponerse a las defensas, cuestiones previas y excepciones señaladas en la contestación de demanda, las contradice según lo indicado. Igualmente señala que ratifica e insiste en hacer valer todas y cada una de las pruebas consignadas en la reforma de la demanda.
Mediante escrito de fecha 30 de enero del 2.018, la representación de la demandante señala que solicita la nulidad del auto de fecha 17 de enero del 2.017.
Mediante escrito de fecha 31 de enero de 2018, el apoderado judicial de la parte demandada promovió pruebas (fs. 67 al 72); las cuales fueron admitidas por auto del 5 de febrero de 2018 (f. 75) y evacuadas el 7 de febrero de ese año. (f. 76)
Riela a los folios 73 y 74, auto de fecha 05 de febrero del 2.018 por el que el a quo, declara improcedente la nulidad solicitada al auto de fecha 27 de septiembre del 2.017.
Contra dicho auto fue ejercido recurso de apelación por la representación judicial de la parte actora y resuelto por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, que declaró el 25 de mayo de 2018, sin lugar dicho recurso de apelación y confirmó el auto de fecha 5 de febrero de 2018 dictado por el a quo. (fs. 142 al 147)
Riela a los folios 154 al 157 decisión proferida por el A quo en fecha 10 de agosto del 2.018, que declara INADMISIBLE la demanda de retracto legal arrendaticio que propone el ciudadano PEDRO SANCHEZ LUGO contra los ciudadanos JOSEFINA MARQUEZ DE SOSA, MARIA CAROLINA SOSA MARQUEZ, JUAN ALBERTO SOSA MARQUES y ANTONIA MAGDALENA SOSA MARQUEZ, condenando en costas a la demandante.
Al folio 158 riela diligencia de fecha 13 de agosto del 2.018, por el que la representación de la actora, Apela de la anterior decisión.
Mediante auto de fecha 08 de noviembre del 2.028, la apelación se oye | en ambos efectos. (folio 160)
Riela al folio 162, nota de recibo, inventario y entrada del expediente ante el Juzgado de Alzada en fecha 19 de noviembre del 2.018.
Riela a los folios 164 al 169 escrito de informes de la accionante y las observaciones hechas al mismo por la demandada.
Riela al folio 170 la consignación del acta de defunción de la co demandada, Josefina Márquez de Sosa.
Mediante diligencia de fecha 27 de mayo del 2.021, el co apoderado de la demandante consigna declaración de único y universales herederos a los efectos de demostrar que sus co patrocinados son los continuadores jurídicos de la fallecida Josefina Márquez de Sosa. (folio 175)
A los folios 229 al 238 rielan actuaciones relacionadas con la sentencia dictada por el Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, mediante la cual anuló el auto de fecha 17 de enero de 2018 dictado por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial y repuso la causa al estado en que se hallaba para el 12 de enero de 2018, oportunidad en que la parte demandada consignó escrito de contestación a la demanda, quedando anulado todo lo actuado posteriormente.
Por auto de fecha 15 de noviembre de 2022, la Juez Provisorio del a quo se abocó al conocimiento de la causa, acordando la notificación de las partes de conformidad a lo establecido en el artículo 90 del Código de Procedimiento Civil. (f. 247)
A los folios 253 al 266 corre escrito de oposición a las cuestiones previas presentado en fecha 10 de febrero del 2.023, por la representación judicial de la parte actora, señalando que: En cuanto a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, señala que increíblemente sostiene el demandante que el inmueble es de mayor cabida cuando, según el contrato de arrendamiento, se arrienda la totalidad del inmueble, y por otra parte, se omite que hubo dos ventas y no se aclara en cual de las dos ventas se encuentra la supuesta mayor cabida del inmueble. Adiciona que por ello, lo de la venta global es vago e impreciso, y deslegitima la acción y la subsume en un alegato impropio, por cuanto alegan venta global del inmueble pero no se aclara en cual de las dos ventas se encuentra arrendado el inmueble. Señala que el inmueble es completamente independiente, no solo de las divisiones físicas, sino también en cuanto a los servicios básicos de funcionamiento. Solicita declaración testifical para demostrar lo alegado. En cuanto a la falta de cualidad indica que no es sino el arrendatario quien tiene la legitimación procesal de la acción y que esta cualidad es incluso reconocida por la misma demandante, quien además ha sostenido la posesión del inmueble. Arguye la existencia de un litis consorcio activo necesario, ya que el contrato de arrendamiento fue efectuado entre el demandante y el ciudadano Pío Gil Moreno Perazzo, representante de la empresa Inmobiliaria San Cristóbal, por lo que promueven el contrato de arrendamiento y como testigo al mencionado ciudadano. En cuanto a la caducidad de la acción indica que en fecha 26 de noviembre del 2014, mediante escrito de solicitud de copias certificadas, que constan en la causa Nro. 13.847 del expediente de nomenclatura del Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, que el demandante se percata de la venta del inmueble, y es el 09 de marzo del 2.015, que se admite la demanda. Indica que se opone, contradice y hace formal oposición a las cuestiones previas opuestas, peticiona se oficie al Consejo Municipal de San Cristóbal para que se determine su el inmueble constituye una individualidad, prueba de experticia, y además ratifica las pruebas de la reforma de demanda.
III PIEZA.-
- A los folios 2 al 12, corre la sentencia dictada por el a quo en fecha 30 de marzo de 2023, objeto del recurso de apelación.
- Al folio 20 riela recurso de apelación interpuesto por la parte demandante en fecha 12 de abril de 2023, contra la decisión de fecha 30 de marzo de 2023, arguyendo que la misma violenta de forma flagrante los derechos e intereses.
