TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.
213° y 164°
PARTE ACTORA:
Ciudadano ELKIN KARIN CONTRERAS COLMENARES, titular de la cédula de identidad Nº V-17.646.222, Presidente de la Sociedad Mercantil “CREDI-AMIGO, C.A.”, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero del Estado Táchira, el 21/02/2005, bajo el N° 76, Tomo 3-A.
Apoderada de la Parte Actora:
Abg. Audrys Ramona Sánchez Márquez, inscrita ante el IPSA con el N° 84.815.
PARTE DEMANDADA:
Ciudadana MORAIMA XIOMARA HERNÁNDEZ CHACÓN, titular de la cédula de identidad Nº V-10.165.989.
Apoderado de la Parte Demandada:
Defensora Ad Litem, Abogada Zuleika Coromoto Hung Fuenmayor, inscrita en el IPSA con el N° 24.435.
MOTIVO:
DESALOJO (Apelación de la Sentencia de fecha 11 de noviembre de 2022, dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial)
En fecha 03 de febrero de 2023 se recibió en esta Alzada, previa distribución, expediente N° 23.106, procedente del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, con motivo de la apelación interpuesta por diligencia de fecha 14 de noviembre de 2022, por la Defensora Ad Litem, abogada Zuleika Coromoto Hung Fuenmayor, inscrita ante el IPSA bajo el N° 24.435, contra la sentencia dictada por ese Juzgado el día 11 de noviembre de 2022.
En la misma fecha en que se recibió el expediente, se le dio entrada y el curso de ley correspondiente, fijándose oportunidad para la presentación de informes y observaciones si hubiere lugar a ello.
Al efecto, se pasan a relacionar las actas que conforman el presente expediente y que sirven para el conocimiento del asunto debatido ante esta Alzada:
Folios 01-07, libelo de demanda presentado en fecha 10 de junio de 2021, en el que la parte actora aseveró que en fecha 07 de mayo del 2018, su socia, ciudadana María Alexandra Castillo Medina, en su condición de Coordinadora de Ventas de la Sociedad Mercantil Credi-Amigo, C.A., celebró contrato de arrendamiento por vía privada con la ciudadana Moraima Xiomara Hernández Chacón, dando en alquiler un inmueble propiedad de su representada según documento inscrito bajo el N° 2009.27.40, Asiento Registral I del inmueble matriculado con el N° 440.18.8.4.1.297, Libro de Folio Real del año 2.009, y el N° 2009.27.41, Asiento Registral I del inmueble matriculado con el N° 440.18.8.4.1.297, Libro de Folio Real del año 2.009; consistente en dos (02) oficinas para uso comercial, ubicadas en la Torre E, piso 3, oficinas 305 y 306, Avenida “Fco. García de Hevia” (5ª. Avenida) Parroquia San Juan Bautista del Municipio San Cristóbal, Estado Táchira.
Que a partir del 07/05/2018, le solicitaron por medio de una notificación a la parte demandada, no seguir con el contrato de arrendamiento, debido al incumplimiento del pago de los cánones, otorgándole el lapso de prórroga legal, a partir del día 07/05/2019 hasta el 05/11/2019, negándose a firmar la notificación realizada al efecto con tres meses de anticipación conforme a la cláusula cuarta del contrato; exigiendo la demandada que se le renovara el mismo.
Que la ciudadana Xiomara Hernández tiene acumulada la deuda de los meses de noviembre y diciembre del año 2019, todo el año 2020 y de enero hasta mayo del año 2021, y hasta la presente fecha (09/06/2021) no la ha cancelado.
