REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE: JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA 213° y 164° DEMANDANTE: ANA LOURDES MUÑOZ VARELA, Venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-10.743.865, divorciada, enfermera, domiciliada en el Municipio Seboruco, estado Táchira. APODERADOS JUDICIALES: JESÚS NEPTALÍ ESCALANTE y RAFAEL EUGENIO CARRERO GALAVIS, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-4.203.164 y V-9.243.330 respectivamente, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 44.504 y 44.505, en su orden. DEMANDADA: SYLVIO ENRIQUE STANCO ORTA, Venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-4.405.193, con domicilio en la Avenida Bolívar de la Urbanización Las Lomas, Parroquia San Juan Bautista, Municipio San Cristóbal, estado Táchira. DEFENSOR AD LITEM DE LA PARTE DEMANADADA: ZULEIKA COROMOTO HUNG FUENMAYOR, titular de las cédula de identidad N° V- 9.114.431, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 24.435. MOTIVO: DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL. (Apelación a decisión de fecha 31 de mayo de 2023 dictada por el Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira). I ANTECEDENTES El trámite procesal en el juzgado a-quo. El presente juicio se inició por demanda presentada por los abogados JESÚS NEPTALÍ ESCALANTE y RAFAEL EUGENIO CARRERO GALVIS, en su carácter de apoderados judiciales de la ciudadana ANA LOURDES MUÑOZ VARELA en contra del SYLVIO ENRIQUE STANCO ORTA por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA, siendo admitida a trámite el 18 de diciembre de 2013, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, la cual se tramitó con toda regularidad por el procedimiento ordinario. La decisión del juzgado a-quo. En fecha 31 de mayo de 2023, el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, dictó sentencia definitiva en la que declaró: PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO; SEGUNDO: Ordenó al ciudadano SYLVIO ENRIQUE STANCO ORTA, ya identificado a: 1) hacer entrega del bien inmueble vendido a la ciudadana ANA LOURDES MUÑOZ VARELA, ya identificada en autos, consistente en un apartamento distinguido con el N° 04-02, del bloque 27 de la Urbanización “Los Teques” Parroquia San Juan Bautista, Municipio San Cristóbal, estado Táchira, compuesto de sala-comedor, cocina, lavadero, un (1) baño, tres (3) dormitorios tipo “A”, con una superficie de sesenta y cinco metros cuadrados con setenta y tres centímetros (65,73 mts2), alinderado de la siguiente manera: NORTE: Con fachada norte del edificio; SUR: Con fachada sur y área de circulación del edificio; ESTE: Con fachada Este y apartamento 04-01 del edificio; OESTE: Con fachada Oeste del edificio; TECHO: Con la placa común del edificio y PISO: Con el techo del apartamento 03-02 del edificio; y 2). Hacer entrega a la parte demandante de los bienes muebles, antes identificados y que le fueron vendidos. TERCERO: Ordenó al ciudadano SYLVIO ENRIQUE STANCO ORTA, ya identificado a realizar por ante la oficina de Registro Inmobiliario respectiva, el otorgamiento del documento definitivo de venta del apartamento distinguido con el N° 04-02, del bloque 27 de la Urbanización “Los Teques” Parroquia San Juan Bautista, Municipio San Cristóbal, estado Táchira, compuesto de sala-comedor, cocina, lavadero, un (1) baño, tres (3) dormitorios tipo “A”, con una superficie de sesenta y cinco metros cuadrados con setenta y tres centímetros (65,73 mts2), alinderado de la siguiente manera: NORTE: Con fachada norte del edificio; SUR: Con fachada sur y área de circulación del edificio; ESTE: Con fachada Este y apartamento 04-01 del edificio; OESTE: Con fachada Oeste del edificio; TECHO: Con la placa común del edificio y PISO: Con el techo del apartamento 03-02 del edificio. CUARTO: En Caso de incumplimiento a lo dispuesto en el particular anterior, de conformidad con el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, la presente sentencia surtirá los efectos del contrato no cumplido. No Condenó en costas. El recurso de apelación. En fecha 19 de julio de 2023, la abogada ZULEIKA HUNG FUENMAYOR, en su carácter de defensor Ad- litem de la parte demandada, apela de la sentencia definitiva dictada en fecha 31 de mayo de 2023, por el tribunal a quo y por auto de fecha 26 de julio de 2023, oyó en ambos efectos la apelación interpuesta. El trámite procesal en este juzgado superior. Correspondió a este Tribunal Superior Primero en lo Civil, Mercantil del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, previa distribución, el conocimiento de la apelación de la sentencia definitiva dictada por el Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, de fecha 31 de mayo de 2023, y mediante auto de fecha 18 de septiembre de 2023, se le dio entrada y el trámite legal para el recurso de apelación contra la sentencia definitiva del procedimiento ordinario. Informes de la parte demandada. En fecha 19 de octubre de 2023, la abogada ZULEIKA COROMOTO HUNG FUENMAYOR, actuando en su carácter de defensor– Ad litem, del ciudadano SYLVIO ENRIQUE STANCO ORTA, parte demandada, presentó en esta alzada, escrito de informes, en el cual ratifica los alegatos esgrimidos en la contestación a la demanda y expresa su contradicción en la demanda, al considerar que le corresponde a la parte demandante la carga de prueba para demostrar que es viable la acción invocada, por otro lado expresa que por cuanto es un deber del defensor ad litem acudir a todos los actos del proceso en aras de garantizar el derecho a la defensa de su defendido es por ello que ejerció el presente recurso en contra de la sentencia dictada por el tribual a quo a fines que la misma sea revisada exhaustivamente, expresando que la sentencia dictada lesiona los interés patrimoniales de su defendido como propietario del inmueble objeto de la acción, ratificando los fundamentos expuestos en la contestación a la demanda y las pruebas promovidas, solicitó se revoque la sentencia y declare con lugar la apelación. Observaciones a los informes de la parte demandada. En fecha 6 de noviembre de 2023, los abogados JESÚS NEPTALÍ ESCALANTE PÉREZ y RAFAEL EUGENIO CARRERO GALAVIS, actuando como apoderados judiciales de la parte demandante, ciudadana ANA LOURDES MUÑOZ VARELA, presentaron en esta alzada, escrito de observaciones a los informes del demandado, en el que expresa que la sentencia dictada por el tribunal a quo no lesiona ni va contra los intereses patrimoniales del demandado, que muy por el contrario expresa quien estuvo tratando de deshonrar el compromiso adquirido fue sin duda el hoy demandado, quien después de vender el apartamento a la ciudadana ANA LOURDES MUÑOZ VARELA, quien lo pago en su totalidad, en forma fraudulenta con la ciudadana MARIBEL ALVARADO interponen demanda por existencia de comunidad concubinaria que consta en el expediente N° 19070, llevado por el tribunal a quo. Que esto lo conllevo a accionar un fraude procesal colusivo en contra de los mencionados ciudadanos, ante el tribunal a quo, sentencia que fue confirmada por el Tribunal Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira en fecha 19 de julio de 2016, quien declaró con lugar la demanda de Fraude Procesal Colusivo en contra de los ciudadanos SYLVIO ENRIQUE STANCO ORTA y MARIBEL ALVARADO, así mismo en fecha 9 de mayo de 2020, declaró la inexistencia del proceso que cursó en el expediente N° 19070, nomenclatura llevada por el tribunal a quo. Sostienen que su representada ciudadana ANA LOURDES MUÑOZ VARELA, pago la totalidad del precio del apartamento y de los bienes muebles que se encontraban dentro del mismo al ciudadano SYLVIO ENRIQUE STANCO ORTA, hecho que se puede comprobar con las documentales acompañadas con el escrito libelar marcadas con las letras C, G, H e I, solicitaron se declare sin lugar la apelación interpuesta, así mismo en vista del incumplimiento de la parte demandada en registrar el documento de compra venta del apartamento y de los bienes muebles solicitan que la sentencia sirva como justo titulo de propiedad y se ordene la protocolización ante el registro respectivo. II DETERMINACION DE LA CONTROVERSIA Hechos fundamento de la pretensión alegados por la parte demandante. Los apoderados judiciales de la parte demandante afirman que se celebró contrato de opción a compra venta entre su representada la ciudadana ANA LOURDES MUÑOZ VARELA, plenamente identificada en autos, en su condición de optante con el ciudadano SYLVIO ENRIQUE STANCO ORTA, ya identificado, como oferente; sostiene que dicho contrato es un verdadero negocio jurídico bilateral por cuanto surgen obligaciones para ambas partes contratantes. Que el contrato celebrado de opción a compra venta es sobre un inmueble propiedad del ciudadano SYLVIO ENRIQUE STANCO ORTA, adquirido mediante documento debidamente Protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro Público del Municipio San Cristóbal estado Táchira de fecha 22 de octubre de 2001, bajo el N° 09, Tomo 008, Protocolo 1, Folios 1-2, correspondiente al 4° trimestre del año 2001; consistente en un apartamento distinguido con el N° 04-02, ubicado en el bloque 27 de la Urbanización los Teques, Parroquia San Juan Bautista, Municipio San Cristóbal estado Táchira, código catastral N° 20-23-03-u01-013-035-027000-P04-002, que forma parte del edificio comprendido entre los linderos y medidas que señala el documento de condominio, inscrito en la Oficina Subalterna del Registro del antes Distrito San Cristóbal, estado Táchira, en fecha 1 de diciembre de 1992, anotado bajo el N° 22, Protocolo 1, Tomo 32, consta de sala, comedor, cocina, lavadero, un (1) baño, tres (3) dormitorios, tipo A, con una superficie de sesenta y cinco metros cuadrados con sesenta y tres decímetros cuadrados (65,73 Mts2); alinderado de la siguiente manera: NORTE: Con fachada norte del edificio; SUR: Con fachada sur y área de circulación del edificio; ESTE: Con fachada Este y apartamento 04-01 del edificio; OESTE: Con fachada Oeste del edificio; TECHO: Con la placa común del edificio y PISO: Con el techo del apartamento 03-02 del edificio. Alegaron que el contrato de opción a compra venta del bien inmueble ya descrito, celebrado entre las partes se celebró en fecha 29 de noviembre de 2012, ante la Notaria Primera de San Cristóbal, quedando anotado bajo el N° 31, Tomo 361, de los libros llevados por dicha notaria, que de mutuo acuerdo fijaron el precio del apartamento por la cantidad QUINIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs.550.00,00) y las condiciones de pago quedaron establecidas en la cláusula tercera del mencionado contrato, que la optante compradora pagó CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00), por concepto de arras, imputables al precio total de la venta y el restante