REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA. DEMANDANTES: SOCIEDAD MERCANTIL ATIKO BIENES RAÍCES C.A., constituida mediante documento inscrito en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en fecha 26 de mayo de 1999, bajo el N° 80, tomo 10-A, representada por su presidente, ciudadano GERARDO FRANCISCO JUGO RUEDA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-2.894.588 y, SOCIEDAD MERCANTIL EMBOTELLADORA OCCIDENTAL, C.A., constituida mediante documento inscrito en el Registro de Comercio que llevaba el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en fecha 29 de abril de 1946, bajo el N° 19, con reforma estatutaria total, efectuada el 26 de diciembre de 1995, mediante acta de asamblea de accionistas inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en fecha 29 de enero de 1996, bajo el N° 6, tomo 3-A., representada por el ciudadano GERARDO FRANCISCO JUGO RUEDA, anteriormente identificado. APODERADO: CARLOS ALBERTO CUENCA FIGUEREDO, titular de la cédula de identidad N° V-14.606.934, inscrito en el INPREABOGADO bajo el N° 91.183. DEMANDADO: JESÚS ANTONIO PARRA LÓPEZ, colombiano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° E-82.032.830, domiciliado en San Cristóbal, Estado Táchira. APODERADOS: EFRAÍN JOSÉ RODRÍGUEZ GÓMEZ Y JESÚS ARNOLDO ZAMBRANO CASTRO, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-5.024.067 y V-5.680.582, inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nros.28.204 y 36.806, en su orden. MOTIVO: DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL. (Apelación a sentencia de fecha 15 de junio de 2022, dictada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira). I HECHOS DE RELEVANCIA EN LA LITIS En virtud de la distribución de Ley, corresponde conocer a este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TACHIRA, de la apelación realizada por la representación de la parte demandada en la presente causa, que por desalojo es incoada por las sociedades mercantiles ATIKO BIENES RAÍCES C.A., y EMBOTELLADORA OCCIDENTAL, C.A., representada por el ciudadano GERARDO FRANCISCO JUGO RUEDA, contra el ciudadano JESUS ANTONIO PARRA LÓPEZ. En el sub litte, se desarrollan la siguiente actividad procesal: Actuaciones en el A quo (pieza I) Se inició el juicio mediante demanda interpuesta por el abogado Carlos Alberto Cuenca Figueredo, con el carácter de apoderado judicial de las sociedades mercantiles Atiko Bienes Raíces, C.A., y Embotelladora Occidental C.A, representadas por el ciudadano Gerardo Francisco Jugo Rueda, en su condición de arrendador, contra el señor Jesús Antonio Parra López, con el carácter de arrendatario, referida la causa a una pretensión de desalojo de un local comercial de un inmueble ubicado en la calle 1, entre carreras 9 y 10, Barrio El Carmen, La Concordia, San Cristóbal, Estado Táchira. A los efectos de sustentar su demanda, la accionante señala: .- Que la relación arrendaticia entre las partes se ejecutó mediante cinco contratos de arrendamiento a tiempo determinado, cada uno con una duración anual y, que un sexto contrato para la prórroga legal. .- Indica que los referidos contratos se discriminan así: El primer contrato, autenticado por ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, el 19 de junio de 2003, bajo el N° 84, tomo 47 de los libros de autenticaciones, que acompaña marcado con la letra “C”, donde la sociedad mercantil Atiko Bienes Raíces, C.A., da en arrendamiento al arrendatario Jesús Antonio Parra López, un inmueble ubicado en la calle entre carreras 9 y 10, Barrio El Carmen, La Concordia, San Cristóbal, el cual es propiedad de la sociedad mercantil Embotelladora Occidental, C.A. según documento protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro del Distrito San Cristóbal del Estado Táchira, el 3 de marzo de 1978, anotado bajo el N° 66, folios 139 al 141, tomo 5, protocolo primero, que acompañó marcado con la letra “D”, y que según la cláusula segunda de ese inmueble está destinado única y exclusivamente para taller y estacionamiento de automotores, y que igualmente en la cláusula tercera se estableció su duración como de un año, cuyo inicio fue el 1° de julio de 2003 y finalizó el 30 de junio de 2004. .- Que el segundo contrato, autenticado ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, el 10 de noviembre de 2004, bajo el N° 27, tomo 130 de los libros de autenticaciones, que acompañó marcado con la letra “E”, que tuvo la duración de un año, iniciando el 1° de julio de 2004 y terminó el 30 de junio de 2005. .- Que el tercer contrato, fue autenticado ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, el 24 de febrero de 2006, bajo el N° 51, tomo 37 de los libros de autenticaciones, que acompañó marcado con la letra “F”, que tuvo una duración de un año, iniciando el 1° de julio de 2005 y finalizó el 30 de junio de 2006. .- Que el cuarto contrato, autenticado ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, el 3 de octubre de 2006, bajo el N° 29, tomo 223 de los libros de autenticaciones, que acompañó marcado con la letra “G”, que tuvo una duración de un año que inició el 1° de julio de 2006 y terminó el 30 de junio de 2007. .- Que el quinto contrato, autenticado ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, el 4 de marzo de 2008, que acompaña marcado con la letra “H”, que tuvo una duración de un año, iniciando el 1° de julio de 2007 y terminó el 30 de junio de 2008. .- Que mediante el sexto y último contrato, autenticado ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, el 6 de noviembre de 2008, bajo el N° 34, tomo 253 de los libros de autenticaciones, que acompaña marcado con la letra “I”, la sociedad mercantil Atiko Bienes Raíces, C.A., obrando como arrendadora y el arrendatario Jesús Antonio Parra López, manifestaron inequívocamente su voluntad de poner fin a la relación arrendaticia, pues según la cláusula tercera, la duración era de un año, el cual comenzó desde el 1° de julio de 2008 al 30 de junio de 2009, el cual correspondía al lapso de prórroga legal, y que vencida tal prórroga el arrendatario debía entregar el inmueble desocupado, dejando expresa constancia que no había más prórrogas o renovaciones de contrato. .- Que la prórroga legal transcurrió en pleno derecho y sin notificación alguna. .- Manifiesta el accionante que terminada la duración de los cinco contratos de arrendamiento, los cuales tuvieron una relación de cinco años, correspondía la prórroga legal por dos años, según el literal c) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios aplicable para el Uso Comercial, por lo que en consecuencia, la prórroga legal conforme a la ley terminó el 30-06-2010, en lugar del 30-06-2009 fijado por las partes, razón por la que el arrendatario debía entregar el inmueble arrendado en esa fecha, por una causa expresamente establecida en la ley que esa rectificación de la duración de la prórroga legal fijada por las partes, no pasa de ser un error material, porque el arrendatario no entregó el inmueble el 30/6/2009 ni el 30/10/2010, a su decir, no se le cercenó su derecho a la prórroga legal. .- Indica además que terminada la duración de los contratos de arrendamiento el 30/06/2008, por imperio de ley y por expreso convenio entre las partes, comenzó a transcurrir la prórroga legal de dos años que terminó el 30/6/2010, por lo tanto el arrendatario debía haber entregado el inmueble arrendado en esa fecha y sin necesidad de notificación alguna y que sin embargo, no lo hizo. .- Que ese incumplimiento de la obligación legal y contractual de todo arrendatario, constituye una suprema injusticia material, pues disfruta de un inmueble comercial desde que terminó la duración de los contratos, durante su prórroga legal y durante los 11 años de retraso en el cumplimiento de su obligación legal y contractual sin contraprestación alguna. .- Que por las razones de hecho y de derecho, en nombre de sus representadas demanda al señor Jesús Antonio Parra López, para que convenga o en su defecto el Tribunal ordene el desalojo y sea condenado a la entrega inmediata del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, ubicado en la calle 1, entre carreras 9 y 10, Barrio El Carmen, La Concordia, San Cristóbal, en las buenas condiciones que lo recibió, con los servicios públicos pagados hasta el mes anterior a la fecha de la ejecución de la sentencia. Fundamentó la acción en los artículos 39 y 40 literal g) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial, en concordancia con los artículos 1.159, 1.594 del Código Civil. Estimó la demanda en la cantidad de cuatrocientos bolívares (Bs. 400), equivalentes a veinte mil unidades tributarias (20.000 U.T). (fs. 1 al 6, con anexos a los fs. 7 al 34) Por auto de fecha 27 de octubre de 2021, el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, admitió la demanda cuanto ha lugar en derecho, acordando el emplazamiento del señor Jesús Antonio Parra López, ordenando su tramitación por el procedimiento oral. (f. 35) A los folios 36 al 43 corren actuaciones relacionadas con la citación del demandado. Mediante diligencia de fecha 25 de noviembre de 2021, el demandado Jesús Antonio Parra López, otorgó poder apud acta a los abogados Efraín José Rodríguez Gómez y Jesús Arnoldo Zambrano Castro. (f. 44) De la defensa de la accionada: En fecha 19 de enero de 2022, la representación judicial de la parte demandada al dar contestación a la demanda, alegó que convinieron que la relación arrendaticia se inició el 1° de julio de 2003 y estuvo regida por los contratos suscritos con la parte actora mediante los cinco primeros contratos señalados en su fundamentación de hecho. Niega, rechaza y contradice el argumento argumentado por la parte actora en su libelo que “mediante sexto y último contrato, autenticado ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, el 6 de noviembre de 2009, bajo el N° 34, tomo 253 de los libros de Autenticaciones, anexo “I”; la sociedad mercantil ATIKO BIENES Y RAICES, C.A. obrando como arrendadora y el arrendatario JESÚS ANTONIO PARRA LÓPEZ, manifestaron inequívocamente su voluntad de poner fin a la relación arrendaticia, pues según su cláusula TERCERA, la duración de un año del 1° de julio de 2008 al 30 de junio de 2009, correspondía al lapso de prórroga legal”. Que la parte actora pretende desnaturalizar ese último contrato de arrendamiento, restándole un mes al año e incluir de forma abusiva y leonina a su favor