TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
TRIBUNAL PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA DEL CIRCUITO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LA GUAIRA
AÑOS 213º y 164º
Maiquetía, nueve (09) de octubre de 2023
ASUNTO N° WH13-V-2021-000004

PARTE ACTORA: KARIELYS NEYLEN LUCA REYES, ELIANA DUBRASKY LUCA MARTÍNEZ Y RENATO BIAGIO ANTONIO LUCA MARTÍNEZ; venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-17.711.043, V-19.627.819 y V-21.192.378,
APODERADOS DE LA PARTE ACTORA: RAFAEL BALMORE CHIRINOS BAUTE, JESUS ENRIQUE RAMIREZ S. y SCARLET RODRIGUEZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros 12.416, 18.808 y 15.659, respectivamente
PARTE DEMANDADA: CLINICA ALFA C.A., Sociedad Mercantil inscrita en el Registro Mercantil del estado Vargas (Hoy, La Guaira) el 15 de octubre de 1997, bajo el Nro. 73, Tomo 11-A, representada por su Presidente SALVATORE LUCA RUSSO, mayor de edad, venezolano, titular de la cédula de identidad Nro. V- 11.644.274.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: GREGORY ALEJANDRO IFILL BRITO, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 185.028
MOTIVO: DESALOJO
Previa distribución realizada por la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado La Guaira de fecha 11 de octubre de 2021, correspondió conocer a éste tribunal de la demanda de DESALOJO, presentada por los abogados RAFAEL BALMORE CHIRINOS BAUTE y JESUS ENRIQUE RAMIREZ S; Inscritos en los Inpreabogados bajo los Nros 12.416 y 18.808, respectivamente; en su carácter de apoderados judiciales de los ciudadanos KARIELYS NEYLEN LUCA REYES, ELIANA DUBRASKY LUCA MARTÍNEZ Y RENATO BIAGIO ANTONIO LUCA MARTÍNEZ, respectivamente, contra CLINICA ALFA C.A, representada por su Presidente SALVATORE LUCA RUSSO, anteriormente identificados-
Practicada la citación de la parte demandada, en la oportunidad legal correspondiente procedió a dar contestación a la demanda.
En fecha 10/03/2023, se realizó la fijación de los hechos controvertidos en los siguientes términos: PRIMERO: Determinar la Falta de Cualidad de la parte actora para sostener el presente juicio, en virtud que dicho inmueble objeto de la presente acción pertenece a una comunidad. SEGUNDO: Determinar el Quantum del canon de arrendamiento dados los alegatos formulados por ambas partes al respecto. TERCERO: Determinar si la parte demandada se encuentra solvente con los cánones de arrendamientos correspondientes desde el mes de Agosto 2019 al mes de octubre 2021. CUARTO: Determinar la procedencia en derecho del desalojo pretendido por los accionantes.
En fecha 22/09/2023; se celebró la Audiencia Oral, dictando sentencia este Juzgado.
Ahora bien, establece el artículo 877 de Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:
“Dentro del plazo de diez (10) días se extenderá por escrito el fallo completo y se agregará a los autos, dejando constancia el Secretario del día y hora de la consignación. El fallo será redactado en términos claros precisos y lacónicos sin necesidad de narrativa ni de transcripciones de actas ni de documentos que consten en autos, pero contendrá los motivos de hecho y de derecho de la decisión y de los demás requisitos exigidos en el artículo 243. ”
En aplicación de la norma antes citada, esta Juzgadora pasa a extender el fallo completo en los siguientes términos:
Adujo la parte actora en términos generales lo siguiente:
1. Que consta de contrato de arrendamiento otorgado ante la Notaria Pública Primera Del Estado Vargas (hoy, La Guaira) el 04 de agosto de 2000, bajo el N° 33, Tomo 13, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, que el causante de nuestros poderdantes ILLUMINATO LUCA RUSSO procediendo en su condición de ARRENDADOR, suscribió con su hermano FRANCESCO LUCA RUSSO, mayor de edad, venezolano, Titular de la Cedula de Identidad V-10.578.618, conjuntamente con el también arrendador ILLUMINATO LUCA RUSSO contrato de arrendamiento con la demandada sociedad mercantil Clínica Alfa, C.A., antes identificada, representada en ese acto por su Presidente SALVATORE LUCA RUSSO, mayor de edad, venezolano, Titular de la Cedula de Identidad V-11.644.274, en su condición ARRENDATARIA, contenido clausulado que parcialmente transcriben.
2. Que el contrato de arrendamiento versó sobre un inmueble construido sobre un terreno que mide ocho metros con cincuenta centímetros (8,50 mts.) de frente por cuarenta y dos metros con veinticinco centímetros de fondo (42,25 mts), siendo su acho (sic) en fondo, de nueve metros, existe también una cuchilla de terreno hacia el fondo que mide cincuenta y ocho metros y veinte centímetros en cuchilla situado en la Calle Mare N° 4, en Maiquetía, Municipio Vargas del Distrito Federal (hoy, Estado La Guaira) (…)
3. Que los cánones de arrendamiento se cancelarían a favor de LOS ARRENDADORES, a partir de enero del año 2001, de la siguiente forma: a FRANCESCO LUCA RUSSO, Dos Mil Cien dólares; y a ILLUMINATO LUCA RUSSO, la cantidad de UN MIL NOVECIENTOS DOLARES (USD 1.900), canon arrendaticio que hoy le corresponde en su totalidad a sus poderdantes KARIELYS NEYLEN LUCA REYES, ELIANA DUBRASKY LUCA MARTINEZ y RENATO BIAGIO ANTONIO LUCA MARTINEZ. (…)
4. Que en el caso concreto la sociedad mercantil CLINICA ALFA, C.A. por intermedio de sus administradores SALVATORE LUCA RUSSO, MASSIMILIANO LUCA MAUCERI y DANIELE LUCA MAUCERI, mayores de edad, venezolanos, titulares de las Cedulas de Identidad V- 11.644.274, V-12.165.241 y V-11.641.107, respectivamente, han dejado de cancelar a sus poderdantes KARIELYS NEYLEN LUCA REYES, ELIANA DUBRASKY LUCA MARTINEZ y RENATO BIAGIO ANTONIO LUCA MARTINEZ, en su condición actual de ARRENDADORES como UNICOS Y UNIVERSALES HEREDEROS de ILLUMINATO LUCA RUSSO, Veintiséis (26) cánones de arrendamiento comprendidos desde el mes de agosto del año 2019 hasta el mes de octubre del presente año 2021, cada uno de ellos por la cantidad de UN MIL NOVECIENTOS DOLARES ESTADO UNIDENSES totalizando la cantidad de CUARENTA Y NUEVE MIL CUATROCIENTOS DOLARES ESTADO UNIDENSES 49.900 UDS), con fundamento en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para Uso Comercial, no limita en modo alguno el pago en divisas puesto que se pagaría su equivalente para la fecha de vencimiento y/o pago del canon de arrendamiento a la tasa del Banco Central de Venezuela para la fecha de su cancelación.
