TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA
San Cristóbal, 03 de octubre de 2024
214° y 165°

IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES
PARTE DEMANDANTE: Sociedad Mercantil ATIKO BIENES RAICES, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, el 26 de mayo de 1999, bajo el N° 80, Tomo10-A, y Sociedad Mercantil EMBOTELLADORA OCCIDENTAL C.A., inscrita en el Registro de Comercio que llevaba el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, el 29 de abril de 1946, bajo el Nro.19; con reforma estatutaria total efectuada el 26 de diciembre de 1995, mediante acta de asamblea de accionistas inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción judicial del estado Táchira, el 29 de enero de 1996, bajo el Nro. 6, Tomo 3-A.

APODERADO DE LA PARTE DEMANDANTE: Abg. CARLOS ALBERTO CUENCA FIGUEREDO, inscrito en el inpreabogado bajo el Nro. 91.183.

PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil DISTRIBUIDORA OCCIDENTAL DEL CAUCHO, C.A. “DISOCA”, inscrita en el Registro de Comercio que llevaba el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, el 6 de diciembre de 1973, bajo el Nro.139; con reforma estatutaria total por conversión a sociedad anónima, efectuada el 29 de diciembre de 1988, mediante acta de asamblea de accionistas inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, bajo el Nro. 36, Tomo 50-A, representada por su Gerente Ejecutivo Alipio Miguel Salas, venezolano, titular de la cédula de identidad Nro. V.-9.569.874.

APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA: Abg. JAVIER GERARDO OMAÑA VIVAS, inscrito en el inpreabogado bajo el Nro. 89.791.

MOTIVO: DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL (INCIDENCIA DE LA CUESTIÓN PREVIA CONTENIDA EN EL ARTÍCULO 346 ORDINAL 11)

EXPEDIENTE: 23.518-2024

HECHOS ALEGADOS
En la presente causa la parte demandante manifiesta que la relación arrendaticia entre las partes, se ejecutó a través de contratos de arrendamiento a tiempo determinado documentados por escrito, según los cuales, señala la accionante, al principio, la Sociedad Mercantil EMBOTELLADORA OCCIDENTAL, C.A., obrando como propietaria y arrendadora, y posteriormente, la Sociedad Mercantil ATIKO BIENES RAICES, C.A., obrando como arrendadora, dieron en arrendamiento a la Sociedad Mercantil “DISOCA”, un inmueble constituido por un local comercial ubicado en la carrera 11, entre calles 6 y 7, en la concordia, San Cristóbal, exponiendo que de acuerdo a la cláusula tercera de todos los contratos de arrendamiento, su duración la establecieron con base al año civil, iniciando la misma el 01 de enero y terminado el 31 de diciembre de cada año, con pacto expreso entre las partes que -en caso de acuerdo de continuar el arrendamiento- se procedería a redactar un nuevo contrato con incremento del canon de arrendamiento, explicando que la relación arrendaticia terminó el 31 de diciembre de 2008.
Asimismo, alega, que terminada la duración de los doce (12) contratos de arrendamiento el 31 de diciembre del año 2008, por imperio de la ley y por expreso convenio entre las partes -cláusula tercera de los contratos de arrendamiento- comenzó a transcurrir la prórroga legal de tres años, la cual manifiesta, terminó el 31 de diciembre del año 2011, debiendo “DISOCA” entregar el inmueble en esa fecha, sin necesidad de notificación alguna, exponiendo el demandante que hasta el día de hoy no han hecho entrega del inmueble, razón por la cual acude ante esta autoridad peticionando el desalojo del local comercial.

Por su parte, el demandado de autos, estando en la oportunidad procesal, presenta escrito contentivo de oposición de Cuestiones Previas y contestación a la demanda, en el que opuso el ordinal 11 del artículo 346 en concordancia con el artículo 865 del Código de Procedimiento Civil, consistente a “… cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda…”, señalando que el objeto de la presente pretensión lo constituye la causal de desalojo referida al vencimiento del contrato suscrito entre las partes, establecida en el artículo 40 literal “G” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, exponiendo así, que esa causal es aplicable a los contratos a tiempo determinado, y que el caso bajo análisis se trata de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado desde hace años, alegando que prueba de ello lo constituyen las documentales anexadas por la parte accionante, resaltando la sentencia del 16 de septiembre de 2016, emitida por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, en el expediente 15-4168, en la cual manifiesta el accionado, el sentenciador señaló que para el 2008 existía indeterminación del contrato de arrendamiento, de lo cual, aduce que la ley sólo permite en la causal invocada para los contratos a tiempo determinado y en el caso de marras se trata de una relación arrendaticia indeterminada desde hace años, solicitando se declare con lugar dicha cuestión previa.

