TSJ Regiones - Decisión

JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA. San Cristóbal, veintisiete (27) de junio del año dos mil veintitrés (2023).
213º Y 164º

Revisado como ha sido el presente expediente se observa:

La sociedad mercantil Compañía Anónima OLILIA, inscrita el 1º de octubre de 1.974, ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil de Tránsito y del Trabajo de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, bajo el N° 168, reformada ante el Registro Mercantil de dicha Circunscripción Judicial el 6 de febrero de 1.986 bajo el N° 37, Tomo 2-A, el 6 de junio de 1986 bajo el N° 32, Tomo 13-A, 2 de febrero de 1.995, bajo el N° 66, Tomo 3-A, y acta N°. 351, representada por su director el ciudadano ANTONIO JOSE MANUEL TEJIDO BERNARDEZ, titular de la cedula de identidad N° V.-14.991.005, interpone demanda por retracto legal arrendaticio de la venta de los inmuebles que ocupa con el carácter de arrendataria contenida en el documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito San Cristóbal Estado Táchira, en fecha 18 de agosto de 1994, bajo el N° 43, Tomo 21, Protocolo Primero, en contra de los ciudadanos: CLAUDIA ALEXANDRA CATALINA GARCIA CHACON, titular de la cédula de identidad N° V-11.492.538, y HORTUN GARCIA CHACON, titular de la cédula de identidad N° V-5.024.579, ambos con el carácter de compradores del aludido inmueble y también como coherederos de los propietarios arrendadores iniciales del inmueble los causantes ALICIA CHACÓN DE GARCIA y JUAN TOMAS GARCIA TAMAYO; así como en contra de las ciudadanas NAILA PACHECO CHACON, titular de la cédula de identidad N° V- 3.429.784, y ROXANA CLARA EUGENIA ANASTASIA GARCIA DE VELUTINI, titular de la cédula de identidad N° V-4.205.310, ambas con el carácter de coherederas de los precitados de cujus
Alega la parte demandante que recibió en arrendamiento por parte de la INMOBILIARIA SAN ANTONIO C.A, dos inmuebles tipo locales comerciales que conformaban un todo. El primer inmueble ubicado en la Avenida Francisco García de Hevia o Carrera 5, N° 11-12, Parroquia San Juan Bautista del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira; y el segundo inmueble situado en la calle 11, N° 5-19, Parroquia San Juan Bautista, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira. Que los dos inmuebles arrendados constituyen la globalidad de un edificio, compuesto por dos plantas, a pesar de tener dos números catastrales diferentes por tener acceso por Avenida y por calle, y tales inmuebles eran de la exclusiva propiedad de los causantes ALICIA CHACON DE GARCIA y JUAN TOMAS GARCIA TAMAYO, quienes con el carácter de propietarios dieron la administración de los referidos a la INMOBILIARIA SAN ANTONIO C.A, quien a su vez los dio en arrendamiento a la demandante. Que el objeto de todos los contratos era la globalidad del inmueble ubicado en la Avenida “Francisco García de Hevia o CARRERA 5, 11-12, con CALLE 11, 5-19, Parroquia San Juan Bautista del Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, conformado por (320,45 mts2.)de terreno propio sobre el que existe una construcción de dos (2) plantas y niveles comunicadas por dentro entre si, compuesta por un local comercial en la Planta Baja con acceso por la Avenida y otro local comercial en la Planta Alta con acceso por la Calle 11.
Que la relación arrendaticia con la precitada inmobiliaria se mantuvo por más de 40 años, específicamente desde el año 1974, siendo ésta la mandataria de los propietarios, como consta en ocho (8) contratos de arrendamiento, fechado el más antiguo, el día 9 de octubre de 1974, cuyos originales debidamente reconocidos por los demandados se encuentran en el expediente N° 746, llevado por el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, y los mismos aparecen señalados en la sentencia del expediente N° 746-18 que dictó el señalado Tribunal en fecha 16 de enero de 2019, así como en el fallo que revocó la sentencia indicada y descrita en fecha 4 de junio de 2019, dictada por el Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, conociendo en Alzada, la cual declaró con carácter de cosa juzgada formal y material la duración de la relación arrendaticia.
Que durante la larga vigencia de la relación arrendaticia se hace necesario hacer mención especial a los dos últimos contratos de arrendamiento suscritos por la INMOBILIARIA SAN ANTONIO C.A., por orden de los causantes propietarios fallecidos, donde se acordó nuevamente que los locales serian destinados para el uso y explotación del objeto social de la empresa OLILIA C.A, LA DEMANDANTE, los cuales se describen así: A.- El primero en fecha 08/12/2008 ante la Notaria Pública Cuarta de San Cristóbal, bajo el N° 49, Tomo 209, a través de la mandataria INMOBILIARIA SAN ANTONIO C.A., sobre el inmueble ubicado en la Avenida Francisco Gracia de Hevia o Carrera 5, 11-12, Parroquia San Juan Bautista del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira. B.-El segundo en fecha 19/01/2011 ante la Notaria Pública Cuarta de San Cristóbal, inserto bajo el No. 16, Tomo 11, Folios 65 y 69 a través de la mandataria INMOBILIARIA SAN ANTONIO C.A., sobre el inmueble ubicado en la calle 11, N° 5-19, Parroquia San Juan Bautista, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira.
