REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE: JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA 213° y 164° DEMANDANTE: NELSON ARISTIDES QUIROZ CASTELLANOS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-4.267.521, domiciliado en la ciudad de San Antonio, Municipio Bolívar, del Estado Táchira. APODERADA JUDICIAL: Abogada GLORIA AURORA DUARTE DE CASTIBLANCO, titular de cédula de identidad N° V-1.588.778, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 58.631. DEMANDADO: PEDRO MIGUEL LOPEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-1.585.233, domiciliado en la carrera 6 con calle 11 N° 6-1, del Barrio Ruiz Pineda, de la ciudad de San Antonio, Municipio Bolívar del estado Táchira. APODERADO JUDICIAL: Abogado JORGE ELEAZAR BENAVIDES NIETO, titular de cédula de identidad N° V-1.588.944, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 115.076. MOTIVO: DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL. Apelación de la sentencia definitiva dictada en fecha 16 de enero del 2023, por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Bolívar de la Circunscripción Judicial del estado Táchira. I ANTECEDENTES. El trámite procesal en el juzgado a quo. El presente juicio se inició por demanda de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, presentada por la abogada GLORIA AURORA DUARTE DE CASTIBLANCO, titular de cédula de identidad N° V-1.588.778, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 58.631, co-apoderada judicial del ciudadano NELSON ARISTIDES QUIROZ CASTELLANOS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-4.267.521, en su carácter de propietario de un inmueble, consistente en un local comercial, ubicado en la carrera 6, con calle 11, N° 6-1, del Barrio Ruiz Pineda de la ciudad de San Antonio, Municipio Bolívar del estado Táchira, y el mismo presenta una superficie de TRESCIENTOS NOVENTA Y UN METROS CON TREINTA Y SIETE CENTIMETROS CUADRADOS (391,37M2). La demanda fue admitida a trámite el 05 de octubre de 2020, por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Bolívar de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, por el procedimiento oral previsto en el Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación de arrendamiento inmobiliario para el uso comercial. (Folio 167). En fecha 16 de Noviembre 2020, el demandado procede a dar contestación a la demanda, previo a la contestación al fondo, alega la incompetencia del tribunal por la cuantía y la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta. Mediante sentencia del 20/11/2020 el Tribunal a quo declara con lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 11 del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, ante dicha decisión la abogada GLORIA AURORA DUARTE DE CASTIBLANCO, titular de cédula de identidad N° V-1.588.778, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 74.552, con el carácter de apoderada de la parte actora, anunció recurso de regulación de competencia, habiendo correspondido conocer de la misma al Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, del Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, quien en fecha 10 de Octubre del 2022, dictaminó: “…Así, tomando en cuenta las motivaciones esgrimidas, y siendo que el Tribunal de Municipio a quien le correspondió primeramente el conocimiento de la causa constituye un órgano jurisdiccional competente tanto por la materia como por el territorio e incluso por la cuantía real del asunto debatido cercano a la localidad o domicilio de las partes en conflicto, se evita así el traslado a la capital del estado, y se garantiza el derecho de los justiciables a acceder a la función jurisdiccional en pro de una eficiente administración de justicia, por lo que este Tribunal Superior considera improcedente la solicitud de incompetencia por la cuantía formulada por la parte demandada, y por ende sin lugar la cuestión previa opuesta prevista en el ordinal 1° del artículo 346 ejusdem. Así se establece. Por la razones esbozadas, resulta forzoso para esta alzada declarar con lugar la regulación de competencia planteada por la representación judicial de la parte actora con motivo de la declarativa con lugar de la cuestión previa opuesta con fundamento en el ordinal 1° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referente a la incompetencia por la cuantía del Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Bolívar de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, y en consecuencia, revoca el fallo proferido por ese órgano jurisdiccional en fecha 30/11/2020, tal como de manera expresa, positiva y precisa será realizado en la dispositiva de esta sentencia, precisándose que la presente causa debe continuar su curso ante el mencionado Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Bolívar de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira. Así se decide. Por los razonamientos antes expuestos, este JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR la regulación de competencia solicitada por la abogada Gloria A. Duarte de C., actuando con el carácter apoderada judicial del actor, ciudadano Nelson Arístides Quiroz Castellanos, en fecha 14 de diciembre de 2020. SEGUNDO: SIN LUGAR la cuestión previa opuesta con fundamento en el ordinal 1° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referente a la falta de competencia por la cuantía del mencionado órgano jurisdiccional. TERCERO: COMPETENTE para seguir conociendo del presente asunto al TRIBUNAL SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO BOLÍVAR DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA. CUARTO: SE REVOCA la decisión dictada el treinta (30) de noviembre de 2020 por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Bolívar de esta Circunscripción Judicial. QUINTO: NO HAY condena en costas dada la naturaleza de la presente decisión. Queda así REVOCADA la decisión recurrida y regulada la competencia.” En fecha 07 de Noviembre del 2022, el tribunal a-quo, dictó auto mediante el cual fijó día y hora para llevar a cabo la audiencia preliminar en la causa de desalojo, de conformidad con lo pautado en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 15 de Noviembre del 2022, se llevó a cabo la audiencia preliminar acordada por el tribunal a–quo, con la asistencia de ambas partes, ratificando cada una de ellas los alegatos expuestos tanto en el libelo de demanda, como en la contestación. Asimismo la parte actora, a través de su apoderada judicial GLORIA AURORA DUARTE DE CASTIBLANCO, presento escrito de alegatos para que sea agregado al acta levantada en la audiencia preliminar. En fecha 18 de Noviembre de 2022, el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del municipio Bolívar de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, dictó auto mediante el cual delimitó los hechos controvertidos en la presente causa, quedando establecidos los mismos de la siguiente manera: 1.-incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento. 2.-identificación del inmueble objeto de la pretensión y su uso, de igual manera dio apertura al lapso probatorio. Mediante escrito de fecha 24 de Noviembre del 2022 el apoderado judicial de la parte demandada presento escrito de promoción de pruebas y el 25 de Noviembre del 2022, la parte actora también consigno su escrito de promoción de pruebas. En fecha 14 de Diciembre del 2022, se llevo a cabo la Audiencia Oral, con la presencia de ambas partes. Habiendo dictado el a quo el fallo oral en los siguientes términos: PRIMERO. Se declara con lugar la demanda de desalojo de local comercial, intentada por el ciudadano NELSON ARISTIDES QUIROZ CASTELLANOS, contra el ciudadano PEDRO MIGUEL LOPEZ. SEGUNDO: Se ordena al demandado entregar al demandante el local ubicado en la carrera 6, con calle 11, Nro6-1 del Barrio Ruiz Pineda de la ciudad de San Antonio, Municipio Bolívar del estado Táchira, el cual tiene un área aproximada de 391,37M2, libre de personas y cosas. TERCERO: Se ordena el pago de los servicios de agua, electricidad, aseo urbano, teléfono y cualquier otro servicio de carácter público o privado que graven al inmueble arrendado. En fecha 16 de Enero del 2023, el tribunal de la recurrida, dicta y publica el integro de la sentencia definitiva, ante la cual la parte demandada anuncia recurso de apelación, siendo oída en ambos efectos mediante auto del a quo del 23 de Enero del 2023. La decisión del juzgado a-quo. El Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Bolívar de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, dictó el integro de la sentencia definitiva, el 16 de enero de 2023, en la cual declaró: PRIMERO: CON LUGAR la demanda de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL intentada por el ciudadano NELSON ARISTIDES QUIROZ CASTELLANOS, contra el ciudadano PEDRO MIGUEL LOPEZ. SEGUNDO: Se ordena al demandado entregar al demandante el local ubicado en la carrera 6 con calle 11, Nro 6-1, del Barrio Ruiz Pineda de la ciudad de San Antonio, municipio Bolívar del Estado Táchira, el cual tiene un área aproximada de 391.37 metros cuadrados, libre de personas y cosas; TERCERO: Se ordena el pago de los servicios de agua, electricidad, aseo urbano, teléfono y cualquier otro servicio de carácter publico, o privado que graven al inmueble arrendado. CUARTO: Dada la naturaleza de la decisión de conformidad con lo establecido en el articulo 274 del código de procedimiento civil, se condena en costas a la parte demandada en virtud de resultar totalmente vencida. QUINTO: Por cuanto la presente decisión fue dictada y publicada dentro del lapso legal establecido para ello, se hace innecesaria la notificación de las partes. El recurso de apelación. El 17 de enero de 2023, el abogado JORGE ELEAZAR BENAVIDES NIETO, apoderado judicial de la parte demandada, apeló de la sentencia dictada en fecha 16 de enero de 2023 por el tribunal a-quo, la cual se ordenó oír en ambos efectos mediante auto de fecha 24 de enero de 2023. (Folios 377-379). El trámite procesal en este juzgado superior. Correspondió a este tribunal superior, previa distribución, el conocimiento de la apelación, y mediante auto de fecha 02 de Febrero del 2023, se le dio trámite conforme a lo previsto en el artículo 517, 519 y 521 del Código de Procedimiento Civil y se tramitó por el procedimiento ordinario de segunda instancia. Mediante escrito de fecha 09 de Febrero del 2023, la parte demandada presento escrito solicitando la constitución del tribual con asociados, solicitud que se declaro sin lugar, mediante auto de fecha 13 de Febrero del 2023, dada la extemporaneidad de la referida solicitud, acordando seguir la presente causa su curso legal sin asociados. Informes presentados por la parte actora en esta alzada: La actora presento sus informes el día 03 de Marzo del 2023, donde hace un recuento de lo acaecido en la presente causa desde la introducción de la demandada, aduciendo que la parte demandada conviene en la contestación de la demandada en lo siguiente: Que inicio la relación arrendaticia con el padre del demandante, mediante contrato verbal y que continuó con su hijo la relación comercial arrendaticia que nació con su padre; que actualmente se encuentra insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento, que en fecha 30 de Noviembre le dio en venta a su hija de nombre DISNEY DEL ROSARIO LOPEZ RODRIGUEZ, la casa de habitación donde siempre vivió con su familia y donde siempre tuvo su vivienda principal. Que en el 2013 intento un juicio de prescripción adquisitiva sobre el inmueble objeto de la litis, que solicito ante las autoridades competentes la licencia para el expendio de cerveza y licores en el inmueble objeto de la controversia, ubicado en la calle 6-01, barrio Ruiz Pineda, de la ciudad de San Antonio, municipio Bolívar del estado Táchira, que tramitó ante la Alcaldía del anteriormente Distrito Bolívar, hoy municipio Bolívar la respectiva patente de industria y comercio. Manifiesta que los hechos afirmados por el actor y aceptados por el demandado, la doctrina y la jurisprudencia los califican como plena prueba. Denuncia que el demandado busca confundir la buena fe del tribunal, alegando que el inmueble se le alquilo para vivienda y utilizando la ley de regulación y control de arrendamientos de vivienda para satisfacer sus intereses personales, siendo evidente que en el escrito de contestación de demanda conviene el demandado en que el tenia su vivienda principal y propia en la calle 11 con carrera 7, N° 6-42, del Barrio Ruiz Pineda, de San Antonio del Táchira y que posteriormente en el año 2011, la dio en venta a su hija, tal y como consta en documento publico, por tanto añade que resultan contradictorios sus alegatos, aunado al hecho que no presento prueba fehaciente que le permitiera al juzgador establecer duda razonable de que el inmueble le había sido alquilado para vivienda, limitándose simplemente a negar, rechazar y contradecir. Hace referencia a los documentos administrativos tales como patente de industria y comercio, planilla de liquidación del ministerio de fomento de fecha 12 de Septiembre de 1979, donde consta la dirección exacta de su comercio es decir en el inmueble objeto de la presente litis, inspección ocular practicada por el cuerpo de bomberos del entonces distrito Bolívar al negocio “Bodega El Divino”, ubicado en la calle 11 numero 6-1, Barrio Ruiz Pineda, san Antonio, Bolívar, Táchira, de fecha 08 de Julio de 1979. Documentos administrativos que el demandado promovió en El Expediente 34998 que Curso por ante El Tribunal Primero de primera instancia civil de esta circunscripción judicial en el fallido juicio de prescripción adquisitiva que intento en su contra, alegando no ser inquilino del mencionado local. De igual manera hace mención a documento publico debidamente registrado donde consta que el demandado tenia su vivienda principal y la dio en venta en fecha 30 de Noviembre del 2011, así como sentencia del Tribunal Primero de primera instancia en lo civil de esta circunscripción judicial expediente N° 34998 donde consta acción que intento el demandado por prescripción adquisitiva, para despojar al demandante de su único patrimonio adquirido por herencia de su fallecido padre. Refiere que el demandado se excepciona en la contestación, pero no trae a los autos prueba fehaciente que permita vislumbrar que la relación contractual celebrada entre las partes se tratara de una vivienda. En síntesis señala que en el derecho moderno, ambas partes pueden probar a)el actor aquellos hechos que fundamentan su pretensión; b)el demandado, aquellos que fundamentan su excepción o defensa, que es lo mismo decir que las partes tiene la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Concluye exponiendo que el juez en su sentencia, verifica que las pruebas presentadas por la parte demandante determinaron la procedencia de la demanda, declarándola con lugar, ordenando la entrega del local y condenando en costas a la parte demandada, por ello no existen elementos de prueba que pueda incorporar la parte accionada para desvirtuar la recurrida y es por ello que en atención a lo alegado y probado en autos considera que la sentencia dictada por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de medidas del Municipio Bolívar de la circunscripción judicial del estado Táchira, se encuentra ajustada a derecho, por lo que solicita se declare sin lugar la apelación y se confirme la sentencia apelada con la consecuente condenatoria en costas. Informes presentados por la parte demandada en esta instancia: Mediante escrito de fecha 06 de Marzo del 2023 la parte demandada a través de su apoderado judicial JORGE ELEAZAR BENAVIDES NIETO, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 115.076, consigno sus informes en la presente causa donde hace una relación pormenorizada de todo lo acontecido en la presente causa desde el 19 de Marzo del 2020 en que el actor presento la demanda por ante el tribunal a quo, de la referida relación destaca la decisión proferida por el Tribunal Superior Tercero En Lo Civil, Mercantil, Del Transito Y Bancario de esta Circunscripción judicial, dictada con ocasión de la regulación de competencia surgida del alegato del demandado en su contestación a la demanda en cuanto a la declinatoria de competencia en virtud de la cuantía y donde el referido Tribunal Superior declaró competente para seguir conociendo del presente asunto al TRIBUNAL SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO BOLÍVAR DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA. y REVOCA la decisión dictada el treinta (30) de noviembre de 2020 por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Bolívar de esta Circunscripción Judicial, que había declinado la competencia a un tribunal de primera instancia. Otro alegato que destaca es el referente a que el a quo, no fijo un lapso de evacuación de pruebas, tal y como lo ordena la ley procesal en su articulo 868, creándose a su decir una incertidumbre de cuando termina dicha etapa procesal y cuando inicia la siguiente. Destaca la inspección judicial practicada en fecha 01 de Diciembre del 2022, realizada sobre el inmueble objeto de litigio, aduciendo que de la distribución del inmueble solo el 8% del mismo esta destinado para el uso de bodega de barrio y el resto es utilizado por el inquilino como su vivienda principal, en que se verifico la existencia de una cocina, una nevera, de ropa, de camas, ventiladores, aires acondicionados, lavadoras, ollas, platos, cubiertos, sala, comedor y todos los enseres propios de una vivienda, que estructuralmente se trata de una casa y no de un local comercial. Denuncia que en el presente caso se evidencia un claro desorden procesal, y que cuando el juez a quo relacionada el expediente, a su decir demostró un interés supino en detrimento de la parte demandada, pues cuando relaciona las actuaciones de la parte accionada solo hace una relación de dos líneas y cuando relaciona el libelo se extiende hasta dos hojas y que en la síntesis de la controversia cuando describe sus alegatos lo hace muy someramente sin mencionar los hechos relevantes indispensables que propuso. Advierte que el presente juicio de 60 mil unidades tributarias, se tramitó en un tribunal de municipio, cuya cuantía máxima