ADMISIÓN
Por auto de fecha 15-04-2024 (flo. 83), este Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial admitió la demanda por el Procedimiento Oral, y ordenó la citación de la parte demandada.
CITACIÓN
En fecha 26-04-2024 (flo. 85), este Tribunal por auto, ordenó la citación de la parte demandada, emitiendo compulsa de citación.
En fecha 08-05-2024 (flo. 86), el Alguacil adscrito a este Tribunal, por medio de diligencia, informó que fue infructuosa la citación de la parte demandada por cuanto estaba de viaje.
Por auto de fecha 13-05-2024 (flo. 88) este Tribunal acordó la citación de la parte demanda, por carteles de conformidad con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 25-06-2024 (flo. 95) este Juzgado por medio de auto, procedió a designarle como defensor ad-litem al abogado en ejercicio JOSE LUIS RIVERA RIVERA, inscrito en el inpreabogado bajo el Nro. 276.695, a la parte accionada.
En fecha 28-06-2024 (flos. 47 al 104), el abogado en ejercicio Javier Gerardo Omaña Vivas, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V.-14.368.190, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 89.791, actuando como apoderado judicial de la parte demandada, presentó escrito contentivo de oposición de cuestión previa y contestación a la demanda, en la cual se observa expresamente: “… en nombre y representación de la sociedad Mercantil DISTRIBUIDORA OCCIDENTAL DEL CAUCHO C.A., “DISOCA”, me doy por citado para todos los efectos de este proceso por desalojo…”. Por lo tanto, se tiene a derecho a partir de dicha fecha.

En fecha 15-07-2024, (flo. 150 al 158) la representación judicial de la parte accionada consignó escrito de ampliación a la contestación de la demanda.

CUESTIÓN PREVIA OPUESTA
En los folios 47 al 104, como en los folios 150 al 158 se encuentran insertos el escrito contentivo de cuestión previa y contestación de la demanda presentado en fecha 28-06-2024 y escrito de ampliación de la contestación de demanda en fecha 15-07-2024 presentados por el apoderado judicial de la parte demandada, mediante los cuales opone la Cuestión Previa prevista en el ordinal 11 ”… cuando sólo se permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda…” del artículo 346 en concordancia con el articulo 865 del Código de Procedimiento Civil, manifestando que en el caso bajo estudio se trata de un contrato a tiempo indeterminado desde hace años y que en consecuencia la ley solo permite en la causal invocada para los contratos a tiempo determinado, por lo que solicita respetuosamente se declare con lugar la cuestión previa opuesta.

CONTRADICCIÓN DE LA CUESTIÓN PREVIA
En fecha 02-08-2024, folios 159 al 162, el apoderado judicial de la parte demandante, ut supra identificado, presentó escrito de contradicción a la cuestión previa opuesta por el accionado, mediante la cual expone que a decir del accionante “… No se indicó qué Ley establece las causales permitidas para admitir la demanda, para precisar que la causal alegada en la demanda no esta entre esas causales…”, alegando que la cuestión previa opuesta es infundada, por cuanto señala que “DISOCA” no expresó en su escrito de oposición de la cuestión previa cuál es la Ley que enlista las causales por las cuales está permitido admitir una demanda de desalojo, como era su carga procesal.
Aunado a ello, el accionante expone que “DISOCA” alega que la causal del artículo 40 literal “G”, de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial (LRAIUC) no es aplicable en este caso, porque la demanda de desalojo está dirigida a un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, a lo cual, la parte demandante, contradice tal argumento, diciendo que el mismo es contrario a lo estipulado en los doce (12) contratos de arrendamiento, pues, según la cláusula TERCERA de todos los contratos, la duración de los mismos son a tiempo determinado, indicando que tenían expresamente pactado que en caso de acuerdo entre las partes -de continuar el arrendamiento-, se procedería a redactar un nuevo contrato con incremento del canon de arrendamiento, señalando que dicha relación contractual terminó el 31 de diciembre de 2008.
Igualmente, el accionante contradice el alegato presentado por el demandado, indicando que el mismo es contrario a lo estipulado en el artículo 40 de la LRAIUC (2014), el cual, al tipificar las causales de desalojo no hace distinción entre contratos a tiempo determinado o indeterminado.