Por auto del 18 de abril 2023, el a quo oyó el recurso de apelación interpuesto por la parte actora en ambos efectos, acordando remitir el expediente al Juzgado Superior Civil en función de distribuidor a los fines legales consiguientes. (f. 21)
En fecha 04 de mayo de 2023, se recibieron las actuaciones en este Juzgado Superior como consta en nota de Secretaría (f. 23); y por auto de la misma fecha se le dio entrada e inventario (f. 24)
Por auto de fecha 22 de mayo de 2023, se dejó constancia que ninguna de las partes presentó informes. (f. 26)
II
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR
Para su trámite y decisión por esta instancia de alzada, constan las presentes actuaciones, las cuales derivan del gravamen de apelación impuesto por la representación de la demandante a que es sometida la decisión proferida por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta misma Circunscripción Judicial, de fecha 30 de marzo del 2.023. En este sentido el límite de la apelación a la que se encuentra sometida esta instancia superior, es la determinación de la adecuación a derecho del fallo proferido por el a quo, para consecuencialmente confirmar, revocar o modificar el mismo, con arreglo al sometimiento de la recurrida al cumplimiento de los requisitos intrínsecos de la decisión y el sometimiento de la misma a los deberes del Juez en el proceso de veracidad y legalidad que implican decidir conforme solo a lo alegado y demostrado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegado ni probados. Así queda establecido.
DE LA DECISION RECURRIDA Y SU MOTIVACION POR EL A QUO:
El fallo recurrido dictado por el a quo en su resolución judicial de fecha 30 de marzo del 2.023, dispuso: SIN LUGAR la cuestión previa del artículo 346 ordinal 10º , esto es, la caducidad de la acción establecida por la ley propuesta por la representación de la parte demandada, en la demanda de Retracto legal arrendaticio de local comercial; CON LUGAR, la cuestión previa del artículo 346 ordinal 110, consistente en la Prohibición de la ley de admitir la acción propuesta e INADMISIBLE la demanda que por retracto legal arrendaticio de local comercial interpuesta, declarando además que no hay lugar a la condenatoria en costas.
En relación a la motivación expresada por la recurrida para sustentar el fallo señalado, se indica que en la misma se argumenta, luego de fijar los límites de la controversia y verificar la procedencia de la acción, en señalar el contenido normativo de los artículos 38 y 39 de la Ley de Regulación de arrendamiento inmobiliario para uso comercial y cita criterios jurisprudenciales, en especial lo referente al lapso de caducidad para intentar la acción. Luego en su construcción lógico jurídica del fallo, señala lo referente a la ley aplicable al caso, concluyendo que de conformidad con lo establecido en el artículo 9 del Código de Procedimiento Civil, el criterio que debe imperar es, la aplicación de la norma legal que tenga vigencia para el momento de decidir un supuesto de hecho concreto.
De seguidas cita doctrina de la Sala Político Administrativa referente a la resolución de las cuestiones previas, con el señalamiento de lo referente al deber del juez de confrontar los alegatos de la parte demandada, aún en los casos en que las cuestiones previas no resulten contradichas. En su hilo argumenticio, prosigue la juzgadora del a quo en el estudio de la caducidad alegada, concluyendo conforme al criterio jurisprudencial que antes había citado, que al no constar en autos la notificación a que hace referencia la Ley de arrendamientos inmobiliarios para uso comercial del 23 de mayo del 2.014, el lapso de caducidad en el caso, es contado a partir de la fecha cierta en que obtuvo conocimiento de la venta, el actor; luego señala que por tanto el lapso de seis (6) meses establecido en el artículo 39 de la señalada ley se computa, conforme a lo que consta en autos, desde el día 26 de noviembre del 2.014 y por cuanto la demanda fue interpuesta el 29 de enero del 2.015, en el caso no operó la caducidad de la acción.
En referencia a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, señala que se resalta el hecho de que el inmueble fue vendido en su totalidad, sin discriminar ni delimitar en que parte del inmueble se encuentra el local ocupado por el demandante, por lo que concluye que el inmueble fue vendido en su totalidad. Ante ello señala que por cuanto la venta realizada el 29 de diciembre de 1994. de conformidad con la ley de arrendamientos inmobiliarios del 1.999, resulta aplicable en el contenido del artículo 49 de la misma, al ser el inmueble indiviso, por lo que la cuestión previa debe ser declarada con lugar y consecuencialmente Inadmisible la demanda.
