TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE.
TRIBUNAL TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS
DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTOBAL Y TORBES
DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.

212º y 163°

PARTE DEMANDANTE: PEDRO SANCHEZ LUGO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 10.151.862.

APODERADO DE LA PARTE DEMANDANTE: JOSE AGUSTIN DE LA VEGA HERNANDEZ, CRISTHIAN MAURICIO GOMEZ SUAREZ, titular de la cédula de identidad N° V- V-9.964.128 Y V-13.311.355, inscritos en el Inpreabogado bajo los N° 48.596 y 80.666, respectivamente, según poder apud acta inserto en el folio 70 pieza I, y JAVIER SANCHEZ MORALES, Inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 129.281(F.19 Pieza II.

PARTE DEMANDADA: JOSEFINA MARQUEZ DE SOSA, MARIA CAROLINA SOSA MARQUEZ, JUAN ALBERTO SOSA MARQUEZ y ANTONIETA MAGDALENA SOSA MARQUEZ, venezolanos, mayores de edad, titular de la cedula de identidad N° V-2.964, v-5.300.557, v-3.659.790, v-3.185.189, respectivamente.

APODERADOS JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abg. JOSE MANUEL RESTREPO CUBILLOS y HERART DUQUE, titular de la cédula de identidad N° v-11.499.781, v- 13.550.264, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 21.219 y 100.374

MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO

EXPEDIENTE Nº 8379-2015

PARTE NARRATIVA

De las actuaciones que conforman presenten expediente, consta:

En los folios 61 AL 68, riela libelo de Reforma de demanda recibido previa distribución en fecha 03/08/2016, mediante el cual, el demandante expone lo siguiente:
Alega que inició en fecha 16 de junio de 1980, una relación arrendaticia como inquilino del inmueble ubicado en la calle 6, entre carrera 8 y 9, signado con el N° 8-52, Parroquia San Sebastián, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, manteniendo incólume durante 34 años la relación arrendaticia, modificándose únicamente el canon de arrendamiento, realizando las reparaciones mayores y menores para el uso zonal, legal y que le ocupa, y que el contrato era de viviendo pero con el devenir del tiempo dedicaron a uso comercial.
Que el pago del canon de arrendamiento se realiza mediante expediente de consignación N° 497-06 de San Cristóbal y Tórbes del Estado Táchira, anexo “B”
Que en fecha 11 de mayo de 2011, fue notificado de la intención de la arrendadora de poner fin a la relación arrendaticia y acudió al registro inmobiliario, para solicitar información del inmueble donde encontró que el inmueble fue vendido, por Josefina Márquez Sosa, mediante documento de fecha 29 de diciembre de 1994, bajo el N° 29, quedando la vendedora como usufructuario hasta el 02 de agosto de 2013, fecha en que renuncia al mismo.
Que de la duración de la relación arrendaticia, nunca le notificaron de la venta, en aras de garantizar la preferencia ofertiva, dado que tenía la intención de comprar el inmueble en las mismas condiciones.
Demanda formalmente a Josefina Márquez, como propietaria arrendataria y Antonieta Magdalena Sofía, María Carolina y Juan Alberto Sosa Márquez, como adquirientes y reconozcan que se violó la preferencia ofertiva y subrogue en las mismas condiciones en que se celebró la venta en fecha 1994.
DE LAS PRUEBAS
1.- Contrato de arrendamiento privado, suscrito con la inmobiliaria San Cristóbal S.R.L anexo “A”.
2.- Consignación de canon de arrendamiento por ante el Juzgado Primero de Municipio San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, anexo “B”.
3.- Notificación de no prorrogar el contrato de arrendamiento de fecha 11 de mayo de 2011 anexo “C”.
4.- Copia Certificada del documento de compra y venta, protocolizado ante la oficina Subalterna de Registro público del Municipio San Cristóbal del estado Táchira de fecha 29 de diciembre de 1994, bajo el N° 29,tomo 46, protocolo primero, cuatro trimestre, anexo “D”
5.- Documento de renuncia de usufructo protocolizado ante la oficina subalterna del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, de fecha 02 de agosto de 2013, bajo el N° 8, tomo 10, protocolo de transcripción de ese año, anexo E.
6.- Solicita se ordene experticia del inmueble objeto de litigio.
7.- Solicita se fije Inspección judicial Sobre el inmueble objeto de litigio.

Fundamentó la presente acción de conformidad con el articulo 38 y 39 de la ley de regularización de arrendamiento inmobiliario para el uso comercial, estimándola en la suma de Cinco Mil Bolívares (Bs.5.000,00) (F.61 AL 68)

Indica como Petitoria que se le reconozca su condición de inquilino, que se le violo la preferencia ofertiva, que posee el derecho de subrogarse en los mismo términos y condiciones de la venta de fecha 29 de diciembre de 1994, inscrita bajo el N° 29, tomo 46, protocolo primero, cuarto trimestre en la cantidad de 5.000,00 Bs.
Indicó la dirección para la práctica de la citación de los demandados.
A los folios 72 y 73 pieza I, mediante auto de este tribunal, corre inserto admisión de reforma de demanda, de conformidad con el artículo 343 del Código de Procedimiento Civil, ordenando emplazar a la parte demanda conforme el procedimiento ordinario, a efectos de dar contestación a la demanda, y ordenando librar boleta de citación
A los folios 74 y 75, corre inserto diligencia suscrita por la parte demandada, MARIA CAROLINA SOSA MARQUEZ, titular de la cédula de identidad N° V- 5.300.557, otorga poder apud acta a los abogados JOSE MANUEL RESTREPO CUBILLOS y HERART DUQUE, titular de la cédula de identidad N° V- 11.499.781 Y V13.550.264, Inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 21.219. y 100.374.
Al folio 76, corre inserto diligencia del alguacil adscrito a este Juzgado, donde informa que le suministraron los emolumentos necesarios para la citación.
Al folio 77, mediante diligencia de la parte actora, asistida de abogado, solicita la reposición de la causa por el procedimiento.
Al folio 78, mediante diligencia del apoderado judicial de la parte actora, solicito copias certificadas.
AL folio 79, Mediante auto de este tribunal, se acordaron las copias certificadas solicitadas.
Al folio 80, mediante diligencia del apoderado judicial de la parte actora, solicito pronunciamiento.
Al folio 81, mediante diligencia del alguacil adscrito a este Juzgado, informó que le suministraron los emolumentos para la citación
Al folio 82, mediante auto de este Juzgado, se abocó al conocimiento de la presente causa la Abg. Jueza, Maurima Molina.
Al folio 83, mediante auto de este Juzgado, se ordenó librar boleta de citación a la parte demandada.
Al folio 84, mediante diligencia suscrita por el apoderado judicial de la parte demandante, solicito copia certificada y se habilite el tiempo necesario para proveer
Al folio 85, mediante auto de este Juzgado, se acordaron las copias certificadas solicitadas
A los folios 86 AL 515, mediante diligencia de la parte demandante, solicitó medida preventiva innominada de suspensión temporal de la ejecución del fallo del expediente 13.847 del Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Tórbes del Estado Táchira,
Al folio 516, mediante auto de este tribunal, niega la medida innominada.