PROMOCIÓN DE PRUEBAS
PROMOCIÓN DE PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE
Mediante escrito de fecha 12-08-2024, inserto en el folio (163 al 164) suscrito por el Abg. CARLOS ALBERTO CUENCA FIGUEREDO, inscrito en el inpreabogado bajo el Nro. 91.183, apoderado judicial de la parte demandante, suficientemente identificado, promovió las siguientes pruebas:
Documentales:
• Primero: el Primer Contrato de arrendamiento en original, anexo marcado “D” (flo. 19-20); legajo de copias certificadas contentivas desde el segundo al décimo segundo contrato de arrendamiento anexo marcado “E” (flos. 21-52).
• Segundo: legajo de copias certificadas anexo marcado “F” (flo. 53-81).
• Tercero: copia del expediente 907/2012, anexo marcado “B” consignado junto la contestación de la demanda. (flo. 133-149).

PROMOCIÓN DE PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA
Mediante escrito de fecha 17-09-2024, inserto en el folio (166 al 168) suscrito por el Abg. JAVIER GERARDO OMAÑA VIVAS, inscrito en el inpreabogado bajo el Nro. 89.791, actuando como apoderado judicial de la parte demandada, promovió las siguientes pruebas:

• Primero: contratos de arrendamiento que rielan a los folios 19 al 50.
• Segundo: sentencia del 16 de septiembre de 2016, dictada por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, en el expediente 15-4168.
• Tercero: copia fotostática simple que corre en autos del expediente Nro. 907 que cursó ante el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira.

PARTE MOTIVA
SÍNTESIS DE LOS HECHOS CONTROVERTIDOS
Conoce este órgano administrador de justicia de la presente incidencia, en virtud de la interposición -por parte de la representación judicial de la parte demandada- de la cuestión previa de “… cuando sólo se permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda“, bajo el argumento que la pretensión incoada en su contra se fundamenta en la causal de desalojo referida al vencimiento del contrato suscrito entre las partes, establecida en el literal “G” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial , la cual -a su decir- es una causal aplicable a los contratos a tiempo determinado y, el caso bajo estudio se trata de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado desde hace años.

VALORACION DE LAS PRUEBAS
VALORACIÓN DE PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE

A la documental inserta a los folios 19 y 20 anexo marcado “D”, por cuanto la misma no fue impugnada, el Tribunal la valora de conformidad con lo establecido el artículo 1.357del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y de ella se desprende: Original de Contrato de Arrendamiento suscrito entre C.A. EMBOTELLADORA OCCIDENTAL, Sociedad Mercantil, inscrita en el Registro de Comercio llevado por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, el 02 de mayo de 1946 bajo el No. 189 con modificaciones inscritas en el mismo Registro, el día 17 de octubre de 1967, bajo el No 110, representada en ese acto por su Presidente Gerardo Jugo Rueda, venezolano, soltero, comerciante, titular de la cédula de identidad Nro. V-2.894.588 (arrendadora) y la DISTRIBUIDORA OCCIDENTAL DEL CAUCHO, C.A., sociedad mercantil , inscrita en el Registro de Comercio bajo el No. 46, tomo 10-A, de fecha ocho (8) de Agosto de mil novecientos ochenta y tres (1983) y con modificaciones inscritas en el Registro de Comercio bajo el No. 18, tomo 16-A, de fecha 27 de junio de 1984, representada por RAFAEL ELBANO MOLINA ARAQUE, venezolano, casado, comerciante, titular de la cédula de identidad No.665.087, director ejecutivo de la sociedad mercantil DISTRIBUIDORA OCCIDENTAL DEL CAUCHO, C.A., ya identificada, (arrendataria), sobre un bien inmueble propiedad de la arrendadora ubicado en la carrera 11 entre calles 6 y 7 de La Concordia, Municipio San Cristóbal, debidamente inscrito por ante la Notaria Publica Primera de San Cristóbal en fecha dieciocho (18) de enero del año Mil Novecientos Noventa y Cuatro (1994), bajo el Nro. 91, tomo 10 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría.
A las documentales insertas a los folios 21 al 52 anexo marcado “E”, por cuanto las mismas no fue impugnada, el Tribunal la valora de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y de ella se desprende: copias fotostáticas certificadas emitidas por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Táchira del expediente civil Nro. 18.756, consistentes en los contratos de arrendamiento celebrados entre la C.A EMBOTELLADORA OCCIDENTAL ya identificada ut supra, por una parte como arrendadora, y por la otra la DISTRIBUIDORA OCCIDENTAL DEL CAUCHO, C.A, identificada suficientemente ut supra, como arrendataria, los cuales se evidencian de la siguiente manera:

- Contrato de arrendamiento inserto a los folios 21 al 23, debidamente inscrito por ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal en fecha 07 de Febrero de 1995, bajo el Nro. 93, Tomo 22, de los libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría.

- Contrato de arrendamiento inserto a los folios 24 al 26, debidamente inscrito por ante Notaría Pública Primera de San Cristóbal en fecha 17 de Enero del año 1996, bajo el Nro. 06, Tomo 09 de los libros de Autenticaciones llevados por la Notaría.

- Contrato de arrendamiento privado inserto a los folios 27 al 28, sin fecha.

- Contrato de arrendamiento privado inserto a los folios 29 al 30, de fecha 02 de enero del año 1998.

- Contrato de arrendamiento privado inserto a los folios 31 al 32, de fecha 02 de enero del año 1999.

- Contrato de arrendamiento inserto a los folios 33 al 35, suscrito entre ATIKO BIENES RAÍCES C.A., inscrita en el Registro Mercantil I de la Circunscripción Judicial de estado Táchira, el 26 de mayo de 1999, bajo el No, 80, Tomo 10-A, representada por su presidente Gerardo Jugo Rueda, venezolano, soltero, comerciante, titular de la cédula de identidad Nro. V.- 2.894.588, actuando por mandato de administración No. 14 de fecha 27 de diciembre de 1999, como Arrendadora por una parte y por la otra la DISTRIBUIDORA OCCIDENTAL DEL CAUCHO, C.A. como arrendataria, debidamente inscrito por ante la Notaria Pública Primera de San Cristóbal en fecha 04 de Febrero del año 2000, bajo el Nro. 66, Tomo 12, de los libros de Autenticaciones llevados por la Notaria.

- Contrato de arrendamiento inserto a los folios 36 al 38, suscrito entre ATIKO BIENES RAICES C.A., ya identificada, actuando por mandato de administración No. 14 de fecha 27 de diciembre de 1999, como Arrendadora por una parte y por la otra la DISTRIBUIDORA OCCIDENTAL DEL CAUCHO, C.A como arrendataria, debidamente inscrito por ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal en fecha 18 de enero del año 2001, bajo el Nro. 03, Tomo 08, de los libros de Autenticaciones llevados por la Notaría.

- Contrato de arrendamiento inserto a los folios 39 al 41, suscrito entre ATIKO BIENES RAICES C.A., ya identificada, actuando por mandato de administración No. 14 de fecha 27 de diciembre de 1999, como Arrendadora por una parte y por la otra la DISTRIBUIDORA OCCIDENTAL DEL CAUCHO, C.A. como arrendataria, debidamente inscrito por ante la Notaria Publica Primera de San Cristóbal en fecha 20 de febrero del año 2002, bajo el Nro. 61, Tomo 18, de los libros de Autenticaciones llevados por la Notaría.

