TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
PODER JUDICIAL

JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.

213° y 164°
EXPEDIENTE Nº 3.979-2023

PARTE DEMANDANTE: La ciudadana GUILLERMINA BLANCO CELIS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 20.881.045 y domiciliada en el Municipio Córdoba del estado Táchira.

APODERADA DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogada CARMEN DIOMIRA CABARICO, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 197.810.

PARTE DEMANDADA: El ciudadano GERMAN HUMBERTO JAIMES, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 5.641.977 y domiciliado en el Municipio Córdoba del estado Táchira.

APODERADA DE LA PARTE DEMANDADA: Abogada GÉNESIS ABRIL SIERRA NUÑEZ, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 262.474.

MOTIVO: DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL.

PARTE NARRATIVA

Conoce esta alzada del presente expediente, con motivo del RECURSO DE APELACIÓN que ejerciera el apoderado judicial de la parte demandada la abogada GÉNESIS ABRIL SIERRA NUÑEZ, en fecha 18 de septiembre de 2023, contra la decisión dictada el 10 de agosto de 2023, por el Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Córdoba de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, que declaró: PRIMERO: CON LUGAR la demanda de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL. SEGUNDO: SE ORDENA a la parte demandada GERMAN HUMBERTO JAIMES, proceder a realizar de manera inmediata la entrega del inmueble objeto del arrendamiento, a la parte demandante GUILLERMINA BLANCO CELIS, tramitado por el a quo el expediente N° 769.

De las actuaciones que conforman el expediente consta:

Del folios 01 al 9, riela demanda por desalojo de local comercial, por insolvencia en los cánones de arrendamiento, presentada en fecha 15 de marzo de 2023, con anexos que rielan a los folios 10 al 51.
Al folio 52, riela auto de fecha 20 de marzo de 2023, por el que el Tribunal a quo admite la demanda y ordena la citación para llevar a cabo la contestación de la demanda y un acto conciliatorio entre las partes.
A los folios 54 y 55, rielan actuaciones relativas con la citación de la parte demandada.
Al folio 61, riela escrito de contestación de demanda presentado por el ciudadano GERMÁN HUMBERTO JAIMES, asistido por el abogado CÉSAR OMERO SIERRA.
En fecha 11 de mayo del 2023, riela auto del Tribunal a quo fijando fecha y hora para llevar a cabo acto de audiencia preliminar. (Folio 63).
Del folio 64 al 68, riela Audiencia Preliminar celebrada en fecha 18 de mayo del 2023, con la presencia de las partes.
A los folios 69 y 70, corre auto de fecha 23 de mayo del 2023 por el que el Tribunal A Quo fija los hechos y plantea los límites de la controversia, dándose apertura del lapso probatorio.
Al folio 71, riela poder apud acta conferido en fecha 05 de junio de 2023, por el ciudadano GERMÁN HUMBERTO JAIMES, a la abogada GÉNESIS ABRIL SIERRA NUÑEZ.
En fecha 05 de junio del 2023, presentó escrito de promoción de pruebas la apoderada judicial de la ciudadana GUILLERMINA BLANCO CELIS. (Folios 72 y 73).
En fecha 05 de junio del 2023, presentó escrito la apoderada judicial del ciudadano GERMÁN HUMBERTO JAIMES, donde expresa que está de acuerdo con el ÚNICO hecho controvertido estipulado por la Jueza. (Folio 74).
A los folios 77 y 78, rielan autos de fecha 13 de junio de 2023, por el cual se admiten las pruebas promovidas por las partes.
En fecha 28 de julio del 2023, el Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Córdoba de la circunscripción Judicial del Estado Táchira, celebró la correspondiente Audiencia de Juicio. (Folio 80 al 82).
En fecha 10 de agosto del 2023, fue publicado el íntegro de la decisión dictada por el Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Córdoba de la circunscripción Judicial del Estado Táchira. (Folios 83 al 85).
Al folio 86, riela recurso de apelación intentado en fecha 18 de septiembre del 2023, por la representación judicial de la parte demandada.
Al folio 87, riela auto que oye dicha apelación en ambos efectos, en fecha 22 de septiembre de 2023.
Al folio 88, riela auto de entrada que esta Alzada le da a la presente causa, en fecha 02 de octubre de 2023 y fija el procedimiento en segunda instancia.
Del folio 89 al 90, riela escrito de informes consignado por la apoderada Judicial del demandado, en fecha 01 de noviembre de 2023.
Del folio 96 al 102, riela escrito de informes consignado por el apoderado Judicial del demandante, en fecha 01 de noviembre de 2023.
A los folios 103 al 108, riela escrito de observaciones a los informes de la contraparte, consignados por la apoderada de la parte actora en fecha 09 de noviembre de 2023.
Al folio 109, riela escrito de observaciones a los informes de la contraparte, consignados por el apoderado de la parte demandada en fecha 13 de noviembre de 2023.
Al folio 110, auto de fecha 29 de enero de 2024, por el que se ordena el diferimiento de la sentencia por 30 días.

PARTE MOTIVA

Estando término para decidir, se observa:

1.- FUNDAMENTOS DE LA PRETENSIÓN:

Del escrito libelar se desprende que la parte demandante fundamentó su acción en lo siguiente:

“…CAPÍTULO I
DE LOS HECHOS

1. Mi representada es legítima propietaria de un local comercial identificado con el Nro. 06, ubicado en la calle 12 entre carreras 5 y 6, frente a la Plaza Miranda, sector Centro de Santa Ana, municipio Córdoba, estado Táchira, el cual posee en calidad arrendamiento el ciudadano GERMAN HUMBERTO JAIMES, desde el año 2008 con el anterior propietario del mismo y que mi representada actuando siempre bajo la premisa de la buena fe, harespetado hasta la actualidad, tal como se desprende del Contrato de Arrendamiento por via privada, que adjunto a esta demanda. En dicho local EL ARRENDATARIO ha realizado operaciones comerciales de un fondo de comercio correspondiente a una veterinaria, la cual lleva por nombre comercial: "VETERINARIA ANIMALES Y MASCOTAS"

2. El último Canon de arrendamiento pagado por EL DEMANDADO, fue el correspondiente al 13 de JULIO DE 2020; es decir, no han sido pagados los correspondientes a los meses de AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE Y DICIEMBRE de 2020, ni los de ENERO, FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE OCTUBRE, NOVIEMBRE Y DICIEMBRE de 2021; ni los de ENERO, FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE Y DICIEMBRE de 2022; así como tampoco los de ENERO, FEBRERO Y MARZO de 2023. Tampoco presenta solvencia en aquellos gastos por servicios públicos que son de su cuenta por ser inherentes a la realización de su actividad comercial en el local supra identificado, tal como lo establece la cláusula sexta del contrato de arrendamiento.

