TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:

JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL,
MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA
CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA

213° y 165°

PARTE DEMANDANTE: Ciudadano FUNG WENJIE CHING, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-18.190.973, con domicilio en San Cristóbal, Estado Táchira y civilmente hábil, obrando en nombre propio y con el carácter de Presidente de la Sociedad Mercantil MAXI LUCKY C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Tercero del Estado Táchira, bajo el N° 40, tomo 17-A, de fecha 15-05-2012 y de este domicilio.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogadas YAQUELINE RODRÍGUEZ OROZCO y MAYRA ALEJANDRA CONTRERAS PÁEZ, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 83.135 y 71.832, en su orden.
PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil INVERSIONES LOVERA, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero del Estado Táchira, en fecha 29-06-1978, bajo el N° 53, tomo 5-A, con modificaciones posteriores siendo la última ante el mismo registro mercantil, en fecha 24 de octubre de 2019, inscrita bajo el N° 58, tomo 18-A RMI y con domicilio en San Cristóbal, Estado Táchira, representada por su Gerente Ejecutiva, la ciudadana CARMEN DINORATH GONZALEZ ZERPA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-9.245.526, según Acta de Asamblea Extraordinaria de Accionistas celebrada el 01-03-2013, inscrita ante el Registro Mercantil Primero del Estado Táchira, el 24-10-2019, bajo el N° 58, tomo 18-A RMI.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados ABELARDO RAMÍREZ y CARLOS FREDY CASANOVA LEAL, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 74.441 y 161.049, en su orden.
MOTIVO:

NULIDAD DE CLÁUSULA CONTRACTUAL ABUSIVA, ENRIQUECIMIENTO SIN CAUSA E INDEMNIZACION POR CONSTRUCCION EN SUELO AJENO. (Apelación de la decisión de fecha 21 de julio de 2022, dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y de la Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira).

ANTECEDENTES

La presente causa pasa al trámite de esta segunda Instancia en razón de ser recibida en este Tribunal por distribución de expedientes, al ejercer recurso de apelación la parte demandante, contra la decisión de mérito proferida por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira en fecha 21 de julio de 2022.

Riela del folio 1 al 17 demanda y recaudos del folio 18 al 145, por motivo de nulidad de cláusula contractual abusiva, enriquecimiento sin causa e indemnización por construcción en suelo ajeno.

En fecha 27 de abril de 2021, la parte demandante presenta escrito contentivo de reforma a la demanda (fs. 147 y 148); y nuevamente el día 12 de mayo de 2021 consignó el último escrito de reforma de la demanda (fs. 2 al 18 y sus vtos pieza II).

Mediante auto de fecha 26 de mayo de 2021, el Juzgado Primero de Primera Instancia Civil, Mercantil y Tránsito del Estado Táchira, admitió la reforma de la demanda y ordenó la citación de la parte demandada (f. 37 pieza II).

En fecha 08 julio de 2021 el Alguacil del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, hizo constar que practicó la citación personal de CARMEN DINORATH GONZALEZ ZERPA. (Folios 39 y 40 pieza II).

En fecha 03 agosto de 2021, la representación judicial de la parte demandada presentó escrito de contestación a la demanda (fs. 71 al 83 pieza II y sus recaudos del folio 84 al 185).

Por auto de fecha 31 de agosto de 2021, el Tribunal Primero de Primera Instancia Civil del Estado Táchira, fijó día y hora para llevar a cabo la audiencia preliminar (f. 186 pieza II).
En fecha 16 de septiembre de 2021, tuvo lugar la celebración de la audiencia preliminar con la presencia de la representación judicial de cada parte, quienes expusieron sus argumentos. (Fs. 192 y 193 PIEZA II).

Por auto de fecha 29 de septiembre de 2021, el Tribunal Primero de Primera Instancia Civil. Mercantil y Tránsito del Estado Táchira, fijó los límites de la controversia, los cuales quedaron precisados de la siguiente forma: 1.- Determinar si la cláusula TERCERA del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, es nula por abusiva; Establecer si la construcción realizada por el arrendatario en el inmueble arrendado, se efectuó conforme a lo establecido en la cláusula TERCERA del contrato de arrendamiento; 3.- Determinar si la demandada tiene la obligación de pagar a la parte demandante, la cantidad de 778.200,00 dólares o su equivalente en bolívares al momento que se produzca el pago en caso de ser acordado conforme a la tasa de cambio publicada por el Banco Central de Venezuela, de conformidad con el artículo 128 de la Ley del Banco Central de Venezuela, en concordancia con el artículo 8 del convenio cambiario numero 1, suma ésta que a decir de la demandante constituye el valor de la obra construida en el inmueble; y, 4.- Establecer si en el caso de autos, se configura enriquecimiento sin causa por parte de la demandada (fs. 194-195 pieza II)..

Mediante escrito presentado en fecha 15-10-2021, la representación judicial de la parte demandada promovió pruebas. (fs. 199 y 200 pieza II).

Mediante escrito consignado en fecha 25 de octubre de 2021, la representación judicial de la parte demandante promovió pruebas. (fs. 202 al 206 pieza II).

Por escrito de fecha 28 de octubre de 2021, la representación judicial de la parte demandante, presentó escrito de oposición a la admisión de las pruebas de su contraparte, la cual fue resuelta en decisión de fecha 02 de noviembre de 2021. (folios 208, 209 y 210).

Por autos de fecha 02 de noviembre de 2021, el Tribunal Primero de Primera Instancia Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, admitió las pruebas promovidas por ambas partes (fs. 211 y 212 pieza II) y resolvió la oposición a la admisión de las mismas; en tal virtud, respecto a la prueba de informes al SAIME y SOFITASA y la prueba documental relativa a la transacción judicial promovidas ambas por la parte demandada las mismas fueron inadmitidas; igualmente, inadmitió las siguientes pruebas producidas por la parte actora consistentes en la ratificación por parte del testigo Gustavo Alberto Vivas y la copia simple del contrato de construcción y administración suscrito por Gustavo Alberto Vivas.

Del folio 213 al 315, actuaciones relacionadas con la evacuación de las pruebas.
Mediante escrito presentado en fecha 24 de febrero de 2022, la parte demandante presentó escrito de recusación contra la Juez del Tribunal Primero de Primera Instancia Civil, mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial (fs. 317 y 318 pieza II); en fecha 25 de febrero de 2022 la juez recusada rindió el informe respectivo (fs. 319 al 321 pieza II).

En fecha 25 de marzo de 2022, el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y Tránsito del Estado Táchira declaró la caducidad de la recusación propuesta (fs. 33 al 38 pieza III).
En fecha 06 de abril de 2022 la jueza del Juzgado Primero de Primera Instancia Civil de esta Circunscripción Judicial, se inhibió del conocimiento de la presente causa (f. 354 y su vto pieza II).

Mediante oficio Nro. 087 fechado 06 de mayo de 2022, el Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y Tránsito de ésta Circunscripción Judicial participó que la inhibición propuesta fue declarada con lugar (f. 2 pieza III).

Por auto de fecha 05 de mayo de 2022, el A quo recibió previa distribución, la presente causa; la juez provisoria se abocó al conocimiento de la misma; se le dio entrada y se inventarió. (f. 358 pieza II).

Por auto dictado en fecha 26 de mayo de 2022; se fijó el vigésimo día de despacho siguiente para que tenga lugar la audiencia o debate oral (f. 7 y su vto pieza III).

Por auto dictado en fecha 28 de junio de 2022; se difirió la audiencia o debate oral para el día 06 de julio de 2022. (f. 47 pieza III).

Por auto dictado en fecha 04 de julio de 2022; se difirió la audiencia o debate oral a solicitud del apoderado de la parte demandada, por encontrarse padeciendo de varicela zoster o lechina. (f. 49 pieza III).

Por auto dictado en fecha 06 de julio de 2022; se fijó la audiencia o debate oral para el día 13 de julio de 2022. (f. 54 pieza III).

En escrito de fecha 12 de julio de 2022, el apoderado de la parte demandada, consignó escrito alegando la falta de interés de la parte actora en sostener la presente demanda en virtud de la decisión de fecha 18 de marzo de 2022 por la Sala de Casación Civil que declaró sin lugar la demanda de desalojo intentada por INVERSIONES LOVERA C.A., contra FUNG WENJIE CHING y la sociedad mercantil Maxi Lucky C.A., consignando la referida decisión que riela del folio 56 al 111.

En diligencia de fecha 12 de julio de 2022, el abogado ABELARDO RAMIREZ, sustituyó el poder en la abogada GREISY MALDONADO RUIZ, reservándose su ejercicio. (f. 112).

Del folio 113 al 123, rielan actas de fechas 13 y 14 de julio de 2022, mediante las cuales se desarrollo el debate oral en la presente causa.

FIJACION DE LOS LÍMITES DE LA CONTROVERSIA POR EL A QUO.

Por auto de fecha 29 de septiembre de 2021, el Tribunal Primero de Primera Instancia Civil, Mercantil y Tránsito del Estado Táchira, fijó los límites de la controversia, los cuales quedaron precisados de la siguiente forma: 1.- Determinar si la cláusula TERCERA del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, es nula por abusiva; 2.- Establecer si la construcción realizada por el arrendatario en el inmueble arrendado, se efectuó conforme a lo establecido en la cláusula TERCERA del contrato de arrendamiento; 3.- Determinar si la demandada tiene la obligación de pagar a la parte demandante, la cantidad de 778.200,00 dólares o su equivalente en bolívares al momento que se produzca el pago en caso de ser acordado conforme a la tasa de cambio publicada por el Banco Central de Venezuela, de conformidad con el artículo 128 de la Ley del Banco Central de Venezuela, en concordancia con el artículo 8 del convenio cambiario numero 1, suma ésta que a decir de la demandante constituye el valor de la obra construida en el inmueble; y, 4.- Establecer si en el caso de autos, se configura enriquecimiento sin causa por parte de la demandada (fs. 194-195 pieza II).

SINTESIS DE LA CONTROVERSIA ESTABLECIDA POR EL A QUO:

Alega la representación judicial de la parte demandante, que mediante documento autenticado ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, en fecha 16-12-2011, bajo el N° 27, tomo 403 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría, obrando en nombre personal celebró contrato de arrendamiento con la ciudadana CARMEN DINORATH GONZALEZ ZERPA, como apoderada de la SOCIEDAD MERCANTIL INVERSIONES LOVERA, C.A., quien figura como arrendadora, sobre un inmueble consistente en dos locales comerciales identificados con los Nos. 01 y 02 del centro Comercial Demócrata, ubicado en la séptima avenida con calle 10, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira.

Afirma que en la cláusula PRIMERA del contrato, se obligó a utilizar dichos inmuebles únicamente para el establecimiento de un fondo de comercio de su propiedad y a no cambiar su destino; que por ello, con fecha 15-05-2012 constituyó la sociedad mercantil MAXI LUCKY C.A., para establecer su domicilio en el inmueble objeto del contrato; que en la cláusula SEGUNDA del contrato se convino que LA ARRENDADORA autorizaba al ARRENDATARIO para ampliar el local dado en arrendamiento por el oeste hasta una medida de nueve metros aproximadamente, permitiéndosele la construcción sobre la parte superior de una mezanina y un primer piso con una extensión hasta de dos metros, adicionales por encima del techo del estacionamiento y por la calle 10 y Séptima Avenida, todo ello sobre la extensión del inmueble dado en arrendamiento, más la anexidad del lado oeste que se extendería por la parte de atrás del local signado con el N° 03 y parte del local N° 04, para un total de 22.50 metros.

Aduce igualmente, que en la cláusula TERCERA del contrato se estableció que la aludida construcción quedaría en propiedad de LA ARRENDADORA al vencimiento del contrato, sin que ésta tuviera que pagar nada por este concepto ni por ningún otro y sin que EL ARRENDATARIO tuviera derecho a reclamación alguna, a lo cual renunció expresamente y de forma irrevocable; que la cláusula CUARTA del contrato señala que su duración es de 20 años fijos contados desde la firma del mismo; que una vez finalizado el término contractual empezaría de pleno derecho sin necesidad de notificación el ejercicio de la prórroga legal de 3 años establecida en el literal d) del artículo 38 de la Ley de arrendamientos inmobiliarios.

Continúa señalando que le vinculaba con la ciudadana CARMEN DINORATH GONZALEZ ZERPA una relación de amistad, en virtud de lo cual le fue ofrecido el inmueble dado en arrendamiento, previo pago del punto comercial por la suma de TRESCIENTOS MIL DOLARES (300.000,00 $); que inició la ejecución del contrato con la construcción de las mejoras autorizadas por LA ARRENDADORA, con una expectativa plausible de que la inversión sería recuperada durante el lapso de vigencia del contrato, es decir, por 20 años, tiempo durante el cual se le permitiría la respectiva compensación económica con el desarrollo de la actividad comercial; pero que antes de cumplir el octavo año de ejecución del contrato fue sorprendido con el ejercicio de una acción de desalojo sobre la base de la causal de una presunta falta de pago de cánones de arrendamiento; que ésta circunstancia le permitió percatarse de la verdadera intención de la arrendadora, que era obtener la construcción de la edificación en terrenos de su propiedad y luego recuperar la posesión sobre el inmueble con la nueva construcción haciéndose propietaria de las mismas en un plazo inferior a la mitad del tiempo de vigencia del contrato. Para demostrar la mala fe de la arrendadora adujo que el abogado Carlos Casanova Leal, tiene el carácter de gerente administrador de la empresa demandada, quien es el abogado redactor del contrato de arrendamiento y a su vez el representante judicial de la misma en el juicio de desalojo incoado contra el demandante.

Que en la práctica jurídica el abogado del propietario arrendador es el redactor del contrato de arrendamiento y ninguna posibilidad tiene el arrendatario de discutir las cláusulas y condiciones; hecho éste que, a su decir, convirtió el contrato de arrendamiento en una suerte de contrato de adhesión; que la misma parte arrendadora, a través de su abogado le generó una falsa expectativa por el lapso de vigencia del contrato de 20 años, ya que el artículo 1.580 del Código Civil somete la duración de los contratos a un plazo de 15 años y reduce a dicho término, cuando se hubiere previsto un plazo mayor.

Que la situación descrita hace evidente la ventaja de la arrendadora sobre el arrendatario, que se traduce en un claro desequilibrio y configura un supuesto de enriquecimiento sin causa, que justifica la nulidad de las cláusulas abusivas, en este caso de la cláusula TERCERA; que fue tal la magnitud de las mejoras y la obra que fue ejecutada que en el contrato de arrendamiento en su cláusula PRIMERA quedó establecido que el área aproximada del inmueble era de 254,88 mts2 y en la actualidad tiene un área de 2.444,45 mts2, es decir que el área de construcción se incrementó en más de 2.100 mts2.

