TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.

214º y 165º

IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES

PARTE DEMANDANTE: PROMOCIONES ROAN C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, bajo el N° 48, Tomo 11-A de fecha 26 de mayo de 2006 y posteriormente inscrita por cambio de domicilio ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, bajo el N° 70, tomo A-28 en fecha 06 de septiembre de 2007.

ABOGADA APODERADA DE LA PARTE DEMANDANTE: Abg. DORIS VICTORIA NIÑO DE ABREU, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 28.422. (flo. 14 vto. PIEZA I)

PARTE DEMANDADA: JESÚS RICARDO SÁNCHEZ MEJÍAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V.-5.682.017, domiciliado en Residencias Don Miguel, Torre B, Piso 1, apartamento 1-6, Pasaje Cumaná, San Cristóbal, Estado Táchira.

ABOGADOS DE LA PARTE DEMANDADA: Abg. PATRICIA BALLESTEROS, Abg. WILMER JESÚS MALDONADO GAMBOA y Abg. JESICA DEL CARMEN CHACÓN MORALES, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 24.427, 67.025 y 198.176 en su orden (flo. 100 vto. PIEZA I).

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO

EXPEDIENTE: 21.810-2014

PARTE NARRATIVA
Hechos alegados en el escrito libelar
En fecha 05 de mayo del año 2014, se recibió proveniente del Juzgado Distribuidor libelo de demanda constante de -11- folios útiles, y en fecha 13 de mayo del año 2014, fueron consignados los recaudos constantes de -55- folios útiles. El juicio al que dicho expediente se contrae, se inició mediante demanda incoada por la abogada DORIS NIÑO DE ABREU, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 28.422 en su carácter de apoderada de la empresa PROMOCIONES ROAN C.A. inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, bajo el N°48, Tomo 11-A de fecha 26 de mayo de 2006 y posteriormente inscrita por cambio de domicilio ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, bajo el N°70, Tomo A-28, en fecha 06 de septiembre de 2007, contra el ciudadano JESÚS RICARDO SÁNCHEZ MEJÍAS, por RESOLUCIÓN DE CONTRATO. Alega la parte actora que la poderdante PROMOCIONES ROAN C.A., fue demandada por la acción de cumplimiento y nulidad de contrato por los ciudadanos FIDIAS OMAÑA, LORENA BUITRAGO, GLADYS SÁNCHEZ y los ciudadanos MARTHA SÁNCHEZ Y JESÚS RICARDO SÁNCHEZ MEJÍAS, y que en fecha 17 de febrero de 2011, se terminó la litis a través del medio de composición de conflictos, mediante la transacción judicial, en expediente 20.774 del Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira y que fue debidamente homologada.
Que los ciudadanos FIDIAS OMAÑA, LORENA BUITRAGO, GLADYS SÁNCHEZ cumplieron con las obligaciones derivadas y asumidas en la transacción, y PROMOCIONES ROAN C.A. correlativamente cumplió exactamente con las obligaciones asumidas y construyó los apartamentos ofrecidos, y una vez obtenida la habitabilidad por parte de la oficina de Catastro se notificó a todos los prenombrados y se procedió a entregar la documentación requerida, y los prenombrados con sus abogados de confianza redactaron el contrato de opción a compra y el documento definitivo de venta entre la poderdante y los ciudadanos mencionados, como se había obligado en la transacción judicial, y posteriormente después de obtener la habitabilidad mediante documento público ante el Registro Inmobiliario, se efectuó la traslación de la propiedad de los apartamentos ofrecidos en la Cláusula Primera y Segunda de la transacción. Que en virtud de ello se da por cumplida los términos y obligaciones de la transacción judicial.
Aduce que con respecto a las obligaciones derivadas y asumidas por el ciudadano RICARDO JESÚS SÁNCHEZ MEJÍAS, éste las ha incumplido totalmente, que por el contrario la poderdante ha concluido con la construcción y habitabilidad de los apartamentos ubicados en la Torre B del conjunto residencial Alcazar como fue establecido en la Cláusula Segunda: “por cuanto el edificio en que se encuentran los inmuebles que se entregarán a los demandantes se encuentra actualmente en construcción y no pueden indicarse los linderos de cada uno pero sí el número asignado a cada apartamento en los planos aprobados por todas las autoridades Municipales y Nacionales, en este caso los inmuebles que se entregarán en propiedad a cada demandante y el precio del mismo se describe a continuación: JESÚS RICARDO SÁNCHEZ MEJÍAS, piso 3, N.- B-3-3 de la Torre “B” en residencias EL ALCAZAR, Bs. 179.34048.
Que en la transacción suscrita y homologada se establecieron y fueron aceptadas las siguientes obligaciones para el ciudadano JESÚS RICARDO SÁNCHEZ MEJÍAS: “cláusula quinta: los demandantes… JESÚS RICARDO SÁNCHEZ MEJÍAS, pagaran el precio descrito en las cláusula SEGUNDA de esta transacción en su totalidad, al momento de la protocolización del documento definitivo, de compra-venta ante el Registro inmobiliario respectivo y la consecuente entrega de la llave del apartamento, cancelación que se hará parte con crédito de Política Habitacional a través de la Banca y parte con recursos de su propio peculio, comprometiéndose la demandada ROAN C.A., a participar al demandante con diez (10) días hábiles de anticipación por lo menos, el lugar, día y la hora de la protocolización del documento definitivo de compra venta, notificación que tiene que hacer llegar por telegrama con acuse de recibo o entregada personalmente por la empresa o a quien ella comisione, exigiendo la respectiva nota de recibo a cada comprador o en el escritorio (…). Los gastos de registro y de redacción de documento por abogado de confianza de los demandantes serán de cuenta de los compradores, pero la presentación del documento con todos los documentos necesarios, para la protocolización (…).
“cláusula séptima: para que los demandantes FIDIAS OMAÑA, LORENA BUITRAGO, GLADYS SÁNCHEZ y JESÚS RICARDO, pueden pagar el precio descrito en la cláusula SEGUNDA, de esta transacción en su totalidad, al momento de la protocolización del documento definitivo, de compra-venta, ante el Registro inmobiliario respectivo de la Sociedad Merc0antil PROMOCIONES ROAN C.A. deberá suscribir en una plazo no mayor a ocho (8) días hábiles una opción de compra venta para cumplir con las exigencias de los Banco que financiarán los apartamentos. La empresa no podrá vender ó ceder los apartamentos que se compromete a entregará cada uno de los demandantes, pero estos podrán ceder los derechos que le corresponden sobre los mismos aun por un mayor valor y la empresa respetará tal cesión desde que se le notifique de la misma en las mismas condiciones que se le otorgó a los demandantes”.
“cláusula octava: la Sociedad Mercantil PROMOCIONES ROAN C.A., deberá notificar inmediatamente reciba la constancia de habitabilidad a cada uno de los demandantes para que estos puedan cumplir con las exigencias de la banca hipotecaria y a tal efectúen la opción de compra venta se le otorgará al comprador un lapso de noventa días hábiles bancarios para trámite su crédito correspondiente, contados desde la entrega de todos los documentos de la obra y la empresa, y que sean necesarios que se exijan por el banco respectivo. Este lapso se prorrogará por sesenta días hábiles bancarios si el banco no termina a tiempo los trámites para el otorgamiento del crédito y así lo informe el comprador a la empresa. Todas estas circunstancias se harán constar en la opción descrita en la clausula SEPTIMA de esta transacción.
Concluye y evidencia que FIDIAS OMAÑA, LORENA BUITRAGO y GLADYS SÁNCHEZ cumplieron con lo establecido en el contrato de transacción judicial y correlativamente la EMPRESA PROMOCIONES ROA C.A., pero que el demandado JESÚS RICARDO, no cumplió voluntariamente con las obligaciones contractuales asumidas en el contrato de transacción de las derivadas cláusulas parcialmente vigentes del contrato de promesa bilateral de futura venta, con lo que respecta al pago del precio convenido, del tiempo de vigencia del lapso de cumplimiento del contrato de transacción judicial, que se computa la apertura del inicio con la debida notificación del permiso de habitabilidad mediante telegrama de fecha 17 de agosto de 2012 y telegrama de cómputo de lapso de fecha 23 de enero de 2013 y que fue establecido en noventa (90) días hábiles bancarios más una prórroga de sesenta (60) días hábiles, tiempo que feneció en fecha 27 de marzo de 2013. Que hasta el día de hoy de presentación del libelo de demanda no cumplió con las obligaciones asumidas.
Alega que como se evidencia PROMOCIONES ROAN C.A., fue diligente y cumplidora de sus obligaciones con el objeto de cumplir con lo establecido en el contrato de transacción y para que la parte demandada JESÚS RICARDO SÁNCHEZ MEJÍAS cumpliera también sus obligaciones de tramitar el crédito si fuere menester y entregar los documentos redactados por abogado de su confianza, ante el Registro Inmobiliario, así como todos los gastos derivados del mismo. De lo que se infiere que JESÚS RICARDO SÁNCHEZ incumplió voluntariamente su obligación de presentación del documento definitivo de venta y por consiguiente el pago del precio convenido luego de entregados todos los documentos necesarios y pertinentes para la redacción de la venta definitiva del inmueble, incumpliendo voluntariamente LA CLÁUSULA QUINTA del contrato de transacción.
Aduce que desde la notificación de la entrega del mismo permiso de habitabilidad de fecha 17 de agosto de 2012, según telegrama, ha transcurrido un año y ocho meses y desde la notificación formal de enajenación del inmueble de fecha 12 de junio de 2013 y recibida por la opcionante en fecha 13 de junio de 2013, transcurriendo diez (10) meses e incumpliendo voluntariamente el lapso de 90 días hábiles bancarios que culminaban el día 26 de diciembre de 2012 con una prórroga de 60 días hábiles, que culminaba el 27 de marzo de 2013, según lo establecido y convenido en la CLÁUSULA OCTAVA del documento de contrato de transacción.
Que en virtud del incumplimiento voluntario del demandado ha generado daños patrimoniales a la poderdante por cuanto el precio irrisorio establecido para la venta de ciento setenta y nueve mil trescientos cuarenta bolívares con cuarenta y ocho céntimos (Bs. 179.340,48), y cada día trascurrido es afectado por la devaluación, lo cual es un hecho público y notorio y consecuencialmente afecta el patrimonio de la empresa.
Finalmente aduce que ante tal situación es menester la resolución del contrato de transacción judicial suscrito entre PROMOCIONES ROANCA y JESÚS RICARDO SÁNCHEZ MEJÍAS, en fecha 17 de febrero de 2011 y homologada en la misma fecha con todos sus efectos legales y por ende la resolución del contrato de promesa bilateral de futura venta suscrito con el demandado en fecha 16 de febrero de 2007, inserto bajo el numero 77, Tomo 52, folios 163 al 167 de los libros de autenticaciones de la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal estado Táchira, según lo establecido en la cláusula SEXTA DE LA TRANSACCIÓN JUDICIAL, donde se dejó sin efecto ni valor jurídico parcialmente el contenido de las cláusulas del mencionado contrato de promesa bilateral de futura venta, que como corolario de ello quedaron parcialmente vigentes las cláusulas tercera, quinta, décima, séptima y vigésima segunda, que de tal forma tienen vigencia y valor jurídico y que también fueron incumplidas por la demandada, con respecto al pago del precio, establecido en la cláusula quinta del mismo.
Estiman la demanda en la cantidad de un millón cuatrocientos dieciséis mil cincuenta bolívares sin céntimos (Bs.1.416.050,00) correspondiente a once mil ciento cincuenta unidades tributarias.

Documentos consignados por la demandante:
→ “A” copia simple de poder notariado (flo. 13 al 15 PIEZA I))
→ “B” copia simple de transacción judicial exp. 20774 (flo. 16 al 24 PIEZA I)
→ “C” copia simple de documento de venta definitiva de PROMOCIONES ROANCA a los ciudadanos FIDIAS JAYMEE OMAÑA RAMIREZ, LORENA ELIZABEHT BUITRAGO GUERRERO, GLADYS YOLANDA SÁNCHEZ MEJIAS y la cesión de venta realizada por la ciudadana LORENA BUITRAGO del apartamento N° b-8-3, al ciudadano PEDRO ANTONIO BERBESÍ (flo. 27 al 52 vto PIEZA I).
→ “D” copia simple del contrato de promesa bilateral de futura venta de JESÚS RICARDO SÁNCHEZ MEJÍAS (flo. 53 al 58 vto PIEZA I).
→ “E” copia simple de nota de entrega de fecha 26 de abril de 2013 (flo. 59 PIEZA I).
→ “F” copia simple de nota de entrega de fecha 24 de mayo de 2013 (flo. 60 PIEZA I).
→ “G” copia simple de nota de entrega de fecha 13 de junio de 2013 (flo. 61 PIEZA I).
→ “H” copia simple de notificación de enajenación de inmueble (flo. 62 PIEZA I).
→ “I” copia simple de telegrama de notificación de habitabilidad de fecha 17 de agosto de 2012 (flo. 63 y 64 PIEZA I) y telegrama de cómputo de plazo otorgado de fecha 23 de enero de 2013 (flo. 65 y 66 PIEZA I).

ADMISIÓN
Por medio de auto de fecha 23 de mayo del año 2014 (flo. 67) el Tribunal admitió la demanda y ordenó la citación de la demandada, a fin de que diera contestación a la misma.

CITACIÓN
Mediante diligencia suscrita por el alguacil adscrito a este Juzgado, en fecha 30 de junio del año 2014 (flo. 70), hace del conocimiento que fue infructuosa la práctica de la citación para el ciudadano JESÚS RICARDO SANCHEZ MEJIAS.

En fecha 14 de julio de 2014 (flo. 71) mediante diligencia suscrita por la abogada DORIS NIÑO DE ABREU apoderada de la demandante por medio de la cual solicita la citación por carteles de conformidad con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.

Mediante auto de fecha 15 de julio de 2014 (flo. 72) se dispone la citación del ciudadano RICARDO JESÚS SÁNCHEZ MEJÍAS, por medio de carteles.

En fecha 17 de septiembre de 2014 (flo. 73) mediante diligencia suscrita por la abogada DORIS NIÑO DE ABREU apoderada de la demandante consigna las publicaciones de los periódicos ordenadas por este Tribunal.

En fecha 23 de septiembre de 2014 (flos. 75 y 76 vto) abogada DORIS NIÑO DE ABREU apoderada de la demandante sustituye poder, reservándose su ejercicio en todas y cada una de sus partes, a las abogadas en ejercicio DOLRES GREGORIA NIÑO CASANOVA y WENNDY PEÑALOZA DE LA OSSA.