3. En varias oportunidades, mi representada trató de conciliar con EL DEMANDADO en la presente causa, para llegar a un convenio de pago sobre los canones de arrendamiento insolutos, pero cada vez que lo intentaba, éste solo se limitaba a pedirle que tuviera paciencia, pues estaba a la espera de un crédito con el cual le pagaría dichos canones. Así las cosas, mi representada creyendo en la buena fe de EL DEMANDADO y acatando los decretos que suspendían el pago de los canones de arrendamiento y los desalojos debido a los efectos económicos generados a raíz de la pandemia, seguía esperando poder recuperar el monto dejado de pagar por éste de manera injustificada; sin embargo, en vista de que el tiempo transcurría sin que nada ocurriese en su beneficio, decide notificarle que no estaba interesada en continuar con la relación arrendaticia que mantenían, debido a su incumplimiento en el pago

4. En fecha 03 de diciembre de 2021, mi representada solicitó a este Tribunal que a través de funcionario de este Despacho, se notificara a EL DEMANDADO su intención de no continuar con la relación arrendaticia, tal como se desprende de expediente 3351 con fecha de entrada del 06 de diciembre de 2021, dado el incumplimiento descarado y arbitrario por parte del ciudadano GERMAN HUMBERTO JAIMES, con su principal obligación como ARRENDATARIO del local objeto de litigio.
Ahora bien ciudadana Juez, la actitud contumaz y rebelde tomada por El. DEMANDADO en el pago de los canones de arrendamiento ha sido progresiva y constante, sumando hasta la presente fecha treinta y dos (32) meses consecutivos, lo cual se traduce en un ESTADO DE RADICAL INSOLVENCIA, así mismo, la falta de pago en los servicios públicos por él utilizados en el local dado en arrendamiento, específicamente el servicio de agua desde el mes de febrero de 2021, del cual le corresponde una cuota parte de pago del 9.090909091%, tal como se desprende del documento de condominio adjunto al presente escrito. Actitud de EL DEMANDADO, que es imposible aceptar por más tiempo, por ser ventajoso, malintencionado y día a día va en detrimento del patrimonio de la parte actora, razón por la cual mi representada ha decidido solicitar el desalojo del local objeto de la presente controversia, pues si bien es cierto surgen los respectivos decretos donde se suspende el pago de los canones de arrendamiento y los desalojos debido a los electos económicos generados a raíz de la pandemia y que para el caso que nos ocupa no se ha cumplido el lapso de prórroga legal establecida en la ley como un efecto directo de dicha suspensión; no es menos cierto que desde el mes de junio del año 2020, EL DEMANDADO de manera habilidosa y acomodaticia aprovechando dichos decretos sin la más minima intención de pago, ha venido ocupando el referido inmueble de uso comercial, de manera gratuita, lucrándose de su actividad comercial, pero sin cumplir con el pago de los canones, siendo esta su principal obligación como arrendatario, de conformidad con la LEY DE REGULACIÓN DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL, publicado en la Gaceta Oficial No. 40,418 de fecha 23 de mayo de 2014; así como tampoco estableciendo una modalidad de pago certera para con LA DEMANDANTE, ni tampoco realizando los gastos por servicios públicos (electricidad y agua), manifestando con este comportamiento su mala fe para con LA ARRENDADORA, en virtud de que durante el lapso referido tampoco mostró ni muestra en la actualidad, interés alguno en llegar a cualquier tipo de convenio de pago, pues al tratar de conciliar con EL DEMANDADO de manera pacifica para encontrar una solución que beneficiare a ambas partes, solo se ha obtenido como respuesta que "por favor tenga paciencia, que él le va a pagar hasta el último centavo” como si hasta la fecha no hubiera transcurrido el tiempo necesario para que cumpliera con su palabra o de manera razonable, si en algo quisiera resarcir el daño patrimonial que ha venido ocasionando a mi representada desde hace treinta y dos (32) meses, hiciera entrega del local de manera voluntaria y demostrando su buena fe hacia ella. Asi las cosas mal podria ahora EL DEMANDADO exigir su derecho a terminar de disfrutar su prórroga legal tal como se establece en el contrato y en la ley, cuando él ha incumplido su principal obligación como arrendatario en detrimento de los derechos de la parte actora.

Cabe destacar ciudadana Juez, que durante los meses protegidos por los decretos emanados del Ejecutivo Nacional debido a los efectos económicos generados a raíz de la pandemia, mi representada respetó los derechos de EL DEMANDADO, pero éste nunca demostró tener la intención de pago, ya que en fecha 18 de enero de 2023, a través de abogado se le citó para llegar a una conciliación amistosa pero éste no se presentó y posteriormente en fecha, 19 de enero envió un mensaje de texto para sugerir que le atendieran en día sábado en la tarde, dándole una respuesta positiva a su petición, pero el día sábado solo se limitó a enviar un mensaje donde se lee textualmente: “…solamente le pido que confíe en que les voy a cancelar lo referente al alkiler, como le dije la vez pasada hasta el último centavo, pero espere paciente, yo le cumplo." como si se tratara de un chiste de mal gusto, pues continúa realizando su actividad comercial en condiciones normales lucrándose de la misma y demostrando su intención maliciosa y de ventaja frente a mi representada, máxime cuando es el pago del arrendamiento su principal obligación como arrendatario como contraprestación por el uso, disfrute y goce del local comercial, violando así las cláusulas tercera y cuarta estipuladas en el contrato y lo establecido en la Ley…
CAPÍTULO IV
PETITORIO

Por todas la razones de orden fáctico y jurídico que anteceden, comparezco ante usted, en uso del poder de acción que me confiere la Constitución de la República, como la parte actora, clara y suficientemente identificada antes, en este mismo escrito, para DEMANDAR COMO FORMALMENTE LO HAGO, al ciudadano GERMAN HUMBERTO JAIMES también clara y suficientemente identificado en este mismo escrito, para que convenga, o en su defecto a ello sea condenado por este Tribunal, a:

PRIMERO: EL DESALOJO TOTAL DEL INMUEBLE constituido por el LOCAL COMERCIAL Nro. 06, anteriormente descrito y objeto del contrato de arrendamiento, para que se lo entregue a mi representada libre de bienes y personas, así como en perfecto estado de mantenimiento y de conservación, tal como le fue entregado.

SEGUNDO: condene en costas procesales y honorarios profesionales a la parte DEMANDADA por haber obligado a mi representada a litigar y a defender sus derechos, visto su total divorcio de la ley vigente. Pido al Tribunal que calcule las costas de la presente acción, de conformidad con lo establecido en el artículo 286 del Código de Procedimiento Civil y señale su monto en el decreto de intimación de EL DEMANDADO.

ESTIMACION DE LA DEMANDA

De conformidad con lo establecido en los artículos 38 y 39 del Código del Código de Procedimiento Civil, estimamos la cuantía de esta demanda en la cantidad de tres mil Bolívares (Bs. 3.000,00), equivalentes a siete mil quinientas Unidades Tributarias (7500 UT), solicitando expresamente que este valor sea indexado al momento de ejecutarse efectivamente la sentencia; reservándome el derecho de solicitar al Tribunal Medida Preventiva o Cautelar sobre bienes propiedad del Demandado, para garantizar las resultas del presente juicio…”

2.- DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA:

“…LOS HECHOS
Niego parcialmente el contenido del presente libero de demanda, por ser falso y contradictorio por las siguientes razones:

Primero: El motivo por lo que no se ha podido pagar los cánones de arrendamiento es conocido por todos, debido a la pandemia mundial, es público y notorio el decreto emitido por la Presidencia de la República donde dentro de otras manifestó a exhortar a las partes a llegar a un arreglo para poder pagar los cánones de arrendamiento.