- Contrato de arrendamiento inserto a los folios 42 al 44, suscrito entre ATIKO BIENES RAICES C.A, ya identificada, actuando por mandato de administración No. 14 de fecha 27 de diciembre de 1999, como Arrendadora por una parte y por la otra la DISTRIBUIDORA OCCIDENTAL DEL CAUCHO, C.A. como arrendataria, debidamente inscrito por ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal en fecha 18 de mayo del año 2004, bajo el Nro. 71, Tomo 54, de los libros de Autenticaciones llevados por la Notaría.

-Contrato de arrendamiento inserto a los folios 45 al 47, suscrito entre ATIKO BIENES RAICES C.A, ya identificada, actuando por mandato de administración No. 14 de fecha 27 de diciembre de 1999, como Arrendadora por una parte y por la otra la DISTRIBUIDORA OCCIDENTAL DEL CAUCHO, C.A. como arrendataria, debidamente inscrito por ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal en fecha 31 de marzo del año 2006, bajo el Nro. 58, Tomo 68, de los libros de Autenticaciones llevados por la Notaría.

- Contrato de arrendamiento inserto a los folios 48 al 50, suscrito entre ATIKO BIENES RAICES C.A., ya identificada, actuando por mandato de administración No. 14 de fecha 27 de diciembre de 1999, como Arrendadora por una parte y por la otra la DISTRIBUIDORA OCCIDENTAL DEL CAUCHO, C.A. como arrendataria, debidamente inscrito por ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal en fecha 03 de abril del año 2008, bajo el Nro. 11, Tomo 90, de los libros de Autenticaciones llevados por la Notaria.

A la documental inserta a los folios 53 al 81 anexo marcado “F”, por cuanto la misma no fue impugnada, el Tribunal la valora de conformidad con lo establecido el artículo 1.357 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y de ella se desprende: copias fotostáticas certificadas emitidas por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Táchira del expediente civil Nro. 18.756 en la cual la DISTRIBUIDORA OCCIDENTAL DEL CAUCHO C.A, demanda a ATIKO BIENES RAICES C.A., por nulidad de Notificación.

A la documental inserta a los folios 133 al 149 anexo marcado “B”, por cuanto la misma no fue impugnada, el Tribunal la valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y de ella se desprende: copia fotostática simple del expediente nomeclado 907/2012, llevado por el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, por consignación de pago de arrendamiento, presentada por el ciudadano Rafael Elbano Molina Araque, venezolano, titular de la cédula de identidad No.665.087, en su carácter de arrendatario y de Director Ejecutivo de la Empresa DISTRIBUIDORA OCCIDENTAL DEL CAUCHO C.A.

VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

A las documentales insertas a los folios. 19 al 50 anexos marcados “D” y “E”, por cuanto se observa que ya fueron anteriormente valorada, el Tribunal da por reproducida la valoración antes realizada.
A la documental inserta a los folios 67 al 75 anexo marcado “F”, por cuanto la misma no fue impugnada, el Tribunal la valora de conformidad con lo establecido el artículo 1.357del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y de ella se desprende: Copia fotostática certificada de la sentencia emitida por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira de cuyo dispositivo se evidencia: “… PRIMERO: SIN LUGAR la apelación ejercida por la parte demandada mediante diligencia fechada veintidós (22) de octubre de 2014, ratificada el día once (11) de noviembre de ese mismo año contra la decisión proferida por el a quo en fecha cuatro (04) de noviembre de 2013. SEGUNDO: SE CONFIRMA la decisión proferida por el a quo en fecha cuatro (04) de noviembre de 2013, que declaro: “PRIMERO: CON LUGAR LA DEMANDA DE NULIDAD DE NOTIFICACION, interpuesta por el ciudadano RAFAEL ELBANO MOLINA ARAQUE, en su carácter de Director Ejecutivo de la Sociedad Mercantil “DISTRIBUIDORA OCCIDENTAL DEL CAUCHO, C.A., en contra de la Sociedad Mercantil “ATIKO BIENES RAICES, C.A”, representada legalmente por su Presidente GERARDO FRANCISCO JUGO RUEDA, suficientemente identificado en autos. SEGUNDO: se condena en costas a la Sociedad Mercantil “ATIKO BIENES RAICES, C.A, conforme a lo previsto en el articulo 274 del Código de Procedimiento Civil.”…”. Certificación realizada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, tomado del expediente 18.756.