para perjudicar a su representado, al señalar que dicho lapso se refería a prórroga legal establecida en el literal b) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos vigente para ese momento, cuando lo cierto es que se refiere a un nuevo contrato de arrendamiento y no a la prórroga legal, viciando y contrariando lo establecido en el artículo 7 eiusdem, que considera como nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de sus derechos como arrendatario, pues al transcurrir el lapso de un año, a su decir sería el sexto año de relación arrendaticia, pues iniciaba el lapso de la prórroga legal imperando en este caso la realidad sobre las formas tal como lo fija la parte final del artículo 3 de la ley de Arrendamiento para el Uso Comercial. Que dicha prórroga legal le hubiese podido corresponder a su representado, si realmente se toma en cuenta los seis años de efectiva relación arrendaticia, la cual debió haber sido de dos años contados a partir del 1° de julio de 2009 el cual vencería el 1° de julio de 2011, y no como desacertadamente lo quiere hacer ver la parte actora, que ocurriría el 30 de junio de 2009 o que debido a su error de cálculo sería a más tardar el 30 de junio de 2010, para hacer entrega del inmueble arrendado, situación que demuestra una evidente violación al artículo 3 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, al pretender evadir la verdadera naturaleza jurídica de la relación contractual arrendaticia, fijando por anticipación una prórroga legal arrendaticia que operó de pleno derecho y venció el 1° de julio de 2011, pero la arrendadora y propietaria a partir de esa fecha permitieron de forma voluntaria, pacifica y pública y sin perturbar a su representado en su derecho de arrendatario, fijando y aumentando anualmente los cánones de arrendamiento, por lo cual se convirtió en una relación arrendaticia a tiempo indeterminado. Que vencida la prórroga legal el 1° de julio de 2011 hasta la fecha de la admisión de la demanda ocurrida el 27 de octubre de 2021, han transcurrido aproximadamente 10 años y tres meses, más los seis años anteriores al vencimiento de la prórroga legal arrojan un total de 16 años y tres meses de relación arrendaticia, en el cual el demandado ha cumplido a cabalidad con todas las obligaciones impuestas en los contratos suscritos y las subsiguientes renovaciones de hechos automáticas, anuales y consentidas sin oposición de la actora, que configuran la tácita reconducción del último contrato de arrendamiento a tiempo determinado en contrato a tiempo indeterminado sobre el inmueble que ocupa como arrendatario. Asimismo, negó, rechazó y contradijo el incumplimiento de la obligación legal y contractual del arrendamiento en entregar el inmueble arrendado que le imputa la parte actora, quien supuestamente ha sufrido una suprema injusticia material, pues disfrutó un inmueble comercial, desde que terminó la duración de su prórroga legal y durante 11 años de retraso en su cumplimiento de su obligación legal y contractual sin contraprestación alguna. (fs. 46 al 51, con anexos a los fs. 52 al 130) Mediante diligencia de fecha 31 de enero de 2022, el apoderado judicial de la parte actora impugnó y desconoció los anexos presentados por su contraparte en el escrito de contestación a la demanda. (f. 131) Por auto de fecha 31 de enero de 2022, el Tribunal de la causa fijó día y hora para llevar a cabo la audiencia preliminar de conformidad a lo establecido en el parágrafo segundo del artículo 868 del Código de Procedimiento Civil. (f. 132) Mediante escrito de fecha 3 de febrero de 2022, los apoderados judiciales de la parte demandada, insisten en hacer valer todos y cada uno de los instrumentos impugnados por la representación judicial de la parte actora e invocan el mérito y promueven el valor jurídico del informe que se debe requerir al Banco Provincial. (fs. 133 al 137) A los folios 138 al 139 riela acta de la audiencia preliminar celebrada el 7 de febrero de 2022 (fs. 138 al 139); y por auto del 10 de febrero de 2022, el a quo, de conformidad a lo establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, fijó los hechos y los límites de la controversia y abrió el lapso probatorio. (f. 140) Mediante escrito de fecha 14 de febrero de 2022, la representación judicial de la parte demandada, promovió pruebas (fs. 141 al 145); las cuales fueron admitidas por auto del 15 de febrero del corriente año. (f. 146) En fecha 21 de febrero de 2022, el apoderado judicial de la parte actora promovió pruebas. (fs. 148 al 149) Por auto del 23 de febrero de 2022, el Tribunal de la causa revocó por contrario imperio el auto dictado el 10 de febrero de 2022; asimismo, de conformidad a lo establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, fijó los hechos y los límites de la controversia y abrió el lapso probatorio, ordenando la notificación de las partes. (fs. 150 al 156) Mediante escrito de fecha 3 de marzo de 2022, el apoderado judicial de la parte demandante promovió pruebas (fs. 157 al 158); las cuales fueron admitidas por auto del 4 de marzo de 2022. (f. 159) En fecha 7 de marzo de 2022 los apoderados judiciales de la parte demandada, promovieron pruebas (fs. 160 al 162); las cuales fueron admitidas por auto del 8 de marzo de 2022, ordenando oficiar a Sudeban para que autorice al Banco Provincial a solicitar la información de lo peticionado en el escrito de promoción de pruebas. (f. 163, con anexos a los 164 al 376) Por auto del 27 de abril de 2022, la Abg. Johanna Quevedo con el carácter de Juez Suplente se abocó al conocimiento de la causa. (f. 377) Actuaciones en el A quo (pieza II) Por auto de fecha 5 de mayo de 2022, el a quo fijó día y hora para la celebración de la audiencia oral de conformidad a lo establecido en el artículo 870 del Código de Procedimiento Civil. (f. 3) A los folios 4 al 7 riela acta de audiencia oral celebrada el 1° de junio de 2022, dictado la Juez el dispositivo del fallo. A los folios 8 al 21 corre el fallo in extenso dictado el 15 de junio de 2022, por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, objeto de apelación. Mediante diligencia de fecha 17 de junio de 2022, el coapoderado judicial de la parte demandada, apeló de la referida decisión (f. 22); la cual fue oída por el a quo en doble efecto, ordenando remitir el expediente al Juzgado Superior Civil en función de distribuidor a los fines legales consiguientes. (f. 23) Actuaciones en esta Instancia de alzada: En fecha 18 de julio de 2022, se recibieron las actuaciones en este Juzgado Superior como consta en nota de Secretaría (f. 26), y por auto de la misma fecha se le dio entrada e inventario. (f. 27) Mediante escrito de fecha 16 de septiembre de 2022, los apoderados judiciales de la parte demandada presentaron informes. (fs. 28 al 37) Por auto de la misma fecha se dejó constancia que la parte actora no presentó informes de conformidad a lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil. (f. 38) En fecha 26 de septiembre de 2022, el apoderado judicial de la parte actora presentó escrito de observaciones a los informes presentados por la parte demandada. (fs. 39 al 46) II MOTIVACION DEL FALLO Derivada el gravamen de la apelación realizada por la representación de la parte demandada, corresponde a esta instancia de alzada, dirimir la apelación realizada a la decisión de fecha 15 de junio del 2022 proferida por el a quo, determinando su conformidad a derecho o no para en consecuencia confirmar, revocar o modificar el fallo apelado. Competencia La sentencia recurrida fue dictada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, en un Juicio de desalojo. Por lo cual este Tribunal como Órgano jerárquicamente Superior del a quo, con competencia territorial y material, le corresponde su conocimiento de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 66, aparte B, ordinal 1º de la Ley Orgánica del Poder Judicial. ASÍ SE DECLARA. Del fallo recurrido y su Motivación. La decisión objeto del gravamen de apelación, fue dictada por el a quo, en fecha 15 de junio del 2.022, declarando con lugar la demanda de desalojo del local comercial ubicado en la calle 1, entre carreras 9 y 10 del Barrio El Carmen, Parroquia La Concordia, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, constituido por un espacio destinado para taller y estacionamiento de automotores, en las buenas condiciones en que se recibió, con los servicios públicos pagos hasta la fecha de entrega del inmueble. Asimismo, le condena en costas. Como aspecto fundamental la decisión ahora recurrida, señala que el a quo indica que ha alegado que la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda y en la audiencia oral, que en la presente causa opera la tácita reconducción por cuanto el arrendatario ha permanecido durante más de 10 años en el inmueble después de vencido los contratos de arrendamiento, pagando los cánones de arrendamiento y que al respecto se observa que los contratos de arrendamiento celebrados entre las partes eran por tiempo determinado, vale decir, que contemplaban fecha de vencimiento. En consecuencia, cuando esa prórroga no ha sido expresamente establecida sino que se produce automáticamente, sin determinación previa, se origina una prórroga tácita o sea una tácita reconducción, originada por el simple hecho de que el arrendatario continué en el disfrute de la cosa arrendada, después de vencido el plazo de arrendamiento, sin que el arrendador se oponga, por lo que en el presente caso, no puede ser aplicado en virtud de que en fecha 06 de noviembre de 2008, por ante la Notaria Pública Primera de San Cristóbal, se celebró contrato de arrendamiento donde en su cláusula TERCERA establecieron que ese tiempo del 01 de julio de 2008 hasta el 30 de junio de 2009, era considerado como lapso que corresponde a la prórroga legal establecida en el literal b) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que el arrendatario debía entregar el inmueble arrendado en dicho término y sin que haya lugar a más renovaciones y prórrogas del contrato, por lo que existe la voluntad del arrendador de no continuar con dicha relación arrendaticia. Igualmente señala que de las actas procesales que conforman el presente expediente se observa que efectivamente entre la sociedad mercantil ATIKO BIENES RAICES C.A. y el ciudadano Jesús Antonio Parra López, existió una relación arrendaticia la cual se encuentra reflejada en los cinco contratos de arrendamiento corrientes a los folios 13 al 31 y el cual fue convenido por la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda y que así mismo, se evidencia que las partes de mutuo consentimiento celebraran contrato de arrendamiento de fecha 06 de noviembre de 2008, corriente al folio 32, estableciendo el tiempo de duración en el que se indica que, una vez finalizado dicho tiempo el arrendatario se comprometía a devolver el inmueble en las mismas condiciones de habitabilidad, y por cuanto fue vencido dicho lapso y el arrendatario no cumplió con la entrega de dicho inmueble, se considera que la presente demanda de desalojo de local comercial por vencimiento de la prórroga legal debe ser declarada con lugar. Bajo esa motivación se entiende que priva en la resolución del sub litte el establecimiento del contrato de fecha 06-11-2008 la circunstancia de que vencida la prórroga legal, el arrendatario demandado debía entregar el inmueble, a menos de que existiera acuerdo entre las partes mediante la firma de un nuevo contrato. De los Informes presentados en la Instancia de alzada: En fecha 16 de septiembre de 2022, la parte demandada a través de sus apoderados judiciales, presentaron escrito de informes, en el que fundamentaron su apelación en lo siguiente: .