5. Que según lo establecido en su clausula segunda del contrato de arrendamiento, se estipulo inicialmente un canon arrendaticio para los arrendadores de TRES MIL DOLARES (USD 3.000,00) para el año 2000 y 2001. A partir del año 2002, el canon de arrendamiento seria la cantidad de CUATRO MIL DOLARES ESTADO UNIDENSES (USD 4.000,00) FRANCESCO LUCA RUSSO e ILLUMINATO LUCA RUSSO, le correspondía al ARRENDATARIO pagar a cada uno de ellos la proporcionalidad correspondiente, es decir, al progenitor de sus poderdantes le correspondía la suma de UN MIL NOVECIENTOS DOLARES ESTADO UNIDENSES (USD 1.900,00), que comprendería el pago de alquiler por concepto de canon de arrendamiento. (…)
6. Que si analizan el presente contrato en su doble aspecto legal y contractual en ambos tiene previsto como causal de resolución la falta de pago de Dos (2) mensualidades consecutivas dará motivo al desalojo del inmueble arrendado.
7. Que sus poderdantes en su actual condición de únicos y universales herederos y arrendadores no han recibido el pago de las mensualidades comprendidas desde agosto del año 2019 hasta octubre del presente año 2021, cada una por UN MIL NOVECIENTOS DOLARES (UDS (sic) 1.900,00), para un total como dicen de CUARENTA Y NUEVE MIL CUATROCIENTOS DOLARES ESTADO UNIDENSES (USD 49.400,00) (…)
8. Que fundamenta su pretensión en el articulo 40 literal A del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial.
Adujo la parte demandada en la contestación de la demanda lo siguiente:
1. Que por documento fechado 17 de agosto de 2005, anotado bajo el N° 01, Tomo 77 de los Libros de Autenticaciones llevados por la Notaria Pública Tercera del Municipio Baruta del Estado Miranda, el Sr. Salvatore adquirió del Sr. Francesco la totalidad de los derechos que a este le pertenecían en el inmueble que se menciona en la demanda; es decir, donde funciona la Clínica Alfa, propiedad de la sociedad mercantil “Clínica Alfa”.
2. Que con esa adquisición el Sr. Salvatore, incremento sus derechos de copropiedad sobre el inmueble, porque aparte de los que se le reconocieron en el documento de partición, construyo seis (6) plantas o niveles adicionales sobre el local comercial situado al frente del lote de terreno, cada una de las cuales tiene la misma superficie que el local comercial; es decir, DOSCIENTOS CUARENTA METROS CUADRADOS (Mts 240,00), pero posteriormente adquirió la mitad del lote de terreno en el que se encuentra construido todo el edificio donde funciona la Clínica Alfa, mas los derechos que sobre toda la edificación le pertenecían al Sr. FRANCESCO, mientras que al Sr. ILLUMINATO, y ahora a sus sucesores, solo les correspondería en copropiedad la mitad del lote de terreno, mas el equivalente en metros cuadrados a la superficie del denominado apartamento N° 1, mas el equivalente a la mitad de los metros cuadrados que tiene el local comercial; es decir, en metros cuadrados, sobre lo que es edificación propiamente dicha, el equivalente a DOSCIENTOS CINCUENTA METROS CUADRADOS (Mts 250,00).
3. Que no dicen que les corresponde la propiedad del apartamento N° 1, porque, a falta de documento de condominio, esa individualización seria solo referencial; es decir, la hacen solo para que se tenga una idea de cuánto, en metros cuadrados, representarían sus derechos; pero jurídicamente hablando, el Sr. SALVATORE es también propietario de ese “apartamento”, inclusive en una proporción mayor.
4. Que ya saben que el local comercial, en parte del cual funciona la emergencia de la clínica (incluyendo las áreas de acceso que lo circundan) situado al frente de la parcela, tiene DOSCIENTOS CUARENTA METROS CUADRADOS (Mts 240,00) y el denominado apartamento N° 1 tiene una superficie aproximada de CIENTO TREINTA METROS CUADRADOS (Mts 130,00).
5. Que la mitad de ese local comercial más los metros cuadrados del denominado apartamento N° 1 totalizan DOSCIENTOS CINCUENTA METROS CUADRADOS (Mts 250,00), que, respecto al total de metros cuadrados de toda la edificación ocupada por la Clínica Alfa vale decir, edificio antiguo y edificio nuevo, representan apenas ONCE ENTEROS CON TREINTA Y SEIS CENTESIMAS POR CIENTO (11,36%) sobre la totalidad de las dependencias; es decir, excluyendo las áreas de circulación.
