REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.

DEMANDANTE: SUCESIÓN COLMENARES CHÁVEZ, la cual consta en planilla sucesoral Nro. 2784 de fecha 08 de junio de 1987, referida al causante Marco Antonio Colmenares, siendo sus integrantes los ciudadanos Beatriz Anselmi de Colmenares, Carlos Guillermo y Marco Antonio Colmenares Anselmi, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad Nro. V-262.369, V-3.666.940 y V-3.666.942, en su orden.

ABOGADAS APODERADAS: Edith Maribel Rivera Calderón y Alix Orozco Morett, venezolanas, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad N° V-5.656.550 y V-2.813.290, inscritas en el INPREABOGADO bajo los N°s 22.845 y 22.820.

DEMANDADO: OMAR LEONARDO OVALLES MARIÑO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-11.107.959, domiciliado en San Cristóbal, Estado Táchira.

ABOGADOS ASISTENTES: José Janer Díaz Martínez y Wilmer Alexis Osorio, titulares de las cédulas de identidad Nos. V- 7.661.360 y V-11.493.204 e inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nos. 44.307 y 151.648, en su orden.

ASUNTO TRAMITADO: Apelación a decisión de fecha 18 de septiembre de 2024, dictada por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira en juicio de desalojo de estacionamiento.

EXPEDIENTE Nro. 7.838.
I
ANTECEDENTES DEL SUB LITTE

Cursan en este Juzgado de segunda instancia expediente recibido del trámite administrativo de distribución; motorizado por la interposición del medio ordinario de impugnación por parte de la demandada a la decisión de mérito, dictada en fecha 18 de septiembre de 2024 por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira.
De seguidas se indican la actividad procesal desarrollada en la causa a los efectos de obtener la síntesis de la controversia y el tema a decidir.

Actuaciones en el a quo:
Se inició el juicio mediante demanda de desalojo interpuesta por la apoderada judicial de la sucesión COLMENARES CHAVÉZ en uso de las facultades otorgadas mediante poder otorgado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao, estado Miranda en fecha 22 de julio de 1999, anotado bajo el N° 17, Tomo 73 de los libros de autenticaciones llevado por esa notaría; sucesión ésta que actúa en su carácter de propietaria arrendadora del inmueble más adelante descrito, contra el ciudadano Omar Leonardo Ovalles Mariño, en su carácter de arrendatario.
Fundamenta su demanda en los artículo 26, 49, 51 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, así como en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicado en la Gaceta Oficial N° 40.418 del 23 de mayo de 2014, en sus artículos 1 y 40 literal a), en concordancia con los artículos 1133, 1141, 1159, 1160 y 1167 del Código Civil y 859 al 880 del Código de Procedimiento Civil. Estimando la demanda en la cantidad de treinta y seis mil ochocientos cincuenta y un bolívar con tres céntimos (Bs.36.851,03) equivalente a novecientos treinta y ocho con sesenta y cuatro euros. (fs. 1 al 5, con anexo a los fs. 6 al 49)
Por auto de fecha 2 de mayo de 2024, el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira admitió la demanda cuanto ha lugar en derecho, ordenando su tramitación por el procedimiento breve establecido en el artículo 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil. (f. 50)
Mediante diligencia de fecha 10 de mayo de 2024, el alguacil del a quo dejó constancia de haber practicado la citación personal del demandado Omar Leonardo Ovalles Mariño. (f. 51)
Mediante escrito de fecha 14 de mayo de 2024, el demandado asistido de abogado opuso las cuestiones previas del ordinal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el ordinal 6° del artículo 340 eiusdem. (fs. 52 al 54)
A los folios 56 al 59 corre decisión dictada por el a quo mediante la cual declaró sin lugar la cuestión previa de la ilegitimidad de la persona que se presenta como apoderado o representante del actor, establecida en el ordinal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; asimismo, sin lugar la cuestión previa de defecto de forma de la demanda. Igualmente declara sin lugar la cuestión previa de defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que el artículo 340, o por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78 establecida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el ordinal 6° del artículo 340 ibidem, opuesta por la parte demandada y Condenó en costas a la parte demandada.
Mediante escrito de fecha 17 de julio de 2024, el demandado asistido de abogado, dio contestación a la demanda. (f. 63)
Mediante escrito de fecha 17 de julio de 2024, la apoderada actora promovió pruebas. (fs. 64 al 65, con anexos a los fs. 66 al 73)
Por escrito de la misma fecha, el demandado asistido de abogado promovió pruebas. (fs. 74 y 75, con anexos a los fs. 76 al 206)
Por sendos autos del 18 de julio de 2024, el Tribunal de la causa ordenó agregar y admitió las pruebas promovidas por ambas partes. (f. 207)
Mediante sentencia de fecha 18 de septiembre de 2024, el a quo declaró con lugar la demanda de Desalojo de Estacionamiento interpuesta por la Sucesión Colmenares Chávez en contra del ciudadano Omar Leonardo Ovalles Marino, objeto de apelación. (fs. 208 al 214)
En fecha 24 de septiembre de 2024, el demandado apeló de la referida decisión de fecha 18 de septiembre de 2024. (f. 217)
Mediante auto de fecha 1° de octubre de 2024, el a quo oyó dicho recurso en doble efecto, de conformidad a lo establecido en el artículo 891 del Código de Procedimiento Civil, acordando remitir el expediente al Juzgado Superior en función de distribuidor a los fines legales consiguientes. (f. 218)

