TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:
JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.
213° y 165°

EXPEDIENTE N° 20.769-2023
PARTE DEMANDANTE: Los ciudadanos JOSE IDELFONSO GUERRERO y FLOR ALICIA ABREU HERNANDEZ, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nos. V-3.794.605 y V.- 5.325.530 en su orden, domiciliados en San Antonio, Municipio Bolívar, estado Táchira y civilmente hábiles, en su carácter de PROPIETARIOS-ARRENDADORES.
APODERADOS ESPECIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogados DANNY ELEANOR ROJAS ZAMBRANO y CARLOS AUGUSTO MALDONADO VERA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 70.101 y 70.212. (F. 15)
PARTE DEMANDADA: El ciudadano DARWIN ANTONIO AGUILAR PINZON, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V.- 17.818.206, del mismo domicilio, y civilmente hábil, en su carácter de ARRENDATARIO.
APODERADAS ESPECIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Abogadas WENDY MIRLAY PRATO CABALLERO Y LUZ ADRIANA MORA BAYONA, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nos. 104.635 y 104.712. (F.79)
MOTIVO: DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL.

PARTE NARRATIVA

De las actuaciones que conforman el expediente consta:
Del folio 1 al 8, corre inserto libelo de demanda presentado para distribución en fecha 14/04/2023, por los ciudadanos JOSE IDELFONSO GUERRERO y FLOR ALICIA ABREU HERNANDEZ, representados por los abogados DANNY ELEANOR ROJAS ZAMBRANO y CARLOS AUGUSTO MALDONADO VERA; mediante el cual, de conformidad con lo establecido en los artículos 26 y 257 de la Carta Magna, en concordancia, con los artículos 1159 y 1160 del Código Civil y el literal “a” del artículo 40 del Decreto Con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, demandan al ciudadano DARWIN ANTONIO AGUILAR PINZON, para que convenga o, en su defecto a ello fuera condenado, en el desalojo del inmueble objeto de pretensión, en consecuencia, lo entregue totalmente desocupado libre de bienes y personas, con la respectiva cancelación de los servicios públicos pendientes durante la relación arrendaticia. Finalmente, solicitaron comisionar para la práctica de la citación de la parte demandada al Juzgado de Municipio Bolívar del Estado Táchira. Estimaron la demanda en la cantidad de (Bs. 6.040,00) o su equivalente a 15.300 UT. Protestaron las costas procesales. Anexó recaudos que rielan del folio 9 al 42.
Al folio 44, riela auto de fecha 09-05-2023, mediante el cual este Tribunal admitió la demanda, acordó su tramitación por el procedimiento oral y ordenó el emplazamiento de la parte demandada a los fines de que, dentro del lapso de 20 días de despacho siguientes, más 1 día como término de distancia, de contestación a la demanda. Para la práctica de la citación de la parte demandada, se comisionó al Juzgado Distribuidor del Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Bolívar de esta Circunscripción Judicial.
Al folio 46, riela actuación relativa a la elaboración de la compulsa de citación de la parte demandada. En fecha 25-05-2023, se libró y remitió compulsa de citación, con oficio N° 274/2023 al Juzgado Comisionado. (F. 46, oficio Vto.)
Del folio 47 al 71, riela oficio N° 3130-093, de fecha 27/06/2023, con resultas de la comisión N° 08-2023, relativas a la práctica de la citación por cartel de la parte demandada.
Al folio 73, riela auto de fecha 30-06-2023, mediante el cual, la Juez Suplente ZULIMAR HERNÁNDEZ, se abocó al conocimiento de la causa.
Al folio 74, riela diligencia de fecha 02-08-2023, mediante la cual la co-apoderada de la parte actora, solicitó el nombramiento de defensor ad litem de la parte demandada.
Del folio 75 al vuelto 76, rielan actuaciones concernientes a la designación y notificación del abogado José Orlando Guerrero Rincón como defensor ad litem de la parte demandada.
Al folio 77, riela diligencia de fecha 19-09-2023, mediante el cual la abogada LUZ ADRIANA MORA BAYONA, consignó copia simple de poder especial autenticado que le fuera otorgado por la parte demandada. (Anexos F. 78 al 81)
Del folio 82 al 85, corre inserto escrito de fecha 20-10-2023, mediante el cual la apoderada de la parte demandada, opuso cuestiones previas, contesto la demanda y promovió pruebas. (Anexos F. 86 al 148)
Del folio 149 al 150, corre inserto escrito de fecha 09-11-2023, mediante el cual la co-apoderada de la parte actora, promovió pruebas en la incidencia de cuestiones previas.
Al folio 151, riela auto de fecha 09-11-2023, mediante el cual se agregaron y admitieron las pruebas promovidas por la parte actora, salvo su apreciación en la decisión que recaiga.
Del folio 152 al vuelto 154, riela decisión interlocutoria de fecha 23-11-2023, mediante el cual se declaró: 1. Con lugar la cuestión previa consagrada en el ordinal 6° del artículo 346 de la Ley Adjetiva, en concordancia, con el ordinal 5° del artículo 340 eiusdem, relativa al defecto de forma de la demanda interpuesta por la parte demandada; y 2. sin lugar la cuestión previa consagrada en el ordinal 7° del articulo 346 ejusdem, relativa a la existencia de una condición o plazo pendiente, en consecuencia, se ordenó a la parte actora la subsanación del defecto que adolece la demanda en el termino establecido en el articulo 350 ibidem. Se condeno en costas a la parte demandante.
Del folio 155 al 156, riela escrito de fecha 29-11-2023, mediante el cual co-apoderada de la parte actora, procedió a subsanar la cuestión previa el ordinal 6° del artículo 346 de la Ley Adjetiva.
Al folio 157, riela auto de fecha 01-12-2023, mediante el cual se fijó el 07-12-2023, a las 10:00 am, la celebración de la Audiencia Preliminar.
Al folio 158, corre inserta acta de fecha 07-12-2023, mediante la cual se dejó constancia de la celebración de la Audiencia Preliminar, con la presencia de la co-apoderada de la parte actora. Se dejó constancia de la inasistencia de la parte demandada ni por si, ni por medio de apoderado. Finalmente, se fijó un lapso de 3 días de despacho siguientes, para fijar los hechos y los limites de la controversia, quedando abierta a pruebas la causa.
Al folio 159, riela auto de fecha 13-12-2023, mediante el cual se fijaron los hechos y los límites de la controversia, y aperturándose el lapso probatorio.
Del folio 160 al 162, riela escrito de promoción de pruebas, presentado en fecha 14-12-2023, por la co-apoderada de la parte actora.
Al folio 163, riela auto de fecha 21-12-2023, mediante el cual se agregaron las pruebas promovidas por la parte actora.
Al folio 164, riela auto de fecha 11-01-2024, mediante el cual se admitieron las pruebas promovidas por la parte actora, salvo su apreciación en la sentencia definitiva. Para la práctica de la inspección judicial, se comisionó al Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Bolívar de esta Circunscripción Judicial. Se fijó un lapso de evacuación de pruebas de 30 días de despacho siguientes. Se libró y remitió el despacho de pruebas, con oficio N° 010/2024. (Oficio al Vto. F. 164)
Del folio 165 al 198, rielan actuaciones relativas a la evacuación de pruebas.
Al folio 199, riela auto de fecha 05-03-2024, mediante el cual se fijó las nueve y treinta de la mañana, del día miércoles 03-04-2024, a los fines de la celebración de la Audiencia o Debate Oral.
Al folio 200, riela auto de fecha 05-03-2024, mediante el cual se acordó abrir la pieza N° II del expediente.