PARA DECIDIR SE OBSERVA: LA DEMANDANTE HA INDICADO EN SU ESCRITO DE REFORMA QUE, el 16 de junio de 1980 inició una relación arrendaticia como inquilino del inmueble ubicado en la calle 6, entre carreras 8 y 9, signado con el N° 8-52 del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, inmueble propiedad de la ciudadana Josefina Márquez de Sosa, quien le manifestó que a los efectos de la suscripción del contrato se entendiera con la Inmobiliaria San Cristóbal S.R.L y a tal fin suscribió en calidad de arrendatario, un contrato de arrendamiento privado, el cual anexa y opone formalmente a efectos legales, señalando que esa relación arrendaticia que se mantuvo incólume durante más e treinta y cuatro años, modificándose única y exclusivamente en el canon de arrendamiento. Alega que al informarle que la administración del inmueble pasaría a una nueva empresa mercantil denominada, Inmobiliaria Ines, C.A “INESCA”, se fueron presentando ciertos contratiempos, al extremo de que tuvo que consignar los cánones de arrendamiento ante el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, en el expediente con el N° 497-06 de la nomenclatura interna de dicho tribunal, y del cual opone formalmente. Que posteriormente fue notificado de su intención de no continuar y poner fin a la relación arrendaticia según notificación de fecha 11 de mayo de 2011. Que en razón de esos hechos, se vio en la imperiosa necesidad de acudir ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira y solicitar información sobre el inmueble alquilado y del cual esta disfrutando como arrendatario hasta la fecha; que para su sorpresa, obtuvo información que la ciudadana Josefina Márquez de Sosa, propietaria del inmueble que posee en calidad de arrendatario, lo había dado en venta reservándose su usufructo, venta que le realizó a los ciudadanos Antonieta Magdalena Sofía Sosa Márquez, María Carolina Sosa Márquez y Juan Alberto Sosa Márquez, documento debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, en fecha 29 de diciembre de 1994, bajo el N° 29, Tomo 46, protocolo primero, cuarto trimestre de ese año, el cual anexa y opone formalmente. Que igualmente, de allí obtuvo información que la mencionada ciudadana había renunciado al usufructo que poseía sobre los referidos inmuebles, incluyendo el que posee en calidad de arrendatario, en fecha 2 de agosto de 2013, tal y como consta en el documento que en copia certificada anexa y se opone formalmente; indicando que hasta esa fecha mantuvo la absoluta creencia y conocimiento de que la referida ciudadana era la única y legítima propietaria del inmueble, pues que de este último instrumento fue que renuncio del usufructo que detentaba sobre el mismo.
Que por las razones expuestas, demanda a la ciudadana Josefina Márquez de Sosa, en su condición de propietaria del inmueble que posee en calidad de arrendatario y, a los ciudadanos Antonieta Magdalena Sofía, María Carolina y Juan Alberto Sosa Márquez, en su condición de adquirientes del inmueble, para que convengan o a ello sea condenados por el Tribunal en reconocer su condición de inquilino del inmueble ubicado en la calle 6 N° 8-52 de la ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira, por más de 36 años de manera pacífica e ininterrumpida y en que le asiste el derecho al retracto legal arrendaticio, en virtud de la referida relación arrendaticia. Asimismo, en que se le reconozcan que hubo violación flagrante y contumaz de la preferencia ofertiva que le correspondía, por cuanto no se le notificó de la venta que hicieron, ni por parte de la vendedora ni por parte de los compradores y menos aún en forma autentica, por lo que señala un fraude a la ley, así como que igualmente se le reconozca el derecho que tiene de subrogarse en los mismos términos y condiciones que se dieron en la venta que se hizo del mencionado inmueble que posee en calidad de arrendatario.
Arguye que el precio de la referida venta es por la cantidad de cinco mil bolívares (Bs. 5.000,00) actuales, que es la misma cantidad de cinco millones de bolívares (Bs. 5.000.000,00) para el año 1994, por causa del decreto de reconvención monetaria. En consecuencia, presentan demanda para que convengan o por condena sirva la sentencia de este instrumento, toda vez cumplidos los requisitos de Ley como documento de propiedad y que el mismo sea oficiado al Registro Inmobiliario respectivo, a fin de que se haga la transferencia de titularidad de propiedad en su persona en las mismas condiciones en que suscribió el contrato de venta. Fundamentó la acción en los artículos 26, 257 y 334 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela en concordancia con los artículos 38 y 39 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y estimó la misma en la cantidad de cinco mil bolívares (Bs. 5.000,00), equivalente a veintiocho como veinticuatro unidades tributarias (28,24 U.T) en concordancia con el valor aportado al momento de la venta.
Ahora bien, al DAR CONTESTACIÓN A LA DEMANDA la representación judicial de la parte demandada, procede a negar, rechazar y contradecir en todas y cada una de sus partes la demanda, tanto en los hechos narrados como el derecho invocado, con excepción de la confesión plasmada del accionante en su libelo de demanda. De conformidad a lo establecido en el único aparte del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el ordinal 11° del artículo 346 eiusdem, opuso como punto previo de defensa de fondo, la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta del presunto retracto legal arrendaticio, por estar expresamente prohibida por mandato del artículo 49 del Decreto con Rango de Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. De manera subsidiaria para el supuesto negado que fuese declarada sin lugar dicha defensa, opone como defensa de fondo la caducidad de la acción, de conformidad con el único aparte del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el ordinal 10 del artículo 346 eiusdem. Señala además que de los alegatos presentados por el demandante en el capitulo denominado petitorio, al tercero está referido al mencionado documento de fecha 29 de diciembre de 1994, y que al folio 62 confiesa que en fecha 11 de mayo de 2011, fue informado en la Oficina Registral de la compraventa protocolizada y desde esa fecha hasta el 9 de marzo de 2015, cuando se admitió la demanda transcurrieron aproximadamente cuatro años, diez meses, habiéndose caducado la acción y que por lo tanto, solicita que sea declarada con lugar dicha defensa e inadmisible la demanda.
Asimismo alega, que el local comercial que ocupa el actor en calidad de arrendatario y que pretende someter al retracto legal arrendaticio forma parte integral de bien inmueble que fue dado en venta por la ciudadana Josefina Márquez de Sosa a los copropietarios María Carolina Sosa Márquez, Juan Alberto Sosa Márquez y Antonieta Magdalena Sosa Márquez, descrito en el literal segundo del documento de compraventa autenticado por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Baruta del estado Miranda, en fecha 9 de febrero de 1994, debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito San Cristóbal en fecha 29 de diciembre de 1994, donde describe que es un inmueble compuesto por una casa para habitación, construida sobre terreno propio con una superficie de doscientos ochenta y un metros cuadrados coma con cincuenta decímetros (281,50 mtrs2), ubicado en la calle 6 de la ciudad de San Cristóbal, estado Táchira, pero que el local que ocupa el hoy demandante, forma parte del inmueble objeto del contrato de compraventa, más no es el todo, y que es por ello que el legislador estableció como causal de improcedencia del retracto legal arrendaticio, aquellos casos en que la enajenación del inmueble sea global y, que en el presente caso el local comercial, forma parte del todo dado en venta, conforme se evidencia del documento de compraventa cursante a los folios 22 al 27.