Que durante la vigencia del último contrato suscrito con la INMOBILIARIA SAN ANTONIO C.A., su representada recibió notificación judicial de fecha 17 de julio del 2017, realizada por el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, signada con nomenclatura interna N° 654-17 a solicitud de los codemandados CLAUDIA ALEXANDRA CATALINA GARCIA CHACON y HORTUN GARCIA CHACON, ya identificados, la cual se limitaba a señalar: A-Que la Inmobiliaria San Antonio C.A., ya no seria la arrendadora de los inmuebles. B.-Que se incrementaba el canon arrendaticio. c.-Que no se iba a renovar el contrato de arrendamiento. D.-Que comenzaría a correr el lapso de prórroga legal. Que tal notificación fue realizada por parte de dos de los hijos de los propietarios primigenios, e decir, por los causantes ALICIA CHACÓN DE GARCIA y JUAN TOMAS GARCIA TAMAYO, a saber, los codemandados CLAUDIA ALEXANDRA CATALINA GARCIA CHACON y HORTUN GARCIA CHACON y la misma fue acompañada con una copia simple de un documento de presunta venta protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito San Cristóbal, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, de fecha 18 de agosto de 1994, inserto bajo el N° 43, Tomo 21, Protocolo Primero, instrumento donde constaba que los propietarios vendedores se reservaban de por vida el derecho de usufructo, uso y habitación sobre lo vendido, por lo que la notificación realizada a su entender lo fue por quien no tenia ninguna cualidad para hacerlo, dado que los únicos que podían arrendar el inmueble, no renovar el contrato y decidir lo relativo a cánones de arrendamiento eran los usufructuarios, conforme a los Artículos 583 y 587 del Código Civil.
Que los que promovieron la aludida notificación son LOS DEMANDADOS-COMPRADORES, no tenían ningún vinculo jurídico o derecho a decidir la duración del contrato de arrendamiento, aumentar el canon o declarar la extinción de la relación arrendaticia, pues tales atributos corresponden exclusivamente a quienes podían arrendar, que no eran otros que los vendedores usufructuarios, por lo que a su entender tal notificación carece de efectos jurídicos a tenor del Articulo 599 del Código Civil.
Que a referida notificación en razón de lo precedentemente señalado, es nula y no genera efectos de ningún tipo ni obligaba a nada a LA DEMANDANTE. Que la notificación a la cual le fue acompañada una copia de un documento de venta, jamás surtía efectos para el inicio del termino para el ejercicio del derecho de preferencia, por no cumplir los requisitos legales exigidos por la ley vigente a la fecha de la irrita notificación, oportunidad en que LA DEMANDANTE tuvo conocimiento de la venta con derecho de usufructo.
Que la venta de los inmuebles arrendados de padres a hijos en fecha 18 de agosto de 1994, se hizo para evadir cumplir con la oferta real arrendaticia establecida a la fecha por la legislación vigente a la misma, venta donde los vendedores se reservaron el usufructo, uso y habitación sobre los locales, y prueba del OCULTAMIENTO de ello es que la arrendadora primigenia la INMOBILIARIA SAN ANTONIO C.A., continuo operando como arrendadora de los inmuebles. Que tal indicio de fraude se mantuvo ante la notificación nula hecha a la INMOBILIARIA SAN ANTONIO C.A. para que cesara la administración de los inmuebles y a la propia DEMANDANTE
Que el ocultamiento de la venta hasta el año del 2017, utilizando la relación de LA DEMANDNTE con la INMOBILIARIA SAN ANTONIO C.A es un indicio más del fraude a la ley vigente al momento de la notificación nula por parte de los compradores, a saber, el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Que aunado a lo anterior en fecha 8 de agosto de 2022, el Tribunal Tercero de Municipios Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, admitió demanda por desalojo en contra de la sociedad mercantil Compañía Anónima OLILIA, causa número 8979, en la cual en fecha 14 de diciembre de 2022, se presentó escrito alegando la falta de cualidad de los demandantes (CLAUDIA ALEXANDRA CATALINA GARCIA CHACON y HORTUN GARCIA CHACON) por la existencia del derecho de usufructo, procediendo los demandantes en esa causa a consignar en fecha 6 de febrero de 2023, las actas de defunción de sus padres ALICIA CHACÓN DE GARCIA y JUAN TOMAS GARCIA TAMAYO.
Que la demandante no tuvo conocimiento de tal fallecimiento de los señalados usufructuarios sino hasta la fecha de la consignación en el expediente de las actas de defunción ante el Tribunal Tercero de Municipios Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, es decir, que la actora tuvo conocimiento de la extinción del usufructo en esa fecha. Que la muerte de los usufructuarios hacia cesar el impedimento de intentar el retracto legal arrendaticio cuyo lapso de caducidad comenzó a correr en virtud de lo establecido en la ley especial de la materia, justo al día siguiente de la fecha de la consignación de las actas. Que los fallecimientos de los usufructuarios ocurrieron en fechas 11/06/1996 para JUAN TOMAS GARCIA TAMAYO y para ALICIA CHACÓN DE GARCIA el día 08/02/2016, no obstante, este hecho se mantuvo oculto por parte de los demandados compradores.