por disposición de la ley y modificación posterior de la sala plena es de 15000 unidades tributarias. Arguye que existe maquinación de la parte actora al pretender evadir la responsabilidad que atribuye el articulo 5 de la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación arbitraria de viviendas, que obliga a los interesados en desalojar un inmueble destinado a vivienda principal a agotar previamente el tramite administrativo ante la SUNAVI. Observa que la recurrida en un llamado punto previo alega que la impugnación que realizó de las pruebas documentales es general y adolece de un motivo valido para restarles eficacia y por ello desecha la impugnación y que el problema es que la norma le permite a el como antagonista del promotor de la prueba en copia simple, la posibilidad de impugnarla y al efecto menciona criterio doctrinario del autor patrio Ricardo Henríquez La Roche, así como criterios jurisprudenciales de la Sala de Casación Civil, sobre el valor de las copias fotostáticas. Manifiesta que las copias simple inserta al folio 17, 18, 21 al 32 y 133 al 137, no debieron valorarse por haber sido impugnadas y que la documental inserta a los folios 155 al 157, consistente en certificado de solvencia de sucesiones del causante Arístides Quiroz, existe adicional a lo valorado por el juez otro elemento y es que lo que el demandante NELSON ARISTIDES QUIROZ CASTELLANOS, hereda a su padre, es una casa para habitación, lo que a su decir demuestra que el local alquilado no es un local comercial y que demuestra que lo que se pretende con la presente causa es el desalojo arbitrario de una vivienda, por disfrazarse ello con local comercial y que el juez de la causa debió verificar el fraude y al no hacerlo contribuyo al mismo, considerándolo como fraude colusivo en donde el juez del a quo participo directamente en su materialización. Señala que promovió del folio 202 al 204, copia simple de certificado de solvencia sucesoral, y que el juez de la recurrida no mencionan lo que el pretende demostrar con dicha documental, que es que se trata de una casa para habitación violándose así el derecho a la prueba libre, el debido proceso, y el derecho a la defensa. Continúa el apoderado judicial del demandado, haciendo una relación extensa del valor probatorio que el juez de la recurrida otorgo a diversos medios de prueba promovidos, y su objeción a los mismos, tales como las documentales, inspección judicial, valoración de testigos, confesión extrajudicial. Reitera que el juez a quo no analizó el contenido del artículo 5 de la ley contra el desalojo y la desocupación arbitraria de viviendas y que con este procedimiento se esta desalojando una vivienda que utiliza el inquilino como asiento principal pero a través de un procedimiento de desalojo de local comercial, en detrimento del derecho a la defensa y del debido proceso como derechos fundamentales. Añade que la realidad es que su representado reside allí con su familia y dicha residencia es su asiento principal, lo que significa que se esta obviando una serie de pruebas evacuadas, que pudieran hacer presumir que el inmueble se trata de una casa para habitación tal y como lo establece el documento publico de adquisición de mejoras y la declaración sucesoral. Por lo que a su decir mal puede ahora un juez pretender desalojarlo de lo que tiene arrendado por mas de cincuenta y un años, que son 391,37 metros cuadrados, cuando el juez a quo verifico con sus propios sentidos que la bodega que funciona dentro del inmueble ocupa menos de 20 metros cuadrados. Denuncia que el fraude procesal no fue tramitado conforme a jurisprudencia establecida por la Sala De Casación Civil en sus sentencias de fecha 07 de Agosto de 2008, en consonancia con la sentencia de la Sala Constitucional N° 908 de fecha 04 de Agosto del 2000, en el sentido que la acción por fraude procesal puede interponerse de manera autónoma cuando la denuncia este referida a maquinaciones fraudulentas y concertadas en varios procesos y cuando el proceso este concluido y haya operado la cosa juzgada. Y que cuando el fraude se hace por vía incidental esta es aplicable en los casos que se denuncie fraude procesal afirmándose que las maquinaciones se encuentran inmersas en el mismo proceso y este no ha concluido. De allí que la jurisprudencia tejida por las diferentes salas que componen las distintas salas de Tribunal Supremo de Justicia consideran que cuando se interpone el fraude procesal por vía incidental, debe ser tramitado por el procedimiento residual supletorio establecido en el articulo 607 del manual adjetivo civil, es decir admitiéndolo el mismo día de su interposición para que la parte antagonista conteste al día siguiente. Sin embargo ningún juez de instancia ni el a quo admitieron el fraude, jamás se le dio el tramite legal correspondiente. Manifiesta que el juez no busco la verdad como se lo impone el articulo 12 y utilizo argumentos de defensa no alegados ni probados en pro y defensa del actor y desecho argumentos de defensa alegados. La parte demandante no demostró la existencia del contrato verbal, solo que el mismo no es un hecho controvertido y tampoco demostró fehacientemente que el contrato haya sido sobre un inmueble para uso comercial, y que a la ley le interesa la estructura del inmueble, es decir una casa jamás puede ser considerada como local comercial y viceversa, un local comercial no puede arrendarse como vivienda. Considera que las pruebas aportadas por las partes no fueron analizadas, ni juzgadas en su totalidad, por lo que existe a su decir violación de derechos y garantías constitucionales y legales y por ende el juez a quo no debió arribar al dispositivo señalado en la sentencia. Vuelve alegar como vicio, la sustanciación de un juicio en un tribunal de municipio o categoría “c” del escalafón de la ley orgánica del Tribunal supremo de justicia, cuya cuantía fue estimada en sesenta mil unidades tributarias. Denuncia como segundo vicio el fraude procesal denunciado desde el 11 de Noviembre del 2020, y a la presente fecha, no se le ha dado curso legal correspondiente y que el hecho de dar tramite a la demanda en los términos en que fue planteada, configuran el fraude colusivo que involucro al juez de la cognición. Mas aún viendo el despliegue del juez a quo en la tramitación del juicio, donde al principio retardó su admisión, para que luego de dos años de paralizado y al recibirlo de nuevo acelerara todo el resto de proceso y lo sustanciara con preferencia a otras causas. Como tercer vicio denuncia la violación del articulo 71 del manual adjetivo civil, que si bien no lo hizo el a quo se suscito en el juicio una suspensión del curso del proceso, el cual a estas alturas no vale la pena corregir, pero si se suscito y ello obro en detrimento de la tutela judicial efectiva. Denuncia igualmente el vicio de la sentencia del tribunal superior tercero, en donde realiza una interpretación extensiva del articulo 36 considerando que el juicio trata de una validez o continuación de un arrendamiento cuando jamás se impugno la cuantía y el juez superior actuando fuera de su competencia manifiesta alegremente que si bien el actor fijo la cuantía de la demanda en un monto superior a las 15000 unidades tributarias, sin embargo el tribunal competente aun por la cuantía era el Juzgado De Municipio Ordinario Y Ejecutor De Medidas Del Municipio Bolívar Del Estado Táchira, y que en una motivación inexplicable el juez superior en un asunto de regulación de competencia por cuantía, entro a dilucidar una impugnación de la cuantía. Alega la existencia de una disposición expresa de ley que impide admitir la acción propuesta y esta es el articulo 5 de la Ley contra el desalojo y la desocupación arbitraria de vivienda la cual mediante interpretación hecha por la sala constitucional hizo un llamado a los jueces de la republica llamados a intervenir en la solución de conflictos que impliquen la perdida de ocupación de inmueble que constituya vivienda principal, que en tales casos deberán cumplir los procedimientos previstos en el decreto con rango, valor y fuerza de ley contra el desalojo y desocupación arbitraria de viviendas, tanto el previo a la acción judicial o administrativa, como el contemplado para la ejecución de los desalojos. Manifiesta que en el libelo se esta conculcando otra disposición expresa de ley que impide conocer el juicio, en virtud que se están acumulando pretensiones incompatibles. En razón de lo cual si el demandante pretende el desalojo, pero también pretende junto al desalojo pedir la solvencia de los servicios públicos que es una acción o pretensión propia de las acciones de cumplimiento y/o resolución de contrato, ellos implica la acumulación de pretensiones subsidiario al desalojo y por tanto se constituye en acción distinta a la acción única permitida de devolución del inmueble. Refiere sentencias de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, del 06 de Noviembre del 2004, dictada en el expediente N° 04-0278/04-1061, con ponencia del Magistrado Rondon Haaz, relativa a un caso de desorden procesal, así como sentencia de la misma Sala de fecha 23 Octubre del 2003, con Ponencia del magistrado Eduardo Cabrera, también relativa a lo que es el desorden procesal, que consiste en la subversión de los actos procesales, lo que produce la nulidad de las actuaciones al desestabilizar el proceso, para llegar a la conclusión que en el presente caso el cuaderno de regulación de la competencia, no fue debidamente separado, sino que el mismo se agrego al cuaderno principal, ocasionado un caos procesal y que en atención a la sala constitucional el desorden debe resolverse reponiendo la causa al estado en que se inicio el mismo. Observaciones a los informes de la parte demandante En fecha 07 de Marzo del 2023, la parte demandada, realiza observaciones a los informe de su contraparte exponiendo los mismos argumentos explanados en sus informes en cuanto a la cuantía, manifiesta que es falso que existió una relación arrendaticia verbal nacida en el año 1974 sobre local comercial, señala que en inspección judicial realizada por otro juez distinto al que sentencio la presente causa declaro que el inmueble objeto de desalojo, se trata de una casa y que el juez a quo también por medio de inspección judicial verifico que el inmueble arrendado no es otro que una casa para habitación. Que si bien la relación arrendaticia no es un hecho controvertido, no se demostró que la misma versara sobre un local comercial, que es falso que haya aceptado que se encontraba insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento, que es falso que haya convenido que la casa que dio en venta a su hija Disney Del Rosario López Rodríguez, convivió con su familia, que es cierto que intento un juicio de prescripción adquisitiva en el año 2013 pero que fue por una mala asesoría jurídica de otro abogado, que es falso que haya intentado ante las autoridades competentes la licencia para expendio de cervezas y licores, que es falso que haya convenido en la contestación que es comerciante y que pertenece a la cámara de comercio y que tiene una firma personal denominada bodega el divino, advierte tal como lo hizo en sus informes que la inspección judicial realizada por el juez a quo, durante el decurso de este proceso, llevo a su hijo unigénito para que fungiera como practico fotógrafo, que el expediente de prescripción adquisitiva que intenta hacer valer el demandante describe una casa para habitación, y que la declaración sucesoral, también describe una casa para habitación. Reitera nuevamente que no se demostró durante el decurso del proceso que el contrato verbal de arrendamiento haya sido como de local comercial y aún cuando lo hubiere hecho el juez como conocedor del derecho debe aplicar tanto el contenido del articulo 5, numeral 6 de la ley para la regularización y control de arrendamiento de vivienda y el articulo 3 de la ley de regulación de arrendamiento de inmuebles para uso comercial, en donde debe prevalecer siempre la realidad sobre las formas. Manifiesta que es falso que los dichos del demandante estén soportados por pruebas documentales proferidas por vía administrativa o judicial, pues de dichas pruebas lo que realmente se demuestra es que el inmueble es propiedad del demandante y que el demandado ocupa una casa para habitación. Afirma que lo cierto es que de la inspección judicial realizada en el presente juicio se evidenció que solo en parte del inmueble cerca de 4x8 metros, es utilizado como local comercial y el resto de los 137 metros cuadrados no hay local comercial. Y que aun cuando exista una bodega en la entrada del inmueble, solo parte de el funge un negocio como su medio de sustento y que el resto del inmueble lo ocupa como su vivienda principal y de allí la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta. Concluye sus observaciones reiterando que si bien dentro del inmueble hay un local comercial tipo bodega también hay una familia que vive y reside allí y utiliza el inmueble desde hace muchos años. Observaciones a los informes presentados por el demandado Mediante escrito de fecha 15 de Marzo del 2023, la apoderada judicial de la parte actora, formula observaciones a los informes de su contraparte donde hace lo que llamo una sinopsis sobre los informes de su contraparte, exponiendo que la actora alega que la demanda de desalojo del inmueble objeto del arrendamiento, no se trata de un local comercial, cuando de la inspección judicial promovida y debidamente evacuada claramente se evidencia que opera a plenitud con todos sus armarios, enseres y mercancías, una bodega de denominación comercial BODEGA EL DIVINO, además de que los testigos promovidos por la parte demandada, manifiestan que desde hace años hay una bodega; manifiesta que no hubo un contrato verbal de arrendamiento, pero admite el hecho que ocupa el inmueble desde el año 1974, que estaba insolvente en los cánones de arrendamiento desde el año 2003 y que hacia consignaciones en el tribunal de municipio, y mas aun dice que monto su bodeguita para sufragar gastos y subsistir, eso demuestra que admite que existe un contrato verbal entre las partes y afirma que el demandado conviene en su contestación que esta insolvente en el pago del canon de arrendamiento desde el 2003 y ese es uno de los puntos de la pretensión la insolvencia del demandado. Manifiesta que el demandado continua de manera obstructiva alegando la incompetencia por la cuantía, toda vez que por error involuntario se coloco una cantidad mayor en la unidad tributaria, pero eso ya es cosa juzgada resuelta por el tribunal Tercero Superior por regulación de la competencia, como consta en autos. Expone que el quejoso alega que no se fijo lapso para evacuación de la prueba de inspección judicial, en fecha 28 de Noviembre del 2022 el a quo admite las pruebas y en ellas fija su oportunidad de evacuación, la cual fue el 01 de diciembre del 2022, inspección a la cual asistieron ambas partes, por lo que se cumplió con el principio finalista. Con relación a la impugnación genérica realizada por la parte demandada, fue desechada dicha impugnación por el juez a quo, toda vez que las partes deben indicar cuales copias impugnan de manera especifica, para que el juez de merito de manera concreta determine y valore la impugnación y no cause agravio a la otra parte. Y añade que no es admisible que en el presente caso, presentada la demanda con mas de 200 folios mencione genéricamente que impugna las copias simples sin especificar cuales, porque se le estaría violando el principio pro accione al actor y menciona que la jurisprudencia que trae a colación el demandado de fecha 08-03-2017, de la Sala Civil, expediente 2016-000570, referente a copias simples que fueron desconocidas, es de conocimiento jurisdiccional que para desconocer un documento se debe indicar específicamente cual documento y no genéricamente. Arguye que la inspección judicial promovida por la parte demandada y evacuada en autos, determina que en el inmueble objeto del arrendamiento, opera un establecimiento comercial llamado bodega el divino y en ningún momento el juez en su motiva, determina que hay una vivienda, es evidente que al demandado y su apoderado no se les coacciono de manera alguna que no ejercieran el derecho a la defensa en la evacuación de la prueba. Continua diciendo que el juez a quo en la sentencia determino la controversia y sin equivoco así: A. el incumplimiento del pago de los cánones de arrendamiento por el arrendatario, uno de los pedidos de la pretensión por la parte actora y lo establecido en la sentencia toda vez que el demandado en su contestación convino que si debía los cánones de arrendamiento desde el 2003 b.-También el a quo en los limites de la controversia determino con las pruebas de los autos y sobre todo con la inspección judicial la existencia de un fondo mercantil identificado como bodega el divino, en el inmueble objeto de la controversia, de tal manera se presume que el inmueble objeto de controversia es comercial y cumplidos con los dos supuestos que fijo el a quo como limites de la controversia, fue que declaró con lugar el desalojo, por cuanto ambos supuestos están probados en autos. Por ultimo señala que la parte demandada se enfrasca en alegar la falta de competencia porque en el libelo se indico 60 mil unidades tributarias diferentes a la cuantía, pretendiendo que esta superioridad deje sin efecto la sentencia del Tribunal Superior Tercero en Lo Civil, Mercantil del Transito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, en la cual se estableció que el tribunal competente para conocer de la causa era el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Bolívar del Estado Táchira, aunado al hecho que ya se cumplió el principio finalista y la perpetua jurisdicción, concluyendo con que lo cierto es que solamente con argumentos y jurisprudencia no se ganan juicios, mas cuando en autos existen pruebas contundentes y legales y por las reglas de la sana critica el juez llego la conclusión de declarar con lugar el desalojo. II DETERMINACION DE LA CONTROVERSIA Hechos alegados por la parte demandante como fundamento de su pretensión. La parte actora alegó en su libelo de demanda que su representado es propietario por derecho de sucesión de un inmueble alquilado para local comercial, ubicado en la carrera 6 con calle 11, N° 6-1, del Barrio Ruiz Pineda, de la ciudad de San Antonio, Municipio Bolívar del Estado Táchira, que la relación arrendaticia tuvo su inicio en el año 1974 entre el ciudadano ARISTIDES QUIROZ, hoy fallecido quien era su padre legitimo, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-174.417, y el ciudadano PEDRO MIGUEL LOPEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-1.585.233 . Que desde el inicio de la relación arrendaticia el arrendatario instalo en el inmueble que le fue alquilado como local comercial, su empresa mercantil, cuya denominación comercial es “BODEGA EL DIVINO” tal y como consta en los documentos probatorios que el mismo inquilino presentó por ante el juzgado primero de primera instancia de la circunscripción judicial del estado Táchira en demanda de prescripción adquisitiva. Refiere que tales documentos son: 1.