Segundo: Es cierto que he conversado en varias oportunidades con la ciudadana: Guillermina Blanco Celis y ella me ha dado verbalmente tiempo y le he planteado que está próximo a salirme un crédito gubernamental a mi favor, sin embargo, el tiempo transcurre y no me han llamado para hacerlo efectivo.}

Tercero: Consta en el presente expediente que la ciudadana demandante me manifestó por escrito la prorroga legal y que la misma comenzaría a correr a partir del 13 de enero de 2022 hasta el 13 de enero de 2025, prorroga a la cual no le hice ninguna oposición, considerando que es un derecho legal de ambas partes, sin embargo siempre le manifesté a la demandante que me diera tiempo para poderle pagar Ios cánones y así lo voy a hacer en el momento que me llegue el dinero.

Cuarto: Niego totalmente lo que la demandante manifiesta en el presente libelo, donde me señala como ventajoso y mal intencionado, lo niego porque tengo una alta solvencia moral, pública y notoria en este Municipio.

PRUEBA ACERVO
Primero: Promuevo posiciones juradas:

Esta prueba tiene como finalidad debatir en su evacuación que la ciudadana demandante verbalmente se comprometió a darme las facilidades para el pago, debido a que la demandante conoce la situación actual del país, por lo que me comprometo a contestarle o a absolverlas; es decir, me someto a la reciprocidad contemplada en el artículo 406 del Código de Procedimiento Civil.

Segundo: Promuevo el principio de la comunidad de la prueba y el merito favorable de los autos.

Por todo lo antes expuesto es por lo que ratifico y niego parcialmente los hechos narrados por la parte demandante, por ser parcialmente no ciertos y que en este proceso lo demostraré con las respectivas pruebas. Y así mismo solicito que la demanda no sea admitida debido a que los hechos narrados allí no son ciertos.

Pido por último que la presente contestación de la demanda sea admitida, sustanciada y tramitada conforme a derecho y en definitiva declarada con lugar con todos los pronunciamientos que acuerde la Ley…”

3.- DEL FALLO APELADO:

La sentencia apelada fue del siguiente tenor:

“…por otra parte las parte demandada en la Audiencia Preliminar como en la Audiencia Oral entre otra cosas alego "El motivo por el cual no se han pagado los cánones de arrendamiento, es conocido por todos, por la pandemia mundial que fue publica y es publica y notoria y debido a ello el Presidente de la Republica emitió un decreto donde suspenden los cánones de arrendamiento y en varias oportunidades ha conversado con la ciudadana GUILLLERMINA BLANCO CELIS y ella, le ha dado verbalmente tiempo, por lo que se acoge a la prorroga legal”.

El Tribunal habiendo estudiado minuciosamente todas las actas y documentales que conforman el presente expediente, así como lo alegado en los distintos actos del proceso por todas las partes, pudo evidenciar:

La parte demandada, ciudadano GERMAN HUMBERTO JAIMES, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No: V. 5.641.9777 asistido por su apoderada Judicial Abogado GENESIS SIERRA NUÑEZ, titular de la cédula de identidad No V 21.341.752 e inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 262 474, no demostró por ningún medio haber cumplido con sus obligaciones como arrendatario.

En conclusión, la relación arrendaticia se inicio en fecha 13 de enero de 2008 como lo ha manifestado la parte demandante en el libelo de demanda y el cual No fue objeto de rechazo por la parte demandada en la contestación.

En el presente caso el demandante aportó un cúmulo de pruebas que producen en el ánimo de quien aquí decide, el convencimiento pleno de que el arrendatario incurrió en la falta de pago de cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del 2020, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del 2021, enero, febrero marzo, abril mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del 2022, y enero, febrero, marzo de 2023 así como la falta de pago a lo correspondiente a gastos de servicios públicos (Agua y Electricidad), como lo establece la clausula sexta del contrato. Quedando establecida la insolvencia del demandado en el presente juicio y el incumplimiento de las obligaciones pactadas, el articulo 1952 del Código Civil dice "El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 1-) Debe de servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia y para el uso determinado en el contrato o a falta de convención, para aquel que pueda presumirse, según las circunstancias 2-) Debe de pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos. Igualmente el artículo 1159 y 1160 del Código Civil ejusdem establece: Los contratos tiene fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento y por las causas autorizadas por la Ley. Los contratos deben de ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mimos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.

De las normas transcritas se evidencia la obligación del arrendatario de cumplir con lo pactado en los contratos, así como de las otras obligaciones que emanen de ellos, no siendo para el potestativo cumplir o no, cumplir con las obligaciones.
Alegada como ha sido la insolvencia del deudor el pago de los cánones de arrendamiento señalados para la procedencia de la demanda de Desalojo por esta Operadora de justicia y habiendo sido demostrada, a criterio de quien juzga, la existencia de la relación arrendaticia y como consecuencia su obligación de pagar los cánones de arrendamiento, en el presente caso se esta en presencia de la referida causal de desalojo por falta de pago, debido a que la parte demandada dejo de pagar los cánones de arrendamiento y por cuanto ha confesado y ratificado su estado de insolvencia correspondientes a los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del 2020 enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre noviembre y diciembre del 2021, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del 2022, y enero, febrero, marzo de 2023 asi como tampoco lo correspondiente a gastos de servicios públicos por tal circunstancia se encuentra incumpliendo con lo pactado en el contrato de arrendamiento. En tal sentido no queda duda de la existencia de la falta de pago del arrendatario por que la demanda por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL incoada por la Abogado CARMEN DIOMIRA CABARICO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No V-20.881,045, actuando en representación de la ciudadana GUILLERMINA BLANCO CELIS contra el ciudadano GERMAN HUMBERTO JAIME venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-5.641.977 debe ser declarada con lugar y así se decide.
IV
DISPOSITIVO DEL FALLO

Por los fundamentos antes expuestos, este Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Cordoba de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, decide lo siguiente:

PRIMERO: SE DECLARA CON LUGAR la demanda que por Desalojo de Local Comercial incoada por la Abogado CARMEN DIOMIRA CABARICO, venezolana mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-20.881.045, actuando en nombre y representación de la ciudadana GUILLERMINA BLANCO CELIS contra el ciudadano GERMAN HUMBERTO JAIMES, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-5.641.977.

SEGUNDO: Como consecuencia de la declaratoria con lugar de la demanda se ordena a la parte demandada, GERMAN HUMBERTO JAIMES, venezolano, mayor de edad titular de la cédula de identidad N° V.-5.641.977 proceder a realizar de manera inmediata la entrega a la parte demandante GUILLERMINA BLANCO CELIS, el inmueble objeto de la demanda consistente en el local Comercial No. 06, ubicado en la calle 12 entre Carreras 5 y 6 frente a la Plaza Miranda, Sector Centro de Santa Ana, Municipio Cordoba.