PARTE MOTIVA

ESTANDO EN TÉRMINO PARA DECIDIR, SE OBSERVA:

I.- SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA:

Alegan, que son propietarios de un inmueble consistente en un lote de terreno propio con un área de 312,42 mts2, ubicado en la Avenida Venezuela, entre Carreras 6 y 7, edificio Florcheja N° 6-49, Barrio Pueblo Nuevo, hoy Barrio Ruiz Pineda, San Antonio, Municipio Bolívar, estado Táchira, el cual se encuentra delimitado así: NORTE: Con mejoras de Ceferino Castillo, mide 28,40 mts; SUR: Con mejoras de Carlos Guerrero, mide 27,65 mts; ESTE: Con mejoras de Vitto Ruggeri, mide 11,30 mts; OESTE: Con la Avenida Venezuela, mide 11 mts, según documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Bolívar, estado Táchira, bajo el N° 262, Tomo V, Protocolo Primero, del Segundo Trimestre, de fecha 27/06/1996, sobre el que posteriormente fueron construidas las siguientes mejoras: PLANTA BAJA: LOCAL 1: 2 baños, puerta de vidrio de seguridad, piso de granito, paredes de bloque frisadas y pintadas, 1 puerta de emergencia; LOCAL 2: 2 baños, puerta de vidrio de seguridad, piso de granito, paredes de bloque frisadas y pintadas, 1 patio, 2 puertas de emergencia; PLANTA ALTA: LOCAL 3: 2 baños, ventanales de vidrio, puerta de vidrio de seguridad, piso de granito, paredes de bloque frisadas y pintadas, techo de machihembré, 1 puerta de emergencia; LOCAL 4: 2 baños, ventanales de vidrio, puerta de vidrio de seguridad, piso de granito, paredes de bloque frisadas y pintadas, techo de machihembré, 1 puerta de emergencia, escaleras y pasillo de acceso a la segunda planta, un tanque subterráneo de 8.000 litros, 1 tanque aéreo de 8.000 litros, instalaciones eléctricas, telefónicas, tuberías de aguas blancas y negras, tal como consta en el contrato de obra, protocolizado por ante el Registro Publico del Municipio Bolívar San Antonio del Estado Táchira, inscrito bajo el N° 11, Folios 43, Tomo 3, Protocolo de Transcripción del año 2010, de fecha 20/04/2010 y documento de destinado a propiedad horizontal protocolizado por ante el Registro público del Municipio Bolívar del estado Táchira, bajo el N° 35, Folio 114, Tomo 9, Protocolo de Transcripción de fecha 21/10/2015.
Continúan señalando, que en fecha 01/02/2022, celebraron contrato privado de arrendamiento con la parte demandada, sobre la totalidad del referido inmueble para fines comerciales, donde acordaron de mutuo acuerdo como término de duración un año fijó, contado desde la firma del contrato, es decir, desde 01/02/2022 hasta el 01/02/2023, conforme se desprende del segundo párrafo del referido contrato, así mismo, fijaron como canon de arrendamiento la cantidad de 1.200.000 COP, de los cuales fueron abonados 2.400.00, 00 COP, el cual debía de ser cancelado los primeros días de cada mes, además de lo anterior, dispusieron descontar la cantidad de 200.000,00 COP de forma quincenal desde el 01/02/2022 hasta el 01/06/2022 por concepto de deposito.
De igual forma, señala que el arrendatario en los meses de febrero y marzo cumplió con las obligaciones inherentes al contrato, sin embargo, en el mes de abril del mismo año comenzó a presentar problemas administrativos con la Alcaldía del Municipio Bolívar, incumpliendo así con el pago total del canon de arrendamiento de ese mes por la cantidad de 500.000, 00 COP, así como también con el pago del mes de mayo, generando con dichos retrasos una perturbación a la relación arrendaticia.
No obstante, a pesar de dichos retrasos se intentaron varios diálogos, siendo uno de ellos, cuando acudieron junto a su asesora legal la abogada Wendy Prato para conversar nuevamente con la parte demandada, ya que en una oportunidad de forma previa, la parte demandada les había manifestado el deseo de entregar un local o la parte superior del inmueble dado en arrendamiento, sin embargo, en esta nueva conversación sorprende que el demandado no informó de dicha decisión que había tomado, sino que por el contrario, manifestó que no iba a entregar el inmueble y dispuso unilateralmente la forma de cancelar el canon de arrendamiento, turbando así la voluntad expresada por todos en el referido contrato.
Con todo eso, en el mes de junio comenzó a cancelar de nuevo las obligaciones pendientes, es decir, las del mes de abril hasta agosto, siendo que nuevamente dejó de cancelar el canon de arrendamiento de los meses septiembre a diciembre del 2022, además de los meses de enero y febrero de 2023, en consecuencia, actualmente adeuda 6 mensualidades consecutivas y vencidas.
Aducen, que en virtud de dicho incumplimiento comenzaron a realizar el respectivo cobro del canon y de las obligaciones accesorias del contrato como el pago de servicios públicos, a lo que el demandado expresaba molestia debido a que el fondo de comercio que se ejerce dentro del inmueble dado en arrendamiento había sido cerrado el 02/08/2022, por parte de la Alcaldía del Municipio Bolívar.
En virtud de eso, procedieron hacer entrega de una notificación escrita, de forma personal a la esposa del demandado, la cual se negó a firmar y recibir. No bastando con ello, acudieron ante la Oficina de la Prefectura del Municipio Bolívar, San Antonio estado Táchira, a los fines de conciliar entre las partes el pago de los meses adeudados, donde el demandado firmó y estuvo de acuerdo con la misma, y siendo que hasta la fecha no cumplió con las obligaciones, ni la conciliación, ni realizó la entrega formal del inmueble, es por lo que de conformidad con lo establecido en el literal “a” del artículo 40 y siguientes del Decreto Con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, en concordancia, con los artículos 26 y 257 de la Carta Magna, 1159 y 1160 del Código Civil, demandan al ciudadano DARWIN ANTONIO AGUILAR PINZON, para que convenga o, en su defecto a ello fuera condenado, en el desalojo del inmueble objeto de pretensión, en consecuencia, lo entregue totalmente desocupado libre de bienes y personas, con la respectiva cancelación de los servicios públicos pendientes durante la relación arrendaticia. Finalmente, solicitaron comisionar para la práctica de la citación de la parte demandada al Juzgado de Municipio Bolívar del Estado Táchira. Estimaron la demanda en la cantidad de (Bs. 6.040,00) o su equivalente a 15.300 UT. Protestaron las costas procesales.

