REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE PODER JUDICIAL JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA. 214° y 166° EXPEDIENTE Nº 3.593 PARTE DEMANDANTE: La ciudadana TERESA DE JESUS COLMENARES GUERRERO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-3.794.367 y de este domicilio APODERADO DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogado IVAN CONTRERAS, venezolano, mayor de edad, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N°. 111.811. PARTE DEMANDADA: El ciudadano JOSE ALBERTO CORREA BUSTOS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 3.008.561 y de este domiciliado. APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados CARLOS DUQUE RODOLFO VILLAMIZAR y NESTOR IVAN ALVAREZ PEÑA, venezolanos, mayores de edad, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros° 26.169 y 129.330, en su orden. MOTIVO: DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL. PARTE NARRATIVA Conoce esta alzada del presente expediente, con motivo del RECURSO DE APELACIÓN que ejerciera el apoderado judicial de la parte demandante abogado IVAN CONTRERAS, en fecha 23 de marzo de 2018, contra la decisión dictada el 19 de marzo de 2018, por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, que declaró: “…PRIMERO: SIN LUGAR la falta de cualidad interpuesta como defensa de fondo por la representación judicial de la parte demandada; SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda por desalojo interpuesta por la ciudadana TERESA DE JESUS COLMENARES GUERRERO (…); TERCERO: SIN LUGAR la pretensión de agotamiento de la vía administrativa interpuesta por la parte demandada…” De las actuaciones que conforman el expediente consta: .-A los folios 1 al 4 riela libelo de demanda con motivo de desalojo de local comercial, con anexos que rielan a los folios 5 al 9. .-Al folio 10 riela auto que admite y le da entrada a la presente demanda, de fecha 24 de diciembre de 2017. .-Al folio 13 riela otorgamiento de poder Apud acta por parte de la ciudadana TERESA DE JESUS COLMENARES GUERRA al abogado IVAN CONTRERAS en fecha 15 de noviembre del 2017. .-Al folio 15 corre inserta diligencia del alguacil informando sobre la citación realizada al ciudadano JOSE ALBERTO CORREA BUSTOS. .-Al folio 17 y 18 riela escrito de contestación a la demanda, de fecha 09 de enero de 2018, junto con anexos que rielan desde los folios 19 al 65. .-A los folios 67 y 68 fijación y celebración de audiencia preliminar. .-En fecha 23 de enero del 2018 el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, dictó auto fijando hechos controvertidos. (Folio 71 y su vto). .-A los folios 75 al 79 corren insertas actuaciones por el Tribunal A quo con respecto a la fijación y celebración de audiencia de juicio. .-En fecha 19 de maro del 2018 el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, dictó sentencia en la presente causa. (Folios 50 al 84). .-En fecha 23 de marzo del 2018 corre inserta diligencia por la representación judicial de la parte demandante ejerciendo recurso de apelación. (Folio 85). .-En fecha 09 de abril del 2018 corre inserto auto que oye la apelación en ambos efectos. .-En fecha 23 de abril del 2018 corre inserto auto de entrada que esta Alzada le da al presente expediente dándole entrada y curso de ley correspondiente. (Folio 88). .-A los folios 89 y 90 corre inserto escrito de informes por parte de la demandante y apelante en fecha 25 de mayo del 2018, junto con anexos que van de los folios 91 al 94. .-En fecha 28 de mayo del 2018 corre inserto escrito de informes por parte demandada. (Folio 96). .-A los folios 98 al 112 corren insertas actuaciones correspondientes al abocamiento y notificaciones pertinentes. PARTE MOTIVA Estando término para decidir, se observa: 1.- FUNDAMENTOS DE LA PRETENSIÓN: Del escrito libelar se desprende que la parte demandante fundamentó su acción en lo siguiente: “…En el año 1.997, celebré contrato de arrendamiento verbal con el ciudadano: JOSE ALBERTO CORREA BUSTOS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N v-3.008.561 domiciliado en la carrera 4, entre calles 4 y 6, No. 5-15, Sector Catedral, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, de un local comercial que está ubicado en la casa para habitación construida sobre terreno propio, de paredes de ladrillo, techo de teja, pisos de cemento, compuesto de local comercial amplio donde este ciudadano tienen un negocio de Tipografía. Adquirido por mi por herencia al fallecimiento de José Vicente Colmenares Carrillo, según consta de Planilla Sucesoral No. 0536, de fecha 28 Junio 1.983. Es el caso ciudadano(a) Juez, que en reiteradas ocasiones LA ARRENDADORA le ha solicitado dicho inmueble al inquilino, recibiendo de éste la promesa que en cuanto encuentre para donde mudarse desocupa, tenemos solicitando el inmueble desde hace aproximadamente diez (10) años. La presente relación arrendaticia, ha sido incumplida por parte del Arrendatario, en lo siguiente: Cancelar las mensualidades por adelantado en los 5 primeros días antes de la fecha de vencimiento de la misma. El ciudadano JOSE ALBERTO CORREA BUSTOS, solicitó mediante el Juzgado Primer de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, donde deposita lo que le correspondía