REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE PODER JUDICIAL JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA. 215° Y 166° Expediente Nº 4.179 PARTE DEMANDANTE: ciudadana CONSUELO SULAY OMAÑA HERNANDEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 3.196.350. APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: LYA IVETTE ALTUVE RAMÍREZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro 217.106. PARTE DEMANDADA: sociedad mercantil “INMOBILARIA VERAX SE ALQUILA Y VENDE C.A”, debidamente inscrita en el Registro Mercantil Tercero del estado Táchira, bajo el N° 49 tomo 28-ARM 445, de fecha 28 de junio de 2013, domiciliada en la carrera 20 entre calles 11 y pasajes acueducto N° 10-152, piso 1 Oficina 1, Municipio San Cristóbal, estado Táchira representada por su presidente GERARDO ANTONIO VERA PARRA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N°V-17.812.755. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados HUGO GERARDO ONTIVEROS GUERRERO, CARLOS EDUARDO OCARIZ ECHEVERRIA y HARRY ALFONSO SANCHEZ VALERO, titulares de las cédulas de identidad números V-11.492.774, V-24.775.960 y V-24.337.420, respectivamente e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 310.532 y 300.689 en su orden. MOTIVO: DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL. I PARTE NARRATIVA Conoce esta Alzada del presente asunto, con motivo de la APELACIÓN interpuesta por el abogado CARLOS EDUARDO OCARIZ ECHEVERRIA, apoderado de la parte demandada, contra la sentencia, emanada por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, de fecha 11 de febrero de 2025. De la revisión efectuada a las actas que conforman el presente asunto consta: .- A los folios 1 al 9 riela libelo de demanda interpuesto por la ciudadana CONSUELO SULAY OMAÑA HERNANDEZ de fecha 17 de octubre de 2024. Y los folios 10 al 80 rielan anexos correspondientes. .- Al folio 81 riela auto de fecha 11 d noviembre de 2024, del Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor De Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, que admite la demanda. .-Al folio 81 riela Poder Apud Acta, que confiere la ciudadana CONSUELO SULAY OMAÑA HERNANDEZ, a la abogada LYA IVETTE ALTUVE RAMÍREZ, en fecha 12 de noviembre de 2024. .-Al folio 83 riela auto del Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor De Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, de fecha 14 de noviembre de 2024, que acuerda librar boletas de citación. Y en su vto riela boleta de citación al representante de la EMPRESA MERCANTIL INMOBILIARIA VERAX SE ALQUILA Y VENDE C.A. .- Al folio 84 riela diligencia del alguacil de fecha 19 de noviembre de 2024 que expone que no pudo entregar la boleta de citación porque el representante de la EMPRESA MERCANTIL INMOBILIARIA VERAX SE ALQUILA Y VENDE C.A no se encontraba. .-Al folio 85 riela diligencia de fecha 21 de noviembre de 2024 de la abogada LYA IVETTE ALTUVE RAMIREZ, informando nuevas direcciones del representante de la EMPRESA MERCANTIL INMOBILIARIA ALQUILA Y VENDE C.A, con el fin de que sea practicada la citación. .- Al folio 86 riela diligencia del alguacil de fecha 22 de noviembre de 2024, donde expone que entregó personalmente la boleta de citación al representante de la EMPRESA MERCANTIL INMOBILIARIA ALQUILA Y VENDE C.A. .- Al folio 88 y su vto riela poder Apud Acta de fecha 25 de noviembre de 2024, que el ciudadano GERARDO ANTONIO VERA PARRA, presidente de la EMPRESA MERCANTIL INMOBILIARIA ALQUILA Y VENDE C.A, otorga al abogado HUGO GERARDO ONTIVEROS GUERRERO. .- Al folio 89 y su vto riela acta del acto conciliatorio celebrado en el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor De Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, de fecha 26 de noviembre de 2024, el cual no obtuvo acuerdo alguno y por ello la causa seguirá su curso tal y como lo establece el procedimiento breve. .- A los folios 90 al 94 y sus vtos riela contestación de la demanda de fecha 26 de noviembre de 2024. .- Al folio 96 riela auto del Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor De Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, de fecha 27 de noviembre de 2024, que a por recibido el escrito de contestación de demanda y acuerda agregarlo al expediente. .- Al folio 96 riela diligencia de fecha 29 de noviembre de 2024, de la abogada LYA IVETTE ALTUVE RAMÍREZ, solicitando copia simple de la contestación de la demanda. .- Al folio 97 riela auto del Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor De Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, de fecha 29 de noviembre de 2024, que acuerda expedir las copias simples solicitadas por la abogada LYA IVETTE ALTUVE RAMÍREZ. .- Al folio 98 riela sustitución del Poder Apud Acta de fecha 13 de diciembre de 2024, que había sido otorgado a los abogados CARLOS EDUARDO OCARIZ ECHEVERRIA Y HARRY ALFONSO SANCHEZ VALERO. .-A los folios 99 al 105 riela escrito de promoción de pruebas de la parte demandante de fecha 12 de diciembre de 2024. Y a los folios 106 al 139 rielan anexos correspondientes. .- A los folios 140 al 141 y su vto riela cuestiones previas presentadas por la parte demandada en fecha 13 de diciembre de 2024. Y a los folios 142 al 144 rielan anexos correspondientes. .- Al folio 145 riela auto del Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor De Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, de fecha 13 de diciembre de 2024 que admite las pruebas promovidas por la parte demandante. .- Al folio 146 riela oficio N°457 de fecha 13 de diciembre de 2024, del Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor De Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, dirigido al Gerente de la Superintendencia de Banco SUDEBAN, para que informe sobre lo solicitado en el escrito de pruebas promovido por el apoderado judicial de la parte demandante. .-Al folio 147 riela boleta de citación de fecha 13 de diciembre de 2024, al ciudadano GERARDO ANTONIO VERA PARRA. .- Al folio 148 riela auto del Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor De Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, de fecha 13 de diciembre de 2024, que admite las pruebas promovidas por la parte demandada. .- Al folio 149 y su vto riela auto del Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor De Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, de fecha 13 de diciembre de 2024, que acuerda prorrogar el lapso de evacuación de pruebas por un lapso de diez (10 días) de despacho. .- Al folio 151 riela auto del Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor De Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, de fecha 13 de diciembre de 2024 que declara las cuestiones previas que fueron promovidas por la parte demandada, como extemporánea por tardía. .-A los folios 152 al 153 riela declaración de testigo ciudadano NEPTALI NIÑO TARAZONA, de fecha 18 de diciembre de 2024. .-Al folio 154 riela declaración de testigo ciudadana KATHIUSKA MERCED CORREDOR GUERRERO, de fecha 18 de diciembre. .- A los folios 155 y 156 riela declaración de testigo ciudadana MARIA ALEJANDRA NIÑO RAMÍREZ, de fecha 18 de diciembre de 2024. Al folio 157 riela auto del Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor De Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, de fecha 04 de febrero de 2025, que difiere el pronunciamiento de la sentencia por un lapso de cinco (05) días de despacho. .- A los folios 158 al 167 y su vto riela sentencia emitida por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor De Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, de fecha 11 de febrero de 2025, que declaró co n lugar la demanda de desalojo de oficina. .- Al folio 168 riela diligencia del abogado CARLOS EDUARDO OCARIZ ECHEVERRI, solicitando copias simples de la sentencia definitiva de fecha 11 de febrero de 2025. .-Al folio 169 riela apelación interpuesta por el abogado CARLOS EDUARDO OCARIZ ECHEVERRI, en fecha 12 de febrero de 2025, contra la sentencia dictada por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor De Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, en fecha 11 de febrero de 2025. .- Al folio 17 riela auto del Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor De Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, de fecha 13 de febrero de 2025, acordando expedir copia simple de la sentencia dictada en el expediente N°9085-2024. .- Al folio 171 riela diligencia de fecha 14 de febrero de 2025, de la abogada LYA IVETTE ALTUVE RAMÍREZ, solicitando copia imple de la sentencia definitiva de fecha 11 de febrero de 2025. .-Al folio 172 riela auto del Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor De Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, de fecha 14 de febrero de 2025, acordando expedir las copias simples de la sentencia definitiva en fecha 11 de febrero de 2025. .-Al folio 173 riela auto del Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor De Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, de fecha 17 de febrero de 2025, que oye en ambos efectos la apelación. .-Al folio 174 riela oficio N°5790-43ª del Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor De Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, dirigido al Juez Superior Distribuidor en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario del estado Táchira, remitiéndole el expediente signado por ese Tribunal bajo el Nro 9085-2024. .-Al folio 175 riela entada que esta Superior Alzada le da a la presente causa en fecha 28 de febrero de 2025 y lo asigna bajo el número 4.179. .- Al folio 176 riela auto de esta Superior Alzada, de fecha 17 de marzo de 2025, que revoca por contrario imperio la parte in fine del auto de fecha 28 de febrero de 2025, en lo atinente al artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, y ordena la notificación de las partes mediante boleta de notificación. .-Al folio 177 riela boleta de notificación de fecha 17 de marzo de 2025, a la ciudadana CONSUELO SULAY OMAÑA HERNANDEZ y a su apoderada judicial. .- Al folio 178 riela boleta de notificación de fecha 17 de marzo de 2025, al ciudadano GERARDO ANTONIO VERA PARRA, presidente de la EMPRESA MERCANTIL INMOBILIARIA VERAX SE ALQUILA Y VENDE C.A, y a sus apoderados judiciales. .- Al folio 179 riela diligencia del alguacil de fecha 20 de marzo de 2025, informando que notificó a la abogada LYA IVETTE ALTUVE RAMÍREZ. .