Que por lo tanto, el inmueble del cual forma parte el local comercial dado en arrendamiento al demandante, es un inmueble global, cuyo supuesto de hecho se subsume en el artículos 49 del Decreto con Rango de Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y que por lo tanto la consecuencia jurídica es la inadmisibilidad de la demanda, y así solicita sea declarada en la sentencia definitiva, ya que en el mismo, no se encuentra solo el local comercial que ocupa en calidad de arrendamiento el actor, sino que también forma parte integral del mismo, el local comercial que ocupa el arrendatario, ciudadano Charles Yesith Ardila Pérez, contrato de arrendamiento que acompaña marcado con la letra A, y que formalmente opone al demandante, en el cual en el literal primero se establece claramente que el local dado en calidad de arrendamiento forma igualmente parte del inmueble que fue dado en venta y que temerariamente el actor, hace caso omiso a la prohibición establecida del mencionado artículo 49.
Señala que asimismo consta en contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 27 de mayo de 2011, inserto bajo el N° 23, tomo 94, folios 124 al 127 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría, el cual opuso formalmente al demandante, que le fue dado en calidad de arrendamiento al ciudadano Yerson Francisco Angarita Jaimes, un tercer local comercial, el cual forma parte integrante del inmueble descrito en el literal segundo del documento de compraventa, cuya subrogación temerariamente pretende el actor. Que el local comercial que ocupa como arrendatario el ciudadano Pedro Sánchez Lugo, no se corresponde con el inmueble descrito en el literal segundo del documento de compraventa protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito San Cristóbal del estado Táchira, en fecha 29 de diciembre de 1994, señalando que está compuesto de tres locales comerciales que forman parte global del mismo, dado en venta de manera global, por lo que mal pudiera pretenderse un retracto legal arrendaticio sobre dicha venta, por cuanto el accionante no ocupa el inmueble en su totalidad y la enajenación fue pactada de manera global, a tenor de lo dispuesto en el referido artículo 49, y que por lo tanto es inadmisible por prohibición expresa de ley, y así solicita sea decretado.
Señala que de manera subsidiaria para el supuesto negado que fuese declarada sin lugar dicha defensa, opone como defensa de fondo la caducidad de la acción, de conformidad con el único aparte del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el ordinal 10 del artículo 346 eiusdem.
Rechazó, negó y contradijo lo alegado por la parte actora al referirse en su escrito libelar, que él haya realizado las adecuaciones y reparaciones mayores y menores para adaptarlo a los requerimientos de uso zonal, legal y reglamentarios dictados por las autoridades competentes, pues la adecuación de los locales comerciales del mencionado bien inmueble identificado en el literal segundo del mencionado documento de compraventa, fue realizado por sus representados, y es así como los otros dos locales comerciales que conforman la unidad del bien inmueble dado en venta.
Que deliberadamente el demandante en su escrito de reforma de demanda modificó a su conveniencia el íntegro de un documento público, indicando que el objeto de la venta no se suscribió al local comercial N° 8-52 sino a un inmueble que inicialmente estaba compuesto por una casa para habitación y que hoy se compone de tres locales comerciales y que esto no es más sino para sorprender en la buena fe al Jurisdicente y a sus representados, para pretender hacer ver que tiene cualidad para intentar y proceder a la temeraria acción de retracto legal arrendaticio.
Que el decir del actor de la falta de voluntad que tuvo la ciudadana Josefina Márquez de Sosa, al momento de perfeccionar la venta del inmueble, al reservarse el usufructo al momento de la celebración de la venta, sea una simulación y condición de la venta hecha teniendo por objeto el inmueble de manera global, pues como ha dicho en sus descargos a la temeraria demanda, el usufructo es una limitación al derecho de propiedad, sin perder o condicionarse en ningún momento la condición de propietario de sus representados.
Rechazó, negó y contradijo el decir del demandante que se reconozca que hubo violación flagrante y contumaz de la preferencia ofertiva que le correspondía y que es de naturaleza inveterada, pues como ha reiterado el demandante no se encuentra amparado en el derecho de retracto legal arrendaticio, pues su representada Josefina Márquez dio en venta de manera global el mencionado bien, y de conformidad al artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la venta hecha por ser una enajenación global, está exenta de la aplicación de las normas propias del retracto legal arrendaticio y que por ende el negocio jurídico allí realizado es valido.
Rechazó, negó y contradijo lo esgrimido en el numeral cuarto del capitulo denominado petitorio, por ser contrario a derecho, por cuanto es inadmisible el retracto legal arrendaticio pretendido por el actor, por ser el objeto de la venta un inmueble enajenado de manera global, dentro del cual se encuentra el local comercial que éste ocupa en calidad de arrendamiento, a tenor de lo dispuesto en el artículo 49 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, no es dable al actor abrogarse el derecho de preferencia ofertiva. Igualmente, promovió pruebas.