Por su parte, la abogada LUZ ADRIANA MORA BAYONA, en su carácter de apoderada judicial del ciudadano DARWIN ANTONIO AGUILAR PINZON, parte demandada, en la oportunidad de dar contestación a la demanda, opuso las cuestiones previas del ordinal 6° del artículo 346 de la Ley Adjetiva, por defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indicaban, el ordinal 5° del artículo 340 eiusdem, relativo a la indeterminación de la relación de los hechos y fundamentos del derecho, en base a que la parte actora en su libelo de demanda confundia el término jurídico arrendador y arrendatario, identificando en varias oportunidades a su representado como arrendador, cuando es el arrendatario tal como se observa a los folio 3 parte final y folio 4 del escrito libelar, error que hace que la relación de los hechos y fundamentos del derecho sean contradictorios y confusos; y como segundo la indeterminación de la cuantía de la demanda, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 36 ibidem, argumentando que la parte actora no determinó el monto exacto del valor de la demanda de conformidad con los cánones de arrendamiento adeudados, así como al calcularlo aplico la tasa colombiana del 01-02-2022, cuando la tasa aplicable era la oficial del Banco Central de Venezuela, para que posteriormente una vez calculado en Dólares, convertirla a la moneda de pesos colombianos; de igual forma, opuso la cuestión previa del orinal 7° del articulo 346 idem, afirmando que actualmente sobre su representado se sigue un procedimiento administrativo sancionatorio, en donde la Administración Municipal Tributaria del Municipio Bolívar del estado Táchira, le aperturó el respectivo procedimiento, clausurando e impidiendo ejercer así la actividad económica y la ejecución de sus obligaciones, y en consecuencia, hasta tanto el mencionado ente no tenga como formalmente culminado el mismo, no se puede realizar la entrega del local a su dueño, tal como consta en el expediente administrativo consignado. Aunado a ello, también existe una causa que se encuentra vigente por ante el Tribunal Contencioso Administrativo, signada con el N° SP22-6-2023-00009, en donde el respectivo ente debe finiquitar el procedimiento administrativo sancionatorio, siendo que hasta la fecha no ha emitido. Finalmente, solicitó declarar con lugar las cuestiones previas opuestas.
Así mismo, procedió a dar contestación al fondo de la demanda, en los siguientes términos: negó, rechazo y contradijo que la relación arrendaticia haya iniciado en la fecha indicada por la parte actora, cuando lo cierto es que inicio en fecha 15/09/2021, tal como se evidencia del expediente administrativo emitido por la Dirección de Administración Tributaria de la Alcaldía del Municipio Bolívar del estado Táchira.
Negó, rechazo y contradijo que su representado haya incurrido en incumplimiento del contrato, por cuanto en el presente caso, se dio la intervención de un tercero (la autoridad administrativa Municipal) que impidió el cumplimiento del mismo, llamado por la doctrina llama “el hecho del príncipe”, quien aplicó el respectivo procedimiento administrativo al margen de la ley, impidiendo así igualmente el ejercicio de la actividad económica, dado que cerro y clausuro las entradas y acceso al respectivo local comercial, situación que es del conocimiento de la parte actora conforme lo citan en al folio 3 de su libelo de demanda, siendo por lo tanto, una causa extraña no imputable a su representado que le impide la ejecución de sus obligaciones y exime del cumplimiento de las mismas, así como de las responsabilidades que de ella derive.
Por último, señala que en caso de que la cuestión previa relativa a la indeterminación de la cuantía, sea declarada sin lugar, procede a negar, rechazar y contradecir la misma por ser insuficiente, en consecuencia, impugna la misma ya que siendo la obligación de su representado apreciable en dinero, debía la parte actora cargar con las consecuencias de la falta, debiendo por lo tanto considerarse sin estimación la presente demanda y finalmente consignó su material probatorio.

II.- PUNTO PREVIO

“RECHAZO DE LA ESTIMACIÓN DE LA CUANTÍA”:

Debe pronunciarse esta operadora de justicia, previamente a la decisión de mérito, en relación con el rechazo de la estimación del valor de la demanda, formulada por la representante judicial del demandado DARWIN ANTONIO AGUILAR PINZON, en su respectivo escrito de contestación.
La estimación efectuada por la parte accionante en su escrito de demanda, fue realizada por la suma de Bs. 6.040,00, equivalente a 15.300 UT. Y la misma fue rechazada e impugnada por la representante judicial de la parte demandada, por cuanto según sus dichos, es insuficiente, debido a que la obligación de su representado es apreciable en dinero, por lo tanto la parte actora debía cargar con las consecuencias de la falta, debiendo en consecuencia considerarse sin estimación la presente demanda.
En este sentido el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, señala:

“Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará.
El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva…”.