-Al folio 181 riela diligencia del alguacil de fecha 24 de marzo de 2025, informando que notificó al abogado CARLOS EDUARDO OCARIZ. .- A los folios 183 al 187 riela informe de la parte demandada de fecha24 de mazo de 225. . PARTE MOTIVA Estando en término para decidir, se observa: 1.- FUNDAMENTOS DE LA PRETENSIÓN: Del escrito libelar se desprende que la representación judicial de la parte demandante fundamentó su acción en lo siguiente: CAPITULO I DE LOS HECHOS (…) Ciudadano Juez, soy propietaria del bien inmueble, anteriormente identificado, ubicado en el sector de Barrio Obrero, a dicho inmueble realice divisiones o cubículos los cuales se encuentran destinados para oficinas, y con el producto de estos alquileres es con lo que mantengo mi alimentación, salud y otros gastos personales. Seguidamente describo los cubículos arrendados objeto de la presente demanda de desalojo: Oficina Nro. 1 se encuentra en la segunda planta, consta de un cubículo con sala de Espera, un baño, piso alfombrado, tanque de agua en el baño, techo de machimbre. Oficina Nro. 2, se encuentra en planta baja, con un área aproximada de cien metros cuadrados (100 mts2), área libre, un baño con todas sus piezas completas y patio pequeño, ubicados dentro del bien inmueble de mi propiedad, con dirección en la Carrera 20, entre pasaje acueducto y calle 11, Casa Nro. 10-152, Barrio Obrero, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira. Para la administración de estas oficinas firmé CONTRATOS PRIVADOS DE ADMINISTRACIÓN en fecha 04 de Agosto del año 2011, con la empresa mercantil INMOBILIARIA ALQUILA Y VENDE C.A. (ALVENCA), la cual se encuentra inscrita en el Registro Mercantil Primero del Estado Táchira, el 23 de septiembre de 1.983, bajo el Nro. 2, Tomo 16-A, con Registro de Información Fiscal Nro. RIF-J-09010429-1, correo electrónico inmoalvenca2@gmail.com; representada por el ciudadano NEPTALI NIÑO TARAZONA, venezolano, mayor de edad, divorciado, titular de la cédula de identidad Nro. V-8.110.010; los cuales se encuentran signados con los Nros. 20110806 y 20110107. Durante la relación arrendaticia con la Demandada de la presente causa, a través de la inmobiliaria ALVENCA, representada por el ciudadano NEPTALI NIÑO TARAZONA, anteriormente identificado se realizaron los CONTRATOS DE ALQUILER, desglosados en la siguiente tabla: No. FECHA INICIO/ RENOVACIÓN OFICINA N° DE CONTRATO ANEXO TIEMPO DEL CONTRATO CANON DE ARRENDAMIENTO 1 27/12/2011 INICIO 1 20111218 3 AÑOS BS.1.300,00 2 29/08/2013 RENOVACIÓN 1 02082013 UN (1) AÑO Y TRES (3) MESES BS.1.300,00 3 02/01/2018 RENOVACIÓN 1 2018-06 4 AÑOS BS.150,00 4 14/07/2016 INICIO 2 20160107 3 AÑOS BS. 35.000,00 5 02/01/2018 RENOVACIÓN 2 2018-07 AÑOS BS.750.000,00 Es importante aclarar que el Arrendatario quien venía gozando en arrendamiento de los dos cubículos, solicitó autorización verbal para unirlos en un solo ambiente, con la apertura de una puerta y así conectar los dos espacios, lo que fue autorizado verbalmente para su comodidad, quedando fusionados ambos cubículos, con el mismo uso de oficinas administrativas de la empresa. Posteriormente en fecha 10 de junio de 2021, acordamos un aumento del canon de arrendamiento en moneda extranjera por un monto de CIENTO SETENTA DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS ($EEUU 170,00); por ambas oficinas. A pesar de que los contratos eran a tiempo determinado, la relación de arrendamiento se mantuvo durante todos estos años, siendo los últimos contratos suscritos entre las partes en fecha 02/01/2018, después de esta renovación el Demandado no accedió a suscribir nuevo contrato; y el último monto de canon de arrendamiento unificado y acordado por AMBAS OFICINAS se encuentra establecido en la cantidad de CIENTO SETENTA DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS ($EEUU 170,00), o su equivalencia de acuerdo con el dólar oficial publicado por el Banco Central de Venezuela (BCV), más el pago del impuesto del Valor Agregado (I.V.A). La forma de pago convenida se realiza conforme a los establecido en el Decreto Publicado en Gaceta Extraordinaria N° 6.405 de fecha siete (07) de septiembre del 2.018, al convenio Cambiario N° 1, el cual tiene como objeto establecer la libre convertibilidad de la moneda en todo el Territorio Nacional y conforme a la Ley del Banco Central de Venezuela, articulo 128: los pagos estipulados en moneda extranjera se cancelan, salvo convención en contrario, con la entrega de lo equivalente en moneda de curso legal, al tipo de cambio corriente en el lugar de la fecha de pago. Pero es el caso Ciudadano Juez, que EL DEMANDADO ha incurrido en incumplimientos reiterados con el pago de los cánones de arrendamiento, atrasándose en dos, tres, cuatro y hasta cinco cánones consecutivos, aunado a la negativa de acordar un nuevo aumento de canon de arrendamiento y a la de firmar renovación de contrato, por ello y a los fines de demostrar lo aquí expuesto se presenta Original de Relaciones de Pago, Facturas de pago de cánones, mediante los cuales se aprecian las fechas de cancelación con atraso, acudiéndose finalmente a la vía administrativa. DEL AGOTAMIENTO DE LA VIA ADMINISTRATIVA En virtud del absoluto desinterés por parte de El Demandado en cumplir con las obligaciones y dando cumplimiento a los establecido en el artículo 14 del Decreto con rango y fuera de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial, publicado en la Gaceta Oficial Nro. 40.418, del 23 de mayo de 2014, en fecha 30/01/2024, nos dirigimos con la empresa administradora y mi persona como propietaria del inmueble ante la SUPERINTENDENCIA NACIONAL PARA LA DEFENSA DE LOS DERECHOS SOCIOECONOMICOS (SUNDEE) del Estado Táchira, a fin de formalizar DENUNCIA, con el objeto de resolver esta controversia, iniciándose expediente administrativo Nro. DEPDI/345/24, conformado de las siguientes actas: • En fecha 27/02/2024, la institución SUNDEE levanta acta por incomparecencia del denunciado, dejándose constancia que el denunciante manifestó no haber recibido el pago de los últimos cinco meses de cánones de arrendamiento pendientes, y que tampoco ha recibido pago alguno sobre los servicios públicos. Se libra nuevamente citación al denunciado. • En fecha 05/03/2024, asiste el Denunciado, ciudadano GERARDO ANTONIO VERA PARRA, como representante legal de la demandada Empresa Mercantil INMOBILIARIA VERAX SE ALQUILA Y VENDE C. A. a la audiencia conciliatoria; en dicha audiencia se levanta acta manuscrita, en la cual se deja constancia de lo expuesto por las partes, y se lee de la misma lo siguiente, la parte Denunciante, solicita “...que el inquilino de cumplimiento a la prorroga legal de ley, que se le notificó hace más de dos años por morosidad en el pago del canon de arrendamiento, prorroga que no le correspondía, mas sin embargo se le concedió para su disfrute y la misma venció el 31/12/2023 y a la fecha no ha hecho entrega material del inmueble y adeuda actualmente 05 meses de arrendamiento...", luego se le concedió el derecho de palabra a la parte Denunciada y expuso, "...me doy por enterado hoy de la solicitud o petición de entrega del inmueble, así mismo manifiesto mi intención de cancelar los cánones de arrendamiento pendientes...", seguidamente ...ofrezco cancelar los 05 cánones de de arrendamientos vencidos, es decir, los meses Octubre, Noviembre y Diciembre 2023 y los meses Enero, Febrero 2024 a razón de 170 dólares americanos ambas oficinas...". Ante dicha institución y en presencia de la funcionaria se recibió el pago de Ochocientos cincuenta dólares de los estado unidos ($EEUU 850,00). Posterior a este acto se hizo entrega al Denunciado de las facturas de pago correspondientes a los meses cancelados. Ahora bien ciudadano Juez, luego de este último pago, es decir desde el 05/03/2024, El Demandado, no ha cancelado los cánones de arrendamiento, hasta la fecha de la presentación de esta demanda, adeudando los meses de marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre del año 2024. Es así como el demandado con esta conducta negligente, incurrió, como lo ha venido haciendo en reiteradas oportunidades, en la causal a), del Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios, que permite al propietario demandar el DESALOJO DEL INMUEBLE ARRENDADO, como efectivamente lo hago a través del presente libelo. Artículo 34: Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de los siguientes causales: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.(…) (..)CAPITULO III DEL PETITORIO Por todo lo anteriormente expuesto, tanto en los hechos como en el derecho: PRIMERO: DEMANDO POR LA VIA DE LA ACCION DE DESALOJO de los inmuebles de mi propiedad, previamente especificados, a la Empresa Mercantil INMOBILIARIA VERAX SE ALQUTLA Y VENDE C. A(…) y sea condenado por este tribunal, al desalojo v entrega de los bienes inmuebles objeto de la presente demanda, de manera inmediata, una vez firme la sentencia, y que el mismo sea entregado libre de personas y bienes, en las mismas buenas condiciones en que fue recibido por el demandado, con el debido saneamiento de ley y pago de los servicios públicos. SEGUNDO: Solicito a su competente autoridad que la presente demanda sea ADMITIDA por no ser contraria al orden público, las buenas costumbres y ser conforme a derecho, y sea declarada CON LUGAR en la definitiva. TERCERO: Solicito que el demandado sea condenado en costas y costos procesales por haberme impulsado a litigar y a defender mis derechos, vista su actitud negligente, reiterada y persistente (…) CAPITULO V DE LA ESTIMACION De conformidad con lo establecido en el articulo 36 y siguientes del Código Procesal Civil, estimo la presente demanda en CINCUENTA MIL TRESCIENTOS SESENTA BOLIVARES CON OCHENTA CENTIMOS (BS. 50.360,80), o lo que es lo mismo, la suma de UN MIL DOSCIENTOS TREINTA Y NUEVE EUROS CON 19 CENTIMOS (1.239,19), a la tasa de 40,64 bolívares por euro, moneda de mayor valor para el día de hoy publicada por el Banco Central de Venezuela, y a UN MIL TRESCIENTOS SESENTA DOLARES de los Estados Unidos CON 00/100 ($EEUU 1.360,00) a la tasa de 37.03 bs por dólar estadounidense. 2.- DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA: CAPITULO I DEL PROCEDIMIENTO JUDICIAL Se denuncia la subversión del procedimiento por inaplicación de la legislación destinada a la regulación de la relación jurídica sustancial y resolución de la controversia subjetiva de intereses, porque la tramitación de la causa fue erróneamente solicitada por el actor por un Procedimiento que no es el indicado, como se desprende del CAPITULO II DEL DERECHO SUSTENTACION JURIDICA DE LA PRESENTE DEMANDA y erróneamente admitida por el tribunal por dicho Procedimiento, en aplicación del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario (1999), en lugar, como es criterio reiterado de la Sala Constitucional y de la misma Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, por lo establecido en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial (2014), que establece el procedimiento adecuado, la citada disposición transitoria tercera de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda del 10 de noviembre de 2011, base legal esgrimida por este tribunal para la admisión de la demanda con aplicación del procedimiento breve establece lo siguiente: Tercera. Todos los arrendamientos o subarrendamientos de los inmuebles destinados a actividades comerciales, oficinas industriales, profesionales de la enseñanza y cualquier otro arrendamiento distintos a los especificados en esta Ley, continuaran rigiéndose por el decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley Nº 427 de Arrendamientos Inmobiliarios, publicado en la Gaceta Oficial de la República de Venezuela N° 36.845 de fecha 7 de diciembre de 1999. hasta tanto se apruebe la ley que regule la materia. El mandato de la disposición tercera es suficientemente claro al indicar en su parte final lo siguiente: "hasta tanto se apruebe la ley que regule la materia, y la ley que hoy día regula la materia es el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial (2014) La aplicación del procedimiento erróneo en esta causa generaría una grave y palmaria violación del orden público y de la doctrina que a este respecto estableció la Sala de Casación Civil, por lo tanto acusamos la infracción de los artículos 7, 15, 206, 208, 212 y 859 del código de procedimiento civil, así como el artículo 43 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y los artículos 26, 49 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela La aplicación en esta causa del procedimiento oral y no del procedimiento breve generaría el quebrantamiento de formas sustanciales con menoscabo del derecho de defensa, el cual constituye un vicio relacionado con la observancia de los trámites esenciales del procedimiento establecido en el ordinal 1 del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, trámites éstos que se encuentran íntimamente vinculados con el principio de legalidad de las formas procesales. Es decir, que no les está permitido a los jueces de instancia relajar la estructura, Secuencia y desarrollo del procedimiento, esto es el modo, lugar y tiempo en que deben realizarse los actos procesales, por cuanto las garantías del debido proceso, de defensa de las partes y el de tutela judicial efectiva incumbe al orden público, de allí que el estado sea garante del ejercicio eficaz de los derechos de las partes en el proceso. (Vid. Sentencia N° RC-000625 de fecha 29 de octubre de 2013, expediente N° 13-185, caso: Gladis Ysmenia Pérez Campos contra Inversora 015 C.A. y otra). El incumplimiento de estas formas da lugar a la reposición y renovación del acto, siempre que ello sea imputable al juez y hubiese ocasionado indefensión para las partes o alguna de ellas. En tal sentido, es preciso señalar que el artículo 24 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela dispone que "las leyes de procedimiento se aplicarán desde el momento mismo de entrar en vigencia, aun en los procesos que se hallaren en curso... Por su parte, el artículo 9 del Código de Procedimiento Civil Vigente establece que "la ley procesal se aplicará desde que entre en vigencia, aún en los procesos que se hallaren en curso..." Asimismo, el artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial establece: "Articulo 43. En lo relativo a la impugnación de los actos administrativos emanados del órgano rector en la materia, la competencia judicial en el Área Metropolitana de Caracas corresponde a los Tribunales Superiores en lo Contencioso Administrativo, y en el resto del país, la competencia corresponde a los Juzgados de Municipio, en cuyo caso, se les atribuye la competencia especial Contencioso Administrativo en materia de Arrendamientos Comerciales El conocimiento de los demás procedimientos jurisdiccionales en materia de arrendamientos comerciales, de servicios y afines será competencia de la Jurisdicción Civil ordinaria, por vía del procedimiento oral establecido en el Código de Procedimiento Civil hasta su definitiva conclusión Del artículo supra citado, se evidencia que cualquier procedimiento judicial en materia de arrendamiento de locales comerciales, servicio y afines (incluido del desalojo) se debe tramitar a través de la jurisdicción civil ordinaria por vía del procedimiento oral establecido en el artículo 859 al 880 del Código de procedimiento Civil vigente. Resulta incuestionable que la normativa aplicable para la tramitación del juicio de desalojo es el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que entró en vigencia el 23 de mayo de 2014, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N" 40.418 de esa misma fecha, por vía del procedimiento oral establecido en el Código de Procedimiento Civil hasta su definitiva conclusión. La aplicación del procedimiento no indicado por la ley originaria una violación del derecho a la defensa y debido proceso de las partes involucradas. Por lo tanto, de conformidad con lo anterior y al no tramitarse el juicio por el procedimiento oral desde que entró en vigencia el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial, se generaría una subversión del proceso que atenta contra el orden público y que rompe con los principios de oralidad e inmediación, lo que no puede ser consentido por las partes ni por el tribunal. En este aspecto resulta necesario puntualizar que el procedimiento breve tiene lapsos más cortos para la promoción y evacuación de pruebas y éstos son disimiles a los lapsos establecidos en el procedimiento oral, por tanto tal situación afectaría el derecho a la defensa, debido proceso, y tutela judicial efectiva del demandado.(…) CAPITULO II DE LOS HECHOS Entre INMOBILIARIA VERAX SE ALQUILA Y VENDE C.A e INMOBILIARIA ALQUILA Y VENDE, C.A (ALVENCA), actualmente están vigentes dos contratos de arrendamientos sobre dos locales comerciales, es decir, un contrato de alquiler para cada local comercial, los cuales constituyen un solo inmueble en donde tiene su sede principal INMOBILIARIA VERAX SE ALQUILA Y VENDE C.A. Inmobiliaria Verax C.A, que es una sociedad mercantil dedicada al servicio de intermediación en la compra, venta, alquiler y administración de todo tipo de inmuebles destinados a cualquier fin legal, cuyo principal ingreso proviene del cobro de comisiones por los servicios prestados, con una presencia en el ámbito regional de más de 18 años de actividades.(…) (…) Es así ciudadano juez, que desde la fecha de la firma del contrato privado de arrendamiento de la oficina N° 1 segunda planta y el comienzo de la relación arrendaticia, es decir, desde el 01 de enero de 2012, hasta la presente, han transcurrido 12 años y 10 meses, operando de esta manera la tacita reconducción luego de transcurridos los cuatro años a que hace referencia el último contrato de alquiler con vigencia desde el 01 de enero de 2018, por el hecho de permanecer el arrendatario en el uso y goce de la cosa arrendada. Observándose que la intención entre las partes ha sido darle continuidad a esta. De la misma manera, desde la firma del contrato privado de arrendamiento de la planta baja y el comienzo de la relación arrendaticia, es decir, desde el 01 de julio de 2016, hasta la presente, han transcurrido 8 años y 4 meses, operando igualmente la tacita reconducción. Vale destacar que con la ocurrencia de la reconvención monetaria ocurrida en Venezuela en el año 2018, se convino entre las partes los ajustes necesarios para darle continuidad al pago del canon de arrendamiento hasta llegar al monto actual mensual de 170 dólares estadounidenses Usd, que es el monto que rige en estos momentos con la tacita reconducción de ambos contratos de alquiler, por los dos locales, es decir, por los dos contratos de arrendamiento vigentes. De la cantidad de años de relación arrendaticia entre las partes, se desprende que INMOBILIARIA VERAX SE ALQUILA Y VENDE C.A, siempre ha honrado sus obligaciones contractuales. Pero es el caso ciudadano juez, que desde el mes de marzo de 2024 la empresa INMOBILIARIA ALQUILA Y VENDE, C.A (ALVENCA), encargada de la administración de los inmuebles en cuestión se ha negado a recibir el pago del canon de arrendamiento alegando la intención de la propietaria de realizar un ajuste en el canon de arrendamiento, monto que a la fecha desconocemos porque no nos ha sido informado, ni tampoco se nos ha indicado alguna reunión para llegar a un acuerdo justo al respecto, situación que ha generado el atraso en los pagos del canon de arrendamiento ya que de forma dolosa los representantes de la empresa INMOBILIARIA ALQUILA Y VENDE, C.A (ALVENCA), se niegan a recibir el canon de arrendamiento con la clara intención de generar mora y posteriormente alegar incumplimiento de contrato como en efecto se concreto con esta demanda Es así, como nos hemos visto obligados a solicitar en fecha previa a la notificación de esta demanda, la apertura de un expediente de consignación arrendaticia a favor de la Inmobiliaria ALVENCA CA, para realizar el depósito de los cánones de arrendamiento que se han negado a recibir, por lo que con el fin de regularizar tal como lo establece el Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial en lo que respecta al pago del canon de arrendamiento y de conformidad con lo preceptuado en el artículo 1283 del código civil, es por lo que estos deberán ser depositados en una cuenta común y conforme a lo establecido en el artículo 27 de la mencionada ley. "Si el arrendatario no pudiese efectuar el pago por causas imputables al arrendador, a la entidad bancaria, o por fuerza mayor podrá consignar los montos correspondientes en la cuenta que a tal efecto pondrá a disposición de los arrendatarios el organismo competente en materia de arrendamientos de inmuebles destinados al uso comercial. Estos montos solo podrán ser retirado a solicitud expresa del arrendador Vale destacar que el número de cuenta autorizada por el tribunal competente para realizar el depósito de los cánones de arrendamiento en el Banco Bicentenario es el siguiente: 01750039230063210683 a nombre de INMOBILIARIA ALQUILA Y VENDE, CA (ALVENCA) quien es la empresa administradora del Inmueble en cuestión y a quien según se desprende del contrato de arrendamiento se debe realizar el monto del pago del alquiler. CAPITULO IV DEL PETITORIO PRIMERO: Se reponga la causa al estado de que, previa distribución, otro tribunal se pronuncie de nuevo sobre la admisión del juicio de desalojo intentado, teniendo en cuenta lo señalado en el Capítulo I de la Contestación de la Demanda sobre el Procedimiento Judicial. SEGUNDO: Solicito se declare sin lugar la demanda por Desalojo de inmuebles, por haber cumplido con nuestras obligaciones contractuales, es decir, el pago del canon de arrendamiento, ya que la mora de los meses en cuestión fue generada intencionalmente por el representante de los inmuebles del actor, en este caso, INMOBILIARIA ALQUILA Y VENDE, C.A (ALVENCA). TERCERO: Solicito se ordene el cese de la conducta contumaz por parte de los representantes de la INMOBILIARIA ALQUILA Y VENDE, C.A (ALVENCA), en recibir los pagos por concepto de pagos de arrendamiento acordados hasta el momento y sean entregados a la propietaria de los inmuebles 3.