es decir la suma de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 450.000,00) los pagó mediante crédito otorgado por ante la entidad financiera Banco Sofitasa. Alegaron que su representada para la fecha 25 de septiembre de 2013 ya había pagado la totalidad del precio pautado por el apartamento es decir los QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.550.000,00) y por los bienes muebles que se encontraban dentro del apartamento la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00), para un total de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES ( Bs. 600.000,00), tal como consta en el documento privado suscrito entre ambas partes marcado con la letra G consignado junto con el libelo de la demanda, en el que la ciudadana canceló los trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00) de su propio peculio por cuanto el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH) no los había hechos efectivos cuando suscribieron el documento de fecha 15 de julio de 2013, que en dicho documento el mencionado ciudadano oferente se comprometió a reintegrar el dinero contentivo en el cheque, por el monto de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00) a la ciudadana ANA LOURDES MUÑOZ VARELA, en el momento que BANAVIH, le haga entrega del mismo; el ciudadano SYLVIO ENRIQUE STANCO ORTA, manifestó de forma libre y espontánea que no se le adeudaba ni por capital ni por intereses y por ende se comprometió a firmar ante el Registro Público respectivo, pero sin embargo el hoy demandado, no ejecutó las obligaciones asumidas, mientras que su representada ha cumplido con las obligaciones asumidas por ella, es decir, ha cumplido con el pago del precio pautado por el apartamento y los bienes muebles que en él se hallan. Arguyen que el ciudadano SYLVIO ENRIQUE STANCO ORTA, no ejecutó las obligaciones por él asumidas en los dos contratos bilaterales; conforme a los artículos 1469, 1474, 1487 y 1495 del Código Civil, mientras que la demandante pagó la totalidad del precio; que de esta forma dio cumplimiento a los presupuestos exigidos en el artículo 1.167 del Código Civil; fundamento para incoar la presente acción de cumplimiento de los dos contratos bilaterales y los daños y perjuicios que provienen de la misma relación contractual de conformidad con la cláusula quinta del mencionado contrato, es decir la devolución de la suma entregada por arras, CIEN MIL BOLIVARES (Bs.100.000,00 de arras) más el TREINTA POR CIENTO (30%), para un total de CIENTO TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 130.000,00) por daños y perjuicios. Expresan que para el momento de adquirir el apartamento en fecha 22 de octubre de 2001 y suscribir el contrato de opción a compra venta del inmueble en fecha 15 de julio de 2013 el ciudadano SYLVIO ENRIQUE STANCO ORTA, era soltero, por tal motivo consideran que la ciudadana MARÍA PALOMA GUTIÉRREZ DE ESTANCO, no debería prestar su consentimiento en razón que celebraron matrimonio en fecha 28 de junio de 2013, es decir la comunidad conyugal contaba con 27 días, por ende solo demandan al mencionado ciudadano, pero es el caso que los mencionados ciudadanos se reunieron con su mandante y le hicieron entrega del acta de matrimonio y le manifestaron que la ciudadana MARÍA PALOMA GUTIÉRREZ DE STANCO, tenía que firmar el documento de venta con hipoteca ante el Registro Público. Que finalmente, la demandante presentó ante el BANCO SOFITASA, BANCO UNIVERSAL C.A. en la agencia Plaza de los Mangos barrio Obrero, San Cristóbal el acta de matrimonio y procedieron a redactar el documento de venta del apartamento con hipoteca en segundo grado procediendo a llevar el documento ante el Registro del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal para su revisión y le informan que sobre el bien inmueble pesa Medida de Enajenar y Gravar motivo por el cual según la cláusula quinta del contrato prevista consensualmente por vía de cláusula penal, indemnizará a la demandante por la suma de Bs. 130.000,00 mas la indexación desde la admisión de la demanda hasta el momento en que la sentencia quede firme, fundamentando la indexación en criterio jurisprudencial de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia ratificado en forma pacifica y reiterada entre ellas las sentencias números 7 y 245 de fechas 27 de febrero de 2003 y 361 de fecha 27 de abril de 2004, en su orden. Que, debido a las múltiples gestiones efectuadas por su representada, así como por ellos, a objeto que el demandado cumpliera con los contratos y en virtud, de sus respuestas dilatorias y alejadas de la realidad proceden a demandar al ciudadano SYLVIO ENRIQUE STANCO ORTA, para que voluntariamente convenga o en su defecto sea condenado a cumplir con las obligaciones contraídas en los documentos privados. Peticiones de la parte demandante: Solicitaron que el ciudadano SYLVIO ENRIQUE STANCO ORTA, transfiera a la compradora la propiedad de lo vendido, mediante el otorgamiento del documento de compra venta del inmueble objeto de la acción y de los bienes muebles que allí se encuentren ante la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal estado Táchira, a indemnizar a la ciudadana ANA LOURDES MUÑOZ VARELA, por concepto de la cláusula penal la suma de CIENTO TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 130.000,00), desde la admisión de la demanda hasta el momento en que la sentencia quede definitivamente firme; y en caso, que el demandado no cumpla con la obligación de otorgar dicho documento de compra venta del inmueble y los bienes muebles, que la sentencia sirva de titulo de propiedad ordenando su protocolización, además que sea condenado a compensar a su representada con la suma de SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 600.000,00), debidamente indexada y además la suma de CIENTO TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 130.000,00), con su correspondiente indexación, con la especial condena en costas. Alegatos de la parte demandada en su defensa: La abogada ZULEIKA COROMOTO HUNG FUENMAYOR, actuando en su carácter de Defensor – Ad litem, del ciudadano SYLVIO ENRIQUE STANCO ORTA, parte demandada en la oportunidad de la contestación de la demandada alegó que realizó todas las diligencias para ubicar a su defendido en la que se traslado personalmente a su domicilio ubicado en la avenida Bolívar de la Urbanización las Lomas, casa N° 0-260, donde funciona un establecimiento comercial denominado Auto lavado y Servicios Gigio, donde fue informada por un ciudadano que dijo llamarse Thamy Stanco, titular de la cédula de identidad N° V-17.812.659 quien dijo ser el hijo del mencionado ciudadano quien le informa que el demandado se encuentra fuera del país, por lo que le ha sido imposible obtener contacto personal. Que a los fines de recabar elementos que coadyuven a la defensa de manera determinante es que solicita que se oficie al Consejo Nacional Electoral (CNE) para ubicar otro domicilio actual, y al Servicio Administrativo de Identificación, Migración y Extranjería (SAIME) para conocer los movimientos migratorios con posterioridad al 16 de julio de 2013 hasta la fecha actual, para evidenciar si efectivamente salió del país o si reingresó al territorio venezolano, todo ello para demostrar que han estado agotados todos los medios para su localización. Que rechaza, niega y contradice la demanda en cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho invocado, al considerar que los hechos expuestos carecen de fundamentación, salvo que aquí se demuestre, que los mismos deben ser probados; quedando en carga del demandante y que en la oportunidad que corresponda promoverá todo aquello que pueda favorecer a su defendido. Peticiones de la parte demandada. Solicitó que la demanda sea declarada sin lugar. Hechos no controvertidos Quedó reconocido por las partes aquí involucradas la existencia de la relación contractual contenida en el documento autenticado por ante la Notaria Pública Primera de San Cristóbal, estado Táchira, en fecha 29 de noviembre de 2012, anotado bajo el No. 31, Tomo 361 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa notaría, consistente en contrato de opción a compra-venta sobre el inmueble descrito en el referido instrumentó reconocido por ambas partes. Síntesis de la controversia. La controversia tiene por objeto dilucidar si es procedente o no la pretensión de cumplimiento del contrato de opción de compra-venta, contenido en el documento autenticado por ante la Notaria Pública Primera de San Cristóbal, estado Táchira, en fecha 29 de noviembre de 2012, anotado bajo el No. 31, Tomo 361 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa notaría. Y si es procedente o no la pretensión indemnizatoria de la causa penal. III MOTIVA CONSIDERACIONES PARA DECIDIR LA CAUSA PRINCIPAL Calificación jurídica preliminar del asunto a decidir. La pretensión demandada es la de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA contra el ciudadano SYLVIO ENRIQUE STANCO ORTA. La normativa legal que regula el asunto objeto del presente juicio El CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA celebrado por las partes en la presente causa, fue suscrito en fecha 29 de octubre de 2012, motivo por el cual se debe considerar el criterio establecido por la Sala de Casación Civil, en sentencia N° 116 de fecha 22 de marzo de 2013, según el cual, cuando el CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA presenta los tres requisitos de consentimiento, objeto y precio, se trata de una verdadera venta. En tal virtud, este juzgador considera que en el contrato celebrado entre los ciudadanos SYLVIO ENRIQUE STANCO ORTA y ANA LOURDES MUÑOZ VARELA, se encuentran presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio, es decir, existe acuerdo de las partes sobre el objeto y el precio, por tanto, se está en presencia de un contrato de compra venta. El derecho aplicable: El artículo 1.159 del Código Civil establece el llamado “principio del contrato-ley”: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes…” El contrato de opción de compra: Cláusula tercera. “El precio de la venta es al suma de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 550.000,00, en consecuencia, para garantizar el fiel cumplimiento de las obligaciones que las partes asumen en virtud de este contrato, LA OPTANTE cancela por concepto de ARRAS, la suma de CIEN MIL BOLÍVARES ( BS. 100.000,00) mediante cheque número 21670477, cuenta número 0137-0014-14-0001134731, de fecha 26 de noviembre de 2012, contra el Banco Sofitasa; quien declara recibir conforme el OFERENTE a su entera satisfacción. Convienen las partes que las sumas de dinero entregada en este documento en la presente cláusula serán imputables al precio total de la venta, en tal virtud