En fecha 23 de septiembre de 2014 (flos. 78) abogada DORIS NIÑO DE ABREU apoderada de la demandante REVOCÓ absolutamente y en todas sus partes el poder conferido a la ciudadana THAYVE MORENO CAPACHO.

En fecha 01 de octubre de 2014 (flo. 79) la suscrita Secretaría Temporal de este despacho dejó constancia que el día 30 de septiembre de 2014 fijó cartel de citación.

En fecha 10 de noviembre de 2014 (flo. 80) abogada DORIS NIÑO DE ABREU apoderada de la demandante mediante diligencia solicitó defensor ad-litem con base en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 27 de noviembre de 2014 (flo.81) mediante auto se procede a nombrar conforme a la Ley como defensor ad-litem del demandado JESÚS RICARDO a la abogada SANDRA YANETH RUIZ CONTRERAS.

CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA
En fecha 12 de diciembre de 2014 (fls. 83 al 98) la demandada presentó escrito de contestación de la demanda por medio de su apoderado judicial abogado WILMER JESÚS MALDONADO GAMBOA, en el cual alegó lo siguiente: niega, rechaza y contradice que su representado haya incumplido con las obligaciones asumidas en las cláusulas quinta, séptima y octava del contrato de transacción judicial de fecha 17 de febrero de 2011. Niega, rechaza y contradice que su representado haya incumplido con las obligaciones asumidas en las cláusulas contenidas en el contrato de promesa bilateral de futura compra-venta de fecha 16 de febrero de 2007, anotado bajo el número 77, Tomo 52, de los libros de autenticaciones llevados por la notaría.
Aduce que de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil opone la falta de cualidad activa para proponer la presente acción en los siguientes términos: que tal como lo expresa la parte demandante en su libelo de demanda las partes convinieron en el contrato de transacción cuya resolución se solicita de fecha 17 de febrero de 2011, en lo siguiente: en la transacción suscrita y homologada se establecieron y fueron aceptadas las siguientes obligaciones para el ciudadano JESÚS RICARDO SÁNCHEZ MEJÍAS:

“cláusula quinta: los demandantes… JESÚS RICARDO SÁNCHEZ MEJÍAS, pagarán el precio descrito en la cláusula SEGUNDA de esta transacción en su totalidad, al momento de la protocolización del documento definitivo, de compra-venta ante el Registro inmobiliario respectivo y la consecuente entrega de la llave del apartamento, cancelación que se hará parte con crédito de Política Habitacional a través de la Banca y parte con recursos de su propio peculio, comprometiéndose la demandada ROAN C.A., a participar al demandante con diez (10) días hábiles de anticipación por lo menos, el lugar, día y la hora de la protocolización del documento definitivo de compra venta, notificación que tiene que hacer llegar por telegrama con acuse de recibo o entregada personalmente por la empresa o a quien ella comisione, exigiendo la respectiva nota de recibo a cada comprador o en el escritorio (…). Los gastos de registro y de redacción de documento por abogado de confianza por abogado de confianza de los demandantes serán de cuenta de los compradores, pero la presentación del documento con todos los documentos necesarios, para la protocolización (…).

“cláusula séptima: para que los demandantes FIDIAS OMAÑA, LORENA BUITRAGO, GLADYS SÁNCHEZ y JESÚS RICARDO, pueden pagar el precio descrito en la cláusula SEGUNDA, de esta transacción en su totalidad, al momento de la protocolización del documento definitivo, de compra-venta, ante el Registro inmobiliario respectivo de la Sociedad Mercantil PROMOCIONES ROAN C.A. deberá suscribir en una plazo no mayor a ocho (8) días hábiles una opción de compra venta para cumplir con las exigencias de los Banco que financiarán los apartamentos. La empresa no podrá vender ó ceder los apartamentos que se compromete a entregar a cada uno de los demandantes, pero estos podrán ceder los derechos que le corresponden sobre los mismos aun por un mayor valor y la empresa respetará tal cesión desde que se le notifique de la misma en las mismas condiciones que se le otorgó a los demandantes”.

“cláusula octava: la Sociedad Mercantil PROMOCIONES ROAN C.A., deberá notificar inmediatamente reciba la constancia de habitabilidad a cada uno de los demandantes para que estos puedan cumplir con las exigencias de la banca hipotecaria y a tal efectúen la opción de compra venta se le otorgará al comprador un lapso de noventa días hábiles bancarios para tramite su crédito correspondiente, contados desde la entrega de todos los documentos de la obra y la empresa, y que sean necesarios que se exijan por el banco respectivo. Este lapso se prorrogará por sesenta días hábiles bancarios si el banco no termina a tiempo los trámites para el otorgamiento del crédito y así lo informe el comprador a la empresa. Todas estas circunstancias se harán constar en la opción descrita en la cláusula SÉPTIMA de esta transacción.
Se concluye y evidencia que FIDIAS JAYMEE OMAÑA RAMIREZ, LORENA ELIZABETH BUITRAGO GUERRERO, GLADYS YOLANDA SÁNCHEZ MEJÍAS, cumplieron con lo establecido en el contrato de transacción judicial y correlativamente la empresa promociones ROAN C.A., pero la demandada JESÚS RICARDO SÁNCHEZ MEJÍAS, no cumplió voluntariamente con las obligaciones contractuales asumidas en el contrato de transacción y de las derivadas de las cláusulas parcialmente vigentes del contrato de promesa bilateral de futura venta, con lo que respecta al pago del precio convenido, del tiempo de vigencia del lapso de cumplimiento del contrato de transacción judicial. Que se computa la apertura del inicio con la debida notificación del permiso de habitabilidad mediante telegrama de fecha 17 de agosto de 2012 y telegrama de cómputo de lapso de fecha 23 de enero de 2013 y que fue establecido en noventa (90) días hábiles bancarios más una prórroga de sesenta (60) días hábiles, tiempo que feneció en fecha 27 de marzo de 2013. Que hasta el día de hoy de presentación del libelo de demanda no cumplió con las obligaciones asumidas (…)”.

Que en el documento transaccional cuya resolución se solicita, las partes en la cláusula décima segunda establecieron lo siguiente: “(…) y nosotros JESÚS RICARDO (…) aceptamos lo ofrecido por la demandada en los términos expuestos y una vez otorgada LA OPCIÓN DE COMPRA VENTA pactada entregaremos copia certificada de la misma a los organismos como BANAVIH, INDEPABIS (…)”.
Aduce que de las cláusulas copiadas se puede colegir que las obligaciones asumidas por las partes, vale decir, PROMOCIONES ROANCA asumió la obligación de otorgar una opción de compra a todos y cada uno de los suscriptores de dicha transacción, a no disponer de los bienes inmuebles ofrecidos ni modificar el precio de venta de dichos inmuebles, y el demandado a pagar el precio convenido al momento de protocolizar el documento de venta definitivo.
Que en interpretación del artículo 1.167 del Código Civil el cual establece: en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios (…)”, se tiene que para que pueda solicitarse la ejecución o resolución de un contrato bilateral la parte que solicite su ejecución o resolución debe previamente haber dado cumplimiento a las obligaciones por este asumidas, ya que, de lo contrario se pudiera estar en presencia de la excepción de contrato no cumplido “non adimpleti contractus”.
Aduce que la parte actora invoca como pruebas el cumplimiento de las obligaciones asumidas por esta, pero que omitió informar al Tribunal no haber dado cumplimiento de su obligación de otorgar la correspondiente OPCIÓN DE COMPRA para la tramitación del crédito bancario con el cual en parte se pagaría el precio del inmueble por parte del demandado JESÚS RICARDO SÁNCHEZ MEJÍAS.
Que en virtud de que la demandante PROMOCIONES ROAN C.A., no dio cumplimiento a su obligación de otorgar la opción de compra venta a la demandada, es evidente que la misma carece de cualidad activa para sostener el presente proceso, todo ello como consecuencia de que no puede pedir el cumplimiento o la resolución de una convención quien a su vez no ha dado cumplimiento a las obligaciones asumidas en la citada convención.
Alega que son requisitos esenciales para el ejercicio de la acción resolutoria los siguientes: a) que se trate de un contrato bilateral; b) se requiere el incumplimiento por parte del deudor; c) es esencial que el actor haya cumplido u ofrecido cumplir; d) es necesario que el Juez declare la resolución. Que en cuanto a los efectos de la acción resolutoria se tiene en primer lugar que al declararse la resolución, el contrato se considera terminado, como si jamás hubiera existido, volviendo las partes a la misma situación en que estaban antes de contratar; y por lo tanto, deben devolverse mutuamente las prestaciones recibidas con motivo de las obligaciones que hubiesen ejecutado durante la vigencia del contrato. Que además la parte cuyo incumplimiento culposo da motivo a la resolución queda obligada a la indemnización de los daños y perjuicios que la resolución cause a la parte accionante si los hubiere.

Que en el caso subjudice, la parte actora PROMOCIONES ROAN C.A., carece de idoneidad activa para actuar válidamente en la presente acción, por cuanto incumplió con sus obligaciones asumidas en el contrato transaccional cuya resolución solicita, lo que deviene en falta d cualidad.

Que de conformidad con los artículos 443 y 444 del Código de Procedimiento Civil desconoce las documentales acompañadas al libelo de demanda marcadas “E”, “F”, “G” y “H”, y que rielan a los folios 59 al 62.

DE LA RECONVENCIÓN
En la misma oportunidad de dar contestación la parte demandada interpone reconvención de la demanda de conformidad con el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil reconviene a la Sociedad Mercantil PROMOCIONES ROAN, C.A., por motivo de cumplimiento de contrato en los siguientes términos: que tal y como consta de documento transaccional suscrito entre JESÚS RICARDO SÁNCHEZ MEJÍAS y la Sociedad Mercantil PROMOCIONES ROAN C.A., en fecha 17 de febrero de 2011 y homologada en esa misma fecha, las partes establecieron lo siguiente:
“(…) PRIMERA: las partes demandantes desisten de la acción y del procedimiento incoado en esta causa y la parte demandada así lo acepta razón por la cual las partes se eximen recíprocamente de las costas y costos (…). La demandada “ROAN C.A.”, a fin de culminar este proceso judicial ofrece a cada uno de los demandantes un inmueble a titulo de cumplimiento por equivalente de las obligaciones asumidas para estos descritas en el libelo de demanda por no poder cumplir materialmente los contratos suscritos con los demandantes para la adquisición de inmuebles en el conjunto residencial vista alegre (…)”
“CUARTA: la parte demandada “ROAN C.A.”, ofrece entregar listos para su habitabilidad inmediata los inmuebles descritos en la cláusula segunda de esta transacción, a más tardar el día 15 de diciembre de 2011, quedando expresamente establecido que de incumplir “ROAN C.A.”, con esta fecha límite de entrega para la ocupación del inmueble en las condiciones antes ofrecidas, pagará a los demandantes (…) una suma equivalente a cuatro (04) unidades Tributarias diarias hasta la entrega efectiva del inmueble.
“cláusula quinta: (…) Los gastos de registro y de redacción de documento por abogado de confianza de los demandantes serán de cuenta de los compradores, pero la presentación del documento con todos los documentos necesarios, para la protocolización. La demandante JESÚS RICARDO SÁNCHEZ MEJÍAS pagará la totalidad del precio al momento de la inscripción registral del documento definitivo de compra venta hecha ante el registro inmobiliario. Si la habitabilidad se entrega en fecha previa al 15 de diciembre de 2011 deberá entregarse al día siguiente a los demandantes para que estos comiencen a tramitar sus créditos “.
“cláusula séptima: para que los demandantes FIDIAS OMAÑA, LORENA BUITRAGO, GLADYS SÁNCHEZ y JESÚS RICARDO, pueden pagar el precio descrito en la cláusula SEGUNDA de esta transacción en su totalidad, al momento de la protocolización del documento definitivo, de compra-venta, ante el Registro inmobiliario respectivo de la Sociedad Mercantil PROMOCIONES ROAN C.A. deberá suscribir en una plazo no mayor a ocho (8) días hábiles una opción de compra venta para cumplir con las exigencias de los Bancos que financiarán los apartamentos,. La empresa no podrá vender o ceder los apartamentos que se compromete a entregar a cada uno de los demandantes, pero estos podrán ceder los derechos que le corresponden sobre los mismos aun por un mayor valor y la empresa respetará tal cesión desde que se le notifique de la misma en las mismas condiciones que se le otorgó a los demandantes”.
“cláusula octava: la Sociedad Mercantil PROMOCIONES ROAN C.A., deberá notificar inmediatamente reciba la constancia de habitabilidad a cada uno de los demandantes para que estos puedan cumplir con las exigencias de la banca hipotecaria y a tal efectúen la opción de compra venta se le otorgará al comprador un lapso de noventa días hábiles bancarios para que tramite su crédito correspondiente, contados desde la entrega de todos los documentos de la obra y la empresa, y que sean necesarios que se exijan por el banco respectivo. Este lapso se prorrogará por sesenta días hábiles bancarios si el banco no termina a tiempo los trámites para el otorgamiento del crédito y así lo informe el comprador a la empresa. Todas estas circunstancias se harán constar en la opción descrita en la clausula SEPTIMA de esta transacción.
DÉCIMA SEGUNDA: y nosotros (…) JESÚS RICARDO SÁNCHEZ MEJÍAS, aceptamos lo ofrecido por la demandada en los términos antes expuestos y una vez otorgada LA OPCIÓN DE COMPRA VENTA pactada entregaremos copia certificada de la misma a los organismos como BANAVIH, INDEPABIS, FISCALÍA DE ESTE CIRCUITO JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA (…)”.

Que de las obligaciones asumidas por las partes en dicha transacción concluye que se está en presencia de los denominados contratos de ejecución instantánea, en el entendido de significar no que el contrato reciba ejecución inmediata, sino que se ejecuta mediante una solución única, tal como ocurre en la venta, la permuta, el préstamo sin intereses, etc.

Que del contrato de transacción se evidencia de la cláusula séptima que la Sociedad Mercantil PROMOCIONES ROAN C.A., asumió la obligación una vez homologada la transacción de otorgar al demandado reconviniente una opción de compra-venta, a los fines de que esta tramitara ante la entidad financiera de su preferencia el correspondiente crédito de política habitacional con el cual se pagaría en parte el precio del apartamento que le fuera ofrecido en la transacción, opción de compra-venta que tendría una vigencia de 90 días bancarios prorrogables por 60 días hábiles bancarios.

Aduce que es el caso serio y cierto que la empresa PROMOCIONES ROAN C.A., se ha negado a otorgarle al demandado reconviniente la correspondiente opción a compra-venta sobre el inmueble descrito en la cláusula segunda del contrato de transacción, piso 3, N.-B-2-3 de la torre “B” en residencias ALCAZAR por un monto de Bs. 197.340,48, para así poder tramitar el correspondiente crédito.