Actuaciones en la Instancia de alzada:
En fecha 14 de octubre de 2024, se recibieron las presentes actuaciones en este Juzgado Superior como consta en nota de Secretaría (f. 220), y por auto de la misma fecha se le dio entrada y el curso de ley correspondiente (f. 221)
En fecha 30 de octubre de 2024, el demandado Omar Leonardo Ovalles Mariño, asistido por el abogado Wilmer Alexis Osorio presentó escrito solicitando la prueba de posiciones juradas fundamentadas en los artículos 403 y 520 del Código de Procedimiento Civil. (f.222-223)
En fecha 31 de octubre de 2024, el demandado Omar Leonardo Ovalles Mariño, asistido por el abogado Wilmer Alexis Osorio presentó escrito solicitando que la prueba de posiciones juradas fundamentadas en los artículos 403 y 520 del Código de Procedimiento Civil, que recaigan sobre la abogada apoderada de la parte demandante Edith Maribel Rivera Calderón y sobre el representante de la Sociedad Mercantil ADQUISA ciudadano Nelson Emiro Quintero, manifestando que esta dispuesto a comparecer por ante el Tribunal a absolverlas recíprocamente. (f.224)
Por auto de fecha 31 de octubre de 2024, se acordó la citación de la abogada Edith Maribel Rivera Calderón a fin de que absuelva las posiciones juradas que le estampará la parte promoverte. Se negó la prueba promovida en relación al ciudadano Nelson Emiro Quintero, representante de ADQUISA. (f. 225)
El Alguacil del Tribunal informó mediante diligencias de fechas 01 de noviembre de 2024, 04 de noviembre de 2024, 05 de noviembre de 2024 y 12 de noviembre de 2024, que le fue imposible lograr la citación personal de la abogada Edith Maribel Rivera Calderón. (f.226-229)
Por auto de fecha 15 de noviembre de 2024, se acordó concluir la fase de evacuación de pruebas, continuar con la causa y proceder a dictar sentencia.

II
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

Reseñada la actividad procesal desarrollada en el sub litte se indica que corresponde ahora a esta instancia de alzada, realizar un nuevo examen de la controversia en razón de la atribución de competencia que le atribuye el recurso de apelación, bajo lo cual el juez de alzada encuentra facultad para el análisis de todos los elementos de autos, la decisión del a quo y los informes, a objeto de dictar un fallo congruente, motivado y en cumplimiento a los requisitos intrínsecos de toda sentencia. ASI SE ESTABLECE.
Indicado lo anterior se precisa que la inteligencia de la apelación de la parte demandada viene circunscrita en su disconformidad con el fallo que le condena al desalojo del inmueble que ocupa como arrendatario, en consecuencia el límite y objeto de la apelación viene circunscrito a la determinación de conformidad a derecho de la decisión de mérito de fecha 18 de septiembre de 2024, dictada por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira que declaró con lugar la demanda interpuesta por la sucesión Colmenares Chávez, en contra del ciudadano Omar Leonardo Ovalles Mariño, por falta de pago de cánones de arrendamiento y gastos comunes de diciembre de 2023, enero a marzo de 2024 y ordenó al demandado a hacer entrega del inmueble dado en arrendamiento a la mencionada sucesión; inmueble ubicado en el sótano del Centro Comercial, Profesional y Residencial Uribante, en la Quinta Avenida de San Cristóbal, Estado Táchira, con un área de novecientos setenta y dos metros cuadrados con noventa y nueve centímetros (972,99 mtrs) construido sobre dos lotes de terreno cuyos linderos y medidas allí se describe, totalmente libre de bienes y personas en buen estado de mantenimiento y solvente en los servicios públicos y de conformidad a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil condenó en costas a la parte demandada.