TERCERO Se condena en costas a la parte demandada, por haber resultado totalmente vencida en la litis…”

4.- INFORMES DE LA PARTE APELANTE:

Alega el apelante en sus informes por ante esta Alzada:

“…Ahora bien, considera esta defensora que la ciudadana Juez de Municipio Córdoba no observó aspectos importantes que corren insertos en el expediente para tomar tal decisión, por lo siguiente:
PRIMERO: Para el año 2020 se inicia en nuestro País y el Mundo lo que es conocido como la pandemia, a raíz del Covid-19, pandemia que ocasionó problemas en diferentes relaciones como esta, no obstante mi defendido viene de una relación arrendaticia desde hace aproximadamente veinte (20) años, donde nunca se atraso en el pago y así consta en el expediente, pero a raíz de esta pandemia se presentaron los inconvenientes por los cuales estamos en el presente procedimiento y es allí donde la Juez del Municipio Córdoba, no tomó en cuenta que existía para entonces el Decreto de la Presidencia de la República de fecha 13 de marzo de 2020 "Decreto N° 4.160, mediante el cual se decreta el Estado de Alarma en todo el Territorio Nacional, dadas las circunstancias de orden social que ponen gravemente en riesgo la salud pública y la seguridad de los ciudadanos y las ciudadanas habitantes de la República Bolivariana, a fin de que el Ejecutivo Nacional adopte las medidas urgentes, efectivas y necesarias, de protección y preservación de la salud de la población venezolana, a fin de mitigar y erradicar los riesgos de sus posibles cepas, garantizando la atención oportuna, eficaz y eficiente de los casos que se originen" y Decreto de la Presidencia de la República de fecha 23 de marzo de 2020 "Decreto N° 4.169, dictado en el marco del Estado de Alarma para atender la emergencia sanitaria del Coronavirus (Covid-19), por medio del cual se suspende el pago de los cánones de arrendamiento de inmuebles de uso comercial y de aquellos utilizados como vivienda principal", los cuales anexo en copias fotostáticas. En el Decreto N° 4.169 en su articulo 3, permite a las partes relacionadas con los contratos de arrendamiento o relación arrendaticia, los cuales podrán acordar mediante consensos términos especiales con el fin de llegar a arreglos para solucionar cualquier problema que se presente con relación a esos contratos. SEGUNDO: Consta dentro del presente expediente de iniciación de la causa, prorroga legal bajo el expediente N° 3351, de fecha 03 de diciembre 2021, que la misma comenzaría a correr a partir del día 13 de enero de 2022 hasta el día 13 de enero de 2025, prorroga legal a la cual no le hice ninguna oposición, estando totalmente de acuerdo, considerando mi defendido que esta prórroga legal es uno de los acuerdos permitidos por el decreto de pandemia Nº 4.169, procedimiento el cual no me opuse pensando que allí se terminaba todo el problema, el cual no fue así. Considera esta defensa que esto tampoco fue observado por la ciudadana Juez de la causa para entonces, TERCERO: El contrato de arrendamiento no existe, no se suscribió ningún contrato de arrendamiento con la aquí demandante, ya que el contrato de arrendamiento que hay, fue el que se suscribió con los anteriores propietarios y no como lo manifiesta la ciudadana Juez, que se suscribió un contrato de arrendamiento privado de fecha 13 de enero de 2018, además, si le damos valor a este contrato de arrendamiento, habla del pago de los servicios públicos, servicios públicos pagados, como lo es la electricidad, tal cual como consta en recibo emitido por Corpoelec Oficina Comercial Santa Ana del contrato N° 100005857894 por un monto de 161,16 Bs. de fecha 04 de enero de 2023, aclarando que este inmueble siempre ha estado al día con respecto a este servicio público y no como se manifestó, que no se pagaron servicios públicos.

Ciudadana Juez, consta dentro del expediente N° 769 del Juzgado del Municipio Córdoba, que siempre se le manifestó a la Juez que valorara los Decretos Presidenciales Nº 4.160 y 4.169, lo cual no fue tomado en cuenta, razón por la cual es por lo que estamos presentando el presente informe.

Por todo lo antes expuesto Ciudadana Juez, ratificando nuevamente que la ciudadana Juez de la causa inicial de Juzgado del Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Córdoba de La Circunscripción Judicial Del Estado Táchira, no valoró todo lo expresado en autos por lo que tomó una decisión que para mi entender no está acorde a la realidad de los hechos, por lo que no reclamo pero si recurro al contenido de esta decisión, para que sea declarada sin lugar en la definitiva.

Igualmente, fundamento en el Código de Procedimiento Civil Venezolano, Ley de Arrendamiento Inmobiliario para uso comercial, todo lo alegado en la presente causa, como en cualquier otra legislación, decreto y ordenanza relacionada con la materia.

Por ultimo solicito que este informe sea agregado, admitido a los autos, sustanciado y apreciado en la definitiva y declarado con lugar, con todos los pronunciamientos de ley y que se declare la nulidad del fallo emitido por el Juzgado del Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Córdoba de La Circunscripción Judicial Del Estado Táchira…”

De igual forma, alega la contraparte en su escrito de informes por ante esta Alzada, lo siguiente:

“…En fecha 28/07/2023, se llevó a cabo la Audiencia Oral y Publica en el presente juicio, donde la parte demandada ratifica el contenido de la contestación de la demanda y niega el contenido del libelo de la misma por ser falso y contradictorio, señalando nuevamente que el motivo por el cual el demandado no ha realizado el pago de los cánones insolutos es la pandemia mundial que es pública y notoria y debido a ella se emitió un decreto donde se suspenden los cánones de arrendamiento; reconoce que en varias oportunidades converso con la propietaria, pero su única propuesta es la espera de un crédito gubernamental que está próximo a recibir y que espera acogerse a la prórroga legal, toda vez que es un derecho legal, pero olvida la parte demandada que éste derecho optativo para él en su condición de arrendatario y obligatorio para el arrendador, atiende si y solo si el arrendatario ha dado cabal cumplimiento a las obligaciones propias de la relación arrendaticia. A todas luces, la demandante ha dado cumplimiento a todas sus obligaciones como arrendadora y ha respetado en todo momento los derechos del arrendatario (demandado), amén del incumplimiento y estado de insolvencia por parte del demandado por más de treinta y dos (32) meses, tal como el mismo demandado lo reconoció y aceptó, constituyendo esta afirmación un reconocimiento claro y confeso de su incumplimiento en lo que es una de sus principales obligaciones como arrendatario y su única propuesta fue que mi representada continuara esperando con paciencia porque el le piensa pagar la totalidad de los cánones insolutos, al recibir el supuesto crédito gubernamental. Quedando demostrado así ciudadano Juez, la falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2020. Enero, febrero, marzo, abril. Mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre 2021. Enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre 2022, así como enero, febrero y marzo 2023, tal como se evidencia en los folios 80 al 82

En fecha 10 de agosto el Tribunal A Quo, emite el respectivo Pronunciamiento o Sentencia, que en su dispositiva señala lo siguiente: PRIMERO: declara con lugar la demanda de Desalojo del Local Comercial, incoada por la parte actora. SEGUNDO: como consecuencia de la declaratoria con lugar de la demanda, se ordena a la parte Demandada GERMAN HUMBERTO JAIMES a realizar de manera inmediata la entrega a la parte demandante GUILLERMINA BLANCO CELIS, el inmueble objeto de demanda consistente en el local comercial Nro. 06, ubicado en la calle 12 entre carreras 5 y 6 frente a la Plaza Miranda, Sector Centro de Santa Ana, Municipio Córdoba, estado Táchira. TERCERO: se condena en costas a la parte demandada, por haber resultado totalmente vencida en la Litis, tal como consta en los folios 83 al 85

Seguidamente en fecha 18 de septiembre de 2023, tal como consta en el folio 86 (primera pieza), el demandado GERMAN HUMBERTO JAIMES, representado por su abogado Génesis Abril Sierra Núñez, inscrito bajo el Inpreabogado Nro. 262.474 ejerció Recurso de Apelación contra la DECISION (Sentencia definitivamente Firme), de fecha 10 de agosto de 2023, emanada del Tribunal A Que

En fecha 22 de septiembre de 2023, el Tribunal A Quo, mediante Auto, oye la apelación en ambos efectos del demandante, y emana Oficio N° 206, remitiendo el expediente al Juzgado Superior Distribuidor de esta Circunscripción Judicial, tal como se evidencia en el folio 87.