A la documental inserta a los folios. 133 al 149 anexo marcado “B”, por cuanto se observa que ya fue anteriormente valorada, el Tribunal da por reproducida la valoración antes realizada.

PRONUNCIAMIENTO SOBRE EL FONDO DE LA CONTROVERSIA
Analizando las actuaciones cursantes en autos, se encuentra que el demandado opuso la cuestión previa prevista en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil “cuando sólo se permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda”, y a continuación pasa este Juzgador a pronunciarse y a realizar las siguientes consideraciones:

CUESTIÓN PREVIA ORDINAL 11º DEL ARTÍCULO 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL (prohibición de la Ley de admitir la acción, o cuando sólo se permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda)

A los efectos de resolver la referida cuestión previa, es necesario considerar lo dispuesto en el artículo 346 ordinal 11° del Código de Procedimiento Civil, el cual dispone lo siguiente:
“… Artículo 346.- Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas:
…Omissis…
11. La prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda…” (Resaltado propio)
La norma in comento, prevé dos hipótesis para la procedencia de esta cuestión previa, 1) cuando la misma ley prohíbe admitir la acción propuesta y 2) cuando la Ley permite admitir la acción propuesta por determinadas causales, de manera tal que si no se invocan esas causales señaladas en la Ley dentro del contenido de la demanda, la misma es improponible.

En este sentido, conveniente destacar que la doctrina nacional sostiene que el derecho de acción se refiere a la posibilidad de acudir y provocar la actividad jurisdiccional, independientemente que la sentencia sea favorable o no. Al respecto, la Sala de Casación Civil de nuestro Máximo Tribunal, en sentencia Nro. 429 del 10-07-2008, ha explicado cómo debe alegarse esta cuestión previa de prohibición de la ley:

“De manera en que una de las formas en que la acción puede ser declarada inadmisible, y así lo plantea la propia Sala Constitucional, es que exista una prohibición de ley o porque ésta exija determinadas causales para su ejercicio, lo que implica que aquel que se quiera valer de esta excepción o defensa, necesariamente deberá indicar la ley que prohíbe la interposición de determinada acción. Ello no impide que la parte demandada escoja señalar cualesquiera otras causales de inadmisibilidad de la acción, en las oportunidades procesales que lo permitan, bien sea en la contestación de la demanda o en cualquier estado y grado del proceso si se tratara de un asunto que le atañe al orden público (…)”.

Ahora bien, con respecto al segundo supuesto de la cuestión previa contenida en el articulo 346 ordinal 11° “…cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda.”, la doctrina ha señalado, que sí existe el derecho de acción para el actor, sin embargo, está limitado en su ejercicio. Dicha limitación debe estar expresamente establecida en la ley, pues solo de esta forma será posible determinar si en la demanda se alegaron o no esas causales.

Así las cosas, en el caso de marras, la parte demandada en su escrito de oposición de cuestiones previas aduce que estamos frente a una relación arrendaticia indeterminada desde hace años, y por lo cual, alega que la acción propuesta en su contra por el actor y fundamentada en el artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial, solo es aplicable a los contratos a tiempo determinado.

Al respecto es importante traer a colación lo dispuesto en el artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial

“… Artículo 40. Son causales de desalojo:
…omisis…
g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes...”