PIEZA II.

Al Folio 02, mediante auto de este tribunal de fecha 18/04/2017, se libró la compulsa de la parte demandada.
A los folios 03 al 06, corre inserta diligencia de fecha 30/05/2017, de la parte demandada, JOSEFINA MARQUEZ DE SOSA, asistida de abogado, donde otorga poder al abogado JOSE MANUEL RESTREPO CUBILLOS,HERART DUQUE, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 21.219 y 100.374.
Alos folios 07 AL 18, mediante diligencia de fecha 10/07/2017, del alguacil adscrito a este Juzgado, informó que no pudo citar a la ciudadana ANTONIO MAGDALENA SOFIA SOSA MARQUEZ, JUAN ALBERTO SOSA MARQUEZ.
Al folio 19, mediante diligencia de fecha 09 de julio de 2017 la parte demandante, otorga poder apud acta al abogado Javier Sánchez Morales, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 129.281
Al folio 20, mediante diligencia de fecha 19/07/2017, la parte actora debidamente asistido de abogado solicitó la citación por carteles.
A los folios 21 y 22, mediante auto de este tribunal de fecha 09/08/2017, se aboca al conocimiento de la presente causa la Abg. Juez Ana Raybeth Zambrano Pastrán, y libra el cartel de citación respectivo.
Al folio 23, mediante diligencia de fecha 10/10/2017, suscrita por el apoderado judicial de la parte demandante, consignó los ejemplares donde aparece publicado el cartel de citación.
Al folio 24 al 26, mediante auto de este Juzgado, de fecha 17/10/2017, se aboco al conocimiento de la presente causa el Abg. Francisco Laviana Medina, y agrega los carteles de citación.
Al folio 27, mediante diligencia de la secretaria adscrita a este Juzgado, informó que realizó la fijación del cartel de citación, en el domicilio de la parte demandada.
A los folios 28 y 29, corre inserto diligencia de fecha 29 de noviembre de 2017, suscrita por el ciudadano Juan Alberto Márquez codemandado y otorga poder apud acta al abogado Herart Duque, Inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 100.374.
A los folios 30 al 33, mediante diligencia del apoderado judicial de la parte demandada, consigna poder de la ciudadana Antonieta Magdalena Sosa Márquez.

CONTESTACIÓN A LA DEMANDA.

A los folios 34 al 47, mediante escrito del apoderado judicial de la parte demandada Herart Duque, da contestación a la reforma de demanda en los siguientes términos:

Rechaza, niega y contradice todos los hechos narrados en lo siguiente:
Capitulo I, PROHIBICIÓN DE LA LEY DE ADMITIR LA ACCIÓN PROPUESTA
Opone la cuestión previa de conformidad con el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil ordinal 11°, indicando que el artículo 49 del decreto con rango fuerza de ley de arrendamiento inmobiliario señala que cuando forma parte de un inmueble pro indiviso, constituido globalmente, no puede ser enajenado o transmitido de manera individual ninguno de los apartamentos, oficinas o locales comerciales.
Alega que el local comercial que ocupa el demandado en calidad de arrendatario y que pretende someter a retracto y que ocupa es una parte no un todo, por tal motivo estableció el supuesto de Inadmisión en este caso.
De los datos de identificación del inmueble se evidencia que el local comercial arrendado, es un inmueble global, y de conformidad con el artículo 49 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, procede la Inadmisión, y que en la venta no solo engloba el local comercial
Señala que en el contrato de arrendamiento de fecha 25 de junio de 2009, fue arrendado el inmueble vendido a Charle Yesith Ardila Pérez, y en fecha 27 de mayo de 2011, fue dado en arrendamiento a Yersón Francisco Angarita Jaimes, locales incluidos en el retracto que pretende retractar el actor y según el documento de compra y venta, existe un litis consorcio activo forzoso necesario, dado que no concurrieron a juicio Yerson Francisco Angarita Jaimes, ni Charle Yesith Ardila Pérez, quienes son ocupantes de los otros locales comerciales y que se vendió un todo y no parte del inmueble.
El inmueble vendido contempla 3 locales comerciales que forman un solo inmueble, y que no identificó el inmueble de manera individualizada si no en global, vulnerando los derechos de los demás terceros.

CAPITULO II; ALEGA LA FALTA DE CUALIDAD O DE INTERES, alegando que el arrendatario no ocupa la totalidad del inmueble vendido si no una parte o porción del mismo careciendo de falta de cualidad para obrar en juicio.

CAPITULO III: CADUCIDAD DE LA ACCIÓN, alega que existe caducidad de la acción dado que han transcurrido 4 años y 10 meses , de conformidad con la confesión procesal que señala en el folio 62, donde indica que en fecha 11 de mayo de 2011 fue informado de la venta, a tenor de la legislación vigente para el día 11 de mayo de 2011, el termino de caducidad es de 40 días operando igualmente la caducidad de conformidad con el artículo 47 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario que entró en vigencia el 01 de enero de 2000, de conformidad con el artículo 10 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
Indica los medios de pruebas siguientes:
1.-Documento de compra y venta, autenticada ante la Notaria Publica Sexta del Municipio Baruta del Estado Miranda, protocolizado ante la oficina subalterna de Registro Público de San Cristóbal de fecha 29 de diciembre de 1994.
2.- Contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaria Publica Cuarta de San Cristóbal del estado Táchira, de fecha 25 de junio de 2009, inserto bajo el N° 38, tomo 95, libro de autenticaciones llevados por esa Notaria.
3.- Contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal del Estado Táchira, en fecha 27 de mayo de 2011, bajo el N° 23, tomo 94, folio 124 al 127.
4.- Promovió prueba de experticia, sobre el documento de compra y venta.
5.- Promovió Inspección Judicial.

Al folio 57, corre auto de este Juzgado de fecha 17 de enero de2017, donde se fija audiencia preliminar.

A los folios 58 y 59, mediante acta de este Juzgado de fecha 22/01/2018, se llevó a cabo audiencia preliminar, entre las partes intervinientes en juicio, donde la parte demandante no compareció, y el demandado ratifico lo alegado en el escrito de contestación a la demanda, fijando oportunidad para los hechos controvertidos.