Alegatos de la demandante:
Señala que su representada es propietaria del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, constituido por un estacionamiento situado en el sótano del Centro Comercial y Profesional y Residencial Uribante, donde funciona el estacionamiento en cual se encuentra ubicado en la Calle 5 entre Avenida Quinta y carrera 6 de la ciudad de San Cristóbal, parroquia San Sebastián, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, con un área de novecientos setenta y dos metros cuadrados con noventa y nueve (972,99 mts).
Que en fecha 31 de enero de 2020, la sociedad mercantil Administradora de Inversiones Quintero Sociedad Anónima (ADQUISA), mediante contrato de carácter privado, actuando con el carácter de administradora del inmueble propiedad de su representada, suscribió el primer contrato de arrendamiento con el demandado ciudadano Omar Leonardo Ovalles Mariño, relación arrendaticia que se prorrogaba por voluntad de las partes y al efecto cada año se suscribía el respectivo contrato de arrendamiento de manera privada, finalizando el último 31 de enero de 2024.
Que el término de duración del último contrato de arrendamiento suscrito, según la cláusula tercera, era un año fijo, contado a partir del 1° de febrero de 2023 hasta el 31 de enero de 2024, término que a todo evento era improrrogable y en virtud que no fue posible concertar la suscripción de un nuevo contrato de arrendamiento, producto de los atrasos en el pago del canon de arrendamiento y de los gastos comunes por parte del arrendatario, informaron de manera verbal al arrendatario, que no se iba a continuar con la relación arrendaticia e igualmente se le notificó de manera judicial por intermedio del Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, en fecha 12 de marzo de 2024.
Que desde el mes de diciembre el arrendatario ha dejado de pagar el canon de arrendamiento mensual pactado y los gastos comunes, lo cual viola flagrantemente lo dispuesto en las cláusulas segunda y novena del contrato, adeudando la cantidad de treinta y seis mil ochocientos cincuenta y un bolívar con tres céntimos (Bs. 36.851,03) correspondiente a los cánones de arrendamiento insolutos y gastos comunes desde enero a marzo de 2024 y parte de diciembre, sin que conste a la presente fecha depósito en la cuenta señalada en el contrato; que en reiteradas oportunidades han sostenido conversaciones con el demandado arrendatario a los efectos de que cancele lo adeudado, lo cual ha sido totalmente infructuoso, razón por la cual formalmente demanda por desalojo de estacionamiento al ciudadano Omar Leonardo Ovalles Mariño, en su carácter de arrendatario para que convenga o a ello sea condenado por el Tribunal en lo siguiente: Declare con lugar la acción de desalojo intentada contra el demandado Omar Leonardo Ovalles Mariño y en consecuencia acuerde el desalojo del inmueble ubicado en la Calle 5 entre Avenida Quinta y carrera 6 de la ciudad de San Cristóbal, parroquia San Sebastián, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, con un área aproximada de 972,99 metros 2. Le sea admitida la demanda y se decrete la acción de desalojo y pague las costas procesales que por su incumplimiento ha ocasionado.
Como fundamento invocó los artículos 26, 49, 51 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, así como en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicado en la Gaceta Oficial N° 40.418 del 23 de mayo de 2014, en sus artículos 1 y 40 causal a, en concordancia con los artículos 1133, 1141, 1159, 1160 y 1167 del Código Civil y 859 al 880 del Código de Procedimiento Civil. Estimando la demanda en la cantidad de treinta y seis mil ochocientos cincuenta y un bolívar con tres céntimos (Bs.36.851,03) equivalente a novecientos treinta y ocho con sesenta y cuatro euros.