Que a su entender debe considerarse para hacer el cómputo del inicio del lapso para ejercer el retracto legal arrendaticio por parte de la demandante que el conocimiento por parte de ésta del fallecimiento de los dos usufructuarios, ocurrió en fecha 06.02.2023, siendo necesario llamar la atención de este Despacho sobre las fechas en que ocurrieron los fallecimientos para evidenciar aún más la mala fe procesal de los demandados compradores todo en razón a que solo podía intentarse el retracto legal arrendaticio una vez que se extinguiera el derecho de usufructo, pues éste impide el uso, disfrute o el ius abutendi, por parte de los retrayentes.
Que uno de los requisitos exigidos para el ejercicio del derecho de retracto lo constituye la solvencia arrendaticia al momento de la interposición del retracto legal. Que en la demanda primigenia se señaló que la demandante comenzó a hacer las consignaciones de los cánones arrendaticios a los nuevos “compradores” del inmueble, ante el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, bajo el expediente N° 999, pagos realizados a la cuenta bancaria del Banco Bicentenario C.A., N° 01750039260062763521, por parte de la actora donde hasta el día de hoy se cumple con tal procedimiento.
Que con tales consignaciones se demuestra la solvencia arrendaticia que a su entender habilita a la demandante a interponer su derecho de preferencia, como se demuestra en la copia certificada del expediente de consignaciones N° 999 del Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira acompañadas con el libelo de demanda anexadas marcadas "G" que corre al folio 90 hasta el 254, donde consta los depósitos desde octubre del 2017 hasta enero del año 2023.
Que de igual manera acompañó copias simples de los folios 160 en adelante del expediente 999 del Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, donde consta los depósitos correspondientes del mes de enero del 2023 hasta el mes de mayo del año 2023,
Que otro de los requisitos exigidos por la legislación para el ejercicio del derecho de retracto es que el contrato hubiere durado dos (2) años o más, y tal como fue señalado la demandante mantiene una relación arrendaticia a tiempo indeterminado tal como lo estableció el fallo o sentencia de fecha 04.06.2019 dictado por el Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, por un periodo de tiempo de cuarenta (40) años.
Que la demandante tomó en arrendamiento la totalidad o globalidad de los inmuebles que constituyen la propiedad adquirida por los compradores demandados, para lo cual basta confrontar la descripción hecha por los vendedores en su documento de venta con usufructo protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito San Cristóbal, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, de fecha 18 de agosto de 1994, inserto bajo el No. 43, Tomo 21, Protocolo Primero, con los inmuebles dados en arrendamiento y descritos en los dos últimos contratos de arrendamiento y en el libelo de demanda por desalojo intentada en el expediente No. 746, llevado por el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción, Judicial del Estado Táchira, por lo que considera que la actora si tiene cualidad para intentar la pretensión demandada.
Que con respecto al requisito para la procedencia del retracto legal, que es el referente a la satisfacción de las aspiraciones del propietario, es decir, a la aspiración del arrendador, propietario, de recibir del inquilino el pago del precio de la venta en los términos o condiciones que se estableció, la demandante esta en condiciones de sufragarlo en las mismas condiciones y modalidades de la negociación o venta que se realizó, como previene el Articulo 38 del DRVFLRAIUC
Que a los fines del Articulo 1.544 del Código Civil, la demandante reembolsara no solo el precio de la venta, los gastos y costos de la venta, así como previa demostración, el monto de las reparaciones necesarias hechas al inmueble y las mejoras efectuadas al inmueble que hayan incrementado su valor, lo cual nunca ocurrió durante los largos años de la existencia del contrato, pero de probarse la actora los reembolsara.
Con relación a la transmisión de la propiedad en materia de retracto legal arrendaticio, la misma consiste en una subrogación que hace el inquilino en la posición del comprador, lo que supone que la venta es válida, que el contrato consensuado se mantiene pero que el comprador demandado en retracto es sustituido por el inquilino retrayente, no siendo válido sostener que la venta contra la cual se alza el inquilino es nula para el comprador pero no para el vendedor.
Demanda el retracto legal arrendaticio de la venta protocolizada por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito San Cristóbal Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 18 de agosto de 1994, bajo el N° 43, Tomo 21, Protocolo Primero.
Conforme a lo expuesto, esta sentenciadora considera necesario puntualizar en apego a la doctrina sentada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, recogida en la decisión N° 388 de fecha 30 de septiembre de 2022, que la caducidad de la acción constituye materia de orden público, y en tal sentido el juez está facultado para declararla de oficio en cualquier estado y grado de la causa, cuando comprueba su existencia, en virtud de su vinculación con la acción, pues en tal supuesto se configura lo que Rengel Romberg denomina “carencia de acción”. En efecto, en la precitada decisión la Sala expresó lo siguiente:

La caducidad de la acción es un término fatal, cuyo transcurso produce la extinción de la acción; el titular del derecho subjetivo pierde la facultad de acudir a los órganos jurisdiccionales para reclamarlo o establecerlo. (Cfr. Sentencia N° RC-603, de fecha 7 de noviembre de 2003, Expediente N° 2001-289, caso Volney F.R.G., contra Banco Consolidado, C.A., Hoy Corp Banca, C.A., Banco Universal, y decisión N° RC-663, de fecha 20 de octubre de 2008, Expediente N° 2007-855, caso F.C. contra Theodorus Henricus Ras).
…Omissis…
En este orden es de señalar que la caducidad de la acción constituye materia de orden público, y el Juez está facultado para declararla de oficio en cualquier estado y grado de la causa cuando verifique su existencia, al estar indefectiblemente ligada a la acción y no a la cuestión de fondo que se debate, dado que extingue la acción y si ésta se ha perdido no podrá sentenciarse el fondo, sin importar en qué estado procesal, o en cuál momento del juicio se extinguió la acción. Por consiguiente cada vez que el Juez constata que la acción se extinguió, de oficio debe declarar tal situación, ya que el derecho a movilizar a la administración de justicia, en una causa particular, se ha perdido, al no poder existir fallo de fondo, y la extinción de la acción es independiente de los alegatos que se susciten con motivo de la contestación de la demanda, o de los informes. (Vid. Sentencia N° 36 de fecha 26 de febrero de 2015, caso Jacqueline María Aguilera Marcano, contra Oswaldo Emilio Mota Rivas y otros). (Exp. AA20-C-2018-000232)