-patente de industria y comercio expedida en el año 1987, 2.-planilla de liquidación al ministerio de fomento…3.-inspección ocular realizada al negocio “ Bodega el Divino” ubicada en la calle 11 N° 6-1, Barrio Ruiz Pineda de la ciudad de San Antonio, Municipio Bolívar, estado Táchira, por el departamento de prevención y seguridad, del cuerpo de bomberos del distrito Bolívar en fecha 8 de julio de 1979 .4-solicitud de expendio de cerveza y licores por copas en el local comercial alquilado, ubicado en la calle 11, con carrera 6 N° 6-1, barrio Ruiz Pineda de la ciudad de San Antonio estado Táchira, a la administración de renta de licores del estado Táchira, por medio de la prefectura de Distrito Bolívar, de fecha 24 de diciembre 1974. Señala que su padre fallece en el año 1977 y que siendo el único y universal heredero de su difunto padre continuó con la relación arrendaticia con el ciudadano PEDRO MIGUEL LOPEZ, quien mantenía su empresa de comercio en el mencionado local. Que en el año 1987 le comunica al arrendatario su decisión de aumentar el canon de arrendamiento ya que pagaba una suma irrisoria del mismo e inmediatamente el inquilino apertura por ante el juzgado del municipio Bolívar un expediente de consignación de alquileres alegando que se negaba a recibirle los cánones de arrendamiento del mencionado local comercial y a raíz de tal situación trata de lograr por todos los medios que el inquilino le hiciera entrega del local comercial, siendo infructuosas las diligencias amistosas y es cuando sorpresivamente en el mes de noviembre del año 2003 deja de consignar los cánones de arrendamiento tal y como consta en el expediente de consignación de alquileres. Que premeditadamente en fecha 26 de Julio del 2012, el demandado solicita ante el juzgado de municipio Bolívar, del estado Táchira, una inspección judicial e introduce al inmueble alquilado como local comercial, enseres propios de una vivienda a los fines de hacer creer que el vivía en el inmueble alquilado, lo cual hace una vez que vende su vivienda, donde siempre tuvo su casa de habitación la cual quedaba cerca del local que le fue alquilado, es decir en la calle 11, con carrera 7 N° 6-42 Barrio Ruiz Pineda de la ciudad de San Antonio del Táchira. Que el mencionado inmueble lo dio en venta en fecha 30 de Noviembre del 2011, a su hija DAYNE DEL ROSARIO LOPEZ RODRÍGUEZ, a tal efecto acompaña el referido documento de venta. Posteriormente con el animo de quedarse con el inmueble arrendado en el mes de Noviembre del 2013, instaura una demanda de prescripción adquisitiva, la cual curso por ante Juzgado de Primera Instancia En Lo Civil, Mercantil Y Del Transito De La Circunscripción Judicial Del Estado Táchira, en el expediente N° 34998, la cual fue declarada sin lugar y condenado en costas, mediante sentencia de fecha 22 de Abril del 2015. En conclusión manifiesta que el inquilino le adeuda los cánones de arrendamiento desde hace 16 años, es decir desde el 10 de Noviembre del 2003, incumpliendo con una de sus principales obligaciones como arrendatario que es el pago de la pensión de arrendamiento y que hasta la fecha de hoy se ha negado hacerle entrega del local alquilado, manteniéndolo en un permanente engaño tanto en el pago como en la entrega, ocupando arbitrariamente el local comercial, disfrutando de sus derechos sin cumplir sus deberes ya que además de adeudar 16 años de canon de arrendamiento ha cambiado premeditadamente el uso del inmueble para el fin que le fue alquilado es decir como local comercial. Fundamenta su demanda en el artículo 40 literales a y g de la ley de regulación del arrendamiento inmobiliario para el uso comercial, así como en el artículo 1160 y 1167 del código civil. Acompaña junto con su libelo pruebas documentales descritas en el mismo en los numerales 1,2,3,4,5 ,6 ,7 y 8. Peticiones de la parte demandante. La parte demandante pidió el desalojo de local comercial objeto de la presente demanda que ocupa el ciudadano PEDRO MIGUEL LOPEZ, ubicado en la carrera 6, con calle 11, N° 6-1, del Barrio Ruiz Pineda de la ciudad de San Antonio, Municipio Bolívar del estado Táchira, de conformidad con el artículo 40 Literal a) y d) del Decreto con Rango Valor y Fuerza Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, por cuanto ha dejado de pagar mensualidades consecutivas de cánones de arrendamiento, desde el año 2003 y haberle cambiado el uso del inmueble para el fin que le fue alquilado. A tal fin solicita, PRIMERO: Se ordene al demandado hacer entrega del inmueble consistente en un local comercial de trescientos noventa y un metros con treinta y siete centímetros cuadrados (391,37m2), ubicado en carrera 6, con calle 11, N° 6-1, del Barrio Ruiz Pineda de la ciudad de San Antonio, Municipio Bolívar del estado Táchira, libre de bienes y personas, en perfectas condiciones de conservación y limpieza y solvente en el pago de los servicios públicos. SEGUNDO: Que sea condenado a pagar las costas y costos del presente juicio por haberle obligado a litigar y defender sus derechos e intereses. TERCERO: se reserva el derecho de incoar por demanda separada el pago por los cánones de arrendamiento dejados de pagar y subsidiariamente demanda de daños y perjuicios por ante los tribunales competentes. Estima la demanda en la cantidad de tres millones de Bolívares, equivalentes a sesenta mil unidades tributarias. Alegatos de la parte demandada. En fecha 16 de Noviembre de 2020, el ciudadano PEDRO MIGUEL LOPEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-1.585.233, domiciliado en la carrera 6 con calle 11 N° 6-1, del Barrio Ruiz Pineda de la ciudad de San Antonio, Municipio Bolívar del estado Táchira, asistido por el abogado JORGE ELEAZAR BENAVIDES NIETO, titular de cédula de identidad N° V-1.588.944, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 115.076 presentó escrito de contestación de demanda, en la cual alego la incompetencia por la cuantía del juzgado a quo, al verificar que el actor estimo la demanda en 60 mil unidades tributarias, por lo que solicito que se declinara la competencia en el tribunal de primera Instancia correspondiente. Alego la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta para lo cual fundamenta dicho alegato en el articulo 4 de la ley de regulación del arrendamiento de inmuebles para uso comercial que establece la exclusión de la aplicación de dicho decreto ley a las viviendas. Como alegatos de contestación al fondo de la demanda rechazó, negó y contradijo todo lo expuesto por la parte demandante, tanto en los hechos alegados como en el derecho invocado. Rechaza y contradice que el actor sea propietario de un inmueble consistente en local comercial, en virtud que según se desprende del certificado de solvencia de sucesiones N° 00073768, Registro N° 01577, Expediente N° 0-1164 expedida por el seniat, gerencia regional de tributos internos, en fecha 15 de Diciembre del 2010, el inmueble heredado por el demandante, se señala claramente que se trata de una casa para habitación y que por tanto el demandante miente en el libelo intentando tramitar un juicio por esta vía sin agotar la vía administrativa ante sunavi-Táchira. Niega, rechaza y contradice, que este domiciliado en un inmueble consistente en local comercial, en virtud que el inmueble que ocupa no es otra cosa que una casa para habitación y consigna legajo de copias simples de instrumentos públicos, en donde se detalla la tradición legal del inmueble describiéndose siempre traslado de propiedades de inmueble consistente en casa para habitación. Conviene en que el demandante NELSON ARISTIDES QUIROZ CASTELLANOS, sea el dueño actual y arrendador del inmueble que ocupa, sin embargo insiste en rechazar que se le haya alquilado un local comercial. Igualmente conviene en que ocupa el inmueble a través de una relación arrendaticia que inicio en 1972 y que su arrendador fue Aristides Quiroz, hoy fallecido, pasando el inmueble por orden de suceder a su hijo NELSON ARISTIDES QUIROZ CASTELLANOS, quedando en relación arrendaticia con el, pero ello no significa que el le haya arrendado. Niega, rechaza y contradice que el arrendador originario instalo en el inmueble su empresa mercantil cuya denominación comercial es “bodega el divino”. Observa que la patente de industria y comercio que se anexo a los autos data del 1987, lo que significa que ostentaba mas de 10 años como inquilino para esa fecha, cuando monto la bodeguita y a los fines de legalizarla efectivamente solicito la respectiva patente de industria y comercio, pero ello no significa que no viva allí con su familia, afirma que de hecho la bodega funciona en una parte del inmueble que se destino para compra y venta de víveres al detal y que lo que ocupa la bodega que instalo desde 1987 es de 6,41 metros d largo por 4,55 metros de ancho. Conviene que instauro una demanda de prescripción adquisitiva, pero que fue por mala accesoria de un abogado para sacarle dinero, sin embargo conviene que pertenece a la cámara de comercio desde septiembre de 1979, pero como bodeguero no como propietario de un abasto, supermercado o licorería, puesto que la bodega es simplemente una firma personal y como tal la registro. Conviene en la solicitud de expendio de cerveza y licores por copas que solicito, pero nunca se hizo efectiva la venta de dichos licores, mas no conviene que haya sido para el local comercial alquilado. Niega, rechaza y contradice que lo arrendado haya sido un local comercial, sino simplemente una casa, en la que instalo una bodega. Conviene en que hubo desacuerdo con el canon de arrendamiento, pero niega y rechaza que su negocio haya sido siempre prospero y fructífero y conviene que aperturó consignaciones inquilinarias, sin embargo no fue a espaldas del actor sino que se lo advirtió antes de hacerlo, sin embargo conviene que el alquiler no se haya cancelado es porque el demandante se negaba a recibir los cánones de arrendamiento, señala que ocupa un inmueble cuya parte de la entrada principal a un costado del garaje es que destino para hacer funcionar su firma personal y que lo poco que hoy en día vende en la bodega es para el sustento de su familia. Niega, rechaza y contradice que el 26 de Julio del 2012, solicito inspección judicial ante el juzgado del municipio bolívar que haya introducido al inmueble alquilado como local comercial enseres propios de una vivienda, puesto que desde hace 46 años viene ocupando el inmueble como vivienda familiar. Añade que lo cierto es que el 30 de Noviembre del 2011 le vendió el inmueble consistente en lote de terreno junto con unas mejoras a su hija, para que ella se mudara junto a su grupo familiar y que fue en el inmueble arrendado donde nacieron sus hijos. Conviene que actualmente se encuentra insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento e insiste fue porque el demandante le dejo de exigir los pagos y abandono el interés del inmueble. Manifiesta que alquilo para una vivienda familiar, pero que hizo un punto, una plusvalía por así decirlo y considera por tanto que el demandante no puede ver que pueda “echar para adelante” y quiere despojarle ilegalmente del inmueble utilizando a su decir métodos no consonantes con el ordenamiento jurídico. Considera que se encuentra legitimado para no pagar más cánones de arrendamiento, en virtud que las mejoras que le ha hecho al inmueble, superan con creces el valor del mismo, incluso superan 20 años de canones de arrendamiento al extremo que dice alquilo una casa para habitación construida en terreno de la comunidad de este distrito, con paredes de adobe y techo de madera, zing, tejas y paja, con su correspondiente cocina, solar, letrina y demás adherencias, pero que ahora se trata de un inmueble con paredes de bloque, mejoro el techo, desarrollo una habitación, entre otras mejoras. Refiere que la ley obliga al arrendador a venderle el inmueble por antigüedad en el arrendamiento en un lapso de 10 años, sin embargo se ha negado rotundamente a venderle a pesar que no acudió a SUNDEE a solicitar regulación del canon de arrendamiento ni acudió a sunavi a solicitar fijación de canon sino que abandono el inmueble hasta la instauración de la presente acción. Niega y rechaza que existe una inminente morosidad o que se encuentre incurso en la causal de desalojo prevista en el literal a) del articulo 40 de la ley de regulación de arrendamiento inmobiliario para uso comercial, en virtud que no ocupa ningún local comercial. Así mismo niega y rechaza que se encuentre incurso en la causal d) del articulo 40, en virtud que lo establecido en dicho literal no se subsume en los hechos acaecidos. Impugna todas las copias simples consignadas por el demandante conforme lo permite el articulo 429 del código de procedimiento civil, así como impugnó todas las documentales producidas e incluso impugnó las pruebas fotográficas, porque violan a su decir el principio de contradicción de la prueba. Hace mención a la inspección judicial practicada por el juzgado Primero de municipio y ejecutor de medidas del municipio Bolívar, en fecha 10 de Julio del 2012 en la vivienda familiar ubicada en la calle 11, N° 6-1 del barrio Leonardo Ruiz Pineda de la ciudad de san Antonio del Táchira y hace una transcripción de la misma. Expone algunos hechos que en su apreciación tipifican como maquinaciones, realizadas por la parte actora en el decurso del juicio para impedir la buena administración de justicia, describiendo como tales el señalar que se le alquilo un local comercial, para intentar prosperar una demanda por la ley especial del arrendamiento del uso comercial, con el fin de evitar agotar la vía administrativa ante sunavi, describe igualmente como una maquinación del accionante el hecho de utilizar en el libelo de la demanda la mayúscula sostenida en la frase local comercial. Asimismo que por la pura cuantía del asunto el tribunal es incompente, lo que supone a su decir un fraude colusivo al involucrar al juez. Fundamenta sus alegatos en el articulo 3 y 4 de la ley de regularización de arrendamiento inmobiliario para uso comercial, así como el articulo 2, 7 y 96 de la ley de regularización y control de los arrendamientos de vivienda, al igual que en los artículos 5, 7 al 10 del decreto con Rango, valor y fuerza de Ley contra el desalojo y desocupación arbitraria de viviendas. Comenta que estos artículos demuestran que previa a la interposición de cualquier acción cuya práctica implique el desalojo o la perdida de la posesión de un inmueble destinado a vivienda principal deberá agotar la vía administrativa descrita en el citado decreto N° 8190. Denuncia la existencia de un fraude procesal cometido por el demandante de autos, en colusión con su abogada y del juez segundo del municipio Bolívar, por lo que solicita la nulidad del presente procedimiento. Síntesis de la controversia. La presente controversia se circunscribe en determinar, si el ciudadano PEDRO MIGUEL LOPEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-1.585.233, se encuentra insolvente con el pago del canon de arrendamiento; es decir; si dejó de cancelar desde el mes de Noviembre del 2003 y durante 16 años el canon arrendaticio, y por ende incurso en la causal de desalojo establecida en el articulo 40 literal a) del decreto ley de regulación del arrendamiento inmobiliario para el uso comercial. Asimismo determinar si el arrendatario ha hecho un uso distinto para el cual se le arrendó el inmueble, o si el mismo le fue arrendado para vivienda o para ser destinado como local comercial por el arrendatario. En relación al fraude procesal denunciado en la contestación de la demanda, Le atañe a este Tribunal Superior Civil, precisar el propósito de la denuncia del fraude, es decir, cuáles fueron los hechos o el comportamiento denunciado por la parte demandada como constitutiva de Fraude Procesal demandado. III DEL FRAUDE PROCESAL Denuncia el demandado la existencia de un fraude procesal cometido por el demandante de autos, en colusión con su abogada y del juez segundo del municipio Bolívar, por lo que solicita la nulidad del presente procedimiento. Manifiesta que denunció el fraude procesal desde el 11 de Noviembre del 2020 y hasta la presente fecha no se le ha dado curso legal correspondiente, pues señala que no debe caber duda que intentar un juicio alegando desalojo del local comercial arrendado cuando a su decir quedo demostrado en autos con sendas documentales que el inmueble arrendado para el estado Venezolano, es un casa para habitación configura el inicio del fraude procesal y el hecho de dar tramite a la demanda en los términos en que fue planteada a su decir configura el fraude colusivo que involucro al juez de la cognición, mas aun viendo el despliegue del juez a quo, que al principio retardo su admisión para que luego de dos años paralizado y al recibirlo de nuevo acelera todo el proceso y lo sustanciara con preferencia a otras causas. Siguiendo la metodología del juzgamiento, en un orden lógico, se hace necesario ante todo, determinar si los hechos alegados por la parte demandante como fundamento de su pretensión son configurativos del FRAUDE PROCESAL, de acuerdo con la conceptualización que del FRAUDE PROCESAL se tiene establecido en el foro, para saber de antemano si tal pretensión debe ser rechazada sin necesidad de entrar a la valoración