En fecha 02 de octubre de 2023, mediante Auto el Tribunal Superior Primero en la Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario, de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, deja constancia de haber recibido el expediente N° 769, proveniente del Tribunal A Quo, quedando signado ante este Tribunal Superior con nomenclatura 3979.

En definitiva ciudadano (a) Juzgador(a), a lo largo del respectivo proceso judicial instaurado ante el Tribunal A Quo, queda claro que fue garante el referido Tribunal, en todas las fases y etapas del proceso, respetando la pautas del Debido Proceso y del Derecho a la Defensa de ambas partes, de conformidad con lo establecido en el articulo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y conforme a las disposiciones previstas en el articulo 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, en lo que refiere al procedimiento oral, en concordancia con el articulo 43 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso comercial, permitiéndome resaltar ciudadano(a) Juzgador (a) que el demandado, debidamente asistido por su abogado, reconoció su insolvencia durante más de treinta y dos (32) meses, presentando, consignando y ejercitando en consecuencia, los actos procesales correspondientes, en tutela de su asistido, dentro de las fases propias del proceso y de conformidad con lo que rige el reseñado Código de Procedimiento Civil…

CAPITULO IV
DE LO PETITORIO

Pido de esta manera, muy respetablemente ciudadano(a) Juez Superior, aprecie estime y valore usted, a la luz de los hechos, del derecho y de los actos procesales precedentemente explanados; decida y resuelva, salvo mejor criterio, lo que a continuación se erige como el petitum, a saber

PRIMERO: DECLARE SIN LUGAR EL RECURSO DE APELACIÓN interpuesto por el demandado, ciudadano GERMAN HUMBERTO JAIMES, plenamente identificado supra, de fecha 22 de septiembre de 2023, ante el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Córdoba de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira.

SEGUNDO: RATIFIQUE Y CONFIRME EN SU INTEGRO LO DECRETADO por el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Córdoba de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira.

Queda así impetrado el presente Escrito de Informes, de conformidad con lo establecido en el Código de Procedimiento Civil. Es Justicia, en la Ciudad de San Cristóbal, a la fecha y hora temporánea de introducción del presente escrito de informes, ante el Tribunal Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil, y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira…”

5.- OBSERVACIONES A LOS INFORMES:

La representación judicial de la parte demandada al formular sus observaciones al informe de la parte apelante adujo:

“…Así las cosas ciudadano (a) Juez, el demandado, no realizó ningún tipo de abono por los cánones insolutos y aun cuando ha venido realizando su actividad económica de manera normal dentro del inmueble propiedad de la parte actora desde antes del vencimiento de los decretos, tampoco ha pagado los cánones que se le fueron venciendo, por el contrario, continuó incumpliendo con su deber de pago que es una de sus principales obligaciones como arrendatario, sugiriendo a la propietaria del Inmueble que ella siguiera esperando, que tuviera paciencia, que tuviera confianza porque él le pensaba pagar todo lo adeudado por cánones de arrendamiento insolutos, en cuanto recibiera un supuesto Crédito Gubernamental, pretendiendo condicionar el cumplimiento de su obligación como arrendatario al hecho de recibir o no dicho crédito; pero él si continúa disfrutando sin ningún tipo de perturbación el inmueble objeto de controversia, realizando todos los dias su actividad económica de manera normal, lucrándose de dicha actividad económica y ocasionándole un grave detrimento en el patrimonio a mi representada. En consecuencia, no puede pretender la parte demandada ampararse en éstos decretos para justificar su Radical Insolvencia, máxime cuando el último de ellos tenía como fecha tope de suspensión el 07/10/2021 y aun asi no demostro ni demuestra ahora una intención de pago real, efectiva y cierta, que si tuvo la demandante al intentar en varias oportunidades conciliar con el demandado una forma de pago especial que beneficiase a ambas partes.

Alega también la contraparte en el ordinal Segundo, la prórroga legal notificada por la parte actora al demandado. Señala que no hizo ninguna oposición por considerar que encajaba dentro de los acuerdos permitidos por los decretos con ocasión de la pandemia mundial y que allí terminaría todo el problema. Sin duda alguna insigne Juzgador (a), se puede inferir que mi representada siempre ha actuado conforme a derecho, apegada a la ley y respetando en todo momento los derechos de su arrendatario, pero él ha pretendido tomar ventaja de esta situación para exigir se le respete lo que considera es su derecho, cuando el de manera abusiva, temeraria y ventajosa en todo, el cumplimiento de sus principales obligaciones como arrendatario; nunca quiso llegar a acuerdo de pago alguno con la parte actora para los cánones de arrendamiento que fueron venciendo después de cesados dichos decretos; no asistió por sí o por medio de abogado a la audiencia conciliatoria fijada por el Tribunal A QUO a les fines de lograr una solución pacifica a este conflicto posteriormente se presenta y solicita sea fijada nueva fecha para la celebración de la audiencia conciliatoria, la cual es fijada nuevamente por el Tribunal A QUO a los fines de respetar su derecho a la defensa, pero tampoco se presenta por si o a través de su abogado demostrando el poco o nulo interés que ha tenido en la resolución del conflicto tal como consta en autos; encontrándose a la fecha actual EN UNA TOTAL MOROSIDAD, pretendiendo valerse ahora del sistema judicial instaurado, para incumplir con su obligación, para dilatar el proceso y aprovechándose de gozar y usar el bien inmueble de uso comercial, de FORMA GRATUITA, demostrando mala fe y temeridad en sus actos, es decir, ilustre juzgador, que muy por el contario, desaprovecho todas esas oportunidades para demostrar su buena fe e intención de mantenerse solvente en el pago de dichos cánones de arrendamiento; mal puede ahora entonces el demandado, pretender disfrutar de la prórroga legal y cómo si fuera poco sin pagar los cánones de arrendamiento, puesto que según lo alegado y sostenido por el demandado, pagaría una vez cumplida y disfrutada la prórroga legal, argumento falaz y poco serio; a todo evento ha demostrado, respetable Juez Superior, su mala fe y falta de responsabilidad en el cumplimiento de una de sus principales obligaciones como arrendatario.

Ciudadano Juzgador (a), respecto al ordinal Tercero que versa sobre la inexistencia del contrato de arrendamiento con la actual propietaria y que el contrato de arrendamiento que hay se suscribió con el antiguo propietario, cierto es que fue suscrito con el antiguo propietario, nunca señaló la parte actora y menos el Tribunal A QUO que el contrato de arrendamiento existente y consignado al libelo de demanda, era entre el demandado y la actual propietaria, pues claramente se evidencia de la Sentencia emitida por el Tribunal A QUO en el capitulo 1: Alegatos de la parte accionante: en la demanda: "que su representada es legitima propietaria de un local comercial identificado con el Nro. 06, ubicado en la calle 12, entre carreras 5 y 6, frente a la Plaza Miranda, sector Centro de Santa Ana, Municipio Córdoba, estado Táchira, el cual posee en calidad de arrendamiento el ciudadano GERMAN HUMBERTO JAIMES, desde el 2008 con el anterior propietario del mismo, tal como se desprende del Contrato de Arrendamiento por vía privada... (Negrita y cursiva propio). En este mismo orden de ideas, en el Capitulo II: cúmulo probatorio de la parte accionante: en el numeral 4) se transcribió por error involuntario para la fecha de contrato, 13 de enero de 2018 y no 2008 como es lo correcto, pero nunca, ni la parte actora, ni el Tribunal A QUO manifestaron que el contrato suscrito por vía privada era de fecha 13 de enero de 2018; sin embargo. "La parte actora promueve el mérito favorable del contrato de arrendamiento que corre inserto de los folios 19 al 23. Por cuanto el mismo no fue desconocido, impugnado o tachado por las partes y demuestra fehaciente la relación arrendaticia entre las partes, el Tribunal A QUO lo valoró de conformidad con el articule 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el articule 357 del Código de Procedimiento Civil. (Negrita y cursiva propio). En consecuencia ciudadano (a) Juez, el contrato consignado como medio de prueba de la relación arrendaticia fue de fecha 13 de enero de 2008 y así lo valoró el Tribunal A QUO en el Capitulo III Motiva para su decisión