Que el incumplimiento culposo de las obligaciones asumidas por PROMOCIONES ROAN C.A., ha impedido que su patrocinada tramite el respectivo crédito a los fines de pagar el precio del mismo y poder así hacerse de una vivienda digna para sí y para su grupo familiar.

Aduce que la Sociedad Mercantil PROMOCIONES ROAN C.A., de conformidad con lo establecido en la cláusula cuarta asumió la obligación de entregar listos para su habitabilidad inmediata los inmuebles descritos en la cláusula segunda de la transacción, a más tardar el 15 de diciembre de 2011, fecha límite y sin prórroga.

Que la Sociedad Mercantil PROMOCIONES ROAN C.A., asumió la obligación de pagar a los demandantes incluido el demandado reconviniente una suma equivalente a 4 unidades tributarias diarias hasta la entrega efectiva de los inmuebles para el caso de que llegada la fecha límite (día 15 de diciembre de 2011) no hiciera entrega de los apartamentos. Destaca que la entrega del inmueble era previa al otorgamiento e inscripción del documento de propiedad y pago del precio.
Que la demandante reconvenida no dio cumplimiento a ninguna de las obligaciones asumidas en la transacción, que tal situación permite accionar para solicitar la ejecución del contrato de transacción.
Que acuden a demandar como en efecto formalmente demandan a la Sociedad Mercantil PROMOCIONES ROAN C.A., representada por los ciudadanos EDECIO ARCADIO CAÑIZALEZ ARAUJO y NESTOR EDUARDO ROJAS OQUENDO, en su carácter de DIRECTOR TECNICO y DIRECTOR ADMINISTRATIVO respectivamente por cumplimiento de contrato de transacción de fecha 17 de febrero de 2011 y que fuera homologado por el JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA CIVIL, MERCANTIL Y TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO TACHIRA en fecha 17 de febrero de 2011, para que convenga o en su defecto lo condene el Tribunal:
PRIMERO: en otorgar de conformidad a lo estipulado en las cláusulas quinta, séptima, octava y décima segunda del contrato de transacción la correspondiente opción de compra-venta a favor del ciudadano JESÚS RICARDO SÁNCHEZ MEJÍAS.
SEGUNDO: en pagar en conformidad a la cláusula cuarta del contrato de transacción la suma de CUATROCIENTOS SESENTA Y OCHO MIL DOSCIENTOS CINCUENTA Y DOS BOLIVARES (BS. 468.452,00) como consecuencia de no haber entregado el inmueble que le corresponde al ciudadano JESÚS RICARDO SÁNCHEZ MEJÍAS, para la fecha del 15 de diciembre de 2011.
TERCERO: en pagar las costas y los costos del presente proceso.
Estima la presente reconvención en la suma de un millón cuatrocientos sesenta mil quinientos bolívares equivalentes a 11.500 unidades tributarias.

ADMISIÓN A LA RECONVENCIÓN
En fecha 15 de diciembre de 2014 (flo. 102 vto PIEZA I) mediante auto se admite cuando ha lugar en derecho la referida reconvención propuesta y fija el quinto día de despacho para que tenga lugar la contestación de la reconvención y se suspende el procedimiento con respecto a la demanda principal. Verificado el acto de contestación a la reconvención o mutua petición la causa continuara su tramitación conforme a lo dispuesto en el artículo 369.

CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN
El día 11 de febrero de 2015 (flo 103 al 119 PIEZA I) la abogada DORIS NIÑO DE ABREU en su carácter de co-apoderada judicial de la empresa PROMOCIONES ROAN C.A., estando dentro de la oportunidad procesal para contestar la reconvención planteada por el demandado JESÚS RICARDO SÁNCHEZ MEJÍAS lo hace en los siguientes términos:

PUNTO PREVIO: DE LA INADMISIBILIDAD DE LA RECONVENCIÓN PROPUESTA: que de conformidad con la doctrina y la jurisprudencia nacional, el criterio desde muy vieja data que la excepción de incumplimiento no pueda ser opuesta y servir de fundamento para que el deudor demandado reconvenga el cumplimiento del contrato, alegando el incumplimiento del demandante, que pretende la resolución del contrato por incumplimiento del deudor, es contrario y antagónico que el deudor se excepcione mediante la reconvención arguyendo el incumplimiento del acreedor en sus obligaciones por cuanto se demandó la resolución del contrato de transacción judicial, mas no del cumplimiento del contrato. Aduce que la pretensión de su poderdante PROMOCIONES ROAN C.A., es la resolución de contrato de transacción judicial donde se estipuló una OPCIÓN A COMPRA de un apartamento, por lo que no resulta procedente la alegación de la excepción “non adimpleti contractus”, pues lo estipulado por el artículo 1.168 del Código Civil, claramente regula que una parte suscriptora de un contrato puede negarse a ejecutar su obligación con base a que la otra parte incumplió la suya, la cual sólo es oponible en el acto de contestación a la demanda y en juicio donde lo reclamado sea el cumplimiento del contrato, no su resolución. Que en el caso subjudice es de hacer notar que la parte demandada reconviniente no puede oponer la excepción “non adimpleti contractus”, ni la acción de cumplimiento, pues la excepción y la acción no puede ser invocada por quien está en mora, que el fundamento de tal aseveración reside en que la exceptio asienta en el principio de la buena fe contractual, en razón de que para la procedencia de la exceptio “non adimpleti contractus”, se requiere: incumplimiento de las prestaciones interdependientes y recíprocas, proporcionalidad entre los incumplimientos, prueba por parte del demandado del incumplimiento parcial o defectuoso o buena fe en el excepcionante.
Aduce que la parte demandada reconviniente pretende engañar y defraudar la justicia alegando que no se le entregó un documento de opción de compra-venta, cuando lo establecido expresamente por su propia solicitud y exigencia en el contrato de transacción objeto de la resolución era que el documento de opción a compra-venta lo redactaría y presentaría con el abogado de su confianza, que a tal efecto se le hizo entrega de los documentos necesarios para elaborar el documento, así como una copia de los documentos que le otorgaron a los demás opcionantes.
Que con la acción de resolución se pretende como principio colocar a las partes en una posición pre contractual liberándolas de las obligaciones contraídas, al quedar suprimido el motivo de las prestaciones ejecutadas y cumplidas con efecto retroactivo, en cambio la acción de cumplimiento del demandante no tiene efectos retroactivos y supone el cumplimiento de las obligaciones asumidas, en consecuencia no puede el deudor en mora interponer el cumplimiento y menos aun cuando la norma está claramente determinada en el artículo 1.167 del Código Civil.
Que la resolución del contrato tiene efecto retroactivo ya que una vez declarada el contrato se considera extinguido como si jamás hubiese existido. En cambio cuando se solicita el cumplimiento de un contrato se quiere darle continuidad y vigencia al mismo, es decir, se quiere ejecutar las obligaciones contenidas en él, de modo tal que una y otra son pretensiones totalmente opuestas y contradictorias. Que de acuerdo a la norma no se puede acumular en juicio como esta causa la resolución de contrato y el cumplimiento de contrato, que el órgano jurisdiccional debe declarar la inadmisibilidad de la reconvención por la inepta acumulación de acciones y no admitirla, declararla sin lugar por cuanto los efectos jurídicos de la acción de resolución y la acción de cumplimiento son totalmente distintos y se excluyen mutuamente. Que por los hechos y el derecho solicita formalmente se declare como punto previo la inadmisibilidad de la reconvención de acción de cumplimiento propuesta por el demandado reconviniente.

CONTESTACION DE LA DEMANDA DE RECONVENCION. De la cualidad activa para demandar en esta causa. Niega, rechaza y contradice los hechos como el derecho que fundamentan la reconvención, niega que su poderdante haya incumplido las obligaciones en el contrato de transacción judicial objeto de la demanda de resolución.
Que con respecto a la falta de cualidad activa para proponer la acción de resolución alegada por el demandado se trata de una defensa sin fundamento por cuanto la doctrina y la jurisprudencia concuerdan en que tal excepción en sentido propio “son aquellas que introducen a la litis hechos nuevos valga decir la concerniente a cualidades anómalas o a relaciones jurídicas distintas pero conexas con la disputada en el juicio”. Que la falta de cualidad ad causam no se refiere como expresa en su escrito como se refiere el demandado que la falta de cualidad deriva del incumplimiento de las obligaciones asumidas por parte de la actora. Que el demandado pretende fundamentar erróneamente en falsos argumentos la falta de cualidad pues cuando se refiere a los requisitos esenciales para ejercer la acción resolutoria, se refiere a los presupuestos que debe valorar el Juez para declarar o no la resolución del contrato.
Que el demandado pretende una errada interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, alegando la “non adimepleti contractus” al mezclar los supuestos de hecho de la norma para alegar la falta de cualidad activa de PROMOCIONES ROAN C.A., para sostener el proceso, incurriendo en incompatibilidad jurídica por cuanto son totalmente contradictorias, pues si la parte es objeto de una excepción de falta de cumplimiento entonces no puede ser fundamento la falta de cualidad activa, lo cual destruye el alegato de defensa de la falta de cualidad activa del poderdante.
Que el demandado fundamenta en su defensa también la falta de cualidad o legitimatio ad causam, lo cual es igualmente contradictorio, en primer lugar porque el incumplimiento alegado como defensa en contra de la demanda de resolución de contrato de transacción es precisamente el fondo que debe valorar el juzgador para determinar la resolución o no del contrato de transacción, que en consecuencia es inaceptable, antijurídica, ilegal y temeraria tal defensa.
Que por los hechos y el derecho alegado solicita formalmente sea declarada sin lugar la defensa de falta de cualidad y sea declarada con lugar la demanda de resolución de contrato de transacción judicial.
Rechaza, niega y contradice todos los hechos y el derecho de la reconvención propuesta en primer lugar porque la misma es inadmisible de conformidad con los artículos 78 y 81 del Código de Procedimiento Civil y en segundo lugar la reconvención no es un medio de defensa, sino de ataque, que si la reconvención no introduce hechos nuevos, concernientes a la causa de pedir o a la cualidad u otras condiciones del objeto, la reconvención será inoperante y por ende inadmisible, que en este caso el demandante utiliza la reconvención como un medio de defensa alegando el incumplimiento del contrato transaccional por parte de PROMOCIONES ROAN C.A.
Aduce en tercer lugar que es totalmente falso de toda falsedad que PROMOCIONES ROAN C.A. haya incurrido en el incumplimiento culposo de las obligaciones asumidas en el contrato transaccional, situación que está probada con documentos públicos consignados con el libelo de la demanda con los cuales se demuestra que los otros opcionantes suscribientes del contrato de transacción objeto de la demanda de resolución si cumplieron con las obligaciones derivadas y asumidas en la transacción y PROMOCIONES ROAN C.A. correlativamente cumplió exactamente con las obligaciones asumidas y construyó los apartamentos ofrecidos, entregó la documentación requerida y los opcionantes suscribientes con sus abogados de confianza redactaron el contrato de opción a compra venta y el documento definitivo de venta y luego se efectuó la traslación de la propiedad de los apartamentos.
Aduce que con respecto a las obligaciones derivadas y asumidas por el ciudadano JESÚS RICARDO SÄNCHEZ las ha incumplido totalmente y que PROMOCIONES ROAN C.A. sí ha cumplido ya que se ha concluido con la construcción y habitabilidad de los apartamentos.
Que una de las obligaciones que debía cumplir el ciudadano JESÚS RICARDO SÁNCHEZ MEJÍAS era redactar con un abogado de su confianza el documento de opción a compra-venta y que miente cuando asevera que PROMOCIONES ROAN C.A. no cumplió con su obligación de protocolizar, cuando la ciudadana MARTHA ELENA SÁNCHEZ MEJÍAS fue la abogada que redactó el documento de venta del mencionado apartamento y lo entregó en copia simple a la oficina administrativa PROMOCIONES ROAN C.A.
Que es por el incumplimiento culposo por parte del demandado reconviniente, quien no presentó hasta la fecha de la demanda el documento definitivo de venta ni mucho menos la opción de compra venta, que sólo envió una copia simple del documento y no realizo ni presentó ni entregó a PROMOCIONES ROAN C.A. el documento definitivo de venta, sólo una copia que no podía ser presentada al Registro, ni copia de cheque o medio de prueba del pago del precio para consignarlo ante el Registro inmobiliario como era su principal obligación, así como pagar el irrisorio precio convenido.
Impugnan la estimación de la demanda de reconvención por cumplimiento de contrato de transacción judicial en 11.500 unidades tributarias en base a que la misma ha sido estimada en falsos supuestos y se declare sin lugar esta reconvención planteada y se condene en costas al demandado.

PROMOCIÓN DE PRUEBAS DEL JUICIO PRINCIPAL

PROMOCIÓN DE PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE
(flo. 120 al 128 y 161 al 163 PIEZA I)

La representación judicial de la parte demandante en fecha 17-03-2015 y en fecha 18-03-2015 mediante escrito complementario promovió las siguientes pruebas:

DOCUMENTALES.
1. Copia simple de transacción judicial exp. 20774 (flo. 16 al 24 PIEZA I) suscrita entre JESÚS RICARDO SÁNCHEZ MEJÍAS y PROMOCIONES ROANCA.
2. Copia simple de documento de venta definitiva de PROMOCIONES ROANCA a los ciudadanos FIDIAS JAYMEE OMAÑA RAMIREZ, LORENA ELIZABEHT BUITRAGO GUERRERO, GLADYS YOLANDA SÁNCHEZ MEJÍAS y la cesión de venta realizada por la ciudadana LORENA BUITRAGO del apartamento N° b-8-3, al ciudadano PEDRO ANTONIO BERBESÍ (flo. 27 al 52 vto PIEZA I).
3. “D” copia simple del contrato de promesa bilateral de futura venta de JESÚS RICARDO SÁNCHEZ MEJÍAS (flo. 53 al 58 vto PIEZA I).
4. Original de telegrama de fecha 17 de agosto de 2012 con acuse de recibo de fecha 12 de septiembre de 2012. Marcado “B”.
5. Original de telegrama de fecha 23 de enero de 2013 con acuse de recibo de fecha 29 de enero de 2013. Marcado “C”.
6. Documento de condominio otorgado ante la Oficina de Registro Público Segundo del Circuito del Municipio San Cristóbal estado Táchira en fecha 20 de septiembre de 2012, inscrito bajo el N°5, folio 14 del Tomo 25, Protocolo de transcripción del año 2012. Marcado “D”.
7. Permisos de habitabilidad de fecha 18 de julio de 2012, del Conjunto Residencial Alcazar. Marcado “E”.
8. Cedula catastral, perteneciente al apartamento B-3-3 del conjunto Residencial Alcazar. Marcado “F”.
9. Copia simple de contrato de venta entre la Sociedad Mercantil PROMOCIONES ROAN C.A. y el ciudadano JESÚS RICARDO SÁNCHEZ MEJÍAS. Marcada “G”.
10. Original de notificación de enajenación de inmueble al SENIAT.
11. Original de notas de entrega de fecha 26 de abril del 2013, 24 de mayo de 2013 y 13 de junio de 2013. Marcada “A”.
12. Copia simple de contestación de la demanda por resolución de contrato de la ciudadana MARTHA ELENA SÁNCHEZ MEJÍAS. Marcado “B”.