A los folios 154 al 157, Consta sentencia dicta por este Juzgado en fecha 10/08/2018, donde declara inadmisible el retracto legal arrendaticio.

Al folio 158, corre inserta diligencia de fecha 13/08/2018, suscrita por el apoderado judicial de la parte demandante, donde ejerce recurso de apelación.

Al folio 160, mediante auto de este tribunal de fecha 08/11/2018, se escucho apelación en ambos efectos.

A los folios 229 al 238, mediante sentencia del Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, de fecha 25/01/2022, declara con lugar el recurso de apelación y anula el auto fecha 17 de enero de 2018, y REPONE LA CAUSA al estado en que se hallaba para el 12 de enero de 2018, oportunidad en que la parte demandada presento contestación a la demanda, quedando anulado lo actuado posteriormente inclusive la sentencia apelada en fecha 10 de agosto de 2018 por este Juzgado.

A los folios 241 y 242, mediante auto del Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, ordenó remitir el expediente a este Juzgado mediante oficio N° 018, de fecha 16 de Febrero de 2022.

Al folio 243, mediante auto de este juzgado de fecha 08 de marzo de 2022, se canceló la salida y dio curso a la presente causa.

Al folio 244, mediante diligencia del apoderado judicial de la parte demandada, de fecha 14/10/2022, solicita se aboque al conocimiento de la causa.

Al folio 245, mediante auto de este Juzgado de fecha 20/10/2022, se insta a la parte solicitante suministre los datos de correo electrónico y numero de la parte actora.

Al folio 246, mediante diligencia de fecha 11/11/2022, suscrita por el apoderado judicial de la parte demandada, indico que los datos de la parte actora son bufeteandes@gmail.com, 0414-2787206 y v-04141796062, 0414-1796062, 02763436962; y lo numero de la parte demandada son 04140799124, herdue@hotmail.com

A los folios 247 al 148, mediante auto de este Juzgado de fecha 15/11/2022, se abocó al conocimiento de la presente causa la Abg. Juez Margelis Contreras Fuenmayor y libro boleta de notificación a las partes.

Al folio 249 y 250, mediante diligencia de fecha 24 de enero de 2023, suscrita por el alguacil de este juzgado, informó que notificó a la parte actora, y consigna acuse de recibo.

Al folio 251, mediante diligencia de fecha 24 de enero de 2023, suscrita por el alguacil adscrito a este Juzgado, informó que notificó al apoderado judicial de la parte demandada y consigna acuse de recibo.

CONTRADICCIÓN A LA CUESTIÓN PREVIA.

A los folios 252 al 266, corre inserto escrito de fecha 10 de febrero de 2023, presentado por el apoderado judicial de la parte actora, donde contradice las cuestiones previas en los siguientes términos:
1.- Con respecto a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta: señala el actor que no hay prohibición de conformidad con el derecho a la tutela judicial efectiva y los requisitos que permite la presente acción, que el proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia, que los derechos que alega el demandado no corresponden, y señala que arrienda la totalidad del inmueble, por otro lado omiten subrepticiamente dos (02) ventas y no aclaran cuál de las ventas se encuentra la supuesta mayor cabida a la del inmueble arrendado ; el alegato de venta global es vago e impreciso, deslegitima la acción. Que la preferencia ofertiva es vinculante en todo proceso de enajenación de inmueble arrendado. Que los servicios se encuentran individualizados con el N° 8-52,que es independiente no solo a las divisiones físicas sino también a servicios básicos de funcionamiento.
Alega que fue notificado a mediados de 1993, de forma informal, de la inmobiliaria que se encargaría del arrendamiento, y solicita se oficie a S.A.I.M.E. y solicitarse realice la declaración de Juan Alberto Sosa Márquez, Jenny Solange Sánchez Lizcano, Juan Antonio Mora Torres, Jorge Enrique Mora Torres.

2.- Contradice puntos indicando la falta de cualidad del demandante.
3.- Contradice la existencia de un litis consorcio activo forzoso necesario.
4.- Contradice la cuestión previa de la caducidad de la acción, alegando que el lapso debe computarse apartir del 26 de noviembre de 2014, fecha en la cual solicito la copia certificada, y hasta la fecha de la interposición de la demanda no transcurrió el lapso de caducidad.

Las partes no promovieron pruebas en la incidencia de cuestiones previas.

LIIMITES DE LA CONTROVERSIA.

EL TRIBUNAL PARA DECIDIR OBSERVA:

La presente causa versa, sobre la demanda por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO DE LOCAL COMERCIAL, interpuesta por el ciudadano PEDRO SANCHEZ LUGO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 10.151.862, en contra de JOSEFINA MARQUEZ DE SOSA, MARIA CAROLINA SOSA MARQUEZ, JUAN ALBERTO SOSA MARQUEZ y ANTONIETA MAGDALENA SOSA MARQUEZ, venezolanos, mayores de edad, titular de la cedula de identidad N° V-2.964, v-5.300.557, v-3.659.790, v-3.185.189, respectivamente, el cual el demandante alega que mantiene desde el año 1980, una relación arrendaticia en el inmueble objeto de juicio, por ende, se le violó la preferencia ofertiva, y por otro lado la parte demandada, alega que existe prohibición de la ley en admitir la presente acción, por cuanto en 1994 se realizó el traspaso de la propiedad mediante documento de compra y venta como un todo y que el demandado tiene solo una parte del inmueble siendo PROINDIVISO, la propiedad, al igual que existe un litisconsorcio activo necesario porque no se llamó a juicio a los otros dos (02) arrendadores de los otros dos (02) locales comerciales, del inmueble vendido; al igual que promueve la caducidad de la acción, y prohibición de la ley por ende de dichos alegatos en su contestación de la demanda, promovió las cuestiones previas de los ordinales 10 y 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y como defensas de fondo la existencia de un litisconsorcio activo forzoso necesarios y la falta de cualidad para intentar y sostener la presente demanda.