Finalmente ciudadano (a) Juez Superior, la contraparte alega que el Tribunal A QUO no valoró todo lo expresado en autos, tomando una decisión a su entender, no acorde con la realidad de los hechos, pero del Cúmulo Probatorio de la parte accionada: claramente se evidencia que no promovió ningún medio probatorio, y si así lo llegó a hacer, esta representación desconoce la existencia de éstos medios de prueba, por cuanto en autos no se observan tales medios probatorios, como si lo hizo la parte accionante, toda vez que fue plenamente demostrado el estado de Insolvencia del demandado por la falta de pago en los cánones de arrendamiento de los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2020. Enero, febrero, marzo, abril. Mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre 2021. Enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre 2022, así como enero, febrero y marzo 2023, tal como se evidencia en los folios 80 al 82; y que lo único que se puede apreciar de los escritos realizados por la parte demandada, fue la negación parcial del contenido del libelo de demanda por considerarlo falso y contradictorio, pero en el desarrollo del juicio, nada probó que le favoreciera o haya desvirtuado alguno de los argumentos y/o documentos (título de propiedad, contrato de arrendamiento, su naturaleza originaria, estado de cuenta Hidrosuroeste, entre otros) presentados por la parte accionante; reconociendo además, SU ESTADO DE TOTAL MOROSIDAD e INSOLVENCIA, tal como se evidencia en la audiencia preliminar, dónde el demandado Reconoce y Acepta que se encuentra insolvente en el pago de mas de treinta y dos (32) meses de canon de arrendamiento, constituyendo esta afirmación un reconocimiento claro y confeso de su incumplimiento en lo que es una de sus principales obligaciones como arrendatario y su única prepuesta ha sido que mi representada continúe esperando con paciencia porque él piensa pagarle la totalidad de los cánones insolutos al recibir el supuesto crédito gubernamental; propuesta que en nada favorece o en nada beneficia a mi representada, demostrándose así, que el hay demandado solo busca su beneficio e interés propio. Así las cosas ciudadano (a) Juez Superior, humildemente me permito sostener que el Tribunal A QUO decreté una sentencia acorde, ecuánime y justa, que en nada está violentando los derechos de la contraparte, ni menoscabó su legitimo derecho a la defensa, sino muy por el contrario le garantizó el derecho de defensa dentro de un procedimiento ajustado a la ley.

Por todo lo expuesto SOLICITO a este digno Tribunal Superior, salvo mejor criterio devenido de usted; se sirva en:

PRIMERO: DECLARAR SIN LUGAR la apelación interpuesta por la contraparte contra la sentencia procurada por el tribunal A QUO.

SEGUNDO: SEA RATIFICADO POR SU DESPACHO SUPERIOR, de forma integral, en todo y cada uno de sus partes, la sentencia emitida por el Tribunal A QUO, con todos sus pronunciamientos de ley, y sea condenado en costas…”

6.- MOTIVACIONES PARA DECIDIR:

Conoce este Juzgado Superior del presente asunto, en virtud de la demanda de Desalojo de Local Comercial, incoada por la ciudadana GUILLERMINA BLANCO CELIS, contra el ciudadano GERMAN HUMBERTO JAIMES, que fue decidida por el Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Córdoba de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, en sentencia de fecha 10 de agosto de 2023, que declaró CON LUGAR la demanda de Desalojo de Local Comercial, incoada por la ciudadana GUILLERMINA BLANCO CELIS; y como, consecuencia de la declaratoria con lugar de la demanda ordenó a la parte demandada, GERMAN HUMBERTO JAIMES proceder a realizar de manera inmediata la entrega del inmueble arrendado a la parte demandante.

Delimitada como quedó la controversia durante el iter procesal, pasa esta juzgadora analizar el alcance del Decreto 4.577 en referencia a la suspensión del pago de los cánones de arrendamiento.

I.- PUNTO PREVIO:

ALCANCE DEL DECRETO 4.577 DE FECHA 07 DE ABRIL DE 2021,
PUBLICADO EN LA GACETA OFICIAL N° 42.142 DE FECHA 04 DE JUNIO DE 2021:

En el marco del estado de alarma para atender la emergencia sanitaria por el Covid- 19, y, en consideración a que por este motivo se había reducido significativamente la actividad comercial de todos los sectores productivos del país, generando para los comerciantes prestadores de servicios y la familia venezolana que acceden al sector inmobiliario mediante el arrendamiento de espacios, dificultades para materializar el pago de los cánones de arrendamiento, el Ejecutivo Nacional dicta el DECRETO 4.577 DE FECHA 07 DE ABRIL DE 2021, PUBLICADO EN LA GACETA OFICIAL N° 42.142 DE FECHA 04 DE JUNIO DE 2021, en el que establece reglas para regular las relaciones arrendatacias durante esta etapa crucial.

Sin embargo, solo dos prohibiciones establece dicho cuerpo normativo, como son:

1) Suspende el pago de los cánones de arrendamiento de inmuebles de uso comercial y de aquellos utilizados como vivienda principal, a fin de aliviar la situación económica de los arrendatarios y arrendatarias por efecto de la pandemia mundial del coronavirus COVID-19, por el lapso de seis meses, no obstante, establece en el artículo 3, que las partes de los respectivos contratos de arrendamiento podían acordar, mediante consenso, términos especiales de la relación arrendaticia en el plazo a que refiere el decreto, a los fines de adaptarla a la suspensión de pagos; para lo cual podían igualmente, fijar los parámetros de reestructuración de pagos o refinanciamiento.

2) Suspende por un lapso de hasta seis (6) meses, la aplicación del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y de la causal de desalojo establecida en el literal “a” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. De tal manera que, en el marco dicho decreto las demás causales del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, mantenían vigencia y aplicabilidad.

Cabe considerar igualmente que con la finalidad de mitigar la crisis generada por la emergencia sanitaria mediante decisión N° 156 de fecha 29 de octubre de 2020, dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, suspende las ejecuciones de los desalojos de inmuebles destinados a vivienda, así como aquellos destinado a uso comercial, SÓLO mientras persistan las circunstancias que dieron origen al Estado de Alarma por Covid- 19, establecido primigeniamente, mediante decreto Presidencial N° 4.160, publicado en la Gaceta Oficial N° 6.19 Extraordinario del 13 de marzo de 2020, y los subsiguientes con sus respectivas prórrogas, así como las que dieron lugar al Decreto N° 4.279, publicado en Gaceta Oficial N° 41.956, de fecha 2 de septiembre de 2020, y sus posibles prórrogas, cuando no se hubiere cumplido el procedimiento administrativo previo establecido para cada caso.