INFORMES.
1. A la Oficina de Registro Público Segundo del Circuito Inmobiliario del Municipio San Cristóbal estado Táchira.
2. Al Servicio Autónomo de Registros y Notarias (SAREN).
3. A la Oficina del Servicio Administrativo de Identificación, Migración y Extranjería (SAIME).
4. Colegio de Abogados del estado Táchira.

INSPECCIÓN JUDICIAL.
1. Oficinas del Instituto Postal Telegráfico IPOSTEL.
2. Avenida Rotaria, cruce con CDI, La Unidad Vecinal, Edificio Seniat de San Cristóbal, estado Táchira. División de tramitaciones en el área de correspondencia.

EXPERTICIA.
1. Sobre el apartamento B-3-3 de la torre B, del Conjunto Residencial Alcazar.

EXHIBICION DE DOCUMENTOS.
1. Documento original de venta del apartamento B-3-3 de la Torre B, del conjunto Residencial Alcazar.

TESTIMONIALES.
1. YOLANDA CONTRERAS, 2. NINOSKA RAMÓN, 3. YOLIMAR RANGEL.

PROMOCIÓN DE PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA
(flo. 175 al 180 vto PIEZA I)

La representación judicial de la parte demandada en fecha 12-03-2015 mediante escrito promovió las siguientes pruebas:

DOCUMENTALES.
1. Mérito favorable del documento de transacción de fecha 17 de febrero de 2011.

CONFESION JUDICIAL.

OPOSICIÓN A LAS PRUEBAS
Mediante escrito de fecha 24-03-2015 (flo. 182 al 192 PIEZA I) suscrito por la apoderada judicial de la parte demandada se opuso a las pruebas presentadas por la parte demandada.

ADMISIÓN DE LAS PRUEBAS
ADMISIÓN DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE

Mediante auto (flo. 193 al 195 vto PIEZA I) de fecha 26-03-2015 vista la oposición realizada por la apoderada judicial de la parte demandada abogada JESICA DEL CARMEN CHACÓN MORALES a las pruebas de la parte demandante; el Tribunal la desecha en virtud de que el mismo fue presentado en forma EXTEMPORÁNEA POR TARDÍA, es decir; fuera del lapso oportuno. En consecuencia admite las pruebas promovidas por la parte actora.

ADMISIÓN DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA
Por auto de fecha 26-03-2015 (flo. 167 vto y 198 PIEZA I), el Tribunal admite las pruebas promovidas por la parte demandada.

APELACIÓN
En fecha 31 de marzo de 2015 (flo. 199 PIEZA I) mediante diligencia suscrita por la abogada JESICA DEL CARMEN CHACÓN MORALES, expuso que apela de la sentencia de fecha 26-03-2015.

Mediante auto de fecha 09 de abril de 2015 (flos. 202 vto PIEZA I) este Tribunal OYE LA MISMA EN UN SOLO EFECTO, se fija un lapso de cinco (5) días de despacho siguientes para que indiquen las copias a remitir al Tribunal Superior.

Ahora bien, el Tribunal baja a las actas y observa que no corre inserto al expediente diligencia o escrito en donde la parte apelante haya dado cumplimiento a lo acordado en auto de fecha 09 de abril de 2015.

PARTE MOTIVA
SINTESIS DE LA CONTROVERSIA

Conoce este Juzgado en primer grado de jurisdicción de la presente causa, en virtud de la demanda que por motivo de RESOLUCIÓN DE CONTRATO, interpuesta La Sociedad Mercantil PROMOCIONES ROAN C.A., contra el ciudadano JESÚS RICARDO SÁNCHEZ MEJÍAS. Donde la parte actora alega que en fecha 17 de febrero de 2011 se llevó a cabo transacción judicial debidamente homologada con el ciudadano JESÚS RICARDO SÁNCHEZ MEJÍAS, en donde PROMOCIONES ROAN C.A. cumplió con las obligaciones asumidas y derivadas de dicha transacción, tales como la construcción de los apartamentos ofrecidos y que una vez obtenida la habitabilidad por parte de la oficina de Catastro notificaría al prenombrado para proceder a entregar la documentación requerida, y a su vez el ciudadano JESÚS RICARDO debía redactar con abogados de su confianza el contrato de opción a compra y el documento definitivo de venta entre la sociedad mercantil PROMOCIONES ROAN C.A. y su persona, tal y como se había obligado en la transacción judicial. Que con respecto a las obligaciones derivadas y asumidas por el ciudadano JESÚS RICARDO SÁNCHEZ MEJÍA, este las ha incumplido totalmente por no presentar el documento definitivo de venta y por consiguiente el pago del precio convenido luego de entregados todos los documentos necesarios y pertinentes para la redacción de la venta definitiva del inmueble, incumpliendo voluntariamente LA CLAUSULA QUINTA del contrato de transacción. Finalmente ante tal situación solicita la resolución del contrato de transacción judicial suscrito entre PROMOCIONES ROANCA y JESÚS RICARDO SÁNCHEZ MEJÍAS, en fecha 17 de febrero de 2011 y homologada en la misma fecha con todos sus efectos legales y por ende la resolución del contrato de promesa bilateral de futura venta suscrito con el demandado en fecha 16 de febrero de 2007, inserto bajo el numero 77, tomo 52 folios 163 al 167 de los libros de autenticaciones de la Notaria Pública Quinta de San Cristóbal, estado Táchira.

Por su parte el demandado niega, rechaza y contradice que su representado haya incumplido con las obligaciones asumidas en las cláusulas quinta, séptima y octava del contrato de transacción judicial de fecha 27 de febrero de 2011. Niega, rechaza y contradice que su representado haya incumplido con las obligaciones asumidas en las cláusulas contenidas en el contrato de promesa bilateral de futura compra-venta de fecha 16 de febrero de 20007, anotado bajo el número 77, Tomo 52, de los libros de autenticaciones llevados por la notaría.

INFORMES
En fecha 14-07-2015 (fls.273 al 293 PIEZA I) la parte actora presentó escrito de informes.
En fecha 16-07-2015 (fls. 368 al 375 PIEZA I) la parte demanda presentó escrito de informes.

PUNTO PREVIO N°1
FALTA DE CUALIDAD DE LA PARTE DEMANDANTE

Aduce la parte demandada en el escrito de contestación a la demanda que es cierto que celebró un contrato de transacción en fecha 17 de febrero de 2011 debidamente homologado en la misma fecha con la parte actora, que de la mencionada transacción se derivaron una serie de obligaciones para ambas partes, de las cuales alega que la actora PROMOCIONES ROAN C.A., no dió cumplimiento de otorgar la opción de compra venta a la demandada, y que en virtud de ello es evidente que la parte actora carece de cualidad activa para sostener el presente proceso. Que como consecuencia de su incumplimiento con las obligaciones asumidas en la convención no puede pedir la resolución de la misma. Que es evidente que la misma carece de cualidad y señaló los requisitos para el ejercicio de la acción de resolución y que en consecuencia la demandante carece de idoneidad activa para actuar válidamente por incumplimiento de sus obligaciones asumidas en el contrato de transacción.

Ahora bien, entrando en materia, la legitimación a la causa alude a quién tiene derecho, por determinación de la ley, para que en condición de demandante, se resuelva sobre su pretensión, y si el demandado es la persona frente a la cual debe sentenciarse. En palabras del eminente procesalista Jaime Guasp:
“… es la consideración especial en que tiene la ley, dentro de cada proceso, a las personas que se hallan en una determinada relación con el objeto del litigio, y en virtud de la cual exige, para que la pretensión procesal pueda ser examinada en cuanto al fondo, que sean dichas personas las que figuren como partes en tal proceso” (Vid. Jaime Guasp, Derecho Procesal Civil. Instituto de Estudios Políticos. Gráficas González. Madrid. 1961. pág. 193).

Al respecto, el procesalista Luis Loreto en su obra fundamental, página 49, enseña que la cualidad:
"Consiste en la relación de identidad lógica entre el actor concreto y la persona a quien la ley concede la acción (actor genérico), lógico es aceptar que es preciso que exista abstractamente un interés jurídico, a cuya defensa sirve la acción. (…) Puede decirse que donde no hay interés jurídico, no hay acción, y donde no hay acción, no hay cualidad. (…) Así, por ejemplo, cuando una persona diciéndose arrendatario o enfiteuta acciona en reivindicación al detentador de la cosa reivindicada, lo que propiamente le falta al actor es interés jurídicamente protegido, puesto que esa acción sólo se da a quien afirme ser propietario y nunca al arrendatario o enfiteuta. Lo propio sucede cuando una persona reclama su parte de legítima en una herencia, no siendo legitimario. Esta persona no tiene interés sustancial jurídicamente protegido y, por lo tanto, no tiene acción (…)"

En relación a ello debe señalarse que la cualidad o legitimatio ad causam, conforme a la doctrina y jurisprudencia alude a la identidad entre la persona que se presenta ejercitando un derecho o poder jurídico o la persona contra quien se ejercita, y la persona abstracta a quien el legislador concede la acción o contra quien la concede, identidad que debe ser suficiente para que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de fondo.

Ha sido criterio reiterado de la Sala, que la falta de cualidad o legitimación a la causa es una institución procesal que constituye una formalidad esencial para la búsqueda de la justicia, pues está estrechamente vinculada a los derechos constitucionales de acción, a la tutela judicial efectiva y a ser juzgado sin indefensión, aspectos ligados al orden público y, por tanto, el juez tiene el poder de examinar de oficio la subsistencia de la legitimación en todo grado y estado de la causa, visto que su comprobación es prejudicial a cualquier otra, y decretada ésta in limini litis termina el proceso en esa instancia.

Así las cosas, la cualidad o legitimación ad causam es una cuestión de afirmación del derecho, conforme a la actitud del actor en relación a la titularidad, bastando con la afirmación de dicha titularidad para que el juez considere la existencia de la misma, debiendo sólo analizar la idoneidad activa o pasiva para actuar válidamente en juicio.

Por tanto, puede afirmarse que la legitimación que debe tenerse para accionar y sostener el juicio, se encuentra prevista en el ordenamiento jurídico patrio, en razón de los principios de economía procesal y seguridad jurídica, lo que le permite al Estado controlar que el aparato jurisdiccional sea activado sólo cuando sea necesario, y que no se produzca la contención entre cualesquiera que afirme ser titular del derecho que invoca, sino entre aquellas en las cuales existe un interés jurídico susceptible de tutela judicial.

“…Como quiera que la cualidad activa y pasiva se deriva, en regla general, de la titularidad y sujeción, respectivamente, a un determinado interés jurídico que se afirma existente entre las partes, es manifiesto que esa titularidad y sujeción afirmados son los únicos elementos externos que confieren a los litigantes el derecho de acción y la sujeción a la acción, de modo tal que existe entre ellas una perfecta correspondencia lógica. La falta de esa correspondencia lógica entre el titular de la relación o estado jurídico sustancial y el titular de la acción, considerada desde el punto de vista concreto, es lo que constituye la falta de cualidad en sentido amplio; falta ésta que, en principio, debido al antecedente lógico en que se encuentra el interés con respecto a la acción, no puede discutirse sino al contestarse de fondo la demanda, ya que, precisamente, la sentencia es la que va a determinar si las partes son realmente los sujetos de la relación sustancial litigiosa.” (Dr. Luis Loreto. Pag. 71 y sgtes.) (Sentencia de la Sala de Casación Civil del 12 de Mayo de 1.993, con ponencia del Magistrado Dr. Héctor Grisanti Luciani, en el juicio de Junta de Condominio del Edificio “La Pirámide”, contra promotora La Pirámide C.A., en el expediente Nº 91-192).

Conforme a lo expuesto en el caso de autos se aprecia que la parte demandada señaló que la actora carece de cualidad activa por cuanto la misma no cumplió con la celebración del contrato de opción a compra venta pautado. Igualmente se observa que la Sociedad Mercantil PROMOCIONES ROAN C.A., se atribuye la condición de demandante en la presente causa, carácter que resulta acreditado de los autos, por cuanto la mencionada sociedad mercantil suscribió la transacción que es objeto de la presente controversia, y que además la parte demandante tiene cualidad e interés jurídico y sustancial para accionar el aparato jurisdiccional, en tal virtud resulta forzoso para este Juzgador declarar sin lugar la falta de cualidad activa de la actora para sostener el juicio. Así se decide.

PUNTO PREVIO N°2
DE LA RECONVENCION

El autor Devis Echandía, (Teoría General del Proceso) asegura que la reconvención presupone que el demandado haga valer una pretensión contra el demandante, y en esa pretensión, su objeto, es el bien de la vida, material o inmaterial, cuya satisfacción reclama el accionante; es el efecto jurídico concreto que el demandante persigue con el proceso, efecto al que quiere vincularse el demandado, todo lo cual debe configurarse adecuándose a lo estipulado en el artículo 340 de la norma adjetiva, y así, el juez como director del proceso, está en el deber de saber diferenciar cuándo se está en presencia de una nueva acción (reconvención) y cuándo en presencia de una defensa genérica o una excepción perentoria que son materia únicamente de la contestación al fondo de la demanda, y de juzgarse en la causa con base en esa falta de distinción se estaría violando directamente el debido proceso y el derecho a la tutela judicial efectiva.
Al respecto, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 10 dic 2009, exp. 08-0638, con Ponencia de la Magistrada Luisa Estella Morales Lamuño, expuso:
“Para esta Sala, desde el punto de vista constitucional, la inobservancia en la demanda reconvencional de los requisitos exigidos en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, acarrea una violación del derecho a la defensa al actor reconvenido en el proceso principal, toda vez que el mismo quedará privado de elementos para dar contestación a la contrademanda, en virtud de la carencia de fundamentos y señalamientos precisos en los que se sostenga la mutua petición. La tarea de impedir la referida violación, se encuentra en cabeza del juez, quien como director del proceso debe velar por el estricto cumplimiento de las disposiciones contenidas en el ordenamiento jurídico, y aplicar la consecuencia jurídica que implica su contravención.
En el presente caso, observa esta Sala Constitucional, que la parte demandada en el proceso principal, propuso reconvención sin que la misma reuniera los requisitos propios de una demanda, y por lo tanto, tal incumplimiento impedía su admisión por parte del juez de la causa.
… Omissis …
A tal efecto, la doctrina patria viene sosteniendo que cuando la mutua petición o reconvención, no introduce hechos nuevos al debate, y se equipara a un rechazo puro y simple de los términos de la demanda, la misma se torna en inoperante e inadmisible. Ello es así, en virtud de que una reconvención planteada con tales defectos, impide el ejercicio del derecho a la defensa por parte del actor reconvenido, quien se verá privado de expresar razones y demostrar hechos, lo cual, por constituirse en un obstáculo para el ejercicio de un acto fundamental del proceso, atenta contra los principios de contradicción e igualdad procesal.“

Y en el caso de marras, se observa que lo alegado por la parte demandada no puede servir de base en la reconvención planteada, pues sus argumentos equivalen a contradecir la demanda pero ratificando la misma defensa alegada en su propia contestación, y de hacer común esta práctica se corre el riesgo de confundir la esencia de una contestación con la de una mutua petición, por lo tanto, si este tipo de actuaciones procesales distorsionadas comienzan a hacerse habituales donde la defensa de fondo se torna en una reconvención disfrazada y pasa a adquirir autoridad de cosa juzgada porque el juez no las diferencie (defensas o excepciones perentorias y reconvención son acciones independientes)-, ello llevaría a la creación de un caos jurídico procesal. En consecuencia, al configurarse la reconvención planteada en una ratificación del escrito de contestación al fondo de la demanda, y al no aportar ésta nuevos hechos a la litis, es que este sentenciador considera que por tales motivos la misma se torna IMPROCEDENTE. Así se decide.