De la transcripción del anterior artículo, se desprende que el legislador no distingue entre causales para accionar el desalojo frente a contratos a tiempo determinado o tiempo indeterminado, es decir solo especifica tales causales como causales de desalojo y no especifica si procede frente a uno u otro tipo de contrato. En este sentido la parte accionante alega que la relación arrendaticia en el caso sub iudice se trata de una relación arrendaticia a tiempo indeterminado fundamentado dicho argumento en la motiva de la sentencia proferida por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción judicial de fecha 16 de septiembre de 2016 en el expediente nomeclado bajo el Nro. 15-4168, inserto en el presente expediente a los folios 67 al 73.
En este sentido, atendiendo a los argumentos explanados por el accionado, es importante destacar que la cosa juzgada recae sólo sobre el dispositivo de las sentencias mas no de los motivos de la misma, ahora bien siguiendo este orden de ideas, del dispositivo de la sentencia que invoca el demandado se evidencia que declara: “… PRIMERO: SIN LUGAR la apelación ejercida por la parte demandada mediante diligencia fechada veintidós (22) de octubre de 2014, ratificada el día once (11) de noviembre de ese mismo año contra la decisión proferida por el a quo en fecha cuatro (04) de noviembre de 2013. SEGUNDO: SE CONFIRMA la decisión proferida por el a quo en fecha cuatro (04) de noviembre de 2013, que declaro: “PRIMERO: CON LUGAR LA DEMANDA DE NULIDAD DE NOTIFICACION, interpuesta por el ciudadano RAFAEL ELBANO MOLINA ARAQUE, en su carácter de Director Ejecutivo de la Sociedad Mercantil “DISTRIBUIDORA OCCIDENTAL DEL CAUCHO, C.A., en contra de la Sociedad Mercantil “ATIKO BIENES RAICES, C.A”, representada legalmente por su Presidente GERARDO FRANCISCO JUGO RUEDA, suficientemente identificado en autos. SEGUNDO: se condena en costas a la Sociedad Mercantil “ATIKO BIENES RAICES, C.A, conforme a lo previsto en el articulo 274 del Código de Procedimiento Civil.”…”. Es decir, que mal podría este sentenciador concluir, con base a la motiva de la mencionada sentencia, que existe indeterminación en el contrato de arrendamiento celebrado por las partes y por ende una relación arrendaticia a tiempo indeterminado, pues de tal dispositiva, no se desprende tal afirmación.

Aunado a lo anterior, es importante traer a colación lo dispuesto por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en la sentencia Nro. 746, de fecha 17 de noviembre del 2023, la cual señaló:
“… De las decisiones supra transcrita se infiere que cuando las partes acuerdan que el arrendamiento es a tiempo determinado, el contrato concluye el día prefijado, sin necesidad de desahucio, ya que este impide que el arrendatario pueda oponer la tácita reconducción cuando ha continuado con el uso de la cosa dada en arrendamiento de acuerdo a las previsiones del artículo 1.601 del Código Civil. (Vid. Sentencia de esta Máxima Instancia N° 993 dictada el 1° de agosto de 2014, caso: sociedad mercantil HOLA MODAS, S.A.).
Respecto a la falsa aplicación del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial en su literal g), argumenta el recurrente que la demanda no es “… PROCEDENTE…”, porque considera que el demandante fundamentó “…desacertadamente su acción en el supuesto contenido el el literal g)…” de la norma antes citada.
Al respecto, el artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial en su literal g) establece lo siguiente:
“Artículo 40. Son causales de desalojo:
g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes.”

La Sala observa, que lo convenido por las partes en la cláusula tercera del último contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal estado Táchira en fecha 06 de noviembre de 2008, inserto bajo el Nro. 34, Tomo 253, de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría se cumplen los requisitos procedimentales establecidos en la normativa antes descrita. Por cuanto dicho contrato se encuentra vencido y las partes covinieron expresamente “… sin que haya lugar a más renovaciones y prórrogas del contrato, por cuanto el lapso de duración indicado corresponde a la prórroga legal establecida…”.
Así pues, considera esta Sala que en el caso bajo estudio, no opera la tácita reconducción dado que los contratos de arrendamientos suscritos por las partes fueron a tiempo determinado, el último de estos de fecha 6 de noviembre de 2008, inscrito ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal estado Táchira, bajo el N° 34, Tomo 253, que riela en la primera pieza de los folios 32 al 34, y en su cláusula tercera las partes establecieron de mutuo acuerdo que “…El plazo de duración del presente contrato es de un año…”, “…sin que haya lugar a más renovaciones y prórrogas del contrato, por cuanto el lapso de duración indicado corresponde a la prórroga legal…”. Por lo tanto, la duración de dicho contrato concluyó el día prefijado sin necesidad de desahucio, tal como lo preceptúa el artículo 1.599 del Código Civil, norma que reconoce la facultad de las partes de reglamentar por sí mismas el contenido y modalidades de las obligaciones contraídas. Asimismo una vez vencida la prórroga legal, que en este caso correspondía a dos (2) años, tal y como lo falló el juez ad quem, el arrendador quedó habilitado para exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del bien inmueble, e inclusive solicitar el secuestro de la cosa arrendada conforme a la normativa del artículo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para el uso Comercial. Así se establece.