- DEL FALLO APELADO: (…) En el presente caso, y dentro de este marco jurídico y jurisprudencial, observa quien juzga que para apoyar la procedencia de la causal de insolvencia invocada, parte actora argumentó que el accionado jurídico no fue constante en el pago del canon y que se encuentra insolvente desde los meses de febrero de 2024 hasta el mes octubre de 2024. Ahora bien, conforme a lo alegado y probado en autos se evidencia que el demandado realizó solicitud consignación de canon de arrendamiento, a través de la solicitud N° 085-24, llevada por ante el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, la cual fue admitida en fecha 25 de noviembre de 2024, y por no haber sido impugnadas las copias de consignación adquieren plena validez jurídica y demuestra que mediante bauches de pago ante la entidad bancaria Banco Bicentenario en la, cuenta 01750039230063210683, donde es titular Imobiliaria Alvenca, realizó tres (03) pagos que se describen a continuación 1.- en fecha 12 de Diciembre de 2024, referencia N° 105132950, por la cantidad de 9.756.60 2. Fecha 12 de Diciembre de 2024, referencia N° 105105530, por la cantidad de 9.756.60. 3. 26 de noviembre de 2024, referencia N° 101413795, por la cantidad de 59.978,38; el cual comprende los cánones de arrendamiento vencidos, pero es el caso que dichos pagos de cánones de arrendamiento de la oficinas objeto de litigio fueron realizadas de manera extemporánea correspondiente a los meses de marzo a octubre de 2024, mediante las referencias bancarias anteriormente identificadas. por lo tanto no es menos cierto, que existía una insolvencia debidamente comprobada de las mensualidades de los meses de marzo de 2024 hasta el mes de octubre de 2024, por lo que existe y se demostró en autos la insolvencia de más de dos (02) meses seguidos del Canon de Arrendamiento del inmueble objeto de litigio, en tal sentido, la pretensión del desalojo de oficina fundamentada en el literal "a" del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de ley N° 427 de arrendamiento inmobiliarios, se declara procedente conforme los argumentos de hecho y de derecho antes indicados, lo que forzosamente lleva a la conclusión de que el arrendatario no cumplió con su obligación de pagar el canon de arrendamiento en los términos convenidos, violentándose de esta forma la norma prevista en el ordinal 2 del artículo 1592 del Código Civil, en concordancia con el articulo 1579 ejusdem y el artículo 34 del decreto ley anteriormente indicado. Y ASÍ SE ESTABLECE. PARTE DISPOSITIVA PRIMERO: CON LUGAR la demanda de DESALOJO DE OFICINA, interpuesta por la 4. INFORMES DEL APELANTE.(…) (…) Ciudadano Juez Superior, el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira al dictar la decisión aquí apelada, infringió algunos de los requisitos establecidos en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil que son de obligatorio cumplimiento y de orden público, lo cual trae como consecuencia que la referida sentencia este viciada y por ende nula. Los vicios en que se incurrió en la sentencia son los siguientes: PRIMERO VIOLACIÓN AL DERECHO A LA DEFENSA, DEBIDO PROCESO Y TUTELA JUDICIAL EFECTIVA A LAMPARTE (SIC) DEMANDADA APLANTE, DERIVADO DEL VICIO DE INCONGRUENCIA, POR DEMOSTRAR HECHOS QUE EN LAS ACTAS NO ESTAN CONTENIDO, ERRONEA INTERPRETACIÓN Y SILENCIO DE PRUEBAS (violación del ordinal 5 del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil). Ciudadano Juez Superior, como es bien sabido por los estudiosos del derecho " Toda sentencia debe contener: Decisión expresa, positiva y precisa, con arreglo a la pretensión deducida ya las excepciones o defensas opuestas...". (Ordinal 5 del 243 C.P.C). (…) (…)De una revisión exhaustiva del fallo apelado, podrá observar que el Tribunal A quo infringió la normas antes citadas, ya que al dictar la decisión en la forma como lo hizo, incurrió en el VICIO DE INCONGRUENCIA, ya que el fallo dictado no guarda congruencia con las defensas opuestas por las partes y muy específicamente, no guarda congruencia con las defensas opuestas y alegadas por esta representación judicial en el escrito de contestación de demanda, incurriendo en una manifiesta desigualdad, ya que obvió cuestiones de hecho y derecho que fueron alegadas en la contestación con el fin de desvirtuar lo alegado por la parte actora, es decir, el Tribunal de Municipio no emitió pronunciamiento alguno sobre el alegato expuesto en la contestación de la demanda, en el cual se evidencia claramente que dicho procedimiento debió ser admitido de conformidad con lo establecido en la Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario (1999), en lugar, como es criterio reiterado de la Sala Constitucional y de la misma Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial (2014), denunciado por esta representación en el escrito de contestación de demanda.(…) (…) El incumplimiento de estas formas da lugar a la reposición y renovación del acto, siempre que ello sea imputable al juez y hubiese ocasionado indefensión para las partes o alguna de ellas. En tal sentido, es preciso señalar que el artículo 24 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela dispone que "las leves de procedimiento se aplicarán desde el momento mismo de entrar en vigencia, aun en los procesos que se hallaren en curso Por su parte, el artículo 9 del Código de Procedimiento Civil Vigente establece que "la ley procesal se aplicará desde que entre en vigencia, aún en los procesos que se hallaren en curso…” En el caso de autos, le correspondía al Tribunal a-quo como punto previo, pronunciarse en su sentencia, sobre el procedimiento a seguir por parte del tribunal de municipio, pues a pesar de que fue alegado como cuestión previa y como defensa de fondo, dicho tribunal en su sentencia se limitó a esgrimir una sentencia de fecha 27 de febrero de 2019 de la sala de casación civil con ponencia del magistrado YVAN DARIO BASTARDO FLORES, que nada tiene que ver con la presente causa, pues no existe comparativa alguna entre dicha decisión en donde cuyo contrato claramente versaba sobre el uso de una oficina por sobre local comercial, a el presente caso en donde no existe uno (01) Sino Cinco (05) contratos en donde amparan y especifican que la ley aplicable es el decreto 929 con rango valor y fuerza de ley de regulación del arrendamiento inmobiliario para el uso comercial del 2014. Ahora bien, en el caso de auto, con las pruebas evacuadas en este procedimiento, quedo determinado que y no fue contradicho por la parte actora que dichos contratos se regirán por el decreto 929 con rango valor y fuerza de ley de regulación del arrendamiento inmobiliario para el uso comercial del 2014. Pues como prueba de ello se demuestra que en fecha 30 de enero de 2024, la parte actora acudió a la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDEE) con el fin de que intercediera por el pago de los cánones de arrendamiento adeudados por mi representada en donde claramente denuncio ante el órgano competente por el cumplimiento del contrato DE UN LOCAL COMERCIAL, prueba que convenientemente omitió el tribunal para fundamentar todo su procedimiento en el supuesto desalojo de dos oficinas en contravención de lo establecido en el 1133 de nuestro código civil vigente, cuando la parte actora no probo en ningún momento a través de prueba alguna que dicho local comercial sean oficinas. Lo que es evidente que el Tribunal de Municipio incurrió en un vicio de incongruencia que hace nula la sentencia aquí recurrida, ya que admitir y sentenciar sobre un hecho no probado por la parte actora, tiene como efecto procesal, la improcedencia de la demanda y así solicito se declarado por este Tribunal. (…) (…)En el caso de autos, el Tribunal, incurrió igualmente en Incongruencia Negativa, ya que omino pronunciarse sobre el contenido de los Cinco (05) contratos de arrendamiento que en atención al artículo 1133 de nuestro código civil vigente ya había establecido la ley aplicable en caso de controversia alguna, pues condenó a desalojar una oficina que nunca fue probada por la parte actora, que nunca hubo inspección judicial alguna que lo determinara, muy por el contrario omitió la existencia no de uno (01) sino de Cinco (05) contratos de arrendamiento que delimitaban la ley a aplicar en caso de controversia alguna, así como un acto administrativo emanado por la administración pública como lo es el SUNDEE el cual verso dicha controversia de manera adecuada por la Ley correspondiente, pues como ha sido mencionado anteriormente dicho tribunal se limitó a transcribir una sentencia que nada tiene que ver con el caso en autos y no estableció claramente cuál era la relación entre dicha jurisprudencia citada, y el caso en autos, pues al proceder y decidir de esa manera no se atuvo a la pretensión deducida, por lo que con ello infringió igualmente el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil ordinal 5. Al respecto, en Sentencia de la Sala de Casación Civil del trece (13) de diciembre de 1995, Ponente Magistrado Dr. Anibal Rueda, juicio Calogera Anna Ardizzone de Paladino, expediente 956-0345 Sentencia n°0653, OPT 1995), N° 12, pagina 367 y SS, 7, reiterada en Sentencia de fecha doce (12) de febrero de 2010, Ponente magistrado, Dr. Luis Antonio Ortiz Hernández, expediente 09-0314, S. RC № 0027, se dejó establecido lo siguiente: “tiene establecido la jurisprudencia de este máximo Tribunal, que el vicio de incongruencia del fallo se produce cuando el juez, extiende su decisión más allá de los límites del problema judicial que le fue sometido a su consideración (incongruencia positiva). O bien cuando omite el debido pronunciamiento sobre algunos de los términos del problema judicial (incongruencia negativa). Esta última hipótesis conduce a establecer que el juez tiene la obligación de considerar y decidir sobre todos y cada uno de los alegatos formulados por sus partes (sic), es decir sobre todo aquello que constituye un alegato o una defensa, regla esta llamada principio de exhaustividad. En este sentido la ley adjetiva impone al juez la determinación y posterior análisis de todos los alegatos y defensas esgrimida en el proceso, los cuales deben necesariamente ser tomados en cuanta para la sentencia que se emita..." Todo lo cual también hace el presente fallo dictado por el Tribunal A-quo, como bien se ha manifestado y de conformidad con lo establecido en los artículos 12, 15, 243. 