Manifestó la actora, que en consideración del Decreto publicado en Gaceta Oficial N° 4169 de fecha 23/03/2020, solicitaron una reunión con la parte demandada para llegar a un acuerdo en relación al pago de los canones pendientes, llevándose a cabo el 10/08/2020, estando presente la abogada Irene Castillo y el señor Luis Hernández esposo y socio de la inquilina, por cuanto la inquilina no se encontraba para atenderlos, no surgiendo acuerdo ni pago alguno, por lo que se instauró por vía administrativa solicitud ante la Superintendencia Nacional para la Defensas de los Derechos Socioeconómicos, sede San Cristóbal, (SUNDEED), en fecha 20/11/2020, y ante la imposibilidad de la práctica de la notificación, en fecha 10/12/2020, se solicitó el cierre de la denuncia administrativa para su continuidad por vía judicial, siendo agotada en consecuencia la vía administrativa, adeudando hasta esa fecha quince meses de arrendamiento a razón de cuarenta dólares (US$ 40,00)cada uno, para un total de 600 dólares ($ 600,00).
Que sin embargo, decidió llevar a término el contrato según lo convenido, en aras de preservar la paz arrendaticia, y en orden a las cláusulas contractuales con la debida anticipación notificó por vía verbal a la arrendataria que para la fecha 07/11/2019 debía entregar el inmueble por no existir intención de continuar con el contrato dadas las insolvencias; que la deuda por los diecinueve meses insolutos arroja la cantidad de setecientos sesenta dólares de los EE. UU. (US$ 760,00) o su equivalente en bolívares al momento del pago.
Que por todo ello demanda por desalojo a la ciudadana Moraima Xiomara Hernández Chacón, en su carácter de arrendataria de las dos (02) referidas oficinas para uso comercial ubicadas en la Torre E, Piso 3 oficinas 305 y 306, Avenida “Fco. García de Hevia” (5ª Avenida) Parroquia San Juan Bautista del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, para que convenga o en su defecto a ello sea condenada por el tribunal en lo siguiente: Primero: Desalojar y por ende hacer la entrega material del inmueble objeto de la presente demandad, libre de bienes, personas y cosas, con el subsiguiente pago de los servicios públicos a saber: electricidad, agua, aseo urbano domiciliario y otros servicios que contare el inmueble. Segundo: A pagar la cantidad por canon de arrendamiento de los meses de noviembre 2019, diciembre 2019, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2020, y de enero, febrero, marzo, abril, mayo del año 2021, a razón de cuarenta dólares de los EE. UU. (US$ 40,00) cada mes, para un total de setecientos sesenta dólares (US$ 760,00), o su equivalente en bolívares al momento del pago, según lo establecido por el Banco Central de Venezuela. Tercero: De conformidad con el artículo 599, ordinal séptimo del Código de Procedimiento Civil, solicitó se practique medida de secuestro sobre el inmueble ya identificado, objeto del contrato de arrendamiento. Cuarto: Pidió al Tribunal se le designe depositario del inmueble objeto del secuestro. Quinto: A pagar las costas y costos que se causen en ocasión del juicio, a cuyo evento desde ya protestó, así como los honorarios profesionales prudencialmente calculados por el Tribunal con su indexación.
Fundamentó la presente acción en lo pautado en los artículos 33, 34, literal “a” y “g”; 38, literal “a” y 39 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario; y en el Decreto N° 03 sobre Estado de Emergencia Sanitaria, artículos 3, 4 y 5; 51 y 257 de Constitución; 1.167, 12.64, 1269, 1.271, 1.592 y 1594 del Código Civil; 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.
Estimó la demanda en la cantidad de setecientos sesenta dólares (US$ 760,00) o su equivalente en bolívares para la fecha de presentación de la demanda (09/06/2021), dos millardos trescientos setenta y siete millones cincuenta y dos mil cuatrocientos sesenta y tres bolívares con sesenta céntimos (Bs.S 2.377.052.463,60), correspondiendo tal cantidad a 118.852,62 Unidades Tributarias a razón de veinte mil bolívares por unidad tributaria, precisando que la tasa fijada por el BCV para ese día fue de 3.127.700,61 Bs.S./$; afirmando protestar las costas y costos hasta la definitiva; que sea valorada la indexación monetaria de oficio y que las cantidades expresadas sirvan de base para los cálculos de las costas y de los honorarios profesionales, con fundamento en la sentencia Nº 128 del 27/08/2020 proferida por la Sala de Casación Civil del TSJ.