B.- PROCEDENCIA DE LA ACCIÓN:

Ateniéndose esta juzgadora lo debatido en juicio, entra a resolver sí es procedente la pretensión de la parte actora y pasa a observar que para apoyar la procedencia de la acción de Retracto Legal Arrendaticia, el cual es un derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el contrato de venta, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad.
Primeramente se trae a colación la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial (Gaceta Oficial Nº 40.418 del 23 de mayo de 2014), la cual con relación al retracto legal arrendaticio establece lo siguiente:

Artículo 38: “En caso de que el propietario del inmueble destinado al uso comercial, o su apoderado, tuviere intención de venderlo, la preferencia ofertiva la tendrá el arrendatario que lo ocupa, siempre que tenga más de 2 años como tal, se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, de condominio y demás obligaciones contractuales, legales y reglamentarias, y satisfaga las aspiraciones del propietario.
El propietario deberá informar directamente al arrendatario, mediante notificación escrita a través de Notaría Pública, su voluntad de vender el inmueble, expresando su derecho de preferencia, indicando el precio justo, condiciones de venta, plazo de sostenimiento de la oferta no menor a tres (03) meses, procedimiento y dirección de notificación de la correspondiente respuesta, documento de propiedad del inmueble, documento de condominio o propiedad colectiva y certificación de gravámenes. El arrendatario deberá notificar por escrito a través de Notaría Pública, al oferente dentro de los quince (15) días calendarios siguientes al ofrecimiento, su aceptación o rechazo; en caso de rechazo o abstención de pronunciamiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros.”

Artículo 39: “En caso de violación de la preferencia ofertiva, o de que la venta a un tercero haya sido en condiciones más favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario, éste tendrá derecho al retracto legal arrendaticio, que deberá ejercer dentro de un lapso de seis (06) meses, contado a partir de la fecha de la notificación que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquiriente, junto con copia certificada del documento contentivo de la negociación.”

Igualmente es importante señalar el criterio de SALA DE CASACIÓN CIVIL, Exp.: Nº AA20-C-2015-000873, de fecha 18 de julio de 2016 que expresa:

(…) la Sala recientemente dictó fallo N° 88 de fecha 18 de febrero de 2016, caso: K-B-LLOS 00, C.A. c/ Inversiones 1182450, C.A. y otra, en la que ratificó que “…el lapso de caducidad para el retracto arrendaticio comienza a computarse a partir de la fecha de notificación al inquilino de la enajenación del inmueble, o la prueba cierta que ha tenido conocimiento de ello…”.
De los criterios transcritos se desprende claramente que si bien la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios exige que el adquirente notifique al arrendatario de la negociación celebrada, momento a partir del cual comenzará a correr el lapso de 40 días de caducidad para ejercer el derecho de retracto, puede ocurrir que tal “notificación cierta” no se efectúe, en cuyo caso, el lapso será contado a partir de la fecha en que quedó demostrado que el arrendatario tuvo conocimiento de la predicha enajenación, siendo este el criterio imperante y sostenido por la Sala de Casación Civil de este Máximo Tribunal de Justicia. (…)
En la presenta causa, es importante dejar asentado en pro de la resolución del presente caso, determinar sobre el contenido de la aplicabilidad de la ley, en el cual en el presente caso de retracto legal arrendaticio, la ley vigente que regula lo concerniente a los locales comerciales es la ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial (Gaceta Oficial Nº 40.418 del 23 de mayo de 2014) y la ley anterior que regulaba igualmente las acciones donde estaba involucrado un Local comercial es la ley promulgada mediante GACETA OFICIAL DE LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA No.36.845 del Martes 7 de Diciembre de 1.999 DECRETO CON RANGO Y FUERZA DE LEY No.427 DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS Decreto Nº 427 25 de octubre de 1999, que entro en vigencia en fecha 01 de enero del año 2000, por lo tanto es importante señalar lo siguiente:

En este sentido, el artículo 24 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, dispone:

“Ninguna disposición legislativa tendrá efecto retroactivo, excepto cuando imponga menor pena. Las leyes de procedimiento se aplicarán desde el momento mismo de entrar en vigencia aun en los procesos que se hallaren en curso; pero en los procesos penales, las pruebas ya evacuadas se estimarán en cuanto beneficien al reo o rea, conforme a la ley vigente para la fecha en que se promovieron. Cuando haya dudas se aplicará la norma que beneficie al reo o rea.”. (Resaltado y negrillas de la Sala).

Asimismo, el artículo 9 del Código de Procedimiento Civil de 1986, es aún más explícito, establece:

“La ley procesal se aplicará desde que entre en vigencia, aun en los procesos que se hallaren en curso; pero en este caso, los actos y hechos ya cumplidos y sus efectos procesales no verificados todavía, se regularán por la ley anterior.” (Resaltado y negrillas de la Sala).

En la doctrina resulta valiosa la opinión del Dr. Joaquín Sánchez Covisa, en su obra “La Vigencia Temporal de la Ley en el Ordenamiento Jurídico Venezolano”, el cual señala:

“...Existe una norma fundamental en el Derecho intertemporal de todos los países, que es la de que los actos y relaciones de la vida real se regulan por la ley vigente en el momento en que se llevan a cabo. Esta regla, formulada por la doctrina en la forma “tempusregitactum”, es perfectamente paralela a la regla de Derecho intertemporal “locus regisactum”.(OMISSIS)

...El problema que se plantea en el Derecho intertemporal... es precisamente, la determinación de ese “tempus” en el cual tiene su punto de apoyo cada relación jurídica.

La regla citada es una creación de la doctrina y no se formula de una manera directa en el Derecho positivo, pero viene, por lo general, implícitamente expresada a través de uno de los dos preceptos siguientes: “las leyes no tienen efecto retroactivo”, es decir, las leyes no rigen las relaciones jurídicas cuya vida se ha desarrollado en tiempos anteriores a su vigencia; o bien, “las leyes no afectan a los derechos adquiridos”, es decir, la nueva ley no afecta a los derechos que se adquirieron antes de su entrada en vigor.

Por último, muchas leyes, contienen, por lo común bajo la rúbrica de “disposiciones transitorias”, normas especialísimas de Derecho intertemporal, que resuelven los conflictos que suscita la entrada en vigor de la ley en cuestión.

Así mismo es importante resalta el criterio de la SALA DE CASACIÓN CIVIL, con Ponencia del Magistrado ANTONIO RAMÍREZ JIMÉNEZ de fecha 08 de febrero del 2000 que expresa los criterios de la aplicación de una ley anterior en la siguientes casos:

“(…) El principio de irretroactividad exige que, en aplicación, de la regla “tempusregitactum”, la ley vigente en un período dado determine la existencia de los supuestos de hecho “S” verificados bajo su vigencia y las consecuencias jurídicas “C” derivadas de tales supuestos.

...el problema de la retroactividad entraña tres cuestiones claramente diferenciables, que son, a la vez, los tres requisitos esenciales de toda aplicación de la ley que no incurra en vicio de retroactividad.

1º La ley no debe afectar a la existencia de cualesquiera supuestos de hecho (hechos, actos o negocios jurídicos) anteriores a su vigencia, es decir, la nueva ley no debe valorar hechos anteriores a su entrada en vigor.

2º) La ley no debe afectar los efectos anteriores a su vigencia de cualesquiera de los supuestos de hecho.