Ante lo indicado y Circunscrito como ha quedado el thema decidedum, considera esta alzada necesario formular las siguientes consideraciones previas a la decisión a dictarse, esto es, la resolución de las cuestiones previas propuestas por la demandada; al respecto se indica: Establece el artículo 346, ordinales 10 y 11 del Código de Procedimiento Civil:
Artículo 346.- Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas:
…Omissis…
10. La caducidad de la acción establecida en la Ley.
11. La prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda.

DE LA CADUCIDAD ALEGADA
El Dr. Ricardo Henríquez La Roche, indica sobre esta Institución que: “La cuestión previa de caducidad de la “acción” establecida en la ley, es un caso típico de litis ingressum impedientes. La norma no se refiere a caducidades convencionales, cuya disputa ha querido queden involucradas en la discusión del contrato como cuestión de mérito. Se refiere solo a la caducidad ex lege,…, puesta expresamente por la ley para que en un término perentorio se deduzca la demanda so pena, de perecimiento de la “acción”, valga decir, de la postulación judicial del pretendido derecho”. (Código de Procedimiento Civil, Tomo III, Librería Álvaro Nora, C.A., Caracas, 2004, ps. 69 y 70).
Previo a la consideración tanto de la caducidad de la acción como de la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, es necesario establecer la ley aplicable al caso, por cuanto, ello es materia fundamental para la correcta decisión en el sub litte, dado el caso de que la venta que se pretende atacar por retracto legal arrendaticio y posterior subrogación se materializa en el año 1.994 y la demanda es incoada en el año 2.016, existiendo en el caso entonces una nueva ley promulgada en el año 2.014. Para ello se indica que para el momento de interposición de la demanda, como se indica estaba ya en vigencia, la ley de Regulación del arrendamiento inmobiliario para uso comercial.
Ahora bien, en relación con la aplicación de las leyes procesales sucesivas, los principios y normas del derecho intertemporal establecen que la ley procesal posterior no puede tener efectos retroactivos respecto a hechos o actos jurídicos verificados bajo la vigencia de la ley derogada. Para ello se cita criterio establecido en decisión proferida por la Sala de Casación Civil de nuestro máximo Tribunal en Sentencia Nro. 101, de fecha 08 de febrero de 2.002, Caso: Tractores y Maquinarias C.A., contra Enzo Spaini, Expediente Nro. 1956-011, en la cual se señala:
“…El artículo 24 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, dispone:
“Ninguna disposición legislativa tendrá efecto retroactivo, excepto cuando imponga menor pena. Las leyes de procedimiento se aplicarán desde el momento mismo de entrar en vigencia aun en los procesos que se hallaren en curso; pero en los procesos penales, las pruebas ya evacuadas se estimarán en cuanto beneficien al reo o rea, conforme a la ley vigente para la fecha en que se promovieron. Cuando haya dudas se aplicará la norma que beneficie al reo o rea.”. (Resaltado y negrillas de la Sala). Asimismo, el artículo 9 del Código de Procedimiento Civil de 1986, es aún más explícito, establece:
“La ley procesal se aplicará desde que entre en vigencia, aun en los procesos que se hallaren en curso; pero en este caso, los actos y hechos ya cumplidos y sus efectos procesales no verificados todavía, se regularán por la ley anterior.” (Resaltado y negrillas de la Sala).
En la doctrina resulta valiosa la opinión del Dr. Joaquín Sánchez Covisa, en su obra “La Vigencia Temporal de la Ley en el Ordenamiento Jurídico Venezolano”, el cual señala:
“...Existe una norma fundamental en el Derecho intertemporal de todos los países, que es la de que los actos y relaciones de la vida real se regulan por la ley vigente en el momento en que se llevan a cabo. Esta regla, formulada por la doctrina en la forma “tempus regit actum”, es perfectamente paralela a la regla de Derecho intertemporal “locus regis actum”.(OMISSIS)
Indicado lo anterior se tiene que, tiene que en el caso que nos ocupa, ya para el año 2.016, cuando se interpone la demanda de retracto legal arrendaticio, se encontraba vigente (desde mayo del año 2.014) la ley de Regulación del arrendamiento inmobiliario para uso comercial por lo que resulta aplicable al sub litte el contenido normativo de los artículos 38 y 39 de la señalada ley que indican:
Artículo 38 En caso de que el propietario del inmueble destinado al uso comercial, o su apoderado, tuviere intención de venderlo, la preferencia ofertiva la tendrá el arrendatario que lo ocupa, siempre que tenga más de 2 años como tal, se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, de condominio y demás obligaciones contractuales, legales y reglamentarias, y satisfaga las aspiraciones del propietario. El propietario deberá informar directamente al arrendatario, mediante notificación escrita a través de Notaría Pública, su voluntad de vender el inmueble, expresando su derecho de preferencia, indicando el precio justo, condiciones de venta, plazo de sostenimiento de la oferta no menor a tres (03) meses, procedimiento y dirección de notificación de la correspondiente respuesta, documento de propiedad del inmueble, documento de condominio o propiedad colectiva y certificación de gravámenes. El arrendatario deberá notificar por escrito a través de Notaría Pública, al oferente dentro de los quince (15) días calendarios siguientes al ofrecimiento, su aceptación o rechazo; en caso de rechazo o abstención de pronunciamiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros. Artículo 39 En caso de violación de la preferencia ofertiva, o de que la venta a un tercero haya sido en condiciones más favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario, éste tendrá derecho al retracto legal arrendaticio, que deberá ejercer dentro de un lapso de seis (06) meses, contado a partir de la fecha de la notificación que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquiriente, junto con copia certificada del documento contentivo de la negociación…”
Según las señaladas normas, cuando exista la violación de la preferencia ofertiva, y el inmueble haya sido enajenado a un tercero extraño a la relación arrendaticia, el arrendatario puede ejercer el derecho de retracto legal, pretensión ésta que debe interponer dentro del lapso de seis (06) meses contados a partir de la fecha de notificación que de la negociación celebrada deberá hacerla el adquirente junto con copia certificada del documento contentivo de la negociación jurídica, siendo que en el presente caso, en relación a tal notificación, la demandante alega que el ciudadano Juan Alberto Sosa Márquez, alega haber realizado tal notificación en fecha 12 de mayo del 2.011, no obstante al analizar la misma, se concluye esta no fue realizada de manera autentica, y tampoco contiene los formalismos requeridos de la misma, según la ley. Ante ello, debe concluirse que el demandado incumplió con la obligación de participarle o notificarle como lo prevé el artículo 39 eiusdem. Queda entonces en este punto, dilucidar desde donde debe computarse el lapso de caducidad que señalan los artículos supra citados. Ante ello se tiene que la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia ha resuelto esta disyuntiva en referencia cuando hay incumplimiento por parte del propietario del inmueble, que no hace la oferta y notificación del derecho de preferencia que tiene el arrendatario, analizando e interpretando el artículo 39, en cuanto al lapso que tiene éste para ejercer el derecho de retracto legal arrendaticio, y a tales efectos, señaló el 18/02/2016, caso K-B-LLOS 00 C.A., contra Inversiones 1182450, C.A., y otra, en la que ratificó:
“el lapso de caducidad para el retracto arrendaticio comienza a computarse a partir de la fecha de notificación al inquilino de la enajenación del inmueble, o la prueba cierta que ha tenido conocimiento de ello.”
