TSJ Regiones - Decisión

JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA. San Cristóbal, 02 de junio de 2025.
215° y 165°

Recibida por distribución libelo de demanda de fecha 19 de mayo de 2025, constante de doce (12) folios útiles, y recibidos los recaudos en fecha 23 de mayo de 2025, constantes de ochenta y ocho (88), folios útiles. Antes de proceder a la admisión de la presente demanda presentada en fecha 19 de mayo de 2025, interpuesta por la ciudadana: NELLY MARISOL DE LA CRUZ BEDOYA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 14.435.475, domiciliada en la República de Ecuador, Barrio La Paz, Avenida 200, calle 115 Manta, Manabi, con número de teléfono celular +593995643030 y correo electrónico: marisoldelacruz580@gmail.com, representada por su apoderada judicial abogada CELESTE KARINA AVENDAÑO MALDONADO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 27.535.872, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 293.929, conforme Poder Especial debidamente autenticado ante la Notaría Cuarta del Canton Manta, Ecuador, escritura N° 2024-1308004P00732 de fecha 26 de marzo de 2025 y apostillado por la República de Ecuador bajo el N° 58264512874889, de fecha 29 de abril de 2025, por el motivo de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, donde se demanda al ciudadano: ALVARO PAOLINI PISANI, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-2.863.002, esta Juzgadora hace las siguientes consideraciones:
I
Al efectuar la revisión de las actuaciones que conforman la presente demanda, este iurisdicente expone:
La causa que nos ocupa, estriba en la acción CUMPLIMIENTO DE CONTRATO formulada por la ciudadana NELLY MARISOL DE LA CRUZ BEDOYA, en contra del ciudadano: ALVARO PAOLINI PISANI, cuyo objeto lo comporta: Un inmueble que está constituido en una vivienda principal, construido en terreno ejido, ubicado en el pasaje Cumaná, entre calles 13 y 14, signado con el número cívico 13-31y 13-33, construido con una superficie de CIENTO SETENTA METROS CUADRADOS CON OCHENTA Y CUATRO CENTIMETROS (170,84 MTS2), cuyos linderos son los siguientes: NORTE: Mejoras que son o que fueron de Luis Gómez, mide Diecinueve metros cuadrados (19,00 Mts2); SUR: Mejoras que son o que fueron de Apolonio Monroy, mide Veintitrés metros con noventa y cinco (23,95 Mts2); ESTE: Pasaje Cumaná, distinguido con el N° 13-31, de nomenclatura municipal, mide Ocho metros con sesenta centímetros (8,60 Mts2); OESTE: Con mejoras que son o que fueron de Manuel Ramirez, mide Ocho metros con cincuenta y cinco (8,55 Mts2), conforme al documento de propiedad, debidamente registrado ante el Registro Inmobiliario de San Cristóbal del Estado Táchira, en fecha 26 de junio de 1992, bajo el N° 31, Tomo 41, con Cédula Catastral N° 202303U010004018021000P00000. Al respecto, la parte actora manifestó en el contrato lo siguiente:
Clausula Séptima: Durante el lapso de doce (12) meses, estipulado en la clausula Tercera, la Promitente compradora, quedará en posesión del inmueble objeto de la presente opción de compra venta, en calidad de arrendataria, para lo cual deberá pagar un canon mensual de DOS MIL QUINIENTOS BOLIVARES (2.500,00 BS.), imputables a los intereses sobre saldo deudor que de conformidad con este documento correrán de acuerdo a la Ley. En el ejercicio de esta relación subsidiaria a la OPCION A COMPRA VENTA, regirán las normas de derecho especial que regulan la materia arrendaticia, no pudiendo ceder, traspasar o transmitir a través de otro acto jurídico, su carácter de arrendataria, y cualquier incumplimiento generará la rescisión de la OPCION A COMPRA de la PROMITENTE COMPRADORA.

Ahora bien, se hace necesario traer a colación lo establecido en el artículo 94 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, la cual establece:
Artículo 94- Procedimiento previo a las demandas.
Previo a las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de contrato de arrendamiento reintegro de sobrealquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, así como a todo proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, el arrendador del inmueble que pretendiere la demanda deberá tramitar, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda el procedimiento descrito en los artículos siguientes.