Que por las razones expuestas, se configura un supuesto de NULIDAD DE CLAUSULAS ABUSIVAS, ENRIQUECIMIENTO SIN CAUSA y de INDEMNIZACION POR CONSTRUCCION EN SUELO AJENO, con fundamento en los artículos 3 y 7 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, artículos 6, 1146, 1154, 1160, 1184 y 558 del Código Civil; por ello demandada a la sociedad mercantil INVERSIONES LOVERA, para que convenga, o a ello sea condenada en: 1.- La nulidad de la cláusula TERCERA del contrato; 2.- la existencia y ejecución a su costa de la nueva construcción del edificio comercial realizada en el terreno propiedad de la arrendadora que consta de un sótano con un área de 125,50 mts2, planta baja con un área de 735 mts2, una mezanina con un área de 565,65 mts2, estructura de losa de techo transitable con un área de 969 mts2, sala de máquinas de 49,30 mts2 y un tanque subterráneo de 10.000 litros de capacidad; 3.- En el pago de 778.200 dólares o su equivalente en bolívares al momento que se produzca el pago a la tasa de cambio publicada por el Banco central de Venezuela; 4.- De forma subsidiaria y en el caso que la demandada rehusare pagar la suma reclamada pide que se atribuya la propiedad de la obra y el terreno previa indemnización del valor de éste último por la suma que ordene el Tribunal previa experticia de avalúo inmobiliario; y 5.- Pago de las costas y costos del proceso. Presentó su material probatorio.

La representación judicial de la parte demandada, niega, rechaza y contradice los hechos y el derecho invocado por la parte actora, afirmando que es cierto que su representada suscribió un contrato de arrendamiento con el demandante FUNG WENJIE CHING, sobre 2 locales comerciales propiedad de la arrendadora; que el convenio contractual fue para el funcionamiento de un fondo de comercio; que el ciudadano FUNG WENJIE CHING previo a la suscripción del contrato manifestó su interés en realizar la ampliación del local, pues según el arrendatario necesitaba de dicha ampliación para desarrollar su idea de negocio; que la cláusula TERCERA sobre la propiedad de la ampliación es legítima y legal conforme al decreto Ley de Arrendamiento Inmobiliario y que son aplicables las disposiciones previstas en el Código Civil sobre el contrato en general y del contrato de arrendamiento, siempre y cuando no contravenga las disposiciones del decreto Ley de Arrendamiento Inmobiliario.

Invoca el contenido del artículo 1.609 del Código Civil que estipula que “El arrendador no está obligado a reembolsar el costo de las mejoras útiles en que no haya consentido con la expresa condición de abonarlas…”; aduce igualmente, que la cláusula TERCERA del contrato de arrendamiento es conteste con dicha disposición, porque legalmente la demandada no tiene ninguna obligación de restituir el valor de la ampliación realizada al inmueble; que disposición similar contempla el artículo 12 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.

Señala que no es cierta la afirmación de la parte actora, en cuanto a que haya sido ofrecido el inmueble por parte de la demandada, previo pago de 300.000,00 dólares por el punto comercial; que la principal obligación de la demandada es garantizar la posesión pacífica del inmueble conforme al artículo 1.579 del Código Civil; que dicha norma ni el contrato de arrendamiento establece la obligación de la demandada de garantizar la recuperación de las inversiones que haga el arrendatario. Que el ejercicio de la demanda de desalojo incoada, fue producto del incumplimiento contractual y legal en que incurrió la parte demandante; que es rotundamente falsa la afirmación de la parte actora de que la intención de la demandada no era dar en arrendamiento el inmueble, sino obtener una edificación de gran envergadura a expensas del ciudadano FUNG WENJIE CHING; que el arrendamiento fue sobre dos locales comerciales y no sobre un lote de terreno como quiere hacerlo ver la parte accionante; que es falsa la afirmación de que el abogado Carlos Casanova, por tener un cargo directivo en la sociedad mercantil INVERSIONES LOVERA, C.A., sea el abogado redactor del contrato de arrendamiento, pues también el abogado Abelardo Ramírez ha visado contratos.

Que es falsa la afirmación de la demandante de que el contrato de arrendamiento sea de adhesión, pues las circunstancias de modo, tiempo y lugar del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, son producto de un acuerdo; rechaza que los 6 meses de gracia concedidos al arrendatario para comenzar el pago del alquiler, fuere producto del pago de 300.000,00 dólares; que su representada no ha recibido ni pactado pago en moneda extranjera por concepto de punto comercial por parte de la demandante, ni otro concepto. Que la naturaleza jurídica de la cláusula abusiva es en términos generales el ejercicio abusivo de un derecho (en el presente caso los derechos creados por el contrato de arrendamiento), mientras el enriquecimiento sin causa, por el contrario, es el aumento de la riqueza sin que medie un motivo o causa del mismo (beneficio obtenido sin la existencia de un contrato de arrendamiento).

Finalmente, rechaza el fundamento jurídico empleado por la parte actora para sustentar su demanda, señalando que las normas jurídicas invocadas no se corresponden con la existencia de la relación arrendaticia; rechaza la aplicación de los artículos 1146, 1154 y 1184 del Código Civil por no existir error ni dolo; presenta su material probatorio.

TRAMITE PROCESAL ANTE ESTE JUZGADO SUPERIOR:
INFORMES DEL DEMANDANTE:

Señala la parte demandante los vicios a su decir, en que incurre la sentencia recurrida, pues la juzgadora prescindió del análisis y decisión de las violaciones de normas de orden público e irrenunciables que favorecen a su representado, denunciado para demostrar el desequilibrio contractual, como fundamento de la pretensión de nulidad de cláusula abusiva, por no estar vigente la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial al momento de la firma del contrato (16-12-2011).

Que la sentenciadora de la recurrida incurre en una clara infracción del principio IURA NOVIT CURIA, pues debió proceder al análisis y decisión de los argumentos expuestos en el libelo de demanda y demás actos del proceso, a la luz del artículo 6 el código civil, y 7 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, que hace equivalencia al artículo 3 de la ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y no omitir pronunciamiento como en efecto lo omitió. Incurriendo con ello además, en una clara infracción del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, no sólo por no haber decidido conforme lo alegado y probado en autos, sino también por no haber procedido a la interpretación del contrato, a los fines de la determinación de las violaciones de normas de orden público -que sobre la base de una serie de indicios- fueron denunciados. Derivando de esta omisión de la Juzgadora, una violación del ordinal 5º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil.

Que para resolver la pretensión de NULIDAD DE LA CLÁUSULA TERCERA CONTRACTUAL, la recurrida considera que “el alegato de ser extranjero y no conocer el idioma castellano no es un argumento válido y suficiente para dar por demostrado alguno de los vicios del consentimiento (error, dolo, violencia) como causal de nulidad de la cláusula TERCERA”.

Arguye la parte demandante, que si bien el actor FUNG WENJI CHING “puede sostener conversaciones en idioma español”, no es menos cierto que ello no es suficiente para comprender todo el alcance, contenido y efectos de las normas jurídicas reguladoras de la relación arrendaticia nacida del contrato de fecha 16 de diciembre de 2011. Que ciertamente no es un elemento que por sí mismo sea demostrativo del error, dolo o violencia como vicio del consentimiento, según lo señala la recurrida, pero sí constituye un claro indicio de la desigualdad contractual de la cual tomó ventaja la arrendadora.

Que la intención de la arrendadora de enajenar el inmueble y la necesidad de obtener liquidez, ante la negativa de demandante de otorgarle determinada cantidad de dinero a cuenta de cánones de arrendamiento futuro, por los catorce años que restaban del contrato, y de tomar para sí la propiedad de la nueva construcción ejecutada por cuenta y costo de la parte demandante, como en efecto lo hizo, al registrar de manera anticipada, pues no ha operado el vencimiento del contrato, la construcción realizada por nuestro mandante, según consta en documento protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal, estado Táchira, en fecha 14 de mayo de 2021, inscrito bajo el Nº 12, folios 65716, Tomo 5, Protocolo, inserto en copia certificada a los folios 181 al 185 de la pieza II de este expediente.

Que la decisión del alegato relativo al contrato de adhesión, establecido por la recurrida es un análisis aislado que la juez realiza de los elementos o indicios expuestos en el libelo de demanda, le impiden establecer la clara desigualdad entre las partes, en la que cobra ventaja la parte arrendadora.

Que para decidir acerca del alegato de la ilegalidad del lapso de duración del contrato por veinte años, en contravención del artículo 1580 del Código Civil, demostrativo del error como vicio del consentimiento, al cual fue inducido el demandante, puede verificarse que la Juez circunscribe su análisis decisorio únicamente a los fines de la solución planteada por el legislador, relativa a reducir el lapso de duración del contrato de arrendamiento a 15 años, sin considerar la repercusiones que dicha reducción-en proporción del 25%- representaba para nuestro mandante, limitado por el manejo del idioma español en sus aspectos técnicos y legales que involucraban el contrato, y de sus alcances y consecuencias.

Aduce la parte actora sobre la NULIDAD DE LA CLÁUSULA TERCERA CONTRACTUAL que la recurrida en el numeral 2 de capítulo V, valida de los artículos 1.142 y 1.146 del Código Civil, y atendiendo a criterios doctrinarios sobre la temática de la nulidad contractual, observa en la sentencia objeto de este recurso:
“Así las cosas, aprecia este órgano administrador de justicia que el alegato de ser extranjero y no conocer el idioma castellano no es un argumento válido y suficiente para dar por demostrado alguno de los vicios del consentimiento (error, dolo, violencia) como causal de nulidad de la cláusula TERCERA, en virtud que el artículo 9 constitucional, consagra que “El idioma oficial es el castellano”, lo cual indiscutiblemente implica que el ciudadano FUNG WENJIE CHING, debía conocer el idioma, máxime que cuenta con la nacionalidad venezolana, según consta de la copia de su cédula de identidad (f. 26 pieza I), cuya fecha de expedición es el 25-08-2006, es decir, mucho antes de la fecha de celebración del contrato de arrendamiento…”.

Expresa la parte actora que ciertamente no es un elemento que por sí mismo sea demostrativo del error, dolo o violencia como vicio del consentimiento, según lo señala la recurrida, pero sí constituye un claro indicio de la desigualdad contractual de la cual tomó ventaja la arrendadora.

Considera la parte actora que la juzgadora de la recurrida, en su análisis aislado de cada uno de los elementos, que, como un conjunto indiciario, fueron alegados en el libelo de demanda, demostrativos de la nulidad pretendida, en los capítulos III y IV, y en tal sentido, respecto de la demanda de desalojo sustanciada en el expediente 23.014 de la nomenclatura del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, estableció:

“2.- Que la duración del contrato de arrendamiento se convino en 20 años, y que antes de cumplir el octavo año de ejecución del contrato fue sorprendido con una demanda de desalojo sobre la base de un presunto incumplimiento contractual y falta de pago de cánones arrendaticios, según expediente Nro. 23.014 de la nomenclatura interna del Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil del Estado Táchira; no obstante, en opinión de quien aquí juzga, dicho alegato no evidencia la existencia de algún vicio del consentimiento (error, dolo, violencia), toda vez que el derecho a la tutela judicial efectiva le asiste a cualquier persona natural o jurídica que se sienta afectada en sus derechos e intereses para acudir a los órganos de administración de justicia para solicitar la tutela de su derecho.

TERCERO:
DEL ENRIQUECIMIENTO SIN CAUSA.-

A los fines de resolver la pretensión relativa al enriquecimiento sin causa, la sentencia recurrida inicia su análisis decisorio sobre la base del criterio normativo que respecto de esta institución vierte el tratadista Eloy Maduro Luyando, en su obra “Curso de Obligaciones”, derecho civil III, año 1.985; señalando los requisitos de la acción IN REM VERSO, refiriendo que según la doctrina se requieren necesariamente cuatro requisitos fundamentales, a saber:

“1.- un enriquecimiento, 2.- un empobrecimiento, 3.- relación de causa a efecto en el empobrecimiento y el enriquecimiento, 4.- ausencia de causa”.

Señala que de la lectura del extracto de la sentencia recurrida, atiende como causa de la “transferencia patrimonial”, representado por la construcción de las mejoras fomentadas en el inmueble arrendado, el contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, en fecha 16 de diciembre de 2011, bajo el Nº 27, Tomo 403 de los libros de autenticaciones llevados por la referida notaría, que riela inserto a los folios 27 al 32 de la pieza I de este expediente. Por tanto, no se halla lleno el extremo relativo a la ausencia de causa, como requisito constitutivo y de procedencia de la acción in rem verso, toda vez que a su entender la causa se halla en la cláusula segunda del contrato, con los efectos convenidos entre las partes en la cláusula tercera del mismo.

En principio resulta acertado el criterio esbozado por la Juez de la recurrida, sin embargo, no se percata ésta que la ampliación de que trata la cláusula segunda se halla limitada de la siguiente manera: “…por el oeste hasta una medida de nueve (09) metros aproximadamente en su planta baja y permitiendo una construcción sobre la parte superior de una mezzanina y primer piso con una extensión hasta dos metros adicionales por encima del techo del estacionamiento y por la calle 10 y séptima avenida, ampliación permitida por ley, todo ello sobre la extensión del inmueble dado en arrendamiento, más la anexidad del lado oeste, que se extenderá por la parte de a tras (sic) del local signado con el Nº 03 y parte del local número cuatro, dando un total de veintidós metros con cincuenta (22,50 mts.)”

En virtud de lo cual, atendiendo a la literalidad del contrato, el contenido, efectos y consecuencias previstas en la cláusula TERCERA del mismo, aplicaría únicamente a la ampliación prevista en la cláusula SEGUNDA hasta una extensión de “veintidós metros con cincuenta (22,50 mts.)”, al consagrar expresamente: “TERCERO: La construcción que se deriva de la autorización para ampliar el local arrendado le quedará en propiedad a LA ARRENDADORA al vencimiento del contrato, dejando claro que dichas mejoras modificaciones y nuevas obras serán en beneficio exclusivo del inmueble arrendado, sin que LA ARRENDADORA tenga que pagar nada por ese concepto ni por ningún otro y sin que EL ARRENDATARIO tenga derecho a reclamación alguna por ello, a lo cual renuncia expresamente y de forma irrevocable en este acto”. (Subrayado propio).

En virtud de lo cual, la diferencia entre la ampliación autorizada (22,50 mts.) y la construcción ejecutada a costa de nuestro mandante (1505,81 mts.) escapa de la causa del contrato, y por lo tanto representa un enriquecimiento sin causa y hace procedente la indemnización reclamada.