Conforme al anterior criterio y dado que en la causa no es un hecho controvertido, por haberlo así indicado el actor, y no ser contradicho por la demandada la circunstancia de que tuvo conocimiento cierto de la negociación de compra venta, indicada tal fecha como 26 de noviembre de 2.014 y dado que la demanda es interpuesta en fecha 29 de enero del 2.015, es concluyente señalar que solo transcurrieron dos (2) meses y tres (3) días de los 180 días con que contaba el actor para la interposición de su demanda de retracto legal arrendaticio, por lo que la misma resulta tempestiva y consecuencialmente no operó la caducidad alegada por la accionada, en tal razón esta decisión es coincidente con la del a quo, en la declaración de no procedencia de la caducidad alegada. ASI QUEDA ESTABLECIDO.
PROHIBICION DE LA LEY DE ADMITIR LA ACCION PROPUESTA
A los mismos efectos de enervar la pretensión de la actora, la accionada ha propuesto la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta según lo preceptuado en el numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en ese sentido se tiene que la fundamentación de esta excepción por parte de la demandada se fundamenta en la alegación de que la venta realizada fue el total o global de la propiedad, todo ello integrado por tres (3) locales comerciales, siendo el caso que la demandante solo ocupa un local comercial con un área de 281, 50 Metros cuadrados. Ello evidenciado de los contratos de arrendamiento anexos al libelo de demanda y el documento traslativo de propiedad protocolizado ante la Oficina de Registro del antiguo Distrito San Cristóbal del Estado Táchira de fecha 29 de diciembre de 1,994m registrado bajo el Nro. 29, Tomo 46, Protocolo primero, el cual indica la venta con reserva de usufructo de PRIMERO, dos casas contiguas, y SEGUNDO, una casa para habitación, ambas en el antiguo Municipio San Sebastian, Distrito San Cristóbal del Estado Táchira; así mismo dicho documento describe globalmente el inmueble objeto de litigio y del que se pretende el retracto como parte del mismo, describiendo que la señalada venta se realiza por la ciudadana JOSEFINA MARQUEZ DE SOSA, titular de la cédula de identidad N° v-2.964, a los ciudadanos ANTONIETA MAGDALENA SOFIA, MARIA CAROLINA Y JUAN ALBERTO SOSA MARQUEZ, titulares de la cédula de identidad N° V- 3.185.189, V-5.300.557 Y V-3.659.790, en su orden, bajo los siguientes linderos y medidas; PRIMERO: compuesto por dos (02) casa contiguas, construidas sobre terreno propio ubicado en el Municipio San Cristóbal del Estado Táchira,, delimitadas así NORTE: Con calle seis (06)m encarnación Centeno; ESTE: con la carrera (09), OESTE: propiedad de la misma sucesión Encarnación Centeno, SEGUNDO: un inmueble compuesto por una casa para habitación, construida sobre terreno propio con una superficie de DOSCIENTOS OCHENTA Y UN METROS CUADRADOS CON CINCUENTA CENTIMETROS (281,50mtrs2), ubicado en la calle 6, de San Cristóbal del Estado Táchira, comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: calle 6, SUR: inmueble que fue de ROSA CENTENO MANTILLA, BEATRIZ, ANTONIETA Y ELENA MANTILLA IZQUIERDO, ESTE: inmueble que es o fue de la Sucesión de Enrique Márquez Isea; OESTE: inmueble que fue de Rosa Centeno Montilla, hoy María Esperanza Carlo de Mantilla; protocolizada ante el Registro Público Inmobiliario de San Cristóbal del Estado Táchira, de fecha 29 de diciembre de 1994, inscrito bajo el N° 29, tomo 46, protocolo 1, correspondiente al 4to trimestre.