de los medios de prueba. Por su parte, el fraude procesal ha sido definido por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia “como las maquinaciones o artificios realizados en el curso de un proceso, o por medio de éste, destinados, mediante engaño o la sorpresa en la buena fe de uno de los sujetos procesales, a impedir la eficaz administración de justicia, en beneficio propio o de un tercero y perjuicio de una parte o de un tercero.” (Caso Intana. Sentencia del 4 de agosto de 2000). En tal sentido, la pretensión (o excepción) de fraude procesal de acuerdo con la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, a partir de las sentencias Nº 67 del 17 de marzo de 2000; del 04 de agosto de 2000 (Caso Intana) y del 07 de agosto de 2000 (Caso Tartaglia), Nº 77 del 09 de marzo de 2000 (caso Zavatti), Nº 908 del 04 de agosto de 2000, entre otras, concebida para combatir el fraude procesal, que en un Estado Social de Derecho y de Justicia, no puede determinar el sentido de la decisión judicial porque llevaría a la perversión de la administración de justicia y la deslegitimaría; pero debe examinarse con mayor rigor su procedencia, porque constituye una pretensión excepcional, incluso idónea para atacar la cosa juzgada, lo cual tiene incidencia protuberante en la seguridad jurídica. La Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en una de las sentencias pioneras sobre el tema del fraude procesal, lo ha definido: "(...) como las maquinaciones y artificios realizados en el curso del proceso, o por medio éste, destinados, mediante el engaño o la sorpresa en la buena fe de uno de los sujetos procesales, a impedir la eficaz administración de justicia, en beneficio propio o de un tercero y en perjuicio de parte o de tercero. Estas maquinaciones y artificios pueden ser realizados unilateralmente por un litigante, lo que constituye el dolo procesal stricto sensu, o por el concierto de dos o más sujetos procesales, caso en que surge la colusión; y pueden perseguir la utilización del proceso como instrumento ajeno a sus fines de dirimir controversias o de crear determinadas situaciones jurídicas (como ocurre en el proceso no contencioso), y mediante la apariencia procedimental lograr un efecto determinado; o perjudicar concretamente a una de las partes dentro del proceso, impidiendo se administre justicia correctamente" (Vid. Sentencia de esta Sala Constitucional N° 909 del 4 de agosto de 2000, caso: "Hans Gotterried Ebert Dreger, también conocido como caso Intana"). Sostiene la Sala que, en últimas, se produce una desviación que recae sobre el elemento teleológico del proceso: ya no se erige como instrumento legítimo de la jurisdicción para dirimir conflictos ínter subjetivos o para el reconocimiento de determinadas situaciones jurídicas, cuyo fin último es el de hacer prevalecer el valor justicia que postula el Constituyente de 1999 como elemento esencial de la noción de Estado Democrático y Social de Derecho y de Justicia y del propio proceso judicial en los artículos 2, 3 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, sino que se convierte en un conjunto de artificios con fines impropios, apartado de la concreción de la voluntad de la ley en el caso concreto, reducido a simples formalismos. Asimismo, según el procesalista Argentino Jorge Walter Peyrano: “Existe fraude procesal, cuando media toda conducta, activa u omisiva, unilateral o concertada, proveniente de los litigantes, de terceros, del oficio o de sus auxiliares, que produce el apartamiento dañoso de un tramo del proceso o del proceso todo de los fines asignados; desviación que por cualquier circunstancia y sin que medie culpa del afectado no puede ser subsanada mediante las normas legales instauradas a otros efectos por el ordenamiento respectivo.” (Citado por Carolina González “Las vías de impugnación de la cosa juzgada aparente o fraudulenta”(Libro Memoria de las XVIII JORNADAS IBEROAMERICANABS DE DERECHO PROCESAL Pág. 420). Los hechos en los cuales el demandado fundamenta el FRAUDE PROCESAL, que en su apreciación tipifican como maquinaciones, realizadas por la parte actora en el decurso del juicio para impedir la buena administración de justicia, describiendo como tales el señalar que se le alquilo un local comercial, para intentar prosperar una demanda por la ley especial del arrendamiento del uso comercial, con el fin de evitar agotar la vía administrativa ante sunavi, describe igualmente como una maquinación del accionante el hecho de utilizar en el libelo de la demanda la mayúscula sostenida en la frase local comercial y por ello expone que intentar un juicio alegando desalojo del local comercial arrendado cuando a su decir quedo demostrado en autos con sendas documentales que el inmueble arrendado para el estado Venezolano, es un casa para habitación configura el inicio del fraude procesal y el hecho de dar tramite a la demanda en los términos en que fue planteada a su decir configura el fraude colusivo que involucro al juez de la cognición, mas aun viendo el despliegue del juez a quo, que al principio retardo su admisión para que luego de dos años paralizado y al recibirlo de nuevo acelera todo el proceso y lo sustanciara con preferencia a otras causas. Considera esta jurisdicente que, los hechos alegados por la parte demandada como fundamento del fraude, no son idóneos para configurar la proposición fáctica fundamento de una pretensión de FRAUDE PROCESAL, ya que de acuerdo con la conceptualización de esta pretensión, el hecho fundamental que la caracteriza, es la desviación o desnaturalización del elemento teleológico del proceso, es decir, de los fines del proceso, ya que deja de ser el instrumento para dirimir conflictos intersubjetivos o para el reconocimiento de determinadas situaciones jurídicas, sino que se convierte en un conjunto de artificios con fines impropios, apartado de la concreción de la voluntad de la ley en el caso concreto, reducido a simples formalismos. En el presente caso, esta juzgadora superior ha podido evidenciar: 1) Que existía un interés procesal en el demandante del juicio de desalojo de local comercial. 2) Que se planteó una pretensión de desalojo de local comercial–no ficticia-.3) Que la parte demandante es el arrendador del inmueble y la parte demandada, el arrendatario real. 4) Que el contrato verbal es real. En últimas, que el proceso instaurado por NELSON ARISTIDES QUIROZ CASTELLANOS, titular de la cédula de identidad N° V-4.267.521 por desalojo de local comercial contra PEDRO MIGUEL LOPEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-1.585.233, que se tramito en primera instancia por ante el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Bolívar de la Circunscripción Judicial del estado Táchira en el expediente N°556-2020 de la nomenclatura de dicho tribunal, teleológicamente se desarrolla como instrumento para dirimir la controversia y proferir una decisión de acuerdo con los hechos alegados y probados y con fundamento en el derecho aplicable para el momento de la interposición de la demanda. De manera que dicho proceso no ha sido ni siquiera acusado de ser una comedia con otros fines distintos al de resolver una controversia y por tanto, debe inadmitirse la denuncia de FRAUDE PROCESAL. Así se decide. En tal virtud, si bien es cierto que el tribunal a quo no aperturó articulación probatoria de conformidad con el articulo 607 del código de procedimiento civil, para tramitar la incidencia de fraude, no es menos cierto que por cuanto los argumentos que fueron planteados como indicios generadores del fraude procesal denunciado, no fueron los idóneos para constituir el hecho fundamento de dicha pretensión, ha debido declararse inadmisible la misma, una vez alegada al momento de contestar la demanda por la parte demandada. Así se decide. En corolario de lo anterior, correspondía al denunciante del supuesto fraude probar sus dichos, vale decir, los supuestos artificios, maquinaciones y mala fe con que presuntamente actuó el denunciado o bien pudo ejercer recusación contra el juez de la cognición si dudaba de su imparcialidad, por cuanto mal puede el juez constituirse en sujeto del fraude, ya que cuando se comete este tipo de conductas fraudulentas, siempre se realizan con el animo de sorprender al juez en su buena fe, en detrimento de la administración de justicia. Se observa que sin bien es cierto no se aperturó la incidencia de fraude conforme al articulo 607 de Código de Procedimiento Civil; no obstante, el juez a quo si se pronuncio en la relación al mismo en la recurrida declarándolo improcedente. Finalmente, dado el carácter excepcional y extraordinario de la pretensión de nulidad por fraude contra sentencias que han hecho tránsito a cosa juzgada, que en muchos casos arrastra la nulidad de un tramo del proceso e incluso del proceso completo, es necesario ser muy cauto y riguroso al momento de decidir, porque constituyen un peligro contra la cosa juzgada y la seguridad jurídica. Debe tratarse de situaciones muy claras, de fraude, que desvíen realmente los fines del proceso y produzcan perjuicio a una de las partes o a ambas o a terceros. Así que debe ser muy contundente el fundamento de hecho ya que, se puede ver afectado el derecho constitucional a un proceso sin dilaciones indebidas, previsto en el único aparte del artículo 26 de la Constitución Bolivariana de Venezuela (el proceso debe hacerse en términos razonables). Igualmente, puede resultar afectado, incluso, la persona en su dignidad por cuanto los individuos tenemos derecho a que se solucionen pronto las expectativas y conflictos. Los procesos no pueden ser eternos porque la gente necesita tranquilidad para dedicarse a realizar sus múltiples actividades sociales, familiares, económicas, culturales, religiosas, políticas, entre otras. IV MOTIVA. PRIMER PUNTO PREVIO Sobre la incompetencia por la cuantía del tribunal a quo. Alega el demandado, la incompetencia por la cuantía del juzgado a quo, al verificar que el actor estimo la demanda en 60 mil unidades tributarias, por lo que solicito que se declinara la competencia en el tribunal de primera Instancia correspondiente, es así que mediante sentencia del 20/11/2020 el Tribunal a quo declara con lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 1 del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, ante dicha decisión la abogada GLORIA AURORA DUARTE DE CASTIBLANCO, titular de cédula de identidad N° V-1.588.778, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 74.552, con el carácter de apoderada de la parte actora, anunció recurso de regulación de competencia, habiendo correspondido conocer de la misma al Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, del Transito y Bancario de La Circunscripción Judicial del Estado Táchira, quien en fecha 10 de Octubre del 2022, dicto sentencia considerando improcedente la solicitud de incompetencia por la cuantía formulada por la parte demandada, y por ende sin lugar la cuestión previa opuesta prevista en el ordinal 1° del artículo 346 ejusdem, declarando PRIMERO: CON LUGAR la regulación de competencia solicitada por la abogada Gloria A. Duarte de C., actuando con el carácter apoderada judicial del actor, ciudadano Nelson Arístides Quiroz Castellanos, en fecha 14 de diciembre de 2020. SEGUNDO: SIN LUGAR la cuestión previa opuesta con fundamento en el ordinal 1° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referente a la falta de competencia por la cuantía del mencionado órgano jurisdiccional. TERCERO: COMPETENTE para seguir conociendo del presente asunto al TRIBUNAL SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO BOLÍVAR DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA. CUARTO: SE REVOCA la decisión dictada el treinta (30) de noviembre de 2020 por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Bolívar de esta Circunscripción Judicial. QUINTO: NO HAY condena en costas dada la naturaleza de la presente decisión. Queda así REVOCADA la decisión recurrida y REGULADA LA COMPETENCIA. En virtud de lo expuesto y habiendo hecho transito a cosa Juzgada la referida sentencia, este Tribunal no puede entrar a conocer nuevamente sobre hechos que ya fueron dilucidados y resueltos por otro Tribunal, de la misma competencia y categoría que este, en consecuencia debe mantenerse incólume la cosa juzgada obtenida en el proceso contenido en el expediente de regulación de competencia, del Juzgado Superior Tercero, en lo civil, mercantil, del transito y Bancario de la circunscripción judicial del estado Táchira. Así se decide. SEGUNDO PUNTO PREVIO Sobre la ilegalidad de la acción propuesta Alego la parte demandada la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta para lo cual fundamenta dicho alegato en el articulo 4 de la ley de regulación del arrendamiento de inmuebles para uso comercial que establece la exclusión de la aplicación de dicho decreto ley a las viviendas. En criterio de esta jurisdicente, por constituir el uso dado al inmueble un hecho controvertido en la presente causa, no se puede resolver cuestiones de fondo apriori, ya que es materia del debate de fondo determinar el destino que se dio al inmueble arrendado, para luego resolver con base en lo demostrado durante el debate probatorio, respetando el principio pro-actione que emerge del artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. Por tanto esta alzada se pronunciara en el fondo sobre este punto. TERCER PUNTO PREVIO Sobre la inepta acumulación de pretensiones Manifiesta el demandado en su escrito de informes que en el libelo se esta conculcando otra disposición expresa de ley que impide conocer el juicio, en virtud que se están acumulando pretensiones incompatibles. En razón de lo cual si el demandante pretende el desalojo, pero también pretende junto al desalojo pedir la solvencia de los servicios públicos que es una acción o pretensión propia de las acciones de cumplimiento y/o resolución de contrato, ello implica en su apreciación la acumulación de pretensiones subsidiario al desalojo y por tanto se constituye en acción distinta a la acción única permitida de devolución del inmueble. Ahora bien, como la denuncia está enfocada a la inepta acumulación de pretensiones, siendo esta materia de orden público, esta Alzada pasa a conocer tal alegato, a objeto de constatar si efectivamente el presente caso existe tal acumulación de pretensiones, y si en el libelo de demanda se acumulan pretensiones que se excluyen mutuamente o que son contrarias entre sí, o por razón de la materia no corresponden al conocimiento del mismo tribunal, ni aquellas cuyo procedimientos son incompatibles entre sí, ello de conformidad con lo previsto en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil. En tal sentido, de conformidad con lo establecido en el artículo 11 del Código de Procedimiento Civil, en materia civil el juez no puede iniciar el proceso sin previa demanda de parte, pero puede proceder de oficio cuando la ley lo autorice, o cuando en resguardo del orden público o de las buenas costumbres, sea necesario dictar alguna providencia legal aunque no la soliciten las partes. El anterior precepto se concatena con el artículo 14 eiusdem, según el cual, el juez es el director del proceso y debe impulsarlo de oficio hasta su conclusión, a menos que la causa esté en suspenso por algún motivo legal. De manera que es necesario que estén dados todos los presupuestos procesales para que nazca la obligación del juez de ejercer su función jurisdiccional y pueda resolver el caso planteado. Por ello, tanto las partes como el juez, están autorizados para controlar la válida instauración del proceso y verificar así el cumplimiento de los llamados presupuestos procesales, advirtiendo los vicios en que haya incurrido el demandante respecto a la satisfacción de los mismos. Así pues, en condiciones de normalidad, en la etapa de admisión de la demanda, el juez de la causa debe evidenciar la falta de cumplimiento de los presupuestos procesales; pero si ello no ocurre puede ser verificado –de oficio- en cualquier estado y grado de la causa, al constituir materia de orden público. Por su parte, en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil prohíbe la concentración de pretensiones en una misma demanda, en los casos en que las pretensiones se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; cuando, por razón de la materia, no correspondan al conocimiento del mismo tribunal, y en los casos en que los procedimientos sean incompatibles. Así pues, toda acumulación de pretensiones realizada en contravención a lo dispuesto por la mencionada ley adjetiva, es lo que la doctrina denomina inepta acumulación. Así las cosas a los efectos de verificar lo denunciado por el recurrente en su escrito de informes se estima necesario hacer una revisión al libelo de la demanda, y de su petitorio se desprende que el demandante solicita lo siguiente: PRIMERO: Se ordene al demandado hacer entrega del inmueble consistente en un local comercial de trescientos noventa y un metros con treinta y siete centímetros cuadrados (391,37m2), ubicado en carrera 6, con calle 11, N° 6-1, del Barrio Ruiz Pineda de la ciudad de San Antonio, Municipio Bolívar del estado Táchira, libre de bienes y personas, en prefectas condiciones de conservación y limpieza y solvente en el pago de los servicios públicos. SEGUNDO: Que sea condenado a pagar las costas y costos del presente juicio por haberle obligado a litigar y defender sus derechos e intereses. TERCERO: se reserva el derecho de incoar por demanda separada el pago por los cánones de arrendamiento dejados de pagar y subsidiariamente demanda de daños y perjuicios por ante los tribunales competentes. De la transcripción del petitorio del libelo se observa que la pretensión es la de desalojo de local comercial, y a tal efecto el demandante solicita la entrega del inmueble dado en arrendamiento libre de bienes y personas, en perfectas condiciones de conservación y limpieza y solvente en el pago de los servicios públicos. Incluso es muy explicito el demandante al señalar en su petitorio que se reserva el derecho de incoar por demanda separada el pago por los cánones de arrendamiento dejados de pagar y subsidiariamente demanda de daños y perjuicios por ante los tribunales competentes, lo que evidencia sin lugar a dudas que la única pretensión del demandante en el presente juicio es la de entrega del inmueble, libre de personas y cosas y solvente en los servicios públicos, por lo que en modo alguno existe inepta acumulación de pretensiones al solicitar el demandante le sea entregado el inmueble solvente en los servicios públicos, lo cual además de ser un deber inherente a las obligaciones del arrendatario, se trata de un pago que debe hacerlo directamente a la empresa prestadora del servicio, por lo que claramente la pretensión es una sola, no hay dos pretensiones y menos aun incompatibilidad alguna, de modo que en criterio de esta sentenciadora no hay pretensiones contrarias entre si, ni contravención del orden publico y así se decide. EN CUANTO AL FONDO DE LA DECISIÓN RECURRIDA El objeto de fondo de este procedimiento, es la pretensión de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, ubicado en la carrera 6, con calle 11, N° 6-1, del Barrio Ruiz Pineda de la ciudad de San Antonio, Municipio Bolívar del estado Táchira, y el mismo presenta una superficie de TRESCIENTOS NOVENTA Y UN METROS CON TREINTA Y SIETE CENTIMETROS CUADRADOS (391,37M2), el cual fue dado en arrendamiento por contrato verbal celebrado entre el ciudadano Arístides Quiroz, hoy fallecido, pasando el inmueble por orden de suceder a su hijo NELSON ARISTIDES QUIROZ CASTELLANOS, quien en la actualidad es el propietario y el arrendador del inmueble objeto de la presente controversia, quedando por determinar si la parte demandada se encuentra incursa en los hechos constitutivos de las causales invocadas por la parte demandante como fundamento de la acción de los literales “a” y “d”, del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para uso comercial. Hechos admitidos: Los hechos fundamento de la pretensión demandada que quedaron admitidos luego de la contestación de la demanda dejando de ser controvertidos y por tanto no requieren ser probados, son: 1)La existencia de un contrato verbal de arrendamiento entre ARISTIDES QUIROZ, hoy fallecido, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-174.417, quien era el padre del aquí demandante NELSON ARISTIDES QUIROZ, y el ciudadano PEDRO MIGUEL LOPEZ, sobre un inmueble ubicado en la carrera 6, con calle 11, N°6-1, del Barrio Ruiz Pineda de la ciudad de San Antonio, Municipio Bolívar del estado Táchira, y el mismo presenta una superficie de TRESCIENTOS NOVENTA Y UN METROS CON TREINTA Y SIETE CENTÍMETROS CUADRADOS (391,37M2). 