LA OPTANTE solo tendrá que cancelar la suma de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 450.000,00), mediante crédito otorgado por la Entidad Financiera Banco Sofitasa, asumiendo la Optante el saldo que se derive del crédito otorgado mediante su pago personal al momento de la protocolización de documento definitivo de Compra – venta. CUARTA: El plazo de la presente opción es de NOVENTA (90) DÍAS CONTINUOS, contados a partir de la fecha de la autenticación del presente compromiso, prorrogable por Treinta (30) días continuos; QUINTO: Sí por causas imputables al OFERENTE no se efectuare la venta, o desistiere este deberá devolver la suma constituida en arras, más el treinta por ciento (30%) de daños y perjuicios sin que la optante tenga que probar tales daños. Así mismo, si la OPTANTE no cumple con su obligación de comprar el inmueble dentro del plazo y condiciones estipuladas en el contrato el OFERENTE retendrá el 30% de la suma entregada en ARRAS, para resarcirlo de los daños y perjuicios, sin que éste tenga que demostrar tales daños, una vez descontado el porcentaje antes mencionado como indemnización se hará el reintegro a LOS OPTANTES en un plazo no mayor de treinta (30) días continuos a partir del incumplimiento respectivo.” El contrato de compra-venta, definido por el artículo 1.474 del Código Civil: “La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio.” Ahora bien, los artículos 1133, 1141 del Código Civil establecen lo siguiente: Artículo 1133: “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellos un vínculo jurídico”. Artículo 1141:” Las condiciones requeridas para la existencia del contrato son: 1. Consentimiento de las partes 2. Objeto que pueda ser materia de contrato; y 3. Causa lícita”. A su vez el artículo 1.167 del Código Civil, para los contratos bilaterales, prevé el ejercicio alternativo de la pretensión de cumplimiento o de resolución de contrato por la parte que no ha incumplido: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.” La llamada exceptio non adimpleti contractus prevista en el artículo 1.168 del Código Civil: “En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las obligaciones” Y el artículo 1.488 ejusdem, establece en el caso de la venta de bienes inmuebles, que la tradición legal a cargo del vendedor, es el otorgamiento del documento de propiedad: “El vendedor cumple con la obligación de hacer la tradición de los inmuebles con el otorgamiento del instrumento de propiedad.” Y conforme a la doctrina (Eloy Maduro Luyando: Curso de Obligaciones. Derecho Civil III. Universidad Católica Andrés Bello, Caracas. 1979. Cuarta Edición, capítulo 33), las condiciones requeridas para la procedencia de la acción (rectius: pretensión) de cumplimento del contrato son las siguientes: 1) Que el contrato cuyo cumplimiento se pide sea un contrato bilateral. 2) Que exista el incumplimiento culposo de la obligación de una de las partes. 3) Que la parte que intente la acción (rectius: pretensión) de cumplimiento de contrato haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación. Análisis probatorio: Se valoran conforme a los principios de la comunidad, unidad y adquisición de la prueba, según los cuales el Juez debe adminicularlas entre sí, con independencia de la parte que las aportó al proceso, comenzando con los instrumentos que acompañaron la demanda y la contestación a la misma. Pruebas Promovidas por la parte actora: Documentales: Junto con el libelo de la demanda a los folios 17 al 20 de la primera pieza del expediente, corre inserto original del poder especial otorgado por la ciudadana ANA LOURDES MUÑOZ VARELA, en cuanto a derecho se requiere a los abogados JESÚS NEPTALÍ ESCALANTE y RAFAEL EUGENIO CARRERO GALAVIS, debidamente autenticado en la Notaria Pública Segunda de San Cristóbal, estado Táchira en fecha 9 de octubre de 2013, quedando anotado bajo el N° 36, Tomo 177, Folios 175 al 178 de los libros de autenticaciones llevados por esta Notaría, el cual por haber sido agregado en original conforme lo señala el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y no haber sido tachado dentro de la oportunidad legal establecida, el Tribunal le confiere a este instrumento el valor probatorio que señala el artículo 1.363 Código Civil, por haber sido autorizado con las solemnidades legales por un funcionario público competente para dar fe de tal acto y por tanto hace fe que los abogados JESÚS NEPTALÍ ESCALANTE y RAFAEL EUGENIO CARRERO GALAVIS, se constituyen como apoderados judiciales de la parte demandante, ANA LOURDES MUÑOZ VARELA. Junto con el libelo de la demanda a los folios 27 al 29 de la primera pieza del expediente, corre copia certificada del Acta de Matrimonio N° 169 expedida por el Registrador de la Parroquia El Paraíso del Municipio Libertador del Distrito Capital, la cual por haber sido agregada en copia certificada conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil y no haber sido impugnada dicha copia dentro de la oportunidad legal establecida, la misma se tiene como fidedigna y por tanto el Tribunal le confiere el valor probatorio que señala el artículo 1.359 del Código Civil, toda vez que el acto que contiene dicho documento fue autorizado por un funcionario público facultado para dar fe pública, conforme a lo establecido en el artículo 457 del Código Civil y por tanto hace plena fe que el día 28 de junio de 2013 los ciudadanos SYLVIO ENRIQUE STANCO ORTA y MARÍA PALOMA GUTIÉRREZ RUÍZ celebraron el matrimonio civil. Junto con el libelo de la demanda a los folios 30 al 34 de la primera pieza del expediente corre, documento autenticado ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, en fecha 29 noviembre 2012, bajo el Nro. 31, tomo 361 de los libros de autenticaciones que lleva dicha Notaría, el cual por haber sido agregado en original conforme lo señala el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y no haber sido tachado dentro de la oportunidad legal establecida, el Tribunal le confiere a este instrumento el valor probatorio que señala el artículo 1.363 Código Civil, por haber sido autorizado con las solemnidades legales por un funcionario público competente para dar fe de tal acto y por tanto hace fe que se celebró contrato de opción a compra venta entre los ciudadanos SYLVIO ENRIQUE STANCO ORTA, como oferente y ANA LOURDES MUÑOZ VARELA como la optante compradora, sobre un apartamento distinguido con el Nro. 04-02, bloque 27 de la urbanización Los Teques, San Cristóbal, Estado Táchira; el precio convenido fue de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 550.000,00); que en ese acto fueron entregados CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,00), el cual sería imputado al precio total de la venta, quedando pendiente por cancelar CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 450.000,00), que debían ser pagados mediante un crédito hipotecario que la optante compradora debía tramitar ante la entidad bancaria BANCO SOFITASA, para lo cual se le otorgó un plazo de noventa (90) días, contados a partir del 29 de octubre del 2012, con una prórroga de treinta (30) días continuos, que si por causas imputables al oferente no se efectuare la venta o desistiere deberá devolver la suma constituida por arras, más el 30% por concepto de daños y perjuicios y si la optante compradora no cumple con su obligación de comprar el inmueble dentro del plazo y condiciones estipuladas en el presente contrato el oferente retendrá el 30% de la suma entregada por arras, para resarcirlo por daños y perjuicios. Junto con el libelo de la demanda a los folios 35 al 39 de la primera pieza del expediente corre, copia fotostática simple del documento Protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro Público del Municipios San Cristóbal, estado Táchira, en fecha 22 de octubre 2001, registrado bajo el N° 09, tomo 008, Protocolo 01, Folios ½ correspondiente al cuarto trimestre de año 2001, el cual fue aportado en copia fotostática simple, conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y al no haber sido impugnada dicha copia dentro de la oportunidad legal establecida, la misma se tiene como fidedigna y por tanto el Tribunal le confiere a este instrumento el valor probatorio que señala el artículo 1.359 Código Civil, toda vez que el mismo fue autorizado con las solemnidades legales por un Registrador y por tanto hace plena fe de que el ciudadano SAMUEL MORILLO MOLINA, venezolano, mayor de edad, casado, titular de la cédula de identidad N° V- 8.072.485, casado, vende al ciudadano SYLVIO ENRIQUE STANCO ORTA, venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cédula de identidad N° V-4.405.193, un apartamento distinguido con el No. 04-02, bloque 27, Urbanización Los Teques, San Cristóbal adquirió el bien inmueble en fecha 22 de octubre de 2001 y de estado civil soltero. Junto con el libelo de la demanda a los folios 40 al 47 de la primera pieza del expediente corre, documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito San Cristóbal, en fecha 1 de diciembre 1992, registrado bajo el N° 22, Tomo 32, Protocolo 1, cuarto trimestre del corriente año, el cual fue aportado en copia fotostática simple, conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y al no haber sido impugnada dicha copia dentro de la oportunidad legal establecida, la misma se tiene como fidedigna y por tanto el Tribunal le confiere a este instrumento el valor probatorio que señala el artículo 1.359 Código Civil, toda vez que el mismo fue autorizado con las solemnidades legales por un Registrador y por tanto hace plena fe de que la ciudadana SORAYA COROMOTO ARANGUREN QUINTERO DE ZAMBRANO, en su carácter de apoderada del Instituto Nacional de la Vivienda ( INAVI) en el que declaró que los apartamentos que componen el bloque 27 de la Urbanización los Teques destinados como viviendas para familias los cuales podrán pertenecer a diverso propietarios de acuerdo a lo previsto en el documento y en la Ley de Propiedad Horizontal. Junto con el libelo de la demanda al folio 48 de la primera pieza del expediente corre, documento privado de fecha 25 de septiembre de 2013 el cual al no haber sido desconocido ni tachado, adquirió la fuerza probatoria del instrumento público conforme lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, en consecuencia el mismo hace fe que a la ciudadana ANA LOURDES MUÑOZ VARELA, le fue aprobado un crédito hipotecario con recursos del Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda ( F.A.O.V) administrado por el BANAVIH, para adquisición en el comité realizado el 12 de marzo 2013 por la suma de CIENTO OCHENTA Y UN MIL CIENTO SETENTA BOLIVARES (Bs. 181.170,00) por concepto de subsidio directo habitacional; y CIENTO DIECIOCHO MIL OCHOCIENTOS TREINTA BOLIVARES (Bs. 118.830,00), por