5º y 244 de nuestra norma adjetiva procesal civil vigente, ABSOLUTAMENTE IRRITO, NULO Y REVOCABLE POR INCONGRUENCIA NEGATIVA-CITRAPETITA; ya que tiene que sentenciarse sobre todo lo alegado como probado en autos, tal como bien se ha manifestado, explicado y comprobado a lo largo del presente recurso impugnativo ordinario (Justa alegata et probata judex judicre debet, y solamente sobre todo lo alegado), y así debe ser declarado a todo evento por el presente despacho Superior pero ahora en Segundo grado de cognición, por la evidente vulneración como transgresión y violación indebida del PRINCIPIO DE EXHAUSTIVIDAD. El Tribunal a- quo se extralimito negativamente en su pronunciamiento, dándole a la parte demandante, algo que no probo, máxime cuando dicho pronunciamiento no corresponde con lo alegado por la parte demandada y lo probado en autos, es por ello que la sentencia adolece del vicio de incongruencia negativa conforme lo anteriormente expuesto, y conforme al siguiente criterio jurisprudencial: (sobre dicho vicio inmediatamente denunciado ver sentencias del Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, de fecha 31 de del año 2000, de Luis Juan Dieguez Urbina contra Linda Nassour Homsy, Expediente N° 99.987, sentencia N° 348, Magistrado Ponente Dr. Carlos Oberto Vélez, también fallo de misma Sala, en fecha 5 de abril de 2000, de Nahdezda Francis de Osio contra los ciudadanos Damelis Naranjo Marcano y Jhonny Gregory Francis Naranjo, Expediente Nº. 99.701, Sentencia N° 90, Magistrado Ponente Dr. Antonio Ramírez Jiménez- Disponibles en página web del máximo Juzgado Nacional jurisprudencia/indicetemático/derechoprocesalcivil/informes). SEGUNDO VIOLACION AL DERECHO A LA DEFENSA, DEBIDO PROCESO Y TUTELA JUDICIAL EFECTIVA A LA PARTE DEMANDADA APELANTE, DERIVADO DE YERROS DE FONDO POR INFRACCION DE LEY POR VIOLACIÓN DE NORMAS JURIDICAS SUSTANTIVAS Y ADJETIVAS DE ORDEN PUBLICO SOBRE EL ESTABLECIMIENTO COMO VALORACION DE LOS HECHOS Y LAS PRUEBAS POR SILENCIO U OMISION EN LA VALORACION Y ANALISIS DEL MATERIAL PROBATORIO En el caso de autos, la Sentencia apelada, violo preceptos legales e infringió normas de orden público, ya que es Improcedente que se condene al desalojo de una supuesta oficina cuando los contratos probados en autos se desprenden claramente de la existencia de locales comerciales de conformidad con lo establecido en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial (2014), cuyo procedimiento es a todas luces completamente diferente al establecido en el Decreto con Rungo, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamiento inmobiliario (1999). Al revisar la parte dispositiva de la sentencia aquí recurrida, se puede observar que el Tribunal, condenó a desalojar incluso 1 sola de las 2 supuestas oficinas demandas por la parte actora por lo que incluso el mismo tribunal no solo violo el derecho a la defensa de mi representada sino que aún mas condeno solo a desalojar 1 oficina en lugar de las supuestas 2 demandas por la parte actora, dejando en completa indefensión a mi representada en lo que respecta al desarrollo del procedimiento y al desarrollo comercial de su establecimiento, cuando la realidad es que no consta en autos, el instrumento fundamental del cual deriva directamente el desalojo de una oficina que jamás fue probado en autos. Pues en fecha veintitrés (23) de mayo de 2014, en Gaceta Oficial N 40.418, entró en vigencia el Decreto con Rango Valor, y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial y en dicho instrumento, en el artículo 43, quedó establecido: El conocimiento de los demás procedimientos jurisdiccionales en materia de arrendamientos comerciales…, será competencia de la Jurisdicción Civil ordinaria, por vía del procedimiento oral… con lo que se introdujo una novedad, pues la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que quedaba derogada, establecida, como procedimiento judicial a segar, el procedimiento breve. La diferencia entre el procedimiento breve y el procedimiento oral, a los efectos de la segunda instancie, ex que, en el breve, la segunda instancia se rige por el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, sin informes y sentencia al décimo (10) día, mientras que en el procedimiento oral, por la remisión que hace el artículo 879 del mismo Código, en segunda instancia se observaran las reglas previstas para el procedimiento ordinario, lo cual nos lleva a los artículos 517, 519, 520 y 521 del Código de Procedimiento Civil, es decir, en la nueva segunda instancia del procedimiento inquilinario si se presentan informes En este orden de ideas, es evidente que la decisión aquí apelada fue dictada en contravención de una disposición expresa de la ley antes citada, ya que está incurriendo en violación de disposiciones de orden público sobre los efectos de los procedimientos adecuados, de conformidad con el ordenamiento jurídico vigente y los artículos 340 numeral 6 y 341 de la Norma Adjetiva Civil, por lo que no podía el Tribunal A-quo, condenar a desalojar una supuesta oficina sin que la parte actora haya consignado contrato de donde se derive esa obligación. Por lo que no tampoco puede pretender la parte actora que mi representada desaloje una de las "oficinas cuando el contrato versa claramente sobre 2 inmuebles y no 1 solo de esto. TERCERO VIOLACION AL DERECHO A LA DEFENSA DEBIDO PROCESO Y TUTELA JUDICIAL EFECTIVA A LA PARTE DEMANDADA APELANTE POR CONTRADICCION EN LA PARTE MOTIVA COMO DISPOSITIVA DEL FALLO DERIVADO DEL VICIO DE INMOTIVACIÓN DICTADO POR EL JUZGADO A-QUO POR SILENCIO DE PRUEBA INFRACCIÓN DEL ORDINAL 4, ARTICULO 243 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL)(…) La sentencia objeto de apelación está viciada por falta absoluta de fundamento, ya que los motivos de hecho y de derecho en que se sustenta el fallo, son impertinentes o integralmente vagos e inocuos, no le proporcionan apoyo alguno al dispositivo de la sentencia. Se incurre en inmotivación por que la recurrida no establece el fundamento de haber condenado a desalojar dos oficinas demandadas por la parte actora además que las razones dadas por el sentenciador no guardan relación alguna con las excepciones alegadas por las partes, además que dejo de pronunciarse sobre los elementos probatorios cursantes en autos, los motivos de su decisión son vagos, generales, inocuos, ilógicos o absurdos, que impide conocer el criterio jurídico al que arribo para dictar su decisión. En este orden de ideas, también es importante hacer mención de EL SILENCIO DE PRUEBA COMO ESPECIE DE VICIO DE INMOTIVACION, ya en el caso de autos, el juez de instancia Incurrió igualmente en Inmotivación por silencio de prueba, ya que solo escogió algunas pruebas para fundamentar su decisión, y prescindió de otras, sin saber si estas desvirtúan o enervan a las primeras, es decir, no decidió conforme lo alegado y probado en autos, y no escudriño la verdad, lo que trajo como consecuencia, dictar una sentencia carente de motivación Si bien es cierto, en la parte narrativa de la sentencia recurrida se hace mención de las pruebas promovidas y evacuadas en el procedimiento, sin embargo cuando analiza y valora dichas pruebas, únicamente hace mención del artículo sobre el cual se valora, por lo que hizo un examen parcial de las pruebas aportadas por esta representación judicial. Violando con ello, el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil que le imponía la obligación de atenerse a lo alegado y probado en autos y también quebranto el ordinal 4 del artículo 243 del código de procedimiento civil, pues al omitir la valoración de una prueba, incurrió en el vicio de silencio de prueba, que se traduce en inmotivación del fallo atacado, va que el vicio de silencio de prueba produce necesariamente la inmotivación del fallo, ya que es precisamente del análisis y valoración de todas las pruebas aportadas al proceso de donde el juzgador expresa cabalmente los motivos de hecho y de derecho de su decisión. La omisión de análisis de una prueba quebranta lo establecido en ordinal 4 del artículo 243 y 12 del Código de Procedimiento Civil porque con ello se deja sin motivación la cuestión de hecho en el punto correspondiente a la prueba de que se trate, resaltando que se incurre en silencio de prueba no solamente cuando el sentenciador omite toda referencia y apreciación de la prueba, sino cuando aún mencionándola en su simple ocurrencia, se abstiene de analizarla para atribuirle el mérito que puede tener de acuerdo a la ley, es decir, se dejó constancia que la prueba está en el expediente pero no la analiza. Tal como ocurrió en el caso de autos, específicamente con la prueba documental presentada ante el tribunal a-quo, emitida por el SUNDEE, el cual claramente se establece para procedimientos establecidos en la ley del 2014 y no del año 1999, por lo que es a todas luces relevante haber tenido en cuenta por parte del tribunal de municipio, atenerse a lo establecido en los contratos establecidos por las partes y ceñirse al procedimiento oral en lugar del procedimiento breve, pues si hubiese analizado el contenido y alcance de dicha prueba la decisión hubiese sido otra, ya que la referida prueba dejo suficientemente claro que se trataba de inmuebles comerciales y no oficinas. Conforme a lo antes expuesto solicito a este tribunal, que declare la nulidad del fallo por haber incurrido el juez a-quo en el vicio de inmotivación por infracción del ordinal 4 del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil al dejar de pronunciarse sobre los elementos probatorios cursantes en autos, no expresa con claridad si acoge o desecha la prueba, ya que si bien menciono la prueba, se limitó hacer un análisis muy parcial de su contenido, pero no expreso en modo alguno una conclusión en relación la prueba, por tanto, si bien no incurrió en el silencio absoluto de prueba, la sentencia recurrida es inmotivada en cuanto a lo que respecta el examen o apreciación de esa prueba. Es decir, el juez al dictar la decisión, solo efectuó un análisis parcial e incompleto de la prueba de informes promovida y evacuada por esta representación, configurándose entonces el vicio de inmotivación por silencio de prueba "...El vicio de motivación por silencio de prueba se produce cuando el juez, contrariando lo dispuesto en el artículo 509 del CPC: a)Omite toda consideración sobre un elemento probatorio, es decir, cuando silenciala (sic) prueba en su totalidad y B.