Asimismo, ante tal escenario, quien aquí dilucida observa:
El Tribunal Supremo de Justicia ha dispuesto:
“(…) la Sala Constitucional, se ha pronunciado en relación con el cumplimiento del procedimiento administrativo previo, de conformidad con el prenombrado decreto, de forma reiterada en el siguiente sentido, (ver sentencia de fecha 21 de octubre de 2016, Exp. N° 16-0222, acción de amparo constitucional, contra la sentencia dictada el 3 de diciembre de 2015, por el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, que declaró con lugar la apelación interpuesta por la ciudadana D. del R.G.Y., contra la decisión proferida por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la misma Circunscripción Judicial, de fecha 8 de octubre de 2015 y en consecuencia, fue declarada inadmisible la demanda por resolución de contrato de opción de compra venta interpuesta por la accionante de amparo):
“…Establecido lo anterior, se observa que el apoderado judicial del accionante alega como argumento central del amparo interpuesto, la violación de los derechos fundamentales de su representado relativos a la tutela judicial efectiva, debido proceso y acceso a la justicia, por cuanto -según adujo- la declaratoria de inadmisibilidad dictaminada por el ad quem, restringió su acceso a la obtención de justicia, limitando la exigibilidad de la pretensión establecida para la demanda propuesta por resolución de contrato de opción de compra venta, al no poder hacer valer el derecho legítimo que posee sobre el inmueble objeto de la demanda.
[…]
Al respecto, comparte esta Sala Constitucional el criterio de la sentencia impugnada, al observar que la misma, se circunscribió a verificar de los elementos contentivos en el caso, que la consecuencia jurídica de la demanda de resolución de contrato de opción de compra venta, conllevaría a la entrega material del inmueble, a través de su desocupación, siendo que el mismo funcionaba como vivienda principal de un núcleo familiar, por lo que efectivamente se encontraban configurados los elementos para el previo cumplimiento del procedimiento establecido en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas, incumplido por la parte demandante, para poder garantizar la apertura de la vía judicial en relación a la acción pretendida.
(…)
Resulta oportuno para esta S. reiterar lo plasmado en la sentencia N° 1317 de fecha 3 de agosto de 2011, caso: M.E.D., en la cual se estableció textualmente lo siguiente:
(…) el aludido Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas, de manera novedosa, impone la obligación a los jueces de la República de dar protección especial a las personas naturales y sus grupos familiares que ocupen de manera legítima, en calidad de arrendatarias, arrendatarios o comodatarias o comodatarios, inmuebles destinados a vivienda principal (artículo 2), el cual deberán aplicar en forma preferente a la legislación que rige los arrendamientos inmobiliarios o a la norma adjetiva en lo que concierne a las condiciones, requisitos y procedimiento de ejecución de los sujetos objeto de protección (artículo 19) para la solución de conflictos que se susciten con ocasión de los mismos.
En tal razón, esta Sala ordena a los órganos jurisdiccionales llamados a intervenir en la solución de los conflictos intersubjetivos que impliquen desahucio, hostigamiento u otras amenazas de aquellos inmuebles ocupados como vivienda principal, que en tales casos deberán cumplir los procedimientos previstos en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas, tanto el previo a la acción judicial o administrativa, como el contemplado para la ejecución de los desalojos. Así se decide.
(…)
Asimismo cabe recordar que tanto esta Sala Constitucional como la Sala de Casación Civil han dejado claro que con la entrada en vigencia del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas, la jurisdicción competente para conocer de la materia donde esté vinculado el objeto del mismo, adquiere un marco jurídico integral de protección de los ciudadanos, particularmente en su derecho humano a la vivienda, y tal protección debe entenderse en forma total pues la ley no se agota únicamente en las relaciones arrendaticias, sino que comprende los juicios de otra naturaleza, en los cuales puedan resultar afectados los derechos constitucionales y legales de quienes ocupan o habitan un determinado inmueble destinado a vivienda principal, como corresponde en el caso de autos, a los ocupantes legítimos, hasta tanto no exista mandato judicial en contrario, de cuya garantía expresa a la tutela anteriormente mencionada será el cumplimiento previo del procedimiento administrativo en cuestión como salvaguarda explícita y normativa…”.
Con base en las consideraciones previamente señaladas, en el presente caso se hace necesario el agotamiento del procedimiento administrativo previo, con vista que el ámbito de aplicación del decreto en comento, no se agota únicamente en las relaciones arrendaticias, sino que comprende los juicios de otra naturaleza, en los cuales puedan resultar afectados los derechos constitucionales y legales de quienes ocupan o habitan un determinado inmueble destinado a vivienda principal. Así se establece.” (Sala de Casación Civil, fallo de fecha 27-02-2019, Exp. Nº AA20-C-2017-000607) (Lo subrayado de este Juzgado).

Así mismo, la Máxima Instancia Jurisdiccional previó:
“(…) aun cuando no exista en los términos del recurrente “…inminente actividad de desalojo o desocupación….”, pero sí amenaza de perder la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda por parte de los ocupantes, tenedores, poseedores y demás sujetos comprendidos en la Ley por causa de medidas judiciales, bien cautelares o ejecutivas que signifiquen desposesión, desalojo o pérdida de la tenencia, deberá cumplirse con el procedimiento especial previo a las demandas de cualquier naturaleza siempre y cuando se trate de un inmueble destinado a vivienda familiar, en los términos descritos en el citado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley.
En virtud de todo lo anterior, esta Sala reitera en cuanto al ámbito subjetivo de aplicación del referido Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, que el mismo ampara no sólo a los arrendatarios y arrendatarias, comodatarios o usufructuarios, sino también a los ocupantes o tenedores de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, inclusive a los adquirientes y las adquirientes de vivienda nuevas o en el mercado secundario, cuando sobre esos inmuebles destinados a vivienda familiar pudieran estar constituidas garantías reales.” (Sala de Casación Civil, fallo de fecha 17-04-2013, Exp. Nro. AA20-C-2012-0000712) (Lo subrayado de este Juzgado).