Así las cosas, esta sentenciadora pasa de oficio a verificar si en el caso de autos operó la caducidad de la acción.
En tal sentido, aprecia que la venta cuya retracto legal arrendaticio demandada la parte actora está contenida en el documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito San Cristóbal Estado Táchira, en fecha 18 de agosto de 1994, bajo el N° 43, Tomo 21, Protocolo Primero, por lo que conforme a la fecha de protocolización de dicho documento resulta aplicable a los fines del retracto legal demandado lo dispuesto en el Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas (derogado), por ser la normativa vigente para la fecha en que registró dicha venta. En efecto, el Artículo 6 del precitado Decreto disponía lo siguiente:

“…Cuando el propietario esté dispuesto a vender el inmueble, si el arrendamiento hubiere durado por más de dos años, el inquilino tiene un derecho preferente sobre otras personas que quieran comprar el inmueble. Para ejercer este derecho serán aplicables las disposiciones del Código Civil relativas al retracto legal.
Aun cuando el arrendamiento hubiere durado, menos de dos años, el arrendatario tiene el derecho que acuerda esta disposición si ha ejecutado mejoras que excedan del 5% (cinco por ciento) del valor del inmueble.
En uno y en otro caso, no gozarán de este derecho los arrendatarios que no estuvieren solventes en las pensiones de alquiler conforme a las disposiciones del presente Decreto..

Conforme a lo establecido en la referida norma en el supuesto que el propietario estuviera dispuesto a vender el inmueble arrendado, si la relación arrendaticia hubiese durado más de dos años, el arrendatario tenía el derecho de preferencia sobre otras personas para adquirir el inmueble, y para ejercer este derecho el precitado Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, remitía expresamente a las disposiciones del Código Civil relativas al retracto legal. En efecto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en decisión N° 885 de fecha 20 de diciembre de 2005, puntualizó lo siguiente: “La Sala observa que el referido artículo 6 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, establece el derecho de preferencia que tiene el arrendatario para adquirir el inmueble arrendado, más no regula la condición de modo, tiempo y lugar para su ejercicio razón por la cual son aplicables las disposiciones del Código Civil relativas al retracto legal, (artículos 1.546 al 1.548 eiusdem), lo cual se desprende de la misma norma.”
Al respecto, los Artículos 1.546 y 1.547 del Código Civil, establecen lo siguiente:

Artículo 1.546.- El retracto legal es el derecho que tiene el comunero de subrogarse al extraño que adquiera un derecho en la comunidad por compra o dación en pago, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato. Este derecho sólo podrá ejercerse en el caso de que la cosa no pueda dividirse cómodamente o sin menoscabo.

En el caso de que dos o más copropietarios quieran usar del retracto, sólo podrán hacerlo a prorrata de la porción que tengan en la cosa común.
Artículo 1.547.- No puede usarse del derecho de retracto sino dentro de nueve días, contados desde el aviso que debe dar el vendedor o el comprador al que tiene este derecho o a quien lo represente. Si no estuviese presente y no hubiere quien lo represente, el término será de cuarenta días, contados desde la fecha del registro de la escritura.