VALORACION DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE

A la documental inserta a los (flo. 13 al 15 PIEZA I), marcada “A”, por cuanto la misma no fue impugnada, el Tribunal la valora de conformidad con lo establecido en el artículo 1359 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y de ella se desprende: copia simple de poder debidamente autenticado ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal del estado Táchira, inserta bajo el N°84, Tomo 142, folios 167-168 de los libros de autenticaciones, de fecha 02 de julio de 2009, donde la ciudadana MARYLIANA MANRIQUE GUERRERO con el carácter de apoderada judicial especial de la Sociedad Mercantil PROMOCIONES ROAN C.A., sustituye poder conferido por la mencionada sociedad mercantil en la persona de DOLORES VICTORIA NIÑO DE ABREU.

A la documental inserta a los (flos. 16 al 24 PIEZA I), marcada “B” por cuanto la misma no fue impugnada, el Tribunal la valora de conformidad con lo establecido en el artículo 1.359 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y de ella se desprende: copia simple de transacción judicial de fecha 17 de febrero de 2011, celebrada entre los ciudadanos FIDIAS JAYMEE OMAÑA RAMIREZ, LORENA ELIZABETH BUITRAGO GUERRERO, MARTHA ELENA SÁNCHEZ MEJÍAS, GLADYS YOLANDA SÁNCHEZ MEJÍAS y JESÚS RICADO SÁNCHEZ MEJÍAS, y los ciudadanos EFRAIN EDUARDO ROJAS OQUENDO y EDECIO ARCADIO CAÑIZALES ARAUJO en sus caracteres de DIRECTOR ADMINISTRATIVO y DIRECTOR EJECUTIVO de la Sociedad Mercantil PROMOCIONES ROAN C.A., debidamente homologada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil, Mercantil y Tránsito en la misma fecha.

A la documental inserta a los (flo. 27 al 52 vto PIEZA I) marcada “C” por cuanto la misma no fue impugnada, el Tribunal la valora de conformidad con lo establecido en el artículo 1.359 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y de ella se desprende: copia simple de documentos de venta definitiva de PROMOCIONES ROANCA a los ciudadanos FIDIAS JAYMEE OMAÑA RAMIREZ, LORENA ELIZABEHT BUITRAGO GUERRERO, GLADYS YOLANDA SÁNCHEZ MEJÍAS y la cesión de venta realizada por la ciudadana LORENA BUITRIAGO del apartamento N° b-8-3, al ciudadano PEDRO ANTONIO BERBESI.

A la documental inserta a los (flo. 53 al 58 vto PIEZA I) marcada “D” por cuanto la misma no fue impugnada, el Tribunal la valora de conformidad con lo establecido en el artículo 1.359 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y de ella se desprende; copia simple del contrato de promesa bilateral de futura venta celebrado entre PROMO CIONES ROAN C.A., y el ciudadano JESÚS RICARDO SÁNCHEZ MEJÍAS. Debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal del estado Táchira, bajo el N°77, tomo 52, folios 163 y 162, de los libros de autenticaciones llevados por la notaría, de fecha 16 de febrero de 2007.
A la documental inserta al (flo. 59 PIEZA I), marcada “E”, por cuanto la misma no fue impugnada y fue ratificada por medio de la prueba testimonial así como lo establece el artículo 431; el Tribunal la valora de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y de ella se desprende: copia simple de nota de entrega de fecha 26 de abril de 2013, emitida por la ciudadana NINOSKA RAMÓN, a la ciudadana MARTHA SANCHEZ, donde se observa que hizo entrega de las copias solicitadas para ser presentadas ante la Oficina de Registro Inmobiliario para la debida protocolización de los apartamentos B-2-2 y B-3-3.

A la documental inserta al (flo. 60 PIEZA I), marcada “F”, por cuanto la misma no fue impugnada y fue ratificada por medio de la prueba testimonial así como lo establece el artículo 431; el Tribunal la valora de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y de ella se desprende: copia simple de nota de entrega de fecha 24 de mayo de 2013, emitida por la ciudadana NINOSKA RAMÓN para la ciudadana MARTHA SÁNCHEZ, donde se observa que hizo entrega de documentos relativos a los apartamentos B-2-2 y B-3-3. Así mismo se observa que se encuentra la firma de la ciudadana MARTHA SÁNCHEZ en la parte inferior derecha, así como el número de cédula y fecha.

A la documental inserta al (flo. 61 PIEZA I), marcada “G”, por cuanto la misma no fue impugnada, el Tribunal la valora de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y de ella se desprende: copia simple de nota de entrega de fecha 13 de junio de 2013, emitida por la ciudadana NINOSKA RAMÓN para la ciudadana MARTHA SÁNCHEZ, donde se observa que hizo entrega de documentos relativos a los apartamentos B-2-2 y B-3-3. Así mismo se observa que se encuentra la firma de la ciudadana MARTHA SÁNCHEZ en la parte inferior derecha, así como el número de cédula y fecha.

A la documental inserta al (flo. 62 PIEZA I), marcada “H”, por cuanto la misma no fue impugnada, el Tribunal la valora de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y de ella se desprende: copia simple de notificación de enajenación de inmueble dirigida al GERENTE GENERAL DE TRIBUTOS INTERNOS MINISTERIO DE FINANZAS-SENIAT, suscrita por el ciudadano EDECIO ARCADIO CAÑIZALES ARAUJO en su carácter de Director Técnico de la Sociedad Mercantil PROMOCIONES ROAN C.A., en fecha 12 de junio de 2013.

A la documental inserta al (flo. 63 y 64 PIEZA I), marcada “I”, por cuanto la misma no fue impugnada, el Tribunal la valora de conformidad con lo establecido en el artículo 1.359 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y de ella se desprende: copia simple de telegrama de notificación de habitabilidad de fecha 17 de agosto de 2012, con acuse de recibo de fecha 21-08-2012 el cual tiene como destinatario al ciudadano JESÚS RICARDO SÁNCHEZ MEJÍAS, donde se observa “se notifica que ha promociones ROAN, C.A., se le otorgó las variables urbanas (habitabilidad) de la Torre “B”, conjunto residencial El Alcazar, tienen 5 días hábiles para presentar documentación necesaria para protocolizar notificación que hacemos a los fines legales subsiguientes”. Así mismo se observa que al ciudadano EDECIO CAÑIZALES se le informó que el telegrama de fecha 17-08-2012 fue debidamente entregado y firmado por el ciudadano JESÚS RICARDO SÁNCHEZ MEJÍAS.

A la documental inserta al (flo. 65 y 66 PIEZA I), marcada “I”, por cuanto la misma no fue impugnada, el Tribunal la valora de conformidad con lo establecido en el artículo 1.359 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y de ella se desprende: Copia simple de telegrama de cómputo de plazo otorgado de fecha 24 de enero de 2013, con acuse de recibo de fecha 29-01-2013. El cual tiene como destinatario al ciudadano JESÚS RICARDO SÁNCHEZ MEJÍAS, donde se observa “se le notifica que han trascurrido 102 días hábiles contados a partir de la fecha de la debida notificación del permiso de habitabilidad de la torre B, del conjunto El Alcazar y que fue consignada en el exp. 20774, y entregada a su apoderado como lo establece la cláusula OCTAVA. Notificación que hacemos a los efectos legales de cumplimiento de la empresa promociones Roanca.” Así mismo se observa que al ciudadano EDECIO CAÑIZALES se le informó que el telegrama de fecha 24-01-2013 fue debidamente entregado y firmado por el ciudadano JESÚS RICARDO SÁNCHEZ MEJÍAS.

A la documental inserta (flo. 16 al 24 PIEZA I) de la cual se desprende copia simple de transacción judicial exp. 20774 suscrita entre JESÚS RICARDO SÁNCHEZ MEJÍAS y PROMOCIONES ROANCA. Por cuanto la misma ya fue valorada en el ítem anterior se hace innecesario el pronunciamiento de la presente prueba. Así decide.

A la documental inserta (flo. 27 al 52 vto PIEZA I) de la cual se desprende copia simple de documento de venta definitiva de PROMOCIONES ROANCA a los ciudadanos FIDIAS JAYMEE OMAÑA RAMIREZ, LORENA ELIZABEHT BUITRAGO GUERRERO, GLADYS YOLANDA SÁNCHEZ MEJÍAS y la cesión de venta realizada por la ciudadana LORENA BUITRIAGO del apartamento N° b-8-3, al ciudadano PEDRO ANTONIO BERBESI. Por cuanto la misma ya fue valorada anteriormente se hace innecesario el pronunciamiento sobre la prueba. Así se decide.

A la documental inserta al (flo. 129 y 130 PIEZA I) de la cual se desprende Original de telegrama de fecha 17 de agosto de 2012 con acuse de recibo de fecha 21 de septiembre de 2012. Marcado “B”. Este Tribunal observa que por cuanto la misma fue valorada anteriormente se hace innecesario emitir pronunciamiento sobre la misma. Así se decide.

A la documental inserta a los (flos. 131 y 32 PIEZA I) Marcado “C”, de la cual se desprende Original de telegrama de fecha 23 de enero de 2013 con acuse de recibo de fecha 29 de enero de 2013. Este Tribunal observa que por cuanto la misma fue valorada anteriormente se hace innecesario emitir pronunciamiento sobre la misma. Así se decide.

A la documental inserta a los (flos. 133 al 154 vto PIEZA I) Marcado “D”, por cuanto la misma no fue impugnada, el Tribunal la valora de conformidad con lo establecido en el artículo 1.359 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y de ella se desprende: copia simple de Documento de condominio otorgado ante la Oficina de Registro Público Segundo del Circuito del Municipio San Cristóbal estado Táchira en fecha 20 de septiembre de 2012, inscrito bajo el N°5, folio 14 del Tomo 25, protocolo de transcripción del año 2012.

A la documental inserta a los (flos. 155 PIEZA I) Marcado “E”, por cuanto la misma no fue impugnada, el Tribunal la valora de conformidad con lo establecido en el artículo 1.359 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y de ella se desprende: copia simple de constancia de habitabilidad de fecha 18 de julio de 2012, emitida por la ALCALDIA DEL MUNICIPIO SAN CRISTOBAL del Conjunto Residencial Alcazar.

A la documental inserta a los (flos. 156 y 157 PIEZA I) Marcado “F”, por cuanto la misma no fue impugnada, el Tribunal la valora de conformidad con lo establecido en el artículo 1.359 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y de ella se desprende: copia simple de cédula catastral N° 0010792, perteneciente al apartamento B-3-3 del Conjunto Residencial Alcazar.

A la documental inserta al (flo.158 y 159 vto PIEZA I) marcada “G”, por cuanto la misma no fue impugnada, el Tribunal la valora de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y de ella se desprende: copia simple de documento de compra-venta entre ALEJO ROJAS SÁNCHEZ y EDECIO ARCADIO CAÑIZALEZ, actuando en nombre y representación de la Sociedad Mercantil PROMOCIONES ROAN C.A., y el ciudadano JESÚS RICARDO SÁNCHEZ MEJÍAS.

A la documental inserta al (flo. 160 PIEZA I) marcada “H”, de la cual se desprende notificación de enajenación de inmueble dirigida al GERENTE GENERAL DE TRIBUTOS INTERNOS MINISTERIO DE FINANZAS-SENIAT, suscrita por el ciudadano EDECIO ARCADIO CAÑIZALES ARAUJO en su carácter de Director Técnico de la Sociedad Mercantil PROMOCIONES ROAN C.A., en fecha 12 de junio de 2013. Este Tribunal observa que por cuanto la misma fue valorada anteriormente se hace innecesario emitir pronunciamiento sobre la misma. Así se decide.

A la documental inserta al (flo. 164 PIEZA I) Marcada “A”, de la cual se desprende Original de notas de entrega de fecha 26 de abril del 2013, 24 de mayo de 2013 y 13 de junio de 2013, por cuanto se observa que se trata de las mismas documentales insertas a los (flos. 59, 60 y 61 PIEZA I) y este Tribunal ya las valoró, por lo cual se hace innecesario emitir pronunciamiento sobre la misma. Así se decide.

A la documental inserta a los (flos. 167 al 174 vto PIEZA I) de la cual se desprende Copia simple de contestación de la demanda por resolución de contrato de la ciudadana MARTHA ELENA SÁNCHEZ MEJÍAS. Se observa que de la documental no se desprende elementos de convicción que ayuden a dilucidar el fondo de lo debatido, este Tribunal las desecha y no la valora de conformidad con lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil.

Por auto de fecha 16-04-2015 (fl. 205 vto PIEZA I) se fijó el día para la evacuación de los testigos promovidos por la parte demandante. Así, el día 16-04-2015 se realizó declaración testimonial (flo. 210 vto PIEZA I) rendida por la ciudadana LIDA NINOSKA RAMON MOLINA, titular de la cédula de identidad N° V-12.630.910, de profesión jefe de personal, a la cual se le confiere el valor probatorio que emana del artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con las reglas de la sana crítica, y de ellas se desprende:
“(…) que conoce de vista, trato y comunicación a la ciudadana MARTHA ELENA SANCHEZ MEJIAS, que la prenombrada ciudadana fue la abogada designada por el ciudadano JESUS SANCHEZ para redactar y realizar todo lo relacionado con el documento de venta del apartamento b-3-3 de residencias Alcazar, que la doctora MARTHA SANCHEZ MEJIAS recibió los documentos necesarios solicitados para la redacción y tramite de protocolización del apartamento antes identificado para la venta del ciudadano JESUS SANCHEZ, que ella fue la persona encargada por la empresa PROMOCIONES ROAN C.A, para entregar los documentos tales como acta constitutiva, la ultima acta de la junta directiva, RIF de la empresa, cedula y RIF del representante legal, la notificación de venta al SENIAT, la cédula y mapa catastral, la solvencia del seguro social, solvencia de la alcaldía, que si firmo los documentos que corren insertos al expediente”.