concepto de préstamo, para un total de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,00); el cual se encuentra en espera de la asignación, el cual fue suscrito por el Supervisor de Análisis de Crédito Banca Hipotecaria. Junto con el libelo de la demanda a los folio 49 y su vuelto y 50 de la primera pieza del expediente corre, documento privado de opción a compra venta, el cual fue debidamente confrontado con su original por la secretaria del Tribunal y el mismo no fue desconocido expresamente por la contraparte en su oportunidad, de allí que quedó legalmente reconocido de acuerdo con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil tal copia, la misma se tiene como fidedigna pues tal copia ha sido expedida por funcionario competente conforme lo establecido en el artículo 111 del Código de Procedimiento Civil y por tanto el Tribunal le confiere a estos instrumentos el valor probatorio que señala el artículo 1.359 Código Civil y por tanto de él se desprende que en fecha 15 julio 2013, los ciudadanos SYLVIO ENRIQUE STANCO ORTA y ANA LOURDES MUÑOZ VARELA, celebraron por vía privada un contrato, de opción a compra venta según documento autenticado ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, en fecha 29 noviembre 2012, bajo el N° 31, Tomo 361, de los libros de autenticaciones llevados por un apartamento, distinguido con el N° 04-02, ubicado en el bloque 27, Urbanización “ Los Teques”, Parroquia San Juan Bautista, San Cristóbal estado Táchira, que el apartamento forma parte del edificio comprendido entre los linderos y medidas que señala el documento de condominio, inscrito en la Oficina Subalterna del Registro del antes Distrito San Cristóbal, estado Táchira, en fecha 1 de diciembre de 1992, anotado bajo el N° 22, Protocolo 1, Tomo 32, consta de sala, comedor, cocina, lavadero, un (1) baño, tres (3) dormitorios, tipo A, con una superficie de sesenta y cinco metros cuadrados con sesenta y tres decímetros cuadrados (65,73 Mts2); alinderado de la siguiente manera: NORTE: Con fachada norte del edificio; SUR: Con fachada sur y área de circulación del edificio; ESTE: Con fachada Este y apartamento 04-01 del edificio; OESTE: Con fachada Oeste del edificio; TECHO: Con la placa común del edificio y PISO: Con el techo del apartamento 03-02 del edificio, dicho inmueble representa el 4.932% del valor atribuido al edificio en el documento de condominio adquirido mediante documento debidamente registrado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro Inmobiliario del Municipio San Cristóbal del estado Táchira, en fecha 22 de octubre de 2001, inserto bajo el N° 09, Tomo 008, folios 1-2, Protocolo Primero, Cuarto Trimestre, cuyo precio había sido pactado en QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 550.000,00); de los cuales la suma de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,00) serían pagados por el BANAVIH; y que en vista que los recursos no se habían hecho efectivos el comprador los entregaba de su propio peculio y el vendedor SYLVIO ENRIQUE STANCO ORTA, se comprometió a reintegrar el dinero contentivo en cheque a la ciudadana ANA LOURDES MUÑOZ VARELA, en el momento que el BANAVIH le hiciere entrega del mismo y la ciudadana MARÍA PALOMA GUTIERREZ DE STANCO, en su condición de cónyuge del vendedor esta de acuerdo con la negociación; así mismo el ciudadano SYLVIO ENRIQUE STANCO ORTA, declaró que acepta la presente negociación y que no se le adeuda nada, ni por capital ni por interés comprometiéndose a firmar por ante el Registro Público de la ciudad de San Cristóbal. Junto con el libelo de la demanda al folio 51 de la primera pieza del expediente corre, instrumento privado sin firma, el cual se desecha, pues no se trata de documento manuscrito, misiva, libro de contabilidad, papel doméstico ni ninguno de los documentos privados sin firma atribuidos a la contraparte y a los que el legislador le confiere valor probatorio. Junto con el libelo de la demanda al folio 52 de la primera pieza del expediente corre, Copia al carbón inserta, el cual este tribunal se acoge a criterio sentado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia Sentencia 877 del 20 de diciembre de 2005, que señala: “…por cuanto se señaló anteriormente, los depósitos bancarios no son documentos que se forman de manera unilateral por parte de un tercero, los bancos. En su formación participan el depositante y el banco, quien recibe el dinero en nombre de su mandante- el titular de la cuenta- y certifica el depósito mediante símbolos y validación propios de esa operación e institución bancaria y no a través de una firma…. Esto permite concluir, considerando que el demandante es el titular de la cuenta y, el depositante el accionado, que los depósitos bancarios que cursan en autos no son documentales propiamente emanadas de untercero. Por el contrario, esta Sala estima que los mismos encuadran dentro de los medios probatorios llamados tarjas, los cuales por encontrarse incluidos en el Capítulo V, Sección I, del Código Civil, en su artículo 1.383, encuadran en el género de prueba documental. (ommisis| )….Las consideraciones expuestas permiten concluir que los depósitos bancarios no constituyen documentos emanados de terceros, sino tarjas,.. Se trata de un medio eficaz capaz de dar fe de su contenido…” En concordancia al criterio antes descrito, este Tribunal le confiere el valor probatorio que emana del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.383 del Código Civil, en concordancia con el artículo 489 del Código de Comercio para demostrar que en fecha 20 noviembre de 2012 la ciudadana ANA LOURDES MUÑOZ VARELA, compró a la entidad bancaria BANCO SOFITASA de Seboruco, un cheque de gerencia a favor del ciudadano SYLVIO ENRIQUE STANCO ORTA, por la suma de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,00). Junto con el libelo de la demanda a los folio 51 al 56 de la primera pieza del expediente por cumplimiento de contrato corren insertos planillas de depósitos bancarios números: 140050353, 140050582, 140052492 y 140052572, en su orden, efectuados en el Banco SOFITASA agencia de Seboruco, de fechas 15 de mayo de 2013, 21 de mayo de 2013, 15 de julio de 2013 y 16 de julio de 2013, respectivamente, tales depósitos deben ser considerados como tarja, es decir, son documentos privados de especiales características que no deben ser ratificados por el emisor en juicio, que no constituyen documentos emanados de terceros, sino instrumentos con un formato específico dado por la institución bancaria, los cuales son reconocidos por los suscritos o usuarios de los servicios bancarios, y deben ser valorados por el juez bajo el principio de sana crítica como indicios, tal como fue establecido en sentencia dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia N° RC.000405 de fecha 30 de junio de 2014, estos documentales este tribunal los valora y los aprecia y en los mismos se observan símbolos probatorios, tales como el estampado de la máquina validadora del banco, donde consta el nombre del titular de la cuenta ciudadano SYLVIO ENRIQUE STANCO ORTA, la cantidad depositada por Bs. 100.000,00; Bs. 50.000,00; Bs. 50.000,00 y Bs. 300.000,00, cada una, las fechas de los depósitos: 15 de mayo de 2013, 21 de mayo de 2013, 15 de julio de 2013 y 16 de julio de 2013; el número de la cuenta de ahorro 150511301370020-66-000269600-2, cuenta donde se efectúa los depósitos, firma de la persona quien realiza los depósitos ciudadana ANA LOURDES MUÑOZ VARELA. Así se decide. Junto con el libelo de la demanda al folio 57 al 62 de la primera pieza del expediente por cumplimiento de contrato corre instrumento privado no suscrito, el cual no lo aprecia ni valora el Tribunal, pues los instrumentos privados deben estar firmados por el obligado conforme lo establecido en el artículo 1.368 del Código Civil. Así se establece. Junto con el libelo de la demanda a los folio 63 y su vuelto de la primera pieza del expediente por cumplimiento de contrato corre instrumento documental de Resolución N° 08-04-01 del Banco Central de Venezuela, observa este tribunal que dicho instrumento no es objeto de prueba, toda vez que se refiere a un instrumento normativo, cuyo cumplimiento, al tenor del artículo 1 del Código Civil, es obligatorio desde su publicación en la gaceta oficial o desde la fecha a posterior que ella misma indique. Junto con el libelo de la demanda al folio 64 y su vuelto de la primera pieza del expediente por cumplimiento de contrato corre instrumental impreso de Índice Nacional de Precios al consumidor divulgados por el Banco Central de Venezuela; del mismo se evidencia que no se observa de la impresión de la ráfaga de la página web de origen, de conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, no se le confiere valor probatorio. A los folios 235 al 264 de la primera pieza del presente expediente, corre inserta pruebas documentales, las cuales por haberse agregado en copia fotostática certificada conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y no haber sido impugnada en la oportunidad correspondiente tal copia, la misma se tiene como fidedigna pues tal copia ha sido expedida por funcionario competente conforme lo establecido en el artículo 111 del Código de Procedimiento Civil y por tanto el Tribunal le confiere a estos instrumentos el valor probatorio que señala el artículo 1.359 Código Civil, por haber sido confrontados dichos documentos por la secretaria del tribunal y por tanto se evidencia que la entidad bancaria BANCO SOFITASA remitió comunicación REF: CJU-0670-2014, en fecha 15 de julio de 2017, en la que informó que el titular de la cuenta de ahorro N° 01370020-66-000269600-2 es el ciudadano SYLVIO ENRIQUE STANCO ORTA; titular de la cedula de identidad N° V- 4.405.193, la cual fue aperturada en fecha 15 de febrero de 2013, que el cheque de gerencia N° 00300650 de fecha 20 de noviembre de 2012, por la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.00,00), a nombre del ciudadano SYLVIO ENRIQUE STANCO ORTA, fue cobrado por la ciudadana ANA LOURDES MUÑOZ VARELA, y el mismo fue depositado a la cuenta N° 0137-0020-66-000269600-2, en fecha 15 de febrero de 2013, así mismo los depósitos números: 140050353, 140050582, 140052492 y 140052572, fueron efectuados por la ciudadana ANA LOURDES MUÑOZ VARELA, a la cuenta de ahorro N° 01370020-66-000269600-2, perteneciente al ciudadano SYLVIO ENRIQUE STANCO ORTA; titular de la cedula de identidad N° V- 4.405.193 y remitió estados de la cuenta comprendidos desde enero de 2012 hasta junio de 2014. Prueba de Informes: Se procede a valorar los informes promovidos que a continuación se detallan, conforme lo dispone el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, considerando que se solicitaron sobre puntos específicos y la