Ante lo indicado se tiene que el actor en su argumentación de la demanda señala que sobre el señalado inmueble se encuentran locales comerciales, sujetos a relación arrendaticia, el primero, arrendado al ciudadano CHARLES YESITH ARDILA PEREZ, lo cual consta en contrato de arrendamiento de fecha 25 de junio del 2009, Nro. 38, Tomo 95, de los libros de la Notaría Pública cuarta de San Cristóbal , el cual riela en copia certificada a los folios 48 al 52 y el Segundo, cedido igualmente en alquiler al ciudadano YERSON FRANCISCO ANGARITA JAIMES, según contrato de arrendamiento de fecha 27 de mayo del 2011, Nro. 23, Tomo 94 (folios 124 al 127), con lo que se demuestra que el inmueble, consta de tres (3) locales. Ahora bien, en cuanto a la verificación de que si ciertamente el demandante ocupa solo parte del inmueble, se tiene que, ello así, por cuanto es expresamente reconocido por su representante al momento de la contradicción a las cuestiones previas de fecha 10 de febrero del 2023, cuando indica que el local que ocupa mantiene una individualidad, por cuanto así se evidencia de los servicios de agua, luz, teléfono y otras individualidades como el número de nomenclatura (8-52).
Establecido como quedó, que el inmueble del que la parte demandante es inquilino en una parte usado como local comercial, fue vendido en su totalidad por documento protocolizado por ante la oficina de Registro Público del otrora Distrito San Cristóbal del Estado Táchira, el 29 de diciembre de 1.994, queda por establecer si conforme a la actual ley de arrendamiento inmobiliario para uso comercial del 2.014, es factible el retracto legal arrendaticio de parte del inmueble, dado el caso de que tal circunstancia no se encuentra expresamente establecido en dicha ley, contrario a la disposición contenida en el artículo 49 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario de 1.999 , en el sentido que expresamente se establecía que el retracto legal no procedía por existir una enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forman parte el local arrendado. Así se establece.
Con referencia a lo indicado, la Sala de Casación Civil y la Sala Constitucional, establecieron reiteradamente y de manera concurrente el criterio a seguir cuando se interponen demandas de este tipo, en lo que tiene que ver al derecho preferente del arrendatario cuando se da en venta de manera total el inmueble arrendado, el cual se encontraba regulado por el derogado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley N° 427 de Arrendamiento Inmobiliario en su artículo 49, de fecha 7 de diciembre de 1999, estableciendo lo siguiente:
“…El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forma parte la vivienda, oficina o local arrendado…”.
La ley de arrendamientos de 1999, fue parcialmente derogada la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, de 2011, y esta a su vez, sustituida por el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, del 23 de mayo de 2014. Ahora bien, en el caso bajo estudio se tiene que la demanda fue incoada durante la vigencia del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por lo que la norma o el criterio a aplicar en el presente caso, vista la ausencia de artículo expreso, es el que de manera recurrente venía aplicando nuestro Máximo Tribunal antes de la entrada en vigencia de dicho Decreto, citando al respecto, extracto de decisión de la Sala Constitucional en sentencia número 5121, de fecha 16 de diciembre de 2005, (caso: Calzados París S.R.L.), que señaló:
“…la Sala estima que el retracto legal, tal como lo establece el legislador no opera cuando se enajena la globalidad del inmueble, del cual forma parte el local arrendado, puesto que el arrendatario en este caso, no ocupa la totalidad del inmueble, sino parte de este. De admitirse lo contrario, supondría un perjuicio para el arrendador, quien se vería obstaculizado de enajenar el inmueble -de forma global-, por la obligación que tendrá de ofertar los locales que conforman este a todos los arrendatarios que los ocupan…”.
Dicho criterio fue ratificado por esa misma Sala, en sentencia número 1.667, de fecha 27 de noviembre del 2014, (caso Conrado Marín Marín), en el que se dispuso:
“…En este sentido, conviene señalar lo previsto en los artículos 43 y 49 de la Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:
Artículo 43: “El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior”.
Artículo 49: “El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado”.
De modo que de acuerdo con la disposición supra transcrita, el derecho de retracto legal arrendaticio resulta una consecuencia de la preferencia ofertiva que tiene el arrendatario, por no haber sido efectuada conforme a derecho la transmisión de la propiedad, lo que hace que ambas figuras, aún cuando son autónomas, se presentan consecuencialmente la una de la otra.
Así, la preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en condición de arrendatario; por su parte el retracto legal arrendaticio, es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el contrato de venta, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad.
Ahora bien, resulta preciso hacer referencia a la sentencia n° 5.121 del 16 de diciembre de 2005, en la cual la Sala Constitucional, señaló lo siguiente:
“… en este orden, el artículo 49 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece:”
(…Omissis…)
Como puede apreciarse, el artículo 49 de la aludida ley, constituye una excepción a la oferta preferente del bien arrendado al arrendatario y al derecho que tiene el arrendatario de subrogarse en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado, excepción que opera cuando existe una enajenación total del inmueble, del cual forma parte el local arrendado.
En este sentido la Sala estima que el retracto legal, tal como lo establece el legislador no opera cuando se enajena la globalidad del inmueble, del cual forma parte el local arrendado, puesto que el arrendatario en este caso, no ocupa la totalidad del inmueble, sino parte de éste. De admitirse lo contrario, supondría un perjuicio para el arrendador, quien se vería obstaculizado de enajenar el inmueble -de forma global-, por la obligación que tendría de ofertar los locales que conforman éste a todos los arrendatarios que los ocupa. De este modo, y para proteger el derecho del arrendador el legislador dispuso la excepción contenida en el artículo 49 de la Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
(…Omissis…)
Finalmente, la Sala quiere precisar que la hoy accionante, en su condición de arrendataria de la fracción del inmueble, objeto de la demanda de retracto, continúa detentando los derechos conforme al contrato de arrendamiento primigenio, pues el adquirente nuevo del inmueble se subroga en la posición del arrendador, lo cual no implica la extinción del contrato de arrendamiento, al contrario, el accionante persiste en su condición de arrendatario hasta que, por las causales establecidas en la ley, se extinga su contrato…”
Conforme a la doctrina de este Máximo Tribunal, no es procedente el retracto legal para el supuesto de una enajenación global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local objeto de arrendamiento, como sucedió en el presente caso.