Folio 55, auto de admisión de la demanda fechado 23/07/2021, en el que se ordenó la citación de la demandada con fundamento en lo previsto en el artículo 43 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, tramitándose a través del procedimiento oral establecido en el artículo 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.
Folio 58, poder apud acta conferido en fecha 23/07/2021, por el ciudadano Elkin Karin Contreras Colmenares, actuando en su condición de Presidente de la Sociedad Mercantil “CREDI-AMIGO,C.A”, a la abogada Audrys R. Sánchez M.
Folio 60, diligencia suscrita en fecha 02-08-2021 por la apoderada judicial de la parte actora, con la que consignó documento contentivo de la liberación y cancelación de Hipoteca del inmueble en objeto de desalojo.
Folio 68, auto fechado 17/09/2021, en el que la Juez Abg. Johanna L. Quevedo P., se abocó al conocimiento de la causa.
Folios 70-91 actuaciones concernientes a la citación de la demandada con fundamento en lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, siendo nombrada en la oportunidad legal como defensora ad-litem de Moraima Xiomara Hernández Chacón, la abogada Zuleika Coromoto Hung Fuenmayor, quien una vez notificada, aceptó el cargo y prestó el juramento de ley.
Folio 73, auto de abocamiento fechado 04/02/2022, por el que el Juez Abg. José A. Pérez Villamizar, asumió el conocimiento de la causa.
Folios 92-93, escrito de contestación a la demanda presentado en fecha 10/06/2022, por la defensor ad litem de la demandada, en el que rechazó, negó y contradijo los alegatos esbozados por la parte actora en el libelo de demanda; precisó que es deber del defensor ad litem acudir a dar contestación a la demanda, que realizó las diligencias pertinentes para ubicar a su defendida siendo imposible realizar contacto personal, que las oficinas cuyo desalojo se le demanda se encuentran cerradas (anexó como evidencia impresión fotográfica), siendo informada por las personas de las oficinas vecinas que hace mucho tiempo que no las abren ni han vuelto a ver a las personas que allí trabajan.
Reafirmó negar, rechazar y contradecir la demanda tanto en los hechos como en el derecho invocado por la parte actora, señalando que, hasta prueba en contrario, se presumen carentes de fundamentación los hechos narrados por la accionante; señalando que en la oportunidad legal promovería como medios probatorios los siguientes: 1.- El mérito favorable de los autos en todo lo que beneficie a su defendida. 2.- Se reservó el derecho de controlar la prueba testimonial que pueda ser presentada por la parte demandante a través de la repregunta, invocando el principio de comunidad probatoria. 3.- Se reservó el derecho de controlar cualquier otro tipo de prueba que pueda ser promovida por la demandante a través de su asistencia e intervención en la misma conforme a la ley en el momento de su evacuación; finalmente peticionó la declaratoria de sin lugar la demanda.
Folio 95, auto fechado 28/06/2022, en el que el a quo fijó día y hora para el acto de la audiencia preliminar, ordenando su notificación.
Folio 97, acta levantada en fecha 18/07/2022 en ocasión de la audiencia preliminar, estando presentes tanto la apoderada de la parte actora como la defensora ad litem de la demandada, quienes ratificaron sus afirmaciones formuladas tanto en el libelo de demanda como en el escrito de su contestación respectivamente.
Folio 98, auto de fecha 21/07/2022, por el que el a quo fijó los límites de la controversia y de conformidad con el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, ordenó abrir lapso probatorio de 5 días de despacho para promover pruebas sobre el mérito de la causa, precisando que debían ser determinados los siguientes hechos: la fecha de inicio de la relación arrendaticia y de culminación del contrato; la procedencia de la prórroga legal y su extensión de ser el caso; el monto del nuevo canon de arrendamiento pactado y desde que fecha se hace efectivo su cobro; si la parte se encuentra solvente o no en el pago de los canones de arrendamiento; y de ser el caso, en cuáles meses se encuentra insolvente.
Folios 99-100, escrito de promoción de pruebas presentado por la defensora ad litem de la parte demandada en fecha 27/07/2022, en el que ratificó las promovidas en el escrito de contestación de la demanda.