- NO OBSTANTE DEHAR(sic) CONTANCIA en el fallo de la promoción y evacuación de las pruebas mismas, prescinde de su análisis, contraviniendo la doctrina, de que el examen se impone así la prueba sea inocua, legal o impertinente, pues justamente a esa calificación no puede llegar el juez, su previamente no omite su juicio de valoración. (Sentencia Sala de Casación Civil del 27 de agosto de 2004, Ponente Magistrado Dr. Carlos Oberto Vélez, juicio Teodoro Marabay Vs. Helena Ambard Caballero, expediente 04-0139, S RC n°0952) A si mismo incurrió lel (sic) Juez de Instancia en el vicio de Inmotivación sobre la cuestión de derecho ya que el juez al dictar su decisión no hizo una debida motivación de la cuestión de derecho, ya que solo se limitó a transcribir o citar una jurisprudencia que nada tiene que ver con el caso en autos, sin realizar un debido análisis jurídico del caso de autos, es decir, no realizo la subsunción de los hechos alegados y probados en juicio en las normas jurídicas que lo prevén, a través del enlace lógico de una situación particular, especifica y concreta, con la previsión abstracta, genérica e hipotética contenida en la ley, por lo que la sentencia recurrida no satisface la exigencia de pronunciarse de modo coherente, pues al desestimar un medio probatorio, no se pronuncia con lógica jurídica. CAPITUO I Promoción de pruebas De conformidad con el principio de la comunidad de la prueba ratifico las pruebas presentadas por la parte actora y por mi representada en el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, por lo que solicito sean valoradas en especial los CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO suscrito entre las partes, conforme a derecho y se determine conforme a las leyes y el ordenamiento jurídico venezolano vigente.(…) I. SINTESIS DE LA CONTROVERSIA La controversia se circunscribe a la demanda por Desalojo de Local Comercial, que incoara la ciudadana CONSUELO SULAY OMAÑA HERNANDEZ, y de la cual se evidencia de las actas procesales lo siguiente: En el libelo de demanda expresa la demandante que, es propietaria del inmueble objeto del litigio, al cual le hizo divisiones y cubículos los cuales se destinaron a oficinas, y con el pago de ese alquiler mantiene su alimentación, salud y otros gastos personales. Para la administración de esos alquileres firmó contratos privados de administración, siendo el primero de ellos en el año 2011, con la empresa mercantil INMOBILIARIA ALQUILA Y VENDE C.A (ALVENCA), representada por el ciudadano NEPTALI NIÑO TARAZONA, con el cual se realizaron diversos contratos de administración hasta el año 2018. En el año 2021 se acordó un aumento del canon de arrendamiento en moneda extranjera por un monto de CIENTO SETENTA DOLÁRES DE LOS ESTADOS UNIDOS (170.00 $) Por dos oficinas que el demandado (EMPRESA MERCANTIL “INMOBILIARIA VERAX SE ALQUILA Y VENDE C.A”) unió para que formaran un solo ambiente, lo cual fue autorizado verbalmente para comodidad del demandado. Luego del último contrato de fecha 02 de enero de 2018, el demandado no accedió a suscribir nuevo contrato, y el último monto de canon de arrendamiento acordado por ambas oficinas era de CIENTO SETENTA DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS (170.00$), o su equivalente de acuerdo con el dólar oficial del BANCO CENTRAL DE VENEZUELA, mas el pago del I.V.A. Sin embargo el demandado ha incurrido en el incumplimiento retirado con el pago de los cánones de arrendamiento, atrasándose hasta en 5 cánones consecutivos, aunado a la negativa de acordar un nuevo aumento de canon de arrendamiento y a la de firmar renovación de contrato. Expone la demandante que se dirigió a la Superintendencia Nacional para la defensa de los derechos Socioeconómicos (SUNDEE) para formalizar denuncia, y ante ello el 5 de marzo de 2024, asistió la parte denunciada a una audiencia conciliatoria en donde se comprometió a pagar los cánones de arrendamiento pendientes, correspondientes a octubre, noviembre y diciembre de 2023 y enero y febrero del 2024, los cuales efectivamente se pagaron en fecha 05 de marzo de 2024, sin embargo, luego de esta fecha el demandad no ha cancelado mas el canon de arrendamiento, hasta la fecha de la demanda, adeudando los meses de marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre del 2024. Por ello, solicita el demandante el desalojo de la oficina y estima la demanda en CINCUENTA MIL TRESCIENTOS SESENTA CON OCHENTA BOLIVARES (50.360.80). Por su parte, en la oportunidad de contestar la demanda, la parte demandada alegó que, el procedimiento utilizado por el actor no es el adecuado, y por ende acusa la infracción de los artículos 7, 15, 206, 208, 212 y 859 del Código de Procedimiento Civil, agregando que, el incumplimiento de estas formas da lugar a la reposición y renovación del acto, siempre que ello sea imputable al Juez. De modo que, cualquier procedimiento judicial en materia de arrendamiento de locales comerciales (incluido desalojo), se debe tramitar a través de la jurisdicción ordinaria por vía de procedimiento oral establecido en el artículo 859 del Código de Procedimiento Civil. Así pues, también alega la parte demandada que desde el mes de marzo de 2024, la inmobiliaria ALVENCA encargada de la administración de los inmuebles en cuestión se ha negado a recibir el pago del canon de arrendamiento alegando la intención de la propietaria de realizar un ajuste en el canon de arrendamiento, monto que la parte demandada desconoce porque no se le informó, razón por la cual se generó el atraso del pago. Por lo tanto, se evidencia la intención de generar mora e incumplimiento de contrato al negarse los representantes de ALVENCA a recibir los cánones de arrendamiento. Por último, el a quo consideró que la parte demandada realizó solicitud de consignación de canon de arrendamiento, sin embargo, dichos pagos fueron realizados extemporáneamente, y del mismo modo se observa que existía una insolvencia de más de dos (2) meses seguidos del canon de arrendamiento, lo que forzosamente lleva a la conclusión de que el arrendatario no cumplió con su obligación de pagar el canon de arrendamiento, y por lo tanto declaró con lugar la demanda de desalojo de oficina. VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS A. PARTE DEMANDANTE: .- A los folios 11 y 12 y su vto riela copia simple del documento de propiedad registrado por ante la Oficina Subalterna del Distrito San Cristóbal del estado Táchira, bajo el Nro 132, folio 191 al 193, tomo I, protocolo Primero de fecha 14 de marzo de 1960, donde figura como propietaria la ciudadana CONSUELO SULAY OMAÑA HERNANDEZ. Este Tribunal lo valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil por cuanto la misma no fue impugnada se tiene como fidedigna y se le confiere el valor probatorio al que se refiere el artículo 1.363 del Código Civil, por haber sido consignado con todas las solemnidades a la que se refiere el mencionado artículo. .-A los folios 13 al 18 riela original de contrato privado de administración de bienes muebles e inmuebles N° 20110806 entre la propietaria del inmueble la ciudadana CONSUELO SULAY OMAÑA HERNÁNDEZ y la INMOBILIARIA ALQUILA Y VENDE C.A (ALVENCA), de fecha 04 de agosto de 2011. Y a los folios 19 al 21 riela original de contrato privado de administración de bienes inmuebles N° 20110107, suscrito entre la propietaria del inmueble CONSUELO SULAY OMAÑA HERNANDEZ y la INMOBILIARIA ALQUILA Y VENDE C.A (ALVENCA) de fecha 04 de agosto de 2 011. Este Tribunal lo valora de conformidad con el artículo 1.357 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y por cuanto la misma no fue impugnada por la contraparte se le otorga la fuerza probatoria a la que refiere el artículo 1.363 del Código Civil. De la misma se evidencia que la demandante ciudadana CONSUELO SULAY OMAÑA HERNÁNDEZ, suscribió contrato privado con la empresa Mercantil Inmobiliaria Alquila y Vende C.A (ALVENCA), en fecha 04 de agosto de 2011, con el fin de alquilar y gestionar la administración de las oficinas objeto de litigio. .- A los folios 22 al 33 rielan en original contratos privados de arrendamiento de bienes inmuebles a tiempo determinado, identificado bajo los números Nros 20111218 de fecha 27 de diciembre de 2011, 20160107 de fecha 14 de julio de 2016 y 02082013 de fecha 29 de agosto de 2013. Así mismo a los folios 34 al 41 riela originales de contrato privado de renovación de arrendamiento de bienes inmuebles, ente el administrador y el demandado de fecha 02 de enero de 2018 de dos oficinas comerciales. Este Tribunal las valora de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil por cuanto no fueron impugnadas por la parte contraria y en consecuencia se le otorga la fuerza probatoria a que se refiere el artículo 1.363 del Código Civil. De las mismas se desprende que la demandante ciudadana CONSUELO SULAY OMAÑA HERNANDEZ a través de la empresa mercantil INMOBILIARIA ALQUILA Y VENDE C.A (ALVENCA) Suscribió contratos de arrendamientos, iniciado el primero de ellos el 27 de diciembre de 2011 y el último contrato en fecha 02 de enero de 2018, donde dio en arrendamiento las oficinas objeto del litigio a la empresa mercantil INMOBILIARIA VERAX SE ALQUILA Y VENDE C.A, representada por el ciudadano GERARDO ANTONIO VERA PARRA. .