2.-La existencia de la relación arrendaticia al que hace mención la parte demandante en el escrito de la demanda, y en que la misma comenzó en el año 1972. 3.-Que el demandante NELSON ARISTIDES QUIROZ CASTELLANOS, es el dueño actual y arrendador del inmueble en cuestión, 3.-Que el demandado ocupa el inmueble a través de una relación arrendaticia que inicio en 1972 y que su arrendador fue Arístides Quiroz, hoy fallecido, pasando el inmueble por orden de suceder a su hijo NELSON ARISTIDES QUIROZ CASTELLANOS, por tanto este se subrogo en la cualidad de arrendador, quedando en relación arrendaticia con el. 3.-Asimismo Conviene el demandado que actualmente se encuentra insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento porque el demandante le dejo de exigir los pagos y abandono el interés del inmueble y que alquilo para una vivienda familiar, pero que hizo un punto, una plusvalía por así decirlo y considera por tanto que el demandante “no puede ver que pueda echar para adelante” y quiere despojarle ilegalmente del inmueble utilizando a su decir métodos no consonantes con el ordenamiento jurídico. La normativa legal que regula el asunto objeto del presente juicio. La normativa legal que regula el asunto objeto del presente juicio es el que establece el DECRETO CON RANGO VALOR Y FUERZA DE LEY DE REGULACIÓN DE ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PAR USO COMERCIAL. En su articulo 40 literal “a” y “d”. Artículo 40: “Son causales de desalojo: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y /o dos (02) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos. omissis d) Que sea cambiado el uso del inmueble, en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o quien haga sus veces, y/o a lo estipulado en el contrato de arrendamiento, y/o en las normas o reglamento de condominio”. Con arreglo a lo cual, los presupuestos de existencia de esta pretensión son: 1- La existencia del contrato de arrendamiento entre el demandante en su condición de arrendador y el demandado en su condición de arrendatario respecto de un inmueble para uso comercial, según lo señalado por la parte actora. 2- Que el arrendatario dejara de pagar dos cánones de arrendamiento, e incumpliera las obligaciones que le corresponden conforme a lo establecido en el contrato de arrendamiento o en la Ley. 3- Que se haya cambiado el uso del inmueble, en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o quien haga sus veces, y/o a lo estipulado en el contrato de arrendamiento. El análisis probatorio. Pruebas Promovidas por la parte actora: Documentales Antes de entrar en el análisis del acervo probatorio observa esta alzada que el demandado en la contestación de la demandada impugno todas la copias simples consignadas por el demandante, así como todas las documentales producidas como pruebas, inclusive impugno las pruebas fotográficas, a tal efecto este Tribunal, siendo que del legajo de documentales presentados por la parte actora, algunas se encuentran en copia certificada, por lo que ciertamente debió del demandado ser mas especificó a la hora de impugnar para saber a ciencia cierta cuales son las que impugna, de cualquier manera considera necesario esta jurisdiscente traer a colación criterio de la Sala de Casación Civil, en sentencia de fecha de fecha 08-03-2017, de la Sala Civil, expediente 2016-000570, citado por el mismo demandado en su escrito de informes que dispone lo siguiente: “…Así pues, evidencia esta Sala que el juez de segunda instancia efectivamente al pronunciarse respecto de las pruebas presentadas en autos, le otorga valor probatorio a copias simples de documentos presentados a effectum videndi, los cuales no fueron tachados de falso, pero no es menos ciertos que, al constar en expediente solo copias simples de tales documentos, los cuales fueron desconocidos por la demandada, las mismas, a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de procedimiento Civil, quedaron sin valor jurídico alguno en este juicio, y así ha debido declararlo el juez de la causa. En tal sentido esta Sala en su sentencia N° RC-981, de fecha 16 de diciembre de 2016, expediente N° 2016-173, caso: Raquel Odreman Cristakos y otro, contra Ediling María Borges Galindo y otra, sobre el alcance y aplicación del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y el desconocimiento de copias simples, señaló lo siguiente: “…A tenor del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil sólo pueden presentarse en juicio en copias simples o en copias certificadas, los documentos públicos o los privados “reconocidos o los tenidos legalmente por reconocidos” y nos los documentos privados simples, como sucede en el caso de autos, pues de ellos no se derivan valoración probatoria alguna, siendo inoponible a su vez a la contraparte, quien mal puede desconocer su firma en un documento que no la contiene. Sobre la eficacia del documento privado, en la sentencia N° 234 de fecha 11 de abril de 2016 dictada en el juicio que por cumplimiento de contrato de venta interpusiera el ciudadano Alexis Antonio Terán Zambrano, contra la ciudadana Sandra Carolina Santos Salas, esta Sala de Casación Civil se pronunció respecto al valor probatorio de los instrumentos o documentos privados simples traídos a los autos en original así como, también con relación al valor que habrá de otorgárseles cuando los mismos carecen de firma señalando en tal sentido, lo siguiente: “…Resulta oportuno de igual forma indicar que los instrumentos o documentos privados simples comprenden todos los actos o escritos que emanan de las partes, sin la intervención del funcionario competente para su autenticación y, que se refieren a hechos jurídicos a los cuales pueda servir de prueba; siendo la condición esencial de la existencia de todo documento privado la firma estampada en él de la persona a quien se opone. Si el documento no está firmado, no hace fe contra nadie, por lo que para asirse de un medio de prueba con la escritura privada es indispensable que se encuentre firmada por aquel o quienes han contraído la obligación que se pretende demostrar con la prueba. Aunado a ello, esta Sala acuerda oportuno precisar, que los instrumentos privados no tienen valor probatorio mientras su firma o escritura no estén justificadas, distinción pertinente para discriminar entre el instrumento simple privado y el documento privado reconocido, condición que ha sido ampliamente expuesta en la doctrina patria calificada conforme a la cual precisa que: “…la condición esencial de todo documento privado es la firma estampada en él de la persona a quien se le opone…”. Humberto Bello Lozano (La Prueba y su Técnica). (Resaltado del texto, subrayado de la Sala). Sobre el particular, sostiene Jesús Eduardo Cabrera Romero en su obra “Contradicción y Control de la Prueba Legal y Libre”. Editorial Jurídica Alva. Tomo II, en las páginas 243 y 244, lo siguiente: “…Esta exigencia resulta clave en la comprensión del instituto “reconocimiento de instrumento privado”, ya que el Art. 1.365 C.C. al ampliar el campo de acción del Art. 1.364 C.C., considera que la negativa es la de la firma (cuando la parte niegue su firma dice la norma) y el no conocerla, siempre se refiere a la firma del causante, por lo que según dicha norma, el instrumento sujeto a reconocimiento o desconocimiento, no es cualquiera que se atribuya a la parte (se produce en su contra), sino aquel que está suscrito por ella y por sus causantes, e hilando más fino, el instituto en apariencia parece operar solo con la prueba documental. El art. 445 del CPC va a mantener la misma orientación, lo que se niega o declara no conocer, es la firma…”. Por su parte, la doctrina patria en voz del maestro Arminio Borjas, manifiesta que “los instrumentos privados, como obra que son de los particulares que los otorgan no tienen valor probatorio mientras su firma o su estructura no estén justificadas, pues de la verdad de ellas depende toda su eficacia”. (Arminio Borjas. Comentarios al Código de Procedimiento Civil Venezolano. Tomo III Pág. 320). De lo anterior, se desprende claramente que un documento que no contiene la rúbrica de una persona no acarrea para éste responsabilidad alguna, es decir, no está comprometida esa persona no firmante, con el contenido del mismo. En el presente caso se advierte que el documento que contiene la presunta prórroga, constituye un documento privado simple y estos instrumentos privado no tienen valor alguno para alterar o contrariar lo establecido mediante documento autentico (sic), como lo es el contrato de opción de compra venta el cual, la propia recurrida, señala que no fue impugnado por ninguna de las partes…”. Por lo cual, en el presente caso dichas pruebas correspondientes a copias simples de que fueron debidamente desconocidas, quedaron sin valor jurídico alguno en juicio, lo que determina la infracción del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.” Obsérvese del criterio jurisprudencial citado e invocado por el demandado como fundamento de su impugnación a las documentales promovidas por el demandante, que el mismo obedeció a unas copias simples, cuyo original fue presentado a effectum videndi, el cual no es el caso de autos, de manera que esta jurisdicente se pronunciara en forma individual sobre las documentales que hayan sido promovidas en copia simple y cuyas copias certificadas de las documentales impugnadas no hayan sido consignadas por la parte promoviente. Cabe resaltar que conforme al articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, las documentales consignadas en copias certificadas, no son objeto de impugnación simple, sino de tacha o desconocimiento de ser el caso, lo cual no ocurrió en el caso de marras, aun como acertadamente lo afirma la recurrida el demandado realizo tal impugnación en una forma muy genérica sin especificar cuales, ni mucho menos porque las impugna, ya que ciertamente fueron consignadas en mas de doscientos folios útiles, muchas de las cuales si fueron presentadas en copia certificada, no obstante esta juzgadora se pronunciara en forma individual al analizar cada una de ellas. A los folios 17 corre copia certificada por la secretaria del Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, en fecha 16 de Enero del 2014, quien certifica la exactitud de las copias que anteceden por ser fiel y exacta de su original, la cual ha sido tomada del expediente N° 34.998, que cursa por ante ese tribunal, relativa a patente de industria y comercio, expedida por el consejo municipal del distrito Bolívar en fecha 17-07-2017, documento si bien es cierto fue impugnado por la representación judicial de la parte demandada, de manera pura y simple, y al no ser tachada de falso y constituir un documento administrativo, tiene pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, y así se decide. Es de destacar que el articulo 429 del código de procedimiento civil permite la producción de este tipo de documentos en original o en copia certificada expedida por autoridad competente, observando esta alzada, que la referida documental se encuentra debidamente certificada por la secretaria del Tribunal Primero de Primera instancia en lo civil, mercantil y del transito de la circunscripción judicial del estado Táchira, por haber sido tomada de su original y al no haberse presentado prueba que demuestre lo contrario, constituye plena prueba conforme al artículo 1.363 del Código Civil, por tanto hace plena fe que la patente de industria y comercio fue expedida por el Consejo Municipal del Distrito Bolívar, Administración de Rentas Municipales de San Antonio del Táchira, a nombre de PEDRO MIGUEL LOPEZ, titular de la cedula de identidad N° V-1.585.233, en la dirección calle 11, N° 6-1, de fecha 17-07-1987. En este contexto se aprecia que los documentos emanados de la administración publica gozan de una presunción desvirtuable de veracidad y legitimidad de su contenido, en razón del principio de ejecutividad y ejecutoriedad que le atribuye el articulo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos administrativos y por lo tanto deben considerarse como ciertos hasta prueba en contrario. Al folio 18 corre planilla de liquidación 1851 de fecha 12 de Septiembre de 1979 emanada del Ministerio De Fomento de la dirección de comercio, servicio nacional de metrológia legal, oficina regional, signada con el N° A-107973, la cual corre en copia certificada por la secretaria del tribunal Primero de Primera instancia en lo civil, mercantil y del transito de la circunscripción judicial del estado Táchira, en fecha 16 de Enero del 2014, quien certifica la exactitud de las copias que anteceden por ser fiel y exacta de su original, la cual ha sido tomada del expediente N° 34.998, que cursa por ante ese tribunal. Es de destacar que el articulo 429 del código de procedimiento civil permite la producción de este tipo de documentos en original o en copia certificada expedida por autoridad competente, observando esta alzada, que la referida documental se encuentra debidamente certificada por la secretaria del Tribunal Primero de Primera instancia en lo civil, mercantil y del transito de la circunscripción judicial del estado Táchira, por haber sido tomada de su original y al no haberse presentado prueba que demuestre lo contrario, constituye plena prueba conforme al artículo 1.363 del Código Civil. En consecuencia, la documental bajo análisis al no constar en autos que haya sido desvirtuado su contenido en el proceso, tiene el mismo efecto probatorio de los documentos públicos, conforme a las previsiones de los artículos 1357 y 1359 del código civil, por tratarse de un acto administrativo de acuerdo a lo establecido en el articulo 7 de la ley orgánica de procedimientos administrativos, motivo por el cual se le otorga valor probatorio según lo dispuesto en el artículo 429 del código de procedimiento civil y se tiene como fidedigno. De la misma se desprende planilla de liquidación N° 1851 de fecha 12 de Septiembre de 1979, emanada del ministerio de fomento de la dirección General de comercio, a nombre de PEDRO MIGUEL LOPEZ, sobre el inmueble ubicado en la calle 11 con carrera 6, N° 6-1 de San Antonio, Estado Táchira, por el monto de 10 Bolívares, en las observaciones se refleja que el inmueble objeto de liquidación del impuesto respectivo, se trata de uso comercial. Al folio 19 corre constancia de inspección ocular realizada por el cuerpo de bomberos del Distrito Bolívar del estado Táchira, de fecha 08 de julio de 1987, realizada al establecimiento publico denominado Bodega El Divino, propiedad del ciudadano Pedro Miguel López, Cedula 1.585.233, ubicado en la calle 11, N° 6-1, del Barrio Ruiz Pineda, signada con el N° A-107973, la cual corre en copia certificada por la secretaria del tribunal Primero de Primera instancia en lo civil, mercantil y del transito de la circunscripción judicial del estado Táchira, en fecha 16 de Enero del 2014, quien certifica la exactitud de las copias que anteceden por ser fiel y exacta de su original, la cual ha sido tomada del expediente N° 34.998, que cursa por ante ese tribunal. Es de destacar que el articulo 429 del código de procedimiento civil permite la producción de este tipo de documentos en original o en copia certificada expedida por autoridad competente, observando esta alzada, que la referida documental se encuentra debidamente certificada por la secretaria del Tribunal Primero de Primera instancia en lo civil, mercantil y del transito de la circunscripción judicial del estado Táchira, por haber sido tomada de su original y al no haberse presentado prueba que demuestre lo contrario, constituye plena prueba conforme al artículo 1.363 del Código Civil. De la misma se desprende que el cuerpo de Bomberos