6. Que de manera que los sucesores del Sr. ILLUMINATO son propietarios de ese porcentaje sobre toda la edificación, y el Sr. SALVATORE, como constructor del edificio y como sucesor a título particular, por actos entre vivos celebrado con el Sr. FRANCESCO, es propietario de la diferencia, que representa OCHENTA Y OCHO ENTEROS CON SESENTA Y CUATRO CENTESIMAS POR CIENTO (88,64%) (…).
7. Que como en efecto lo es, forzoso concluir que los actores no pueden pedir el desalojo de ninguna porción determinada del inmueble, sin la participación en esa demanda del Sr. Salvatore, por cuanto este es tan propietario, incluso en mayor proporción, de todas y cada una de las dependencias que lo conforman. (…)
8. Que es cierto que inicialmente los pactos que se acordaron fueron los que literalmente se plasmaron en el texto de dichos documentos; pero a lo largo de la relación entre las partes hubo modificaciones que no se documentaron en clausulas expresas, pero que se pueden probar con otros documentos. Tal es el caso de las modificaciones que se hicieron al monto de los frutos civiles que pactaron y que se evidencian de las facturas entregadas por el causante, mas las transferencias bancarias que también a él se le hicieron.
9. Que como se desprende de las facturas que se acompañan al presente escrito, en el día 22 de febrero del año 2019 se le pago al Sr. ILLUMINATO el equivalente a CUATROCIENTOS SESENTA Y CUATRO DOLARES CON DOCE CENTIMOS (US$ 464,12), según sus requerimientos, como abono a cuenta de los meses comprendidos desde enero hasta octubre de ese año; en el mes de junio, concretamente el día 21, presento dos facturas mas, una como complemento de los mismos meses, por el equivalente a TRES MIL CUATROCIENTOS SESENTA Y CINCO DOLARES CON SETENTA Y TRES CENTIMOS (US$ 3.465,73) y otra correspondiente a los meses de noviembre y diciembre de ese año, por el equivalente a SETECIENTOS NOVENTA Y NUEVE DOLARES CON SETENTA Y SIETE CENTIMOS (US$ 799,77), según el detalle que más adelante se describe, de manera que carece de base de sustentación la afirmación libelada, en el sentido de que el monto vigente, para ese momento, haya sido el monto en bolívares equivalente a UN MIL NOVECIENTOS DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMERICA (US$ 1.900,00) mensuales.
10. Que por ello alega que su representada no adeudaba los cánones de arrendamiento cuya insolvencia se afirma en el libelo, por cuanto todos los correspondientes al año 2019, fueron pagados con base en los documentos de cobro presentados por el causante de los demandantes las cuales constituyen facturas que cumplen los requisitos exigidos por las leyes nacionales para su validez y fueron emitidas por él personalmente, en las fechas en que ellas se indican y por los montos que también se mencionan y cuyos pagos se hicieron mediante transferencias a la cuenta del arrendador original, distinguida con el N° 12408177178 en el Banco del Caribe, C.A. (Rectius: Bancaribe, C.A.)
11. Que de los comprobantes indicados se evidencia que, de enero a diciembre del año 2019, se le pagaron al Sr. ILLUMINATO las cantidades netas (…)
12. Que también se evidencia que se le pagaron meses que no se le debían, ya que falleció en el mes de agosto y, sin embargo, se le abonaron hasta el mes de diciembre.
13. Que se rechaza que los demandantes tengan la cualidad para exigir por si solos el desalojo de cualquier porción del inmueble.
14. Que como se desprende del certificado de defunción expedido por la Dirección de Registro Civil de la Alcaldía del Municipio Vargas, con motivo de la notificación del fallecimiento que a dicho ente le realizo la codemandante Karielys Neylen Luca Reyes, titular de la cedula de identidad N° 17.711.043, el cual consta dentro de las copias de la denominada “Declaración de Únicos y Universales Herederos” que fue consignada a los autos por los demandantes, el Sr. ILLUMINATO falleció en la Clínica Alfa, perteneciente a la demandada, sociedad mercantil “CLINICA ALFA, C.A.”; sin embargo, ni su causante, por razones obvias, ni ninguno de los demandantes han satisfecho los costos y gastos que se generaron como consecuencia de la atención que recibió su padre durante la enfermedad que le causo la muerte.
15. Que por aplicación de los artículos transcritos y con vista del verdadero monto de los frutos civiles que se encontraban vigentes para el momento del fallecimiento de su causante, supletoriamente, alegan que todos los meses en los que fundamentan su pretensión de desalojo, e inclusive mas, no se adeudan, porque quedaron compensados con las sumas que su causante quedo debiéndole a la arrendataria, sociedad mercantil “CLINICA ALFA, C.A.”, además de las sumas que dos (2) de ellos, en forma personal, también le adeudan a la misma sociedad mercantil.
16. Que no pueden pretender, como pareciera que lo hacen, ser herederos de los activos que pudo haber dejado su progenitor, pero no de las deudas
17. Que para mayor abundamiento, acompañan copia del estado de cuenta y de los documentos que lo respaldan marcados (“G”, “H”, “I”, “J”, “K”, “L”, “M”, “N” y “O”), en los que se evidencia que para el momento del fallecimiento del Sr. ILLUMINATO, este adeudaba a la sociedad mercantil “CLINICA ALFA, C.A.”, la cantidad de DOCE MIL DOSCIENTOS DIECISEIS DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMERICA CON CUARENTA Y OCHO CENTAVOS (US$ 12.216,48); que el Sr. RENATO BIAGIO LUCA MARTINEZ, codemandante en esta causa, le quedo debiendo a la misma sociedad mercantil, por los servicios que recibió el día 19 de junio de 2019, es decir, antes del fallecimiento de su padre, pero que se fusionaron al pasivo que debe asumir como parte de la sucesión que recibió, la cantidad de TRESCIENTOS SETENTA DOLARESDE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMERICA CON UN CENTAVO (US$ 370,01) y que la ciudadana ELIANA DUBRASKY LUCA MARTINEZ, también codemandante, le adeuda a la misma sociedad mercantil, la cantidad de UN MIL TREINTA Y NUEVE DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMERICA CON CUARENTA Y TRES CENTAVOS (US$ 1.039,43), con motivo de servicios clínicos que de ella recibió en fecha 26 de septiembre de 2019, todo lo cual totaliza la cantidad de TRECE MIL SEISCIENTOS VEINTICINCO DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMERICA CON NOVENTA Y UN CENTAVOS (US$ 13.625,91), sin contar con los intereses moratorios correspondientes. (…)
18. Que no importa desde donde se haga el cálculo ya que como quedo fundamentado anteriormente, la compensación opera de pleno derecho, lo que quiere decir, que no requiere de pronunciamiento judicial y, ni siquiera, conocimiento ni consentimiento de las partes.