Defensa de la accionada:
En la oportunidad legal correspondiente el demandado al dar contestación a la demanda, opuso las Cuestiones Previas de los ordinales 3 y 6 del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, alegando que la abogada apoderada no representa la totalidad de herederos, por tanto hay una insuficiencia de representación. En relación al orinal 6, manifiesta que la parte demandante actúa como apoderada judicial de la Sucesión Colmenares Chávez, sin identificar los datos de la sucesión. Sustanciada la cuestión previa el a quo en fecha 11 de junio de 2024, dictó sentencia declarando sin lugar las Cuestiones Previas de los ordinales 3 y 6 del artículo 340 ejusdem.
Notificadas las partes de la anterior decisión sobre cuestiones previas y transitando a decisión definitivamente firme; la parte demanda procede a dar contestación de la demanda, en el cual niega, rechaza y contradice lo alegado por la parte demandante, ya que en el local objeto de la demanda ejerce su derecho al trabajo, garantizado en la Constitución Nacional y el ordenamiento jurídico, y que le sirve para el sustento de su grupo familiar y del suyo propio.
Señala que solicita se deje sin efecto la notificación realizada ante el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, mediante el cual pretendía rescindir del contrato, todo por comunicación que le entregó previamente en fecha 18 de diciembre de 2023, donde manifestó una serie de irregularidades que se estaban presentando entre las cuales el cobro excesivo del canon de arrendamiento, los intereses y el cambio de inmobiliaria de la empresa Adquisa a Xioxil.
Indica que con respecto al punto segundo, la accionante le manifiesta que es voluntad inequívoca por parte de los propietarios del inmueble dado en arrendamiento de no prorrogar por más tiempo el contrato de arrendamiento finalizado el 31 de enero de 2024, sin darle ni siquiera el derecho de preferencia señalado en el artículo 25 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario. Y que en el punto tercero la demandante indica que no se suscribió un nuevo contrato, cuya relación arrendaticia inició el 1 de febrero de 2020 y finalizó el 31 de enero de 2024, con prorroga incluso hasta el 31 de agosto de 2024, especificada en la cláusula tercera del contrato; sin embargo, ha continuado cancelado los cánones de arrendamiento en la persona de la ciudadana Ana Belén Colmenares Rivas, miembro de la sucesión. Que la parte accionante da la aplicación del artículo 23 numeral 3 con respecto a la negación de su parte de desocupar el inmueble dado en arrendamiento, indicando que no se ha negado a desocupar pues tiene relación contractual actualmente con la ciudadana Ana Belén Colmenares Rivas con quien ha cumplido sus obligaciones contractuales, lo cual , señala, evidencia que hay una disputa legal entre los miembros de la sucesión Colmenares Chávez, con respecto al cobro del alquiler del inmueble.
Asimismo, niega, rechaza y contradice los fundamentos de hecho y derecho invocados en el escrito de notificación señalado por la demandante en representación de la Sucesión Colmenares Chávez, en el escrito libelar por ser temerarios y carecer de fundamento de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, ya que su intención es la de efectuarle cobros ilegales y excesivos con el propósito de hacerle rescindir del contrato de arrendamiento del local en el cual ejerce su derecho al trabajo garantizado en la Constitución.

Del fallo apelado:
Dictado en fecha 18 de septiembre del 2.024, indicó:
PRIMERO: Se declara CON LUGAR la demanda de desalojo de estacionamiento interpuesta por la Sucesión Colmenares Chávez, en contra del ciudadano OMAR LEONARDO OVALLES MARIÑO, por falta de pago de cánones de arrendamiento y gastos comunes de parte de diciembre del 2.023, enero, febrero, y marzo del 2.024.
SEGUNDO: SE ORDENA al demandado ciudadano OMAR LEONARDO OVALLES MARIÑO, ya identificado, a hacer entrega del inmueble dado en arrendamiento a la sucesión COLMENARES CHAVEZ, consistente en un inmueble constituido por un estacionamiento, ubicado en la Planta Sótano del Centro Comercial, Profesional y Residencial Uribante, en la 5ta. Avenida de San Cristóbal, estado Táchira, con un área aproximada de NOVECIENTOS SETENTA Y DOS METROS CUADRADOS CON NOVENTA Y NUEVE CENTIMETROS (972,99 MTS) construido sobre dos lotes de terreno cuyos linderos y medidas son: LOTE UNO. NORTE: En veintidós metros con cuarenta centímetros (22,40 mts.) con calle 6; SUR: En veintidós metros con cuarenta centímetros (22,40 mts.) con calle 5; ESTE: Primera longitud en treinta y dos metros con veinticinco (32,25 mts.) con el lote número dos, segunda longitud longitud en treinta y dos metros con veinticinco centímetros (32,25 mts.) con propiedad de la sucesión Colmenares Chávez y OESTE: En sesenta y cuatro con ochenta y siete centímetros (64,87 mts.) con la Avenida Garcia de Hevia. LOTE DOS. NORTE; En seis metros (6,00 mts.) con inmueble de la sucesión Colmenares Chávez; SUR: En seis metros (6,00 mts.) con calle cinco; ESTE: en treinta y dos metros con veinticinco centímetros (32,25 mts.) con propiedad de la sucesión Colmenares Chávez y OESTE: en treinta y dos metros con veinticinco centímetros (32,25 mts.) con lote Uno. Totalmente libre de bienes y personas en buen estado de mantenimiento y solvente en los servicios públicos.
TERCERO: (…)
CUARTO: (…)