del Distrito Bolívar, del estado Táchira, constató en fecha 08 De julio del año 1987, que el inmueble objeto de la presente controversia reúne los requisitos de acuerdo al decreto 46 y normas covenin. Al folio 20 corre solicitud de permiso ante el prefecto del distrito Bolívar, de fecha 26 de Diciembre de 1974, la cual corre copia certificada por la secretaria del tribunal Primero de Primera instancia en lo civil, mercantil y del transito de la circunscripción judicial del estado Táchira, en fecha 16 de Enero del 2014, quien certifica la exactitud de las copias que anteceden por ser fiel y exacta de su original, la cual ha sido tomada del expediente N° 34.998, que cursa por ante ese tribunal, es de destacar que el articulo 429 del código de procedimiento civil permite la producción de este tipo de documentos en original o en copia certificada expedida por autoridad competente, observando esta alzada, que la referida documental se encuentra debidamente certificada por la secretaria del Tribunal Primero de Primera instancia en lo civil, mercantil y del transito de la circunscripción judicial del estado Táchira, por haber sido tomada de su original y al no haberse presentado prueba que demuestre lo contrario, constituye plena prueba conforme al artículo 1.363 del Código Civil, la cual hace fe que el ciudadano Pedro Miguel López, solicito ante el prefecto del Distrito Bolívar, en fecha 26 de Diciembre del 1974, para instalar un expendio de cerveza por copas de producción nacional en la calle 11, con carrera 6, N° 6-1 del Barrio Ruiz Pineda, del Distrito San Antonio del estado Táchira, y que se le dio curso legal por ante el administrador de rentas y licores del estado Táchira. Del folio 21 al 132, corre solicitud realizada por ante el Juzgado del Distrito Bolívar del Estado Táchira, contentiva de pago de arrendamiento del inmueble ubicado en la calle 11 con carrera 6-1, del barrio Ruiz Pineda para ser entrega al ciudadano NELSON ARISTIDES QUIROZ, de fecha 31 de Marzo de 1987, el mismo fue presentado en copia simple, y al ser impugnado por el demandado tal como lo permite el articulo 429 del código de procedimiento civil, siendo que la parte que lo produjo no cumplió con su obligación, es decir, no consignó copia certificada del documento para cotejarlo con las copias simples impugnadas, razón por la cual no la aprecia ni valora el Tribunal, pues la misma debió ser agregada en original o en copia certificada como lo prevé el último parágrafo del artículo 429 adjetivo, para así poder darle pleno valor probatorio razón por la cual este tribunal no le otorga valor probatorio alguno a las mismas, en consecuencia las desecha del presente proceso. Del folio 133 al 137, corre copia fotostática simple de documento signado con el numero 5791, de fecha 30 de Noviembre del 2011, protocolizado por ante la oficina de Registro publico del Municipio Bolívar del Estado Táchira, inscrito bajo el numero 2011.5791, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el numero 4271812193 y correspondiente al libro del folio real del año 2011, sin embargo el mismo fue impugnado en la oportunidad legal correspondiente de conformidad con lo previsto en el primer parágrafo del mencionado artículo, siendo que la parte que lo produjo no cumplió con su obligación, es decir, no consignó copia certificada del documento para cotejarlo con las copias simples impugnadas, razón por la cual no la aprecia ni valora el Tribunal, pues la misma debió ser agregada en original o en copia certificada como lo prevé el último parágrafo del artículo 429 adjetivo, para así poder darle pleno valor probatorio. Del folio 139 al 154, corre copia simple de sentencia emanada del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, el 21 de Abril del 2015, tomada del expediente signado con el número 34998 de ese Tribunal, la cual fue consignada en copia fotostática simple, e impugnada por el demandado de autos, no obstante la misma fue consultada por esta jurisdiscente en la pagina web http://tachira.tsj.gov.ve, correspondiente al tribunal que la profirió por tanto este tribunal le otorga valor probatorio de hecho notorio judicial, conforme a la doctrina del tribunal Supremo de Justicia. La misma se tiene como fidedigna pues tal copia ha sido expedida por funcionario competente conforme lo establecido en el artículo 111 del Código de Procedimiento Civil y por tanto el Tribunal le confiere a estos instrumentos el valor probatorio que señala el artículo 1.359 Código Civil, por haber sido emitidos dichos actos por un Juez con facultad para dar fe de ese acto y por tanto hace fe que en fecha 20 de noviembre de 2013 se recibió por distribución demanda por PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA interpuesta por el ciudadano PEDRO MIGUEL LÓPEZ, contra el ciudadano NELSON ARISTIDES QUIROZ CASTELLANOS, la cual curso por ante Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, en el expediente N° 34998, la cual en su dispositiva determino: “DISPOSITIVA Por los fundamentos expuestos, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción judicial del Estado Táchira, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: PRIMERO: SIN LUGAR LA DEMANDA por PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA interpuesta por el ciudadano PEDRO MIGUEL LÓPEZ, asistido por el abogado OMAR ORLANDO RODRÍGUEZ JAIMES en contra del ciudadano NELSON ARISTIDES QUIROZ CASTELLANOS, ya plenamente identificados. SEGUNDO: De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandante ciudadano PEDRO MIGUEL LÓPEZ, por haber resultado vencido”. Del folio 155 al 164, corre copia certificada de certificado de solvencia de sucesiones N° 00073768, Registro N°01577, Expediente N°0-1164 expedida por el Servicio de Administración Aduanera y Tributaria adscrito al Ministerio del Poder Popular para la Planificación y Finanzas, Gerencia Regional de Tributos Internos, División de Tramitaciones, Unidad de Trámites, Región Los Andes, la cual por haber sido agregada en copia certificada conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo establecido en el artículo 1384 del Código Civil se tiene como fidedigna, por lo que este Tribunal le confiere el valor probatorio que señala el artículo 1363 del Código Civil, toda vez que fue autorizado por un funcionario público facultado para ello de conformidad con lo establecido en la Ley de Sucesiones, Donaciones y demás Ramos Conexos y por tanto hacen plena prueba de que el ciudadano NELSON ARISTIDES QUIROZ CASTELLANOS, titular de la cedula de identidad N° V-4.267.521, es el único heredero del causante ARISTIDES QUIROZ, y el mismo efectúo declaración sucesoral del siguiente bien: casa para habitación construida en adobe, madera y techo de zinc, tamos en terrenos de la comunidad municipal de este distrito. Sito en el barrio pueblo nuevo de esta ciudad y esta alinderado así: Oriente: con casa de Luis Carrillo Delgado: Occidente: Calle publica: Norte: Avenida pública y Sur. Casa de Cecilia Ramírez, adquirido: 1°) oficina de Registro Público del Municipio Bolívar. San Antonio del Táchira de fecha 22-05-1952 bajo el N° 44, folio 74 y 75: protocolo Primero y 2°) oficina de registro público de municipio Bolívar, San Antonio del Táchira de fecha 15-04-1955, bajo el N° 11, folio 15, protocolo Primero. Del folio 158 al 164, corre en copia certificada documento protocolizado por ante el registro inmobiliario del municipio Bolívar, registrado bajo el numero 2014.34, asiento registral 1, matricula N° 42718214049, correspondiente al libro de folio real del 08 de Enero del año 2014, en el cual se evidencia que la alcaldía del Municipio Bolívar, del estado Táchira da en venta a NELSON ARISTIDES QUIROZ CASTELLANOS, un lote de terreno propiedad de la municipalidad, ubicado en carrera 6 con calle 11, N° 11-2 Y 6-1 del barrio Ruiz Pineda de san Antonio del Táchira. Los cuales se valoran conforme lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, reputándose idóneos y pertinentes para demostrar la titularidad del derecho de propiedad que asiste a la parte actora sobre el inmueble objeto del litigio, y por ende su legitimidad para intentar la acción; así se establece. Al los folio 165 y 166 rielan 02 fotografías, consignadas por la parte demandante, por cuanto no reflejan la descripción que certifique la autenticidad de tal medio probatorio, este tribunal no les confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en el único aparte del artículo 395 del Código de Procedimiento Civil, por tratarse de una prueba libre que se promueven de manera analógica a la prueba legal, motivo por el cual el promovente ha debido suministrar toda la información necesaria para darle credibilidad a esas fotografías, tales como la descripción de la cámara con la cual fueron tomadas, la fecha exacta, las descripción del rollo utilizado, así como la persona que tomó dichas fotos y presentarla al proceso a efectos de que las ratificara, conforme a criterio sentado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia Sent. 769 del 24 de octubre de 2010: “1.-El promovente de un medio de prueba libre representativo, esto es, fotografías, películas cinematográficas, audiovisuales, y otras de similar naturaleza, tiene la carga de proporcionar al juez, durante el lapso de promoción de pruebas, aquellos medios probatorios capaces de demostrar la credibilidad e identidad de la prueba libre, lo cual podrá hacer a través de cualquier medio probatorio. 2.-El juez en la oportunidad de pronunciarse sobre la admisibilidad de dicha prueba debe en conformidad con lo previsto en los artículos 7 y 395 del Código de Procedimiento Civil, establecer la manera en que ésta se sustanciará; y en caso de que el medio de prueba libre sea impugnado, debe implementar en la tramitación la oportunidad y forma en que deba revisarse la credibilidad e idoneidad de la prueba…”. Pruebas promovidas por la parte demandada Documentales: Del folio 202 al 204, corre certificado de solvencia de sucesiones, signado con el número 00073768, expedida por el Servicio de Administración Aduanera y Tributaria adscrito al Ministerio del Poder Popular para la Planificación y Finanzas, Gerencia Regional de Tributos Internos, División de Tramitaciones, Unidad de Trámites, Región Los Andes, Así las cosa ya en acápites anteriores esta alzada realizo el debido análisis a la presente documental, por lo que a fines de no caer en tediosas repeticiones se da aquí por reproducida. Del folio 205 al 211, corre legajo de copias simples de instrumentos públicos donde se detalla la tradición legal del inmueble, el primero otorgado en fecha 22 de mayo de 1952 bajo el N° 44, folios 74 y 75, protocolo primero y segundo trimestre y el segundo otorgado en fecha 15 de abril de 1955 bajo el N° 11, folio 15, protocolo primero, segundo trimestre. Tales documentales se refieren a la tradición legal del inmueble objeto de controversia, en las mismas se puede constatar que para el año 1955, fecha en que el causante adquirió el inmueble en cuestión, el mismo se describe como una casa para habitación. Del folio 212 al 225, corre inserta en copia certificadas de inspección extrajudicial realizada en fecha 26 de Julio del 2012, por juzgado del Municipio Bolívar del Estado Táchira, a solicitud de PEDRO MIGUEL LOPEZ, titular de la cedula de identidad N° V-1.585.233 en el inmueble ubicado en la calle 11, carrera 6, esquina N° 6-1 del Barrio Leonardo Ruiz Pineda de la ciudad San Antonio del Táchira. La cual no la aprecia ni la valora el Tribunal, ya que este tipo de prueba evacuadas con anticipación al juicio imponen como requisito para su validez, que la causa que la haya motivado sea la “urgencia o perjuicio por retardo que pueda ocasionar su no evacuación inmediata”, lo cual debe ser alegado ante el Juez que se promueve y demostrado en el proceso donde ella se produce, conforme lo ha asentado la jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia (Sentencia de la Sala de Casación Civil de fecha 30 de noviembre de 2000, expediente RC 00-071). Por otra parte, la evacuación del medio probatorio aquí valorado, adolece del cumplimiento del principio de inmediación y dirección del Juez de la cognición en la producción de la prueba, así como del principio de contradicción y control de la prueba, razones por las que no se pueden valorar. Al folio 230, riela constancia de residencia emitida en fecha 02 de Noviembre del 2020, por el Consejo Comunal “Ruiz Pineda”,Rif C-40469684-9 San Antonio, Municipio Bolívar, del estado Táchira, suscrita por los ciudadanos Rafael Antonio Nova Rodríguez, Aura Celina Nieto De Murillo, Yosmer Wilfredo Nieto Triana, titulares de las cedula de identidad Nros V-5.327.556, V-1.587.952,20.475.830, la cual se valora como documento administrativo de conformidad con el ordinal 10 del artículo 29 de la Ley Orgánica de los Consejos Comunales, en concordancia a lo preceptuado en el artículo 15 numeral 12, ejusdem que otorga facultad a los consejos comunales para emitir las constancias de residencia de los habitantes de la comunidad y la misma hace fe de que el ciudadano PEDRO MIGUEL LOPEZ, titular de la cédula de identidad N° V-1.585.233, de profesión comerciante (independiente) reside en la carrera 6 con calle 11 N° 6-1, del Barrio Ruiz Pineda, de la ciudad de San Antonio, Municipio Bolívar del estado Táchira. Confesión extrajudicial Promovió el demandado conforme al artículo 1402 del código civil la confesión extrajudicial que a su decir se desprende del certificado de solvencia de sucesiones, tramitado por el demandante ante instancia administrativa y donde declaro que el inmueble de su propiedad se trata de una casa para habitación. Dicha Prueba no la valora ni aprecia este tribunal por cuanto la misma adolece del animus confitendi, requisito esencial para que se considere a una declaración como confesión judicial a tenor de lo previsto en los artículo 1400 y 1401 del Código Civil, para que ella exista se requiere que verse sobre un hecho capaz de tener la juricidad suficiente para determinar el reconocimiento de un hecho a favor de quien se hace la confesión y la existencia de una obligación en quien confiesa, pues como bien lo ha dejado sentado la doctrina patria no toda declaración envuelve una confesión. Inspección judicial Al folio 309-334, corre inserta acta de inspección judicial promovida por la parte demandada en el presente juicio y levantada en fecha 01 de Diciembre del 2022, por el Tribunal a quo, en el inmueble ubicado en la carrera 6, con calle 11, N° 6-1, barrio antes Pueblo Nuevo, hoy Barrio Ruiz Pineda de San Antonio, municipio Bolívar, del estado Táchira, Inspección Judicial practicada por el tribunal a quo dentro del lapso probatorio, con la cual se pudo apreciar con inmediación del juez de la causa y con la presencia de ambas partes, los hechos constatados en la misma, por tanto con ella se demuestra en resumen lo siguiente: PRIMERO: Que el inmueble se encuentra ocupado por el arrendatario PEDRO MIGUEL LOPEZ, incluido el y cinco personas quienes son: Dayne del Rosario López Rodríguez, Jesús Miguel López Rodríguez, Dayne Verónica López Rodríguez venezolanos, mayores de edad, titulares de cédula de identidad Nros V- 13.917.888, V-13.365.322 y V- 12.252.658 hijos del arrendatario y Gabriel Esteban Galvis López, venezolano, menor de edad, titular de cédula de identidad N° V-31.890.560 nieto del arrendatario; SEGUNDO: Que el señor PEDRO MIGUEL LOPEZ, informo al tribunal que ahí no opera sociedad mercantil, ni firma personal con fines comerciales, no obstante el juez deja constancia que en la fachada se exhibe un aviso que dice “Bodega el Divino”, el cual fue donado por la coca-cola por la venta de su productos desde hace mas de 20 años. TERCERO que al entrar al inmueble se puede observar que es una estructura antigua con paredes de adove y techo de caña brava, en muy mal estado y al fondo de la misma una habitación de unos 4 metros de frente por 6 metros de fondo, con paredes de bloque frisado y pintado y techo de acerolit y piso de cerámica de una estructura mas nueva, la cual se encuentra en buen estado. CUARTO: Que al ingresar al inmueble por una puerta de madera antigua, dando como primer acceso a una bodega de unos 7 metros de frente por 4 metros de fondo, en la cual hay un enfriador botellero de 3 puertas, 4 estantes de madera con mercancía de víveres, un tanque charcutero con productos de charcutería dentro del mismo, un estante metálico, dos exhibidores de botellas de agua mineral, 1 maquina rebanadora, 1 televisor LG, microondas y envases contenedores nuevos, asimismo se observa una puerta que da acceso al cuarto el cual es utilizado como habitación, con enseres propios de habitación descritos en acta, observa igualmente una puerta que da acceso a un corredor donde también se observa enseres de hogar descritos en el acta, y otra habitación que es utilizada para guardar materiales, en el fondo se observa una media pared de ladrillo en la que funge el área de cocina, con cocina, nevera, lavaplatos forrado en cerámica, y enseres propios del uso de cocina. Se encuentra un área de servicio, donde se observan 3 lavadoras y área de baños con paredes forradas en cerámica, al fondo se observa una habitación de unos 4 metros de frente por 6 de fondo, con paredes de bloque frisado y pintado y techo de acerolit y pisos de cerámica, dentro de la misma se observa 2 camas y un escaparate con prendas de vestir, 1 televisor plasma, marca LG, y otros enseres descritos en acta, en e área de garaje se observa una camioneta Ford año 83, y una habitación de 3x4 metros, donde se encuentran una cantidad de cosas en bolsa negras, seguidamente se encuentra el solar donde se observan una estructura de toldo para guardar repuestos de vehiculo, 1 refrigerador de acero inoxidable de 6 puertas, fuera de uso, un sin numero de vacíos de refresco, malta y cerveza en diferentes presentaciones, varios tanques de agua, bombonas de gas, 1 camión Dodge 400 viejo y arrumbado, QUINTO: Deja constancia que se observan bienes muebles que son utilizados para el día a día familiar; SEXTO: Que según las personas identificadas en el acta manifiestan que ellos se encuentran habitando dicha propiedad y que poseen los enseres necesarios para tal fin, y que el acceso principal a dicho