Tampoco se percató la Juzgadora que los efectos de la cláusula TERCERA del contrato, se encuentra sometida a una condición, representada por el “vencimiento del contrato”, toda vez que consagra de manera expresa y directa: “TERCERO: La construcción que se deriva de la autorización para ampliar el local arrendado le quedará en propiedad a LA ARRENDADORA al vencimiento del contrato…” (Subrayado propio).

CUARTO:
DE LA INDEMNIZACIÓN POR CONSTRUCCIÓN EN SUELO AJENO.-

La parte actora INVOCA la indemnización por construcción en suelo ajeno, fundado en las previsiones normativas contempladas en los artículos 557 y 558 del Código Civil, omitiendo de igual manera, que la cláusula tercera relativa a la no compensación de las mismas por parte de la arrendadora y la renuncia del arrendatario a toda reclamación, se halla sometida a una condición suspensiva, representada por el vencimiento del contrato, en virtud de lo cual el registro de mejoras del 14 de mayo de 2021, además de indebido por anticipado, se erige a razón de ello, en la materialización del enriquecimiento en beneficio de la demandada-propietaria del suelo- arrendadora, al haberla ingresado a su patrimonio con las pertinentes formalidades registrales y oponibilidad frente a terceros, en menoscabo de los derechos patrimoniales del actor-arrendatario-constructor, toda vez que la inversión económica erogada en la construcción a su costa, fue aprovechada por la sociedad mercantil Inversiones Lovera, C.A.

Seguidamente, a los fines de desestimar la pretensión de indemnización por construcción en suelo ajeno, la Juez fundamenta su decisión en la autonomía de la voluntad de las partes contratantes, al establecer:

“…y, en el entendido, de que el contrato contiene la manifestación de voluntad clara e inequívoca de las partes y constituye el instrumento normativo que regula la relación arrendaticia, con fuerza vinculante entre ellos, por tanto, las disposiciones invocadas por la parte actora (artículos 557 y 558 ejusdem), no tienen aplicación en el caso de autos, toda vez que del material probatorio aportado no se configura un supuesto de accesión inmobiliaria, debido a que las partes están vinculadas por una relación negocial, debiendo seguirse la normativa que disciplina el contrato suscrito para la solución de los conflictos suscitados. En consecuencia, se desecha por improcedente el petitorio de indemnización por construcción en suelo ajeno invocado por la parte actora. Y ASÍ SE ESTABLECE”.

Respecto del anterior establecimiento judicial, ciertamente las partes están vinculadas por la existencia de una relación contractual, la cual se halla sometida -a los fines de resolver el conflicto planteado a las previsiones de las cláusulas segunda y tercera del contrato de fecha 16 de diciembre de 2011. Y en tal virtud, atendiendo a la letra de la cláusula segunda, el acuerdo contractual se sujeta a una ampliación de 22,50 mts., y el exceso entre esa extensión y lo construido debe regirse por las disposiciones previstas en los artículos 557 y en su caso 558.

Y en atención a la cláusula tercera, tal ampliación o nueva obra quedaría en beneficio de la arrendadora al vencimiento del contrato y no antes de verificarse dicha condición, como indebidamente lo materializó con el registro de las mejoras.

En presencia de esa “relación negocial”, la “normativa que disciplina el contrato”, esto es las cláusulas segunda y tercera, debieron ser aplicadas por la Juzgadora atendiendo a su literalidad “para la solución de los conflictos suscitados”, enmarcado en los supuestos y condiciones allí convenida entre las partes.

Adoptar la existencia del contrato como un medio de vinculación negocial entre las partes, para excluir la accesión, sin atender al contenido y literalidad de sus previsiones, que dan cuenta de que los acuerdos contractuales relativos al destino de las mejoras y su extensión, se hallaban sometidas a plazos y condiciones, hace incurrir a la Juez en una clara incongruencia entre los motivos de la sentencia y su dispositivo, desmembrando además en beneficio de la demandada el instrumento contractual.

Tampoco se percata la Juez, que el contrato sobre el cual fundamenta su decisión de desestimar, no solo la pretensión de la accesión, sino también la del enriquecimiento sin causa, trata de un CONTRATO DE ARRENDAMIENTO al que corresponde dentro del ordenamiento jurídico positivo una tutela especial, enmarcada dentro de los postulados que pertenecen al orden público, y en el que la figura del arrendatario goza de una protección y garantía privilegiada, destacando entre ellos, la irrenunciabilidad de sus derechos, quedando de ese modo limitado incluso la libertad negocial y autonomía de la voluntad sobre la cual sustentó la Juzgadora su decisión, no siendo dable ni al Juez ni a las partes con su consentimiento expreso o tácito, subvertir las reglas que por su contenido están revestidas de eminente orden público, como con las consagradas en materia de arrendamiento, en tutela de los derechos del arrendatario, por mandato expreso del artículo 7 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, el cual fue silenciado por la Juzgadora al omitir su aplicación, tal como fue denunciado en el capítulo II de este escrito de informes.

INFORMES DE LA DEMANDADA:

La parte demandada expone, que dio formal contestación a la demanda, mediante la cual rechazó todas y cada una de las afirmaciones de la demandante, donde de manera específica se rechazaron cada uno de los fundamentos fácticos y de derecho aducidos por la parte actora referidos a la pretensión de nulidad de las cláusulas tercera y cuarta del contrato de arrendamiento y la improcedencia del pago de cantidades de dinero por las mejoras ejecutadas.

Que en fecha 16/09/2021 se llevó a cabo la audiencia preliminar y en fecha 29/09/2021 se fijaron los límites de la controversia en los siguientes términos: “1.- Determinar si la cláusula tercera del contrato de arrendamiento suscrito entre la demandada mercantil Inversiones Lovera C.A. y el codemandante Fung Wenjie Ching, contenido en el documento autenticado por ante la Notaría Publica Primera en fecha 16 de diciembre de 2011, bajo el N° 27, Tomo: 403, es nula por abusiva; 2.- Establecer si la construcción realizada por el arrendatario en el inmueble arrendado, se efectuó conforme a lo establecido en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento; 3.- Determinar si la demandada tiene la obligación de pagar a la parte demandante, la cantidad de setecientos setenta y ocho mil doscientos dólares (778.200,00) dólares o su equivalente en bolívares al momento que se produzca el pago en caso de ser acordado conforme a la tasa de cambio publicada por el Banco Central de Venezuela, de conformidad con el artículo 128 de la Ley del Banco Central de Venezuela…en concordancia con el artículo 8 del convenio cambiario N° 1, suma ésta que al decir de la demandante constituye el valor de la obra construida en el inmueble objeto del contrato de arrendamiento. 4.- Establecer si en el caso de autos, se configura enriquecimiento sin causa por parte de la demandada.”

Que se aprecia de la fijación de los hechos controvertidos que ya no forma parte de la pretensión de nulidad, la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, alusiva al tiempo de duración del contrato de arrendamiento.

Que en relación al primer hecho controvertido fijado por el tribunal A quo, referido si la cláusula tercera del contrato de arrendamiento suscrito por las partes es nula por abusiva, e igualmente si la construcción ejecutada se realizó conforme a la cláusula tercera del contrato.

Que en la oportunidad de contestar la demanda se adujo de manera categórica que la ampliación ejecutada por el arrendatario, es propiedad de la demandada sociedad mercantil INVERSIONES LOVERA C.A., ya que así fue convenido, y su fundamento jurídico es el artículo 1609 del CC norma vigente para el momento de la suscripción del contrato de arrendamiento (otorgado el 16/12/2011).

Que incluso la nueva Ley de Arrendamiento para Uso Comercial, en su artículo 12 es conteste o se ajusta a lo convenido por las partes del presente proceso.

Negó igualmente que el arrendamiento se realizara con la expectativa plausible para que el arrendatario recuperara la inversión, que la obligación de la arrendadora es la establecida en el artículo 1.579 del CC, es decir, hacer gozar al arrendatario el inmueble arrendado.

Que el ejercicio de la acción de desalojo por INVERSIONES LOVERA C.A., contra los hoy demandantes, que cursó por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del estado Táchira, expediente número: 23.014, no constituye el ejercicio abusivo de un derecho.

Que incluso previa a la audiencia oral de pruebas, como hecho nuevo sobrevenido, se promovió sentencia definitivamente firme dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 18/03/2022, que declaró sin lugar la demanda de desalojo intentada por INVERSIONES LOVERA C.A. en contra de los hoy demandantes en la presente causa, en consecuencia, conforme con el artículo 16 del Código de Procedimiento Civil, existe una falta de interés sobrevenido por parte de los demandantes FUNG WENJIE CHING y la sociedad mercantil MAXI LUCKY, C.A.

Igualmente se rechazó el argumento que la demanda de desalojo mencionada tenía como propósito obtener unas mejoras de gran envergadura y “traerlo de vuelta en un plazo inferior a la mitad del tiempo de vigencia del contrato”.

Argumentó en la contestación y en la audiencia de pruebas, que el inmueble arrendado eran dos locales comerciales con un área de terreno de 254,88 mts2 y no un lote de terreno como los demandantes erróneamente lo aducen en el escrito libelar.
Que el ciudadano CARLOS CASANOVA, por ser abogado y directivo de la sociedad mercantil INVERSIONES LOVERA C.A, no quiere decir que, por tal circunstancia, impusiera cláusulas adhesivas en el contrato de arrendamiento suscrito con el ciudadano FUNG WENJIE CHING.

Que no es cierta la afirmación que el ciudadano FUNG WENJIE CHING no entienda el idioma español, porque es ciudadano venezolano y entiende el idioma español como se desprende de la experticia telefónica promovida por la parte actora. En relación con este punto controvertido, la parte actora promovió experticia sobre el inmueble arrendado, cuyo resultado corre inserto a los folios 281 al 307 de la pieza II, una de sus conclusiones, fue: “4). En cuanto al procedimiento para la obtención del permiso de ampliación, remodelación o construcción de una obra nueva, el proyecto con el cual se amplió el inmueble cumplió con todos los requisitos exigidos por la Oficina de Ingeniería Municipal para la aprobación del mismo, el cual fue tramitado por los propietarios legales del inmueble para ese momento”.

Que en la oportunidad de la audiencia oral de pruebas los expertos se presentaron y ratificaron la experticia, siendo de importancia para el presente proceso, las conclusiones a las que llegaron los expertos: “8) Que respecto a la ampliación de conformidad con lo observado en el sitio es de aproximadamente 7 años; 9) Que fue necesaria la construcción de obras estructurales, por cuanto éstas constituyen un elemento fundamental para la construcción de cualquier edificación; 10) Que el permiso de construcción especifica que se trata de una ampliación sobre la obra existente, siendo contestes los expertos que la ampliación sobre algo existente genera una obra nueva; 11) Que el valor del inmueble para diciembre de 2021, incluyendo los equipos es de Bs. 4.574.829,20, equivalentes a US. 985.954,57; y, 12) Que no les fue posible elaborar un plano comparativo sobre las tipologías constructivas con relación a la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, en razón a que la misma no tiene la claridad suficiente respecto a las tipologías constructivas para la fecha de la firma del respectivo contrato”.

Que en razón a lo anteriormente expuesto, se concluye que la parte actora no demostró la supuesta nulidad de la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, por el contrario, quedó demostrada su legalidad y en referencia a las obras ejecutadas sobre los dos locales arrendados, las mismas se ejecutaron sobre propiedad de la arrendadora y constituyen una ampliación en los términos convenidos.

En cuanto si existe obligación de la demandada de pagar a la parte actora, la cantidad de 778.200,00 dólares o su equivalente en bolívares y el enriquecimiento sin causa, en relación con estos hechos controvertidos, en la oportunidad de dar contestación a la demanda y en la audiencia oral de pruebas, se adujo que las mejoras por ampliación son propiedad de la sociedad mercantil INVERSIONES LOVERA C.A., como ya se afirmó anteriormente.

Que no existe convenio en divisas para pagar a la parte actora la ejecución de la ampliación, que para el momento de ejecutar las mejoras existía control cambiario en el país, además de mencionar una divisa en dólares, sin señalar a que dólar se refiere, y que los gastos en materiales de construcción fueron en bolívares, por reconocimiento de las facturas aportadas por los demandantes.

Que no existe abuso de derecho ni enriquecimiento sin causa. Que en los contratos se presume la existencia de la causa conforme a lo previsto en el artículo 1.158 del CC y no fue desvirtuada su existencia.

Que es contradictorio aducir el abuso de derecho y a su vez el enriquecimiento sin causa, ya que son excluyentes. Que es contrario a la seguridad jurídica aplicar los artículos 557 y 588 del CC y criterios jurisprudenciales no aplicables a los contratos de arrendamiento.

Que todas estas consideraciones expuestas llevaron a la convicción del Tribunal A quo a declarar sin lugar la demanda.

Que la doctrina judicial del Tribunal Supremo de Justicia ha mantenido de manera pacífica y reiterada el criterio asumido por el Tribunal A quo, sobre la propiedad de las mejoras realizadas por el arrendatario durante la existencia de la relación arrendaticia. Cita al efecto sentencias de la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia.

En conclusión, por las razones fácticas y jurídicas expuestas debe declarase sin lugar el recurso ordinario de apelación en contra de la sentencia dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del estado Táchira, en fecha 21 de julio de 2022 y declararse sin lugar la demanda intentada por FUNG WENJIE CHING y la sociedad mercantil MAXI LUCKY, C.A.

DEL ASERVO PROBATORIO:

Esta Alzada considera necesario señalar que la valoración de la prueba consiste en determinar el valor probatorio de cada medio de prueba en relación con un hecho específico, y tiene por objeto establecer cuándo y en qué grado puede ser considerado verdadero, sobre la base de las pruebas relevantes, el enunciado que afirma la ocurrencia de ese hecho. Así mediante sentencia N° 309 del 13 de julio del 2022, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, realizó un análisis sobre los dos aspectos principales de la prueba judicial: la apreciación, como examen objetivo de legalidad y legitimidad; y la valoración, como un ejercicio lógico y axiológico ponderativo del mérito de la prueba.

La Sala Constitucional estableció que:
“de allí que resulte pertinente traer a colación que la prueba judicial transita en dos momentos principales, a saber: la apreciación y la valoración. El primero de ellos, la apreciación del medio de prueba que está determinado por el examen de las condiciones de legalidad y legitimidad del medio de aportación probatoria; se trata pues de un ejercicio lógico de subsunción de las características individuales del medio a los supuestos normativos que predisponen el allegamiento de las pruebas al proceso. Mientras que, por su parte, la valoración es la aprehensión de los elementos de convicción relevantes que resultan del contenido de la prueba; por lo que, se trata en este momento, de un ejercicio lógico y axiológico ponderativo del mérito de la prueba.
La apreciación es la verificación de validez del medio de aportación probatoria; mientras que la valoración es la ilustración del criterio sentencial, es decir, tiende a la finalidad de la prueba. Esto permite comprender por qué la valoración de la prueba se corresponde con el arbitrio del juez, o sea, a su propia e interna convicción de los hechos juzgados; en tanto que la apreciación del medio probatorio es ciertamente un examen objetivo de legalidad y legitimidad, susceptible del control vertical de la jurisdicción, a través de la impugnación recursiva ordinaria o extraordinaria, tal y como ya lo sostuvo esta Sala Constitucional en sentencia identificada con el n.° 208 del 12 de julio de 2019, así como en la n.° 58 del 7 de abril de 2021”.