Como principal argumento que motiva la dispositiva antes referida, el a quo señala que se desprende del acervo probatorio promovido por la demandada, que no se encontraba solvente para la fecha de la interposición de la demanda, además ni siquiera probó que actualmente haya pagado y esté solvente, por lo que resulta forzoso para ese tribunal, declarar con lugar la demanda de desalojo de estacionamiento.
Circunscrito el tema a decidir, pasa esta alzada a examinar en primer lugar las pruebas promovidas por las partes a los fines de establecer la procedencia o no de la acción propuesta, conforme a los principios rectores de la carga de la prueba y su valoración.

Promovidas por la parte demandante
.- A los folios 6 al 8 riela copia certificada de documento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Chacao del Estado Miranda, de fecha 22 de julio de 1999, bajo el N° 17, tomo 73, del que se evidencia que los ciudadanos Carlos Guillermo Colmenares Anselmi en su nombre y como tutor interino de Ana Chávez de Colmenares, única heredera de Alejandro Colmenares Chávez, así como el ciudadano Marco A. Colmenares Anselmi, en nombre propio y como apoderado de la ciudadana Beatriz Anselmi de Colmenares, como únicos y universales herederos conjuntamente con Carlos Guillermo Anselmi, comuneros de la sucesión Colmenares Chávez confirieron poder especial a las abogadas Edith Maribel Rivera Montoya y Alix Orozco Morett. Documental no impugnada que se valora de conformidad a lo establecido en el artículo 1.359 Código Civil para demostrar las facultades otorgadas a la abogada apoderada y por ende sus validas actuaciones en la Litis.
.- A los folios 9 al 20 corre copia simple de declaración sucesoral de la causante Ana Chávez de Colmenares, de fecha 27 de enero de 2003, se valora como documento administrativo tributario demostrativo de la existencia de la sucesión en mención, sus integrantes y su existencia jurídica para intentar la presente demanda.
.- A los folios 21 al 43, riela copia simple de la declaración sucesoral del causante Marco Antonio Colmenares Chávez de fecha 24 de abril de 1987, se valora como documento administrativo tributario demostrativo de la existencia de la sucesión en mención, sus integrantes y su existencia jurídica para intentar la presente demanda.
.- A los folios 44 al 46 corre en original el contrato de arrendamiento privado de fecha 31 de octubre de 2020, suscrito entre la sociedad mercantil Administradora de Inversiones Quintero sociedad anónima (ADQUISA), quien actúa en nombre y representación de los copropietarios del inmueble objeto del litigio y el ciudadano Omar Leonardo Ovalles Mariño. Esta documental no fue objeto de desconocimiento, por lo que en el desarrollo del iter procesal transitó a documento tenido como legalmente reconocido, referido al contrato de arrendamiento por las que arrendador y arrendatario adquieren derechos y obligaciones inherentes a su relación locaticia.
.- Riela a los folios 47 al 49 original el contrato de arrendamiento privado de fecha 31 de enero de 2023, suscrito entre la sociedad mercantil Administradora de Inversiones Quintero sociedad anónima (ADQUISA), y el ciudadano Omar Leonardo Ovalles Mariño. Esta documental no fue objeto de desconocimiento, por lo que en el desarrollo del iter procesal transitó a documento tenido como legalmente reconocido, referido al contrato de arrendamiento por las que arrendador y arrendatario adquieren derechos y obligaciones inherentes a su relación locaticia.
.- A los folios 66 al 72, riela copia certificada del contrato de administración debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo de Chacao, Estado Miranda, de fecha 30 de septiembre de 1997, bajo el N° 13, tomo 120 y por ante la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal, estado Táchira, de fecha 10 de octubre de 1997, bajo el N° 38, tomo 138, se le da el valor probatorio que señala el artículo 1.359 Código Civil para demostrar que la empresa ADQUISA adquirió contractualmente el carácter de administradora del inmueble.
.- Al folio 73 riela copia certificada del documento privado de reforma del mandato de administración de fecha 7 de agosto de 1998, se valora de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil para demostrar las adecuaciones o reformas efectuadas al contrato de administración de la empresa antes referida.