inmueble es una bodega identificada como “Divino Niño” la misma se encuentra en funcionamiento y bien distribuida. En dicha inspección fue designada como experto o práctico fotógrafo al ciudadano Leonardo Josue Hernández Díaz, titular de la cédula de identidad N° V- 19.776.944. A los folios 314 al 334, corren insertas 41 fotografías consignadas por el fotógrafo designado las cuales forman parte integrante de la presente inspección. La inspección judicial analizada por cuanto fue realizada por el juez de la causa en aplicación del principio de inmediación y no evidenciándose contradicción alguna ni violación de la regla de la lógica y de la experiencia, por tanto, se tienen por demostrados los hechos a los que se refiere la inspección, de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, que consagra el sistema de valoración de la sana crítica y la misma resulta idónea y pertinente para demostrar que dicho inmueble está destinado en la actualidad además de uso comercial a uso de vivienda familiar, estando presentes al momento de la evacuación de la probanza, unas personas que según el dicho de la parte demandada son sus nietos e hijos, con quienes dice habitar el inmueble; asimismo, se pudo constatar que el referido inmueble se trata de una estructura antigua que se encuentra en mal estado de conservación, a excepción de la habitación de una estructura mas nueva, ubicada al fondo del inmueble, la cual se encuentra en buen estado. En cuanto al alegato de la parte demandada referente a que el experto fotográfico designado es el hijo del juez actuante, lo idóneo es que hubiese hecho uso del derecho de recusar al mismo en su debida oportunidad. Testimoniales: Promovió el demandado las testimoniales de los ciudadanos: ALFONSO BOCHAGA PEÑALOZA, THAIS MAGALY IBARRA CUELLAR, JOSE DE LA ROSA CONTRERAS TORRES HERNANDO ORTIZ CORREDOR, las cuales fueron evacuadas en la audiencia oral a excepción de THAIS MAGALY IBARRA CUELLAR, en el siguiente orden: HERNANDO ORTIZ CORREDOR, Venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-11.015.681 quien al ser interrogado por el apoderado judicial del demandado y promovente señaló que conoce al ciudadano PEDRO MIGUEL LOPEZ, desde hace 15 a 20 años, que el mismo tiene su residencia en la carrera 6 con calle 11 en la esquina Barrio Ruiz Pineda, que tiene viéndolo en el inmueble con su familia el mismo tiempo que tiene conociéndolo, con su esposa y sus hijos, que lo conoció con sus hijos, que son 4, que en el sitio donde vive siempre ha existido una bodega el divino, y que el inmueble no esta acondicionado para que funcione un local comercial, al ser repreguntado por la apoderada judicial del demandante señalo: que conoce a PEDRO MIGUEL LOPEZ, desde hace 15 o 20 años aproximadamente, que desde que lo conoce siempre ha estado viviendo allí y que se imagina que ahí nacieron sus hijos, pero que no puede decir si es verdad porque no estuvo ahí, que tiene relación de amistad con el demandado porque siempre pasa por ahí, que no sirvió de testigo en un juicio que tiene el ciudadano Pedro Miguel Lopez en la ciudad de San Cristóbal, que es cliente del demandado porque va a comprar allá cuando le falta alguna cosa en su casa, al ser interrogado por el juez respondió que no estuvo presente al momento que hicieron el acuerdo o contrato de dicho local, que conoció al señor Arístides Quiroz, y que no sabe que relación existió entre Arístides Quiroz y Pedro Miguel López. dicha testimonial al ser apreciada de conformidad con lo previsto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, este tribunal no la considera concluyente para determinar los hechos alegados por el demandado, ya que manifiesta conocer al demandado Pedro Miguel López desde hace 15 o 20 años aproximadamente, y siendo que el demandado aduce tener 48 años en el inmueble arrendado, es obvio que desconoce si el inmueble fue arrendado para vivienda o local comercial, que es uno de los hechos controvertidos en el presente asunto, además indico que se imagina que allí nacieron los hijos del demandado, por lo que su conocimiento es referencial porque no tiene conocimiento directo, por otra parte incurre en contradicción al afirmar por un lado que en el inmueble funciona una bodega llamada el divino y que es allí donde el acude como cliente a comprar lo que le falta en su casa, y por otra parte manifiesta que no puede apreciar a través de sus sentidos si el inmueble que ocupa el ciudadano Pedro Miguel López, este acondicionado para que funcione un local comercial. Se aprecia por tanto que el testigo en sus respuestas no demostró tener conocimiento suficiente de los hechos que afirmaba, puesto que las respuestas dadas son contradictorias, además de demostrar ser un testigo meramente referencial sin conocimiento directo de los hechos que afirmó. De la declaración rendida por el referido ciudadano no emana ninguna circunstancia que sirva para demostrar los hechos controvertidos en este proceso, en consecuencia tal declaración no presta mérito probatorio alguno. Así se decide. Riela en el acta de audiencia de juicio (folio 344), La testimonial de LUIS ALFONSO BOCHAGA PEÑALOZA, titular de la cedula de identidad N° V-17.466.327, promovido por el demandado, quien al ser interrogado por el apoderado judicial del demandado y promovente señaló que conoce al ciudadano PEDRO MIGUEL LOPEZ, desde hace aproximadamente unos 35 años que le consta que tiene su residencia en la esquina donde siempre esta, donde tiene una tienda el divino, que desde que lo distingue vive en esa casa con su familia, que distingue 3 hijos mas no les sabe el nombre, que tiene una tiendita, que no hay ningún negocio o supermercado, que la casa no esta en condiciones para que funcione un supermercado, al ser repreguntando por la apoderada judicial del demandante, reitero que tiene 35 años conociendo al demandado, que solo conoce de vista al demandado, que cuando lo conoció ya tenia la tiendita, que no ha sido testigo en el juicio del ciudadano Pedro Miguel López, en san Cristóbal, al ser interrogado por el juez respondió que no conoció al ciudadano Arístides Quiroz, y que no sabe ni le consta con que persona el señor pedro realizo contrato. Se aprecia que si bien el testigo fue coherente en sus respuestas, no demostró tener conocimiento suficiente de los hechos que afirmaba, menos del hecho controvertido en relación a si el contrato verbal de arrendamiento fue para fines comerciales o de vivienda, puesto que cuando conoció al demandado hace 35 años ya el mismo estaba dentro del inmueble y tenia allí instalada su bodega o tiendita como la denomina. Por lo tanto demostró se trata de un testigo meramente referencial sin conocimiento directo de los hechos que afirmó. De la declaración rendida por el referido ciudadano no emana ninguna circunstancia que sirva para demostrar los hechos controvertidos en este proceso, en consecuencia tal declaración no presta mérito probatorio alguno. Así se decide. Riela en el acta de audiencia de juicio, La testimonial de JOSE DE LA ROSA CONTRERAS TORRES, titular de la cedula de identidad N° V-1.587.520, promovido por el demandado, quien al ser interrogado por el apoderado judicial del demandado y promovente señaló que conoce al ciudadano PEDRO MIGUEL LOPEZ, desde hace aproximadamente 40 a 45 años, que tiene su residencia en la misma casa donde tiene su bodega, que todo el tiempo lo ha visto en la bodeguita y cree que tiene 2 o 3 muchachos, que todo el tiempo vivió allí, que la bodega se trata de una normal de cualquier barrio, donde venden verduras, pan, y cualquier cosa, pero nunca ha visto que venda al mayor, que el inmueble no esta condicionado para que funcione un local comercial; al ser repreguntado por la apoderada judicial del demandante respondió: que conoce al demandado desde hace 40 a 45 años, que solo lo conoce de vista, cuando va a comprar, que le consta que siempre ha tenido bodega en esa misma esquina, y que siempre ha estado viviendo en la bodega con su familia y sus hijos, que vende pan, huevos, pañales, chucherías, verduras. Al ser interrogado por el juez respondió que si conoció a Arístides Quiroz, porque vivía al frente, tenia una cochinera y manejaba un autobús, y que no sabe ni le consta con que persona el señor Pedro realizó contrato. La presente testimonial se valora conforme 508 del Código de Procedimiento Civil, no obstante de la misma no se puede extraer elemento de convicción alguno respecto al hecho controvertido referente al uso y destino con que fue dado en arrendamiento el local. Conclusión del análisis probatorio. Quedo demostrado la existencia de contrato verbal de arrendamiento sobre el inmueble ubicado en la carrera 6, con calle 11, N° 6-1, del Barrio Ruiz Pineda de la ciudad de San Antonio, Municipio Bolívar del estado Táchira, celebrado entre el ciudadano Arístides Quiroz, hoy fallecido, pasando el inmueble por orden de suceder a su hijo NELSON ARISTIDES QUIROZ CASTELLANOS, quien en la actualidad es el propietario y el arrendador del inmueble objeto de la presente controversia. Asimismo quedo demostrado que desde el inicio de la relación arrendaticia ha funcionado en el inmueble un establecimiento mercantil, denominado BODEGA EL DIVINO, propiedad del demandado, pues tal como el mismo afirma en su contestación de demanda que alquilo para una vivienda familiar, pero que hizo un punto, una plusvalía por así decirlo, de manera que no hay duda para esta jurisdiscente que el inmueble desde el principio ha sido destinado a fines comerciales, adminiculado a lo que se pudo apreciar de la planilla de liquidación N° 1851 de fecha 12 de Septiembre de 1979, emanada del ministerio de fomento de la dirección General de comercio, prueba documental, valorada por este tribunal que claramente señala el uso comercial del inmueble de marras. Quedo demostrado con la inspección promovida por la parte demandada que en la actualidad sigue funcionando la bodega el divino en el inmueble arrendado, de manera que aun mantiene su fin comercial. Quedo demostrado que el arrendatario se encuentra insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento, y la sentencia recurrida así lo confirma pues pese a no haber promovido ningún elemento probatorio que desvirtuara lo alegado por el actor en su libelo, en cuanto a que tiene mas de 16 años que no paga canon alguno, ya que la parte demandada lo que hizo fue excepcionarse alegando un supuesto fraude procesal, y el agotamiento previo de la vía administrativa, por ser el inmueble arrendado en su estructura una vivienda y que a la ley le interesa la estructura del inmueble, y que una casa jamás puede ser considerada como local comercial y viceversa, es decir, oponiendo una excepción impeditiva, que impide el nacimiento del derecho que reclama el demandante, por lo que esto ponía también la carga de la prueba en cabeza del demandado; También se puede extraer dicha morosidad en su contestación a la demanda donde se aprecia que no solo Conviene que actualmente se encuentra insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento e insiste fue porque el demandante le dejo de exigir los pagos y abandono el interés del inmueble, sino que además considera que se encuentra legitimado para no pagar más cánones de arrendamiento, en virtud que las mejoras que le ha hecho al inmueble, superan con creces el valor del mismo, incluso superan 20 años de cánones de arrendamiento. De manera que no se evidencia que la parte demandada haya aportado recibo de pago o depósito oportuno, o cualquier otro medio de prueba que desvirtuara el incumplimiento alegado por la parte actora en cuanto a la falta de pago de los cánones de arrendamiento desde el año 2003 y diere certeza a esta juzgadora del pago alegado como realizado por la demandada. Quedo demostrado que el demandado construyó en el inmueble arrendado unas mejoras que utiliza como vivienda, lo cual se evidencia de lo dicho por el mismo demandado así como de la inspección judicial practicada en el lapso probatorio, donde el juez de la causa dejo constancia que al entrar al inmueble se puede observar que es una estructura antigua con paredes de adobe y techo de caña brava, en muy mal estado y al fondo de la misma una habitación de unos 4 metros de frente por 6 metros de fondo, con paredes de bloque frisado y pintado y techo de acerolit y piso de cerámica de una estructura mas nueva, la cual se encuentra en buen estado, donde actualmente reside o utiliza como su vivienda el demandado, con lo que se evidencia que ciertamente el demandado construyo unas mejoras al inmueble dado en arrendamiento, y que las mismas las usa como vivienda por tanto dio un uso al inmueble distinto al comercial, sin dejar de realizar sus actividades comerciales dentro del mismo, de manera que si ha cambiado el uso del inmueble, y por tanto se encuentra incurso en la causal d) del articulo 40 de la ley de Regulación de arrendamiento inmobiliario para el uso comercial. No quedo demostrado que el inmueble haya sido dado en arrendamiento para vivienda, pues desde el inicio de la relación arrendaticia ha funcionado la bodega el divino, por lo que el arrendatario al realizar mejoras en el inmueble e introducir en el mismo su familia para utilizarlo como vivienda, efectivamente incurrió en la causal d del articulo 40 de la ley de regulación de arrendamiento inmobiliario para el uso comercial. En el caso de marras, el inmueble aunque se trata de una vivienda en su estructura, como lo refiere el demandado en sus alegatos, el mismo desde el inicio de la relación arrendaticia, ha sido utilizado para el funcionamiento de un establecimiento mercantil, tal como quedo demostrado del acervo probatorio. En este orden de ideas, y dado que el alegato principal de la parte demandada se centra en que el inmueble se trata de una vivienda por así describirlo las diferentes documentales a las que hace referencia, afincándose principalmente en el certificado de solvencia de sucesiones N° 00073768, Registro N° 01577, Expediente N° 0-1164 expedida por el Servicio de Administración Aduanera y Tributaria adscrito al Ministerio del Poder Popular para la Planificación y Finanzas, Gerencia Regional de Tributos Internos, que refleja que el inmueble objeto de controversia es una casa para habitación, considera necesario esta jurisdiscente hacer un análisis de cuales son los inmuebles que el legislador considera como destinados al uso comercial, dentro de los que se encuentran las edificaciones de viviendas, dentro de este grupo para la aplicación del decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de regulación de arrendamiento inmobiliario para el uso comercial, al respecto es necesario traer a colación el artículo 2 del mencionado decreto que señala: Artículo 2. A los fines de la aplicación e interpretación del presente Decreto Ley, se entenderá por “inmuebles destinados al uso comercial”, aquellos en los cuales se desempeñen actividades comerciales o de prestación de servicios como parte del giro ordinario del establecimiento que allí funciona, independientemente de que dicho inmueble constituya una unidad inmobiliaria por sí solo, forme parte de un inmueble de mayor magnitud, o se encuentre anexado a éste. Se presumirá, salvo prueba en contrario, que constituyen inmuebles destinados al uso comercial los locales ubicados en centros comerciales, en edificaciones de viviendas u oficinas, o en edificaciones con fines turísticos, de uso médico asistencial distintos a consultorios, laboratorios o quirófanos, o educacional, así como los que formaren parte, sin ser solo depósitos, de un galpón o estacionamiento. Se presumirán además inmuebles destinados al uso comercial los quioscos, stands, y establecimientos similares, aun cuando éstos no se encuentren unidos de manera permanente al inmueble donde funcionan o se ubiquen en áreas de dominio público. De la norma transcrita se desprende que para que se considere comercial, la edificación debe destinarse a actividades de este tipo, es decir que lo que determina la naturaleza o el uso del inmueble no es la edificación o estructura del inmueble, sino la prestación de servicios comerciales dentro del mismo, no importa si se trata de una edificación completa o de un inmueble individual, o de uno anexo a una estructura mas grande, si dentro del mismo se realizan actividades propias de comercio, como en el caso de marras entonces le es aplicable la ley de regulación de arrendamiento para uso comercial y por interpretación en contrario no corresponde el agotamiento administrativo previo a la vía judicial. Sentado lo anteriormente expuesto, es importante señalar, que conforme dispone el artículo 1.133 del Código Civil, el contrato es una convención entre dos o más personas para reglar, constituir, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico. De allí que la mejor doctrina jurídica afirme, que los contratos constituyen en su conjunto una amplia categoría, la más amplia, sin duda, de los hechos constitutivos de obligaciones y de relaciones jurídicas en general; aquélla a través de la cual se desarrolla comúnmente la vida de los negocios. Cabe considerar, que una de las características del arrendamiento es la de ser un contrato de tracto sucesivo o de ejecución sucesiva, esto es, aquél en que las prestaciones de una de las dos partes son de cumplimiento reiterado o continuo. En el presente caso, resulta evidente que el arrendatario asumió la obligación de pagar como contraprestación por el uso, goce y disfrute del inmueble, un canon de arrendamiento y que de autos no se evidencia que haya dado cumplimiento a tal obligación, siendo que se trata de una obligación esencial que no puede eliminarse por convenio entre las partes, pues sería una obligación sin causa, nula en resumen. Ahora bien, la representación judicial de la parte demandante basó su pretensión, entre otras razones, alegando el incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes desde el año 2003 a lo cual no se resistió la representación judicial de la arrendataria, limitándose en todo momento en basar su defensa en el hecho que el inmueble arrendado se trata de una vivienda en su estructura porque así lo señalan las documentales que refiere, Sin embargo, no consta en las actas del expediente que haya demostrado