En las normas transcritas el legislador estableció el lapso para el ejercicio del retracto legal so pena de caducidad de la acción, el cual se encuentra condicionado al hecho de que el inquilino haya sido notificado o no de la venta, pues en el primer supuesto será de nueve días contados a partir de dicha notificación y en el segundo supuesto cuando el inquilino no es notificado el término será de cuarenta días contados a partir de la fecha del registro del documento. En tal sentido, la precitada Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en decisión N° 388 de fecha 30 de septiembre de 2022, estableció lo siguiente:

Ahora bien, el artículo 1547 del Código Civil precedentemente trasladado contempla, se repite, el ejercicio de la “acción de retracto legal”, –so pena de caducidad-, en tal sentido, éste se encuentra condicionado a los siguientes hechos:
1) Una vez efectuada la compra, dación en pago o la venta del inmueble, el comunero o el inquilino solamente podrán disponer del derecho de retracto, dentro del lapso de nueve días, contados a partir del aviso que en forma obligatoria impone el legislador al vendedor o al comprador a quien tenga el derecho (de accionar el retracto legal) o a quien lo represente.
2) Practicada la compra, dación en pago o venta del inmueble, y en el caso específico que quien tenga el derecho de accionar el retracto (comunero o inquilino) no se encontrare presente y no hubiere quien lo represente, dada esa única circunstancia para el ejercicio de tal acción tendrá un lapso legal de cuarenta días contados desde la fecha de registro de la escritura.
En este sentido esta Sala de Casación Civil, en sentencia de reciente data, N° 238, expediente 2022-001, de fecha 20 de julio de 2022, con ponencia del Magistrado Dr. José Luis Gutiérrez Parra, estableció en relación a la caducidad de la acción de retracto legal, lo siguiente:
“…En ese sentido se observa, que resulta impretermitible pasar a examinar las actas del expediente, de lo cual se pudo evidenciar que consta a los folios del 59 al 60 de la pieza 1 de 5 del expediente, documento de compraventa suscrito por el ciudadano Emilio Kabbabe Chendi, registrado en fecha 5 de abril de 2011, ante el Registro Público del Municipio Sucre del estado Sucre.
En ese sentido, y de acuerdo a la doctrina supra comentada, es de precisar que el lapso de caducidad previsto en el artículo 1.547 del Código Civil, de nueve (9) días comienza a correr a partir de la fecha en que el vendedor o el comprador de aviso de dicha operación, mientras que los cuarenta días (40) se computarán si la parte interesada no está presente o no se enteró de la misma a partir de la fecha en que fue debidamente registrada la venta.
Ahora bien, en aplicación al caso de autos se evidencia que el juez tomó como fecha de partida del lapso de caducidad la fecha en que hubo la notificación a la vendedora según la declaración de los testigos, es decir, a partir 14 de agosto de 2010 fecha para la cual se desprende de autos se había perfeccionado y materializado la notificación a la vendedora, lo que en realidad evidencia el error de interpretación del contenido del artículo 1.547 del Código Civil, pues, la venta fue registrada el 5 de abril de 2011, tal y como lo alega elformalizante según se desprende del propio documento de venta que consta a los autos.
En ese sentido, resulta necesario precisar que es a partir de esa fecha que comienza el computo de los lapsos de caducidad, siendo que la demanda fue interpuesta el 23 de mayo de 2011, se evidencia que aun y cuando el juez de alzada tomo la fecha equivocada para el computo de la caducidad, contando a partir del 5 de abril de 2011 a la fecha del 23 de mayo del mismo año se constata que igualmente había transcurrido ambos lapsos tanto el de 9 días como los cuarenta previstos en el artículo 1.547 del Código Civil, razón por la cual se evidencia que operó el lapso de caducidad para ejercer el derecho de retracto legal.
En tal sentido, la Sala evidencia que el juez de alzada efectivamente incurrió en el error de interpretación del artículo 1.547 del Código Civil, al tomar como lapso de partida para el computo la fecha de notificación cuando la venta fue registrada el 5 de abril de 2011, siendo esta la fecha de conformidad con la ley de la cual se comienza el computo para determinar el lapso de caducidad de la acción. Y así se decide…”. (Resaltado de la Sala).
De la transcripción que antecede se puede observar que la doctrina de esta Sala establece, que cuando no se haya efectuado la notificación o el aviso de la venta del inmueble objeto de retracto, es decir que la parte que tiene el derecho no tenga conocimiento de la venta, el lapso para ejercer la acción de retracto legal será de cuarenta (40) días contados a partir de la fecha en que se registró la escritura de la venta del inmueble.
Siendo los términos para recurrir por vía de retracto legal de naturaleza fatal, por tratarse de lapsos de caducidad, los mismos no son susceptibles de suspensión, pues en este caso el término de cuarenta días es presuntivo de información al que tiene el derecho, devenida por no encontrarse presente o no tener conocimiento de la venta y dado el principio de publicidad que confiere el registro de la escritura de la venta, el cual en este caso debe tomarse como punto de partida a los fines de computar el lapso de caducidad de esta acción. Resaltado de la Sala y propio. ( Exp. AA20-C-2018-000232).