Promovidas por la parte demandada
.- A los folios 76 al 78 corre contrato de arrendamiento privado de fecha 31 de enero de 2021, suscrito entre la sociedad mercantil Administradora de Inversiones Quintero sociedad anónima (ADQUISA), arrendadora y el ciudadano Omar Leonardo Ovalles Mariño, arrendatario. Esta documental no fue objeto de desconocimiento, por lo que en el desarrollo del iter procesal transitó a documento tenido como legalmente reconocido de contrato de arrendamiento con derechos y obligaciones para ambas partes.
.- A los folios 79 al 81 corre contrato de arrendamiento privado suscrito en fecha 29 de enero de 2021 entre sociedad mercantil Administradora de Inversiones Quintero sociedad anónima (ADQUISA), y el ciudadano Omar Leonardo Ovalles Mariño. Esta documental se aprecia como documento tenido como legalmente reconocido con estipulaciones de obligatorio cumplimiento para ambas partes, en lo referente a objeto del contrato, canon arrendaticio, temporalidad y demás convenciones establecidas como regulatorias de la relación arrendaticia.
.- A los folios 82 al 84 corre contrato de arrendamiento privado de fecha 31 de enero de 2022, suscrito entre la sociedad mercantil Administradora de Inversiones Quintero sociedad anónima (ADQUISA), y el ciudadano Omar Leonardo Ovalles Mariño. Se indica respecto a esta prueba su previa valoración.
.- A los folios 85 al 87 riela copia simple del contrato de arrendamiento privado de fecha 31 de enero de 2023, celebrado entre la sociedad mercantil Administradora de Inversiones Quintero sociedad anónima (ADQUISA) y el ciudadano Omar Leonardo Ovalles Mariño. Se indica respecto a esta prueba su previa valoración.
.- A los folios 88 al 90 y 97 al 98 corre avisos de cobro de alquiler sin firmas y sin sellos remitidas por ADQUISA al ciudadano Omar Leonardo Ovalles Mariño. No son objeto de valoración por emanar de la propia demandante, ello en atención al principio de alteridad de la prueba.
.- A los folios 91 al 96 corren documentos originales remitidas por ADQUISA al ciudadano Omar Leonardo Ovalles Mariño. Estas documentales al ser promovidas por la propia demandada, indican que ésta tuvo conocimiento de los mismos, en tal consecuencia se valoran como demostrativas del conocimiento de los mismos por parte de la demandada, conforme al principio de valoración de acuerdo a la sana critica.
.- A los folios 99 al 101 riela copia simple del poder otorgado por los propietarios a las abogadas Edith Maribel Rivera de Montoya y Alix Orozco Morett. Respecto a esta documental se indica su valoración previa.
.- A los folios 102 al 113, riela copia simple de la declaración sucesoral de la causante Ana Chavéz de Colmenares. Respecto a esta documental se indica su valoración previa.
.- A los folios 113 al 136 corre copia simple de la declaración sucesoral del causante Marco Antonio Colmenares Chavéz. Se indica que esta documental fue previamente apreciada.
.- A los folios 137 al 199 corren recibos emanados por ADQUISA y XIOXIL, dejando constancia de los pagos realizados por Omar Leonardo Ovalles Mariño, desde los años 2020 hasta el mes de diciembre del 2023. Respecto a estos recibos si bien es cierto son demostrativos de pagos, no están controvertidos estos meses, ya que la demandante reclama el desalojo por la falta de pago de alquiler de los meses de diciembre del 2023 y enero, febrero y marzo del año 2024.
.- Al folio 190 consta recibo de pago realizado por el demandado en fecha 25 de abril del 2024, de los meses de febrero, marzo, abril y mayo de 2024, según factura N° 00000064, este Juzgador lo aprecia y le concede valor probatorio por ser un documento privado no impugnado por lo que hace fe de su contenido, de conformidad a lo dispuesto en el artículo 1.363 del Código Civil, en concordancia con los artículos 429 y 444 del Código de Procedimiento Civil.
En atención a lo alegado y al análisis del material probatorio vertido en la Litis se aprecia y determina por esta instancia, en primer término, que no hay incidencias por resolver, por cuanto las cuestiones previas fueron decididas y declaradas sin lugar por el A quo, sin que de manera alguna fueran impugnadas por el medio recursivo ordinario, por lo que corresponde emitir pronunciamiento que resuelva el mérito de la causa.
Ha quedado igualmente determinado que la presente causa, tramitada por el juicio breve se encuentra circunscrita a una pretensión de desalojo por falta de pago. Así mismo quedó determinado que las partes son contestes de que les liga una relación arrendaticia no siendo en consecuencia la existencia de la misma controvertida en la Litis.
Debe indicarse que conforme a lo alegado en el libelo de demanda, la demandante señala que peticiona del órgano Jurisdiccional el desalojo del inmueble conforme a lo establecido en los artículos 1133, 1141, 1159, 1160 y 1167 del Código Civil y 859 al 880 del Código de Procedimiento Civil y lo establecido en la Ley de arrendamiento inmobiliario para uso comercial. Ante ello debe señalarse que conforme al principio iura novit curia, éste Juzgador disiente de tal calificación jurídica, en razón de tratarse de una demanda de desalojo de un estacionamiento, lo que excluye su tratamiento de dicha Ley; en efecto, en el caso de autos, la parte actora demandó el DESALOJO de un inmueble o local que sirve de Estacionamiento, en este sentido, la Ley que rige la material inquilinaria, el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para uso comercial, en el Artículo 3, ordinal a, establece lo siguiente. “ Quedan fuera del ámbito de aplicación de este Decreto-Ley, el arrendamiento o subarrendamiento de: … a) Los terrenos urbanos y suburbanos no edificados. . .” Siendo pues, que un Estacionamiento no es en modo alguno un inmueble de los enunciados en el Articulo 1° del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios- ASI QUEDA ESTABLECIDO.