que no ha incurrido en la causal a) del articulo 40 de la ley de regularización de arrendamiento inmobiliario de locales comerciales. Por tanto, colige esta juzgadora que la representación judicial de la parte demandada no cumplió con la carga procesal que le impone el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con el artículo 506 del Texto Adjetivo Civil. Sobre la base de todo lo antes expuesto, es evidente que correspondía a la parte demandada probar, por su lado, que pagó los cánones de arrendamiento conforme lo pactado contractualmente, lo cual no hizo, debiendo por tanto sucumbir en la contienda judicial en los términos que se expresan en este fallo, pues es cierto que incumplió con la obligación prevista en el artículo 1.592 del Código Civil, lo cual se subsume en el supuesto de hecho del artículo 40 literal a) del Decreto Ley de regulación de Arrendamientos Inmobiliarios para uso comercial, al dejar de pagar al menos dos (2) mensualidades consecutivas de cánones de alquiler; así se establece. No obstante la anterior resolución, el Tribunal no puede pasar por inadvertido el hecho que la representación judicial de la parte actora también alegó, como hecho constitutivo de su pretensión de desalojo, que la arrendataria cambió el uso y destino del local arrendado y aun cuando la parte demandante en su libelo de demanda no señala expresamente que uso distinto al estipulado, en el contrato de arrendamiento, le dio el arrendatario al local comercial arrendado, se colige de la inspección judicial practicada por el tribunal de la cognición que lo está usando además de local comercial, como vivienda, por haber realizado mejoras al mismo consistentes en una habitación que utiliza para tal fin y por cuanto en la inspección se observan bienes muebles que son utilizados para el día a día familiar, que según las personas identificadas en el acta manifiestan que ellos se encuentran habitando dicha propiedad y que poseen los enseres necesarios para tal fin, todo ello aunado a que también se aprecia en el escrito de contestación a la demanda, la representación judicial del arrendatario esgrimió que alquilo para una vivienda familiar, pero que hizo un punto, una plusvalía por así decirlo y considera por tanto que el demandante quiere despojarle del inmueble a raíz de ello, por tanto no hay duda que el inmueble aun cuando su estructura y documentos de propiedad refieran vivienda de habitación, el mismo esta destinado para fines comerciales del demandado. Claro está, que por tratarse de un contrato verbal, no puede concluirse si hubo, o no, una variación consentida por el arrendador en cuanto al uso o destino del inmueble, lo que si es cierto es que desde su inicio el inmueble se destino para el funcionamiento de un establecimiento mercantil, ante las evidencias suficientemente analizadas in supra. En este orden de ideas, se colige que pueden existir ciertas prácticas en la relación arrendaticia, que si bien no fueron contempladas inicialmente en las estipulaciones escritas, son constantemente aplicadas por las partes durante un lapso prolongado, con anuencia diaria o periódica de las mismas, configurando así un consentimiento tácito entre ellas y por ende la existencia de una cláusula tácita que debe entenderse como parte integrante del contrato respectivo. Dentro de esta perspectiva, debe señalarse que el material probatorio que aportó a los autos la representación judicial de la parte demandada, no hay evidencia de que el arrendador haya consentido que el arrendatario usará el inmueble, además de comercio, como vivienda de el y su núcleo familiar. Siendo ello así la situación jurídica antes descrita constituye un cambio de uso en el contexto de la norma contenida en el artículo 40 literal d) del Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial. Pues bien, a juicio del Tribunal, no se trata que el arrendatario haya transformado o convertido el uso del inmueble de comercio a vivienda, puesto que sigue siendo destinado a comercio, tal como pudo captarse directamente al momento de diligenciar la prueba de inspección judicial promovida por la parte demandada, en fecha 01 de Diciembre del 2022, cuyas resultas determinan que el inmueble objeto de la demanda además de estar destinado a uso comercial, también está siendo destinado por el arrendatario a vivienda familiar, observándose enseres y utensilios propios de una casa de habitación, y al mismo tiempo que se encontraban presentes unas personas que según manifestó el demandado son sus hijos, esposa, y nietos. Siguiendo este hilo argumental conviene traer a colación criterio reciente de la sala de casación civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha del 31 de Marzo del 2022, expediente AA20-C-2020-000180, que consideró que al caso no le era aplicable el contenido del artículo 5 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraría de Viviendas, referido al procedimiento administrativo previo a la demanda de desalojo, al efecto señalo lo siguiente: “omissis” Las normas, aparentemente infringidas, rezan lo siguiente: “Artículo 2.- Serán objeto de protección especial, mediante la aplicación del presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, las personas naturales y sus grupos familiares, que ocupen inmuebles destinados a vivienda principal en calidad de arrendatarias o arrendatarios, comodatarias o comodatarios, así como aquellas personas que ocupen de manera legítima dichos inmuebles como vivienda principal. El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley deberá aplicarse además en protección de las adquirientes y los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, cuando sobre dichos inmuebles, destinados a vivienda principal, se hubiere constituido garantía real, siendo susceptible de ejecución judicial que comporte la pérdida de la posesión o tenencia.” “Artículo 5.- Previo al ejercicio de cualquier otra acción judicial o administrativa que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de alguno de los sujetos protegidos por este Decreto-Ley, deberá tramitarse por ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes.” Con relación al punto denunciado, el juez de la causa decidió lo siguiente: “La parte demandada alega que su mandante ocupa el inmueble con su familia desde su compra, es decir, desde el 06/02/2015, y por cuanto, dicha demanda puede conducir al desalojo o desocupación del inmueble, de conformidad con los artículos 1, 2, 4, 5 y 10 de la Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Vivienda, solicita no se le dé curso a la presente demanda, hasta tanto, la parte demandante no de cumplimiento al procedimiento administrativo previo, de conformidad con la sentencia signada con el N°876 emanada de la Sala Constitucional. Al respecto, el artículo 5 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley contra Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda, cuyo contenido fue Interpretado conjuntamente con los artículos 1, 2, 3, y 12 del mencionado decreto, determina: (…Omissis…) Las disposiciones contenidas en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitrarias de Vivienda, resultan aplicables tal como lo indican los artículos 1 y 2, a las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios, ocupantes y usufructuarios de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, es decir, el objeto es dar protección a esos sujetos comprendidos en la Ley que habitan en el inmueble que constituye su vivienda familiar, que la exposición de motivos del citado cuerpo legal se constata las múltiples referencias a esta noción, por ejemplo: "las familias que ocupan las viviendas", "las familias que habitan durante largos períodos en una vivienda", "políticas de protección a la familia y las personas en el acceso a la vivienda", previendo igualmente que la ley no se agota en las relaciones arrendaticias si no comprende los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario sobre los cuales pesare alguna garantía real. En relación a lo antes planteado, la parte demandada alegó en su escrito, que la presente demanda es inadmisible, por cuanto, considera que el demandante debió agotar previamente la interposición del procedimiento administrativo, establecido en el artículo 5 antes trascrito. En el caso que nos ocupa, se está ventilando un juicio de reivindicación, sobre el inmueble que compró el ciudadano Juan José Montilla López al ciudadano Damián Antonio Urbina, venta que mediante sentencia definitiva declaró su nulidad, ahora bien, el inmueble objeto de la presente pretensión, de conformidad con las actuaciones contenidas en el mismo, se encuentra ocupado por la ciudadana Johana Montilla quien manifestó en el momento de la realización de la inspección judicial que ocupa dicho el inmueble, que está en condición de ocupante y que el inmueble le pertenece a su padre Juan José Montilla. Además, en las posiciones juradas el ciudadano Juan José Montilla López, declaró que su hija vive en el inmueble desde el momento que lo compró, que lo acondicionó para eso, asimismo, el resultado de la experticia, indica que se pueden apreciar dos 2 edificaciones con características similares, pero distinta data de construcción, la primera, entre otras características, está construida con concreto armado, con fundaciones aisladas, con vigas de riostra, columnas y vigas de carga, una habitación con baño y un área libre a manera de estacionamiento techado y, la segunda, lo constituye una obra en construcción en concreto armado, con fundaciones aisladas, vigas de riostra, columnas y vigas de carga, cerramiento en paredes de bloques en todo el perímetro de la construcción, un techo provisional con láminas climatizadas tipo acerolit y armadura de techo, la edificación está proyectada para tres plantas o niveles, y la construcción se encuentra en pleno proceso de construcción, por lo que, no reúne las condiciones de habitabilidad. De manera que, considerando el hecho de que el inmueble objeto de la presente pretensión se refiere a una edificación proyectada para tres plantas o niveles, que dicha construcción se encuentra en pleno proceso de construcción que no reúne las condiciones de habitabilidad, mal podría aplicarse el artículo 5 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraría de Viviendas, para que la accionante agote el procedimiento administrativo previo ante el Ministerio del Poder Popular en materia de Vivienda y Habitat. Quien aquí decide, considera inaplicable el decreto sobre desalojos arbitrarios de viviendas invocada por la parte demandada, por cuanto, no corresponde con el presente caso, ya que, los supuestos y consecuencias de las normas del decreto antes indicado, no tienen aplicación posible, por cuanto, estamos en presencia de una pretensión cuyo objeto principal es un inmueble, vale decir, una edificación en aras de construcción para locales y no para vivienda, tal como consta en la experticia e inspección promovida y evacuada por la parte actora, declarar la inadmisibilidad de la demanda tal como lo dispone el artículo 5 del referido Decreto, atentaría contra los principios de tutela judicial efectiva, economía y celeridad procesal que proclama nuestra Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. Así se decide.” (Énfasis de la Sala) Como puede notarse, contrario a lo señalado por el recurrente, el juez consideró que al caso de autos no le era aplicable el contenido del artículo 5 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraría de Viviendas, referido al procedimiento administrativo previo, pues, las actas procesales le permitieron inferir que se trataba de un bien inmueble en construcción, destinado al uso comercial. En este sentido, el juez decidió conforme al contenido y alcance de la norma acusada, por lo tanto, esta Sala forzosamente debe desestimar la presente denuncia. Así se establece. Ahora bien, por cuanto no prosperaron ninguna de las denuncias acusadas por el formalizante, esta Sala desestimará el recurso de casación propuesto en la dispositiva del presente fallo. Así se declara. Consono con el criterio jurisprudencial expuesto, considera esta superioridad inaplicable al sub lite el decreto sobre desalojos arbitrarios de viviendas invocada por la parte demandada, en cuanto al agotamiento previo de la vía administrativa, antes de proceder a la vía judicial, por cuanto, no corresponde con el presente caso, ya que, los supuestos y consecuencias de las normas del decreto antes indicado, no tienen aplicación posible, por cuanto, estamos en presencia de una pretensión cuyo objeto principal es un inmueble destinado a uso comercial, declarar la inadmisibilidad de la demanda tal como lo dispone el artículo 5 del referido Decreto, atentaría contra los principios de tutela judicial efectiva, economía y celeridad procesal que proclama nuestra Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, no obstante, evidenciado como quedo, el cambio del uso del inmueble, si bien no resulta aplicable el agotamiento del procedimiento administrativo previo a la demanda, en criterio de esta jurisdiscente, si debe aplicarse lo contenido en los articulo 12, 13 y 14, del referido decreto ley, en cuanto al procedimiento previo a la ejecución, en aras de garantizar el refugio temporal o la solución habitacional definitiva a la parte demandada. Vale decir a la hora de la ejecución forzosa, del inmueble en lo que respecta al área construida por el arrendatario y que hoy en día utiliza como habitación, esta Juzgadora considera pertinente indicar que al momento de la ejecución de la presente decisión, el juez que le corresponda la misma, deberá oficiar al órgano competente en materia de vivienda y hábitat, a fin de que provea un refugio temporal o la adjudicación de una vivienda digna definitiva al arrendatario y su grupo familiar, lo cual no abarca al área comercial, pues la misma puede procederse a su ejecución una vez se encuentre definitivamente firme la presente decisión. Así se decide.- En conclusión, por cuanto los hechos narrados y probados por la parte actora se encuentran subsumidos en el supuesto de hecho para la procedencia del desalojo, conforme al artículo 40 literal “a” y “d” del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, resulta forzoso para esta juzgadora declarar con lugar la presente acción, y ordenar la desocupación inmediata del inmueble arrendado, dada la insolvencia en el pago de más de dos mensualidades de arrendamiento y dado el cambio al uso del inmueble; y en tal virtud declarar sin lugar la apelación interpuesta y confirmar la sentencia apelada. IV DISPOSITIVA. Por todo lo anteriormente expuesto, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, decide: PRIMERO: SIN LUGAR LA APELACIÓN ejercida por el abogado JORGE ELEAZAR BENAVIDES NIETO, titular de cédula de identidad N° V-1.588.944, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 115.076., apoderado judicial de la parte demandada, PEDRO MIGUEL LOPEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-1.585.233, domiciliado en la carrera 6 con calle 11 N° 6-1, del Barrio Ruiz Pineda de la ciudad de San Antonio, Municipio Bolívar del estado Táchira. Contra la sentencia definitiva dictada en fecha 16 de enero del 2023, por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Bolívar de la Circunscripción Judicial del estado Táchira. SEGUNDO: CON LUGAR LA DEMANDA DE DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, interpuesta por la abogada GLORIA AURORA DUARTE DE CASTIBLANCO, titular de cédula de identidad N° V-1.588.778, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 74.552., apoderada judicial del demandante NELSON ARISTIDES QUIROZ CASTELLANOS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-4.267.521, domiciliado en la ciudad de San Antonio, Municipio Bolívar, Del Estado Táchira, contra el ciudadano PEDRO MIGUEL LOPEZ, titular de la cédula de identidad N° V-1.585.233, ubicado en la carrera 6, con calle 11, N° 6-1, del Barrio Ruiz Pineda de la ciudad de San Antonio, Municipio Bolívar del estado Táchira, y el mismo presenta una superficie de TRESCIENTOS NOVENTA Y UN METROS CON TREINTA Y SIETE CENTIMETROS CUADRADOS (391,37M2), En consecuencia, SE ORDENA al ciudadano PEDRO MIGUEL LOPEZ, hacer entrega al demandante NELSON ARISTIDES QUIROZ CASTELLANOS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-4.267.521, domiciliado en la ciudad de San Antonio, Municipio Bolívar, del estado Táchira, del inmueble objeto del litigio, con la advertencia que al momento de la ejecución de la presente decisión, el juez que le corresponda la misma, deberá oficiar al órgano competente en materia de vivienda y hábitat, a fin de que provea un refugio temporal o la adjudicación de una vivienda digna definitiva al arrendatario y su grupo familiar, lo cual no abarca al área comercial, pues la misma puede procederse a su ejecución una vez se encuentre definitivamente firme la presente decisión. TERCERO: SE CONFIRMA la decisión proferida por El Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Bolívar de la Circunscripción Judicial del estado Táchira dictada en fecha 16 de enero del 2023. CUARTO: De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas del juicio a la parte demandada. Publíquese, regístrese y déjese copia fotostática certificada de la misma y en formato digital PDF según lo preceptuado en Resolución número 2016-0021 de fecha 14 de diciembre de 2016 de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia y en su oportunidad legal, bájese el expediente. Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, en el Edificio Nacional de la ciudad de San Cristóbal, a los Tres (3) días del mes de mayo del año dos mil veintitrés (2023). Años 213º de la Independencia y 164º de la Federación. La Juez, Abg. Rosa Mireya Castillo Quiroz. La Secretaria Temporal, Abg. Greisy Yosifee Vera Manjarrez. En la misma fecha y previa las formalidades legales se dictó y publicó la anterior decisión, siendo las diez (10:00 a.m.) de la mañana, dejándose copia fotostática certificada de la misma y en formato digital PDF según lo preceptuado en Resolución número 2016-0021 de fecha 14 de diciembre de 2016 de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, para el archivo del tribunal. Exp. N° 7974.- RMCQ/