Para resolver la impugnación en estudio, quien juzga considera oportuno referirse el criterio sentado por nuestro Máximo Tribunal en su sentencia N° 807 de fecha 30-11-2005 en Sala de Casación Civil, en la cual se estableció lo siguiente:

“…Sobre ese asunto, cuando el demandado impugna la cuantía estimada en la demanda, por considerarla exigua o exagerada, esta Sala, en decisión de fecha 15 de noviembre de 2004, caso: (…), estableció:
“… se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que “el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada”.
Por lo tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma”.
En consecuencia, se desprende del criterio jurisprudencial cuya trascripción antecede, que cuando el demandado rechace la estimación de la demanda, bien por insuficiente o exagerada, si no es probado ese nuevo elemento, quedará firme la estimación realizada por el demandante en su escrito libelar, que, como se dijo, fue estimada…”. (Sentencia publicada en la página web del Tribunal Supremo de Justicia, subrayado del Tribunal)

De acuerdo al criterio jurisprudencial ut supra indicado y, al cual se adhiere esta sentenciadora, se arriba a la conclusión de que la parte demandada, hizo un rechazo puro y simple de la estimación de la demanda realizada por la parte actora, sin traer a los autos probanzas suficientes sobre lo exagerada o insuficiente de la misma, aunado que no indicado una nueva cuantía, por lo que a juicio de quien aquí sentencia la estimación de Bs. 6.040,00, equivalente a 15.300 UT., debe quedar firme. Y ASÍ SE DECLARA.

III.- VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS

Se valoran conforme a los principios de la comunidad, unidad y adquisición de la prueba, según los cuales el Juez debe adminicularlas entre sí, con independencia de la parte que las aportó al proceso, comenzando con los instrumentos que acompañaron la demanda y la contestación a la misma.

A) PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:

1.- DOCUMENTALES:

- Copia simple de documento de compra venta, protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Bolívar, San Antonio del Táchira, bajo el N° 262, Tomo V, Protocolo Primero, Segundo Trimestre del año 1996, en fecha 27/06/1996, instrumento al que esta juzgadora le concede pleno valor probatorio por ser un documento público que emana de un funcionario competente, y por cuanto no fue impugnada en su oportunidad legal la misma se tiene como fidedigna, conforme con lo señalado en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, del que se desprende que los ciudadanos Carlos Navarro y Ángel Contreras, actuando en su carácter de Alcalde y Sindico Procurador del Consejo Municipal, dieron en venta a los ciudadanos José Guerrero Y Flor Abreu, un inmueble consistente en un lote de terreno, ubicado en la Avenida Venezuela N° 6-49, Barrio Pueblo Nuevo, San Antonio, Municipio Bolívar, estado Táchira, con una superficie de 312,42 M2, cuyos linderos y medidas constan en el libelo de demanda y aquí se dan por reproducidos, por la cantidad de Bs. 312.420.00. (F. 17 al 18)
- Copia simple del contrato de obra, protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Bolívar estado Táchira, bajo el N° 11, Folio 43, Tomo 3, Protocolo de Transcripción del año 2010, en fecha 20/04/2010, instrumento al que esta juzgadora le concede pleno valor probatorio por ser un documento público que emana de un funcionario competente, y por cuanto no fue impugnada en su oportunidad legal la misma se tiene como fidedigna, conforme con lo señalado en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, del que se desprende que los ciudadanos José Guerrero Y Flor Abreu, celebraron el referido contrato con el ciudadano Miguel Ángel Abreu Castillo, a los fines de que ejecutara sobre el inmueble objeto de pretensión, unas mejoras consistentes en dos plantas (planta baja y alta), distribuidas cada a su vez en dos 2 locales comerciales , además de las escaleras de acceso, 2 tanques (uno subterráneo y uno aéreo), más la instalación de servicios públicos, las cuales se encuentran debidamente identificadas en el libelo de la demanda y se dan aquí por reproducidas, por la cantidad total de Bs. 600.000,00, cancelados en partidas semanales. (F. 19 al 22)
- Copia simple de documento de propiedad horizontal, protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Bolívar estado Táchira, bajo el N° 35, Folio 114, Tomo 9, Protocolo de Transcripción del año 2015, en fecha 21/10/2015, instrumento al que esta juzgadora le concede pleno valor probatorio por ser un documento público que emana de un funcionario competente, y por cuanto no fue impugnada en su oportunidad legal la misma se tiene como fidedigna, conforme con lo señalado en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, del que se desprende que los ciudadanos José Guerrero y Flor Abreu en su condición de propietarios, del lote de terreno propio y mejoras objeto de pretensión, donde se construyó el edificio “FLORCHEJA”, ubicado en la Avenida Venezuela N° 6-37, 6-49 y 6-51, Barrio Ruiz Pineda, San Antonio, Municipio Bolívar, estado Táchira, manifestaron su voluntad de destinar el referido inmueble al referido régimen. Consta igualmente el documento de condominio, más copia simple de ficha de inscripción catastral y planos del edificio expedidos por el Departamento de Catastro de la Alcaldía del Municipio Bolívar. (F. 23 al 34)
- Original de contrato privado de arrendamiento, instrumento que por cuanto no fue tachado, impugnado o desconocido por la parte contraria, se tiene por reconocido y se le confiere el valor probatorio que emana del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, del que se desprende que las partes suscribieron en fecha 01/02/2022, el referido contrato sobre el inmueble objeto de pretensión, donde se pactó un lapso de duración de 12 meses, a partir del 01/02/2022 al 01/02/2023, y un canon de arrendamiento de 1.200.000 pesos, (mes adelantado) de los cuales se recibieron 2.400.000 pesos en calidad de deposito. Así mismo, se establecieron las condiciones del contrato, entre esas la obligación del arrendatario de cubrir los gastos de agua, luz, aseo y otros derivados del uso del inmueble. (F. 35 y vuelto)