19. Que por ello la comparación entre lo adeudado a la sociedad mercantil “CLINICA ALFA, C.A.” y el verdadero monto de las prestaciones mensuales vigentes a las que estaba obligada su representada para con el causante de los actores, para el momento de su fallecimiento, mas las obligaciones propias de los codemandantes mencionados, pueden concluir que su representada tiene cubiertas en exceso las mensualidades que según el libelo se encuentran insolutas, de modo que, si no se debe nada, la conclusión necesaria es que la pretensión demandada debe declararse improcedente, y así lo piden al tribunal.

Pruebas promovidas por la parte actora:
1. Copia certificada de Poder, otorgado ante la Notaria Pública Primera del Estado Vargas (hoy, La Guaira), en fecha 12 de septiembre de 2019, quedando inserto bajo el N° 23, Tomo 88, Folios 83 hasta el 85.
El mencionado documento no fue tachado, impugnado ni desconocido por la parte demandada, por ende, se le otorga pleno valor probatorio. Y así se establece.
2. Copia certificada de Declaración de Únicos y Universales Herederos, decretada por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Circuito Judicial Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado La Guaira, en fecha tres de octubre de 2019.
La citada documental no fue tachada, impugnada ni desconocida por la parte demandada, por lo tanto se le otorga pleno valor probatorio-
3. Copia certificada de Poder, otorgado ante la Notaria Pública Primera del Estado Vargas (hoy, La Guaira), en fecha 04 de julio de 2019, quedando inserto bajo el N° 50, Tomo 65, Folios 175 hasta 179.
El señalado instrumento no fue tachado, impugnado ni desconocido por la parte demandada, por ende, se le otorga pleno valor probatorio. Y así se establece
4. Copia certificada de Contrato de Arrendamiento, otorgado ante la Notaria Pública Primera del Estado Vargas (hoy, La Guaira), en fecha 04 de Agosto de 2000, quedando inserto bajo el N° 33, Tomo 13.
Dicho documento no fue tachado, impugnado ni desconocido por la parte demandada, por lo que esta juzgadora lo declara fidedigno, conforme al artículo 1357 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, aunado al hecho que ambas partes reconocieron su existencia. Y así se decide.
5. Copia Certificada de Partición y Constitución de Comunidad Ordinaria Contractual, otorgado ante la Notaria Pública Primera del Estado Vargas (hoy, La Guaira), en fecha 04 de Agosto de 2000, quedando inserto bajo el N° 34, Tomo 13.
El mencionado documento no fue tachado, impugnado ni desconocido por la parte actora, más no aporta nada al proceso, pues no guarda relación con el fondo del asunto debatido, como lo es el pago de los cánones de arrendamiento demandados como insolutos, por lo tanto no se le otorga valor probatorio alguno. Y así se establece..
Pruebas promovidas por la parte demandada
A) Transferencias realizadas por concepto de pagos de cánones de arrendamiento y a tal efecto solicitó oficiar a la Superintendencia de las Instituciones del Sector Bancario (SUDEBAN), ubicada en la avenida Francisco de Miranda, Urbanización la Carlota edificio SUDEBAN, Municipio Sucre del estado Miranda, que las entidades financieras “MERCANTIL C.A, BANCO UNIVERSAL”, “BANCARIBE, C.A”, y “BANESCO BANCO UNIVERSAL, C.A”, a los fines de que remita la Información requerida.
De la revisión de las actas procesales que conforman el presente expediente, se evidencia que quedaron demostradas las transferencias realizadas, por lo tanto se le otorga pleno valor probatorio,
B) Facturas emitidas por el ciudadano ILLUMINATO LUCA RUSSO, de pagos recibidos por concepto de cánones de arrendamiento del inmueble objeto del presente juicio, las cuales impugnó la parte actora. y a los efectos de demostrar su validez, solicito se oficiara a la Sociedad Mercantil “TARJETERIA E IMPRESOS FATIMA, C.A”, situada en la Urbanización Atlántida, avenida Tacagua, entre calle 16 y 17, Quinta Marina, Catia La Mar, estado La Guaira; y al SERVICIO NACIONAL INTEGRADO DE ADMINISTRACIÓN ADUANERA Y TRIBUTARIA (SENIAT), ubicado en la Gran Avenida, Urbanización Plaza Venezuela, Edificio Torre SENIAT, Municipio Libertador del Distrito Capital.
Recibida la información requerida sobre las mencionadas facturas, el tribunal les otorga pleno valor probatorio.
C) Inspección Judicial sobre el inmueble objeto del presente juicio.
La mencionada Inspección fue practicada por este tribunal, pero al no aportar nada sobre el fondo del asunto debatido, pues no demuestra el pago o no de los cánones de arrendamiento demandados como insolutos, no se le otorga valor probatorio alguno.