- Que en fecha 15 de junio de 2022, el a quo en la parte motiva de la sentencia fundamenta la misma sólo en la existencia del contrato suscrito entre las partes y autenticado por ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal el 6 de noviembre de 2008, bajo el N° 34, tomo 253 de los libros de autenticaciones, que en original agregaron marcado “I”, en donde supuestamente las partes manifestaron inequivocadamente su voluntad de poner fin la relación arrendaticia, pues en la cláusula tercera la duración es de un año, es decir, del 1° de julio de 2008 hasta el 30 de junio de 2009, correspondía al lapso de la prórroga legal. Al efecto señala que la sentenciadora se acoge a la pretensión de la parte actora y confirma la desnaturalización del último contrato de arrendamiento, restándole un mes al año e incluir de forma abusiva y leonina a su favor, para perjudicar a su representado al indicar que dicho lapso se refería a la prórroga legal establecida en el literal b) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para ese momento, cuando lo cierto es que se refiere a un nuevo contrato de arrendamiento y no a la prórroga legal, violentando y contrariando lo establecido en el artículo 7 eiusdem, (hoy el artículo 3 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial). .- Expresa que considera como nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de sus derechos como arrendatario, pues realmente después de transcurrido dicho lapso de un año, que sería el sexto año de relación arrendaticia, es que se iniciaba el lapso de la prórroga legal, imperando en este caso el principio de la realidad sobre las formas tal como lo fija la parte final del artículo 3 de la mencionada ley, alegando que dicho principio no fue analizado o mencionado por la recurrida en su motivación para determinar su procedencia o no, con lo cual desaplicó el mencionado artículo, perjudicando los derechos e intereses de su representado. .- Aduce que la prórroga legal que le hubiese podido corresponder a su representado, tomando en cuenta 6 años de real y efectiva relación arrendaticia debió de haber sido de dos años contados a partir del día 1° de julio de 2009 y el cual vencería el 1° de julio de 2011, y no como desacertadamente lo hizo ver la parte actora o que debido a su error de cálculo, sería a más tardar el día 30 de junio de 2010, criterio también acogido por la recurrida, que ocurrió el 30 de junio de 2009, para hacer entrega del inmueble arrendado. .- Señala que la anterior situación demuestra una evidente violación del mencionado artículo 3, al pretender invadir la verdadera naturaleza jurídica de la relación contractual arrendaticia, fijando por anticipado una prórroga legal arrendaticia que operó de pleno derecho y venció el día 1° de julio de 2011, pero que la arrendadora y propietaria a partir de esa fecha permitió de forma voluntaria, pacifica, pública, y sin perturbar a su representado en sus derechos de arrendatario, que siguiera ejerciendo la posesión del inmueble arrendado, fijando y aumentando anualmente los cánones de arrendamiento que fueron recibidos, tal y como se evidencia de los recibos expedidos por la parte demandante-arrendadora en forma consecutiva y voluntaria desde enero de 2008 a marzo de 2017 y luego aceptando transferencias y depósitos bancarios realizados a la cuenta corriente de la arrendadora, por lo cual se convirtió en una relación arrendaticia a tiempo indeterminado, para configurar una real y efectiva tácita reconducción del contrato de arrendamiento a tiempo determinado, que se convirtió en contrato a tiempo indeterminado con la anuencia de la parte actora, para mantener así hasta la presente fecha. .- Arguye que a su entender, vencida la prórroga legal el 1° de julio de 2011 hasta la fecha de admisión de la demanda ocurrida el 27 de octubre de 2021, habían transcurrido aproximadamente diez años y tres meses, más los seis años anteriores al vencimiento de la prórroga legal, los cuales arrojan un total de dieciséis años y tres meses de relación arrendaticia con la parte actora, en el cual el demandado ha cumplido a cabalidad con todas las obligaciones impuestas en los contratos suscritos y en las subsiguientes renovaciones de hecho y automáticas, anuales y consentidas sin oposición de la parte actora, recibiendo y disponiendo de los pagos realizados por su representado, que configuraron la tácita reconducción del último contrato de arrendamiento a tiempo determinado en contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado sobre el inmueble que ocupa su representado. .- Señala que el Tribunal de la causa cita en su fundamentación la sentencia N° 137 dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 11 de marzo de 2016, pero que omite verificar que en la referida sentencia, que la parte actora intenta su acción dentro del mismo mes y año y finalizó la prórroga legal concedida a la parte demandada. .- Indica igualmente que junto con la contestación de la demanda realizada promovió pruebas, con la finalidad de demostrar la relación arrendaticia, su duración, el pago puntual de cánones de arrendamiento, lapso de prórroga legal y la ocurrencia de la tácita reconducción del contrato de arrendamiento para convertirse en una relación arrendaticia a tiempo indeterminado, conforme a lo establecido en los artículos 1600 y 1614 del Código Civil. .- Continúa con el señalamiento de que las pruebas documentales indican que mediante diligencia presentada por el apoderado judicial de la parte actora de fecha 31 de enero de 2022, fueron impugnadas y desconocidas de conformidad a lo establecido en los artículos 429 y 444 del Código de Procedimiento Civil, y que ante tal situación presentaron escrito contentivo de su insistencia en hacer valer los fundamentos de hechos y derecho por los cuales no procedía tal impugnación y desconocimiento. Finalmente, solicita que su apelación sea revocada la sentencia objeto de apelación. Observaciones a los Informes de la parte demandada: .- Al presentar observaciones a los informes la parte actora manifestó: que la parte demandada alega en el punto segundo que la Juez de primera instancia fundamentó su decisión en la sentencia N° 137 de fecha 11 de marzo de 2016 dictada por la Sala Constitucional, pero que omitió señalar que en caso de demanda se interpuso el mismo mes y año en que venció la prórroga legal; pero que dicho alegato es contrario a la reiterada jurisprudencia que determinó que la prórroga legal opera de pleno derecho, que no requiere notificación al arrendatario, quien queda en posesión de la cosa arrendada por el lapso de la prórroga legal. .- Indica además que el demandado interpreta que la demanda se interpuso en el mismo año en que venció la prórroga legal, no siendo aplicable en ese caso, que la misma se interpusiera 10 años después de vencida la prórroga legal, que es una interpretación que por aplicación del argumento apagógico o de reducción al absurdo debe ser desechada, pues sin importar la extensión del lapso habría que concluir, como equivocadamente alega el demandado, que dicha demanda por desalojo por vencimiento de la duración y de la prórroga legal debe interponerse en el mismo año en que venció la prórroga, es decir que la demanda por desalojo por vencimiento de su duración tiene plazo para ejercerla. .- Señala que en efecto, la Sala Constitucional en reiterada jurisprudencia ha decidido, con meridiana claridad, que vencida la prórroga legal, la ley no fija plazo para que el arrendador demande la desocupación del inmueble, bajo pena que el contrato de arrendamiento expirado se convierta a tiempo indeterminado. .