la suma de 1.200 Bs. Como canon de arrendamiento, para lo cual fue asignada la cuenta de ahorro No. 0175-0039-260061809348, del banco Bicentenario. Durante casi todo el trayecto de este contrato de arrendamiento verbal el ciudadano JOSE ALBERTO CORREA BUSTOS, ha incumplido en forma reiterada este canon de arrendamiento, ya que lo hace cada dos o tres meses. Ciudadano Juez, el 15 de mayo de 2014, dicho ciudadano se comprometió voluntariamente a depositar la cantidad de Bs. 2.400,00 por concepto de cánones de arrendamiento y pasaron los años 2015, 2016, específicamente el 04 de agosto de 2016, donde es cuando comienza a depositar lo que el voluntariamente considera bien, ante el Tribunal, es decir la cantidad de Bs. 2.400,00, suma esta irrisoria, que por su actividad económica debería ser más alta y tomando en cuenta el índice inflacionario del país, así como el aérea que ocupa como arrendatario y que en más de una oportunidad se le ha manifestado cuanto realmente debería pagará, a lo que el manifiesta que jamás pagara dicho aumento en el canon de arrendamiento En vista de esta situación tan irregular se han realizado innumerables gestiones, todas de tipo conciliatorio, por la vía extrajudicial; a los fines de obtener la desocupación del local, recibiendo promesas desde hace más cuatro años, para a la final burlarse de mi persona, diciéndome personalmente que nunca ha buscado para donde irse y que no le va a desocupar el inmueble, resultando totalmente infructuosas e ilusorias las promesas de desocuparlo que siempre hace. PRETENSIÓN DE LA DEMANDA Por la razón de hecho antes mencionada es que PROCEDO A DEMANDAR como en efecto formalmente lo hago al ciudadano JOSE ALBERTO CORREA BUSTOS, plenamente identificado en este libelo por DESALOJO del local en la carrera 4, entre calles 4 y 6, No. 5-15, Sector Catedral, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira y solicito que se ordene la entrega del mismo a mi persona, libre de bienes y de personas. ….IV OFRECIMIENTO DE LAS PRUEBAS De acuerdo a lo preceptuado en el artículo 864 del Código de Procedimiento Civil acompaño junto a este escrito de demanda las siguientes pruebas: 1) Declaración sucesoral de José Vicente Colmenares Carrillo, según consta de Planilla Sucesoral No. 0536, de fecha 28 Junio 1.983 2) Consignación de alquiler por parte del ciudadano JOSE ALBERTO CORREA BUSTOS, llevado por el Juzgado Primer de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, expediente No. 869-2014 3) Copia de Libreta de Ahorro del Banco Bicentenario cuenta No. 0175-0039 -260061809348. V DEL DOMICILIO DEL DEMANDADO: JOSE ALBERTO CORREA BUSTOS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N v-3.008.561, domiciliado en la carrera 4, entre calles 5 y 6, No. 5-15, Sector Catedral, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira. Igualmente señalo como Domicilio Procesal: La carrera 4, entre calles 5 y 6, No. 5-9, Sector Catedral, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira Estimo la presente demanda en la cantidad de NOVECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 900.000,00), equivalente a TRES MIL (3.000) UNIDADES TRIBUTARIAS. Solicito que la presente demanda sea admitida, sustanciada y declarada con lugar en la definitiva con todos los respectivos pronunciamientos de ley…” 2.- DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA: “…YO, JOSE ALBERTO CORREA BUSTOS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-3.008. 561, de Profesión Litógrafo, asistido en este acto por el Abogado CARLOS RODOLFO VILLAMIZAR, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-4.829.120, inscrito en el Inpreabogado N° 26.169, con domicilio procesal carrera 15, esquina calle 15, casa N° 15-4, sector La Romera, San Cristóbal, Estado Táchira. Estando dentro del lapso procesal legal previsto en el artículo 359, del Código de Procedimiento Civil, presentó la contestación de la demanda incoada contra mi representado por la ciudadana TERESA DE JESUS COLMENARES, titular de la cédula de identidad N" V-3.794.367, en los siguientes términos: PRIMERO de Conformidad con los artículos 361, del Código de Procedimiento Civil opongo la falta de cualidad de la demandante, dicha defensa la fundamento en las siguientes razones. En fecha diez (10) de Abril de 1989, realice de manera verbal contrato de arrendamiento de un local comercial signado con el N° 5-15, ubicado en la Carrera 4 entre Calles 5 y 6. Sector Catedral firmando anteriormente un documento privado con fecha diez (10) de mayo de 1989, marcado "A", cuyo canon se lo pagaba personalmente a la arrendadora TERESA COLMENARES DE BECERRA, con cédula de identidad N° V-3.793.367, los primeros días de cada mes, en mi condición de fiador solidario, en dicho documento la arrendadora se identifica como Administradora de la sucesión de Pedro Pablo Colmenares sin instrumento legal que la (Le faculte (PODER) reza textualmente en la clausula primera... local para comercio propiedad de la Sucesión de Pedro pablo Colmenares García... fecha catorce (14) de agosto de 1991. según documento autenticado, firmado por ante la Notaria Segunda de la ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira, marcado "B", bajo el N° 01, Tomo 124 de los Libros de