D)Mensajes de Dato recibidos y enviado, los cuales impugnó la parte demandante, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y a los efectos de demostrar su autenticidad la parte demandada promovió prueba de Experticia Informática y se solicitó a la Superintendencia de Servicios de Certificación Electrónica (SUSCERTE), la designación de Expertos Forenses, a los fines de la designación de Expertos Informáticos Forenses que verificaran la existencia, autenticidad e integridad de los mensajes de datos recibidos y enviados.
De la lectura de la mencionada Experticia se desprende la veracidad de los mencionados mensajes de Datos Electrónicos, por lo que se le otorga pleno valor probatorio.
E. Estados de Cuentas de Gastos Clínicos de los ciudadanos ILLUMINATO LUCA RUSSO, BIAGIO LUCA y ELIANA DUBRASKY LUCA MARTINEZ; por servicios médicos que le fueron prestados en la Clinica Alfa, los cuales impugnó la parte actora.
La parte demandada no insistió en su validez del mismo, ni aportó a los autos prueba alguna que demostrara su eficacia, por lo tanto se desecha del juicio y no se le otorga valor probatorio alguno. Y así se establece.
Siendo la oportunidad para decidir, el tribunal observa:
Punto previo
Esta Juzgadora advierte que los pronunciamientos realizados serán en base al Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicado en la Gaceta Oficial Nº 40.418 del 23 de mayo de 2014, por estar desaplicada la Ley de Arrendamientos Inmobiliario publicado en la Gaceta Oficial Nº 36.845 de fecha 7 de diciembre de 1999, para los inmuebles con uso de local comercial. Así se decide.
Expuesto lo anterior, ésta Juzgadora con respecto a la Falta de Cualidad de la parte actora para sostener el presente juicio, sostiene:
El Dr. RENGEL ROMBERG, en su libro “TRATADO DE DERECHO PROCESAL VENEZOLANO”, Tomo II, Año 1991. Pág. 9, explica la falta de cualidad, en los siguientes términos:
La legitimación es la cualidad necesaria de las partes. El proceso no debe instaurarse indiferentemente entre cualesquiera sujetos, sino precisamente entre aquellos que se encuentran frente a la relación material o interés jurídico controvertido en la posición subjetiva de “legítimos contradictores” por afirmarse titulares activos y pasivos de dicha relación. La regla general en esta materia puede formularse así: “La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa) y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva)”...”
Más adelante, este mismo autor afirma:
...La cualidad procesal, implica la existencia de un vínculo jurídico entre el actor y el demandado, con el derecho que se esté exigiendo, en el sentido de que es imprescindible que el actor sea el titular del derecho que invoca. Además de esto, debe existir una relación entre el actor y el demandado por el derecho que esté siendo invocado por el actor, y por supuesto, el demandado debe ser el sujeto pasivo de la relación, es decir, la persona a la que la ley le exige el cumplimiento de la obligación.
Así que, como bien es sabido, para poder participar en un juicio, además de la capacidad procesal, se requiere tener cualidad procesal. En este sentido, la cualidad o legitimidad consiste en que la persona que se haga presente materialmente en un juicio, sea a la que la ley le conceda el derecho de hacer valer un determinado interés, es decir, debe existir una identidad entre la persona que esté ejerciendo un derecho en un juicio, con la que legalmente sea el titular de ese derecho ejercido; por lo que podrá saberse que hay legitimidad para actuar en un juicio, cuando la persona o el sujeto que demande o que intente una determinada acción, según la ley, es el titular del derecho que reclama.
La Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en decisión No. 1115 del 25 de mayo de 2006, caso: Andrés SanclaudioCavellas, señaló en un caso similar al de autos, textualmente lo siguiente:
“Aprecia la Sala, que la falta de cualidad del accionante no constituye el objeto de denuncia, pues dicho carácter ya había sido dilucidado y determinado por el juez constitucional que ordenó reponer la causa al estado de que el juzgador que conociera en primera instancia se pronunciara sobre todos y cada uno de los alegatos esgrimidos por las partes, fallo éste confirmado por esta Sala Constitucional, en la oportunidad de conocer del recurso de apelación ejercido por la parte demandada contra la decisión del 7 de marzo de 2005, dictada por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la que determinó que el hoy accionante si posee cualidad para demandar la resolución del contrato de arrendamiento, pues, ejercerla de manera conjunta, pero obligatoria, con el co-arrendador atentaría contra la tutela judicial efectiva.
En efecto, en decisión N° 5007 del 15 de diciembre de 2005, la Sala se pronunció sobre la cualidad del actor en los siguientes aspectos:
‘...la legitimación ad causam, es un problema de afirmación del derecho, es decir, está supeditada a la actitud que tome el actor en relación a la titularidad del derecho. Si la parte actora se afirma titular del derecho entonces está legitimada activamente, si no, entonces carece de cualidad activa.
(...omissis...)
El juez, para constatar preliminarmente la legitimación de las partes, no debe revisar la efectiva titularidad del derecho porque esto es materia de fondo del litigio, simplemente debe advertir si el demandante se afirma como titular del derecho -legitimación activa-, y si el demandado es la persona contra la cual es concedida la pretensión para la legitimación o cualidad pasiva.
(...omissis...)
Es necesaria una identidad lógica entre la persona del actor en el caso concreto y la persona en abstracto contra la cual según la ley se ejerce la acción, lo que se manifiesta en la legitimación tanto activa como pasiva, lo cual puede ser controlado por las partes en ejercicio del derecho constitucional a la defensa.
En el caso se marras, la decisión de instancia declaratoria de la falta de cualidad del actor para intentar el juicio de resolución de contrato de arrendamiento contra la empresa de autos, definitivamente atenta contra la tutela judicial efectiva, pues de las actas se evidencia que el actor como propietario de las bienhechurías arrendadas y suscriptor del contrato de arrendamiento de dichas bienhechurías, tiene cualidad para solicitar ante la justicia su resolución.