Por consiguiente, al preverse en el contrato de arrendamiento el tiempo determinado, no hay lugar a ser reconducido, ni la anuencia del arrendador para que el arrendatario mantuviese la ocupación del bien inmueble arrendado, tal como quedó establecido por las partes en dicho contrato de arrendamiento, por lo que este no cambia su naturaleza a tiempo indeterminado. Así se establece.
En consecuencia, esta Sala de Casación Civil concluye que el sentenciador de alzada no incurrió en los delatados vicios de falsa aplicación del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial en su literal g), por el tercer caso de suposición falsa, y el vicio de falta de aplicación del artículo 1.600 del Código Civil, lo cual conduce forzosamente a la desestimación de la delación analizada. Así se establece…” (Subrayado y negrita por este Tribunal).

Ahora bien, de la revisión exhaustiva del escrito libelar presentado por la parte actora, este Jurisdicente, observa que el mismo fundamenta su pretensión de desalojo de local comercial en el artículo 40 literal “g” de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, la cual es una de las causales permitidas para demandar el desalojo, cumpliendo así mismo con los requisitos contenidos en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, y siendo improcedente el alegato de existencia de un contrato a tiempo indeterminado y por ende una relación arrendaticia indeterminada proferida por el demandado, por cuanto los mismos se suscribieron con una duración de un año prorrogables por uno más según acuerdo entre las partes, de acuerdo a la cláusula tercera contenidas en los mismos, la misma es perfectamente admisible. Así se declara.-
En consecuencia, atendiendo a los argumentos, normas y criterios jurisprudenciales anteriormente expuestos, le es forzoso a este Juzgador declarar SIN LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por la parte accionada. Así se decide.-
PARTE DISPOSITIVA
Por las razones antes expuestas, este JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, de conformidad con el artículo 253 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, administrando e impartiendo Justicia en nombre de la República y por Autoridad de la Ley DECLARA:
PRIMERO: SIN LUGAR la Cuestión Previa opuesta por la Sociedad Mercantil DISTRIBUIDORA OCCIDENTAL DEL CAUCHO, C.A. “DISOCA”, inscrita en el Registro de Comercio que llevaba el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, el 6 de diciembre de 1973, bajo el Nro.139; con reforma estatutaria total por conversión a sociedad anónima, efectuada el 29 de diciembre de 1988, mediante acta de asamblea de accionistas inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Tachira, bajo el Nro. 36, Tomo 50-A, representada por su Gerente Ejecutivo Alipio Miguel Salas, venezolana, titular de la cédula de identidad Nro. V.-9.569.874, contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
SEGUNDO: La Contestación de la demanda deberá efectuarse de conformidad con lo establecido en el artículo 358 ordinal 4to de la norma adjetiva, dentro de los cinco (05) días siguientes al vencimiento del término de apelación, si ésta no fuere interpuesta. Si hubiere apelación, la contestación se verificará dentro de los cinco días siguientes a aquél en que haya oído la apelación en un solo efecto conforme al artículo 357, o dentro de los cinco días siguientes al recibo del expediente en el Tribunal de origen, sin necesidad de providencia del Juez, cuando ha sido oída la apelación en ambos efectos, conforme al mismo artículo.
TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
CUARTO: por cuanto al presente decisión ha salido dentro del término legal establecido para ello, se hace innecesaria la notificación de las partes.
Déjese copia fotostática certificada de la presente decisión para el archivo del tribunal.
Dada, Firmada, Sellada y Refrendada en la Sala del Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en San Cristóbal, a los tres (03) días del mes de octubre de dos mil veinticuatro (2024). Año 214º de la Independencia y 165º de la Federación.

Abg. MSc. José Agustín Pérez Villamizar
Juez Provisorio Abg. Roland Gilberto Delgado Rojas
Secretario Temporal
JAPV/jazs.-
Exp N° 23.518-2024.-