Señalado lo anterior, esta Alzada en aplicación del Principio de la Comunidad de la prueba, según los cuales el Juez debe adminicularlas entre sí, con independencia de la parte que las aportó al proceso, pasa a apreciarlas y valorarlas de la siguiente manera:

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:

Copia simple de la documental agregada del folio 18 al 26 pieza I, se valora de conformidad con lo establecido en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por no haber sido impugnada de algún modo por la parte contraria y de ella se desprende la existencia jurídica según Acta Constitutiva y Estatutos Sociales de la SOCIEDAD MERCANTIL MAXI LUCKY C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Tercero del Estado Táchira en fecha 15-05-2012, bajo el N° 40, tomo 17-A, RM 445.

Copia fotostática simple de la documental inserta del folio 27 al 32 (pieza I), se valora de conformidad con lo establecido en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por no haber sido impugnada de algún modo por la parte contraria y de ella se desprende contrato de arrendamiento celebrado entre la arrendadora INVERSIONES LOVERA, C.A. representada por la ciudadana CARMEN DINORATH GONZALEZ ZERPA, y por la otra, al ciudadano CHING FUNG WENJIE, sobre dos locales comerciales distinguidos con los Nros. 01 y 02 del Centro Comercial Demócrata, situado en la Séptima Avenida con calle 10, Municipio San Cristóbal, estado Táchira; en los cuales el arrendatario fue autorizado para ampliarlos a su requerimiento sobre el área descrita de 254,88 metros cuadrados, conforme a los linderos señalados, renunciando expresamente y de forma irrevocable a reclamación alguna por las mejoras, modificaciones y nuevas obras a construir, las cuales quedarían en beneficio del inmueble y en propiedad de la arrendadora. Contrato autenticado ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, en fecha 16-12-2011, bajo el Nro. 27, tomo 403 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría.

Documentales agregadas en copia certificada del folio 33 al 46 (pieza I), se valora de conformidad con lo establecido en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por no haber sido impugnada de algún modo por la parte contraria y de ella se desprende actuaciones (libelo de demanda y su respectivo auto de admisión) que cursaron en el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, en el expediente Nro. 23.014, juicio seguido por Inversiones Lovera C.A., representada por la ciudadana Carmen Dinorath González Zerpa, contra Fung Wenjie Ching y la sociedad mercantil Maxi Lucky, por desalojo de local comercial; la cual consta en los autos que fue declarada sin lugar en la definitiva.

Copia fotostática simple de la documental que cursa del folio 47 al 54 (pieza I), se valora de conformidad con lo establecido en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por no haber sido impugnada de algún modo por la parte contraria y de ella se desprende acta de asamblea general extraordinaria de accionistas de fecha 01 de marzo de 2013, de la SOCIEDAD MERCANTIL INVERSIONES LOVERA C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero del Estado Táchira en fecha 24-10-2019, tomo 18-A RM I, Nro. 58 del año 2019, de la que se desprende entre otras cosas que la ciudadana CARMEN DINORATH GONZALEZ ZERPA, es Gerente Ejecutivo y el abogado CARLOS CASANOVA, Gerente Administrador.

Copia fotostática simple de la documental agregada a los folios 55 y 56 (pieza I), se valora de conformidad con lo establecido en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; por no haber sido impugnada de algún modo por la parte contraria y de ella se desprende poder apud acta otorgado por la SOCIEDAD MERCANTIL INVERSIONES LOVERA C.A., al abogado Carlos Casanova Leal, para que la represente en el juicio contenido en el expediente Nro. 23.014 de la nomenclatura del Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil del Estado Táchira, la cual se desprende de los autos que fue declarada sin lugar en la definitiva.

Copia fotostática certificada de la documental agregada del folio 57 al 61 (pieza I); se valora como documento administrativo de conformidad con lo establecido en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por no haber sido impugnada de algún modo por la parte contraria y de ella se desprende constancia de variables urbanas expedida por la Dirección Municipal de Ingeniería del Municipio San Cristóbal, a la SOCIEDAD MERCANTIL INVERSIONES LOVERA C.A., (f. 57 y su vto pieza I); “certificado de alineamiento” de fecha 06-05-2012 (f. 58 pieza I) y oficio Nro. DPU/VU/308-12 expedido por la Alcaldía del Municipio San Cristóbal contentivo de otorgamiento de variables urbanas, sobre el inmueble N° 6-47, situado en la Séptima Avenida con calle 10, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira (fs. 59-60 pieza I), tramitada por la propietaria- arrendadora ante la autoridad respectiva.

Fotografías que corren agregadas del folio 62 al 68 (pieza I), no se valoran por cuanto las mismas no fueron promovidas conforme a Ley, pues carecen de los elementos necesarios, tales como marcas, seriales y características de los equipos con que fueron elaboradas, así como el día, hora y fecha, necesarios para darle credibilidad a este medio probatorio.

Documental inserta del folio 69 al 74, se refiere a un instrumento privado que carece de la firma de su autor, por lo tanto, se desecha su valor probatorio conforme a lo pautado en el artículo 1368 del Código Civil.

Documentales que cursan agregadas del folio 75 al 101 (pieza I); se valoran como un instrumento privado de acuerdo con lo señalado en el artículo 1.363 y siguientes del Código Civil, teniendo en consideración que su “eficacia probatoria” consiste en acreditar la existencia de un contrato ya concluido entre el comerciante remitente de la factura y el que la recibe, tal como lo dispone el artículo 124 del Código de Comercio, por lo que al adminicularlos con los otros medios de pruebas valen como indicios a favor del accionante, conforme lo dispone el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil, para demostrar que el ciudadano FUNG WENJIE CHING, adquirió una serie de materiales de construcción a los siguientes proveedores: MADECO, INDUSTRIAS METAL MECANICAS PEPPE C.A., PREMEZCLADO QUINIMARI C.A., LAMINTUBOS C.A. EDIL RIVAS & RIVAS C.A. y CONDUCTORES ELECTRICOS C.A., facturas que al sumarse totalizan la cantidad de Bs. 2.576.059,26. Dichos instrumentos no fueron de algún modo impugnados por la parte contraria.

Informe técnico de avalúo de fecha 18-02-2020, que cursa del folio 102 al 142 (pieza I); que se refiere a avalúo promovido, el cual no fue ratificado en su contenido conforme a las previsiones del artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por lo cual no se le concede valor probatorio.

Copia fotostática simple de la documental inserta del folio 143 al 145 (pieza I); se valora de conformidad con lo establecido en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por no haber sido impugnada de algún modo por la parte contraria y de ella se desprende documento donde consta que la sociedad mercantil INVERSIONES LOVERA C.A., adquirió un lote de terreno propio y las mejoras sobre él construidas, ubicado en la séptima avenida con calle 10, esquina de ésta ciudad de San Cristóbal, según documento registrado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito San Cristóbal, en fecha 30-06-1978, bajo el N° 28.

Documentales que corren insertos del folio 152 al 161 (pieza I); que se refieren a documentos privados consistentes en los diferentes planos que proyectan los trabajos de ampliación del local comercial propiedad de INVERSIONES LOVERA C.A., el cual no fue ratificado en su contenido conforme a las previsiones del artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, no se le concede valor probatorio.

Copia fotostática simple de las documentales insertas del folio 20 al 29 (pieza II); se valora de conformidad con lo establecido en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por no haber sido impugnada de algún modo por la parte contraria y de ellas se desprende acta de continuación del debate oral levantada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en el expediente 23.014-19.

Original de la documental agregada del folio 165 al 169 (pieza II); referido al contrato de arrendamiento celebrado entre INVERSIONES LOVERA C.A. (como arrendadora) y como arrendatario PANADERIA Y PASTELERIA LOS CARVALHOS C.A., sobre un local para uso comercial distinguido con el Nro. 05 del Centro comercial Demócrata, ubicado en la séptima avenida, entre calles 10 y 11, San Cristóbal, estado Táchira; no se valora por cuanto el mismo no guarda ningún tipo de relación con la causa a decidir, ello conforme al artículo 509 del Código de Procedimiento Civil.

Copia fotostática certificada de las documentales insertas del folio 170 al 179 (pieza II); referida con el expediente Nro. 11.362-2007 que cursa ante el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Tórbes del Estado Táchira, y dentro de ellas contrato el contrato de arrendamiento celebrado entre INVERSIONES LOVERA C.A. como arrendadora y como arrendatario PANADERIA Y PASTELERIA LOS CARVALHOS C.A., sobre un local comercial signado con el Nro. 05, situado en la séptima avenida entre calles 10 y 11, San Cristóbal, estado Táchira; no se valora por cuanto el mismo no guarda ningún tipo de relación con la causa a decidir, ello conforme al artículo 509 del Código de Procedimiento Civil.

Informe de Experticia Informática corre inserto del folio 252 al 279 (pieza II), consignado por el experto designado, considera esta alzada que debe ser valorado conforme a lo establecido en los artículos 451 del Código de Procedimiento Civil y 1.422 del Código Civil, otorgándole pleno valor probatorio por demostrarse con la misma que el experto Egomar Mora, realizó experticia al equipo telefónico del ciudadano FUNG WENJIE CHING, para constatar la veracidad de los mensajes de whatsap insertos en la documental que riela del folio 30 al 36 (pieza II); el experto verificó en el equipo celular el hilo conversacional de whatsap; también se verificó el número celular 0412-2320023; se comprobó el número telefónico 0414-7092443 que está registrado como contacto en el teléfono celular bajo el nombre “Inora; que si hubo comunicación entre los dos números 0412-2320023 y 04147092443 participantes en las conversaciones de whatsap durante las fechas 27-08-2018 al 03-02-2020; que coinciden 243 mensajes escritos.

El anterior medio probatorio para su valoración debe adminicularse con la prueba de informes solicitada con oficio N° 0860-208, de fecha 2 de noviembre de 2021, a la empresa Telefónica Movistar, con la finalidad de determinar si el número 0414-7092443 asignado al contacto con el que se desarrolla el hilo conversacional en whatsap y para el momento de realizar la experticia corresponde a un contacto registrado con el nombre “dinorat”; es propiedad de la ciudadana CARMEN DINORATH GONZALEZ ZERPA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 9.245.526. A tales efectos se observa que al folio 227 pieza II, riela en copia a color, una comunicación de fecha 12 de noviembre de 2021, procedente de la empresa TELEFÓNICA VENEZOLANA C.A., que da respuesta al oficio N° 0860-208, de fecha 2 de noviembre de 2021, sin embargo, se constata que dicho instrumento carece de la firma de su autor, vale decir, el Supervisor de Seguridad de la Región Los Andes, conforme se evidencia del sello húmedo estampado en su parte inferior; razón por la cual, no se le puede otorgar valor probatorio, para determinar que entre las partes se llevó a cabo una conversación de whatsap en los términos promovidos por la parte demandante, sin embargo, al quedar evidenciado que el ciudadano FUNG WENJIE SHING, es propietario de la línea 0412-2320023, se valora conforme al artículo 510 del Código de Procedimiento Civil, como un indicio a favor de la parte demandada, para comprobar que el co accionante FUNG WENJIE SHING, si comprende el idioma castellano y puede sostener una conversación en el mismo.

Experticia en el inmueble objeto del litigio: Al Informe de Experticia que cursa del folio 280 al 314 (pieza II); se valora conforme a los artículos 451 del Código de Procedimiento Civil y 1.422 del Código Civil, por ello, esta Alzada considera que tiene pleno valor probatorio y se determinó que en el área correspondiente a los dos locales arrendados al co-demandante FUNG WENJIE SHING, está compuesta así: 1-) Una edificación de uso comercial de cuatro niveles: nivel sótano, planta baja, primer piso o mezanina y terraza donde se ubica el cuarto de máquinas; 2-) La construcción es en concreto armado, con fundaciones, pedestales, vigas de riostra, anclajes y en la superestructura por columnas metálicas, base de pavimento en concreto con revestimiento de granito y cerámica, losas de entrepiso en platabanda en sistema losacero, rejas tipo Santamaría, ventanales metálicos con vidrios, paredes de bloque con revestimiento en frisos lisos y rústicos todas pintadas, plomería y electricidad en tubería embutida de P.V.C y H.G; sobre la terraza 7 equipos de aire acondicionado; 3-) En la sala de máquinas ubicada en la terraza está instalado el motor guayas, instalaciones y demás elementos necesarios para el funcionamiento de un elevador de carga; una escalera de concreto armado con rampa metálica para el descenso de cajas y demás; 4-) En el sótano se observó un tanque para almacenamiento de agua de al menos 20.000 litros con su hidroneumático; un equipo de bombeo para el sistema contra incendio, con las correspondientes cajas metálicas con tapa en marco metálico y vidrio, alarmas y todos los equipos necesarios para contrarrestar cualquier eventualidad; 5-) Que el área total del terreno es de 722,80 mts2; 6-) Que el área de construcción es de 1.505,81 mts2 (sumados área de sótano, de planta baja, de mezanina y de sala de máquinas); 7-) Que forman parte del inmueble equipos, maquinaria y demás accesorios que se dan por reproducidos en la presente motiva y que se especifican detalladamente en el cuadro inserto al folio 288 pieza II. 8-) Que el inmueble fue adquirido en el año 1.978; 9-) Que respecto a la ampliación de conformidad con lo observado en el sitio es de aproximadamente 7 años; 10-) Que fue necesaria la construcción de obras estructurales, por cuanto éstas constituyen un elemento fundamental para la construcción de cualquier edificación; 11-) Que el permiso de construcción especifica que se trata de una ampliación sobre la obra existente, siendo contestes los expertos que la ampliación sobre algo existente genera una obra nueva; 12-) Que el valor del inmueble para diciembre de 2021, incluyendo los equipos es de Bs. 4.574.829,20, equivalentes a US. 985.954,57; y 13-) Que no les fue posible elaborar un plano comparativo sobre las tipologías constructivas con relación a la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, en razón a que la misma no tiene la claridad suficiente respecto a las tipologías constructivas para la fecha de la firma del respectivo contrato.