- Continúa con el señalamiento de que la parte demandada alega que la sentencia apelada está viciada por silencio de prueba, por cuanto la Juez no le valoró las pruebas promovidas. Arguye además que dichos alegatos, son visiblemente contrarios a derecho y constituyen una evidente tácita dilatoria del proceso judicial, para desgastar la actividad jurisdiccional. Que las pruebas son manifiestamente impertinentes, que la demanda de desalojo no está fundamentada en la causal de falta de pago de canon de arrendamiento, por lo tanto la prueba del supuesto pago del canon de arrendamiento es irrelevante en este caso. Que los supuestos recibos fueron impugnados y desconocidos sin que el demandado haya probado su autenticidad, por lo cual carece de valor probatorio. Que asimismo, los supuestos depósitos y transferencias bancarias también fueron impugnados en la oportunidad legal, por lo cual carecen de valor probatorio. Que la prueba de informes remitidas por el Banco Provincial está referida a los estados de cuenta bancarios, de los cuales no pueden deducirse el supuesto pago del canon. Que igualmente, las supuestas transferencias realizadas desde la cuenta de Carlos Quintero Acevedo, quien no fue parte del contrato de arrendamiento y es un tercero en el proceso judicial, no fueron ratificadas conforme al Código de Procedimiento Civil, por lo cual carece de valor probatorio. Que para impugnar y desconocer documentos producidos por su contraparte en un proceso judicial, no se necesita facultad expresa en el poder. Indica que en el supuesto negado de que esos legajos de copias de documentos, muchos de ellos ilegibles por estar en blanco, tuviesen valor probatorio, tampoco sirven para probar el pago de los cánones de arrendamiento desde el año 2010 hasta el año 2021 como alega el demandado. Que por una parte, el contrato ya se extinguió por expresa declaración de las partes mediante documento autenticado, por tanto el canon fijado por las partes en el contrato de arrendamiento lo fijan las partes de mutuo acuerdo. Que el demandado no puede fijar el canon de arrendamiento unilateralmente, para poder pagar el canon de arrendamiento desde el 2010 a 2021 como alega, que ha debido alegar y probar en la oportunidad procesal, que la autoridad administrativa le fijó el monto del canon que alega haber pagado. Hecho este que señala que tiene gran relevancia jurídica, teniendo en cuenta que la reconvención monetaria de 2018, eliminó seis ceros, todo lo cual permite concluir que el demandado no pagó los cánones de arrendamiento que alegó en la contestación de la demanda y en su escrito de informes; que su permanencia en el inmueble es producto de su incumplimiento de la obligación legal de entregar la cosa dada en arrendamiento, y que conforme a la Ley de Arrendamiento Inmobiliario y la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, es improcedente la alegada tácita reconducción, en el cual el canon no lo fijan las partes de común acuerdo. Que su contraparte transcribe en forma extensa la sentencia 285 dictada por la Sala Constitucional el 7 de julio de 2022, por haberse declarado por vía de revisión, en ese caso concreto, que ocurrió la tácita reconducción y pide que sea aplicada en la sentencia que dicte esta alzada, para que se declare la alegada tácita reconducción. Que dicho alegato tampoco es conforme a derecho, porque la jurisprudencia no puede aplicarse en forma retroactiva, a su entender, no pueden ser aplicados a las demandas presentadas antes del 7 de julio de 2022. Finalmente, solicita que se declare sin lugar la apelación y se confirme la sentencia objeto de apelación. Delimitación de la Controversia. Límites de la Apelación: Conforme a los alegatos del demandante y las defensas y excepciones opuestas por la accionada, se indica que la presente controversia queda circunscrita a la pretensión del desalojo del local comercial ubicado en la calle 1, entre carreras 9 y 10, Barrio El Carmen, La Concordia, de esta ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira, el cual es propiedad de la sociedad mercantil Embotelladora Occidental, C.A., destinado única y exclusivamente para taller y estacionamiento de automotores; ello bajo el alegato del incumplimiento de la obligación legal y contractual de entregar el inmueble arrendado al terminar la duración de los contratos de arrendamiento el 30 de junio de 2008, por imperio de la ley y por expreso convenio entre las partes, por lo que comenzó a transcurrir la prórroga legal de dos años, el cual culminó el 30 de junio de 2010, y que por lo tanto el arrendatario debía entregar el inmueble arrendado en esa fecha, sin necesidad de notificación alguna. Ante ello, la demandada pretende enervar la pretensión de la demandante y se excepciona al lapso de la prórroga legal establecida, indicando además que en la contestación de la demanda realizada promovió pruebas con la finalidad de demostrar la relación arrendaticia, su duración, el pago puntual de cánones de arrendamiento, lapso de prórroga legal y la ocurrencia de la tácita reconducción del contrato de arrendamiento para convertirse en una relación arrendaticia a tiempo indeterminado, conforme a lo establecido en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil. Expuesto lo anterior se procede de seguidas al análisis del material probatorio que obra en autos, a los efectos de la determinación de las mismas en subsunción con los hechos alegados y las defensas opuestas, para realizar un nuevo examen de la controversia y determinar la procedencia o no de la acción y la conformidad a derecho de la recurrida. Análisis de las pruebas ofertadas por la demandante: A) Con el libelo de demanda: DOCUMENTAL: Corre a los folios 13 al 15 referido a contrato de arrendamiento autenticado en fecha 19 de junio del 2003, por ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, anotado bajo el N° 84, tomo 47 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría. Esta documental se valora como documento autentico contentivo de contrato de arrendamiento suscrito entre la co demandante Atiko Bienes Raíces, C.A. y el demandado Jesús Antonio Parra López; documental que se valora conforme a lo indicado en el artículo 1.363 del Código Civil, y del mismo se demuestra la realización de un contrato de arrendamiento sobre el inmueble ubicado en la calle 1 entre carreras 9 y 10, Barrio El Carmen, La Concordia, San Cristóbal, cuya duración fue de un año, es decir comprendido entre 1° de julio de 2003 al 30 de junio de 2004. DOCUMENTAL: Riela a los folios 16 al 19, referido a copia simple del documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito San Cristóbal de fecha 3 de marzo de 1978, anotado bajo el N° 66, folios 139 al 141, tomo 5, protocolo primero, se valora conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto no fue impugnado en su oportunidad legal, para evidenciar del mismo que el ciudadano Gerardo Francisco Jugo Rueda, dio en venta puro y simple a la compañía Embotelladora Occidental C.A. un lote de terreno propiedad de su representada que forma parte de mayor extensión, ubicado en La Concordia. DOCUMENTAL: Corre a los folios 20 al 22, y se refiere a documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, de fecha 10 de noviembre de 2004, bajo el N° 27, tomo 130 de los libros de autenticaciones. Esta documental es apreciada conforme a lo establecido con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil, para demostrar que Atiko Bienes Raíces, C.A., representada por su apoderada Gladys Haydee Salas Velasco, celebró un contrato de arrendamiento con el señor Jesús Antonio Parra López, sobre el mencionado inmueble, y que el contrato tuvo una duración de un año, es decir, desde el 1° de julio de 2004 hasta el 30 de junio de 2005. DOCUMENTAL: Corre a los folios 23 al 25, documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, el 24 de febrero de 2006, bajo el N° 51, tomo 37 de los libros de autenticaciones, el cual se valora de conformidad a lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil, para demostrar que Atiko Bienes Raíces, C.A., representada por su apoderada Gladys Haydee Salas Velasco, celebró un contrato de arrendamiento con el señor Jesús Antonio Parra López, sobre el mencionado inmueble, y que el contrato tuvo una duración de un año, es decir, desde el 1° de julio de 2005 hasta el 30 de junio de 2006. DOCUMENTAL: Corre a los folios 26 al 28, documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, de fecha 3 de octubre de 2006, bajo el N° 29, tomo 223 de los libros de autenticaciones, el cual se valora de conformidad a lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil, para demostrar que Atiko Bienes Raíces, C.A., representada por su apoderada Gladys Haydee Salas Velasco, celebró un contrato de arrendamiento con el señor Jesús Antonio Parra López, sobre el mencionado inmueble, y que el contrato tuvo una duración de un año, es decir, desde el 1° de julio de 2006 hasta el 30 de junio de 2007. DOCUMENTAL: Riela a los folios 29 al 31, documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, el 4 de marzo de 2008, se valora de conformidad a lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil, en el que sirve para demostrar que Atiko Bienes Raíces, C.A., representada por su apoderada Gladys Haydee Salas Velasco, celebró un contrato de arrendamiento con el Jesús Antonio Parra López, sobre el mencionado inmueble, y que el contrato tuvo una duración de un año, es decir, desde el 1° de julio de 2007 hasta el 30 de junio de 2008. DOCUMENTAL: Corre a los folios 32 al 34, documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, de fecha 6 de noviembre de 2008, anotado bajo el N° 34, tomo 253, se valora de conformidad a lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil, para demostrar que Atiko Bienes Raíces, C.A., representada por su apoderada Gladys Haydee Salas Velasco, celebró un contrato de arrendamiento con el señor Jesús Antonio Parra López, sobre el referido inmueble, y que el contrato tuvo una duración de un año, es decir, desde el 1° de julio de 2008 y culminó el 30 de junio de 2009. Análisis de las pruebas ofertadas por la demandada: Junto con la contestación y en su oportunidad legal promovió: .- El mérito favorable de las facturas que rielan a los folios 52 al 106, no reciben valoración en virtud de que en la presente causa no se discute la solvencia o no de la demandada, siendo los mencionados recibos el documento idóneo para demostrar solvencia, lo cual no es controvertido en la causa. .