- Copia simple de notificación privada, instrumento que por cuanto no fue tachado, impugnado o desconocido por la parte contraria, se tiene por reconocido y se le confiere el valor probatorio que emana del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, de la que se desprende que en fecha 14/12/2022 los ciudadanos Flor Abreu y José Guerrero, le solicitaron al ciudadano Darwin Aguilar, el desalojo del local comercial dado en arrendamiento, por falta del pago del canon de los meses de mayo equivalente a 2.000.000 pesos; de abril equivalente 500.000 pesos; noviembre y parte del mes de diciembre de 2022, y de los servicios públicos (agua, luz, etc.), además del levantamiento de la pared derrumbada. Comunicación a la que la esposa del demandado se negó a recibir y firmar. (F. 36)
- Del folio 37 al 39 al folio, rielan copias simples con sello húmedo y firma ilegible, instrumentos a los que esta juzgadora valora como documentos administrativos, y de los que se desprenden actas, signadas con los Nos. N° 235, 237 y 097, levantadas por ante la Oficina de Dirección de Políticas y Participación Ciudadana, de la Prefectura del Municipio Bolívar, en fechas 14-12-2022 y 19-12-2022, donde se dejo constancia del inició de la relación arrendaticia entre las partes y la solicitud de desalojo por falta de pago del canon de los meses de mayo (2.000.000 pesos), abril (500.000 pesos), noviembre y diciembre; así como de los servicios públicos. Igualmente, consta la solicitud del levantamiento de la pared demolida sin autorización y la entrega del local libre de enseres y personas, conforme a notificación realizada en fecha 14-12-2022, a lo que el demandado señaló que desde que mantiene el inmueble en alquiler, el mismo se encuentra cerrado arbitrariamente, ya que nunca le informaron que no podía tener una licorería y que el 10 de diciembre les dio un abono de 500.000 pesos, comprometiéndose a pagar el canon de arrendamiento que deuda, a finales del mes de enero de 2023.
- Al folio 40, riela documento original con sello húmedo y firma ilegible, instrumento al que esta juzgadora valora como documento administrativo, de la que se desprende estado de cuenta expedido por la empresa Hidrosuroeste en fecha 31-03-2023, mediante la cual le notifican al ciudadano José Guerrero, con contrato N° 00602289, que adeuda el pago de los servicios de agua del inmueble objeto de pretensión desde el 12-09-2022, hasta el 11-03-2023 la cantidad total de 6.075,04.
- Al folio 41, riela documento original, instrumento al que esta juzgadora valora como documento administrativo, de la que se desprende estado de cuenta expedido por el funcionario Jonathan Negrin, adscrito a la Oficina del CIAU stand Táchira, de la empresa Corpoelec en fecha 30-03-2023, mediante la cual le notifican al ciudadano José Idelfonso Guerrero, con contrato N° 1000057615226, que adeuda el pago de los servicios de electricidad del inmueble objeto de pretensión, desde 08-02-2023, hasta el 08-03-2023, las cantidades de 858,46 y 850,06, arrojando la suma total de Bs. 1.708,52, y con fecha de corte de 03-04-2023.
- Al folio 42, riela original con sello húmedo y firma ilegible, instrumento al que esta juzgadora valora como documento administrativo, de la que se desprende recibo N° 1390, expedido por la Oficina de Catastro de la Alcaldía Bolivariana del Municipio Bolívar, en fecha 29-03-2023, mediante la cual señalan que el ciudadano José Guerrero, en su carácter de propietario del inmueble y mejoras objeto de pretensión, adeuda por concepto de impuestos la cantidad total de Bs. 2.406,31, equivalente en 0,0025 petros.