3º) La ley no debe afectar a los efectos posteriores a su vigencia de los supuestos de hecho verificados con anterioridad a ella... (…)”

En conclusión a la normativa legal, jurisprudencia y doctrinaria antes descrita, esta Juzgadora deja asentado el criterio que debe aplicarse siempre es la norma legal que tenga vigencia para el momento de decidir un supuesto de hecho concreto de conformidad con el artículo 9 del Código de Procedimiento civil, que regula que la ley a aplicar es la que se encuentre en vigencia, y solamente analógicamente podrá aplicarse la ley anterior cuando el espíritu de la nueva ley no contemple algo contrario a la norma derogada y siempre y cuando no afecte la existencia de supuestos de hechos establecidos en la nueva ley desde el momento de la entrada en vigencia y así se concluye.

En este mismo orden de ideas, la Sala Político-Administrativa, de la extinta Corte Suprema de Justicia, en dos sentencias, la primera, del 1° de agosto de 1996, caso Eduardo Enrique Brito, expediente N° 7.901, sentencia N° 526, señaló:

“(…) Dispone la mencionada norma que alegadas las cuestiones previas a que se refieren los ordinales 7°, 8°, 9°, 10° y 11° del artículo 346, la parte demandante manifestará dentro de los cinco días siguientes al vencimiento del lapso de emplazamiento, si conviene en ellas o si las contradice, y termina el precepto indicando que “el silencio de la parte se entenderá como admisión de las cuestiones contradichas expresamente”.
En criterio de esta Sala, lo que contempla la referida norma es una presunción iuris tantum, acerca de la procedencia de la cuestión previa alegada que opera una vez transcurrido el lapso de cinco días para contestarla, conforme a la cual se entiende como ”admitido” por la accionante las cuestiones no contradichas; y que, por tanto, resulta desvirtuable si del estudio de las circunstancias que rodean el caso y la normativa aplicable aparece como inexistente la cuestión procesal señalada por el oponente.
No debe, por consiguiente, deducirse del precepto comentado que la no contestación oportuna de la cuestión previa opuesta acarree indefectiblemente su procedencia. Así, en un caso como el de autos, es deber del Juez confrontar los alegatos de la parte demandada –de acuerdo a los cuales es menester el agotamiento de una vía administrativa previa a la demanda incoada-con los preceptos legales que sean aplicables al procedimiento iniciado; y de resultar –como sucedió- que no existe tal exigencia procedimental de orden legal, lo procedente es desechar la oposición ya que no existe prohibición legal de admitir la acción propuesta. Así también se declara. (…)” (Negritas de la Sala)

Ahora bien, del caso de marras, le corresponde a esta Juzgadora pronunciarse sobre las cuestiones previas promovidas en el escrito de contestación a la demanda, y en acatamiento a lo ordenado por el Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, de fecha 25/01/2022, en donde trae a colación la norma adjetiva civil del artículo 346 ordinales 10 y 11 del Código de Procedimiento Civil, que expresa lo siguiente:

Artículo 346.- “Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas:
… Omissis…
10° La Caducidad de la acción establecida por la ley.
11° La prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda. “

DE LA CADUCIDAD

Es el caso que la parte demandada, alega como defensa de forma la caducidad de la acción, por lo que de la revisión exhaustiva del presente caso se evidencia, que el actor pretende mediante esta demanda El retracto arrendaticia, alegando que le fue violada la preferencia ofertiva del inmueble que ocupa mediante arrendamiento desde el año 1980, en donde la ciudadana Josefina Márquez de Sosa, da mediante compra y venta con usufructo a los ciudadanos ANTONIETA MAGDALENA SOFIA SOSA MARQUEZ, MARIA CAROLINA SOSA MARQUEZ Y JUAN ALBERTO SOSA MARQUEZ, mediante documento de compra y venta protocolizado en fecha 29 de diciembre de 29 de noviembre de 1994, registrado bajo el N° 29, tomo 46, protocolo 1, cuarto trimestre del año 1994;
Así mismo la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial (Gaceta Oficial Nº 40.418 del 23 de mayo de 2014), con entrada en vigencia el 23 de mayo de 2014, establece en su artículo 38 y 39, como se expresa de los argumentos doctrinarios y jurisprudenciales antes señalados el lapso de la caducidad de la acción, pero es el caso que la normativa legal vigente que regula las relaciones arrendaticias de local comercial, establece que el propietario deberá informar directamente al arrendatario, mediante notificación escrita a través de Notaría Pública, su voluntad de vender el inmueble, expresando su derecho de preferencia, indicando el precio justo, condiciones de venta, plazo de sostenimiento de la oferta no menor a tres (03) meses, procedimiento y dirección de notificación de la correspondiente respuesta, documento de propiedad del inmueble, documento de condominio o propiedad colectiva y certificación de gravámenes.

Por otra lado, la parte demandada, alega que opera la caducidad de la acción dado que existe notificación escrito, anexado junto con el escrito de demanda, mediante la letra “C”, interpuesto ante el Tribunal de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, donde se evidencia que el ciudadano Juan Alberto Sosa Márquez, le notifica al demandante de la no continuación de la relación arrendatario y que son continuadores de la arrendadora, en sustitución de ella y otorgando la prorroga legal para el desalojo, dicha notificación fue debidamente practicada y notificada al demandante en fecha 12/05/2011.
Es importante destacar mediante este acto y estudiada la notificación antes mencionada, en ninguna parte el escrito, la propietaria anterior Josefina Marquez de Sosa (vendedora), no realizó la notificación mediante Notaría Pública, a la parte demandante, y al no realizarla mucho menos, suscribió los requerimiento y formalidades necesarios para la notificación, motivo por el cual el término para que operare la caducidad de la acción es contado a partir de la fecha cierta en que obtuvo conocimiento de la venta el actor.
Por lo tanto, dado que en la notificación de prorroga legal antes señalada, indica es que son continuadores de la arrendadora, pero no indica que es el nuevo propietario, que existen otros co-propietarios, datos de la documentación, ni medios para determinar la propiedad, motivo por el cual este tribunal determina la oportunidad procesal en que tuvieron conocimiento es desde la fecha cierta en que tuvo conocimiento cierto de la venta el demandante, esto es, desde el momento en que solicita la copia certificada al registro inmobiliario, en fecha 26 de noviembre de 2014, (F. 13 PIEZA I)
De conformidad con el Artículo 39 de la ley de locales comerciales, supra mencionada, el actor tiene un lapso para ejercer el derecho al retracto legal arrendaticio, de seis (06) meses, desde la fecha en que tuvo un conocimiento cierto de la venta, como plenamente quedó demostrado anteriormente esto es desde el 26 de noviembre de 2014, y hasta la fecha de la interposición de la presente demanda 29 de enero de 2015,, habían transcurrido un lapso de dos (02) meses y tres días, por lo que no opera la caducidad de la acción y así se declara.