Inspección Judicial: En principio esta prueba fue evacuada por los Juzgados Primero y Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, en fechas 12-11-2021 (folios 226 y su vto. pieza II) y 22-03-2022 (folios 340 y 341 II pieza) quienes percibieron directamente por sus sentidos y sin intermediarios la conformación general de las mejoras y ampliaciones realizadas por el ciudadano FUNG WENJIE SHING, en los locales comerciales arrendados por la parte demandada; de igual modo, fue solicitada su evacuación ante el A quo, llevándose a cabo en fecha 15-06-2022, conforme consta en acta que riela al folio 11 pieza III y por cuanto fue realizada en los términos establecidos en el artículo 472 y siguientes del Código de Procedimiento Civil se le confiere PLENO VALOR PROBATORIO de conformidad con lo previsto en el artículo 1.428 del Código Civil y en tal sentido, se concluye que con el medio probatorio evacuado se demostró que el inmueble ubicado en la Séptima Avenida, esquina de la calle 10, centro de la ciudad de San Cristóbal, está conformado por una edificación de uso comercial de cuatro niveles distribuidos de la siguiente manera: Primer nivel o sótano conformado por un cuarto de servicio y un cuarto de máquinas, pisos de cemento rústico, espacio para garaje, escaleras que dan acceso a un segundo nivel o planta baja, consistente en un salón sin divisiones con techo de cielo raso, con sus respectivas lámparas industriales, pisos de granito pulido, puertas Santamaría que dan acceso a la Séptima Avenida, ductos de aire acondicionado y ventilación, dentro del cual se observaron estantes para exhibir mercancía, los cuales contienen productos de aseo personal, enseres de hogar, librería para la venta y mobiliario propio de un establecimiento comercial, tiene dos baños y un cuarto de servicio; por las escaleras se accede a un tercer nivel tipo mezanina, consistente en un salón con dos baños, cuarto de servicios, estantes para exhibir mercancía y cajas de cartón, se observa que es usado como depósito de mercancía; tiene un anexo al salir de la escalera que da acceso a un área separada que tiene una habitación con baño y un salón tipo oficina en el cual se observó abundante humedad en techos, pisos y paredes; por la escalera se accede al cuarto nivel donde se observa el motor del ascensor de carga y se accede a la azotea de la edificación de piso de cemento, se encuentran instalados los motores de seis aires acondicionados industriales y un aire acondicionado de oficina y las guayas que sostienen la estructura; el inmueble se encuentra en buenas condiciones de aseo y mantenimiento en cuanto a techos, paredes, pisos, puertas y ventanas de vidrio; cuenta con todos los servicios públicos y solo se observa deterioro en el área de la oficina; los aires acondicionados y las luces funcionan con normalidad; se observan los ductos del aire acondicionado industriales en 6 paneles a lo largo de toda la estructura y que el local comercial para la fecha de la Inspección se encuentra cerrado al público en general.

Prueba de Posiciones Juradas: Fueron promovidas mediante escrito de fecha 25-10-2021 (Folios 202 al 206 pieza II) por la representación judicial de la parte actora ciudadano FUNG WENJIE SHING, conforme a lo establecido en 403 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, manifestando así mismo según el artículo 406 eiusdem, la disposición de la parte actora para absolverlas recíprocamente en la oportunidad fijada por el tribunal de la causa para ese momento. Al respecto se observa que fueron admitidas mediante auto de fecha 02 de noviembre de 2021, dictado por el Juzgado Primero de Primera Instancia de esta circunscripción judicial, (folios 211 y 212 pieza II), que no fueron valoradas por el A quo en virtud de no haber sido evacuadas en el lapso correspondiente, es decir, no hubo impulso procesal del promovente.

Ahora bien, la pretensión de la parte actora se fundamenta esencialmente en la falta de manejo y entendimiento del idioma español por parte del ciudadano FUNG WENJIE SHING para el momento de suscribir el contrato de arrendamiento con la parte demandada, lo que a su decir, le ocasionó una desventaja pues convirtió dicho contrato en una suerte de contrato de adhesión, sin mayores garantías por no entender el idioma español y sin contar con asistencia técnica legal para el momento de suscribir dicho contrato, elementos que crearon una clara ventaja en beneficio de la arrendadora y en detrimento de sus intereses y derechos como arrendatario, configurando la existencia de cláusulas abusivas y por tanto un desequilibrio entre las partes que se refleja en la Cláusula Tercera y Cuarta del contrato suscrito.

Considera esta Alzada, que la conducta procesal asumida por el ciudadano FUNG WENJIE SHING, expresada por sus apoderadas judiciales al promover la prueba de posiciones juradas y a su vez estar dispuesto a absolverlas recíprocamente, evidencia que para el momento de suscribir el contrato de arrendamiento e interponer su pretensión, entendía claramente el idioma español, ya que al manifestar su voluntad de absolverlas recíprocamente en su escrito de promoción de pruebas, necesariamente debía realizarse en idioma español y no otro; de allí que esta prueba se valora como indicio de conformidad con lo establecido en el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil, para establecer que el demandante si entendía y comprende el idioma español.

La conducta procesal de las partes es un elemento básico, puesto que proporciona al juzgador elementos objetivos de convicción que deben tomarse en cuenta para derivar de ellas las presunciones que lógica y legalmente se deduzcan; por tanto, si se advierte que durante el juicio alguna de las partes obró dolosamente, al afirmar hechos o circunstancias de los que posteriormente se contradice, deberá ponderarse esa conducta contradictoria, la cual es un dato objetivo que puede utilizarse como argumento de prueba, el cual, adminiculado con el resto del material probatorio y las circunstancias del caso, será de utilidad para averiguar la verdad de los hechos controvertidos. La apreciación conjunta de estos elementos determinará el grado de probabilidad del hecho que se pretende demostrar, en la inteligencia de que el hecho presumido debe inferirse, de manera lógica, de la conducta procesal.

Expresado lo anterior, diversos autores y doctrinarios han señalado que la conducta procesal se trata de aquella posición activa o pasiva que una parte toma frente al proceso según su conveniencia y que puede proporcionar a la persona juzgadora de elementos objetivos de convicción que le permitan derivar de ellas presunciones sobre determinadas circunstancias.

En este sentido, señala Duque Corredor que: “en nuestro sistema jurídico, en el proceso laboral, es un principio general que la conducta de las partes contraria a los deberes de lealtad y probidad procesales, es un elemento de convicción para la decisión que debe dictar el juez. Y, que en materia procesal civil, por el contrario, se atribuye a esa conducta el valor probatorio de un indicio desfavorable, que se puede desprender, solo respecto de determinadas pruebas, una presunción contraria a las partes que falten a sus deberes de veracidad y de colaboración con la justicia, a que se refieren los artículos 17 y 170 del Código de Procedimiento Civil. (La conducta de las partes en el proceso como elemento de convicción para la decisión del juez)”.

Continúa el autor señalando que “lo anterior significa que la actitud de las partes en el proceso es un elemento de convicción para la procedencia de sus pretensiones. Tal es la importancia de esta conclusión, que aun a falta de texto expreso, en el proceso moderno se atribuye a la conducta procesal de las partes un valor, como argumento de prueba, por ejemplo, como indicio, o como un elemento de valoración del material probatorio. En nuestro sistema procesal civil pudiera pensarse que domina el criterio de atribuirle específicamente el carácter de elemento de valoración de la prueba, con relación a algunas pruebas, y, que, por el contrario, en materia laboral, priva el criterio general de asignarle el carácter de elemento decisorio. Puede asentarse, pues, que lo cierto, desde un punto de vista o de otro, es que la conducta de las partes en el proceso contrarias al deber de lealtad y probidad procesales al deber de colaboración en materia de pruebas, tiene un valor negativo.
Para el autor, en el proceso civil venezolano, a pesar de no existir normas como las previstas en la Ley Procesal del Trabajo, es posible admitir que la valoración de la conducta de las partes puede hacerse como elemento de convicción o elemento de valoración de prueba. Así, señala que esas conductas negativas se incluyen dentro de los indicios a que se contrae el artículo 510 eiusdem, que son aquellos hechos evidenciados en el proceso, que considerados por su gravedad, concordancia y convergencia entre sí y por su relación con las demás pruebas, permiten a los jueces inferir presunciones a favor o en contra de las partes”.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

Copia fotostática simple de la documental agregada del folio 42 al 58 (pieza II) (pieza II), cuyo original fue presentado para vista y devolución; se valora de conformidad con lo establecido en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; por no haber sido impugnada de algún modo por la parte contraria y de ella se desprende acta de asamblea extraordinaria de accionistas celebrada el 10-01-2003, inscrita ante el Registro Mercantil Primero del Estado Táchira el 03-03-2005, bajo el Nro. 55, tomo 4-A, en la cual se discutió como orden del día el informe del comisario; venta de acciones, entre otros. Se adminicula en su valoración con la copia fotostática simple de la documental agregada del folio 59 al 69 (pieza II), cuyo original fue presentado para vista y devolución, en virtud de que la misma se desprende acta de asamblea general extraordinaria de accionistas de fecha 01-03-2013, inscrita ante el Registro Mercantil Primero del Estado Táchira en fecha 24-10-2019, bajo el Nro. 58, tomo 18-A RM I, en la cual se discutió, entre otros aspectos, el nombramiento de la junta directiva, cambio de domicilio fiscal de la empresa, quedando el ciudadano CARLOS CASANOVA LEAL como Gerente Administrador y la ciudadana CARMEN DINORATH GONZALEZ ZERPA, como Gerente Ejecutivo.

Copia fotostática certificada de la documental agregada al folio 84 al 89 (pieza II); se valora como documento administrativo de conformidad con lo establecido en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; por no haber sido impugnada de algún modo por la parte contraria y de ella se desprende comunicación Nro. DH/OF/N° 20-A-2021 de fecha 18-03-2021 dirigido al ciudadano Carlos Casanova Leal, emanada de la Dirección de Hacienda de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, por la que remite copia del certificado de licencia de actividades económicas y del reporte de conformidad correspondiente a la SOCIEDAD MERCANTIL MAXI LUCKY C.A.

Copia fotostática certificada de las documentales insertas del folio 90 al 160 (pieza II); se valora de conformidad con lo establecido en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil por no haber sido impugnada de algún modo por la parte contraria y de ellas se desprende actuaciones que cursan en el expediente Nro. 23.014 de la nomenclatura interna del Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, en el juicio seguido por GONZALEZ ZERPA CARMEN DINORATH, contra MAXI LUCKY C.A., por desalojo de local comercial, causa que fue sentenciada en fecha 10 de mayo de 2021, por el indicado juzgado declarando con lugar la demanda de desalojo y la entrega del inmueble., contra la cual la parte demandada ejerció Recurso de Casación que fue decidido en fecha 18 de marzo de 2022, declarando con lugar el Recurso de Casación interpuesto por la demandada MAXI LUCKY C. A.; y así mismo SIN LUGAR la demanda de desalojo de local comercial interpuesto por la sociedad mercantil Inversiones Lovera, C.A., contra el ciudadano Fung Wenjie Ching y la sociedad mercantil Maxi Lucky, C.A.

Documental que riela al folio 161 (pieza II), la cual se refiere a manuscrito con firmas ilegibles, se trata de un instrumento privado que a pesar de presentar unas firmas autógrafas, no puede endilgar su autoría a las partes o a un tercero, motivo por el cual se desecha como medio de prueba y no se valora de conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil.

Documentales agregadas del folio 162 al 179 (pieza II), promovida igualmente por la parte demandante, no se valora por cuanto las mismas no guardan ningún tipo de relación con la causa a decidir, ello conforme al artículo 509 del Código de Procedimiento Civil.

Documental agregada en copia certificada del folio 180 al 185 (pieza II); se valora conforme a los artículos 1359 y 1360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil por no haber sido impugnada de algún modo por la parte contraria y de ella se desprende documento protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal, el 14-05-2021, inscrito bajo el N° 12, folio 65716 del tomo 5, protocolo de transcripción de ese año, en el cual, la ciudadana CARMEN DINORATH GONZALEZ ZERPA, obrando como gerente ejecutivo de la SOCIEDAD DE COMERCIO INVERSIONES LOVERA C.A. declaró que por autorización de su representada en los años 2013 y 2014, se construyeron unas mejoras sobre unas mejoras ya existentes, con un área de construcción de 2.147,63 mts2, conformadas por 3 niveles, así: Sótano: nivel N-2.25, ascensor de carga, tableros de electricidad, hidroneumático y escalera de acceso a la planta baja, estanque subterráneo, esta área tiene acceso por la calle 10. Planta baja: nivel N+0.30, con un área comercial, depósito, batería de baños para hombre y mujeres, área de lava mopas y cuarto de basura, área de montacargas escalera de acceso por la mezzanina. Mezzanina: nivel +4.55, oficina, cuarto de seguridad, baño, escalera a la terraza, área de montacargas, la terraza descubierta con sala de máquinas, todo construido con materiales de primera calidad, en material de losacero, con todos los sistemas y servicios, once santamarias metálicas y un portón metálico; ampliación construida conforme a las variables urbanas aprobadas por la Dirección de Ingeniería Municipal según informe Nro. 022 de fecha 23-04-2013, el inmueble sobre el cual se realizó la ampliación es propiedad de su representada ubicado en la Séptima Avenida con calle 10, N° 6-47, San Cristóbal.

PRUEBA DE INFORMES: Riela del folio 230 al 251 (pieza II), oficio Nro. SNAT/INTI/GRTI/RLA/2021-E-00403 de fecha 22-11-2021 emanado de la Gerencia Regional de Tributos Internos –Región Los Andes, dando respuesta al informe solicitado por el A quo Tribunal mediante oficio N° 0860-207 de fecha 02 de Noviembre de 2021, se valora este medio de prueba conforme lo disponen los artículo 433 y 507 del Código de Procedimiento Civil, considerando que se solicitaron sobre puntos específicos y la información que fue requerida no fue desvirtuada por la contraparte de inexacta ni falsa, por lo que siendo que dicha información fue emitida por un funcionario competente para ello, sirve para demostrar que mediante reporte de correspondencia recibida por el remitente MAXI LUCKY C.A. sobre dos periodos de inactividad del 30-04-2013, y 05-06-2017 (f. 232 pieza II); - informe del cuerpo de bomberos cuartel central, Cnel. Justo Pastor Daza Porras relacionado con el incendio del depósito de archivo muerto del SENIAT, ubicado en la calle 3 con avenida octava y carrera 9 de La Concordia, San Cristóbal (fs. 233 al 237 pieza II); - solicitud de inactividad económica presentada ante el SENIAT por MAXI LUCKY C.A. desde el 26-04-2016 hasta nuevo aviso (f. 238 pieza II); - certificado electrónico de recepción de declaración por Internet del IVA correspondiente a MAXI LUCKY C.A. fechado 09-09-2021 (f. 239 pieza II); - planilla de declaración y pago del impuesto al valor agregado de MAXI LUCKY C.A. (fs. 240 y 241 pieza II); - certificado electrónico de recepción de declaración por Internet del ISRL correspondiente a MAXI LUCKY C.A. fechado 27-03-2021 (f. 242 pieza II) y - declaración definitiva de impuesto sobre la renta correspondiente a MAXI LUCKY C.A. del período 01-01-2020 al 31-12-2020 (fs. 243 al 251 pieza II).