Alegada por el actor la insolvencia de la arrendataria demandada en el pago de los gastos comunes y cánones de arrendamiento de los meses de diciembre del año 2023 y enero, febrero y marzo del 2024, y demostrada la existencia de la relación arrendaticia, correspondía a la demandada, conforme a los principios rectores de la carga de la prueba la demostración por el medio natural (pago), del cumplimiento de su obligación contractual y legal, ya que el pago del canon arrendaticio en los términos convenidos, es la obligación principal del arrendatario, conforme a lo indicado en el artículo 1.592 del Código Civil que establece:
“El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1.- Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquel que pueda presumirse, según las circunstancias.
2.- Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.”
Obligación que igualmente consigue asidero legal en el Código Civil que dispone en su artículo 1.159:
Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.
En atención a enervar la pretensión de la actora, la demandada en su perentoria contestación de demanda alega cobros excesivos sin indicar detalladamente en que consisten los mismos, y sin peticionar nada respecto a esos supuestos excesos, no obstante su principal obligación procesal para desvirtuar la pretensión actora era demostrar el pago de los canones que se le imputaban como insolutos, a tal efecto trae a los autos recibos de pago que rielan a los folios 132 al 199 los cuales no demuestran el pago de los meses demandados, esto es, los meses de diciembre del 2023 y enero, febrero y marzo del año 2.024, sin embargo mediante factura que riela al folio 190, número 00000064 de fecha 25 de abril del 2024, consta el pago de los meses de febrero, marzo, abril y mayo del 2.024, factura que a pesar de no ser impugnada, indica que el pago de los meses señalados fueron cancelados tiempo después de su vencimiento natural, puesto que según el contrato el pago de los canones debido por el uso del inmueble debía ser honrado dentro de los cinco primero días del mes, con lo que se configura un pago tardío el cual es igualmente causal de incumplimiento contractual, pues según el Artículo 1.160 del Código Civil, “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley." Quedando entonces demostrado que el pago realizado por la accionada constante en la señalada factura fue efectuado incluso tiempo después de la presentación de la demanda, ello aunado a que no existe prueba en autos del pago del mes de diciembre del año 2023 ni de enero del año 2024, circunstancias que implican incumplimiento contractual que permite a la demandante de conformidad con lo establecido en el artículo 1167 del Código Civil a resolver el contrato de arrendamiento que necesariamente conlleva al desalojo del inmueble. ASI SE ESTABLECE.
Por tanto, se desprende de las actas del expediente que los pagos realizados no corresponden a los meses que la parte demandante alega en el escrito libelar, es decir, parte de diciembre 2023 y de enero a marzo de 2024, y los meses de febrero, marzo resultan extemporáneos por tardíos en contravención al contrato de arrendamiento, ley entre las partes y a lo indicado en el artículo 1264 del Código Civil que establece que: “…Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención”. ASI SE DETERMINA.
En atención al principio de exhaustividad de la sentencia y congruencia de la misma, se establece que en lo referido en esta instancia por la recurrente de que en existe violación al orden público, por la no aplicación de la Ley de Regulación del arrendamiento inmobiliario para uso comercial en la presente litis, se reitera que tal ley no resulta aplicable al caso, por cuanto el inmueble objeto del litigio es un estacionamiento, excluido del objeto de esa Ley. ASI SE ESTABLECE.
En igual sentido y en lo que atañe a la petición de nulidad de la sentencia por violación al contenido normativo del artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, en el sentido de que la sucesión demandante debió ser identificada en la sentencia indicando que ello es un defecto de actividad o infracción de formas sustanciales, de lo cual disiente éste juzgador que ello en todo caso seria indeterminación subjetiva, lo cual puede ser enmendado por esta alzada, bajo la figura de la modificación del fallo, en lo referente a este tópico. ASI SE DETERMINA.
Bajo las consideraciones que preceden, éste Juzgador obrando según su prudente arbitrio, consultando lo más equitativo o racional, ateniéndose al juzgamiento de lo alegado y probado en autos, indefectiblemente debe declarar sin lugar la apelación interpuesta por la parte demandada, declarando con lugar la demanda de desalojo interpuesta, bajo la motivación que precede. ASI QUEDA DECIDIDO.