DE LA PROHIBICIÓN DE LA LEY

Primeramente, es importante señalar el criterio de la Sentencia de la Sala de Casación Civil, de fecha 01-12-2003, Ponencia del Magistrado Antonio Ramírez Jiménez. Exp. Nº 02-267, dec. Nº 755 señala:

“(…) Sobre la interpretación del ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, que establece como una cuestión previa a la prohibición de la ley de admitir “la acción propuesta, o cuando sólo permita admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda”, en sentencia N° 885 de fechas 25 de junio de 2002, emanada de la Sala Política Administrativa, dictada en el juicio del Coronel Enrique José Vivas Quintero, expediente N° 0002, se estableció que “cuando dicho dispositivo hace alusión a la expresión “acción”, en realidad lo que se quiere significar no es más que una prohibición de la Ley de admitir la demanda”, criterio jurisprudencial que esta Sala comparte.(…)”

En cuanto a la cuestión previa, alegada por la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, de conformidad con el artículo 346 ordinal 11, alega que existe prohibición de la ley en admitir de la acción propuesta, alegando que la venta corresponde a un global de la propiedad, como un todo, consistente en tres (03) locales comerciales, y que la parte demandante, solo ocupa un solo local comercial, consistente de (281,50 mtrs2) ubicado en el Centro, calle 6 de San Cristóbal del Estado Táchira y que de conformidad con el decreto con fuerza de Ley de arrendamiento inmobiliario, publicado en GACETA OFICIAL DE LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA No.36.845 de fecha 07 de Diciembre de 1.999, Decreto Nº 427 25 de octubre de 1999, en el Artículo 49 que reza: “El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado.”

Por otra parte el actor, en su escrito de contradicción a las cuestiones previas de fecha10/02/2023, señala que el alegato de la parte actora, es impreciso, dado que la venta viola su derecho a la preferencia ofertiva, dado que no señalan los límites de la venta y que no aclaran en cual de las ventas se encuentra el inmueble arrendado.
Seguidamente, esta juzgadora, pasa a decidir la presente cuestión previa, primeramente señalando del escrito de reforma de demanda y del contrato de arrendamiento consignado en autos que la relación arrendaticia, nace del contrato de arrendamiento de fecha 16 de junio de 1980, destinada para vivienda familiar en el inmueble N° 8-32 de San Cristóbal del Estado Táchira, en el cual no se describe la totalidad del bien inmueble arrendado en linderos y medidas, pero identifica el número catastral de identificación del inmueble;

Así mismo en el documento objeto de litigio y de retracto, se encuentran descritas en el inmueble de compra y venta realizado por la ciudadana JOSEFINA MARQUEZ DE SOSA, titular de la cédula de identidad N° v-2.964, a los ciudadanos ANTONIETA MAGDALENA SOFIA, MARIA CAROLINA Y JUAN ALBERTO SOSA MARQUEZ, titulares de la cédula de identidad N° V- 3.185.189, V-5.300.557 Y V-3.659.790, Respectivamente, bajo los siguientes linderos y medidas; PRIMERO: compuesto por dos (02) casa contiguas, construidas sobre terreno propio ubicado en el Municipio San Cristóbal del Estado Táchira,, delimitadas asi NORTE: Con calle seis (06)m encarnación Centeno; ESTE: con la carrera (09), OESTE: propiedad de la misma sucesión Encarnación Centeno, SEGUNDO: un inmueble compuesto por una casa para habitación, construida sobre terreno propio con una superficie de DOSCIENTOS OCHENTA Y UN METROS CUADRADOS CON CINCUENTA CENTIMETROS (281,50mtrs2), ubicado en la calle 6, de San Cristóbal del Estado Táchira, comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: calle 6, SUR: inmueble que fue de ROSA CENTENO MANTILLA, BEATRIZ, ANTONIETA Y ELENA MANTILLA IZQUIERDO, ESTE: inmueble que es o fue de la Sucesión de Enrique Márquez Isea; OESTE: inmueble que fue de Rosa Centeno Montilla, hoy María Esperanza Carlo de Mantilla; protocolizada ante el Registro Público Inmobiliario de San Cristóbal del Estado Táchira, de fecha 29 de diciembre de 1994, inscrito bajo el N° 29, tomo 46, protocolo 1, correspondiente al 4to trimestre.

Así mismo el actor, para demostrar sus argumentos al indicar que sobre el mismo bien inmueble objeto de retracto se encuentra dos (02) locales comerciales adicionales, se evidencia, los contratos de arrendamiento siguientes: PRIMERO: el ciudadano CHARLES YESITH ARDILA PEREZ, titular de la cédula de identidad N° V- 13.927.830, según contrato de arrendamiento de fecha 25 de junio de 2009, inserto bajo el N° 38, tomo 95, procedente de la Notaria Pública Cuarta de San Cristóbal del Estado Táchira, inserto en copia certificada en los folios (F.48 AL 52 PIEZA II) y SEGUNDO: al ciudadano YERSON FRANCISCO ANGARITA JAIMES, titular de la cédula de identidad N° V- 13.145.395, Según contrato de arrendamiento de fecha 27 de mayo de 2011, inserto bajo el N° 23, tomo 94, folios 124 al 127, Inserto en el presente expediente en original en los folios (F.53 AL 56) Igualmente en ambos contratos no se describe los linderos y medidas del bien inmueble objeto de litigio de la parte que poseen y donde se encuentran arrendados, simplemente la ubicación del inmueble, pero que demuestran a esta operadora de justicia que se encuentran alquilados tanto el demandante como los dos (02) inquilinos adicionales aquí mencionados sobre el mismo inmueble vendido, por lo queda demostrado que el actor solo posee una parte del bien inmueble objeto de retracto en arrendamiento y no la totalidad del mismo y así se establece.