información que fue requerida y cuyo contenido no fue desvirtuado por la contraparte de inexacto ni falso, por lo que siendo que la información fue emitida por un funcionario competente para ello, esta juzgadora les concede valor probatorio, conforme a lo establece el artículo 507 eiusdem, y sirven para demostrar: A los folios 116 corre comunicación remitida por la consultoría jurídica del Banco Sofitasa Banco Universal C.A., en virtud de la prueba de informe promovida, la cual se valora conforme a las reglas de la sana crítica de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, por no tener una regla legal expresa para su valoración y como quiera que la misma tiene como objeto obtener información que posee la remitente, cumpliendo de esta manera con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, el Tribunal la aprecia y la valora, con la misma se demuestra que la entidad bancaria informó que las solicitudes hechas ante la entidad bancaria deben ser tramitadas a través de la Superintendencia de las Instituciones del sector bancario (SUDEBAN). Al folio 122 de la primera pieza del expediente, corre inserta comunicación N° SIB-DSB-PA- 26581 de fecha 30 de julio 2014, suscrita por el consultor jurídico del procedimiento Administrativo de SUDEBAN, en la que comunica que la información solicitada está siendo tramitada ante el sector bancario nacional y al BANCO SOFITASA, BANCO UNIVERSAL. A los folio 126, 133, 134, 165, 204, 310, 311 de la primera pieza del expediente, corre inserta comunicación emitida por el Banco Nacional de Crédito BANPLUS, Banco Espirito Santo, Banco Exterior C.A., Banco del Pueblo Soberano, Banco Exportación y Comercio C.A., por cuanto la información suministrada es referente al ciudadano JOSÉ ALBERTO INESTROZA GÓMEZ, titular de la cedula de identidad N° V- 15.134.458, quien no es en la presente causa, de conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, este tribunal la desecha y no la valora, por ser las mismas impertinentes. Así se decide. A los folios 127, 130, ,131, 132, 135, 136, 137, 140, 166, 167, 169, 170, 171, 172, 173, 174, 175, 176, 177, 178, 179, 180, 181, 184, 185, 186, 187, 188, 189, 190, 191, 192, 200, 201, 202, 205, 208, 211, 305, 306 al 307, 308, 309, de la primera pieza del expediente corre comunicación remitida por la entidad Banco Nacional de Crédito Banco universal, 100% BANCO, BANPLUS, BANCO ESPIRITO SANTO, MI BANCO, BBVA PROVINCIAL DEL SUR BANCO UNIVERSAL, BANCO TESORO, BANCA CARIBE, CITIBANK BANCO UNIVERSAL, ACTIVO BANCO UNIVERSAL, B.O.D, BANCO PLAZA, DELSUR BANCO UNIVERSAL, BANCO DE VENEZUELA, ALCALDÍA DE CARACAS, INSTITUTO MUNICIPAL DE CRÉDITO POPULAR, BANCO CARONÍ, BANCO INDSUTRIAL DE VENEZUELA, BANCO MERCANTÍL, BANCO DEL PUEBLO SOBERANO, BANCO INTERNACIONAL DE DESARROLLO C.A BANFANB, BANCO DE EXPORTACIÓN Y COMERCIO C.A, en virtud de la prueba de informe promovida, la cual se valora conforme a las reglas de la sana crítica de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, por no tener una regla legal expresa para su valoración y como quiera que la misma tiene como objeto obtener información que posee la remitente, cumpliendo de esta manera con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil y por cuanto la información en cónsona con otros elementos probatorios que corren en autos, el Tribunal la aprecia y la valora, con la misma se demuestra que el ciudadano SYLVIO ENRIQUE STANCO ORTA, no mantiene ningún de tipo de relación financiera con las mencionadas entidades bancarias. Así se establece. A los folio 214 al 219, 275 al 303, de la primera pieza del expediente, corre comunicaciones REF: CJU-0977-2014, REF: CJU-1012-2014,en su orden, en fechas 1 de octubre de 2014 y 10 de octubre de 2014, remitidas por la entidad BANCO SOFITASA BANCO UNIVERSAL, en virtud de la prueba de informe promovida, la cual se valora conforme a las reglas de la sana crítica de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, por no tener una regla legal expresa para su valoración y como quiera que la misma tiene como objeto obtener información que posee la remitente, cumpliendo de esta manera con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil y por cuanto la información en cónsona con otros elementos probatorios que corren en autos, el Tribunal la aprecia y la valora, con la misma se demuestra que en fecha 1 de octubre de 2014 la entidad bancaria informó que el titular de la cuenta de ahorro N° 01370020-66-000269600-2 es el ciudadano SYLVIO ENRIQUE STANCO ORTA; titular de la cedula de identidad N° V- 4.405.193, quien apertura la cuenta en fecha 15 de febrero de 2013, la cual se encuentra activa para la fecha de la prueba de informe solicitada, que el día 18 de julio de 2013 se realizó una nota de Débito con referencia N° 0004344896, por un monto de Bs. 300.015,00, por la compra de un cheque de gerencia, de igual manera se realizó los siguientes debitos uno de Bs.15,00 por concepto de emisión de cheque de gerencia y el otro por Bs. 300.000,00 por la compra del cheque; la beneficiaria del Cheque de gerencia N° 00349548, es la ciudadana MARÍA DE JESÚS DEL RIEGO GARCÍA, titular de la cédula de identidad N° V-6.434.399, depositado en el Banco Mercantil en fecha 19 de julio de 2013, que la mencionada ciudadana no posee ningún instrumento financiero con la entidad bancaria Sofitasa. A los folio 144 al 162 de la primera pieza del expediente, corre inserta comunicación REF: CJU-0815-2014, de fecha 7 de agosto de 2014, remitida por la entidad BANCO SOFITASA BANCO UNIVERSAL, en virtud de la prueba de informe promovida, la cual se valora conforme a las reglas de la sana crítica de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, por no tener una regla legal expresa para su valoración y como quiera que la misma tiene como objeto obtener información que posee la remitente, cumpliendo de esta manera con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil y por cuanto la información es cónsona con otros elementos probatorios que corren en autos, el Tribunal la aprecia y la valora, con la misma se demuestra que el ciudadano SYLVIO ENRIQUE STANCO ORTA; titular de la cedula de identidad N° V- 4.405.193, es titular de la cuenta de ahorros N° 0137-0020-66-000269600-2 cuya apertura se realizó el 15 de febrero 2013; así mismo remite los estados de cuenta comprendidos desde febrero 2013 hasta julio de 2014, en la que se observa los movimientos bancarios de la cuenta en los que se refleja los depósitos bancarios identificados con los números 140050353, 140050582, 140052492, 140052572, de fechas 15 de mayo de 2013, 21 de mayo de 2013, 15 de julio de 2013 y 16 de julio de 2013, en su orden, cada uno por el monto de (Bs. 100.000,00), (Bs. 50.000,00), (Bs. 50.000, 00), y (Bs. 300.000,00) respectivamente. A los folios 285 al 303 de la primera pieza del presente expediente, corre inserta comunicación de fecha 7 de agosto de 2014, remitida por la entidad BANESCO BANCO UNIVERSAL, este tribunal no las aprecia ni valora por cuanto de las mismas se desprende que el titular de la cuenta no es parte del presente juicio por lo tanto son impertinentes. Así se decide. Pruebas Promovidas por la parte Demandada: Al folio 97, de la primera pieza del presente expediente corre instrumento privado no suscrito, el cual no lo aprecia ni valora el Tribunal, pues los instrumentos privados deben estar firmados por el obligado conforme lo establecido en el artículo 1.368 del Código Civil, razón por la cual este instrumento podría considerarse como un principio de prueba por escrito, sin embargo para valorarlo como tal, el escrito debe emanar de aquel a quien se le opone y hacer verosímil el hecho que se pretende probar con él, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.392 del Código Civil, sin embargo este instrumento tampoco llenas tales requisitos ya que él mismo no se encuentra suscrito por la abogada ZULEIKA HUNG FUENMAYOR, en su carácter de defensora Ad LITEM, del ciudadano SYLVIO ENRIQUE STANCO ORTA, parte demandada en la presente causa. Así se decide. Al folio 193 de la primera pieza del expediente, corre inserta comunicación N° 001585, de fecha 28 de agosto de 2014, suscrita por el Ing. BLADIMIR ALEXANDER PÉREZ RIVERO, en su carácter de Director de la Oficina Regional Electoral del Estado Táchira (CNE), en virtud de la prueba de informe promovida, la cual se valora conforme a las reglas de la sana crítica de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, por no tener una regla legal expresa para su valoración y como quiera que la misma tiene como objeto obtener información que posee la remitente, cumpliendo de esta manera con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil y por cuanto la información en cónsona con otros elementos probatorios que corren en autos, el Tribunal la aprecia y la valora, con la misma se demuestra que el ciudadano SYLVIO ENRIQUE STANCO ORTA, titular de la cedula de identidad N° V- 4.405.193, tiene su domicilio en el estado Táchira, Municipio San Cristóbal, Parroquia San Juan Bautista la calle 7, calle: esquina San Cristóbal, CII 7, sector La Concordia 8, edificio-casa: no aplica. Así se decide. Conclusión del análisis probatorio. Quedó comprobado que en fecha 29 de noviembre de 2012, fue suscrito CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA sobre el bien inmueble objeto del presente litigio, ante la Notaria Primera de San Cristóbal, quedando anotado bajo el N° 31, Tomo 361, de los libros llevados por dicha notaria, entre los ciudadanos SYLVIO ENRIQUE STANCO ORTA y ANA LOURDES MUÑOZ VARELA, donde consta el precio, la forma de pago y el plazo establecido para pagar el saldo pendiente. La entrega de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00) por parte de la optante compradora al oferente, como concepto de arras el cual fue imputable del precio total del inmueble. La optante compradora al oferente le pagará el saldo restante de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 450.000,00) a través de un crédito otorgado por la entidad bancaria Banco Sofitasa. De igual modo, quedó demostrado que las partes involucradas en el presente juicio celebraron un nuevo contrato privado en fecha 15 de julio de 2013, en el cual se modifica el pago convenido en el contrato celebrado el 29 de noviembre de 2012, en el cual estipularon lo siguiente: Omisisis… “…Yo, SYLVIO ENRIQUE STANCO ORTA, …. declaro: Que el apartamento, dado en OPCION DE COMPRAVENTA, a la ciudadana ANA LOURDES MUÑOZ VARELA, …según documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, en fecha 29 de noviembre de 2012, inserto bajo el Nro. 31, tomo 361, de los libros de autenticaciones, por un apartamento distinguido con el Nro. 04-02, ubicado en el bloque 27 de la “URBANIZACION LOS TEQUES”…cuyo precio pactado para la venta