Declaración del ciudadano ANTONIO RODRIGUEZ ALBAN, no puede ser objeto de valoración por cuanto no fue evacuada en la oportunidad correspondiente.

ESTE TRIBUNAL PARA DECIDIR OBSERVA:

Considera la parte demandante que la juzgadora de la recurrida, no analizó las violaciones que a su decir son de estricto orden público e irrenunciables que favorecen a su representado, que fueron denunciadas para demostrar un desequilibrio contractual, como fundamento de la pretensión de nulidad de cláusula abusiva, por no estar vigente la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial al momento de la firma del contrato (16-12-2011).

Es necesario referirse en primer lugar a la definición de lo que se entiende por CLAUSULA ABUSIVA para determinar, si en la relación arrendaticia que surgió entre las partes conforme al contrato suscrito, existen o no cláusulas abusivas. Así tenemos que, se consideran cláusulas abusivas las condiciones de los contratos que, en contra de la buena fe, ocasionan en perjuicio al consumidor, un desequilibrio entre los derechos y las obligaciones de las partes.

Así las cosas observa esta Alzada que la parte actora argumenta que el contenido de la cláusula tercera es abusiva y que por lo tanto el contrato que reguló la relación arrendaticia entre las partes se convirtió en un CONTRATO DE ADHESIÓN, que conlleva a demostrar la existencia de vicios del consentimiento (error, dolo, violencia) como causal de nulidad de la cláusula TERCERA. Ante esta afirmación también es necesario señalar que el estudio de este tipo de contrato debe realizarse por contraposición al contrato de negocios que, según DÍEZ-PICAZO, es aquel en que las partes debaten o discuten o, por lo menos, se encuentran en posición de debatir y discutir el contenido del futuro contrato a firmar. En cambio, serían contratos de adhesión o contratos por adhesión aquellos en que existe una previa prerredacción unilateral del contrato, por medio de formularios, impresos, pólizas o modelos preestablecidos y a la otra sólo le es permitido declarar su aceptación o eventualmente su rechazo (Vid. DIEZ-PICAZO, Luis. “Fundamentos de derechos civil patrimonial. Introducción. Teoría del Contrato. Vol. I.”. Madrid: Editorial Civitas, 5ª Edición, 1996. p. 139).

Así, tal como ha advertido la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en los denominados “contratos de adhesión”, queda excluida cualquier posibilidad de debate o dialéctica entre las partes, pues las cláusulas son previamente determinadas por uno solo de los contratantes, de modo que el otro contratante se limita a aceptar cuanto ha sido establecido por el primero (Vid. Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, Sentencia Número 962, de fecha 1° de julio de 2003, caso: Soluciones Técnicas Integrales, C.A.), en contraposición a lo que sucede en los contratos típicos u ordinarios, donde las partes pueden convenir, discutir y acordar el contenido mismo del contrato, así como de las obligaciones contraídas, existiendo la posibilidad para ellas de hacer reserva de ciertas cláusulas.

De esta forma, los contratos de adhesión son aquellos en los que una parte contratante, colocada en la alternativa de aceptar o rechazar la celebración de un contrato, acepta íntegramente las condiciones fijadas por la otra parte. Se trataría de un contrato predispuesto, mediante el cual la parte no predisponente se ve precisada a declarar o expresar su aceptación. Desde el punto de vista del predisponente, el contrato de adhesión es aquella modalidad contractual por medio de la cual un sujeto contratante elabora (de forma anticipada) el contenido del contrato, colocando a su contraparte en la posición de decidir si contrata o no en dichos términos, quedando en la libertad de adherirse (es decir, se restringe la negociación a lo que señala la parte que redactó el documento contractual) o no.

En este sentido, el contrato de adhesión se caracterizaría por los siguientes elementos, i) Limita el contenido del contrato a lo dispuesto por la exclusiva voluntad de uno de los contratantes; ii) El sujeto quien recibe la oferta (materializada en el documento negocial prerredactado) queda sometido a un derecho potestativo restringido, en tanto el sujeto asumirá una situación de ventaja que le permitirá decidir si se adhiere o no al documento prerredactado, no obstante sólo podrá adherirse dentro de los términos de la oferta contractual.

De todo lo que se ha dicho, aparece claramente que en los contratos por adhesión, una parte impone sus términos, mientras que la otra parte (sea cual fuere su capacidad económica) estará sometida generalmente a una situación de necesidad. De esto puede afirmarse que la adhesión es un modo peculiar de contratar, puesto que en el fondo supone un acuerdo de voluntades, habiendo quedado eliminada la etapa previa de la negociación. De lo expresado, se puede deducir que lo verdaderamente relevante del contrato de adhesión es el hecho de que la parte que está en la posición de aceptar o no el contrato, lo hará sobre el íntegro de su contenido sin posibilidad alguna de negociarlo.

En la controversia surgida del sub judice, se evidencia que las partes voluntariamente y previo acuerdo entre ellos, suscribieron el contrato de arrendamiento para el día 16 de diciembre de 2011, fecha en la cual se encontraba vigente la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 36.845 de fecha 7 de diciembre de 1999, y ante el alegato de la parte actora de que la recurrida incurre en una clara infracción del principio IURA NOVIT CURIA, pues debió proceder al análisis y decisión de los argumentos expuestos en el libelo de demanda y demás actos del proceso, a la luz del artículo 6 el código civil, y 7 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, que hace equivalencia al artículo 3 de la ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y no omitir pronunciamiento como en efecto lo omitió; es determinante señalar el contenido del artículo 6 del Código Civil y del artículo 7 de la mencionada Ley:

Artículo 6 CÓDIGO CIVIL: “No pueden renunciarse ni relajarse por convenios particulares las leyes en cuya observancia están interesados el orden público o las buenas costumbres”.
Artículo 7: “Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos”.
Artículo 3: DECRETO CON RANGO, VALOR Y FUERZA DE LEY DE REGULACIÓN DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL:
“Los derechos establecidos en este Decreto Ley son de carácter irrenunciable, por ende, todo acto, acuerdo o acción que implique renuncia, disminución o menoscabo de alguno de ellos, se considera nulo. En la aplicación del presente Decreto Ley, los órganos o entes administrativos, así como los tribunales competentes, podrán desconocer la constitución de sociedades, la celebración de contratos y, en general, la adopción de formas y negocios jurídicos, mediante los cuales se pretenda evadir la naturaleza jurídica arrendaticia de la relación o el carácter comercial del inmueble arrendado, debiendo prevalecer siempre la realidad sobre las formas”.

De las normas transcritas y en las cuales la parte actora fundamenta la existencia de un supuesto desequilibrio contractual por considerar que la CLÁUSULA TERCERA del contrato de arrendamiento en cuestión es abusiva, por lo que convirtió el mencionado contrato en un CONTRATO DE ADHESIÓN y consecuencialmente la violación del principio IURA NOVIT CURIA por parte de la recurrida; considera esta Alzada que las partes hicieron uso del Principio de la Autonomía de su Voluntad consagrada en el artículo 1159 del Código Civil; cláusula en la cual las partes establecieron: “TERCERO: La construcción que se deriva de la autorización, para ampliar el local arrendado le quedará en propiedad a LA ARRENDADORA al vencimiento del contrato, dejando claro que dichas mejoras, modificaciones y nueva sobras serán en beneficio exclusivo del inmueble arrendado, sin que LA ARRENDADORA tenga que pagar nada por ese concepto ni por ningún otro, y sin que EL ARRENDATARIO tenga derecho a reclamación alguna por ello, a lo cual renuncia expresamente y de forma irrevocable en éste acto…”.

De la misma cláusula se desprende que no existe imposición alguna por parte de la propietaria-arrendadora en desventaja ni desequilibrio de la parte actora-arrendataria, ya que de las pruebas aportadas por cada una de las partes y valoradas por el a quo, se demostró que el demandante entiende el idioma español, que posee la nacionalidad venezolana, que es comerciante, que a pesar de haber promovido la prueba de Posiciones Juradas, la cual fue admitida por el A quo pero no evacuada por falta de impulso procesal del propio demandante, se desprende como indicio que para el momento de suscribir el contrato de arrendamiento e interponer su pretensión, entendía claramente el idioma español, ya que al manifestar su voluntad de absolverlas recíprocamente en su escrito de promoción de pruebas, necesariamente debía realizarse en idioma español y no otro; y aunado a ello, que antes de suscribir el contrato de arrendamiento en la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, el funcionario respectivo en la nota de autenticación, deja expresa constancia de haber cumplido las formalidades de identificar a las partes y “Leídoles y confrontándoles el documento de acuerdo a lo establecido en el Ordinal 3ro. del artículo 55 del Reglamento de Notarías Públicas, expusieron: SU CONTENIDO ES CIERTO Y NUESTRAS LAS FIRMAS QUE APARECEN AL PIE DEL INSTRUMENTO. El Notario en cumplimiento del artículo 79, Ordinal 2do, del Decreto Ley de Registro Público y del Notariado, hace constar que informó a la parte del contenido, naturaleza, trascendencia y consecuencia legal del presente acto”.

De allí que para resolver la controversia entre las partes debe aplicarse el procedimiento establecido en el artículo 43 y la norma contenida en el artículo 12 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, así como también las normas generales contenidas en el Código Civil referentes al arrendamiento en general, con observancia de los acuerdos establecidos por las partes en el contrato de arrendamiento suscrito, tal como lo hizo la juzgadora de la recurrida.

En tal sentido, por todo lo antes expuesto, no es procedente el argumento de la parte actora respecto a la presencia de vicios que afecten el consentimiento de la partes (error, dolo o violencia) en el contenido de la Cláusula Tercera del contrato de arrendamiento suscrito por ellos, para calificarla como una Cláusula Abusiva que haya convertido dicho contrato en un contrato de adhesión, ya que se expresó en forma libre, clara, expresa y consensuada la voluntad de las partes mediante el contrato de fecha 16 de diciembre de 2011, por lo que no implicó renuncia, disminución o menoscabo de algún derecho de la parte actora, que pudiera ser considerado de orden público que conlleve la nulidad de dicha cláusula.

Dada la relación contractual que reviste la reclamación propuesta por el demandante, el artículo 1.133 del Código Civil, contempla que el contrato ‘…es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico…’. Así pues, el Dr. José Melich Orsini, en su obra Doctrina General del Contrato, llega a la conclusión que, el contrato es, pues, un negocio jurídico bilateral, capaz de crear, reglamentar, transmitir, modificar o extinguir una relación jurídica de cualquier naturaleza entre las partes que concurren a su celebración, y no sólo es eficaz en lo que se refiere a vínculos de naturaleza personal (de contenido patrimonial o extrapatrimonial) entre las partes, esto es, derechos de créditos (lo que se llama eficacia personal del contrato), sino que también puede afectar el estado de los derechos reales (la llamada eficacia real del contrato).

Resulta oportuno para este Tribunal precisar que el contrato accionado, dado los efectos que produce, tiene fuerza de Ley entre las partes, el cual no puede revocarse, sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley (artículo 1.159 del Código Civil). Lo anterior, encuentra asidero en el principio de autonomía de la voluntad de las partes, que en apoyo a la doctrina apuntalada por el Dr. José Melich Orsini, es entendido como ‘…el poder que el artículo 1.159 del Código Civil reconoce a las voluntades particulares de reglamentar por sí mismas el contenido y modalidades de las obligaciones que se imponen…’, cuya limitación a las prestaciones pactadas radica en que no sean contrarias al orden público y a las buenas costumbres.

Además, advierte este Tribunal que el contrato como fuente de las obligaciones, trae como consecuencia, que las prestaciones plasmadas en cada una de las cláusulas que lo conforman, deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, tal como lo establece el artículo 1.264 eiusdem, ello con el fin de mantener a las partes contratantes, la certeza de las relaciones jurídicas convenidas y sus consecuencias.

Así las cosas, considera esta Alzada que la juzgadora de la recurrida no incurrió en violación del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, ni tampoco del ordinal 5º del artículo 243 eiusdem. Así se establece.

Respecto del contenido de la CLÁUSULA SEGUNDA del contrato suscrito por las partes en contienda, se evidencia que las mismas acordaron y determinaron el área sobre la cual el arrendatario ejecutaría mejoras en los locales 01 y 02 del Centro Comercial Demócrata, para así adecuarlo a su actividad económica; autorizando la arrendadora al arrendatario para que procediera a “la ampliación del local dado en arrendamiento por el lado oeste hasta una medida de nueve (09) metros aproximadamente en su planta baja y permitiendo una construcción sobre la parte superior de una mezanina y primer piso con una extensión hasta de dos metros adicionales por encima del techo del estacionamiento y por la calle 10 y séptima avenida, ampliación permitida por la ley; todo ello sobre una extensión del inmueble dado en arrendamiento más la anexidad del lado oeste, que se extenderá por la parte de a tras (sic) del local signado con el número tres y parte del local número cuatro, dando un total de …22,50 mts conservado (sic) siempre por el lindero el local identificado con el número tres (3)”.

Se desprende igualmente del contrato en cuestión, especialmente de la CLÁUSULA PRIMERA, que los locales 01 y 02, tienen inicialmente un área común aproximada de construcción de doscientos cincuenta y cuatro metros cuadrados con ochenta y ocho decímetros cuadrados (254, 88 mts2) alinderados así: NORTE: Local comercial propiedad de la arrendadora, signado con el número tres (3) del Centro Comercial Demócrata, mide quince metros con cinco centímetros (15,05 mts); SUR: Calle 10, en igual medida que la anterior; ESTE: Séptima Avenida, mide catorce metros con cuarenta centímetros (14,40 mts); y OESTE: Estacionamiento de la arrendadora, en igual medida que la anterior.

Observa esta Alzada, que es sobre esta área que el arrendatario fue autorizado para proceder a ampliar y adecuar los locales comerciales para iniciar su actividad económica, tal como lo habían pactado las partes, pero no fijan el tipo de construcción ni cantidad de metros cuadrados en que consistirían las mejoras a ejecutar, tal como se desprende de las cláusulas primera y segunda.

Ahora bien, considera necesario esta Alzada transcribir nuevamente el contenido de la CLÁUSULA TERCERA del contrato de arrendamiento en cuestión:

“TERCERO: La construcción que se deriva de la autorización para ampliar el local arrendado le quedará en propiedad a LA ARRENDADORA al vencimiento del contrato, dejando claro que dichas mejoras, modificaciones y nuevas obras serán en beneficio exclusivo del inmueble arrendado, sin que LA ARRENDADORA tenga que pagar nada por ese concepto ni por ningún otro y sin que EL ARRENDATARIO tenga derecho a reclamación alguna por ello, a lo cual renuncia expresamente y de forma irrevocable en este acto”.