Se percata esta Alzada que evidentemente, para la fecha de presentación de la demanda que hoy nos ocupa, vale decir 15 de marzo de 2023, las circunstancias que dieron origen al Estado de Alarma por Covid-19 se habían mitigado, perdiendo vigencia el marco jurídico previsto para regular las relaciones arrendaticias durante dicho periodo. Aunado a ello, la causal que motiva el desalojo demandado es la prevista en el literal “A” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, relativa a la falta de pago en los cánones de arrendamiento, de manera que la protección invocada por la parte demandada en su defensa, no resulta determinante ni aplicable al caso de marras. Y ASÍ SE ESTABLECE.

En razón del análisis realizado, se arriba a la conclusión de que los Decretos Presidenciales Nros. 4.160 y 4.169, en los que la parte demandada fundamenta su defensa, no tienen aplicabilidad para resolver la presente controversia, máxime de ser un hecho nuevo que no fue alegado al contestar la demanda, en la que sí señaló el demandado que ha “… conversado en varias oportunidades con la ciudadana: Guillermina blanco Celis y ella me ha dado verbalmente tiempo y le he planteado que está próximo a salirme un crédito…” (Folio 61), por lo que de la propia afirmación de la parte demandada se verifica que la ciudadana GUILLERMINA BLANCO CELIS, le dio facilidades para cancelar los cánones atrasados. Y ASÍ SE DECLARA.

II.- SINTESIS DE LA CONTROVERSIA:

La controversia se circunscribe al desalojo del inmueble constituido por el local comercial identificado con el Nro. 06, ubicado en la calle 12 entre carrera 5 y 6, frente a la Plaza Miranda, sector Centro de Santa Ana, municipio Córdoba, estado Táchira, que le fue dado en arrendamiento al ciudadano GERMAN HUMBERTO JAIMES, mediante contrato privado suscrito con el anterior propietario del inmueble, siendo en la actualidad la demandante ciudadana GUILLERMINA BLANCO CELIS la propietaria de dicho bien, quien afirma que ha mantenido, bajo presunción de buena fe, dicho contrato de arrendamiento privado. Alega la demandante la falta de pago por parte del ciudadano GERMAN HUMBERTO JAIMES, por no haber pagado los cánones de arrendamientos desde el agosto de 2020, inclusive todos los meses del año 2021, año 2022 y enero, febrero y marzo del 2023.

Afirma la parte demandante que en diversas oportunidades intentó conciliar con el ciudadano GERMAN HUMBERTO JAIMES, puesto que para ese momento fueron suspendidos los pagos de los cánones de arrendamiento debido a la consecuencias económicas generadas por la pandemia Covid-19, y aún para fecha en el que inicia este proceso judicial la ciudadana GUILLERMINA BLANCO CELIS, sigue manteniéndose insolvente con el pago de los cánones de arrendamiento hasta marzo del 2023, es decir, por 32 meses consecutivos. Fundamenta su acción en el literal a del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.

Al contestar la demanda, el demandado alegó que no ha podido cancelar los cánones de arrendamiento debido a la pandemia mundial, en la que el Presidente de la República exhortó a las partes a llegar a un arreglo para el pago. Afirma que en varias oportunidades en conversaciones con la ciudadana GUILLERMINA BLANCO CELIS, ella le concedió verbalmente tiempo para poder cancelar los cánones vencidos, por cuanto le darían un crédito gubernamental con el cual cancelaría los respectivos pagos de los cánones de arrendamiento. Manifiesta que no se opuso a la notificación de prorroga legal por ser un derecho legal de las partes.

III.- VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS:

Se valoran conforme a los principios de la comunidad, unidad y adquisición de la prueba, según los cuales el Juez debe adminicularlas entre sí, con independencia de la parte que las aportó al proceso, comenzando con los instrumentos que acompañaron la demanda y la contestación a la misma.

1.- PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:

A.- DOCUMENTOS DE PROPIEDAD: Rielan del folio 15 al 26, en copia simple discriminados así:

1.- Documento por el que el ciudadano RAFAEL IGNACIO CHACON MORENO, vende a la ciudadana GUILLERMINA BLANCO CELIS, el SESENTA POR CIENTO DE LOS DERECHOS DE PROPIEDAD que posee sobre el local comercial identificado con el Nro. 06, ubicado en la calle 12 entre carrera 5 y 6, frente a la Plaza Miranda, sector Centro de Santa Ana, municipio Córdoba, estado Táchira, inscrito por ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público con Funciones Notariales del Municipio Córdoba del estado Táchira, en fecha 17 de febrero del 2016, quedando matriculado con el N° 122, Tomo 03, folios 89 al 92. Protocolo Único.

2.- Documento por el que la ciudadana MARIA EMERITA CHACÓN MORENO, vende a la ciudadana GUILLERMINA BLANCO CELIS, el CUARENTA POR CIENTO DE LOS DERECHOS DE PROPIEDAD que posee sobre el local comercial identificado con el Nro. 06, ubicado en la calle 12 entre carrera 5 y 6, frente a la Plaza Miranda, sector Centro de Santa Ana, municipio Córdoba, estado Táchira, inscrito por ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público con Funciones Notariales del Municipio Córdoba del estado Táchira, en fecha 18 de febrero del 2016, quedando matriculado con el N° 123, Tomo 03, folios 93 al 96. Protocolo Único.

3.- Documento de Condominio suscrito por los ciudadanos RAFAEL IGNACIO VHACÓN MORENO Y MARÍA EMERITA CHACÓN MORENO, Notariado ante la Oficina de Registro Público con Funciones Notariales del Municipio Córdoba del estado Táchira, en fecha 09 de febrero del 2010, quedando matriculado con el N° 79, folios 152 al 158; Protocolo Único, tomo 02.

B.- CONTRATO DE ARRENDAMIENTO PRIVADO: Riela en copia simple al folio 27, se trata del documento fundamental de la acción, el cual no fue impugnado por la contraparte en su oportunidad legal, en tal virtud quien juzga lo valora de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, del mismo se evidencia que en fecha 13 de enero de 2008, el ciudadano RAFAEL IGNACIO CHACON MORENO, dio en arrendamiento al ciudadano GERMAN HUMBERTO JAIMES, un local comercial identificado con el Nro. 06, ubicado en la calle 12 entre carrera 5 y 6, frente a la Plaza Miranda, sector Centro de Santa Ana, municipio Córdoba, estado Táchira, por una duración de seis meses a partir del 13 de enero de 2008, hasta el 13 de julio de 2008.

C.- NOTIFICACIÓN JUDICIAL: Riela del folio28 al 49, consiste en la solicitud realizada por la demandante en fecha 6 de diciembre del 2021, ante el Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Córdoba de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, para notificar al ciudadano GERMAN HUMBERTO JAIMES, consiste en un documento público autorizado por un funcionario judicial competente, en virtud de lo cual quien juzga le concede pleno valor probatorio conforme a lo señalado en los artículos 1357 y 1360 del Código Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que a pesar de haber sido impugnado por la contraparte, no fue desvirtuada la presunción de veracidad con otro medio de prueba contundente, sirve para demostrar la intención de la propietaria hoy demandante, de no continuar con la relación arrendaticia en virtud del incumplimiento por parte del ARRENDATARIO, por lo que de acuerdo con el artículo 26 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Locales comerciales, le notifica una prorroga legal de 03 años, es decir, que la misma culminaría el 13 de enero del 2024, quedando notificado en fecha 08 de Diciembre de 2021.