fue convenido en la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 550.000,00). Ahora bien, por cuanto el resto la cantidad de BOLIVARES TRESCIENTOS MIL (Bs. 300.000,00), dinero que sería pagado por el Banco Nacional de Vivienda y Habitat (BANAVIH), pero en vista que los recursos no se han hecho efectivos, he decidido, pagarle con dinero de mi propio peculio. Yo, SILVIO (sic) ENRIQUE STANCO ORTA,…me comprometo a reintegrar el dinero contentivo en el cheque, por un monto de BOLIVARES TRESCIENTOS MIL (Bs. 300.000,00) a la ciudadana ANA LOURDES MUÑOZ VARELA…en el momento que el BANAVIH me haga entrega del mismo….Y yo, el vendedor, SYLVIO ENRIQUE STANCO ORTA,… declaro: que acepto la presente negociación y que no se me adeuda nada, ni por capital, ni por intereses, comprometiéndome a firmar por ante el Registro Público de la ciudad de San Cristóbal, una vez que el documento de venta esté listo para su firma…” Omisisis… Ahora bien, del documento anteriormente descrito observa quien aquí juzga que las partes de mutuo acuerdo celebraron un nuevo contrato en la que manifiestan que por cuanto los recursos del BANAVIH aun no se habían hecho efectivos, el pago del saldo restante lo hizo la optante compradora ciudadana ANA LOURDES MUÑOZ VARELA, con dinero proveniente de su propio peculio y el ciudadano SYLVIO ENRIQUE STANCO ORTA, declaró en ese momento que acepta la negociación y que no se le adeuda nada ni por capital, ni por intereses y en ese mismo acto se comprometió a firmar el documento ante el registro público, por lo que concluye esta administradora de justicia que ambos documentos prueban el consentimiento de las partes legítimamente manifestado en el presente juicio de los ciudadanos SYLVIO ENRIQUE STANCO ORTA y ANA LOURDES MUÑOZ VARELA. Así que, en el presente juicio se trata del cumplimiento de dos contratos suscritos por ambas partes en los cuales se evidencia de autos que se trata de contratos bilaterales porque se obligan ambas partes a prestar su consentimiento y suscribir el contrato definitivo en un futuro. Es de señalar que, el negocio jurídico bilateral es aquel que está compuesto o integrado por dos o más manifestaciones de voluntad que conjugadas producen efectos para todas las partes. Como casos típicos de negocios jurídicos bilaterales tenemos el acuerdo, la convención y el contrato. El contrato es considerado por la mayor parte de la doctrina moderna como una especie de convención. Se dice que tiene la misma relación que existe entre la especie y el género. Desde este punto de vista, todo contrato es una convención, pero no toda convención es un contrato. Nuestro Código Civil define el contrato como una especie de convención en el artículo 1.133, así: “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, trasmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”. El contrato es bilateral cuando surgen obligaciones para ambas partes contratantes. Presentan la particularidad que cada una de éstas está obligada frente a la otra; son recíprocamente deudores. El artículo 1.134 del Código Civil, lo define así: “El contrato es bilateral, cuando las partes se obligan recíprocamente”. En el contrato bilateral cada una de las partes es deudora y acreedora al mismo tiempo.” Considera esta administradora de justicia, necesario traer a colación que los contratos de opción a compra, es un contrato por el cual una de las partes concede a la otra la facultad exclusiva de decidir la celebración o no de otro contrato, que ha de realizarse en un plazo determinado, obligándose el futuro vendedor a no transmitir el inmueble a persona distinta del titular del derecho de opción. En este orden de ideas, es menester hacer referencia al contenido del artículo 1.160 del Código Civil, el cual establece que: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe, y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley.” Prevé la buena fe en la ejecución de los contratos, disponiendo que, en cuanto a sus efectos las partes deban sujetarse a sus propias regulaciones contractuales; pero también, a la equidad, el uso y la ley, atemperando la “libertad” de hacer y disponer de las partes. El artículo 1.486 ejusdem, establece dentro de las principales obligaciones a cargo del vendedor, la tradición: “Las principales obligaciones del vendedor son la tradición y el saneamiento de la cosa vendida.” Y el artículo 1.488 ejusdem, establece en el caso de la venta de bienes inmuebles, que la tradición legal a cargo del vendedor, es el otorgamiento del documento de propiedad: “El vendedor cumple con la obligación de hacer la tradición de los inmuebles con el otorgamiento del instrumento de propiedad.” En cuanto a las obligaciones del opcionante comprador tenemos que éste está obligado a pagar el precio del inmueble vendido, en el tiempo y lugar fijados en el contrato y si no se hubiera fijado, en el tiempo y lugar en que se entregue el inmueble vendido. Con carácter general, se realiza de forma simultánea el pago del bien y la entrega del mismo, mientras que el opcionante vendedor, se obliga a entregar los documentos emitidos por las autoridades correspondientes, a fin de efectuar la venta definitiva, poner en posesión del comprador y otorgar el instrumento de propiedad, para dar cumplimiento a la tradición y el saneamiento de la misma. Ahora bien, en el caso de marras la ciudadana ANA LOURDES MUÑOZ VARELA, plenamente identificada en autos, parte demandante alega en el escrito libelar que ha cumplido con la obligación por ella asumida en los contratos suscritos por ambas partes, como es el pago del precio pautado por el apartamento es decir la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 550.000,00); pero sin embargo el ciudadano SYLVIO ENRIQUE STANCO ORTA, no ha cumplido con la obligación de hacer la tradición legal del inmueble objeto de la compra venta ante el Registro Público correspondiente. Quedó demostrado que el precio del inmueble objeto de la controversia fue acordado por la suma de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 550.000,00), tomando en cuenta que al momento de la firma del documento autenticado ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, en fecha 29 noviembre de 2012, el ciudadano SYLVIO ENRIQUE STANCO ORTA, recibió CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,00), por concepto de arras los cuales serán descontados del monto total del valor del inmueble, cancelados según mediante cheque número 21670477, en la cuenta N° 0137-0014-14-0001134731 en fecha 26 de noviembre de 2012, que los CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (450.000,00) tendría que ser cancelados a través de crédito otorgado por la entidad financiera Banco Sofitasa. De más esta decir que, las partes en el presente juicio modificaron de mutuo acuerdo el modo en que se efectuaría el pago evidenciándose a los autos que la accionante, ciudadana ANA LOURDES MUÑOZ VARELA, ha cancelado la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 600.000,00), tal como se desprende de los recibos que corren insertos a los folios 52 al 56 de la primera pieza del presente expediente, instrumentos emanados de la propia demandante ciudadana ANA LOURDES MUÑOZ VARELA, consistentes en: A) CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,00), por concepto de arras al momento de la firma de la opción a compra, cuyo pago fue efectuado el 20 de noviembre de 2012, mediante cheque número 0030650 del BANCO SOFITASA, los cuales EL OFERENTE declaró haberlos recibido a su entera satisfacción; a través de cheque N° 21670477 de fecha 26 de noviembre de 2012, en la cuenta N° 0137-0014-14-0001134731 tal como se desprende del texto del documento que contiene el contrato de opción a compra venta celebrado de fecha 29 de noviembre de 2012. B) CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,00), mediante depósito en efectivo realizado en el BANCO SOFITASA en fecha 15 de mayo 2013, según consta de planilla de depósito bancario identificada con el N°. 140050353, en cuenta de ahorro N° 15051301370020660002696002 a favor del ciudadano STANCO ORTA SYLVIO ENRIQUE. C) CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,00), mediante depósito en efectivo realizado en el BANCO SOFITASA en fecha 21 mayo 2013, según consta de planilla de depósito bancario identificada con el N° 140050582 a favor del ciudadano STANCO ORTA SYLVIO ENRIQUE. D) CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,00), mediante depósito en efectivo realizado en el BANCO SOFITASA en fecha 15 de julio 2013, según consta de planilla de depósito bancario identificada con el N° 140052492 a favor del ciudadano STANCO ORTA SYLVIO ENRIQUE. E) TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,00), mediante depósito en efectivo realizado en el BANCO SOFITASA en fecha 16 de julio de 2013, según consta de planilla de depósito bancario identificada con el N° 140052572 a favor del ciudadano STANCO ORTA SYLVIO ENRIQUE; instrumentales documentales que fueron ratificados con la prueba de informes y estados de cuenta emitidos por la entidad bancaria Banco Sofitasa tal como se evidencia a los folios 235 al 261 de la primera pieza del expediente, por lo que concluye esta administradora de justicia que la parte demandante cumplió con la carga probatoria que impone el articulo 506 del Código de Procedimiento Civil logrando demostrar que efectivamente cumplió con la obligación contractual adquirida como es el pago total del bien inmueble objeto de la acción. En este sentido, observa quien aquí juzga que del material probatorio aportado por las partes en el presente juicio, cuyo análisis y valoración ya fue expuesto anteriormente por parte de esta juzgadora, así como los alegatos y demás defensas desplegados por las partes, es de concluir que quedaron reconocidos por no ser objeto controvertido entre ellos, la existencia del negocio jurídico suscrito, es decir un contrato de opción de compra venta autenticado ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, en fecha 29 noviembre 2012, bajo el N° 31, Tomo 361, de los libros de autenticaciones llevados y un documento de carácter privado que tienen por objeto un bien inmueble constituido por un apartamento, distinguido con el N° 04-02, ubicado en el bloque 27, Urbanización “ Los Teques”, Parroquia San Juan Bautista, San Cristóbal estado Táchira, que el apartamento forma parte del edificio comprendido entre los linderos y medidas que señala el documento de condominio, inscrito en la Oficina Subalterna del Registro del antes Distrito San Cristóbal, estado Táchira, en fecha 1 de diciembre de 1992, anotado bajo el N° 22, Protocolo 1, Tomo 32, consta de sala, comedor, cocina, lavadero, un (1) baño, tres (3) dormitorios, tipo A, con una superficie de sesenta y cinco metros cuadrados con