De lo anteriormente señalado, se infiere que la parte demandada podrá promover la incidencia de la cuestión previa relativa a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, prevista como una de las causales para declarar inadmisible la demanda, según lo dispuesto en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil y en concordancia con el articulo 12 y 254 del Código de Procedimiento Civil, se procederá a decidir la presente cuestión previa, con base a las siguientes consideraciones:
Es importante, en este acto que para decidir si le es aplicable la anterior ley publicada en gaceta oficial de la República Bolivariana De Venezuela No.36.845, de fecha 07 de Diciembre de 1.999, Decreto Con Rango Y Fuerza De Ley N°.427 De Arrendamientos Inmobiliarios, que entro en vigencia en fecha 01 de enero del año 2000, especialmente el articulo 49, como pretende la parte demandada, o en su defecto le es aplicable la ley actual vigente de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial (Gaceta Oficial Nº 40.418 del 23 de mayo de 2014), en el cual se explico anteriormente en la normativa legal, doctrinaria y jurisprudencia, antes indicada en esta parte de la sentencia solamente analógicamente podrá aplicarse la ley anterior, cuando el espíritu de la nueva ley, no contemple algo contrario a la norma derogada y siempre y cuando no afecte la existencia de supuestos de hechos establecidos en la nueva ley desde el momento de la entrada en vigencia.
En consecuencia, de la revisión exhaustiva y estudio referente al contenido de la nueva ley que regula los locales comerciales, tanto en su exposición de motivos, disposiciones transitorias y articulados, no señala un tratamiento o formula a seguir sobre que hacer cuanto existe una venta global y existe violación a la preferencia ofertiva a un inquilino que posee en arrendamiento solo una parte y/o porción del inmueble vendido como si lo hizo la ley anterior, y dado que la ley es progresiva, y los efectos procesales en la nueva ley, no se encuentra verificado y contemplado un caso asimilable, cuando se produce una venta global de un inmueble proindiviso, y de conformidad con el articulo 9 del Código de Procedimiento Civil, que permite aplicar la ley anterior excepcionalmente, cuando no se encuentren verificados y regulados los efectos procesales de la ley anterior en la vigente y en aras de garantizar el derecho a la seguridad ciudadana y dar cumplimiento al sentido estricto de la ley, se encuentra facultada esta operadora de justicia a aplicar retroactivamente el articulo 49 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios de forma analógica que contempla los casos estipulados en venta globales, como es el presente caso, en concordancia con los principio de seguridad jurídica y certeza jurídica que protegen el establecimiento de los derechos y obligaciones de las partes, dado que por regla general la ley no es retroactiva y solo regula hechos posteriores a su sanción. Sin embargo una ley puede ser retroactiva y regular hechos anteriores a su sanción.
Para reforzar lo anterior, es necesario indicar, la Sentencia de la Sala de Casación Civil, N° 000595, de fecha 07 de noviembre de 2022, Exp. AA20-C-2022-000213, Magistrado Ponente: JOSÉ LUIS GUTIÉRREZ PARRA, la cual contempla el criterio a aplicar en el presente caso que señala lo siguiente:
“(…) Con referencia a lo anterior, esta Sala de Casación Civil y la Sala Constitucional, ha establecido de manera concurrente el criterio a seguir cuando se interponen demandas de este tipo, en lo que tiene que ver al derecho preferente del arrendatario cuando se da en venta de manera total el inmueble arrendado, el cual estaba regulado por el derogado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley N° 427 de Arrendamiento Inmobiliario en su artículo 49, publicado en la Gaceta Oficial de la República de Venezuela N° 36.845 de fecha 7 de diciembre de 1999, estableciendo lo siguiente:
“…El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forma parte la vivienda, oficina o local arrendado…”.
El anterior Decreto fue derogado parcialmente por la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 6.053 de fecha 12 de noviembre de 2011, Extraordinario, y esta a su vez, sustituida por el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 40.418 del 23 de mayo de 2014, no obstante, aunque en el caso bajo estudio, fue realizada la totalidad de la venta del inmueble el 3 de noviembre de 2016, encontrándose vigente para esa fecha el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por lo que la norma o el criterio a aplicar en el presente caso, vista la ausencia de artículo expreso, es el que de manera recurrente venía aplicando este Máximo Tribunal antes de la entrada en vigencia de dicho Decreto, el cual estableció lo siguiente:
En lo que respeta al retracto legal arrendaticio, la Sala Constitucional en sentencia número 5121, de fecha 16 de diciembre de 2005, (caso: Calzados París S.R.L.), estableció lo siguiente: “…la Sala estima que el retracto legal, tal como lo establece el legislador no opera cuando se enajena la globalidad del inmueble, del cual forma parte el local arrendado, puesto que el arrendatario en este caso, no ocupa la totalidad del inmueble, sino parte de este. De admitirse lo contrario, supondría un perjuicio para el arrendador, quien se vería obstaculizado de enajenar el inmueble -de forma global-, por la obligación que tendrá de ofertar los locales que conforman este a todos los arrendatarios que los ocupan…”.
Criterio que fue ratificado por esa misma Sala, en sentencia número 1.667, de fecha 27 de noviembre del 2014, (caso Conrado Marín Marín), en el que se dispuso:
“…En este sentido, conviene señalar lo previsto en los artículos 43 y 49 de la Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:
Artículo 43: “El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior”.
Artículo 49: “El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado”.
De modo que de acuerdo con la disposición supra transcrita, el derecho de retracto legal arrendaticio resulta una consecuencia de la preferencia ofertiva que tiene el arrendatario, por no haber sido efectuada conforme a derecho la transmisión de la propiedad, lo que hace que ambas figuras, aún cuando son autónomas, se presentan consecuencialmente la una de la otra.
Así, la preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en condición de arrendatario; por su parte el retracto legal arrendaticio, es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el contrato de venta, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad.
Ahora bien, resulta preciso hacer referencia a la sentencia n° 5.121 del 16 de diciembre de 2005, en la cual la Sala Constitucional, señaló lo siguiente:
“… en este orden, el artículo 49 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece:”
(…Omissis…)
Como puede apreciarse, el artículo 49 de la aludida ley, constituye una excepción a la oferta preferente del bien arrendado al arrendatario y al derecho que tiene el arrendatario de subrogarse en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado, excepción que opera cuando existe una enajenación total del inmueble, del cual forma parte el local arrendado.
En este sentido la Sala estima que el retracto legal, tal como lo establece el legislador no opera cuando se enajena la globalidad del inmueble, del cual forma parte el local arrendado, puesto que el arrendatario en este caso, no ocupa la totalidad del inmueble, sino parte de éste. De admitirse lo contrario, supondría un perjuicio para el arrendador, quien se vería obstaculizado de enajenar el inmueble -de forma global-, por la obligación que tendría de ofertar los locales que conforman éste a todos los arrendatarios que los ocupa. De este modo, y para proteger el derecho del arrendador el legislador dispuso la excepción contenida en el artículo 49 de la Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
(…Omissis…)
Finalmente, la Sala quiere precisar que la hoy accionante, en su condición de arrendataria de la fracción del inmueble, objeto de la demanda de retracto, continúa detentando los derechos conforme al contrato de arrendamiento primigenio, pues el adquirente nuevo del inmueble se subroga en la posición del arrendador, lo cual no implica la extinción del contrato de arrendamiento, al contrario, el accionante persiste en su condición de arrendatario hasta que, por las causales establecidas en la ley, se extinga su contrato…”
Conforme a la doctrina de este Máximo Tribunal, no es procedente el retracto legal para el supuesto de una enajenación global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local objeto de arrendamiento, como sucedió en el presente caso.
Nótese que la recurrida estableció que el arrendatario ocupaba parte, más no la totalidad del inmueble vendido, sin embargo, no aplicó la norma jurídica llamada regular dicho supuesto de hecho, referido a la venta del bien en bloque o de manera global, no implica que el bien debe ser ofrecido en venta previamente al arrendatario, por cuanto de acuerdo a la norma bajo estudio, la arrendadora no está obligada a hacerle el ofrecimiento de la venta en forma prioritaria, porque la preferencia está referida al inmueble que ocupa el arrendatario en su totalidad…”. (Negrillas y subrayado del texto). (…)”