III
DECISIÓN

En orden a las anteriores consideraciones, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, decide:
PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta por la parte demandada ciudadano OMAR LEONARDO OVALLES MARIÑO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-11.107.959, contra la sentencia de fecha 18 de septiembre de 2024 dictada por el Tribunal Cuarto de Municipios Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira.
SEGUNDO: CON LUGAR la demanda que por desalojo del inmueble es propuesto por la parte demandante Sucesión Colmenares Chávez según planilla sucesoral Nro. 2784 de fecha 08 de junio de 1987, con ocasión del fallecimiento del causante Marco Antonio Colmenares, siendo sus integrantes los ciudadanos Beatriz Anselmi de Colmenares, Carlos Guillermo y Marco Antonio Colmenares Anselmi, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad Nro. V-262.369, V-3.666.940 y V-3.666.942, en su orden, contra el ciudadano Omar Leonardo Ovalles Mariño, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-11.107.959, con fundamento en r falta de pago de cánones de arrendamiento y gastos de cobranza de parte del mes de diciembre de 2023 y de enero a marzo de 2024.
TERCERO: SE CONDENA a la parte demandada, ciudadano OMAR LEONARDO OVALLES MARIÑO, a desalojar y hacer entrega a la parte demandante del inmueble que ocupa como arrendatario consistente en estacionamiento, ubicado en la Planta Sótano del Centro Comercial, Profesional y Residencial Uribante, en la 5ta. Avenida de San Cristóbal, estado Táchira, con un área aproximada de NOVECIENTOS SETENTA Y DOS METROS CUADRADOS CON NOVENTA Y NUEVE CENTIMETROS (972,99 MTS) construido sobre dos lotes de terreno cuyos linderos y medidas son: LOTE UNO. NORTE: En veintidós metros con cuarenta centímetros (22,40 mts.) con calle 6; SUR: En veintidós metros con cuarenta centímetros (22,40 mts.) con calle 5; ESTE: Primera longitud en treinta y dos metros con veinticinco (32,25 mts.) con el lote número dos, segunda longitud longitud en treinta y dos metros con veinticinco centímetros (32,25 mts.) con propiedad de la sucesión Colmenares Chávez y OESTE: En sesenta y cuatro con ochenta y siete centímetros (64,87 mts.) con la Avenida Garcia de Hevia. LOTE DOS. NORTE; En seis metros (6,00 mts.) con inmueble de la sucesión Colmenares Chávez; SUR: En seis metros (6,00 mts.) con calle cinco; ESTE: en treinta y dos metros con veinticinco centímetros (32,25 mts.) con propiedad de la sucesión Colmenares Chávez y OESTE: en treinta y dos metros con veinticinco centímetros (32,25 mts.) con lote Uno. Totalmente libre de bienes y personas.
CUARTO: SE CONDENA en costas a la parte demandada recurrente por haber sido vencida en el presente recurso, de conformidad con lo indicado en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Queda confirmado con la motivación que precede, el fallo apelado. Regístrese, publíquese incluso en el portal https://táchira.tsj.gob.ve. Notifíquese a las partes y déjese copia certificada de la presente decisión para el archivo del Tribunal, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Bájese el expediente en su oportunidad legal.
Dada, firmada, sellada y refrendada por el Secretario en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en San Cristóbal, a los diecinueve (19) días del mes de noviembre del año dos mil veinticuatro. Años 214º de la Independencia y 165º de la Federación.

El Juez Povisorio,


Abg. Juan José Molina Camacho
El Secretario,


Abg. Juan Alberto Ochoa Vivas

En la misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, previas las formalidades de Ley, siendo las once y cincuenta de la mañana (11:50 am); dejándose copia certificada para el archivo del Tribunal. Se libraron las boletas.
El Secretario,


Abg. Juan Alberto Ochoa Vivas


Exp. N° 7838