Folios 102-103, escrito de promoción de pruebas presentado por la apoderada actora, en fecha 28/07/2022, en el que ratificó los instrumentos probatorios anexados al libelo de la demanda; y a los fines de probar los hechos controvertidos señaló:
1. Fecha de inicio de la relación arrendaticia, 07 de mayo de 2018, según consta del contrato de arrendamiento de local comercial por vía privada, cursante a los autos
2. Fecha de culminación de la relación arrendaticia entre las partes; afirmó que conforme a la cláusula cuarta del contrato la relación tendría una duración de 12 meses prorrogables, con inicio el 07 de mayo de 2018 hasta el 08 de noviembre de 2019, más un acuerdo verbal de seis (6) meses de prórroga de ley desde el 08 de noviembre de 2019 hasta el 07 de abril de 2020.
3. Procedencia de la prórroga legal y su extensión; señaló que operó por acuerdo verbal entre las partes desde el 08-11-2019 hasta el 07-04-2020.
4. Monto del nuevo canon de arrendamiento y fecha efectiva de su cobro; manifestó que el mismo fue establecido por las partes en la cantidad de cuarenta dólares (US$ 40,00) mensuales, efectivo desde el 07-05-2019
5. Sobre la insolvencia de la parte demandada, señaló que Moraima Xiomara Hernández Chacón se encuentra insolvente por más de 19 meses, siendo su último recibo de pago del 19 de octubre de 2019, cursante a los autos.
6. En relación a los meses insolutos, preciso los siguientes: Noviembre y Diciembre de 2019; todos los meses del año 2020; Enero, febrero, Marzo, Abril y Mayo de 2021.
Folio 105, auto fechado 19/09/2022, en el que se fijó las 10:00 am del trigésimo día de despacho siguiente para la celebración de la Audiencia o Debate oral.
Al folio 106, acta levantada en fecha 09/11/2022, con motivo de la audiencia oral.
Folios 107 al 113, decisión proferida por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, el 11 de Noviembre del 2022, cuya dispositiva precisó:
“…PRIMERO: CON LUGAR LA DEMANDA DE DESALOJO, intentada por el ciudadano ELKIN KARIN CONTRERAS COLMENARES, venezolano, titular de la cédula de identidad N° V-17.646.222, quien actúa en nombre y representación de la Sociedad Mercantil “CREDI-AMIGO”, inscrita en fecha 21 de febrero de 2005, bajo el N° 76, Tomo 3-A, contra la ciudadana MORAIMA XIOMARA HERNÁNDEZ CHACÓN, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-10.165.989.
SEGUNDO: En consecuencia de lo anterior se ordena a la ciudadana MORAIMA XIOMARA HERNÁNDEZ CHACÓN, antes identificada, a DESOCUPAR y hacer la entrega del inmueble ubicado en la Torre E, Piso 3, Oficinas 305 y 306, Parroquia San Juan Bautista, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira.
TERCERO: Se ORDENA a la parte demandada a cancelar al demandante la cantidad de SETECIENTOS SESENTA DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMERICA (USD 760,00) o su equivalente en bolívares, por concepto de pago de arrendamiento de los meses insolutos.
CUARTO: Se condena en costas a la parte demandada por resultar totalmente vencida en la presente causa de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
QUINTO: Dado que las partes se encuentran a derecho, se hace innecesaria la notificación de las mismas…”. (sic)
Folio 114, diligencia suscrita en fecha 14/11/2022, por la Defensora Ad-Litem de la demandada, en la que ejerció recurso de apelación contra la sentencia proferida por el a quo, siendo oída en ambos efectos por auto dictado el 01/12/2022, librándose en esa misma fecha oficio N° 446 al Juzgado Superior Civil Distribuidor, correspondiéndole el conocimiento del mismo a esta Alzada, dándosele entrada por auto del 03 de febrero del 2023, fijándose en esa misma oportunidad, los lapsos para la presentación de informes, y de observaciones si hubiere lugar.