2.- INSPECCIÓN JUDICIAL:

Corre inserta del folio 165 al 184, y el informe con la reseña fotográfica presentado por el práctico inserto del folio 185 al 196, el Tribunal la valora de conformidad con lo establecido en los artículos 472 y siguientes de la Ley Adjetiva, y de ella se desprende que en fecha 08-02-2024, el Tribunal Comisionado se trasladó y constituyó en el inmueble objeto de pretensión, con la presencia de la parte actora, su co-apoderada y del práctico fotográfico designado Leonardo Rojas, quien procedió a notificar al ciudadano Jair Corona en su carácter de encargado del local, y a dejar constancia de lo siguiente: que el inmueble cuenta con 2 niveles, una planta baja y una superior, que esta dividido en 2 locales; que la planta baja del inmueble se encuentra en buen estado de uso y conservación, a excepción de los baños, donde se observa filtración en el área del techo; que el segundo nivel y la parte externa se encuentra en regular estado de uso y conservación, además se encuentran escombros y 2 baños que no están en uso; que el encargado del local, señaló que fueron demolidas 2 paredes (del primer y del segundo nivel), las cuales comunicaban a los dos locales del segundo nivel, y que para dicha modificación no fue presentada autorización alguna. Así mismo, la co-apoderada de la parte actora consignó copia simple de los planos de cada uno de los locales, a los fines de demostrar que en la estructura del inmueble en sus dos niveles no existían divisiones ni accesos en las paredes.

B) PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

1.- DOCUMENTALES:

- Del folio 86 al 148, riela copia certificada del expediente administrativo sancionatorio, N° 001, por Incumplimiento de las obligaciones tributarias y deberes formales en materia de expendio de bebidas alcohólicas, llevado por la Dirección de Administración Tributaria de la Alcaldía del Municipio Bolívar, en fecha 02-08-2022, contra el ciudadano Darwin Aguilar, instrumento al que esta juzgadora valora como documento administrativo, del que se desprende que el mismo fue aperturado con motivo a que el demandado no cumplió con el tramite establecido por la ordenanza de dicho municipio para la obtención de la autorización o licencia para el ejercicio de actividades económicas y para la venta o expendio de bebidas alcohólicas en el domicilio nuevo, así como tampoco participo al referido ente, el traslado de su negocio al inmueble objeto de pretensión, siendo imputado mediante informe fiscal de fecha 04-08-2022, al pago de una multa y cierre temporal del local, el cual fue posteriormente confirmado mediante resolución definitiva de fecha 16-09-2022, que declaró con lugar el cierre definitivo del local.

III.- PROCEDENCIA DE LA DEMANDA:

Establecida la síntesis de la controversia y habiendo sido demostrada la relación arrendaticia, corresponde a esta sentenciadora resolver la acción planteada en los siguientes términos:

Constituye el fundamento de la acción el literal “a” del artículo 40 de la Ley para la Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, en razón de ello se entra a verificar la procedencia del literal y al respecto se observa:

LITERAL “A”, DE LA FALTA DE PAGO: Establece el literal “a” de la norma mencionada:

“Son causales de desalojo: a.- Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (2) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes…”.

A los fines de ilustrar sobre la causal de falta de pago, se trae a colación el criterio sostenido por el jurista GILBERTO GUERRERO QUINTERO, en su obra “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario”, (Volumen I, Publicaciones UCAB, Segunda Edición 2003, Pág. 186), quien señaló lo siguiente:

“... LA FALTA DE PAGO
a Insolvencia inquilinaria y desalojo
Tratándose de la “insolvencia inquilinaria”, hacemos referencia directa al estado de mora en que se encuentra el arrendatario cuando no ha pagado el canon arrendaticio correspondiente, independientemente de la causa del no pago, esto es, no importa si se debe a la falta de capacidad económica para pagar o por motivo de su negligencia u otra causa no excusable; pues por el solo hecho de existir pensiones insolutas (no pagadas) en los términos del contrato o de la Ley, es que se puede hablar de “insolvencia inquilinaria”. Lamentablemente la Ley no establece eximente de responsabilidad civil, que permita alegar en beneficio del arrendatario la insolvencia por falta de recursos económicos, que impida se le tenga por insolvente. La Ley no lo contempla así, porque tendría al mismo tiempo que establecer la obligación del Estado de pagar por aquél, en los casos en que sobrevenga un estado de necesidad en el arrendatario que le impida cumplir, pues al arrendador corresponde el derecho de recibir la contraprestación y al inquilino el deber de pagar en los términos convenidos al tenor de la propia Ley. (Ord. 2° art. 1592, CC)…”. (Subrayado del Tribunal.)