En efecto, si bien es cierto que el ciudadano Andrés SanclaudioCavellas, suscribió conjuntamente con el ciudadano Gustavo Ortega Lares, el contrato de arrendamiento de marras, ello no puede servir de justificación para negarle el derecho a llevar a cabo un juicio, donde si bien se le permitió acceder a él en principio, injustificadamente se le declara inviable por una presunta falta de cualidad que no es tal, pues la cualidad no se pierde por el hecho de que en una comunidad, alguno de los comuneros ejerza su derecho como medio de protección de sus intereses particulares.
Más aún las disposiciones legales aplicables al caso, (Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, Código de Procedimiento Civil y Código Civil), ni el contrato de arrendamiento, el cual es ley entre las partes, establecen que en casos como el de autos, donde un determinado bien es arrendado por más de una persona, no pueda uno de los co-arrendadores demandar en forma separada la resolución del mismo por alguna de las causas contempladas en la ley; siendo que por regla general en nuestro ordenamiento jurídico, las personas naturales pueden realizar todo aquello que no esté prohibido por ley, por lo que no puede imponerse a un particular una prohibición sin base legal que lo sustente.
Ello así, donde no distingue el legislador mal podría hacerlo el intérprete en desmedro al derecho a la tutela judicial efectiva de las partes; pues nuestra justicia, debe imponerse como un mecanismo progresista, en aras del interés general, con miras al cumplimiento de los postulados contenidos en los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, relativos al derecho a la tutela judicial efectiva y al proceso como instrumento fundamental para la realización de la justicia, respectivamente.
Así pues, debe indicarse que el derecho a la tutela judicial efectiva supone no sólo el derecho de acceso a la justicia y de poder accionar ante los Tribunales, sino también a obtener con prontitud la decisión correspondiente, poder confiar en la ejecutividad de los fallos, y evitar trabas o formalismos inútiles que obstaculicen el derecho de llevar un proceso judicial hasta sus últimas instancias.
(...omissis...)
En efecto, la titularidad del derecho por interés jurídico controvertido, es una cuestión de mérito, cuya existencia o inexistencia dará lugar, a la sentencia definitiva, y la declaratoria con lugar o sin lugar de la demanda; mientras que el defecto de legitimación da lugar en el presunto caso, al rechazo de la demanda por falta de legitimación, sin entrar el Juez a la consideración del mérito de la causa.
Razón por la cual, erró el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la misma Circunscripción Judicial, al declarar sin lugar la apelación interpuesta por el quejoso contra la decisión del Juzgado Noveno de Municipio de la misma Circunscripción Judicial, que declaró sin lugar la demanda por resolución de contrato de arrendamiento incoada por el referido ciudadano contra la sociedad mercantil Taller, A.G., Móvil, C.A., cuando dicho juzgador no obstante desechar por falta de cualidad o legitimación la demanda, declaró en el dispositivo del fallo sin lugar la misma, como si hubiera realizado un juzgamiento del mérito del asunto o sobre la titularidad del derecho, el cual no se llevó a cabo...’.
De dicho fallo se desprende, indudablemente, que esta Sala Constitucional reconoció al actor poseer cualidad para demandar la resolución del contrato de arrendamiento suscrito con la sociedad mercantil Taller A.G. Móvil, C.A., bien por no estar conforme con la relación contractual suscrita, o por causa distinta a ello, lo cual será cuestión a dilucidarse dentro del proceso, que obviamente no ha tenido lugar. Así, dejó establecido la Sala que la cualidad no se pierde por el simple hecho de que, en una comunidad, alguno de los comuneros acuda a la administración de justicia para ejercer su derecho como medio de protección de sus intereses particulares

Expuesto lo anterior en aplicación al criterio antes sostenido, considera esta juzgadora, que la parte actora, conformada por los ciudadanos KARIELYS NEYLEN LUCA REYES, ELIANA DUBRASKY LUCA MARTÍNEZ Y RENATO BIAGIO ANTONIO LUCA MARTÍNEZ, si tiene cualidad para intentar la presente acción, a pesar de que el inmueble objeto de la controversia pertenece a una comunidad, siendo así se declara SIN LUGAR la falta de cualidad alegada- Y así se establece-
Con respecto a determinar la existencia o no de del contrato de arrendamiento suscrito entre la partes intervinientes en el presente juicio, tenemos que ambas partes están contestes en la existencia del Contrato de Arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública del Estado Vargas, en fecha 4 de agosto del año 2000, bajo el N° 34, tomo 13 de los libros de autenticaciones y por ende, reconocen la relación arrendaticia que las une, lo que no fue un hecho controvertido. Y así se establece.
La parte actora alegó la falta de pago de los cánones de arrendamiento desde el mes de agosto del año 2019 hasta el mes de octubre de 2021 a razón de USD 1.900,00, y la representación de la demandada manifestó que el monto del arrendamiento no era el señalado en el contrato, que su representada no adeuda los cánones de arrendamiento demandados como insolutos y opuso la compensación de la deuda, y a tal efecto aportó determinadas probanzas para demostrar sus afirmaciones.