Inspección Judicial de fecha 19 de mayo de 2015, inserta a los (flos 214 al 216 vto PIEZA I), el Tribunal las valora conforme al artículo 472 del Código de Procedimiento Civil; y de ella se desprende:

“en el día de hoy, 19 de mayo de 2015, siendo el día y la hora fijado en auto de fecha 04/05/2015; se trasladó y constituyó este Juzgado en la dirección señalada: Oficinas Instituto Postal Telegráfico IPOSTEL, ubicado en el primer piso del Edificio Nacional. (…) se deja constancia que se encuentra presentes la abogada DOLORES GREGORIA NIÑO CARRERO parte promovente de la prueba y el abogado WILMER JESUS MALDONADO apoderado judicial de la parte demandada (…). Se procede a evacuar la inspección judicial, primero deja constancia del lugar donde se encuentra constituido el Tribunal, edificio nacional calle 5 entre carreras 2 y 3, planta baja, IPOSTEL, San Cristóbal estado Táchira. Segundo: dejar constancia sobre la existencia de un telegrama de fecha 23-01-2023 nomenclado TAA QB 8683 remite EDECIO CAÑIZALES por PROMOCIONES ROANCA con destinatario al ciudadano JESUS RICARDO SANCHEZ MEJIAS. En este estado la notificada a tales efectos expone: una vez que es consignado el telegrama de forma manual, en el área de taquilla es pasado al área telegráfica en donde es impreso posteriormente y enviado a reparto con el repartidor asignado y la ruta posteriormente se envía respuesta de la entrega de dicho telegrama al remitente; el servicio de notificación para la persona que remite será entregada al Tribunal luego de ser encontrado en el almacén donde reposan los legajos telegráficos; igualmente expone que va a hacer entrega el telegrama que arroja el sistema telegráfico de los telegramas TAQB 8683 de fecha 24 de enero de 2013. Con respecto al físico del mismo que se encuentra archivado voy a emprender la búsqueda a partir del día de hoy tres (03) días hábiles a los efectos de consignar lo aquí solicitado para que el Tribunal deje constancia a tales efectos. Solicitado como ha sido el Tribunal concede el lapso que antecede para que cumpla con lo solicitado, y una vez verificado el tribunal se constituirá nuevamente en esta oficina el día 22 de mayo de 201 a las 10:00 am; quedando las partes notificadas a tal efecto. En cuanto al particular tercero se solicito dejar constancia sobre la existencia de un telegrama TAAQB 0050 de fecha 17-08-2012 remitente EDECIO CAÑIZALES por promociones ROANCA, con destinatario el ciudadano JESUS RICARDO SANCHEZ MEJIAS se produce en este acto la respuesta integra suministrada por la notificada al particular primero, igualmente expone que entrega en este acto el telegrama que arroja el sistema telegráfico correspondiente al telegrama TAAQB 0050. Con respecto a los numerales siguientes el Tribunal se constituirá en la misma oficina el día 22 de mayo de 2015 a las 10:00 am a los efectos de evacuar los particulares cuarto, quinto y sexto, en virtud de la causa de fuerza mayor expuesta por la referida funcionario y notificada Lola Antolinez, en relación a la búsqueda de los referidos telegramas arriba señalados (…)”.

Inspección Judicial de fecha 19 de mayo de 2015, inserta a los (flo 220 vto PIEZA I), el Tribunal las valora conforme al artículo 472 del Código de Procedimiento Civil; y de ella se desprende:

“en el día de hoy, 19 de mayo de 2015, siendo el día y la hora fijado en auto de fecha 04/05/2015; se trasladó y constituyó este Juzgado en la dirección señalada: Edificio Seniat ubicado en la Avenida Rotaria, cruce con la avenida Unidad Vecinal, departamento División de tramitaciones en el área de correspondencia (…). Se deja constancia que se encuentra presente la abogada DORIS NIÑO (…) a los fines de evacuar la presente inspección se notifico de la presente inspección (…). Al particular primero: el Tribunal deja constancia que está constituido Edificio Seniat, planta baja, división de tramitaciones área de correspondencia, ubicado sector los criollitos, Con respecto al segundo particular sobre la recepción y registro de la notificación de venta… a realizar el ciudadano JESUS SANCHEZ, cuyo registro esta nomenclado hoy el N° 18.838 bajo el código de 6040 en el SENIAT. La notificada informa que verificada como ha sido el N° 18.838 corresponde a una notificación de enajenación de venta según el sistema de registro de correspondencia realizado por el ciudadano EDECIO ARCADIO CAÑIZALES ARAUJO y la confrontación que se realizo en este particular la funcionaria informa que en virtud de la hora, los funcionarios se encuentran fuera de la Institución en su hora de almuerzo; igualmente manifiesto la funcionaria que solicita al tribunal un lapso de (3) días hábiles para buscar el expediente solicitado y realizar la confrontación solicitada. (…) asimismo la notificada consigna en un (01) folio útil reporte del sistema de correspondencia, cuando es consultado por número de registro (…)”.

Inspección Judicial de fecha 22 de mayo de 2015, inserta a los (flos 224 y 225 PIEZA I), el Tribunal la valora conforme al artículo 472 del Código de Procedimiento Civil; y de ella se desprende:

“en el día de hoy, 22 de mayo de 2015, siendo el día y la hora fijado en auto de fecha 04/05/2015; y acordad mediante acta levantada en fecha 19/05/2015, se trasladó y constituyó este Juzgado en la dirección señalada: Oficinas Instituto Postal Telegráfico IPOSTEL, ubicado en el primer piso del Edificio Nacional. Se deja constancia que se encuentra presente la abogada DORIS NIÑO apoderada de la parte demandante y la abogada JESICA CHACON apoderada de la parte demandada; en relación al particular segundo: constituido como en efecto se procede a dar continuidad a la suspensión de la presente inspección para el día y fecha acordada, circunstancia por el cual pasamos a evacuar el particular segundo, la notificada (…) informa al Tribunal lo siguiente: de acuerdo a lo establecido en el acta anterior se procedió a la búsqueda lo cual se hace entrega de copia certificada con sello húmedo de telegrama y respuesta de dicho telegrama y respuestas arrojada del sistema telegráfico al cual fue entregada oportunamente al remitente del telegrama, signado con el N° TAHQB-8683 y de fecha 24/01/2013 y N° TAAQD0050 de fecha 17/08/2012; con respecto al numeral 3° y vista la consignación por parte de la funcionaria de IPOSTEL antes mencionada se da por reproducido y evacuado este numeral, igualmente el N°4 en la presente inspección se da por reproducida por la consignación del telegrama mencionado, N°5 queda igualmente reproducido con la consignación de los mismos ya que en él se expresa íntegramente lo peticionado en el numeral en comento, con respecto al N°6 se deja constancia de la dirección y de las fechas en los cuales fue entregado dicho telegrama (…)informa al Tribunal el telegrama TAAQB 8683 para el señor JESUS RICARDO SANCHEZ MEJIAS con dirección pasaje cumana residencia don miguel torre b apartamento 1-6 san Cristóbal estado Táchira debidamente entregado 28/01/2013 a las 09:30 am; tal telegrama TAAQD-0050 para el señor JESUS RICARDO SANCHEZ MEJIAS con dirección pasaje cumana residencia don miguel torre b apartamento 1-6 san Cristóbal estado Táchira debidamente entregado el día 20/08/2012 a las 03:00 pm, en este estado toma la palabra la apoderada de la parte demandada y expone “ de conformidad con el artículo 477 de CPC le hago la observación en el Tribunal que lo consignado en este acto no cumple con los requisitos establecidos en el código civil para que tenga valor probatorio promovida por la parte demandante ya que no está suscrita por el ciudadano JESUS SANCHEZ, en efecto el telegrama TAAQB-8683 está firmado por el ciudadano MIGUEL DIAZ y el telegrama TAAQD-0050 está firmado por el ciudadano RICARDO VALERA por lo tanto el telegrama aquí evacuado no guarda relación alguna con mi representante, ya que no fueron entregados al ciudadano demando, por ende no se procede en acta demostrada que mi representado tenía conocimiento de los telegramas aquí evacuados” (…)se le concede la palabra a la apoderada de la parte demandante y expone “solicito se le otorgue el merito y valor probatorio por cuanto ambos telegramas fueron practicados en el domicilio de JESUS RICARDO SANCHEZ MEJIAS, y las personas que lo recibieron se lo entregaron a él porque así lo hizo saber a la empresa ROANCA al llevar unos documentos y el tenia copias de los mismos (…). Este Tribunal cierra el acto y se deja constancia de la consignación de 04 folios útiles de los telegramas (…)”.

Inspección Judicial de fecha 22 de mayo de 2015, inserta a los (flo. 230 vto. PIEZA I), el Tribunal la valora conforme al artículo 472 del Código de Procedimiento Civil; y de ella se desprende:
“en el día de hoy, 22 de mayo de 2015, siendo el día y la hora fijado en auto de fecha 04/05/2015; y acordad mediante el acta levantada en fecha 19/05/2015; se trasladó y constituyó este Juzgado en la dirección señalada: Edificio Seniat ubicado en la Avenida Rotaria, cruce con la avenida Unidad Vecinal, departamento División de tramitaciones en el área de correspondencia (…). Se deja constancia que se encuentra presente la abogada DORIS NIÑO y WENDDY DE LA OSSA PEÑALOZA (…) constituido como se encuentra el Tribunal se continúa la inspección que quedo suspendida (…) en consecuencia se procede a evacuar el N°2 de la presente inspección “se deja constancia sobre la recepción y registro de la notificación de venta, a realizar al ciudadano JESUS SANCHEZ… y solicitamos se confronte con la que se encuentra archivada…, en tal sentido la funcionaria arriba notificada pone de manifiesto el original que reposa en esta oficina de tramite SENIAT con la que reposa y fue producida al expediente en el folio 160, se procede y se observa sellos húmedos en la parte superior derecha “REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA MINISTERIO DEL PODER POPULAR DE FINANZAS SENIAT DIVISION DE TRAMITACIONES recibido fecha 12 de junio de 2013, hora, N° de registro 18838 nombre del funcionario (no tiene escrito nada) código de nomina: 6040” y al comprarlo y confrontarlo con el correspondiente existe correspondencia entre sí, e igualmente en la parte escritural existente y al ente a quien va dirigido igualmente existe correspondencia, sin emitir pronunciamiento al fondo; solo en lo que respecta a la evacuación de la presente prueba y quien aparece firmando el presente oficio el ciudadano EDECIO ARCADIO CAÑIZALES ARAUJO y el contenido del mismo se explicita por sí solo, pero el contenido por si se corresponde íntegramente con el que la funcionaria nos exhibe y nos pone de manifiesto, asimismo la referida funcionaria consigna en este acto en un folio útil en copia simple debidamente sellado “sello húmedo” gerencia regional tributos internos región los andes división de tramitaciones, con respecto al 3° particular “ se deja constancia de la fecha en la cual se realizo dicha notificación (…)”.

Al informe (inserto del folio 240 PIEZA I), el Tribunal la valora de conformidad con lo establecido en los artículos 433 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, y de ella se desprende, oficio N° 000789-2015 proveniente del Colegio de Abogados del estado Táchira de fecha 28 de mayo de 2015, recibido por este despacho en fecha 05 de junio de 2015, del cual se observa que la abogada MARTHA ELENA SÁNCHEZ MEJÍAS, según sus archivos aparece inscrita en esa corporación bajo el N°7187 de fecha 31 de enero del año 2023.

Al informe (inserto del folio 241 al folio 249 PIEZA I), el Tribunal la valora de conformidad con lo establecido en los artículos 433 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, y de ella se desprende, oficio N° 391 proveniente de la Oficina de Registro Publico Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal estado Táchira de fecha 29 de mayo de 2015 y recibido por este despacho en fecha 12 de junio de 2015, en el cual se observa:
“(…) en el cual su despacho solicita la información requerida de “Los documentos de propiedad otorgados por PROMOCIONES ROAN C.A., con el nombre de sus nuevos adquirientes suscritos sobre los apartamentos de la Torre “B” del conjunto residencial EL ALCAZAR”. Según documento de condominio Nro5 tomo 25 Protocolo de Trascripción de fecha 20/09/2012 (…)”.

Al informe de experticia Sobre el apartamento B-3-3 de la torre B, del Conjunto Residencial Alcazar (inserto del folio 252 al folio 272), el Tribunal la valora de conformidad con lo establecido en los artículos 451 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, y de ella se desprende:

“(…) EXPERTICIA SOLICITADA SOBRE:
PUNTO UNO: la construcción del Conjunto Residencial en tres etapas y la torre B en la segunda etapa.
PUNTO DOS: la habitabilidad de la torre B del Conjunto Residencial El Alcazar.
PUNTO TRES: las condiciones y características en que se encuentra el apartamento B-3-3, pisos, paredes, salas de baño, lavamanos y pocetas de cerámica, área de servicios, área de cocina, puertas, instalaciones eléctricas y puerta principal.
PUNTO CUATRO: el precio actualizado del apartamento según las normas de evaluación técnicamente vigentes.
CONCLUSIONES
1) En cuanto a la construcción del Conjunto Residencial, efectivamente se realizo en tres etapas, siendo la primera la Torre C con el área de estacionamiento, semisótano, segundo nivel de estacionamiento, ambos lo que le correspondía la mitad en área, la segunda etapa se desarrollo la torre B, manteniendo las mismas áreas de estacionamiento y el desarrollo del parque infantil, siendo la etapa final la torre A, con lo que resta de estacionamiento y área comunes restantes del Conjunto Residencial.
2) En cuanto a la habitabilidad de la torre B, se tiene que se encuentra habitada en un 80% por sus propietarios, teniendo ya en funcionamiento el uso de las áreas comunes como lo son las escaleras y ascensores.
3) Su construcción es de estructura de concreto armado con fundaciones, vigas de riostra, y losas de entrepiso en concreto armado, paredes de bloque frisado sin pintar, piso en base de pavimento de concreto sin revestimiento, puerta de madera entamborada en la entrada al apartamento, sin puertas en interiores, solo marcos metálicos, ventanas de aluminio panorámicas de corredera y vidrios claros de bronce, área de concina se encuentra solo el espacio con paredes frisadas en cemento rustico y piso en base del pavimento, sin ningún tipo de mobiliario o gabinetes y equipos, área de servicios se encuentra solo el espacio con paredes frisadas en cemento rustico y piso en base del pavimento sin ningún tipo de mobiliario ni equipos, el apartamento cuenta con dos baños, los cuales se encuentran con sus piezas sanitarias en cerámica completas (lavamanos y sanitario), piso en cerámica, paredes en parte frisadas sin pintar y en parte revestidas de cerámica, sin puerta, solo marco metálico, instalaciones eléctrica en tubería E.M.T y P.V.C empotrada en paredes. La plomería se construyo en tubería de hierro galvanizado para aguas blancas y P.V.C. para aguas negras incluyendo bajantes. El apartamento presenta un porcentaje de culminación del 80% aproximadamente, para que esté completamente habitable.
4) El justiprecio total del bien propiedad de PROMOCIONES ROAN C.A., otorgado en opción de compra al ciudadano JESUS SANCHEZ MEJIAS, ya identificado de acuerdo con los documentos presentados, la información suministrada y la investigación efectuada, asciende para la fecha de elaboración del avaluó a la cantidad de DOCE MILLONES NOVECIENTOS SESENTA Y SIETE MIL SEISCIENTOS BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 12.977.600,00)”.