sesenta y tres decímetros cuadrados (65,73 Mts2); alinderado de la siguiente manera: NORTE: Con fachada norte del edificio; SUR: Con fachada sur y área de circulación del edificio; ESTE: Con fachada Este y apartamento 04-01 del edificio; OESTE: Con fachada Oeste del edificio; TECHO: Con la placa común del edificio y PISO: Con el techo del apartamento 03-02 del edificio, dicho inmueble representa el 4.932% del valor atribuido al edificio en el documento de condominio adquirido mediante documento debidamente registrado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro Inmobiliario del Municipio San Cristóbal del estado Táchira, en fecha 22 de octubre de 2001, inserto bajo el N° 09, Tomo 008, folios 1-2, Protocolo Primero Cuarto Trimestre; cuyo precio fue fijado por la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 550.000,00), señalando la actora el incumplimiento de parte del demandado en su obligación de perfeccionar y otorgar el documento definitivo de venta sobre el inmueble objeto de la controversia, al no haber tramitado la solvencias, impuestos respectivos, así como cualquier tramitación de la venta ante el organismo regulador según lo pactado contractualmente, de acuerdo a la cláusula sexta, esto es, a los fines de protocolizar el documento definitivo de Compra-Venta en la Oficina Subalterna del Registro. Bajo los argumentos explanados se evidencia el incumplimiento del negocio jurídico suscrito por parte del demandado ciudadano SYLVIO ENRIQUE STANCO ORTA, plenamente identificado en autos; el incumplimiento de la obligación contractual estipulada en la cláusula sexta es decir, la realización de los trámites necesarios tales, como la solvencia, el saneamiento de ley y aquellos requisitos necesarios ante las instituciones competentes a los fines de otorgar el documento definitivo de propiedad del inmueble objeto de la presente demanda ante el Registro Público competente, por lo cual considera, quien aquí decide, y al no haber aportado en autos, prueba alguna que desvirtué lo alegado por la hoy demandante, la presente acción debe prosperar en derecho y ser declarada CON LUGAR la demanda, tal como se hará de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo de la sentencia. Así se decide. Por otra parte, observa este tribunal de alzada que las partes convinieron de mutuo acuerdo en el contrato autenticado ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, en fecha 29-11-2012, bajo el Nro. 31, tomo 361 de los libros de autenticaciones que lleva dicha Notaría, en la cláusula tercera que la ciudadana ANA LOURDES MUÑOZ VARELA, ya identificada en autos, se comprometió a cancelar el saldo restante a través de un crédito otorgado ante la entidad financiera Banco Sofitasa, asumiendo el saldo que se derive del crédito otorgado mediante su pago personal, quedando corroborado con el acervo probatorio promovido que la ciudadana ANA LOURDES MUÑOZ VARELA, solicito el crédito hipotecario ante la entidad financiera por concepto de préstamo para pagar el diferencial del valor total del inmueble restante el cual le fue aprobado en fecha 12 de marzo 2013 por la suma de CIENTO OCHENTA Y UN MIL CIENTO SETENTA BOLIVARES (Bs. 181.170,00) por concepto de subsidio directo habitacional; y CIENTO DIECIOCHO MIL OCHOCIENTOS TREINTA BOLIVARES (Bs. 118.830,00), por concepto de préstamo, para un total de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,00). Sin embargo, observa esta jurisdicente que del documento privado el cual quedo legalmente reconocido y que fue suscrito por ambas partes en fecha 15 de julio de 2013, se desprende del mismo que ambas partes de mutuo acuerdo convinieron que el precio pautado por la venta del inmueble dado en opción a compra venta según documento autenticado ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, el 29 noviembre de 2012, había sido pactado en la suma de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 550.000,00); de los cuales la suma de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,00) serían pagados por el BANAVIH; y en vista que los recursos no se habían hecho efectivos, la ciudadana ANA LOURDES MUÑOZ VARELA, en su carácter de opcionante compradora le entrega de su propio peculio y al ciudadano SYLVIO ENRIQUE STANCO ORTA, en su carácter de vendedor la suma de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,00), obligándose éste último a que una vez el entidad bancaria le hiciera entrega de dicha suma le reintegra el dinero a la mencionada ciudadana. Tal como puede apreciarse, en el caso concreto, resulta determinante que con el acervo probatorio promovido por la parte demandante que la ciudadana ANA LOURDES MUÑOZ VARELA, cumplió con su obligación contractual del pago del inmueble con recursos propios de su peculio, por ende al no haber la entidad bancaria liquidado el préstamo aprobado el ciudadano SYLVIO ENRIQUE STANCO ORTA, queda exento de cumplir con su obligación contractual de reintegrar la suma de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00), Así se decide. La indexación por daños y perjuicios Los apoderados judiciales de la parte demandante en el escrito libelar esgrimen en sus alegatos que el ciudadano SYLVIO ENRIQUE STANCO ORTA, parte demandada en el presente juicio debe convenir o en su defecto debe ser condenado a indemnizar por daños y perjuicios a la demandante ciudadana ANA LOURDES MUÑOZ VARELA, ya identificada en autos, por concepto de cláusula penal la suma de CIENTO TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 130.000,00) y subsidiariamente la equivalencia de indexación de la suma de SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 600.000,00) desde la admisión de la demanda hasta que quede definitivamente la demanda. En este orden de ideas, observa este tribunal de alzada que los apoderados de la parte demandante fundamentan los daños y perjuicios provenientes de la misma relación contractual de conformidad con la cláusula quinta del mencionado contrato, es decir la devolución de la suma entregada por arras, CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,00 de arras) más el TREINTA POR CIENTO (30%), para un total de CIENTO TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 130.000,00). Con relación a la indemnización de los daños y perjuicios establecidos en la cláusula quinta por el incumplimiento de alguna de las partes contratantes, cabe acotar que la misma es de naturaleza netamente indemnizatoria ante el eventual incumplimiento de alguna de las obligaciones, así, las partes ante el eventual incumplimiento tarifaron los daños y perjuicios causados en el equivalente al treinta por ciento (30%) del monto otorgado en arras. En este sentido, cabe precisar que el contrato en cuestión fue denominado por los suscribientes como opción de compra venta, autenticado ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal sin embargo, se observa de la revisión efectuada al mismo, que se estableció en la cláusula Quinta lo siguiente: QUINTA: Si por causas imputables al OFERENTE no se efectuare la venta o desistiere éste deberá devolver la suma constituida en arras, mas el treinta por ciento (30%) por concepto de daños y perjuicios sin que la optante tenga que probar tales daños…” De dicha cláusula se aprecian las sanciones estipuladas por las partes en caso de que una de ellas incumpla con las obligaciones contraídas. Ante el contenido de tal cláusula es evidente, que deben tenerse presente una serie de principios generales que rigen en materia de contrato, el primero de ellos, relativo al principio de la fuerza vinculante del contrato, es decir, que una vez celebrado el contrato, éste tiene carácter vinculante, y las partes no pueden desligarse del vínculo, sino es bajo determinada, precisas y excepcionales condiciones. Debiendo traerse a colación igualmente el principio de la buena fe que nos indica, que las partes deben comportarse con lealtad y corrección. Así pues, en la aplicación de la equidad y la buena fe se ha buscado la creación de una regla que es dictada por la experiencia, vale decir, por la interpretación de las circunstancias en que se desenvuelve la realización del contrato para encontrar su fin. Precisado lo anterior, esta alzada advierte que lo que pretende la parte demandante como petición subsidiaria, es el “cumplimiento de contrato e indemnización de daños y perjuicios”, toda vez que solicita el pago de CIENTO TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 130.000,00), indexación correspondiente a la cláusula penal que es el 30% de la cantidad otorgada como arras, más la indexación del monto total del contrato, esto es, la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 600.000,00). Con el propósito de considerar la defensa de la parte demandante, se hace necesario el análisis de la normativa legal que prevé la cláusula penal y en ese sentido, el Artículo 1.257 del Código Civil, dice: “Artículo 1.257.- “Hay obligación con cláusula penal cuando el deudor, para asegurar el cumplimiento de la obligación, se compromete a dar o a hacer alguna cosa para el caso de inejecución o retardo en el cumplimiento.” Siendo lapidario el articulo 1.259 del Código Civil, al establecer que aquél que tiene el derecho a reclamar a la otra parte el cumplimiento del contrato, puede elegir entre pedir el cumplimiento de la cláusula penal y la obligación principal. “Artículo 1.259 del Código Civil: “El acreedor puede pedir al deudor que esté constituido en mora, la ejecución de la obligación principal, en lugar de la pena estipulada.” Y aún, si se considerara el contenido de esa cláusula cuarta del contrato como arras, también era potestativo de la parte que no ha incurrido en mora, retener las arras que haya recibido o exigir el doble de las que haya dado, o si lo prefiere exigir el cumplimiento de la convención, tal como lo prevé el artículo 1.263 ejusdem: “Artículo 1.263 del Código Civil: “A falta de estipulación contraria, lo que se da en arras al tiempo de la celebración del contrato o con anterioridad a este acto, se considera como garantía de los daños y perjuicios para el caso de contravención. Si la parte que no ha incurrido en culpa no prefiere exigir el cumplimiento de la convención, puede retener las arras que haya recibido o exigir el doble de las que haya dado.” Es de señalar que, la cláusula penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal. Ahora bien, los apoderados judiciales de la parte demandante alegan subsidiariamente el cumplimiento por equivalente o compensación a la demandante por la suma de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000,00), debidamente indexada más la suma de CIENTO TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 130.000,00), por concepto de cláusula penal con su correspondiente indexación, por