- El mérito favorable de los depósitos bancarios, que corren a los folios 108 al 112, así como transferencias efectuadas a la cuenta corriente número 010803641001000691, que rielan a los folios 112 al 130, las cuales se valoran conforme a las reglas de la sana crítica en virtud de que fueron ratificadas mediante prueba de informe tal como se evidencia a los folios 170 al 377, por comunicación expedida por la Lic. Isabel Trujillo Ramayo, Manager Organismos Oficiales Servicios BBVA PROVINCIAL, sirviendo para demostrar que existen movimientos bancarios en las cuentas de Atiko Bienes Raíces C.A., realizadas por Jesús Antonio Parra y Carlos Quintero Acevedo, movimientos que fueron realizados desde el 4 de julio de 2017 hasta el 4 de noviembre de 2021, siendo las mismas inicialmente impugnadas por la representación judicial de la parte actora. Analizados los elementos de prueba que cursan en autos se tiene que considerar lo alegado por la demandada en sus informes respecto a la consideración de que la juez de la recurrida se acoge a la pretensión de la parte actora y confirma, con la desnaturalización del último contrato de arrendamiento, restándole un mes al año e incluir de forma abusiva y leonina a su favor para perjudicar a su representado indicando que dicho lapso se refería a la prórroga legal establecida en el literal b) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para ese momento, cuando lo cierto es que se refiere a un nuevo contrato de arrendamiento y no a la prórroga legal, violentando y contrariando lo establecido en el artículo 7 eiusdem, (hoy el artículo 3 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial). Ante ello se tiene que se hace necesario analizar detenidamente el señalado contrato y del mismo se observa que la cláusula tercera del mismo establece un plazo de duración de un (1) año, contado a partir del 01 de julio del 2.008, quedando terminado el 30 de junio del 2.009, en cuya oportunidad el arrendatario deberá entregar el inmueble objeto del contrato desocupado y en las condiciones en que lo recibió, sin que haya más renovaciones o prórrogas, por cuanto el lapso de duración indicado corresponde a la prórroga legal establecida en el literal b) del Artículo 38 de la Ley de arrendamiento Inmobiliario. Conforme a la interpretación del señalado contrato y en especifico en la referida cláusula se tiene que, se evidencia que las partes señalan que el lapso allí indicado se encuentra referido o se corresponde a la prórroga legal del literal b) del artículo 38 de la Ley, por cuanto han convenido poner fin a la relación arrendaticia, pactando entonces el plazo de dicha prórroga. Ahora bien, la circunstancia de la coherencia de la prorroga legal indicada en esa cláusula con la data de permanencia del arrendatario en el inmueble, será posteriormente analizada al momento del mérito de la controversia a los efectos de determinar la procedencia o no de la acción. Igualmente señala la accionada que debe considerarse como nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de sus derechos como arrendatario, pues realmente después de transcurrido dicho lapso de un año, que sería el sexto año de relación arrendaticia, es que se iniciaba el lapso de la prórroga legal, imperando en este caso el principio de la realidad sobre las formas tal como lo fija la parte final del artículo 3 de la mencionada ley, alegando que dicho principio no fue analizado o mencionado por la recurrida en su motivación para determinar su procedencia o no, con lo cual desaplicó el mencionado artículo, perjudicando los derechos e intereses de su representado. Aduce igualmente en sus informes que la prórroga legal que le hubiese podido corresponder a su representado, tomando en cuenta 6 años de real y efectiva relación arrendaticia debió de haber sido de dos años, contados a partir del día 1° de julio de 2009 y el cual vencería el 1° de julio de 2011, y no como desacertadamente lo hizo ver la parte actora o que debido a su error de cálculo, sería a más tardar el día 30 de junio de 2010, criterio también acogido por la recurrida, que ocurrió el 30 de junio de 2009, para hacer entrega del inmueble arrendado. En este punto y en relación a la indicación de la accionada en sus informes de que se ha fijado por anticipado una prórroga legal arrendaticia que opera de pleno derecho, se tiene que nada obsta para que ello sea pactado siempre y cuando dicha fijación no menoscabe o perjudique derechos del arrendatario. Así se establece. En cuanto al vicio señalado de inmotivación por motivación acogida se tiene que ello es denunciado por la accionada con fundamento en el argumento de que la sentenciadora de la recurrida, no emite pronunciamiento propio sobre los hechos debatidos, aún cuando se pronuncia acerca de la tácita reconducción en otro juicio cuya sentencia fue conocida en revisión Constitucional, que se fundamenta en un supuesto de hecho diferente, ya que en el presente caso, la demandante esperó más de 10 años para reclamar la entrega del inmueble después de haber vencido la prórroga legal y permitir que el arrendatario gozara en forma pacifica, pública, notoria y sin perturbación alguna de la posesión del inmueble. En relación al anterior particular se indica que el vicio denominado inmotivación por motivación acogida se tiene que la Sala de Casación Civil, en decisión N° 548, del 24 de septiembre de 2003, expediente N° 2003-138, caso Importadora Tejicon, C.A c/ Inversiones Tejicondor, S.A., expresó lo siguiente: “…En relación a la “motivación acogida”, la Sala, en sentencia N° 404 del 1° de noviembre de 2002, juicio Danira Riserda España Oropeza contra Lidia Susana González García, expediente N° 00-829, estableció el siguiente criterio: “…El legislador en el artículo 243 ordinal 4° del Código de Procedimiento Civil, exige que el Juez en la sentencia señale los motivos de hecho y de derecho en que fundamenta su decisión, con el fin de exponer el proceso lógico mediante el cual arribó a su decisión, y de ese modo garantizar que no sean dictadas sentencias arbitrarias. De este modo, la finalidad u objetivo procesal de la motivación del fallo consiste básicamente en hacer posible el control de la legalidad de la sentencia por parte del Juez Superior, o en el caso, por este Tribunal Supremo de Justicia, al decidir el recurso de casación. Si la expresión de las razones expuestas por el Sentenciador permite el control de la legalidad, aún cuando la motivación sea exigua, no puede considerarse inexistente. En el caso de autos, la Sala aprecia que el Sentenciador de alzada en el capítulo Primero de su fallo (folio 379 de la segunda pieza del expediente), a renglón seguido de la parte narrativa de la decisión, textualmente señaló: “…Hago mío los motivos que sustentan la decisión de primera Instancia, los cuales transcribo a continuación:…..”; procediendo de seguida, a realizar la transcripción de siete folios del fallo de primera instancia, contentivos del análisis probatorio y parte motiva de aquel, para finalizar, señalando lo siguiente: (…Omissis…) Al respecto, se observa que, efectivamente, como bien señala la recurrida, esta Sala de Casación Civil, en sentencia de fecha: 29 de julio de 1998, con ponencia del Dr. Alirio Abreu Burelli, caso Carlos Antonio González Chirinos contra María Grazia Organtini Bartolomei, expediente 97-109, estableció respecto a la suficiencia de los motivos de los fallos de alzada, el siguiente criterio doctrinario: ‘La finalidad procesal de la motivación de la sentencia de alzada, consiste en permitir a la Sala de Casación Civil, al resolver el recurso de casación, el control de la legalidad del fallo, propósito que se cumple al acoger y transcribir dicha sentencia la fundamentación de la decisión apelada. Por tanto, al transcribir la recurrida las razones de primera instancia, las cuales son suficientes para conocer y controlar el criterio sobre el cual se basó el Juez para establecer los hechos y aplicar el derecho, fundamentó suficientemente su decisión’. Criterio el cual ha sido mantenido a través del tiempo, haciendo viable la motivación acogida como fórmula del juez de alzada para dar a conocer el proceso lógico seguido para establecer los hechos y aplicar el derecho y, que en todo caso sería el mismo que utilizó el tribunal de la causa. Sin embargo, la Sala considerando que una de sus misiones fundamentales consiste en brindar la correcta interpretación de la ley, en este caso en particular, del ordinal 4º del artículo 243 del Código Procesal Civil, que dispone: “Toda sentencia debe contener…4º) Los motivos de hecho y de derecho de la decisión…”, y observando que la aplicación irrestricta del referido criterio ha degenerado en una práctica común, donde simples transcripciones o reproducciones totales de las sentencias dictadas por los tribunales de primera instancia se tienen o bastan como decisiones de alzada, considera necesario en esta oportunidad, establecer que tal pronunciamiento desde ningún punto de vista satisface el cumplimiento del precepto legal citado y, a tal fin, si bien, los fallos de alzada pueden realizar citas o transcripciones de las decisiones dictadas por los tribunales de primera instancia donde acojan, además, la motivación de éstos, no por ello, quedan eximidos de expresar sus propias razones de hecho y de derecho para soportar la decisión, con especial mención o referencia a los motivos de apelación brindados por la parte proponente del recurso, los cuales en todo caso, deben ser claramente estimados o desestimados por el juzgador de alzada. En consecuencia, se abandonan expresamente las jurisprudencias que hasta ahora habían prevalecido sobre la suficiencia de la motivación acogida; en lo sucesivo, con inclusión del caso bajo análisis, se reitera, la Sala tendrá como debidamente motivado, el fallo de alzada que contenga sus propias razones de hecho y de derecho respecto a lo decidido…” (Destacado propio). Puede entonces colegirse que la motivación acogida, es considerar para una decisión de un Juzgado Superior, la motivación que ha señalado el a quo en la sentencia recurrida, circunstancia que no ocurre en la decisión sujeta al análisis de esta instancia de alzada, puesto que tal decisión fue producto del análisis y argumentación propia del a quo, con soporte, ciertamente de una decisión causada en otra causa. Así se establece. En consideración a la conclusión probatoria se tiene: del análisis a los elementos de pruebas que fueron aportadas a los autos se evidencia que la parte demandante trae a los autos contratos de arrendamiento sucesivos sobre el inmueble ubicado en la calle 1 entre carreras 9 y 10 del Barrio El Carmen, Parroquia La Concordia del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, así indicados, el primero que inicia el 01 de julio del 2.003 y finaliza el 30 de junio del 2.004; el segundo que inicia el 01 de julio del 2.004 y finalizó el 30 de junio del 2.005; el tercero que inició el 01 de julio del 2.005 y finalizó el 30 de junio del 2.006; el cuarto que inicia el 01 de julio del 2.006 y finaliza el 30 de junio del 2.006; el quinto que inicia el 01 de julio del 2.006 y finaliza el 30 de junio del 2.007; el sexto que inicia el 01 de julio del 2.007 y finaliza el 30 de junio del 2.008 y un contrato donde las partes indicaron que el mismo se refería al lapso de la prórroga legal de un (1) año, contado desde el 01 de julio del 2.008 al 30 de junio del 2.009. Ello así se tiene que la relación arrendaticia según lo derivado de los mencionados contratos se inicia el 01 de julio del 2.003 y fenecía el 30 de junio del 2.008, con lo que se colige que la relación arrendaticia mantuvo una duración de cinco (5) años, por lo que realmente la prórroga de ley era no de un (1) año, sino de dos (2) años, conforme se señala en el literal c) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que dicha prórroga de ley permitía disfrutar al arrendatario del inmueble, por ese concepto, hasta el día 30 de junio del 2.010, tomando en consideración que las partes establecieron o quisieron poner fin a la relación arrendaticia en fecha 30 de junio del 2.008. Así se establece. Tomando en consideración lo interpretado del contrato de arrendamiento que las partes denominaron “lapso de la prórroga de Ley”, puede interpretarse la voluntad de las partes de dar por terminada la relación arrendaticia, no obstante la consideración de que el lapso de esa prórroga de ley era de dos (2) años. Ahora bien, ciertamente los derechos que la ley establece a los arrendatarios en son irrenunciables, por lo que se puede indicar que es a partir del 01 de julio del 2.010 donde nace para el arrendador, ante el no cumplimiento por parte del arrendatario de la entrega del inmueble como se pacta en la cláusula tercera del contrato; ello conforme a la disposición del artículo 39 de la Ley especial en concordancia con el artículo 1.954 del Código Civil y 40 literal g) de la Ley especial. Así se establece. Ahora bien, argumenta la parte demandada que en la demanda planteada, la misma resulta improcedente por cuanto en la relación arrendaticia se fija una prórroga legal que operó de pleno derecho y venció el día 01 de julio del 2.011, pero la arrendadora y propietaria del inmueble, permitieron de forma pacifica y pública que el arrendatario siguiera ejerciendo la posesión del inmueble arrendado, fijando y aumentando anualmente el canon de arrendamiento, que fue recibido según los recibos expedidos, por lo cual la relación arrendaticia se transformó a tiempo indeterminado, para configurar una real y efectiva tácita reconducción del contrato para mantenerse hasta la presente fecha, y cuanto se produce la admisión de la presente demanda, habían transcurrido aproximadamente diez (10) años y tres (3) meses, por lo que el último contrato se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado. Expuestas las anteriores denuncias se indica: Sobre la posibilidad de suscribir contractualmente el régimen de la prórroga legal, se ha pronunciado la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en diversas decisiones en la que se ha establecido criterio, al efecto se cita extracto de decisión proferida por esa Sala en fecha 21 de mayo de 2.013, en la que indicó: “…Sin embargo, con posterioridad a dicho contrato la ciudadana Carmela Petrilli De Sanginario, en su condición de arrendadora decidió no continuar arrendando el inmueble de su propiedad, por lo que resolvió hacer uso de la prórroga legal prevista en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y, siendo que la relación arrendaticia había tenido una duración de (5) años y seis (6) meses, le correspondería según lo dispuesto en el literal “e” del mencionado artículo, un lapso de prórroga legal de dos (2) años. En virtud de ello, el 13 de febrero de 2006, las partes suscriben un contrato para regir el primer año de la prórroga legal, el cual fue autenticado en la Notaría Pública de San Felipe del Estado Yaracuy, el cual riela inserto en los autos en los folios 58 al 60 del presente expediente y del cual se desprende lo siguiente: “(…) han convenido en celebrar el presente contrato que regirá la PRORROGA LEGAL ARRENDATICIA que hará uso la arrendataria, y se concentra en las cláusulas que de seguida se exponen: PRIMERA: Duración de la prórroga legal. La Prórroga tendrá una duración de dos (2) años, y el presente contrato regirá el primer uño de la misma, teniendo como fecha de inicio, el día siguiente a la terminación del último contrato de arrendamiento, es decir, el 10 de enero de 2006 y terminará el 9 de enero del 2007 (…)”. Asimismo, el 22 de enero de 2007, las partes suscriben un contrato para regir el segundo año de la prórroga legal, el cual fue autenticado en la Notaría Pública de San Felipe del Estado Yaracuy (folios 61 y 62), y en el cual expusieron nuevamente que: “(…) han convenido en celebrar el presente contrato que regirá la PRORROGA LEGAL ARRENDATICIA que hará uso la arrendataria, y se concentra en las cláusulas que de seguida se exponen: PRIMERA: Duración de la prórroga legal. La Prórroga tendrá una duración de dos (2) años, a tenor de lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 38 literal tercero. El segundo año de la misma, al cual se refiere el presente documento, tiene como fecha de inicio, el día siguiente a la terminación del primer año de la prórroga, es decir, el día 10 de enero de 2007 y terminará el 9 de enero de 2008, fecha en la cual la arrendataria deberá entregar el inmueble en iguales condiciones a las que se le entregó, así como libre de cosas y bienes (…)”. En este sentido, la parte solicitante funda su argumento en que el contrato de “prórroga legal”, se refiere a una prolongación del contrato de arrendamiento por cuanto éste había renunciado voluntariamente en los diferentes contratos de arrendamiento donde se regulaban la relación civil. En atención a ello, se aprecia que la prórroga legal es una garantía que estableció el legislador a favor del arrendatario que opera de pleno derecho aun cuando las partes no la hayan convenido al momento de la celebración, o habiendo sido consagrada ésta se haya renunciado a ésta expresamente en el contrato, por cuanto la misma es irrenunciable por el arrendatario (ex artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios), tal como lo ha expuesto esta Sala en sentencia n.° 1271 del 14 de agosto de 2012, en la cual se señaló: “De allí que, esta Sala constata que la prórroga legal opera de pleno derecho aun cuando las partes no lo hayan establecido al momento de la celebración del contrato de arrendamiento, puesto que por la sola previsión o regulación contenida en el artículo 38 de la ley especial derogada, la misma procede en beneficio del arrendatario como derecho irrenunciable, tomando en consideración su eminente carácter de orden público conforme a lo establecido en el artículo 7 ejusdem. ‘Artículo 7. Los derechos que la presente ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables…’. En virtud de la norma ut supra, el arrendatario no podría renunciar a la prórroga legal y de hacerlo queda el acto volitivo emitido sin valor alguno, debido a que ese derecho se ha contemplado precisamente en protección del mismo, asimismo observa esta Sala, que la prórroga legal se ha constituido para que surja de modo automático, sin ninguna declaración adicional o acuerdo previo interpartes contratantes”. Ello así, desestimado el primer argumento de la parte solicitante en atención a la irrenunciabilidad de la garantía referida previo a su ejercicio o ejecución, con la finalidad de evitar posibles coacciones en atención al desequilibrio existente entre ambas partes y garantizar así la protección de la vivienda de manera de equiparar la autonomía privada de los particulares dirigida a procurar una relación de igualdad y protección de sus derechos en cuanto a la tutela e independencia en la protección de los derechos constitucionales no solo del arrendador sino del arrendatario. En congruencia con lo expuesto, se aprecia que el hecho de que se haya celebrado un “contrato de prórroga legal arrendaticia”, no vulnera el derecho de las partes, pues si bien la prórroga legal opera de pleno derecho, transcurriendo obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, tal como lo establecen los artículos 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios -aplicable rationae temporis- del análisis de los contratos antes mencionados se desprende que los mismos fueron celebrados a objeto de regir el lapso correspondiente a la prórroga legal, mediante un acuerdo consensuado, aun y cuando la ley prevé que en este lapso permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato de arrendamiento. En este sentido, se desprende de la lectura de los contratos que los mismos solo regulan el lapso de la prórroga legal, y si bien no era necesario celebrarlos, mal puede afirmarse la vulneración de los derechos de la arrendataria, por cuanto de los mismos no deriva una renuncia ni disminución de tales, sino única y exclusivamente la estipulación de éstos, siempre y cuando en dichas estipulaciones contractuales no se ven menoscabados los derechos a favor de la arrendataria, al ser una garantía que opera en su beneficio exclusivamente, por lo que su regulación no puede implicar una disposición que vulnera tal garantía legal, al establecer condiciones más gravosas a las consagradas en el contrato original o la restricción de ciertos beneficios previamente acordados, siempre y cuando éstas sean íncitas al contrato de arrendamiento pactado. En virtud de ello, esta Sala estima que al encontrarse vencido el lapso de la prórroga legal, ciertamente surge para el arrendatario la obligación de hacer entrega del inmueble arrendado, libre de cosas y bienes, tal y como había sido acordado en el último de los contratos que regían las condiciones de la prórroga legal arrendaticia. (…) Destacado de la instancia de alzada. En cuanto a la figura de la tácita reconducción se indica que la misma se encuentra regulada por el artículo 1.600 de la norma sustantiva, señalando: "...Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo...", en concordancia con lo establecido en el artículo 1614 del Código Civil, el cual establece: "...En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero respecto al tiempo, se procederá como los que se hacen sin tiempo determinado". La anterior regulación normativa indica los presupuestos de la tácita reconducción del contrato de arrendamiento, según ello, se requiere para que ello opere, la existencia de un contrato escrito regulatorio de la duración de la relación locativa, en segundo lugar que el arrendatario haya quedado en posesión del inmueble a pesar de haber expirado el lapso de duración de la relación arrendaticia, sin oposición del arrendador. Sobre procedencia de la tácita reconducción se ha pronunciado la Sala de Casación Civil, en diversas sentencias, citando extracto de fecha 05 de junio del 2.023 en expediente AA20-C-2012-000771 que indico: “...De conformidad con lo establecido en el artículo 313.2 del Código de Procedimiento Civil, se denuncia la infracción del artículo 1.614 del Código Civil y 12 de la ley adjetiva civil, por falta de aplicación. El formalizante en su denuncia expresa: “…Ciudadanos Magistrados, como defensa de fondo sostuvimos que en el caso bajo estudio se había producido una tácita reconducción en el contrato de arrendamiento en cuanto a su duración, en virtud de que una vez vencido el tiempo de duración del contrato convenido por las partes y su consecuente prorroga (sic) legal el arrendatario continuó ocupando el inmueble arrendado en forma pacífica, cumpliendo con su obligación de pagar por la vía de la consignación de los cánones correspondientes. Se argumenta en la contestación a la demanda que los arrendadores permitieron al arrendatario el disfrute del inmueble por más de un año luego de vencida la prórroga (31enero de 2011), sin perturbaciones, por lo que operó la tácita reconducción y que fue el 22 de marzo de 2012 cuando los arrendatarios interponen la demanda de cumplimiento de contrato, teniendo sólo (sic) derecho a demandar el desalojo de conformidad con el 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios si incurriéramos en algunos de los supuestos previstos en dicha disposición. En este orden, invocamos en nuestra defensa que el contrato de arrendamiento lo es a tiempo indeterminado y por ende no están dados los presupuestos de procedencia de la demanda de cumplimiento de contrato conforme la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. De hecho, consideramos que la pretensión es improponible ya que de la sola exposición de los hechos realizada por los demandantes se colige que indefectiblemente la pretensión no es estimable porque es palmaria la existencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado. (…Omissis…) Asimismo, el artículo 1614 (sic) del Código Civil, regula la figura de la tácita reconducción, que dispone expresamente lo siguiente (…Omissis…) La norma ante transcrita y que denunciamos su falta de aplicación por la recurrida, constituye una ley vigente, una ley aplicable al caso, la cual, repetimos, no fue utilizada por el juzgador. Se trata, tal y como lo señala el Dr. José Gabriel Sarmiento Núñez, en su obra de Casación Civil, serie de estudios número 41 de la Biblioteca de la Academia de las Ciencias Políticas y Sociales, páginas 134 y 135, de una falta de aplicación de la norma legal, que configura un error sobre la existencia o validez en el tiempo y en el espacio, de una norma; siendo tal y como lo explica el mencionado autor una negación o desconocimiento del precepto, o mejor, de la voluntad abstracta de la ley. Quedo plenamente determinado en el proceso judicial que vincula a las partes, que después de vencido el tiempo de prorroga (sic) legal continuó el arrendatario ocupando el inmueble y por más de un año no ocurrió resistencia alguna por parte del arrendador de que cesara dicha ocupación; no existe manifestación del arrendatario al vencimiento de la prorroga (sic) legal de la desocupación del inmueble arrendado y así continuó el arrendamiento sin tiempo indeterminado, supuesto que encuadra perfectamente en la norma 1614 (sic) del Código Civil y que ha debido ser aplicado por la recurrida en su sentencia conforme lo ordena el artículo 12 de la Ley (sic) Adjetiva (sic), con lo cual se llega a la conclusión de que el contrato de arrendamiento nacido a tiempo determinado se convirtió en indeterminado en cuanto al tiempo, por haber operado una tacita reconducción, toda vez que el inquilino continuó ocupando el inmueble después de vencido el término, sin oposición del propietario, lo que hace incurrir a la recurrida en el vicio de falta de aplicación, que debe ser sancionada con la nulidad por infracción del artículo 1614 del Código Civil y 12 de la Ley (sic) Adjetiva (sic) Civil (sic), razón por la que solicitamos se declare con lugar la presente denuncia y, en consecuencia, la nulidad de la sentencia recurrida…”. (Resaltado del texto). Para decidir, la Sala observa: El formalizante arguye en su denuncia que el juez de la recurrida debió aplicar el artículo 1.614 del Código Civil, pues, “…quedo (sic) plenamente determinado en el proceso judicial que vincula a las partes, que después de vencido el tiempo de prorroga (sic) legal continuó el arrendatario ocupando el inmueble y por más de un año no ocurrió resistencia alguna por parte del arrendador de que cesara dicha ocupación; no existe manifestación del arrendatario al vencimiento de la prorroga (sic) legal de la desocupación del inmueble arrendado y así continuó el arrendamiento sin tiempo indeterminado…”, supuesto que según éste encuadra perfectamente en dicha norma, ya que el contrato de arrendamiento nacido a tiempo determinado, se convirtió en indeterminado por haber operado una tácita reconducción. Reiteradamente esta Sala, ha sostenido que la falta de aplicación ocurre cuando el juez no emplea una norma jurídica, expresa, vigente, aplicable y subsumible, la cual resulta idónea para la resolución de la controversia planteada, dando lugar a una sentencia injusta y susceptible de nulidad, pues, de haberla aplicado cambiaría esencialmente el dispositivo en la sentencia. (Ver sentencia Nº 494, de fecha 21 de julio de 2008, caso: Ana Faustina Arteaga y otras, contra Modesta Reyes y otra). Ahora bien, el artículo 1.614 del Código Civil delatado como no aplicado expresa lo siguiente: “…En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero respecto al tiempo, se procederá como los que se hacen sin tiempo determinado…". De la precitada norma se desprenden los requerimientos para que ocurra la tácita reconducción, los cuales son: a) La existencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, b) La ocupación del inmueble arrendado después de vencido el término y, c) Que no exista oposición por parte del propietario de dicha ocupación. Cumplidos tales requerimientos, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones, pero respecto al tiempo, se procederá como si se tratase de un contrato a tiempo indeterminado. Respecto a ello, la recurrida hizo el siguiente pronunciamiento: “…Ahora bien, a efectos de precisar la naturaleza del contrato que rige la relación arrendaticia, se hace necesario traer a colación la norma contenida en el artículo 1600 (sic) del Código Civil, que señala: "...Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo...", en concordancia con lo establecido en el artículo 1614 del Código Civil, el cual establece: "...En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero respecto al tiempo, se procederá como los que se hacen sin tiempo determinado". Los artículos in comento, regulan la tácita reconducción del contrato de arrendamiento; requiriéndose inicialmente, para que opere en derecho, la existencia de un contrato escrito, en el cual se ha fijado el tiempo de duración de la relación locativa; quedando el arrendatario en posesión del inmueble (a pesar de haber expirado el tiempo de duración de la relación arrendaticia), sin que el arrendador hiciese oposición; en cuyo caso, la relación locativa se presume que continúa bajo las mismas condiciones estipuladas en el contrato original, excepto con relación al tiempo de duración, puesto que el mismo lo es ahora sin determinación de tiempo… (….Omissis…) En el caso sub-examine, tal como fue establecido con anterioridad, en el contrato de arrendamiento escrito, celebrado entre la SUCESIÓN CAPUZZI DI PRINZIO AMLETO ANTONIO, representada por la ciudadana PATRICIA CAPUZZI SCAGLIATI, en representación propia y ejerciendo la representación de los ciudadanos MAXIMILIANO CAPUZZI y IRENE BURGIO DE CAPUZZI, (arrendadora), y la sociedad mercantil TOMCAR C.A. ALMACEN (sic) (arrendataria), se había convenido como término de duración un lapso de dos (2) años, contados a partir del día 1º (sic) de febrero de 2006, al 1º (sic) de febrero de 2008, siendo prorrogado convencionalmente por un lapso de igual duración, vale señalar, por dos (2) años más, contados a partir del 1º (sic) de febrero de 2008 al 1º (sic) de febrero de 2010; prorrogándose legalmente por un año, hasta el 1º (sic) de febrero del 2011. Ahora bien, se excepciona la accionada de autos señalando que vencida la prórroga, permaneció en el uso pacífico del inmueble y por lo tanto, el contrato se convirtió de determinado, a tiempo indeterminado, por haber operado la tácita reconducción, puesto que, no fue sino hasta el 22 de marzo de 2012, que el arrendador pretendiese la entrega del inmueble por cumplimiento de contrato. (…Omissis…) En este orden de ideas, se observa que la arrendadora notificó a la arrendataria su voluntad de no renovar el referido contrato de arrendamiento, mediante notificación practicada por la Notaría Pública Segunda de Puerto Cabello, en fecha 11 de septiembre de 2009, valorada por esta Alzada (sic) con anterioridad, siendo que, a partir del vencimiento de la precitada prórroga convencional, comenzó a correr el plazo de la prórroga legal arrendaticia; la cual de conformidad con el artículo 38, liberal “b” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece: “Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año”, la misma lo era de un (1) año, comenzando a transcurrir a partir del día 1º (sic) de febrero de 2010, hasta el día 1º (sic) de febrero de 2011; teniéndose por probado el que efectivamente el accionante de autos, en su condición de arrendador manifestó su voluntad inequívoca de dar por terminada la relación arrendaticia; asimismo se evidencia del escrito libelar, que parte accionante alega que la arrendataria ha permanecido en el inmueble dado en arrendamiento (vencida la prórroga legal), al negarse a cumplir con su obligación contractual de entregar el inmueble, y si bien la demandada continuó depositando una suma equivalente al canon de arrendamiento que debía cancelar en virtud del contrato inicialmente suscrito, de la revisión de la copia fotostática del Expediente (sic) de Consignación (sic) signado con el No. GN32-S-2008-000001, nomenclatura del Juzgado Segundo del Municipio Puerto Cabello de la Circunscripción Judicial del Estado (sic) Carabobo, se desprende que la accionante de autos retiró sólo (sic) las consignaciones arrendaticias correspondientes a los cánones de los meses que van desde el mes de agosto al mes de diciembre del año 2010 y enero de 2011, vale señalar, del segundo (2º) semestre de la prórroga legal, a partir de dicha fecha no han retirado cánones alguno; ello aunado al hecho reconocido por ambas partes de que han estado litigando hasta la actualidad por la propiedad del inmueble