-Al folio 42 riela relación de pagos realizados por la INMOBILIARIA ALQUILA Y VENDE C.A (ALVENCA), desde el 03 de julio del 2020 al 05 de marzo de 2024. Este Tribunal lo valora de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, de las mismas se evidencia que se efectuaron pagos del canon de arrendamiento que corresponden a las fechas del 3 de julio de 2020 hasta el 05 de marzo de 2024, estas al no haber sido impugnadas por la contraparte se le otorga la fuerza probatoria del instrumento público conforme a lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil. .-A los folios 43 al 52 rielan copias simples del expediente administrativo de la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDEE) del estado Táchira. Este Tribunal la valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y por cuanto las mismas no fueron impugnadas se tendrá como fidedigna y por ello se le confiere el valor probatorio que señala el artículo 1.359 del Código Civil, por cuanto esta fue autorizada con todas las solemnidades legales y por la autoridad competente. De las copias se desprende que la demandante solicitó ante el SUNDEE, en fecha 30 de enero de 2024, el desalojo del local comercial y de las oficinas objeto del litigio y corren actuaciones correspondientes a la solicitud de la demandante. .- Al folio 53 riela copia simple certificada de comunicación dirigida ante la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDEE) del estado Táchira, de fecha 30 de abril del 2024. Este Tribunal lo valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y al no haber sido impugnada por la contraparte la misma se tiene como fidedigna y en consecuencia se le confiere el valor probatorio al que se refiere el artículo 1.359 del Código Civil, por cuanto fue autorizado con todas las solemnidades legales y por la autoridad competente. Y de la misma se evidencia que, la empresa INMOBILIARIA VERAX ALQUILA Y VENDE C.A, se encuentra nuevamente insolvente con respecto a las fechas de Marzo y abril de 2024. .-A los folios 54 al 65 rielan copias simples del documento constitutivo de la empresa INMOBILIARIA ALQUILA Y VENDE C.A (ALVENCA), inscrita en el registro mercantil primero del estado Táchira, el 23 de septiembre de 1983, bajo el N° 2, tomo 16-A, con registro de información fiscal RIF-J-09010429-1. Este Tribunal lo valora de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, por cuanto no fue impugnado por la contraparte, y en consecuencia se le otorga el valor probatorio del instrumento público a que hace referencia el mencionado artículo. .-A los folios 66 al 80 riela copia simple certificada de documento contentivo de constitución de la empresa MERCANTIL INMOBILIARIA VERAX SE ALQUILA Y VENDE C.A , inscrita en el Registro Mercantil Tercero del estado Táchira bajo el N°49, Tomo 28-ARM 445, de fecha 28 de junio de 2013. Este Tribunal lo valora de conformidad con el artículo 1.363 al no haber sido impugnado por la contraparte se le otorga la fuerza probatoria a la que se refiere el mencionado artículo. .- A los folios 108 al 139 rielan estados de cuenta del BANCO BANPLUS y BANCO DE VENEZUELA de la empresa INMOBILIARIA ALQUILA Y VENDE C.A (ALVENCA), del periodo 01 de febrero de 2024 al 28 de noviembre de 2024 y 18 de enero de 2024 al 25 de septiembre de 2024 respectivamente y referencias bancaria de los mencionados bancos. Este Tribunal lo valora de conformidad con el artículo 429 del Código de procedimiento Civil y al no haber sido impugnada por la contraparte se le confiere a este instrumento el valor probatorio al que se refiere el artículo 1.359 del Código Civil, ya que fue autorizado con las solemnidades legales y por la autoridad competente. .- A los folios 152 al 156 rielan actas de declaración de testigos de fecha 18 de diciembre de 2024, donde se llevo a cabo las deposiciones de los ciudadanos NEPTALI NIÑO TARAZONA, KATHIUSKA MERCED CORREDOR GUERRERO Y MARIA ALEJANDRA NIÑO RAMÍREZ. Este Tribunal las valora de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, ya que las deposiciones concuerdan. De la misma se evidencia que el demandado no canceló el canon de arrendamiento de manera oportuno. B. PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA: .- A los folios 143 y 144 rielan copias simples de solicitud N° 085-24, procedente del Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, en cuya solicitud se realizó la consignación de los pagos correspondientes mediante los siguientes depósitos bancarios. 1. Banco Bicentenario, cuenta 01750039230063210683, titular inmobiliaria ALVENCA, de fecha 12 de diciembre de 2024, con numero de referencia 105132950, por la cantidad de 9.756,60. 2. Banco Bicentenario, cuenta 01750039230063210683, titular inmobiliaria ALVENCA de fecha 26 de noviembre de 2024, con número de referencia 101413795, por la cantidad de 59.978,38. 3. Banco Bicentenario, cuenta 01750039230063210683, titular inmobiliaria ALVENCA, de fecha 12 de diciembre de 2024, con número de referencia 105105530, por la cantidad de 9.756,60. Este Tribunal lo valora de acuerdo al artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. II. MOTIVACIONES PARA DECIDIR: Valoradas como han sido las pruebas corresponde a esta Superior Alzada emitir su pronunciamiento en los términos siguientes: En el presente caso la parte apelante alega la violación al debido proceso, ya que el desalojo de oficina incoado en su contra, fue tramitado por la parte demandante y admitido por él a quo de acuerdo al Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley N°427 de arrendamientos inmobiliarios, publicado en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 36.845 de fecha 07 de diciembre de 1999, siguiendo el procedimiento breve tal y como lo prevé la misma, sin tomar en cuenta que la relación arrendaticia se prolongó hasta la fecha actual, por lo cual la legislación aplicable debía ser el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicado en la Gaceta Oficial Nº 40.418 del 23 de mayo de 2014 y por ende aplicar el procedimiento oral. De modo que, el eje central del caso en cuestión es la determinación de la normativa aplicable, para lo cual se realizará una revisión de la aplicación y vigencia de las normas solicitadas por las partes y las aplicadas por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira para dictar el fallo apelado. Al respecto, la disposición transitoria tercera de la Ley para la regulación y control de los arrendamientos de fecha 12 de noviembre de 2011 establece a quien corresponde la regulación de los arrendamientos para uso comercial, al señalar lo siguiente: “todos los arrendamientos o subarrendamientos de los inmuebles destinados a actividades comerciales, oficinas, industriales, profesionales de la enseñanza y cualquier otro arrendamiento distinto a los especificados en esta ley , continuaran rigiéndose por el Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley N°427 de arrendamientos inmobiliarios, publicado en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 36.845 de fecha 07 de diciembre de 1999, hasta tanto se apruebe la Ley que regule la materia”(subrayado propio de este Tribunal) Observa esta Superior Alzada que en la presentación de alegatos, la parte apelante expresa que en la contestación de la demanda se expuso que la parte demandante solicitó un procedimiento que no era el adecuado ya que en el libelo de demanda (en el folio 05), se aprecia que la demanda se fundamenta en el Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de arrendamiento inmobiliario (1999), la cual en su artículo 33 establece que se debe aplicar el procedimiento breve, y así fue admitido por él a quo. Ante ello, el apelante resaltó que la misma debía seguirse por el Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de regulación de arrendamiento inmobiliario de Uso Comercial (2014), y en consecuencia aplicar el procedimiento oral, sin embargo estos alegatos fueron ignorados por él a quo y en consecuencia fue declarada con lugar la demanda por desalojo de oficina. De modo que, de acuerdo con la disposición transitoria ut supra mencionada en el caso en cuestión, por tratarse de oficinas destinadas al uso comercial, en principio se debía aplicar el Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley N°427 de arrendamientos inmobiliarios (1999), ya que de las actas procesales se observa que la relación arrendaticia comenzó en el año 2011, año en que todavía no existía una Ley especifica que regulara la materia, sin embargo la misma se prolongó hasta el año 2018 y se mantiene hasta la fecha actual, por lo que, se debe resaltar que ya existe una norma específica para el caso en cuestión, siendo esta el Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de regulación del Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial que entró en vigencia en el año 2014. Al respecto el artículo 24 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela establece lo siguiente: “…Las leyes de procedimiento se aplicarán desde el momento mismo de entrar en vigencia, aun en los procesos que se hallaren en curso…” De igual modo, se aprecia el contenido del artículo 9 del Código de procedimiento Civil, que establece lo siguiente: “…la Ley Procesal se aplicará desde que entre en vigencia, aun en los procesos que se hallaren en curso…” Por lo tanto, coinciden ambas normas con respecto al principio de aplicación inmediata de las leyes procesales. En consecuencia, en el caso en cuestión es necesario establecer lo que indica el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del arrendamiento inmobiliario de Uso Comercial del año 2014, en su artículo 43: “… el conocimiento de los de los demás procedimientos jurisdiccionales en materia de arrendamientos comerciales, de servicio afines será competencia de la Jurisdicción Civil Ordinaria, por vía del procedimiento oral establecido en el Código de Procedimiento Civil, hasta su definitiva conclusión” (subrayado propio de este Tribunal) En concordancia con ello, el artículo 2 ejusdem establece lo siguiente con respecto a los inmuebles destinados a uso comercial: “A los fines de la aplicación e interpretación del presente Decre¬to Ley, se entenderá por “inmuebles destinados al uso comer¬cial”, aquellos en los cuales se desempeñen actividades comer¬ciales o de prestación de servicios como parte del giro ordina¬rio del establecimiento que allí funciona, independientemente de que dicho inmueble constituya una unidad inmobiliaria por sí solo, forme parte de un inmueble de mayor magnitud, o se encuentre anexado a éste. Se presumirá, salvo prueba en con¬trario, que constituyen inmuebles destinados al uso comercial los locales ubicados en centros comerciales, en edificaciones de viviendas u oficinas, o en edificaciones con fines turísticos, de uso médico asistencial distintos a consultorios, laboratorios o quirófanos, o educacional, así como los que formaren parte, sin ser solo depósitos, de un galpón o estacionamiento. Se pre¬sumirán además inmuebles destinados al uso comercial los quioscos, stands, y establecimientos similares, aun cuando és¬tos no se encuentren unidos de manera permanente al inmueble donde funcionan o se ubiquen en áreas de dominio público.”