En otro orden de ideas, el Tribunal Supremo de Justicia respecto al cumplimiento de los presupuestos procesales, manifestó:
“Se insiste que para verificar el cumplimiento de los llamados presupuestos procesales, tanto las partes como el Juez, están autorizados para controlar la válida instauración del proceso, con la advertencia de los vicios en que haya incurrido el demandante respecto de la satisfacción de los presupuestos procesales y la falta de oposición por el demandado de las cuestiones previas a que se refiere el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil o de cualquier otro mecanismo de defensa de cuestiones procesales, no obsta para que el Juez, que conoce el derecho y dirige el proceso, verifique en cualquier estado y grado de la causa –v.g.: en la ejecución o en la alzada-, el cumplimiento de los presupuestos procesales, aunque al momento en que fue admitida la demanda por el Juez de la causa, no se hubiere advertido vicio alguno para la instauración del proceso.
La Sala admite que, en condiciones de normalidad, en la etapa de admisión de la demanda, el juez de la causa debe evidenciar la falta de cumplimiento de los presupuestos procesales; pero si ello no ocurre deberá ser verificado en cualquier estado y grado de la causa. (…)
Pues bien, de los criterios jurisprudenciales transcritos se colige, que es necesario que estén dados todos los presupuestos procesales para que nazca la obligación del juez de ejercer su función jurisdiccional y pueda resolver el caso planteado.
Por ello, tanto las partes como el juez, están autorizados para controlar la válida instauración del proceso y verificar así el cumplimiento de los llamados presupuestos procesales, advirtiendo los vicios en que haya incurrido el demandante respecto a la satisfacción de los mismos.
Así pues, en condiciones de normalidad, en la etapa de admisión de la demanda, el juez de la causa debe evidenciar la falta de cumplimiento de los presupuestos procesales; pero si ello no ocurre puede ser verificado –de oficio- en cualquier estado y grado de la causa, al constituir materia de orden público.” (Sala de Casación Civil, fallo de fecha 16-12-2020, Exp. N° AA20-C-2019-000441).

Igualmente, la Máxima Instancia Jurisdiccional dispuso:
“(…) es necesario que estén dados todos los presupuestos procesales para que nazca la obligación del juez de ejercer su función jurisdiccional y pueda resolver el caso planteado.
Por ello, tanto las partes como el juez, están autorizados para controlar la válida instauración del proceso y verificar así el cumplimiento de los llamados presupuestos procesales, advirtiendo los vicios en que haya incurrido el demandante respecto a la satisfacción de los mismos.
Así pues, en condiciones de normalidad, en la etapa de admisión de la demanda, el juez de la causa debe evidenciar la falta de cumplimiento de los presupuestos procesales; pero si ello no ocurre puede ser verificado –aún de oficio- en cualquier estado y grado de la causa.” (Sala de Casación Civil, fallo de fecha 13-08-2019, Exp. Nº AA20-C-2017-000827).

Sobre la base de lo antes calcado, y dado que la pretensión de esta demanda es el CUMPLIMIENTO DE CONTRATO de cuyo objeto lo comporta: Un inmueble vivienda principal, construido en terreno ejido, ubicado en el pasaje Cumaná, entre calles 13 y 14, signado con el número cívico 13-31y 13-33, construido con una superficie de CIENTO SETENTA METROS CUADRADOS CON OCHENTA Y CUATRO CENTIMETROS (170,84 MTS2) y por cuanto se observa del contrato fundamento de la presente causa, que en su cláusula Séptima, establecieron comenzar una relación arrendaticia sobre dicho inmueble, causa en la cual pueden resultar afectados los derechos de quien ocupa o habita dicho inmueble destinado a vivienda.
Por ende, piensa quien aquí dilucida, en el presente caso se ameritaba del agotamiento del procedimiento administrativo previo dispuesto en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas (Art. 94), para proveer la habilitación a la vía judicial.
Así las cosas, dado que no se evidenció de los recaudos que conforman esta demanda, el cumplimiento previó del procedimiento administrativo antes referido; es forzoso para quien aquí dilucida el tener que establecer la inadmisibilidad de la presente demanda. Y así se declara.

Abg. Johanna Lisbeth Quevedo Poveda
Juez Suplente

Abg. Wilson Alexander Ruiz Rico
Secretario Temporal

Exp. N° 10.359.