2.- PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA: Observa esta sentenciadora que la parte demandada, no aportó medios de prueba a su favor, sino que conforme al principio de comunidad de la prueba y el merito favorable de los autos hizo valer los medios de prueba promovidos por la parte demandante, los cuales ya fueron valorados en el punto anterior.

IV.- PROCEDENCIA DE LA ACCIÓN:

Establecida la síntesis de la controversia y habiendo sido demostrada la relación arrendaticia, corresponde a esta sentenciadora resolver la acción planteada en los siguientes términos:

El Desalojo arrendaticio no es más que aquella acción que tiene el arrendador en contra del arrendatario, dirigida a poner fin al contrato de arrendamiento, para obtener la devolución del inmueble arrendado, amparado en cualquiera de las causales establecidas taxativamente en la Ley.

Constituye el fundamento de la acción el literal “A” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.

Señala el literal “A” como causa de desalojo, lo siguiente:

“Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominios o gastos comunes consecutivos.”

Por su parte, el artículo 14 del mismo decreto Le, prevé:

“El arrendatario está en la obligación de pagar al arrendador el canon de arrendamiento, según la cantidad y oportunidad que se haya fijado…”.

En el Código Civil, establece el ordinal 2° del artículo 1592, la misma obligación al señalar:

“El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1°…
2° Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.”.

Sobre la falta de pago, comenta el autor GILBERTO GUERRERO QUINTERO, en su obra “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario”, (Volumen I, Publicaciones UCAB, Segunda Edición 2003, Pág. 186), lo siguiente:

“... LA FALTA DE PAGO
a Insolvencia inquilinaria y desalojo
Tratándose de la “insolvencia inquilinaria”, hacemos referencia directa al estado de mora en que se encuentra el arrendatario cuando no ha pagado el canon arrendaticio correspondiente, independientemente de la causa del no pago, esto es, no importa si se debe a la falta de capacidad económica para pagar o por motivo de su negligencia u otra causa no excusable; pues por el solo hecho de existir pensiones insolutas (no pagadas) en los términos del contrato o de la Ley, es que se puede hablar de “insolvencia inquilinaria”. Lamentablemente la Ley no establece eximente de responsabilidad civil, que permita alegar en beneficio del arrendatario la insolvencia por falta de recursos económicos, que impida se le tenga por insolvente. La Ley no lo contempla así, porque tendría al mismo tiempo que establecer la obligación del Estado de pagar por aquél, en los casos en que sobrevenga un estado de necesidad en el arrendatario que le impida cumplir, pues al arrendador corresponde el derecho de recibir la contraprestación y al inquilino el deber de pagar en los términos convenidos al tenor de la propia Ley. (Ord. 2° art. 1592, CC)…”. (Subrayado de esta Alzada.)

Con base en la normativa expuesta, estima esta juzgadora que de las actas procesales no se evidencia un elemento de convicción que desvirtúe la insolvencia alegada por la ciudadana GUILLERMINA BLANCO CELIS, aunado a ello, el ciudadano GERMAN HUMBERTO JAIMES, en fecha 05 de junio del 2023, acepta el único hecho controvertido fijado por el Juez del Tribunal a quo, que estipula los meses adeudados por concepto de cánones de arrendamiento, por lo cual, resulta forzoso concluir que la parte demandada no canceló los cánones de arrendamiento en el periodo comprendido entre los meses de Agosto a Diciembre de 2020, Enero a Diciembre de 2021, Enero a Diciembre de 2022 y Enero a Marzo de 2023; así como tampoco demostró el demandado que su atraso fuese justificado, una vez que la suspensión por pandemia perdió vigencia, resultando forzoso concluir que la insolvencia supera más de dos meses de arrendamiento, y como lo prevé el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial en su artículo 40, es causal de desalojo. Y ASÍ SE ESTABLECE.

En razón de lo expuesto, teniendo por norte lo alegado y probado en las actas procesales que conforman el presente expediente, se arriba a la conclusión de que la ciudadana GUILLERMINA BLANCO CELIS, tiene derecho a recibir el pago oportuno del canon de arrendamiento fijado en el contrato, y éste debe pagarse mensualmente; por lo cual, habiendo quedado demostrado que la parte demandada dejó de cancelar más de treinta y dos (32) cánones de arrendamiento sin causa justificada, resulta forzoso concluir que el desalojo es procedente, por cuanto, se encuentran llenos los extremos del literal “a” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Y ASÍ SE DECLARA.

Como corolario de lo anterior, resulta forzoso concluir que la presente demanda de desalojo de local comercial es procedente conforme al literal A) del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en concordancia con lo pautado en los artículos 1159, 1160 y 1599 del Código Civil, siendo imperativo concluir que la apelación ejercida por la parte demandada es improcedente, debido a que la decisión dictada por la Primera Instancia estuvo ajustada a derecho, debiendo confirmarse. Y ASI SE DECLARA.

PARTE DISPOSITIVA

Por lo razonamientos expuestos, este JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:

PRIMERO: SIN LUGAR el Recurso de Apelación interpuesto por la parte demandada ciudadano GERMAN HUMBERTO JAIMES, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 5.641.977 y de este domicilio, por intermedio de su apoderada, abogada GÉNESIS ABRIL SIERRA NUÑEZ, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 262.474, contra la decisión dictada por el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Córdoba de esta Circunscripción Judicial, en fecha 10 de agosto de 2023, asiento diario N° 4.

SEGUNDO: Se CONFIRMA la decisión dictada por el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Córdoba de esta Circunscripción Judicial, en fecha 10 de agosto de 2023, asiento diario N° 4, que declaró:

“…PRIMERO: SE DECLARA CON LUGAR la demanda de Desalojo De Local Comercial incoada por la Abogado CARMEN DIOMIRA CABARICO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V- 20.881.045, actuando en nombre y representación de la ciudadana GUILLERMINA BLANCO CELIS contra el ciudadano GERMAN HUMBERTO JAIMES, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V- 5.641.977.

SEGUNDO: como consecuencia de la declaratoria con lugar de la demanda se ordena a la parte demandada, GERMAN HUMBERTO JAIMES, venezolano mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V- 5.641.977 proceder a realizar de manera inmediata la entrega a la parte demandante GUILLERMINA BLANCO CELIS, el inmueble objeto de la demanda consistente en el local Comercial No. 06, ubicado en la calle 12 entre Carrera 5 y 6 frente a la plaza Miranda, Sector Centro de Santa Ana, Municipio Córdoba.

TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en la litis…”.

Se CONDENA EN COSTAS del recurso a la parte demandada de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese esta decisión en el expediente Nº 3.979-2023, regístrese y déjese copia certificada para el archivo del Tribunal, conforme a los artículos 247 y 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, a los ochos (08) días del mes de febrero de dos mil veinticuatro. Años 213º de la Independencia y 164º de la Federación.
La Jueza Suplente,

MAURIMA MOLINA COLMENARES

La Secretaria,

Myriam Patricia Gutiérrez Díaz

En la misma fecha se dictó, publicó y agregó la presente decisión al expediente Nº 3.979-2023, siendo las diez de la mañana (10:00 a.m.), dejándose copia certificada para el archivo del Tribunal.

La Secretaria,

Myriam Patricia Gutiérrez Díaz

MCMC/Andrea.
EXP. 3.979-2023
Sin enmienda