Folios 118 al 119, escrito de informes presentado en fecha 06/03/2023, por la defensora ad litem, en el que realizó una sucinta relación de las actuaciones hechas en la causa, precisando que actuando en representación de los derechos de su defendida, se trasladó en varías oportunidades hasta el inmueble encontrándolo cerrado todas las veces, siendo informada de que no han vuelto a abrirlo; manifestó ratificar los fundamento expuestos en la contestación de la demanda; solicitó la revisión de la sentencia dictada a fin de que estén llenos los extremos legales para garantizar la plena defensa de los potenciales derechos e intereses de su defendida, igualmente ratificó los fundamentos expuestos en la contestación de la demanda y las pruebas promovidas y finalizó solicitando la revisión exhaustiva de la sentencia apelada a los fines legales subsiguientes, por lo que pidió se revoque y se dicte a favor de su defendida la sentencia declarando con lugar la apelación.
En fecha 17/03/2023, el secretario dejó constancia que conforme al artículo 519 del Código de Procedimiento Civil, no compareció la parte demandante hacer uso de su derecho.

Estando para decidir, el Tribunal observa:
La presente causa llega a esta Alzada por apelación propuesta por la defensora judicial de la parte demandada mediante diligencia fechada catorce (14) de noviembre de 2022 contra la decisión proferida por el a quo el día 11 del mismo mes y año, en la que declaró con lugar la demanda; condenó a Moraima Xiomara Hernández Chacón, a desocupar y hacer entrega del inmueble ubicado en la Torre E, piso 3, oficinas 305 y 306, Avenida “Fco. García de Hevia” (5ª. Avenida) Parroquia San Juan Bautista, Municipio San Cristóbal. Estado Táchira, ordenando a la demandada cancelar a la actora la cantidad de setecientos sesenta dólares de los EE. UU. (US$ 760,00) y condenando en costas a la parte demandada.
De la lectura del libelo de la demanda se constata que la pretensión de la parte actora no es otra que el desalojo del inmueble arrendado a la ciudadana Moraima Xiomara Hernández Chacón, consistente en dos oficinas de uso comercial ubicadas en la Torre E, piso 3, oficinas 305 y 306, Avenida “Fco. García de Hevia” (5ª. Avenida), Parroquia San Juan Bautista, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, alegando como causal la falta de pago de los canones de arrendamiento desde el mes de noviembre del año 2019 hasta el mes de mayo del 2021, peticionando que la demandada sea condenada a pagar los diecinueve canones de arrendamiento vencidos cuya sumatoria arroja la cantidad de setecientos sesenta dólares (US$ 760,00), así como las costas y costos que se causen en ocasión del juicio, a cuyo evento los protestó, así como los honorarios profesionales prudencialmente calculados por el Tribunal con su indexación, fundamentando la demanda en los artículos 33, 34 literal “a” y “g”; 38 literal “a” y 39 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario; y 1.167, 12.64, 1269, 1.271, 1.592 y 1594 del Código Civil; 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.
Por su parte, la defensora judicial designada a la demandada al momento de dar contestación a la demanda, señaló que procuró ubicar a la demandada pero las oficinas cuyo desalojo se demanda se encuentran cerradas aseverando haber sido informada por las personas de las oficinas vecinas, que dichas oficinas no son abiertas desde hace mucho tiempo y que no han vuelto a ver a las personas que allí trabajan, procediendo a negar, rechazar y contradecir lo alegado por la parte actora en contra de su defendida, argumentando que hasta prueba en contrario, se presumen carentes de fundamentación los hechos narrados por la accionante, peticionando sea declarada sin lugar la demanda.
Cumplidas la sustanciación en primera instancia, el a quo profirió veredicto en fecha 11 de noviembre de 2022 en el que declaró:
“…PRIMERO: CON LUGAR LA DEMANDA DE DESALOJO, intentada por el ciudadano ELKIN KARIN CONTRERAS COLMENARES, venezolano, titular de la cédula de identidad N° V-17.646.222, quien actúa en nombre y representación de la Sociedad Mercantil “CREDI-AMIGO”, inscrita en fecha 21 de febrero de 2005, bajo el N° 76, Tomo 3-A, contra la ciudadana MORAIMA XIOMARA HERNÁNDEZ CHACÓN, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-10.165.989.