Al informe (inserto del folio 376 y folio 377 PIEZA I), el Tribunal la valora de conformidad con lo establecido en los artículos 433 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, y de ella se desprende, oficio N° 000158 proveniente de la Oficina del Servicio Administrativo de Identificación, Migración y Extranjería (SAIME) de fecha 15 de mayo de 2015, recibido por este despacho en fecha 15 de octubre de 2015, en el cual se observa:

“referentes a sus particulares me permito remitir datos filiatorios de los siguientes ciudadanos:
NOMBRES Y APELLIDOS: JESUS RICARDO SANCHEZ MEJIAS.
CEDULA N°: V.- 5.682.017
HIJO DE: SANCHEZ JORGE E. Y MEJIAS ANGELA E.
NACIO: CUCUTA EL 30/11/1963 PAIS COLOMBIA
ESTADO CIVIL: SOLTERO
PROFESION: ADMINISTRADOR
DIRECCION: CARRERA 1 CASA N° 7-3 SAN CRISTOBAL ESTADO TACHIRA.
OBSERVACION: VENEZOLANO DE CONFORMIDAD CON EL ARTICULO 35 ORDINAL 3RO DE LA CONSTITUCION NACIONAL AÑO 1961. HIJO DE LA TITULAR DE LA CEDULA N° V.-1.577.652.”

“NOMBRES Y APELLIDOS: MARTHA ELENA SANCHEZ MEJIAS.
CEDULA N°: V.- 5.682.018
HIJO DE: SANCHEZ JORGE E. Y MEJIAS ANGELA EUMELIA
NACIO: CUCUTA EL 06/04/1965 PAIS COLOMBIA
ESTADO CIVIL: SOLTERA
PROFESION: SECRETARIA
DIRECCION: PASAJE CUMANA RESID. DPN MIGUEL TORRE A PISO 05 APTO. 5-4 SAN CRISTOBAL ESTADO TACHIRA.
OBSERVACION: VENEZOLANA DE CONFORMIDAD CON EL ARTICULO 35 ORDINAL 3RO DE LA CONSTITUCION NACIONAL AÑO 1961. HIJA DE LA TITULAR DE LA CEDULA N° V.-1.577.652.”

VALORACION DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

En cuanto al mérito favorable del documento de transacción de fecha 17 de febrero de 2011, por cuanto se observa que se trata de la misma documental inserta a los (flos. 16 al 24 PIEZA I) de la cual este Tribunal ya las valoró, por lo cual se hace innecesario emitir pronunciamiento sobre la misma. Se da por reproducida su valoración. Así se decide.

Con relación a que promueve el dicho de la parte actora en el libelo de demanda y en el escrito de contestación a la reconvención el Tribunal deja claro que tales escritos no constituyen por sí solos prueba de confesión, sino que contienen los alegatos de las partes, tal como de manera reiterada lo ha venido afirmando, entre otras las Sala Social del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nro. 1236 de fecha 09-08-2006, caso: H.T. Borja contra R. Marchena; en consecuencia, no siendo un medio de prueba en los términos indicados el mismo debe desecharse por improcedente. Así se decide.

Corresponde en primer lugar a éste Operador de Justicia hacer algunas precisiones con respecto a la transacción.

En cuanto a la Transacción Judicial el autor Oswaldo Parilli Araujo en su obra “El Contrato de la Transacción y otros modos extraordinarios de terminar el proceso”. Caracas-Venezuela, 1998, págs.15 y 16, define la Transacción, “… según Ricci, como un contrato por el cual las partes, dando, prometiendo o conservando alguna cosa, pone fin a un litigio ya comenzado o previamente uno que pueda surgir.”

A su vez, el artículo 1.713 del Código Civil de fine la transacción como:

“La transacción es un contrato por el cual las partes, mediante recíprocas concesiones, terminan un litigio pendiente o precaven un litio eventual.”

Ahora bien, la transacción judicial constituye un modo de autocomposición bilateral, lo que quiere significar que al lado de la solución judicial de la litis por acto del juez, existe la solución convencional, mediante la cual las partes se erigen ellas mismas a jueces de sus respectivas peticiones y ponen fin al proceso, dejando resuelta la controversia. Y para su ejecución, es requisito sine qua non, la homologación respectiva, como es el caso.

La transacción judicial también es llamada “procesal”, la cual ha sido considerada como esa potestad o facultad que es privativa de las partes en el juicio, la que les permite tomar determinaciones bien sea sobre la totalidad o parte de los derechos que se encuentran en litigio, y de esa forma se pueda finalizar un procedimiento que está siendo ventilado ante un Tribunal, el cual se halla pendiente de sentencia.

Asimismo, encontramos características de la transacción judicial, las cuales son: a) Es un acto de derecho privado o privativo de las partes dentro del juicio, que configura un contrato como lo estipula el Código Civil en el Capítulo referente a las transacciones. b) Debe existir un juicio ante un tribunal, no importando el estado en que se encuentre ni si los fundamentos son procedentes o que el Tribunal sea competente. c) Debe efectuarse ante un Tribunal de la causa, salvo que exista otro proceso en un juzgado diferente que igualmente pueda conocer del asunto. d) La transacción que se celebre en un juicio debe versar sobre el objeto litigioso, el cual consiste en el derecho o pretensión del actor fundamentado bien sea en hechos o en derechos, sometido a una decisión o sentencia de un Tribunal que conoce del asunto. e) Después de la homologación de la transacción, la misma tendrá el efecto de una sentencia ejecutoriada. (Artículo 255 del Código de Procedimiento Civil). f) Además de los efectos comunes a toda transacción, tiene efectos propios los cuales son: pone fin al juicio, al tener efecto de cosa juzgada constituye un título ejecutivo. (Obra Cit. Págs. 26 a la 28).

El autor José Melich Orsini, en su obra La Transacción, Serie Estudios 65 Caracas, 2006. Págs. 155 a la 158 expresa en torno a las características propias de la transacción lo siguiente: 1) la transacción es un producto de la autonomía privada (articulo 1159 C.C.), 2) la transacción es impugnable como cualquier contrato, 3) los efectos de la transacción no tienen porque limitarse a la controversia sino que ella puede crear, modificar o extinguir relaciones ajenas a lo estrictamente controvertida, como lo evidencia las llamadas transacciones mixtas o complejas. (obra. Cit. 155 al 158).

Por otro lado, el autor Aguilar Gorrondona, es más explícito sobre la transacción, pues escribe: “1) Para determinar el ámbito del indicado efecto de la transacción deben tenerse en cuenta las reglas interpretativas del contrato (…) a) la transacción no presume necesariamente que se haya incoado un juicio. b) la transacción no causa ejecutoria; c) la Transacción se interpreta por el juez conforme a las reglas de interpretación de los contratos; y d) la transacción es impugnable como contrato. (Obra. cit. 155 al 158).

Ahora bien, vista la pretensión de la actora por medio de la cual solicita la resolución de la transacción judicial por incumplimiento del demandando JESÚS RICARDO SÁNCHEZ MEJÍAS a las obligaciones derivadas de la convención, es preciso determinar las formas de atacar la transacción en vista de que la misma es un contrato suscrito por las partes siendo que es posible además solicitar el cumplimiento voluntario y forzoso de la misma, es por lo que a continuación se procede a examinar la aplicabilidad del artículo 1.167 del Código Civil, en razón de que surge la interrogante de saber si contra la transacción judicial es posible solicitar la resolución de la misma por el incumplimiento forzoso.

A su vez, el artículo 1.167 del Código Civil, establece:

“… En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello…”

Ahora bien, sobre la aplicabilidad de la norma trascrita anteriormente, relativa a la resolución de contrato en la transacción judicial, existen argumentos que están a favor de que contra la transacción es admisible la resolución de contratos, siendo uno de ellos el siguiente:
“… No es cierto que el efecto revocatorio de la resolución sea un obstáculo insalvable para admitir la aplicación del artículo 1.167 del Código Civil, en el caso de la transacción simple, por haber cada parte concedido solamente una parcialidad de la pretensión de su contraparte, pudiera parecer suficiente que no cupiera ya para ninguna de ellas imputar un incumplimiento, pues nos encontraríamos ante una transacción que agotó plenamente su cometido y por el satisfactorio logro del fin perseguido bastaría con hacer valer la exceptio transsationi en caso de que la otra parte pretendiera desconocer el acuerdo. Pero en el caso de la transacción compleja, en que una de las partes ha confirmado la pretensión de la otra a cambio de la promesa de un correspectivo de esta última, que luego esta última se rehúsa a cumplir no se ve el por qué no haya de admitirse la acción resolutoria. No agotándose la naturaleza de la transacción en la sola voluntad de poner fin al litigio, sino que la obtención de tal resultado resulta condicionada a la reciprocidad de las concesiones que acuerdan hacerse los transigentes, la mala fé de aquel que se niega a cumplir con la concepción que él ha hecho para obtener el fin perseguido, revela no solo la bilateralidad de la transacción sino las consecuencias, que van aparejadas a la infracción de quien no ejecuta lo prometido.

En ese sentido la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, en fecha 7 de mayo de 1958, estableció lo siguiente:

“… Es cierto que la transacción tienen entre las partes la misma fuerza que la cosa juzgada, pero no quiere decir que sea intangible, puesto que el propio título del Código que se refiere a esa convención establece diferentes causales que pueden hacerla posible de nulidad. Pero además de tales causales específica, es evidente que la transacción como contrato que es, queda también incursa en las disposiciones generales que se refieren a todos los contratos, señaladamente, entre aquellas, las que aluden a la validez de ellos, por tanto, en vano se alegaría, por ejemplo, que es inatacable una transacción celebrada por un incapaz, pues el solo hecho de que no se prevé este caso en la parte del Código, que se refiere especialmente a tal especie del contrato. De esta manera, bien pudo ser impugnada la transacción materia de este litigio por carecer de causa. La acción por tal respecto es absolutamente procedente” (C. de C. (Sala Civil, Mercantil y del Trabajo) G.F. N° 20. 2da etapa, pág 126).
“… Por otra parte cuando el Código dice que la transacción tiene entre las partes la misma fuerza que la cosa juzgada, lo que significa es que los puntos contenidos en la transacción no pueden ser controvertidos por las partes, para quienes vale aquélla como sentencia ejecutoriada que el juez debe mandar a cumplir sin más declaratoria judicial.
Por tanto siendo la transacción un contrato que esta también sujeto a las disposiciones, generales sobre la validez de los contratos puede ser posible de impugnación cuando la afecta uno de ellos aunque no sea de los específicos contenido en las disposiciones referentes a las nulidades de la transacción. (Cfr. CSJ, y Sent. 18-2-88, en Pierre Tapia, O. Ob. Cit. N° 2, Págs. 166 y 167.)”.

En reciente decisión de esta Sala Civil de fecha 25 de julio de 2007, caso: Arnolfo Marciales Macías c/ Carlos J. Albertini Bermudez, Exp N° 06-0839, sentencia N° 0571, al respecto expresó lo siguiente:

“… (lo que la ley expresamente lo permite), precisamente la ley a través del artículo 529 del eiusdem, permite expresamente modificar el cumplimiento de las obligaciones contenida en la sentencia, al establecer que si en la sentencia se hubiese condenado al cumplimiento de una obligación de hacer, el juez podrá autorizar al acreedor a solicitar de este, para hacer ejecutar el mismo la obligación o para destruir lo que se haya hecho en contravención a la obligación de no hacer, a costa del deudor, y en caso de que el acreedor no formulare tal solicitud o de que la naturaleza de la obligación no permitiera la ejecución en espacio o lo hiciere demasiado oneroso, se determinara el crédito en una cantidad de dinero. Esta norma establece una de las excepciones establecidas expresamente por el legislador al principio general de que ningún juez no podrá volver a decidir la controversia ya decidida por una sentencia, pues permite a las partes establecer la forma de cumplimiento de la sentencia. La Sala reitera que las formas de cumplimiento de las sentencias no son de orden público…”.

En virtud de la norma trascrita, la doctrina y jurisprudencia que antecede es totalmente evidente que ante el incumplimiento voluntario y forzoso de lo acordado por las partes en la transacción judicial es posible que se ejerza la acción de resolución de la misma.

Ahora bien, una vez despejada la interrogante de si contra la transacción judicial es posible ejercer la acción resolutoria resulta conveniente determinar los elementos para la procedencia de la presente acción, visto ya que la transacción judicial es un contrato y que además está sometido a las reglas generales de los contratos y en virtud de ello se estableció que la misma es susceptible de impugnabilidad.

Conforme a la doctrina (Eloy Maduro Luyando y Emilio Pittier Sucre: Curso de Obligaciones. Derecho Civil III. Universidad Católica Andrés Bello, Caracas. 2008. Veinteava Edición, capítulo 43) las condiciones requeridas para la procedencia de la resolución de un contrato son las siguientes:
A) Que el contrato cuya resolución se pide sea un contrato bilateral.
B) Que exista el incumplimiento culposo de la obligación de una de las partes.
C) Que la parte que intente la acción de resolución haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación.

Dado que en la presente causa se ha ejercido la acción resolutoria, este Juzgador entra a verificar si tales presupuestos se encuentran llenos, haciendo un análisis de la pretensión libelar y el cúmulo de pruebas presentado por las partes.