En el caso de autos a los fines de determinar la caducidad de la acción propuesta, se observa que la parte demandante manifiesta en la reforma del libelo demanda que no fue notificada de la venta del inmueble validamente, en razón, de que los demandados compradores no tenían cualidad para hacerlo, dado que los únicos que podían efectuar tal notificación era los usufructuarios vendedores, por lo que al no haber sido notificados de la venta de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 1.547 del Código Civil, en concordancia con el criterio establecido en la jurisprudencia citada, el lapso de que disponía la demandante a los fines de ejercer la acción de retracto legal arrendaticio era de cuarenta días contados a partir de la fecha de registro del documento de venta, a saber, el 18 de agosto de 1994, y por cuanto la demanda primigenia inserta a los folios 1 al 12 fue interpuesta en fecha 15 de diciembre de 2022, según consta del sello húmedo de la Secretaría del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial en funciones de distribuidor estampado al folio 13, esta sentenciadora evidencia que desde el 18 de agosto de 1994, fecha en que se registró el documento de venta hasta el 15 de diciembre de 2022, fecha en que se interpuso la demanda, ya había transcurrido con creces la totalidad del lapso de caducidad de cuarenta (40) días continuos, que tenía la parte demandante a los fines de ejercer la acción de retracto legal, por lo que en el caso de autos operó la caducidad de la acción propuesta y en consecuencia debe declararse inadmisible la demanda interpuesta. Así se decide.
Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Primero en lo Civil Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA INADMISIBLE LA DEMANDA interpuesta por la sociedad mercantil Compañía Anónima OLILIA, representada por su director el ciudadano ANTONIO JOSE MANUEL TEJIDO BERNARDEZ, por retracto legal arrendaticio de la venta de los inmuebles que ocupa con el carácter de arrendataria contenida en el documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito San Cristóbal Estado Táchira, en fecha 18 de agosto de 1994, bajo el N° 43, Tomo 21, Protocolo Primero, en contra de los ciudadanos: CLAUDIA ALEXANDRA CATALINA GARCIA CHACON, y HORTUN GARCIA CHACON, ambos con el carácter de compradores del aludido inmueble y también como coherederos de los propietarios arrendadores iniciales del inmueble los causantes ALICIA CHACÓN DE GARCIA y JUAN TOMAS GARCIA TAMAYO, así como en contra de las ciudadanas NAILA PACHECO CHACON, y ROXANA CLARA EUGENIA ANASTASIA GARCIA DE VELUTINI, ambas con el carácter de coherederas de los precitados de cujus, por haber operado la caducidad de la acción.
Publíquese, regístrese, notifíquese a la parte demandante y déjese copia certificada digitalizada para el archivo del Tribunal.

Dra. Fanny Trinidad Ramírez Sánchez
Juez Provisoria

Abg. Blanca Yanelys Contreras Rosales
Secretaria Temporal