SEGUNDO: En consecuencia de lo anterior se ordena a la ciudadana MORAIMA XIOMARA HERNÁNDEZ CHACÓN, antes identificada, a DESOCUPAR y hacer la entrega del inmueble ubicado en la Torre E, Piso 3, Oficinas 305 y 306, Parroquia San Juan Bautista, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira.
TERCERO: Se ORDENA a la parte demandada a cancelar al demandante la cantidad de SETECIENTOS SESENTA DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMERICA (USD 760,00) o su equivalente en bolívares, por concepto de pago de arrendamiento de los meses insolutos.
CUARTO: Se condena en costas a la parte demandada por resultar totalmente vencida en la presente causa de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
QUINTO: Dado que las partes se encuentran a derecho, se hace innecesaria la notificación de las mismas…”.

MOTIVACIÓN
La apelación que conoce esta Alzada, como ya se señaló, obedece al recurso de apelación propuesto en fecha catorce (14) de noviembre de 2022, por la defensora judicial de la parte demandada contra el fallo proferido el once (11) de noviembre de 2022 por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, que declaró: con lugar la demanda, condenó a la ciudadana Moraima Xiomara Hernández Chacón a desocupar y hacer entrega del inmueble ubicado en la Torre E, piso 3, oficinas 305 y 306, Avenida “Fco. García de Hevia”, (5ª. Avenida), Parroquia San Juan Bautista, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, ordenando a la demandada que cancele a la actora la cantidad de setecientos sesenta dólares (US$760,00); condenó en costas a la demandada.
De la lectura del libelo de demanda se evidencia que la actora fundamenta su pretensión -entre otros- en los artículos 34, literales “a” y “g”, de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, sin embargo, del contenido de la cláusula “SEGUNDA” del contrato de arrendamiento inserto a los folios 44 y 45, cursante en copia simple sin que haya sido impugnado en modo alguno por la parte contraria, se extrae que las oficinas fueron dadas en alquiler “…para el funcionamiento de un fondo de comercio dedicado a la venta de Productos Naturales Botánicos, asesoría astrológica, con derecho a subarrendar a terceros, bajo responsabilidad de la Arrendataria…” (negrillas del tribunal), siendo así, a pesar de haber fundamentado la parte actora la demanda en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, este Tribunal Superior con base en el principio “Iura novit curia”, aforismo latino que significa literalmente "el juez conoce el derecho", que apunta a que el juez conoce el derecho aplicable, por lo que, dado el carácter comercial de la actividad descrita en el referido contrato de arrendamiento, ha de tenerse como normativa correcta aplicable al caso según los hechos expuestos por la accionante, la estipulada en los artículos 40 literales “a” y “g” del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que establecen lo siguiente:
“Son causales de desalojo:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.
b) …
g) Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes.”
Ahora bien, dada la naturaleza del asunto recurrido, es necesario estudiar la causa a la luz de lo establecido en los artículos 1.159, 1.160 y 1.264 del Código Civil que establecen:
“Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”

“Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”

“Artículo 1.264.- Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas.”
Las normas antes señaladas, precisan la exigencia legal del cumplimiento de los compromisos contraídos respecto al convenio por las partes suscribientes, en la forma como han sido contraídas.
Por su parte, los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, consagran el principio procesal de la carga de la prueba, en cuanto a que las partes deben demostrar sus respectivas afirmaciones de hecho, correspondiéndole a la actora evidenciar los hechos constitutivos en que fundamenta su pretensión, esto es, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba a la demandada respecto a los hechos extintivos, impeditivos o modificativos, observando este Tribunal que con el acervo probatorio se encuentra plenamente demostrada la relación arrendaticia existente entre las partes contendientes a través del contrato de arrendamiento suscrito de manera privada inserto a los folios 44 y 45, cursante en copia simple no impugnada en modo alguno, la que tampoco fue negada ni desconocida por la parte accionada a través de su defensora judicial, por lo que, de seguidas, este juzgador analiza la naturaleza del referido contrato de arrendamiento, ello a los fines de precisar si se está frente a un contrato a tiempo determinado o indeterminado, entendiéndose que un contrato es a tiempo determinado o fijo cuando en el mismo se establece su duración por un tiempo concreto, limitado y específico, y por ende, las prórrogas que surjan siempre serán a término fijo por el lapso estipulado en el contrato, es decir, a tiempo determinado. Será a tiempo indeterminado, aquel contrato en el que no se establece un lapso específico de duración, o que habiéndose estipulado un término fijo, luego de su vencimiento haya operado la tácita reconducción, estipulada en el artículo 1.614 del Código Civil.