El primer requisito, que el contrato cuya resolución se pide sea un contrato bilateral, se observa que al tratarse de una transacción judicial (inserta a los flos. 16 al 23 PIEZA I) la cual según la norma adjetiva en su artículo 1.713 la define como un contrato en el cual las partes se obligan recíprocamente manifestando su consentimiento, en el presente caso se observa que hubo un acuerdo de voluntades entre las partes de las cuales surgieron una serie de obligaciones recíprocas para ambas partes; es decir, para la actora PROMOCIONES ROAN C.A., hacer los inmuebles representados en unos apartamentos, entrega del permiso de habitabilidad, mantener el precio acordado sin ningún tipo de incremento y en caso de no hacerlo pagar a los compradores la suma equivalente a cuatro (4) unidades tributarias diarias hasta la entrega efectiva del inmueble. Por otra parte, el demandado ciudadano JESÚS RICARDO SÁNCHEZ MEJÍAS, le correspondía la cancelación total del precio, los cuales podían ser con créditos de una institución bancaria y bienes de su propio peculio, y el otorgamiento de la opción de compra venta. En consecuencia al haber obligaciones recíprocas para las partes, estamos en presencia de un contrato bilateral. Así se decide.

Segundo requisito, que exista el incumplimiento culposo de la obligación de una de las partes. Ahora bien, al haber acuerdo de voluntades entre las partes de las cuales surgen obligaciones, esas mismas partes están consintiendo en ese acuerdo que se obligan a cumplir las condiciones que se derivan del mismo. En el presente caso las obligaciones quedaron establecidas de la forma anteriormente señalada, es decir, para la sociedad mercantil PROMOCIONES ROAN C.A., la obligación de vender un inmueble de su propiedad ubicado en un apartamento distinguido con el número B-3-3 del Conjunto Residencial EL ALCAZAR en la Avenida Principal de Las Pilas, Urbanización Santa Inés de esta ciudad de San Cristóbal, en la Torre B, y para el ciudadano RICARDO JESÚS SÁNCHEZ MEJÍAS, la obligación de pagar el precio que se estipuló en (Bs. 179.340,48), precio que se mantiene sin modificación alguna por parte de la constructora y la entrega del inmueble para el 15 de diciembre de 2011, y que de no cumplirse con la entrega para esa fecha se convino el pago de cuatro (04) unidades tributarias diarias hasta la entrega efectiva del inmueble. También se estableció para el ciudadano JESÚS RICARDO SÁNCHEZ MEJÍAS en el escrito de transacción la obligación de pagar la totalidad del precio del inmueble al momento de la protocolización del documento definitivo de compra-venta ante el Registro Inmobiliario respectivo, pero que para pagar ese precio en su totalidad deberá suscribir en un plazo no mayor de ocho (8) días hábiles una opción de compra-venta para cumplir con las exigencias de los bancos que financiarían los apartamentos.
Finalmente para la constructora PROMOCIONES ROAN C.A., se estableció la obligación de notificar una vez reciba la constancia de habitabilidad a los demandantes para que puedan cumplir con las exigencias de la banca, además se estipuló que en la opción de compra venta se le otorgará al comprador un lapso de noventa días hábiles para que tramite el crédito y dicho lapso se prorrogará por sesenta días hábiles si el banco no termina a tiempo los trámites para el otorgamiento del crédito.
A su vez, el ciudadano JESÚS RICARDO SÁNCHEZ MEJÍAS, hoy demandado, aceptó lo ofrecido por la empresa PROMOCIONES ROAN C.A., y una vez otorgada la opción de compra venta se comprometió a otorgar copia certificada a los organismos respectivos. Asimismo, quedando establecidas cuales fueron las obligaciones asumidas por las partes en la transacción judicial celebrada en fecha 17 de febrero de 2011, es labor de este Juzgador verificar que se hayan cumplido o en su defecto si se produjo el incumplimiento y las razones por las que no se cumplió con dichas obligaciones.
El Tribunal observa: que la parte accionada no ha cumplido con ninguna de las obligaciones que fueron acordadas en la mencionada transacción y descritas anteriormente, es por lo que la acción de resolución del contrato se da sobre la base del incumplimiento del demandado. Cumpliéndose el segundo requisito para la procedencia de la acción intentada. Así se establece.

En cuanto al tercer requisito. Que la parte que intente la acción de resolución haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación. El Tribunal observó, de la revisión exhaustiva de las actas procesales que conforman el expediente así como del cúmulo de pruebas aportadas al proceso, que la actora PROMOCIONES ROAN C.A., cumplió con las obligaciones asumidas en la transacción judicial las cuales fueron hacer los inmuebles representados en unos apartamentos, la respectiva entrega del permiso de habitabilidad, y mantener el precio acordado sin ningún tipo de incremento. Cumpliéndose el tercer requisito para la procedencia de la acción intentada. Así se establece.

En ese sentido y luego de la revisión y análisis de los alegatos de la parte demandante y de las defensas opuestas por la parte demandada, como de las pruebas aportadas al proceso, el thema decidendum se ajusta a determinar lo siguiente: si la parte demandante PROMOCIONES ROAN C.A., cumplió con la obligación de hacer los inmuebles representados en apartamentos con las características indicadas en el contrato de transacción, así como con la entrega del permiso de habitabilidad, mantener el precio pactado sin ningún tipo de aumento, y en caso de no hacerlo pagar a los compradores la suma equivalente a cuatro (4) unidades tributarias diarias hasta la entrega efectiva del inmueble.

Por otra parte, al demandado ciudadano JESÚS RICARDO SÁNCHEZ MEJÍAS, le correspondía la cancelación total del precio, los cuales podían ser con créditos de una institución bancaria y bienes de su propio peculio, y el otorgamiento de la opción de compra venta, por un lapso de no mayor a ocho (8) días una vez entregados los recaudos necesarios por parte de la empresa PROMOCIONES ROAN C.A., a fin de entregar todos los recaudos a la institución bancaria, siendo que dicha opción deberá tener un lapso que se le otorgará al comprador de noventas días hábiles bancarios para que tramite su crédito correspondiente, contados desde la entrega de todos los documentos de la obra y de la empresa, y que sean necesarios o que se exijan por el banco respectivo. Que dicho lapso se prorrogaría por sesenta días hábiles si el banco no termina a tiempo los trámites para el otorgamiento del crédito y así lo informe el comprador a la empresa.

Ahora bien, de los criterios doctrinarios trascritos que anteceden así como de las disposiciones mencionadas anteriormente, se colige que el ordenamiento jurídico confiere a la transacción, en primer lugar, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.159 del Código Civil, cual establece que “los contratos tienen fuerza de ley entre las partes”, es por lo que estamos en presencia de un contrato entre partes, donde nuestra legislación sustantiva en el artículo 1.133 del Código Civil, define el contrato como una “convención entre dos o más personas para construir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”.

En este sentido, es necesario tener presente los principios generales que rigen la materia contractual, siendo uno de ellos el principio de la fuerza vinculante de este, establecido en el mencionado artículo 1.159 ejusdem, donde se señala que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes, como antes se citó, lo cual tiene doble significado, por una parte de la tradición normativa que deviene de códigos anteriores, desde el código napoleónico, y por otro lado, pone en alerta a los contratantes sobre la gravedad del acto que ellos tienen la intención de llevar a cabo; se tiene entonces que una vez celebrado el contrato, este tiene carácter vinculante, y las partes no pueden desligarse del vínculo sino a tenor de precisar determinadas y excepcionales condiciones. Debiendo traerse a colación igualmente el principio de la buena fe que nos indica, que las partes deben comportarse con lealtad y corrección. (Sentencia de la Sala de Casación Civil N°798 de fecha 03 de mayo de 2017).

De igual manera, una vez analizadas todas actuaciones de las partes que constan en el expediente y del cúmulo de pruebas analizadas que anteceden, se pueden precisar los siguiente hechos. En primer lugar, que existe el contrato de transacción judicial en el cual se convino la venta de un inmueble ubicado en Residencias Alcazar, con un área aproximada de 88.80 mts2, cuyo monto de Bs. 179.340,48 quedó acordado en la cláusula segunda de la misma, asimismo se evidenció que el contrato de transacción fue aceptado por ambas partes, es decir, la actora PROMOCIONES ROAN C.A., y el demandado ciudadano RICARDO JESÚS SÁNCHEZ MEJÍAS, imperando en él la voluntad de las partes.

De los medios de prueba aportados por la actora quedó demostrado que cumplió con las obligaciones adquiridas en el contrato de transacción, en primer lugar la referida a hacer el inmueble, pues por medio de informe de experticia sobre el apartamento B-3-3 de la torre B, del conjunto Residencial Alcazar (inserto del folio 252 al folio 272), se determinó la construcción del Conjunto Residencial en tres etapas y la torre B en la segunda etapa, la habitabilidad de la torre B del Conjunto Residencial El Alcazar, las condiciones y características en que se encuentra el apartamento B-3-3, pisos, paredes, salas de baño, lavamanos y pocetas de cerámica, área de servicios, área de cocina, puertas, instalaciones eléctricas y puerta principal, así como el precio actualizado del apartamento según las normas de evaluación técnicamente vigentes.

Igualmente, la obligación de mantener el precio siendo el mismo de Bs. 179.340,48, tal como fue pactado en la transacción, aun cuando siguiendo lo determinado por medio de experticia el precio actualizado del mismo asciende para la fecha de elaboración del avalúo a la cantidad de DOCE MILLONES NOVECIENTOS SESENTA Y SIETE MIL SEISCIENTOS BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 12.977.600,00). Asimismo, notificar del permiso de habitabilidad y otorgar el documento definitivo de venta.

Por parte del demandado, se verificó que el ciudadano JESÚS RICARDO SÁNCHEZ MEJÍAS, no cumplió con las obligaciones asumidas y pactadas en la mencionada transacción, tales como solicitar el crédito correspondiente para el pago del precio después de haberse notificado de los permisos de habitabilidad, ni tampoco efectuó el pago con su propio peculio tal y como fue acordado, ya que de la revisión exhaustiva de las actas procesales que conforman el expediente no se encontró constancia ni prueba por medio de la cual se pudiese demostrar que realizó la solicitud de crédito ante alguna institución bancaria.

De manera, que este Juzgador observa que no puede permanecer de manera perpetua el ofrecimiento de compra del bien inmueble objeto de la pretensión a favor del demandado, cuando queda demostrado no tener interés en adquirir el inmueble ofrecido por cuanto no cumplió con las obligaciones derivadas de la transacción celebrada con la demandante.

En consecuencia, en fuerza de los racionamientos anteriores y de la valoración realizada, es forzoso para este Tribunal Declarar CON LUGAR LA ACCIÓN DE RESOLUCIÓN DE CONTRATO interpuesta por la parte demandante, pues quedó demostrada la existencia de un contrato bilateral en el cual la empresa PROMOCIONES ROAN C.A., cumplió con su obligación principal de construir y entregar el inmueble ofrecido y el demandado ciudadano JESÚS RICARDO SÁNCHEZ MEJÍAS, no cumplió voluntariamente con las obligaciones contractuales asumidas en el contrato de transacción y de las cláusulas parcialmente vigentes del contrato de promesa bilateral de futura venta con lo que respecta al pago del precio convenido. Así se decide.

PARTE DISPOSITIVA

Por los razonamientos antes expuestos, este JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, administrando e impartiendo justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y por autoridad de la ley, declara:

PRIMERO: CON LUGAR la demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE TRANSACCIÓN interpuesta por la empresa PROMOCIONES ROAN C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, bajo el N°48, Tomo 11-A, de fecha 26 de mayo de 2006 y posteriormente inscrita por cambio de domicilio ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, bajo el N°70, Tomo A-28 en fecha 06 de septiembre de 2007, en contra del ciudadano JESÚS RICARDO SÁNCHEZ MEJÍAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V.-5.682.017, domiciliado, en Residencias Don Miguel, Torre B, Piso 1, apartamento 1-6, Pasaje Cumaná, San Cristóbal, Estado Táchira.

SEGUNDO: SIN LUGAR LA FALTA DE CUALIDAD ACTIVA para proponer la presente acción opuesta por la parte demandada ciudadano JESÚS RICARDO SÁNCHEZ MEJÍAS, ya identificado.

TERCERO: SIN LUGAR LA RECONVENCIÓN propuesta por la parte demandada ciudadano JESÚS RICARDO SÁNCHEZ MEJÍAS, ya identificado, en contra de la empresa PROMOCIONES ROAN C.A., por cumplimiento de contrato.

CUARTO: Por vía de consecuencia RESUELTO el contrato de promesa bilateral de futura venta en su totalidad celebrado entre las partes PROMOCIONES ROAN C.A., y JESÚS RICARDO SÁNCHEZ MEJÍAS, plenamente identificados en autos, en fecha 16 de febrero de 2007 por ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal estado Táchira, quedando anotado bajo el Nro. 77, Tomo 52, folios 163-162 de los libros de autenticaciones llevados por ante la Notaría, en consecuencia queda la demandante facultada para vender, ceder o traspasar el apartamento que es parte del Conjunto Residencial EL ALCAZAR, frente a Seguros Los Andes y en la vía que conduce al Centro Clínico San Cristóbal, en el sector Avenida Guayana, nivel 3 de la torre “B”, N B-3-3.

QUINTO: Se condena en costas a la parte demandada por resultar totalmente vencida, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 de la norma adjetiva.

SEXTO: Notifíquese vía electrónica (vía telefónica, correo electrónico y/o mensajería instantánea whatsapp) a las partes de la presente decisión, en sus personas o en las de sus apoderados judiciales, de conformidad con lo establecido en la Sentencia SCC-TSJ, Nro. 386, Exp. 21-213, de fecha 12-08-2022.

• Número telefónico de la parte demandante: Abg. DORIS NIÑO DE ABREU, Inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 28.422, en su carácter de apoderado judicial de la Sociedad Mercantil PROMOCIONES ROAN C.A.: 0414-7128944.
• Número telefónico de la parte demandada: Abg. WILMER JESÚS MALDONADO GAMBOA, Inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº67.025, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano JESÚS RICARDO SÁNCHEZ MEJÍAS, número telefónico 0414-7127360.

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada.

Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en San Cristóbal, a los dieciocho (18) días del mes de Junio de dos mil veinticuatro (2024). Años 214° de la Independencia y 165° de la Federación.

Abg. MSc. José Agustín Pérez Villamizar
Juez Provisorio
Abg. Roland Gilberto Delgado Rojas
Secretario Temporal
JAPV/jarf.
Exp N° 21.810-14

En la misma fecha, previas formalidades de ley, se dictó y publicó la decisión que antecede, siendo las once (11:00) de la mañana, dejándose copia para el archivo del Tribunal. Igualmente se libraron las boletas de notificación a las partes.

Abg. Roland Gilberto Delgado Rojas
Secretario Temporal