En el caso de autos reconocida como quedó la existencia de la relación arrendaticia por la manifestación que de ello hicieran las partes involucradas, tenemos que en el contrato acompañado a los autos y anteriormente identificado, en la Cláusula SEGUNDA, se pactó el canon de arrendamiento a pagar, a saber: para el periodo correspondiente entre el mes de enero del año 2000 y diciembre del mismo año, la suma a pagar por LA ARRENDATARIA a LOS ARRENDADORES será la cantidad de bolívares correspondientes a tres mil dólares americanos, los cuales se prorratean como se indica a continuación: la cantidad de bolívares equivalentes a dos mil doscientos cincuenta dólares por el local comercial ubicado en la planta baja de la edificación que se encuentra sobre el frente del terreno propiedad de FRANCESCO LUCA RUSSO e ILLUMINATO LUCA RUSSO, la cantidad de bolívares equivalentes a trescientos dólares americanos para los apartamentos en los pisos Uno y Dos de la edificación que se encuentra en la parte posterior del terreno mencionado anteriormente; y la cantidad de bolívares equivalentes a ciento cincuenta dólares americanos por el inmueble ubicado en el piso cuatro de la edificación ubicada en la parte posterior de la edificación mencionada ut supra y para el resto del periodo de duración del presente contrato locatorio (a partir del mes de enero del año 2001, es decir, nueve años, la cantidad de bolívares equivalentes a cuatro mil dólares americanos discriminados de la siguiente forma: La cantidad de bolívares equivalentes a tres mil dólares americanos por el local comercial ubicado en la planta baja de la edificación que se encuentra sobre el frente del terreno propiedad de FRANCESCO LUCA RUSSO e ILLUMINATO LUCA RUSSO, suficientemente descrito en la cláusula anterior; la cantidad de bolívares equivalentes a cuatrocientos dólares americanos para cada uno de los apartamentos ubicados en los pisos uno y dos de la edificación que se encuentra en la parte posterior del terreno mencionado anteriormente; y la cantidad de bolívares equivalentes a doscientos dólares americanos por el inmueble ubicado en el piso cuatro de la edificación ubicada en la parte posterior mencionada ut supra y por vía de excepción y de común acuerdo entre las partes, el canon correspondiente al año 2.000 por los inmuebles dados en arrendamiento, es decir, la cantidad de bolívares equivalentes a tres mil dólares mensuales, de acuerdo como se discriminó anteriormente, será cancelado conjuntamente con las mensualidades del año 2001, es decir, durante el año dos mil uno, LA ARRENDATARIA, cancelaría a LOS ARRENDADORES, por mensualidades vencidas, durante los cinco días siguientes a cada mes, la cantidad equivalentes a Siete mil dólares cada mes y posteriormente, a partir del año 2.002 se cancelará la cantidad de bolívares equivalentes a cuatro mil dólares de la forma como se mencionó anteriormente. Todos los pagos de cánones de arrendamiento se harán de acuerdo a la tasa de cambio existente entre el bolívar y el dólar para la fecha en que se efectúe la cancelación mencionada, emitida por el Banco Central de Venezuela para esa fecha, correspondiéndole a la parte actora como consecuencia de lo pactado percibir la suma de $ 1900.
La parte demandada señala que ese no era el canon, que el mismo se modificó, lo que quiere decir, que sí reconoce que ese era el monto acordado entre las partes.
Al efecto el tribunal observa:
Las relaciones arrendaticias encuentran su fundamento legal en el artículo 1.579 del Código Civil, el cual dispone que:
“El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar aquella…”. (Resaltados del Tribunal).
De la citada norma sustantiva se colige, que de la relación arrendaticia nacen obligaciones recíprocas, por parte del arrendador en poner a disposición el goce y uso de una cosa mueble o inmueble; y por parte del arrendatario, realizar un pago determinado, al cual se obliga con ocasión al uso de esa cosa, resultando como conclusión inequívoca, que el demandado recurrente, se encontraba obligado a realizar el pago acordado con la actora por concepto del arrendamiento convenido entre las partes.
Así mismo, y en cuanto a las obligaciones que surgen para el arrendatario con ocasión a este contrato de especie, el artículo 1.592 del Código Civil, señala que:
“El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1.- Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el que contrato, o, a falta de convención, para aquel que pueda presumirse, según las circunstancias.
2.- Debe pagar las pensiones de arrendamiento en los términos convenidos”.
Ahora bien, de las probanzas aportadas por la parte demandada, consta el pago de cánones de arrendamiento, pero por un monto inferior al pactado en el contrato, el cual reconoció, aunado al hecho que la única persona que podía comprobar la afirmación de su modificación, sería el ciudadano ILLUMINATO LUCA RUSSO, quien como consta de las actas procesales falleció.
Por otro lado, la parte demandada alegó la compensación de los cánones de arrendamiento con la deuda contraída por el ciudadano ILLUMINATO LUCA RUSSO y dos de los actores por servicios médicos que le fueron prestados en la Clinica Alfa.
La compensación es una forma de extinguir las obligaciones que se presenta cuando dos personas son deudoras la una de la otra produciendo el efecto, por el ministerio de la ley, de extinguir las dos deudas hasta el importe menor.
Por lo tanto, existe compensación cuando dos personas reúnen la calidad de deudores y acreedores recíprocamente y por su propio derecho.
Según Maduro Luyando, la compensación es la extinción que se opera en las deudas de dos personas recíprocamente deudoras cuando dichas deudas son homogéneas, líquidas y exigibles.
ZACHARIAS la define como la “extinción de dos obligaciones recíprocas que se pagan la una por la otra, hasta la concurrencia de sus cantidades respectivas, entre personas que son deudoras la una hacia la otra”.
El Código Civil venezolano la contempla en el artículo 1331, donde dispone: “Cuando dos personas son recíprocamente deudoras, se verifica entre ellas una compensación que extingue las dos deudas, del modo y en los casos siguientes”.
La compensación supone la existencia de dos personas recíprocamente deudoras, que se adeudan cosas homogéneas o de la misma especie, de modo que puedan sustituirse las unas a las otras. Las deudas deben ser líquidas y exigibles.
De la revisión de las actas procesales que conforman el presente expediente, se evidencia que no corre inserta en autos prueba alguna que compruebe la veracidad de tal Estado de Cuenta, por lo tanto la compensación alegada, no es procedente en derecho. Y así se establece.
En relación al alegato formulado por la parte demandada, relacionado de que no existe la propiedad de dependencias individualizadas que los demandantes se atribuyen en virtud de la inexistencia de un documento de condominio, tal alegato no guarda relación con el fondo del asunto debatido, como lo es el Desalojo de los inmuebles que le fueron arrendados a su representada, por lo tanto se declara Improcedente el mismo. Y así se establece.