En el caso de autos, se observa que el contrato de arrendamiento que vincula a las partes contrincantes fue suscrito en forma privada, estipulando que la relación arrendaticia tendría una duración de doce (12) meses, iniciando desde el 07 de mayo de 2018 y finalizando en fecha 07 de mayo de 2019, es decir, que el contrato nació a tiempo determinado, observando esta Alzada que de los argumentos expresados por la accionante en el libelo de demanda y de las actuaciones certificadas del expediente administrativo sustanciado por ante le SUNDDE, se evidencia que la arrendadora en forma expresa participó la no renovación del contrato, respetando la prórroga legal, que en razón del tiempo de vigencia se correspondía a seis (6) meses, computables una vez finalizado el contrato, esto es, a partir del 08 de mayo de 2019, hasta el 08 de noviembre de 2019, razón por la que este sentenciador precisa que se está en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado expirado junto con su prórroga legal. Así se declara.
Definida la naturaleza de la convención y el estado del contrato que vincula a las partes en litigio, de seguidas se analiza si el acervo probatorio aportado por las partes a los fines de dilucidar si en efecto la pretensión de desalojo planteada por la actora con fundamento en la falta de pago del canon de arrendamiento por parte de la demandada de diecinueve (19) meses, a saber, los meses de noviembre y diciembre del año 2019, todo el año 2020 y de enero hasta mayo del 2021, se encuentra ajustada a derecho, debiéndose tener en cuenta que en el presente caso, para desvirtuar la pretensión de la parte actora, la demandada debía en principio demostrar el pago de los referidos canones presuntamente insolutos.
Al verificar las actas procesales que conforman la causa, se evidencia que en salvaguardia de la demandada, su defensora judicial abogada Zuleika C. Hung Fuenmayor, procedió a negar, rechazar y contradecir la demanda tanto en los hechos como en el derecho, señalando que hasta prueba en contrario los mismos debían considerarse infundados, precisando que le fue imposible localizar a su defendida y que las oficinas cuyo desalojo es demandado se encuentran cerradas sin actividad alguna, sin que aportase medio probatorio capaz de rebatir la causal de desalojo invocada por la accionante, razón por lo que no cursar a los autos elemento probatorio alguno que demuestre el pago de los canones de arrendamiento correspondientes a los meses de noviembre y diciembre del año 2019, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2020, así como de enero, febrero, marzo, abril y mayo del 2021, se torna inevitable considerar que la arrendataria, Moraima Xiomara Hernández Chacón, incumplió con su obligación establecida en la cláusula quinta del contrato de arrendamiento suscrito en forma privada en fecha 07 de mayo de 2018, encontrándose insolvente desde el mes de noviembre del año 2019 hasta la fecha de interposición de la demanda, a saber, 31/07/2019, siendo el único y último pago que consta en el expediente el realizado en fecha 07/11/2019, correspondiente al mes de octubre de ese año, por un monto de cuarenta dólares (US$ 40,00) de los EE.UU., por lo que en consecuencia, al estar insolvente en 19 mensualidades del canon de arrendamiento, se configura de forma plena la causal de desalojo contenida en el literal “a” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por lo que la demanda ha de prosperar en tal sentido. Así se establece.