(Subrayado propio de este Tribunal) Al respecto, de las actas procesales se observa que el inmueble objeto del litigio se trata de oficinas administrativas ubicadas en un inmueble en el sector Barrio Obrero, la cual consta de cubículos que fueron destinados por la propietaria para el alquiler de uso comercial, a lo cual debe acotarse que estas oficinas fueron alquiladas por la parte demandada, Sociedad Mercantil Inmobiliaria VERAX SE ALQUILA Y VENDE C.A, de modo que, la parte apelante que ocupa las oficinas objeto del litigio cumple con lo que establece el artículo ut supra mencionado, para que sea considerado como un inmueble destinados a uso comercial, ya que la mencionada inmobiliaria (parte demandada y apelante) desempeña un actividad comercial tal como lo es el alquiler y venta de inmuebles así como la prestación de servicios tales como asesoramiento para la compra, venta y alquiler de inmuebles. En consecuencia, considera esta Alzada que la misma cumple con lo establecido por la norma para que a la presente causa le sea aplicado el Procedimiento Oral como lo establece el Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial (2014). Por otra parte, la Jurisprudencia de la Sala Constitucional N°16-0587 de fecha 25 de octubre de 2016, con Ponencia de la Magistrada Carmen Zuleta de Merchán, expone al respecto lo siguiente: “…En el presente caso, como se ha señalado, se dejó de aplicar el artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el cual señala que el procedimiento a seguir en caso de arrendamientos comerciales, será el del juicio oral establecido en el Código de Procedimiento Civil, y por el contrario, se aplicó el procedimiento breve del mismo cuerpo normativo, pero en el que los lapsos son reducidos, menoscabando así, la posibilidad de argumentar y probar por parte de la sociedad mercantil POLICLÍNICA CRUZ VERDE C.A., tal como sucedió con la desestimación del escrito que a manera de informes fue presentado en la alzada; todo lo cual debe ser subsanado por esta Sala, por estar en juego la integridad de la Constitución, así lo exigen los artículos 334 y 335 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela… … Así las cosas, el restablecimiento de la situación jurídica infringida en el presente caso se obtendrá, tal como lo requirió el accionante, con la declaratoria de nulidad del fallo accionado y con la reposición de la causa al estado de que un nuevo Juez de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Sucre y José Ángel Lamas de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, se pronuncie sobre la admisión de la demanda que por resolución de contrato de arrendamiento interpusieron los ciudadanos César Enrique Rivas León y Lizllana Cergelis Rivas León, contra la sociedad mercantil POLICLÍNICA CRUZ VERDE C.A. y que el proceso se lleve a cabo de conformidad con el criterio establecido en el presente fallo. Así se decide….” De la Jurisprudencia citada se extrae la importancia de la aplicación del procedimiento adecuado, ya que como lo menciona la misma, al tramitarse la causa por el procedimiento breve y no por el oral, los lapsos son reducidos causando un agravio a la parte demandada y con ello el quebrantamiento de formas sustanciales y el menoscabo del derecho a la defensa tal y como lo expresó la parte apelante en su escrito de alegatos ante esta Alzada. Es importante destacar que la citada Jurisprudencia hace mención de la Sentencia N° 241 de la Sala Civil, de fecha 04 de mayo de 2015, la cual resalta lo pertinente a la competencia en materia de desalojo de local comercial de la siguiente manera: ‘…El caso concreto se trata de una demanda por resolución de contrato de arrendamiento, que versa sobre un inmueble destinado a una actividad comercial, que en este caso es una clínica privada, denominada sociedad mercantil Clínica Los Sauces, C.A. Esta Sala ha establecido que el conocimiento de las demandas de arrendamiento de inmuebles urbanos y suburbanos, siempre ha estado reservado por ley a la jurisdicción civil, tal y como lo señala el artículo 33 del Decreto con Rango de Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece que “Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía”. Ahora bien, es necesario destacar que para la fecha en que fue dictada la sentencia recurrida, es decir, el 26 de junio de 2014, ya había entrado en vigencia el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, específicamente, el 23 de mayo de 2014, según Gaceta Oficial Número 40.418, el cual pasa a regir las condiciones y procedimientos para regular y controlar la relación entre arrendadores y arrendatarios, en el arrendamiento de inmuebles destinados al uso comercial, especificados en su artículo 2°. En cuanto a la aplicabilidad del mencionado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, establece la Disposición Final Única, que el Decreto entrará en vigencia desde su publicación en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, y al respecto tendrá efectos inmediatos, aplicables a hechos futuros y a situaciones jurídicas en curso luego de su entrada en vigencia. Asimismo, establece dicho Decreto en el segundo aparte del artículo 43, en cuanto a la competencia en materia de arrendamiento comerciales que “…El conocimiento de los demás procedimientos jurisdiccionales en materia de arrendamientos comerciales, de servicios y afines será competencia de la jurisdicción civil ordinaria, por vía del procedimiento oral establecido en el Código de Procedimiento Civil hasta su definitiva conclusión…” Al igual que en el presente caso, la Jurisprudencia citada se centra en la aplicación de un procedimiento indebido, al haberse tramitado la causa de acuerdo al artículo 33 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de de Arrendamiento inmobiliario de 1999, en lugar de la Ley vigente ya mencionada anteriormente. En la misma se decidió que tal aplicación del procedimiento breve y no del oral causó un agravio a una de las partes al vulnerar su derecho a la defensa y al debido proceso. De modo que, al observarse las actas procesales y cotejarlas de acuerdo a los establecido por la jurisprudencia y las normas anteriormente citadas, en el caso que nos ocupa se comprueba que efectivamente él a quo admitió y aplicó un procedimiento erróneo al tramitar y decidir la causa por el Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de de Arrendamiento inmobiliario del año 1999, como si esta aun se aplicara para los arrendamientos de uso comercial, cuando desde el año 2014 existe una norma específica para estos casos, tal como es el Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial. Se comprueba además que la parte apelante advirtió en la contestación de la demanda que la causa estaba siendo tramitada por el procedimiento breve en lugar del procedimiento oral, y fundamentó debidamente su argumento con la normativa adecuada siendo ignorado por él a quo, y resultando una decisión que no solo le fue desfavorable sino que además menoscabó su derecho a la defensa y al debido proceso. Por lo que, la parte demandada Sociedad Mercantil “INMOBILIARIA VERAX SE ALQUILA Y VENDE C.A” apeló en esta Segunda Instancia bajo los mismos fundamentos. Y así se determina. Concluye esta Alzada, por cuanto se determinó que el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, dictó decisión en fecha 11 de febrero de 2025, aplicando el procedimiento breve erróneamente. Por lo cual resulta forzoso para este Juzgador declarar de conformidad con las normas y jurisprudencias anteriormente citadas la REVOCATORIA del fallo apelado. Así de decide. PARTE DISPOSITIVA Por lo razonamientos expuestos, este JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: PRIMERO: CON LUGAR el Recurso de Apelación interpuesto por la parte demandada sociedad mercantil “INMOBILIARIA VERAX SE ALQUILA Y VENDE C.A” representada por su presidente GERARDO ANTONIO VERA PARRA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 17.812.755, a través de su apoderado judicial abogado CARLOS EDUARDO OCARIZ ECHEVERRIA, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 300.689, contra la decisión dictada por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, en fecha 11 de febrero de 2025. SEGUNDO: SE REVOCA la decisión dictada por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, en fecha 11 de febrero de 2025. TERCERO: SE REPONE la causa al estado de admisión de la demanda para que el nuevo Tribunal a quien corresponda la causa, lo admita por el procedimiento correspondiente. Publíquese esta decisión en el expediente Nº 4.179-2025, regístrese y déjese copia certificada para el archivo del Tribunal, conforme a los artículos 247 y 248 del Código de Procedimiento Civil. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, a los cinco (5) días del mes de junio de dos mil veinticinco. Años 215º de la Independencia y 166º de la Federación. Abg. MSc José Agustín Pérez Villamizar Juez provisorio La Secretaria, Myriam Patricia Gutiérrez Díaz En la misma fecha se dictó, publicó y agregó la presente decisión al expediente Nº 4.179-2025, siendo las Diez de la mañana (10:00 a.m.), dejándose copia certificada para el archivo del Tribunal. Se libraron boletas de notificación a las partes. La Secretaria, Myriam Patricia Gutiérrez Díaz JAPV/MPGD/Michelle. EXP. 4.179-2025 Sin enmienda.-