el incumplimiento contractual del oferente o demandando en su obligación hacer, es decir firmar el documento definitivo ante el Registro Público competente. De modo que del material probatorio observa esta jurisdecente, que del documento privado suscrito por ambas partes de fecha 15 de julio de 2013, se desprende las obligaciones contraídas por los contratantes, la ciudadana ANA LOURDES MUÑOZ VARELA, en su carácter de compradora pago la cantidad trescientos mil bolívares monto restante del pago total del valor del inmueble, los canceló con recursos propios de su peculio no quedando nada a deber y así lo manifestó el ciudadano SYLVIO ENRIQUE STANCO ORTA, quien acepto el negocio, declaró que no se le adeuda nada por capital ni por intereses y se comprometió a firmar ante el Registro Público, una vez el documento este listo para su firma. Por ende, es criterio de esta alzada que con la firma del documento de fecha 15 de julio de 2013 por parte del demandado ciudadano SYLVIO ENRIQUE STANCO ORTA, se tiene por cierto que efectivamente la ciudadana ANA LOURDES MUÑOZ VARELA, cumplió con el pago total del inmueble por el monto de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 550.000,00), precio pactado por el inmueble en el contrato suscrito entre ambos en el documento autenticado ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, el 29 noviembre de 2012, cumpliendo la parte demandante en esa oportunidad con lo estipulado en el contrato, puesto que considera esta Máxima Jurisdicción Civil que al aplicar la lógica en las negociaciones ningún propietario vendedor procederá a firmar un contrato en el cual se encuentre en juego la propiedad del bien a favor del comprador sin antes tener asegurado el pago del monto fijado en dicho contrato. Sin embargo se observa del documento privado que las partes no estipularon el tiempo para la protocolización del mismo, siendo que de las actas procesales se evidencia que el documento privado fue suscrito en fecha 15 de julio de 2013 y hasta la interposición de la demanda en fecha 12 de diciembre de 2013, habiendo transcurrido cinco (5) meses sin que el ciudadano SYLVIO ENRIQUE STANCO ORTA, haya cumplido con su obligación, y de modo que la parte demandada en ningún momento ha desistido del negocio jurídico, por el contrario hay voluntad manifiesta que efectivamente esta de acuerdo con la negociación y se compromete que una vez este listo lo firmaría; por ende las consecuencias que se derivan de la negociación asumida en el documento privado, es la obligación de otorgar el documento de compromiso de compra venta mediante el documento definitivo debidamente protocolizado ante el Registro Público competente, por ende no es aplicable los daños e indemnización del 30 % del monto cancelado, por cuanto a la ciudadana ANA LOURDES MUÑOZ VARELA, le será satisfecho el cumplimiento de la obligación contractual con el otorgamiento del documento definitivo y la entrega del bien inmueble objeto de la controversia. Así se decide. En razón de lo antes expuesto, considera esta administradora de justicia, que las referidas circunstancias, precedentemente analizadas son determinantes para declarar sin lugar la pretensión indemnizatoria de los mismos. Por consiguiente, no habiendo suma de dinero que pagar, no procede la indexación solicitada sobre la suma que hubiese que pagar. En virtud de las consideraciones anteriores, este tribunal de alzada advierte que como quiera que la pretensión subsidiaria de la demandante, en cuanto a los conceptos reclamados no fueron concedidas, debe declararse parcialmente con lugar la presente demanda. Así se declara. Por ultimo advierte esta alzada que la sentencia recurrida en su dispositiva ordena al ciudadano SYLVIO ENTANCO ORTA, ya identificado hacer entrega del bien inmueble vendido a la ciudadana LOURDES MUÑOZ VARELA, ya identificada, así como hacer entrega de los bienes muebles que se encontraban dentro del inmueble, antes identificado y que le fueron vendidos, Ahora bien, de una revisión del libelo de demanda, le es claro para quien suscribe que la parte actora no solicita la entrega material en su escrito libelar, por lo que, mal pudiere el juzgado a quo acordar dicha entrega, y siendo que la misma debe ser solicitada de manera autónoma una vez definitivamente firme la presente decisión. De la transcripción arriba efectuada y del contenido de las actas del expediente, se puede evidenciar que el fallo proferido por la jueza del a quo en fecha 31 de Mayo de 2023, en su numeral segundo incurrió el vicio de incongruencia positiva (ultrapetita), que se configura cuando se otorga al demandante más de lo pedido, condenándole a pagar al demandado una cantidad u obligándosele a hacer una cosa mayor a la pretendida por el actor con lo cual se rompe de igual forma con el principio de exhaustividad, por lo tanto dicho numeral segundo de la sentencia debe ser anulado tal como se hará en el dispositivo del presente fallo. De igual forma, se evidencia que lo solicitado por el demandante en su escrito libelar era la entrega del documento definitivo de compraventa y en caso de negativa del demandado de otorgarlo, la sentencia que se dicte al respecto sirva de justo titulo de propiedad; lo cual fue declarado por la recurrida; en consecuencia, en apreciación de esta operadora de justicia no ha debido el a quo proveer sobre lo que no le fue solicitado por el actor, respecto a la entrega material del aludido inmueble; siendo criterio reiterado de la sala de casación civil, que en aquellos casos sobre cumplimiento de contrato de opción de compraventa, en su ejecución no causa la desposesión del bien, sino que se obliga a que se otorgue la escritura correspondiente ante el Registro Público o que se registre la sentencia como justo titulo; y en caso de no haber entrega material voluntaria por el poseedor puede instaurar un procedimiento por desalojo. Es de resaltar que si la entrega material del inmueble objeto de compraventa hubiera constituido una de las pretensiones de la parte actora en la presente causa, por tratarse el mismo de un inmueble destinado a vivienda principal, era necesario el agotamiento previó de la vía administrativa, antes de proceder a la vía judicial, conforme al contenido del artículo 5 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraría de Viviendas y la ausencia de tal requisito previo constituye causal de inadmisibilidad, no obstante en modo alguno la entrega material del inmueble, ha constituido la pretensión del accionante de autos y así se declara. IV DECISIÓN En mérito de las anteriores consideraciones, este Juzgado Superior Primero Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: PRIMERO: PARCIAMENTE CON LUGAR LA APELACIÓN, ejercida por la abogado ZULEIKA HUNG FUENMAYOR, en su carácter de defensor Ad- litem de la parte demandada, contra la sentencia dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia, en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, en fecha 31 de mayo de 2023. SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR LA DEMANDA, presentada por la ciudadana ANA LOURDES MUÑOZ VARELA, Venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-10.743.865, contra el ciudadano: SYLVIO ENRIQUE STANCO ORTA, Venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-4.405.193, con domicilio en la Avenida Bolívar de la Urbanización Las Lomas, Parroquia San Juan Bautista, Municipio San Cristóbal, estado Táchira, por motivo de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO A OPCIÓN A COMPRA VENTA. TERCERO: SIN LUGAR la pretensión indemnizatoria e indexación de los montos solicitados. CUARTO: SE MODIFICA LA SENTENCIA de fecha 31 de mayo de 2023, dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia, en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira. QUINTO: SE ORDENA al demandado ciudadano SYLVIO ENRIQUE STANCO ORTA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-4.405.193, a realizar por ante la Oficina de Registro Público Inmobiliario respectivo, el otorgamiento del documento definitivo de venta de un apartamento, distinguido con el N° 04-02, ubicado en el bloque 27, Urbanización “ Los Teques”, Parroquia San Juan Bautista, San Cristóbal estado Táchira, que el apartamento forma parte del edificio comprendido entre los linderos y medidas que señala el documento de condominio, inscrito en la Oficina Subalterna del Registro del antes Distrito San Cristóbal, estado Táchira, en fecha 1 de diciembre de 1992, anotado bajo el N° 22, Protocolo 1, Tomo 32, consta de sala, comedor, cocina, lavadero, un (1) baño, tres (3) dormitorios, tipo A, con una superficie de sesenta y cinco metros cuadrados con sesenta y tres decímetros cuadrados (65,73 Mts2); alinderado de la siguiente manera: NORTE: Con fachada norte del edificio; SUR: Con fachada sur y área de circulación del edificio; ESTE: Con fachada Este y apartamento 04-01 del edificio; OESTE: Con fachada Oeste del edificio; TECHO: Con la placa común del edificio y PISO: Con el techo del apartamento 03-02 del edificio, dicho inmueble representa el 4.932% del valor atribuido al edificio en el documento de condominio adquirido mediante documento debidamente registrado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro Inmobiliario del Municipio San Cristóbal del estado Táchira, en fecha 22 de octubre de 2001, inserto bajo el N° 09, Tomo 008, folios 1-2, Protocolo Primero Cuarto Trimestre. SEXTO: En caso de incumplimiento a lo dispuesto en el particular anterior, de conformidad con el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, la presente sentencia surtirá los efectos del contrato no cumplido. SEPTIMO: Se anula el particular segundo de la sentencia de fecha 31 de mayo de 2023, dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia, en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira. OCTAVO: No hay condenatoria en costas por la naturaleza del fallo. Publíquese, regístrese y déjese copia fotostática certificada para el archivo del tribunal, y en su oportunidad legal, bájese el expediente. Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, actuando en sede constitucional, en el Edificio Nacional de la ciudad de San Cristóbal, a los nueve (9) días del mes de febrero del año dos mil 2024. Años: 213 de la Independencia y 163 de la Federación. - La Juez, Abg. Rosa Mireya Castillo Quiroz La Secretaria, Abg. Mirley Rosario Colmenares de Mora En la misma fecha y previa las formalidades legales se dictó y publicó la anterior decisión, siendo las diez de la mañana (10:00 a.m.), dejándose copia de la misma en formato digital PDF según lo preceptuado en Resolución número 2016-0021 de fecha 14 de diciembre de 2016 de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, para el archivo del tribunal. RMCQ/SPC EXP. N° 8082-23