Nótese que la recurrida estableció que el arrendatario ocupaba parte, más no la totalidad del inmueble vendido, sin embargo, no aplicó la norma jurídica llamada regular dicho supuesto de hecho, referido a la venta del bien en bloque o de manera global, no implica que el bien debe ser ofrecido en venta previamente al arrendatario, por cuanto de acuerdo a la norma bajo estudio, la arrendadora no está obligada a hacerle el ofrecimiento de la venta en forma prioritaria, porque la preferencia está referida al inmueble que ocupa el arrendatario en su totalidad…”. (Negrillas y subrayado del texto).
Establecido lo anterior, de acuerdo a lo expresado por la Sala Constitucional en sentencia número 1.158, de fecha 15 de diciembre de 2016 (caso: Daniel Beyloune González) y del análisis de las actas procesales que comprenden el expediente, se aprecia que el demandante es inquilino de un local comercial de aproximadamente 281,50 Metros cuadrados, ubicado en la calle 6 de San Cristóbal Estado Táchira y que ese local forma parte de un inmueble vendido por la ciudadana JOSEFINA MARQUEZ DE SOSA a los ciudadanos MARIA CAROLINA SOSA MARQUES, JUAN ALBERTO SOSA MARQUEZ, y ANTONIETA MAGDALENA SOSA MARQUEZ, motivo por el cual el arrendatario-accionante PEDRO SANCHEZ LUGO introduce la demanda por retracto legal arrendaticio, considerando este Juzgador de alzada que el retracto legal no opera cuando se enajena la globalidad del inmueble, del cual forma parte el local comercial que ocupa el demandante puesto que no ocupa la totalidad del inmueble, por lo que su derecho para obtener la preferencia ofertiva como el retracto legal arrendaticio, estaba referida única y exclusivamente a la parte del inmueble que ocupa en calidad de arrendataria, y no a la totalidad del mismo, aun cuando el inmueble arrendado forme parte de esa globalidad, claro está si el mismo estuviere individualizado jurídicamente, circunstancia de la que no hay constancia en los autos, por lo que era potestativo para el propietario disponer de la globalidad del inmueble para su enajenación, sin que mediara su obligación de reconocer la preferencia ofertiva de la arrendataria. ASI SE ESTABLECE.
Es por lo antes expuesto, que resulta evidente que opera la excepción prevista en el mencionado criterio de la Sala Constitucional, y por lo tanto, no procede el retracto legal arrendaticio, lo que conlleva a declarar con lugar la cuestión previa de la Prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, por lo que igualmente deberá declararse sin lugar la apelación propuesta por la demandante. Así queda decidido y resuelto.

III
DECISIÓN
Por los razonamientos expuestos, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide:
PRIMERO: SIN LUGAR la apelación realizada por la representación de la parte demandante, ciudadano PEDRO SÁNCHEZ LUGO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-10.151.862, domiciliado en la ciudad de San Cristóbal, del Estado Táchira.
SEGUNDO: SIN LUGAR la defensa de CADUCIDAD de la acción propuesta por la parte demandada en la presente causa, ciudadanos JOSEFINA MÁRQUEZ DE SOSA, MARÍA CAROLINA SOSA MÁRQUEZ, JUAN ALBERTO SOSA MÁRQUEZ Y ANTONIETA MAGDALENA SOSA MÁRQUEZ, también conocida como ANTONIETA MAGDALENA SOFÍA SOSA MÁRQUEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-2.964, V- 5.300.557, V-3.659.790 y V-3.185.189 en su orden, domiciliados en San Cristóbal, estado Táchira.
TERCERO: CON LUGAR la cuestión previa del numeral 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, de la PROHIBICIÓN DE LA LEY DE AMITIR LA ACCION PROPUESTA, en los términos aducidos por la representación de la parte demandada, JOSEFINA MÁRQUEZ DE SOSA, MARÍA CAROLINA SOSA MÁRQUEZ, JUAN ALBERTO SOSA MÁRQUEZ Y ANTONIETA MAGDALENA SOSA MÁRQUEZ, también conocida como ANTONIETA MAGDALENA SOFÍA SOSA MÁRQUEZ.
CUARTO: INADMISIBLE la demanda que por retracto legal arrendaticio de local comercial propuesta por el ciudadano PEDRO SÁNCHEZ LUGO, con el carácter de arrendatario contra los ciudadanos JOSEFINA MÁRQUEZ DE SOSA, MARÍA CAROLINA SOSA MÁRQUEZ, JUAN ALBERTO SOSA MÁRQUEZ Y ANTONIETA MAGDALENA SOSA MÁRQUEZ, también conocida como ANTONIETA MAGDALENA SOFÍA SOSA MÁRQUEZ.
QUINTO: Se condena en costas a la parte demandante apelante por haber resultado totalmente vencida en el recurso, de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Queda así confirmado el fallo apelado, con distinta motivación, como se estableció en el cuerpo del fallo.
Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en la ciudad de San Cristóbal, a los once (11) días del mes de agosto del año dos mil veintitrés (2023). Años 213° de la Independencia y 164° de la Federación.
El Juez Provisorio,

Abg, Juan José Molina Camacho
La Secretaria Temporal,

Abg, Heylen Magaly Guerrero Vivas

En la misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, previas las formalidades de ley, siendo la una de la tarde (1:00 p.m.), dejándose copia certificada para el archivo del Tribunal.
Exp. N° 7613.