Por tal motivo esta juzgadora, en acatamiento a los criterios jurisprudencial, normativa y doctrinaria antes indicada, se resalta el hecho que el inmueble fue vendido en su totalidad y globalidad sin discriminar, ni delimitar en que parte del inmueble se encuentra un local comercial con el otro ubicado en la calle 6, carrera 8 y 9, N° 8-52 de San Cristóbal del Estado Táchira, como se desprende del documento de compra y venta, donde funciona en una parte del bien inmueble vendido, un local comercial “OPTICA VISIÓN” por lo que considera esta operadora de justicia, que el inmueble fue vendido en su totalidad sin exclusión, ni discriminación de la parte o porción que ocupa el demandado arrendatario y así se declara.

En tal sentido, se determina, que la venta suscrita en fecha 29 de diciembre de 1994, ante el registro inmobiliario de San Cristóbal del estado Táchira, de conformidad con el decreto con fuerza de Ley de arrendamiento inmobiliario, publicado en GACETA OFICIAL DE LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA No.36.845 de fecha 07 de Diciembre de 1.999, Decreto Nº 427 25 de octubre de 1999, en el Artículo 49 que reza: “El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado.” Supuesto que la actual ley no contemplo para estos casos, en que se realizara la venta total y global del inmueble, pero si la anterior, en virtud de la cual, la presente acción seria procedente si solamente hubiera sido vendido una porción del inmueble, que ocupa como arrendatario donde si hubiera sido obligatoria su notificación y ofrecérselo en venta por tener el derecho de preferencia ofertiva sobre los terceros compradores, lo cual no es ajustable al presente caso, toda vez que se realizó la venta de la totalidad del inmueble como ha quedado plasmado y demostrados, siendo un bien PROINDIVISO, motivo por el cual se declara CON LUGAR, la cuestión previa del Ordinal 11, del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia se declara INADMISIBLE, la presente demanda por el motivo de retracto legal arrendaticia con base a lo anteriormente señalado y así se declara.
En consecuencia, se deja asentado en la presente decisión, con respecto a las defensas perentorias alegadas por la parte demandada, como falta de cualidad y la existencia de un litisconsorcio activo necesario, fue alegado como defensas de fondo, no fueron objeto de estudio en la presente causa.

DISPOSITIVA DEL FALLO

Por los razonamientos expuestos, este TRIBUNAL TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTOBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, actuando en sede civil, DECLARA:

PRIMERO: SIN LUGAR la cuestión previa, del articulo 346, ordinal 10°: esto es: LA CADUCIDAD DE LA ACCIÓN ESTABLECIDA POR LA LEY, propuesta por la representación de parte demandada JOSEFINA MARQUEZ DE SOSA, MARIA CAROLINA SOSA MARQUEZ, JUAN ALBERTO SOSA MARQUEZ y ANTONIETA MAGDALENA SOSA MARQUEZ, venezolanos, mayores de edad, titular de la cedula de identidad N° V-2.964, v-5.300.557, v-3.659.790, v-3.185.189, respectivamente., en contra del demandante PEDRO SANCHEZ LUGO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro° V- 10.151.862, en la demanda de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO DE LOCAL COMERCIAL

SEGUNDO: Se declara CON LUGAR, la cuestión previa, del articulo 346, ordinal 11°, consistente en LA PROHIBICIÓN DE LA LEY DE ADMITIR LA ACCIÓN PROPUESTA, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda., propuesta por la representación de parte demandada JOSEFINA MARQUEZ DE SOSA, MARIA CAROLINA SOSA MARQUEZ, JUAN ALBERTO SOSA MARQUEZ y ANTONIETA MAGDALENA SOSA MARQUEZ, venezolanos, mayores de edad, titular de la cedula de identidad N° V-2.964, v-5.300.557, v-3.659.790, v-3.185.189, respectivamente., en contra del demandante PEDRO SANCHEZ LUGO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro° V- 10.151.862, en la demanda de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO DE LOCAL COMERCIAL

TERCERO: INADMISIBLE la demanda que por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO DE LOCAL COMERCIAL, es interpuesta por PEDRO SANCHEZ LUGO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro° V- 10.151.862; contra JOSEFINA MARQUEZ DE SOSA, MARIA CAROLINA SOSA MARQUEZ, JUAN ALBERTO SOSA MARQUEZ y ANTONIETA MAGDALENA SOSA MARQUEZ, venezolanos, mayores de edad, titular de la cedula de identidad N° V-2.964, v-5.300.557, v-3.659.790, v-3.185.189, respectivamente.

CUARTO: Notifíquese la presente decisión a las partes por medio de boleta, y por cuanto la parte demandada en la forma dispuesta en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

QUINTO: Dada la naturaleza de la presente decisión no hay condenatoria en costas.
Regístrese, publíquese y déjese copia certificada de la presente decisión para el archivo del Tribunal.
Dada, Firmada, sellada y refrendada en la sala de Despacho del TRIBUNAL TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTOBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, en San Cristóbal, a los treinta (30) días del mes de marzo del año 2023. Años: 212º de la Independencia y 163º de la Federación.

LA JUEZA PROVISORIA,

ABG. MARGELIS MERCEDES CONTRERAS FUENMAYOR

LA SECRETARIA

ABG. HEIDY RAQUEL FLORES LANDAZABAL

En esta misma fecha se dictó y publicó la anterior decisión dentro del lapso correspondiente, siendo la (s) 10:00 am, quedó registrada bajo el N° ______ y se dejó copia certificada para el archivo del Tribunal.

LA SECRETARIA.

ABG. HEIDY RAQUEL FLORES LANDAZABAL
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Exp. Nº 8379-2015
MCF/ adrian
Va sin enmienda