En relación al argumento que conforme al decreto N° 602 publicado en la Gaceta Oficial N° 40.305 de la República Bolivariana de Venezuela , que estableció un régimen transitorio para los locales cuya actividad este destinada al uso de locales comerciales, entre otros a partir del 29 de noviembre del 2013 la Presidencia de la República estableció un tope máximo para el arrendamiento de dichos locales y los demandantes conforme al artículo 864 del Código de Procedimiento Civil no acompañaron alguna resolución de la Superintendencia Nacional para la Defensa de los derechos Socioeconómicos (SUNDEE), de regulación o aumento del canon de arrendamiento, por consiguiente a partir del 23 de mayo del 2014 fecha en la que se publicó el Decreto con Valor y Fuerza de Ley de Regulación de arrendamiento de usos comercial, los demandantes tenían que adecuar su contrato de arrendamiento, lo cual no hicieron, al efecto considera ésta juzgadora que tal alegato resulta a todas luces improcedente, pues en el presente caso no se aumentó el canon de arrendamiento y como anteriormente se señaló los pronunciamientos realizados serán en base al Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicado en la Gaceta Oficial Nº 40.418 del 23 de mayo de 2014, por estar desaplicada la Ley de Arrendamientos Inmobiliario publicado en la Gaceta Oficial Nº 36.845 de fecha 7 de diciembre de 1999, para los inmuebles con uso de local comercial. Y así se establece.
En relación al alegato formulado por la parte demandada, de que está depositando los cánones en el asunto WP12-2021-745, que cursa en el Tribunal Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de ésta Circunscripción Judicial, de la revisión de las actas procesales que conforman el expediente, no consta en autos prueba alguna de tales consignaciones, por ende, no hay nada que decidir al efecto.
En relación a la decisión dictada por el Juzgado Superior de esta Circunscripción Judicial en el año 2005, en un caso de Resolución de Contrato incoado contra la demandada por los mismos inmuebles arrendados, la misma no aporta nada al proceso, pues con ella no se demuestra el pago o no de los cánones de arrendamiento demandados como insolutos. Y así se establece.
En razón de lo expuesto, tenemos:
1) Existe un contrato de arrendamiento reconocido entre las partes;
2) La arrendataria realizó el pago de los cánones de arrendamiento en forma parcial, pues el canon pactado resulta superior a lo pagado por ella.
En consecuencia, la arrendataria incumplió con una de las obligaciones principales – el pago de la pensión en los términos convenidos en el contrato -, por lo cual la presente demanda de Desalojo debe prosperar. ASÍ SE DECLARA.
DISPOSITIVO
Por los razonamientos expuestos, este TRIBUNAL PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA DEL CIRCUITO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO LA GUAIRA, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR la demanda de DESALOJO incoada por los ciudadanos KARIELYS NEYLEN LUCA REYES, ELIANA DUBRASKY LUCA MARTÍNEZ Y RENATO BIAGIO ANTONIO LUCA MARTÍNEZ; venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-17.711.043, V-19.627.819 y V-21.192.378, respectivamente contra la CLINICA ALFA C.A., Sociedad Mercantil inscrita en el Registro Mercantil del estado Vargas (Hoy, La Guaira) el 15 de octubre de 1997, bajo el Nro. 73, Tomo 11-A, representada por su Presidente SALVATORE LUCA RUSSO, mayor de edad, venezolano, titular de la cédula de identidad Nro. V- 11.644.274. SEGUNDO: Se condena a la demandada a desalojar el inmueble construido sobre un terreno que mide ocho metros cincuenta centímetros de frente por cuarenta y dós metros veinticinco centímetros de fondo, siendo su ancho de fondo, de nueve metros, existe también una cuchilla de terreno hacia el fondo que mide cincuenta y ocho metros y veinte centímetros en cuchilla situado en la Calle Mare Nro. 4 en Maiquetía, Municipio Vargas del Distrito Federal, (Hoy, estado La Guaira),cuyos linderos son: NORTE: su frente con la llamada Plaza España, SUR: con fondo de la casa que es o fue de Amelia Delgado y Terreno de la iglesia de Maiquetía, ESTE: casa que es o fue de Amelia Delgado, y Oeste: casa de la Sucesión Regalado. Dicho inmueble esta constituido por la planta baja de la edificación que se encuentra en el frente del mencionado terreno, y tiene una superficie de aproximadamente doscientos cuarenta (240) metros cuadrados (propiedad de FRANCESCO LUCA RUSSO e ILLUMIMATO LUCA RUSSO), igualmente constituye parte del inmueble dado en arrendamiento, los apartamentos ubicados en los pisos uno (propiedad de ILLUMIMATO LUCA RUSSO) dos y cuatro (propiedad de FRANCESCO LUCA RUSSO), de la edificación que se encuentra en la parte posterior del terreno propiedad de FRANCESCO LUCA RUSSO e ILLUMIMATO LUCA RUSSO, con un área aproximada de ciento treinta y cinco metros cuadrados cada uno de ellos; y entregarlo a la parte actora libre de bienes y personas, en buenas condiciones de uso y conservación. TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado vencida.
PUBLIQUESE, REGISTRESE Y DÉJESE COPIA CERTIFICADA
Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del Tribunal Primero de Primera Instancia del Circuito Judicial Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado La Guaira, en Maiquetía, a los nueve (09) días del mes de octubre de dos mil veintitrés (2023). Años 213º de la Independencia y 164º de la Federación
LA JUEZ,
Abg. ANGIE MURILLO
LA SECRETARIA,
Abg. MARY ANGIE MARÍN
En esta misma fecha se publicó y registró la presente decisión, siendo las 12:56 p.m.
LA SECRETARIA,
Abg. MARY ANGIE MARÍN