Finalmente, este Tribunal Superior advierte que en el presente caso como bien se declaró antes, la arrendataria Moraima Xiomara Hernández Chacón, además de encontrarse incursa en la causal de desalojo prevista en el literal “a”, del artículo 40 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial ante la comprobada insolvencia de los canones de arrendamiento desde noviembre de 2019 hasta mayo del año 2021, inclusive, también se encuentra incursa en la causal del literal “g” de la referida norma especial, ya que el contrato y su prórroga se encuentra sobradamente vencidos, no existiendo acuerdo de renovación entre las partes. Así se precisa.
Demostrado como ha quedado el incumplimiento contractual referente a la falta de pago del canon de arrendamiento correspondiente a diecinueve (19) mensualidades consecutivas desde el mes de noviembre de 2019 hasta mayo de 2021, a razón de cuarenta dólares de los Estados Unidos de Norteamérica (US$ 40,00) cada una, tomando en consideración el último pago realizado al efecto por la arrendataria según el recibo cursante al folio 46 del expediente, que no fue impugnado en modo alguno, se tiene en consecuencia que la ciudadana Moraima Xiomara Hernández Chacón, en su condición de arrendataria, adeuda y debe pagar a la parte actora la cantidad de setecientos sesenta dólares de los EE. UU. (US$ 760,00) o su equivalente en bolívares digitales (BS. D) para la fecha en que se haga efectivo el pago, por concepto de cánones de arrendamiento de los locales comerciales objeto de la presente demanda. Así se decide.
Producto de las anteriores conclusiones, resulta forzoso para esta alzada declarar sin lugar la apelación propuesta en fecha catorce (14) de noviembre de 2022, por la defensora judicial de la parte demandada contra la decisión de fecha once (11) de noviembre de 2022 dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, y como consecuencia de ello, confirmar la referida decisión. Así se decide.

DISPOSITIVO
Por lo expuesto, este JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta en fecha catorce (14) de noviembre de 2022 por la defensora judicial de la parte demandada, abogada Zuleika C. Hung Fuenmayor, contra el fallo proferido en fecha once (11) de noviembre de 2022 por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira.
SEGUNDO: SE CONFIRMA la decisión dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial de fecha once (11) de noviembre de 2022 que declaró: “PRIMERO: CON LUGAR LA DEMANDA DE DESALOJO, intentada por el ciudadano ELKIN KARIN CONTRERAS COLMENARES, venezolano, titular de la cédula de identidad N° V-17.646.222, quien actúa en nombre y representación de la Sociedad Mercantil “CREDI-AMIGO”, inscrita en fecha 21 de febrero de 2005, bajo el N° 76, Tomo 3-A, contra la ciudadana MORAIMA XIOMARA HERNÁNDEZ CHACÓN, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-10.165.989. SEGUNDO: En consecuencia de lo anterior se ordena a la ciudadana MORAIMA XIOMARA HERNÁNDEZ CHACÓN, antes identificada, a DESOCUPAR y hacer la entrega del inmueble ubicado en la Torre E, Piso 3, Oficinas 305 y 306, Parroquia San Juan Bautista, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira. TERCERO: Se ORDENA a la parte demandada a cancelar al demandante la cantidad de SETECIENTOS SESENTA DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMERICA (USD 760,00) o su equivalente en bolívares, por concepto de pago de arrendamiento de los meses insolutos. CUARTO: Se condena en costas a la parte demandada por resultar totalmente vencida en la presente causa de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.” (sic)
TERCERO: SE CONDENA en costas a la parte demandada de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Queda así CONFIRMADA la decisión apelada.
NOTIFÍQUESE a las partes.
Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en San Cristóbal, a los diecinueve (19) días del mes de mayo del 2023. Años 213° de la Independencia y 164° de la Federación.
Publíquese, regístrese, déjese copia certificada para el archivo del Tribunal y bájese el expediente en su oportunidad legal.
El Juez Titular,

Miguel José Belmonte Lozada
El Secretario,

Franklin Avelino Simöes Alviárez.
En la misma fecha se dictó y publicó la anterior decisión, siendo las 12:25 de la tarde, se dejó copia certificada para el archivo del Tribunal. Se libraron boletas.

MJBL/fasa
Exp. N° 23-4890