En tal sentido, de la Constancia y Permiso de Construcción Nº 022 de fecha 23 de abril de 2013, emitida por la Dirección Municipal de Ingeniería del municipio San Cristóbal- estado Táchira, que acompaña el libelo de demanda principal marcada “F”, de la Experticia y de la Inspección Judicial promovida por la parte actora; el A quo logró evidenciar las modificaciones y mejoras construidas en el área de los locales 01 y 02 realizadas por parte actora, con la finalidad de ampliar las mejoras preexistentes para desarrollar su actividad económica. De la valoración de las mencionadas pruebas, la juzgadora de la recurrida acertadamente determina que es la parte actora quien propone, financia y ejecuta el proyecto de las mejoras a construir con los respectivos planos, ello de acuerdo a sus propias necesidades para desarrollar su actividad económica y es la propietaria arrendadora quien tramita la respectiva permisología ante la Dirección Municipal de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal del estado Táchira; por lo que ambas partes efectivamente estuvieron de acuerdo con las características de la obra a ejecutar en su estructura y área de construcción, aceptando expresamente el arrendatario el contenido de la cláusula tercera que establece: “La construcción que se deriva de la autorización para ampliar el local arrendado le quedará en propiedad a LA ARRENDADORA al vencimiento del contrato, dejando claro que dichas mejoras modificaciones y nuevas obras serán en beneficio exclusivo del inmueble arrendado, sin que LA ARRENDADORA tenga que pagar nada por ese concepto ni por ningún otro y sin que EL ARRENDATARIO tenga derecho a reclamación alguna por ello, a lo cual renuncia expresamente y de forma irrevocable en este acto”.

Dichas mejoras, modificaciones y obras nuevas se realizaron en parte de un inmueble de mayor extensión que es propiedad de la demandada según documento registrado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito San Cristóbal, en fecha 30-06-1978, bajo el N° 28; folio 143 al 145 (pieza I); y en documento protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal, el 14-05-2021, inscrito bajo el Nro. 12, folio 65716 del tomo 5, protocolo de transcripción de ese año, en el cual, la ciudadana CARMEN DINORATH GONZALEZ ZERPA, obrando como gerente ejecutivo de la SOCIEDAD DE COMERCIO INVERSIONES LOVERA C.A. declaró que por autorización de su representada en los años 2013 y 2014, se construyeron unas mejoras sobre unas mejoras ya existentes, con un área de construcción de 2.147,63 mts2, conformadas por 3 niveles, así: Sótano: nivel N-2.25, ascensor de carga, tableros de electricidad, hidroneumático y escalera de acceso a la planta baja, estanque subterráneo, esta área tiene acceso por la calle 10. Planta baja: nivel N+0.30, con un área comercial, depósito, batería de baños para hombre y mujeres, área de lava mopas y cuarto de basura, área de montacargas escalera de acceso por la mezzanina. Mezzanina: nivel +4.55, oficina, cuarto de seguridad, baño, escalera a la terraza, área de montacargas, la terraza descubierta con sala de máquinas, todo construido con materiales de primera calidad, en material de losacero, con todos los sistemas y servicios, once santamarias metálicas y un portón metálico; ampliación construida conforme a las variables urbanas aprobadas por la Dirección de Ingeniería Municipal según informe Nro. 022 de fecha 23-04-2013, el inmueble sobre el cual se realizó la ampliación es propiedad de su representada ubicado en la Séptima Avenida con calle 10, Nro. 6-47, San Cristóbal. (Folio 180 al 185 (pieza II).

Respecto al vencimiento del contrato de arrendamiento contenido en la Cláusula Cuarta, considera la parte actora que la juzgadora de la recurrida para decidir acerca del alegato de la ilegalidad del lapso de duración del contrato por veinte años, en contravención del artículo 1580 del Código Civil, demostrativo del error como vicio del consentimiento, al cual fue inducido nuestro mandante, la sentencia recurrida analizó y decidió en el sentido siguiente: “4.- Que el lapso de duración del contrato de arrendamiento fue pactado en 20 años y que el artículo 1.580 del Código Civil, limita la duración de los mismos a un máximo de 15 años. Ciertamente la cláusula CUARTA del contrato de arrendamiento estableció “La duración del presente contrato de arrendamiento es de VEINTE AÑOS (20) fijos, contados a partir de la firma del mismo,..”.
A su vez, el artículo 1.580 del Código Civil estipula lo siguiente: “Los inmuebles no pueden arrendarse por más de quince años. Los arrendamientos celebrados por más de aquel tiempo se limitan a los quince años. Toda estipulación contraria es de ningún efecto.
Si se trata del arrendamiento de una casa para habitarla, puede estipularse que dure hasta por toda la vida del arrendatario.
Los arrendamientos de terrenos completamente incultos, bajo la condición de desmontarlos y cultivarlos, si pueden extenderse hasta cincuenta años”.

En consecuencia necesario reseñar la sentencia dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia el día 14 de agosto de 2015, Expediente N.º 15-0018 , que estableció:
En este orden de ideas, observa esta Sala, que la solicitud de revisión se basa en la inmotivación del fallo objeto de revisión pues no habría emitido pronunciamiento sobre cuáles fueron los fundamentos para no considerar que la relación arrendaticia era a tiempo determinado pese a sus alegatos de que, con fundamento en el artículo 1580 del Código Civil y el 1614 eiusdem, debió concluirse que la relación era a tiempo indeterminado.
De la lectura de la sentencia objeto de revisión y de las actas del expediente del juicio originario la Sala aprecia que no se observa inmotivación en la decisión del Juzgado Décimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas pues, la sentencia contiene un razonamiento suficiente para considerar válido el contrato, ya que, en virtud de que no se demostró error o violencia alguna en la celebración del mismo desechó la nulidad alegada, con fundamento en la obligatoriedad del contrato en los términos que fue concebido. Concretamente, el Juzgador expresó:
“El alegato fundamental por medio del cual se defiende el demandado, es el alegato de que el contrato celebrado en 1976, se indeterminó en virtud del artículo 1580 del Código Civil, y que siendo nulo el contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se demanda, la relación es indeterminada y por consiguiente no puede prosperar la acción de cumplimiento de contrato por vencimiento del término; declarada como ha sido sin lugar la pretensión de nulidad del contrato de arrendamiento celebrado el 3 de Enero de 1996; siendo que conforme al artículo 1159 del Código Civil, el contrato tiene fuerza de ley entre las partes, que en el contrato, se establece que la duración del mismo es un año prorrogable por periodos iguales en forma automática, a menos que cualquiera de las partes manifestare su voluntad de no prorrogar dicho contrato con al menos sesenta días de anticipación a su vencimiento o cualquiera de sus prórrogas, resulta forzoso para esta juzgadora concluir que el contrato cuyo cumplimiento se demanda y que cursa en autos en documento privado que fue reconocido por el demandado, es a tiempo determinado. Así se establece.”
“Respecto de la alegada violación al orden público en materia arrendaticia esta Sala aprecia que la disposición contenida en el artículo 1580 del Código Civil, sólo contiene una prohibición al pacto de arrendamiento a tiempo determinado por más de 15 años y en su aplicación e interpretación no está involucrado el orden público, tal como lo ha interpretado esta Sala en sentencias n.° 489 del 28 de marzo de 2008 (caso: María De Lourdes Zapata Moreno), n.° 1495 del 11 de noviembre de 2014 (Caso: Juan Martín Alegría) y n.° 1534 12 de noviembre de 2014 (caso: Shunji Sudo Tanaka) la interpretación del artículo 1580 del Código Civil no viola derechos o principios constitucionales. Así se declara.
Así, en atención a la reiterada doctrina de esta Sala Constitucional sobre el objeto de su potestad discrecional y extraordinaria como la que se peticionó en el asunto sub examine, se aprecia que las delaciones que fueron formuladas por el peticionario no constituyen fundamentación para su procedencia”.

Se evidencia de la sentencia anterior, que acertadamente el A quo establece que la reducción prevista a 15 años es de pleno derecho, y no puede ser considerado un hecho indicativo de la existencia de un vicio del consentimiento (error, dolo o violencia), toda vez que el legislador, como ya se dijo, previó la solución mediante la reducción del lapso de vigencia del contrato.

En virtud de lo anterior, la recurrida aplicó correctamente la reducción del lapso establecido en la norma, sin tomar en cuenta el alegato del demandante relacionado a la repercusión de la reducción del 25 %, por la magnitud de la obra que pretendía ejecutar, tiempo durante el cual a su decir, se le permitiría la respectiva compensación económica con el desarrollo de la actividad comercial, quien contrató bajo la expectativa cierta y normada contractualmente, de permanecer en el inmueble por un lapso de veinte años más la prórroga legal, imputándole un supuesto error al que fue inducido por la parte demandada; circunstancia que no es procedente conforme a lo establecido en el artículo 2 del Código Civil venezolano que establece que, la ignorancia de la Ley no excusa de su cumplimiento, aplicable en esta caso para ambas partes. Además que del extracto de la sentencia de la Sala Constitucional ya citada, tajantemente estableció : “sólo contiene una prohibición al pacto de arrendamiento a tiempo determinado por más de 15 años y en su aplicación e interpretación no está involucrado el orden público”.

En definitiva por las consideraciones anteriores, esta Alzada concluye que efectivamente la parte actora no logró demostrar fehacientemente la existencia de algún vicio del consentimiento (error, dolo o violencia), así como el ejercicio abusivo de un derecho por la parte demandada que haya desequilibrado en forma ventajosa la relación contractual arrendaticia existente entre ellos, como para producir la nulidad de la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, por tanto, la nulidad de misma debe declararse sin lugar. Y ASÍ SE DECLARA.

Respecto del Enriquecimiento Sin Causa alegado por la parte actora conforme a lo establecido en el artículo 1.184 del Código Civil que dispone: “Aquél que se enriquece sin causa en perjuicio de otra persona, está obligado a indemnizarla, dentro de los límites de su propio enriquecimiento, de todo lo que aquella se haya empobrecido”.

Señala la parte actora en su escrito de Informes que la recurrida, previo análisis doctrinario y señalamiento de los requisitos de la acción IN REM VERSO, como lo son la existencia de un enriquecimiento, un empobrecimiento, relación de causa a efecto en el empobrecimiento y el enriquecimiento, y la ausencia de causa.

La recurrida estableció:

“Al hilo de lo anterior, se verifica de las actas procesales que del folio 27 al 32 (pieza I), corre agregado contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, el 16-12-2011, bajo el Nro. 27, tomo 403 de los libros de autenticaciones llevados por dicha oficina, del cual se extrae lo siguiente:
“Entre CARMEN DINORAH GONZALEZ ZERPA,….actuando con el carácter de apoderada de “INVERSIONES LOVERA C.A.””….quien en lo sucesivo y para todos los efectos de éste contrato se denominará LA ARRENDADORA por una parte y por la otra CHING FUNG WENJIE…quien en lo sucesivo y para todos los efectos de éste contrato se denominará EL ARRENDATARIO, se ha convenido en celebrar el presente CONTRATO DE ARRENDMIENTO, regido por las siguientes cláusulas: PRIMERA: LA ARRENDADORA da en arrendamiento a EL ARRENDATARIO un inmueble de su propiedad consistente en dos (2) locales comerciales distinguidos con los números 01 y 02 den centro Comercial demócrata, situado en la séptima avenida con calle 10,…Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, obligándose EL ARRENDATARIO a utilizar dichos inmuebles únicamente para el establecimiento de un fondo de comercio de su propiedad, y a no cambiar su destino sin previa autorización escrita de LA ARRENDADORA. Dichos locales tienen un área común aproximada de …254,88 mts2…SEGUNDA: LA ARRENDADORA autoriza a EL ARRENDATARIO la ampliación del local dado en arrendamiento por el lado oeste hasta una medida de ..9 metros aproximadamente en su planta baja y permitiendo una construcción sobre la parte superior de una mezanina y primer piso con una extensión hasta de dos metros adicionales por encima del techo del estacionamiento y por la calle 10 y séptima avenida; ampliación permitida por la ley; todo ello sobre una extensión del inmueble dado en arrendamiento más la anexidad del laso oeste, que se extenderá por la parte de atrás del local signado con el número tres y parte del local numero cuatro, dando un total de …22,50 mts conservado (sic) siempre por el lindero el local identificado con el numero …3. TERCERO: La construcción que se deriva de la autorización, para ampliar el local arrendado le quedará en propiedad a LA ARRENDADORA al vencimiento del contrato, dejando claro que dichas mejoras, modificaciones y nueva sobras serán en beneficio exclusivo del inmueble arrendado, sin que LA ARRENDADORA tenga que pagar nada por ese concepto ni por ningún otro, y sin que EL ARRENDATARIO tenga derecho a reclamación alguna por ello, a lo cual renuncia expresamente y de forma irrevocable en éste acto…”.
Dentro de este marco, tomando como base el perfil doctrinario y legal que antecede, aprecia esta sentenciadora que las partes en ejercicio de su autonomía de la voluntad, celebraron un contrato de arrendamiento, en el que el arrendatario (aquí demandante) ciudadano FUNG WENJIE CHING, convino en ejecutar la “… ampliación del local dado en arrendamiento por el lado oeste hasta una medida de 9 metros aproximadamente en su planta baja y permitiendo una construcción sobre la parte superior de una mezanina y primer piso con una extensión hasta de dos metros adicionales por encima del techo del estacionamiento y por la calle 10 y séptima avenida; ampliación permitida por la ley; todo ello sobre una extensión del inmueble dado en arrendamiento más la anexidad del laso oeste, que se extenderá por la parte de atrás del local signado con el número tres y parte del local numero cuatro, dando un total de …22,50 mts conservado (sic) siempre por el lindero el local identificado con el número …3…”, y en aceptar que quedarían en “…propiedad (de la )… LA ARRENDADORA (aquí demandada INVERSIONES LOVERA C.A.) al vencimiento del contrato, dejando claro que dichas mejoras, modificaciones y nueva sobras serán en beneficio exclusivo del inmueble arrendado, sin que LA ARRENDADORA tenga que pagar nada por ese concepto ni por ningún otro…”.
Se observa además, que la doctrina claramente establece que uno de los requisitos esenciales para la procedencia de la acción “in rem verso”(enriquecimiento sin causa), se contrae a la ausencia de causa, entendida, en el sentido que el enriquecimiento debe carecer de una causa que lo justifique, conforme al ordenamiento jurídico positivo.
Como corolario de lo anterior, resulta claro para quien aquí juzga, que la causa que justifica las construcciones fomentadas sobre el inmueble arrendado tienen su origen en el contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, el 16-12-2011, bajo el Nro. 27, tomo 403 de los libros de autenticaciones llevados (fs. 27 al 32 pieza I), por el que el demandante conforme a los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil y las cláusulas SEGUNDA y TERCERA del contrato de arrendamiento, tenía pleno conocimiento de la magnitud de la obra a ejecutar, la cual, no se refería a simples mejoras, sino a una obra de envergadura que ameritada la construcción de obras estructurales fundamentales para la construcción de cualquier edificación y, ello constaba de igual manera en el permiso de construcción que señalaba que la ampliación se efectuaba sobre la obra existente, tal como se desprende de la experticia realizada al inmueble.
De tal manera que el co accionante aceptó que las mismas quedaran en beneficio del inmueble arrendado, por esta razón teniendo el contrato fuerza vinculante entre las partes, por ser ley entre los contratantes, resulta forzoso concluir que la causa del mismo se encuentra contemplada en el ordenamiento jurídico venezolano, encontrándose las partes vinculadas por una relación negocial que las somete a las normas previstas en la misma.
En consecuencia, tal como lo alegó la parte demandada al contestar la demanda, el requisito de la ausencia de la causa no se configura en el caso sub iudice, siendo inoficioso entrar a considerar los restantes requisitos, toda vez que los mismos deben ser concurrentes. Y ASÍ SE ESTABLECE”.