Dentro de este marco, observa quien juzga que, para apoyar la procedencia de la causal de insolvencia invocada, la parte actora argumentó que el accionado de manera injustificada dejó de pagar el canon de arrendamiento desde el mes septiembre hasta diciembre del 2022, y desde el mes de enero a febrero de 2023, adeudando así seis meses de alquiler, a razón de COP. 1.200.000, pesos colombianos, por cada uno, es decir, por la suma total de (COP. 7.200.000,00), por concepto de cánones de arrendamiento insolutos correspondientes a los meses comprendidos desde septiembre hasta diciembre de 2022, y desde enero hasta febrero de 2023.
Ahora bien, conforme al apartado segundo de las condiciones establecidas en el contrato privado escrito, el arrendatario demandado se comprometió a cancelar un canon de arrendamiento de 1.200.000 COP, por mensualidades vencidas en los primeros días de cada mes vencido por adelantado; así mismo, se comprometió conforme se desprende del apartado quinto, a cubrir los gastos de agua, luz, aseo y otros, derivados del inmueble, quedando demostrado que igualmente se adeudan dichos conceptos, por ello, ante la insolvencia alegada, la parte demandada tenía la carga procesal de presentar los medios de pruebas idóneos para desvirtuarla, sin embargo, no constan en el expediente los medios de pruebas contundentes que permitan evidenciar la solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento, o de los servicios públicos, lo que forzosamente lleva a la conclusión de que el arrendatario no cumplió con su obligación de pagar el canon de arrendamiento ni el pago de los servicios públicos en los términos convenidos, violentándose de esta forma la norma prevista en el ordinal 2° del artículo 1592 del Código Civil, en concordancia con el artículo 1579 eiusdem y el artículo 14 de la ley de Regulación para el Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Y ASÍ SE ESTABLECE.

De acuerdo con lo anterior y al no haber la parte demandada presentado los medios de pruebas conducentes para demostrar el pago oportuno de los cánones desde el mes de septiembre de 2022, hasta febrero de 2023, conforme al apartado segundo de la transcripción de las condiciones establecidas en el contrato privado de arrendamiento escrito, ni el pago de los servicios públicos dispuestos en el apartado quinto, resulta forzoso declarar la procedencia del desalojo demandado con fundamento en el artículo 40 literal a) de la Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios Para Uso Comercial. Y ASÍ SE ESTABLECE.

PARTE DISPOSITIVA

Por los razonamientos expuestos, este este TRIBUNAL TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, actuando en sede civil, DECLARA:

PRIMERO: CON LUGAR la demanda interpuesta por los ciudadanos JOSE IDELFONSO GUERRERO y FLOR ALICIA ABREU HERNANDEZ, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nos. V-3.794.605 y V.- 5.325.530 en su orden, domiciliados en San Antonio, Municipio Bolívar, estado Táchira y civilmente hábiles, en su carácter de PROPIETARIOS-ARRENDADORES, representados judicialmente por los abogados DANNY ELEANOR ROJAS ZAMBRANO y CARLOS AUGUSTO MALDONADO VERA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 70.101 y 70.212., contra el ciudadano DARWIN ANTONIO AGUILAR PINZON, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V.- 17.818.206, del mismo domicilio, y civilmente hábil, en su carácter de ARRENDATARIO, representado judicialmente por las abogadas WENDY MIRLAY PRATO CABALLERO y LUZ ADRIANA MORA BAYONA, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nos. 104.635 y 104.712, por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, de conformidad con el artículo 40 literal a) de la Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios Para el Uso Comercial.

SEGUNDO: Se CONDENA al ciudadano DARWIN ANTONIO AGUILAR PINZON, ya identificado, a hacer entrega a los ciudadanos JOSE IDELFONSO GUERRERO y FLOR ALICIA ABREU HERNANDEZ, antes identificados, del local comercial, consistente en un lote de terreno propio y sus mejoras, con un área de 312,42 mts2, ubicado en la Avenida Venezuela, entre Carreras 6 y 7, edificio Florcheja N° 6-49, Barrio Pueblo Nuevo, hoy Barrio Ruiz Pineda, San Antonio, Municipio Bolívar, estado Táchira, objeto de arrendamiento, desocupado libre de personas y bienes, en las condiciones y estado en el que se encontraba para el momento de la celebración del contrato.

De conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada.

Por cuanto la presente decisión, fue dictada dentro del lapso al que alude el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, se hace innecesaria la notificación de las partes.

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión para el archivo del Tribunal.

Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, a los dieciocho (18) días del mes de abril de dos mil veinticuatro (2024). Años 213° de la Independencia y 165° de la Federación.

La Jueza Suplente, (Fdo) Zulimar Hernández Méndez. El Secretario Temporal, (Fdo) Luis Sebastián Méndez. Esta el sello del Tribunal. En la misma fecha se dictó y publicó la decisión sentencia y se dejó copia certificada para el archivo del Tribunal. ZHM/mg.- Exp. 20.769-2023. El Suscrito Secretario Temporal del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, de conformidad con lo establecido en el artículo 111 del Código de Procedimiento Civil, certifica la exactitud de la anterior copia por ser fiel traslado de su original que se encuentra en el expediente civil N° 20.769/2023 en el cual los ciudadanos JOSE IDELFONSO GUERRERO y FLOR ALICIA ABREU HERNANDEZ, demandan al ciudadano DARWIN ANTONIO AGUILAR PINZON, POR DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL.

LUIS SEBASTIAN MENDEZ
SECRETARIO TEMPORAL