sublitis, lo cual se evidencia por notoriedad al haber opuesto la demanda la cuestión previa prevista en el ordinal 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; lo que constituye razón fundada para la inactividad del arrendador para intentar la acción de cumplimiento de contrato por vencimiento del término dentro del plazo doctrinariamente establecido; lo que hace forzoso concluir el que la arrendataria no ha estado en posesión pacífica de la cosa arrendada; en consecuencia el contrato que rige la relación locativa existente entre la SUCESIÓN CAPUZZI DI PRINZIO AMLETO ANTONIO, representada por la ciudadana PATRICIA CAPUZZI SCAGLIATI, en representación propia y ejerciendo la representación de los ciudadanos MAXIMILIANO CAPUZZI y IRENE BURGIO DE CAPUZZI, (arrendadora), y la sociedad mercantil TOMCAR C.A. ALMACEN (arrendataria), lo es un contrato a tiempo determinado; Y ASI (sic) SE ESTABLECE. Decidido lo anterior, es de observarse que, cuando el contrato de arrendamiento pactado, lo es a plazo fijo, como en el caso de autos, al haber las partes establecido el aspecto temporal del mismo, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1599 (sic) del Código Civil, al vencimiento del plazo pactado, la arrendataria debió cumplir con una de sus obligaciones como arrendatario, como lo es, devolver la cosa en el mismo estado en que la recibió, según lo dispuesto en el artículo 1594 (sic) eiusdem; por lo que, establecido como fue que el contrato de arrendamiento venció el 1º (sic) de febrero de 2010, prorrogado legalmente hasta el 1º (sic) de febrero de 2011, y evidenciado como fue que la voluntad del arrendador, desde el mismo comienzo de la relación arrendaticia lo era la de regular la relación locativa mediante un contrato a tiempo determinado; así como el que no ha consentido de manera pacífica el que el arrendatario permaneciera en el inmueble luego del vencimiento del contrato; y siendo que, el accionado no trajo a los autos ningún elemento de convicción que evidenciara un hecho extintivo de su obligación de hacer entrega del inmueble al vencimiento de la prórroga legal, incumpliendo con la carga probatoria que le impone el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil; es forzoso concluir que la pretensión de cumplimiento de contrato de arrendamiento, incoada por los ciudadanos IRENE BURGIO DE CAPUZZI, PATRICIA CAPUZZI DE SCAGLIATI, FABRISIO CAPUZZI y MAXIMILIANO CAPUZZI, integrantes de la sucesión del ciudadano AMLETO ANTONIO CAPUZZI DI PRINZIO, contra la sociedad mercantil TOMCAR C.A. ALMACEN (sic), referente a la obligación, por parte de la arrendataria, de entregar el inmueble arrendado por haber vencido la prorroga (sic) legal, libre de personas, animales y cosas, en el buen estado y condiciones en que lo recibió, debe prosperar. En consecuencia, la arrendataria debe entregar el inmueble arrendado, libre de personas, animales y cosas, en el buen estado y condiciones en que lo recibió; Y ASI (sic) SE DECIDE…”. (Resaltado de la Sala). De lo anterior se observa que contrario a lo señalado por el formalizante, el juez de la recurrida sí aplicó el artículo 1.614 del Código Civil, analizando cada uno de los requerimientos necesarios para que opere la tácita reconducción, considerando que el contrato fue a tiempo determinado, y una vez vencido el término del mismo el arrendatario siguió ocupando el inmueble sin el consentimiento del arrendador-propietario, pues éste previamente manifestó su voluntad inequívoca de dar por terminada la relación arrendaticia, razón por lo cual concluyó que “…la arrendataria no ha estado en posesión pacífica de la cosa arrendada…”, y en consecuencia declaró que el contrato es a tiempo determinado. De modo que, es evidente que el juez de la recurrida sí aplicó el artículo 1.614 del Código Civil, razón por la cual debe declararse improcedente la presente denuncia. Así se decide. Conforme a la norma sustantiva en análisis (1.614) y el criterio supra citado, se tiene que es requisito concurrente con el de la presencia de un contrato escrito a tiempo determinado para la procedencia de la hipótesis general y abstracta de la norma en comento, la circunstancia de que el arrendatario se mantenga en el inmueble, una vez finalizado el lapso contractual en la posesión pacífica del inmueble, y por ello debe entenderse la posesión que contraría la voluntad del arrendador. Ante ello, resulta patente la manifestación de voluntad de las partes en el último contrato de finalizar ese término contractual, el término de duración de la prorroga legal y la circunstancia de que finalizada la misma, el arrendatario, según lo indicado en la señalada cláusula, debía entregar el inmueble objeto del contrato, por lo que no puede señalarse que la posesión luego de vencida la prorroga legal, haya sido pacifica, en razón de la determinación por las partes del beneficio de término legal, previa terminación de la relación arrendaticia; ante ello se observa que en el presente caso, las partes manifiestan en el último contrato que el mismo tenía como objeto, indicar el lapso de duración de la prórroga legal, esto es, no se cumple el requisito de anuencia del arrendador de que el arrendatario permanezca en el inmueble.. Así se establece. En ese mismo orden de ideas, se tiene que la circunstancia de la errónea indicación del lapso de la prórroga legal, no generó en la arrendataria demandada, gravamen alguno, puesto que disfrutó de la misma, esto es, no fue compelida judicialmente a la entrega del mismo, antes del vencimiento de la prórroga a la que legalmente tenía derecho, por lo que considera éste Juzgado de alzada, que no se vulneró su derecho al disfrute de la prórroga de dos (2) años, luego de los cuales, nacía para el arrendador, el derecho de reclamar judicialmente la entrega del inmueble. Así ese establece. Finalmente vale indicar en el análisis exhaustivo de las circunstancias de hecho a considerar para la procedencia de la demanda de cumplimiento de contrato por vencimiento de prórroga legal, que la parte demandada manifiesta en sus informes que han transcurrido más de diez años, desde que supuestamente feneció la prórroga legal, y que en ese devenir de tiempo, se han producido ajustes en el alquiler recibidos por el arrendador. En atención a tal argumento se indica, interpretar restrictivamente el contenido normativo de los artículos 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para Uso Comercial, resultaría incongruente, ya que, de no poder el arrendador intentar la acción correspondiente de cumplimiento de contrato de arrendamiento, prontamente, bien sea por falta de atención profesional especializada en la materia o por cualquier otra circunstancia que se le impida, no podría llevar a la conclusión del juzgador, de que el contrato de arrendamiento se recondujo como consecuencia de dicha inactividad, cuando en el mismo las partes convinieron que tuviera una vigencia para un lapso determinado y fijaron el inicio de la prorroga de Ley. En atención a la presente argumentación, se tiene que lo concluyente es señalar que las partes fijaron expresamente en el contrato de fecha 06 de noviembre del 2.008, la finalización de término contractual y la indicación del goce de la prórroga de ley, por lo cual, una vez fenecida la misma nacía para el propietario arrendador su derecho a reclamar judicialmente el cumplimiento del contrato por el vencimiento de dicha prórroga legal, como efectivamente lo realizó; ante ello lo procedente en derecho es declarar con lugar la demanda así planteada y sin lugar el recurso de apelación que reclamó la parte demandada; circunstancias que de manera expresa, positiva y precisa se señalaran en el dispositivo del fallo. Así queda decidido y resuelto. III DISPOSITIVA En orden a las anteriores consideraciones, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR la apelación formulada por la representación judicial de la parte demandada, ciudadano JESUS ANTONIO PARRA LOPEZ, contra la decisión proferida por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial en fecha 15 de junio del 2.022. SEGUNDO: CON LUGAR la demanda de DESALOJO de local comercial por cumplimiento de prórroga legal incoada por la representación judicial de la SOCIEDAD MERCANTIL ATIKO BIENES RAÍCES C.A., constituida mediante documento inscrito en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en fecha 26 de mayo de 1999, bajo el N° 80, tomo 10-A, representada por su presidente, ciudadano GERARDO FRANCISCO JUGO RUEDA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-2.894.588 y, SOCIEDAD MERCANTIL EMBOTELLADORA OCCIDENTAL, C.A., constituida mediante documento inscrito en el Registro de Comercio que llevaba el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en fecha 29 de abril de 1946, bajo el N° 19, con reforma estatutaria total, efectuada el 26 de diciembre de 1995, mediante acta de asamblea de accionistas inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en fecha 29 de enero de 1996, bajo el N° 6, tomo 3-A., representada por el ciudadano GERARDO FRANCISCO JUGO RUEDA, anteriormente identificado. TERCERO: SE ORDENA el desalojo del inmueble que viene ocupando la parte demandada, ciudadano JESUS ANTONIO PARRA LOPEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. E-82.032.830; inmueble destinado a local comercial, ubicado en la calle 1 entre carreras 9 y 10, Barrio El Carmen, Parroquia La Concordia, Municipio San Cristóbal de Estado Táchira, constituido por un espacio únicamente destinado para taller y estacionamiento de automotores, en las mismas buenas condiciones en que fue recibido, con los servicios públicos cancelados hasta el momento de la fecha de la entrega del inmueble señalado y descrito. CUARTO: SE CONDENA en costas a la parte apelante, en razón de haber sido vencida en el recurso, de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil. . Publíquese, regístrese, notifiquese y déjese copia certificada para el archivo del Tribunal conforme al artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Bájese el expediente en su oportunidad legal. Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala del Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, a los cinco días del mes de junio del año dos mil veintitrés. Años: 213º de la Independencia y 164º de la Federación. El Juez Provisorio, Abg. Juan José Molina Camacho. El Secretario, Abg. Juan Alberto Ochoa Vivas Exp. N° 7506