Así las cosas, observa esta Alzada que la juzgadora de la recurrida comienza por analizar en primer lugar el elemento de la ausencia de causa, pues al ser elementos concurrentes y necesarios, basta que falte uno de ellos para ser declarada sin lugar la pretensión de enriquecimiento sin causa. En tal sentido, las partes haciendo uso del principio de la autonomía de la voluntad, consagrado en el artículo 1159, se evidencia que la causa del contrato sobre el inmueble arrendado, fue establecida en el contenido del contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, el 16-12-2011, bajo el Nro. 27, tomo 403 de los libros de autenticaciones llevados (fs. 27 al 32 pieza I); por lo que evidentemente al estar suficientemente determinada y aceptada por las partes la causa del contrato, es decir, no hay ausencia de causa, y necesariamente la acción IN REM VERSO debe declararse improcedente.

Así mismo, como anteriormente lo señaló esta Alzada, se concluye que efectivamente la parte actora no logró demostrar fehacientemente la existencia de algún vicio del consentimiento (error, dolo o violencia), así como el ejercicio abusivo de un derecho por la parte demandada que haya desequilibrado en forma ventajosa la relación contractual arrendaticia existente entre las partes, como para producir la nulidad de la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, por tanto, la nulidad de la misma debe declararse sin lugar y consecuencialmente también, sin lugar la pretensión de enriquecimiento sin causa. Y ASÍ SE DECLARA.

La parte actora en su escrito de informes argumenta que los efectos de la cláusula TERCERA del contrato, se encuentra sometida a una condición, representada por el “vencimiento del contrato”, toda vez que consagra de manera expresa y directa: “TERCERO: La construcción que se deriva de la autorización para ampliar el local arrendado le quedará en propiedad a LA ARRENDADORA al vencimiento del contrato…”

Esta Alzada necesariamente debe referirse al argumento anterior y para ello citar el contenido del artículo 1197 del Código Civil que establece: “La obligación es condicional cuando su existencia o resolución depende de un acontecimiento futuro e incierto”.

No puede considerarse que los efectos de la clausula tercera está sujeta a condición, ya que el artículo 1197 del Código Civil establece que en las mismas, su existencia o resolución depende de un acontecimiento futuro e incierto, que no se sabe si se va a producir o no. En el sub judice el vencimiento del contrato de arrendamiento tiene un lapso establecido y se sabe que se va a producir, es decir, que dicha clausula lo que consagra es una obligación a término conforme al artículo 1214 del Código Civil, pues existe la certeza que al vencimiento del contrato, las mejoras construidas pasarán en propiedad a la arrendadora, sin que el arrendatario tenga nada que reclamar, a lo cual renunció expresamente y de forma irrevocable al suscribir el contrato de arrendamiento, tal como allí lo pactaron las partes, por lo tanto la arrendadora está en plena libertad para registrar todas las mejoras en el momento que lo considere oportuno y necesario, tal como ocurrió en el presente caso.

La vigencia del contrato de arrendamiento y el término para que ocurra el vencimiento, no impiden que la arrendadora adquiera la propiedad sobre las mejoras construidas por la parte actora, pues como ya se expresó anteriormente, esa transferencia de propiedad fue expresamente acordada por las partes, en donde el arrendatario renunció de manera expresa e irrevocable para reclamar indemnización alguna por las ampliaciones y mejoras construidas, lo cual no impedía que la arrendadora-propietaria procediera a registrar la totalidad de la mejoras descritas en el momento que ésta lo decidiese; sin poder alegar la parte actora que exista un desequilibrio patrimonial del actor y la demandada para configurar un enriquecimiento sin causa por parte de la demandada, tal como ha sido declarada por esta Alzada. Así se establece.

Finalmente esta Alzada debe pronunciarse a los fines de resolver la pretensión de la parte actora relativa a la indemnización por construcción en suelo ajeno, fundado en las previsiones normativas contempladas en los siguientes artículos del Código Civil:

Artículo 557: El propietario del fundo donde se edificare, sembrare o plantare por otra persona, hace suya la obra; pero debe pagar, a su elección, o el valor de los materiales, el precio de la obra de mano y demás gastos inherentes a la obra, o el aumento de valor adquirido por el fundo. Sin embargo, en caso de mala fe, el propietario puede optar por pedir la destrucción de la obra y hacer que el ejecutor de ella deje el fundo en sus condiciones primitivas y le repare los daños y perjuicios.
Si tanto el propietario como el ejecutor de la obra hubieren procedido de mala fe, el primero adquirirá la propiedad de la obra, pero debe siempre reembolsar el valor de ésta.

Artículo 558: Si el valor de la construcción excede evidentemente al valor del fundo, el propietario puede pedir que la propiedad de todo se le atribuya al ejecutor de la obra, contra pago de una justa indemnización por su fundo y por los daños y perjuicios que se le hubieren ocasionado.

Al respecto la juzgadora de la recurrida estableció:

“De acuerdo con ello y habiéndose establecido que el demandante ciudadano FUNG WENJIE CHING, aceptó que las construcciones, mejoras y obras nuevas fomentadas sobre el inmueble arrendado quedarían en beneficio del inmueble (cláusulas segunda y tercera), sin pago alguno de las mismas por parte de la propietaria arrendadora; y, en el entendido, de que el contrato contiene la manifestación de voluntad clara e inequívoca de las partes y constituye el instrumento normativo que regula la relación arrendaticia, con fuerza vinculante entre ellos, por tanto, las disposiciones invocadas por la parte actora (artículos 557 y 558 ejusdem), no tienen aplicación en el caso de autos, toda vez que del material probatorio aportado no se configura un supuesto de accesión inmobiliaria, debido a que las partes están vinculadas por una relación negocial, debiendo seguirse la normativa que disciplina el contrato suscrito para la solución de los conflictos suscitados. En consecuencia, se desecha por improcedente el petitorio de indemnización por construcción en suelo ajeno invocado por la parte actora. Y ASÍ SE ESTABLECE.
Aunado a lo anterior, quedó demostrado de las actas procesales que la parte demandada siempre ha estado en posesión del inmueble arrendado, y continuará así, debido a la decisión de fecha 18 de marzo de 2022, dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, que declaró sin lugar la demanda de desalojo intentada por INVERSIONES LOVERA C.A., contra FUNG WENJIE CHING y la sociedad mercantil Maxi Lucky C.A., manteniendo su condición de arrendatario.
Al amparo de los razonamientos expuestos, ateniéndose esta sentenciadora a lo alegado y probado en autos, considera que la presente acción en los términos en que fue planteada resulta improcedente y debe declararse sin lugar. Y ASÍ SE DECLARA”.

Ahora bien, considera esta Alzada citar lo que expresa el Dr. José Luís Aguilar Gorrondona, respecto a los casos de accesión artificial de bienes inmuebles, en su libro Cosas Bienes y Derechos Reales, Universidad Católica Andrés Bello, páginas 251 a 254:

“…CASOS PREVISTOS………
El Código Civil regula tres casos generales de accesión artificial en bienes inmuebles: la incorporación en suelo propio con materiales ajenos, la incorporación en suelo ajeno con materiales propios y la incorporación en suelo ajeno con materiales ajenos.
2° Incorporación en suelo ajeno con materiales propios
A) La regla general es que el propietario del fundo donde se edificare, sembrare o plantare por otra persona, hace suya la obra; pero deberá pagar a su elección, o el valor de los materiales, el precio de la obra de mano y demás gastos inherentes a la obra, o el aumento del valor adquirido por el fundo (C.C., art. 557, 1° disp. del encabezamiento).
En la práctica, el propietario del fundo por tanto por pagar la suma menor entre el monto de las impensas y el mayor valor dado a la cosa. En ninguna de las dos hipótesis puede el ejecutor tener fundamento para reclamar más. En efecto, si se le pagan las impensas en nada se ha empobrecido y si se le paga el mayor valor adquirido por la cosa lo cierto es que no puede pretender exigir al propietario del suelo una suma mayor a la equivalente al beneficio que le ha reportado la obra. Dicho sea de paso, esta norma aplica el mismo principio del enriquecimiento sin causa:
“…Aquél que se enriquece sin causa en perjuicio de otra persona, está obligado a indemnizarla, dentro del límite de su propio enriquecimiento (que en el caso examinado es el mayor valor adquirido por el fundo), de todo lo que aquella se ha empobrecido (que en el caso examinado son las impensas, o sea, el valor de los materiales, el precio de la obra de mano y demás gastos inherentes a la obra) (C.C., art. 1184).
B) Sin embargo, en caso de mediar actuación de mala fe, se modifica la regla general. En efecto, si el ejecutor de la obra actuó de mala fe, el propietario del suelo que no hubiere procedido también de mala fe puede optar por pedir la destrucción de la obra y hacer que el ejecutor de ella deje el fundo en sus condiciones primitivas y le repare los daños y perjuicios (C.C., art. 557, 2° disp. del encabezamiento), lo que obviamente excluye toda accesión. Pero, si tanto el propietario del suelo como el ejecutor de la obra procedieron de mala fe, el primero adquirirá la propiedad de la obra, aunque debe desembolsar siempre el valor de ésta (C.C., art. 557, ap. único).
C) También se regula de manera especial la hipótesis de que el valor de la construcción exceda evidentemente el valor del fundo, caso en el cual el propietario del suelo puede pedir que la propiedad del todo se atribuya al ejecutor de la obra contra una justa indemnización por su fundo y por los daños y perjuicios que se le hubieran ocasionado (C.C., art. 558(. En el fondo esta norma deja a la voluntad del propietario calificar de cosa principal a la obra y no al suelo”.

Del extracto de la sentencia recurrida a la cual la parte actora se refiere, se evidencia que la juzgadora determinó acertadamente la renuncia expresa e irrevocable por parte del arrendatario para exigir reclamación alguna por las mejoras, modificaciones y nuevas obras en los locales arrendados, pues las mismas quedarían en beneficio exclusivo del inmueble arrendado; por lo que el contrato accionado, dado los efectos que produce, tiene fuerza de Ley entre las partes, el cual no puede revocarse, sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley (artículo 1.159 del Código Civil), que consagra en el principio de autonomía de la voluntad de las partes. Además por haber sido declarado sin lugar el enriquecimiento sin causa, lo que conlleva a excluir y necesariamente declarar sin lugar la indemnización por construcción en suelo ajeno pretendida por la parte actora. ASI SE DECIDE.

En virtud de que esta Alzada ha observado y declarado que en la sentencia recurrida, para resolver la reclamación incoada por la parte actora, fundamentada en el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en contienda, especialmente en lo establecido en las cláusulas segunda, tercera y cuarta; la parte actora no demostró que las mismas sean cláusulas abusivas en desventaja del demandante por no estar en capacidad de entender el idioma español; o que exista un desequilibrio patrimonial del actor y la demandada para configurar un enriquecimiento sin causa por parte de la demandada, es decir, que tampoco demostró las existencia de vicios en el consentimiento (error, dolo o violencia), capaces de producirle perjuicios económicos por las mejoras construidas en los locales comerciales que le fueron arrendados dentro del área común de doscientos cincuenta y cuatro metros cuadrados con ochenta y ocho decímetros cuadrados (254,88 mts2), para así adecuarlos a la actividad económica que pretendía dedicarse, tal como fue pactado entre las partes, proponiendo el arrendatario el proyecto de las mejoras a construir una vez iniciado el contrato de arrendamiento; proyecto este que fue entregado por el arrendatario a la arrendataria y la misma se encargó de obtener la permisología respectiva, cuya prueba está agregada en los autos; por lo que ambas partes efectivamente estuvieron de acuerdo con las características de la obra a ejecutar en su estructura y área de construcción, aceptando expresamente el arrendatario el contenido de la cláusula tercera. ASI SE ESTABLECE.

PARTE DISPOSITIVA

Por lo anteriormente expuesto, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, Actuando como Tribunal Asociado DECLARA:

PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta por la parte actora en fecha 2 de agosto de 2022, contra la sentencia dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira.

SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda por NULIDAD DE CLAUSULA CONTRACTUAL ABUSIVA, ENRIQUECIMIENTO SIN CAUSA E INDEMNIZACIÓN POR CONSTRUCCIÓN EN SUELO AJENO, interpuesta por el ciudadano FUNG WENJIE CHING contra la Sociedad Mercantil INVERSIONES LOVERA C.A., representada por su Gerente Ejecutiva ciudadana CARMEN DINORATH GONZALEZ ZERPA.

TERCERO: QUEDA CONFIRMADA LA SENTENCIA dictada por el Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, de fecha 21 de julio de 2022.

CUARTO: SE CONDENA EN COSTAS a la parte demandante, de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese y déjese copia fotostática certificada de la presente decisión, conforme lo establece el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil y en su oportunidad legal, bájese el expediente.

Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, en el Edificio Nacional de la ciudad de San Cristóbal, a los veintinueve (29) días del mes febrero del año 2024. Años 213° de la Independencia y 165° de la Federación.

La Juez,

Abg. Rosa Mireya Castillo Quiroz.

JUECES ASOCIADOS

Abg. Jesús Arnoldo Zambrano Abg. José Gregorio Guerrero Sánchez
PONENTE

La Secretaria Titular,

Abg. Mirley Rosario Colmenares de Mora.

En la misma fecha y previa la formalidad legal se dictó y publicó la anterior decisión, siendo las dos de la tarde (2:00 p.m.), dejándose copia fotostática certificada de la misma para el archivo del tribunal.
Exp. N° 7937.