Autenticaciones reza textualmente en la Clausula Primera... un local para comercio propiedad de la sucesión Pedro Pablo García, cobrando como arrendadora la ciudadana TERESA COLMENARES DE BECERRA, se observa igualmente sin poder que la acredite para tal fin a nombre de la Sucesión ya identificada. En fecha veintiocho (28) de noviembre del 2007, marcado "C", según documento N° 77, Tomo 271, Folios 158/159, por ante la de Notaria Pública titular de la Oficina Notarial Segunda de San Cristóbal, Estado Táchira, contrato de arrendamiento con la ciudadana YOLANDA CHACON DE COLMENARES titular de la cédula de identidad N° V-195.875, como arrendadora y por la otra parte JOSE ALBERTO CORREA BUSTOS, titular de la cédula de identidad N° V-3.008.561, como arrendatario, reza textualmente dicho documento en la clausula segunda... y es renovación de los contratos que sucesivamente se han celebrado entre las partes desde el diez (10) de abril de 1989. Persona está a quien igualmente le hice los pagos puntuales los primeros días de cada mes. En fecha veintiuno (21) de Febrero del 20 marcado "D", me hacen llegar en mi condición de inquilino carta firmada por la ciudad TERESA COLMENARES GUERRERO, titular de la cédula de identidad N°V-3.794.367 como sucesora autorizada (Administración), sin poder que la acredite a nombre de la sucesión y firmada por sus hermanos Pablo José Colmenares, cedula de Identidad N° V-3.791.898 Julio Cesar Colmenares Guerrero, cedula de identidad N° 5.672.582, ciudadana Juez debo señalar que es, a la ciudadana TERESA COLMENAR GUERRERO a la que le he hecho los pagos puntuales de arrendamiento, los primeros de cada mes, y desde esa fecha veintiuno (21) de Febrero de 2011. Nuestra relación arrendataria se hizo a plazo indeterminado, habiendo transcurrido hasta la actualidad veintiocho (28) años ininterrumpidos. Señalo, ciudadana Juez que desde el año 2014 en vista de que la arrendadora nunca quiso darme recibo por cánones de arrendamiento desde los años atrás 2011 hasta la actualidad y ni por concepto de reparaciones mayores realizadas en la infraestructura del local como fueron techos y paredes, me vi en la imperiosa necesidad de hacer los pagos por ante el Tribunal Primero de los Municipios Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de Circunscripción Judicial del Estado Táchira, expediente N° 969-2014, depositando vencido mas mes adelantado lo cual he venido haciendo puntualmente con lo cual demuestro mi estado de solvencia y no como pretende decir ante este Juzgado por demandante Presento marcados "E" y "F" copias, planillas de depósitos bancar realizados dichos pagos por ante el Banco Bicentenario el primero por los meses de abril, mayo 2014 y el último por los meses noviembre y diciembre del año 2017 por ser una prueba documental solicito se oficie al Tribunal Primero del Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial Estado Táchira, copia certificada del Expediente N° 969-2014, donde aparecen todas consignaciones realizadas desde los años 2014, 2015, 2016, y 2017, con lo cual demuestre las inconsistencias en el planteamiento de la demanda como lo es la insolvencia pretende mostrar la demandante lo cual es falso. Lo segundo, que se señala un número expediente 869-2010 el cual presento caratula de expediente marcado "G" consignación las cuales no se corresponden con mi caso de consignaciones. Dando así cumplimiento lo establecido en la Legislación Probatoria y en cuanto a la indicación del ente don reposa la solicitud de consignaciones. En vista de aclarar aun más la situación a quien quienes debo hacer o hacerles el pago de los cánones de arrendamiento. De conformidad con el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil, solicito que se inste a la demanda presente las planillas sucesorales N° 0536 y 555, que aparecen señaladas en copia documento de venta que por pacto de retracto realizó un heredero de la Sucesión de Pablo García, ciudadano Julio Cesar Colmenares Guerrero, cédula de identidad N 5.672.582, el cual presento marcado "H", documento N° 3, Tomo 15, Protocolo correspondiente al Cuarto Trimestre, de fecha veintiocho (28) de octubre de 1994, asentado en la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito San Cristóbal. Solicito se oficie a dicha oficina, copia certificada del mismo para ser traída a la presente causa y de dichas planillas solicitadas a través del departamento de Sucesiones del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT) ubicado en la Av., Rotaria, San Cristóbal, Estado Táchira. Ciudadana Juez, si la heredera puede presentarse como actor en juicio, con sus coherederos, sin poder de estos, en las causas originadas con la herencia, en consecuencia dichos herederos cuya representación asume aquel o aquellos son también parte en el juicio, y deben ser identificados con sus nombres apellidos y domicilios. SEGUNDO Rechazo niego y contradigo lo alegado por la parte actora en su libelo de demanda por causal de desalojo insolvencia. Por falta de cualidad, ya que en ninguna parte del escrito libelar se señala poder en nombre de la sucesión sino actúa a título personal que le de validez a la supuesta asunción de cualidad que se subroga la hoy accionante ciudadana TERESA COLMENARES GUERRERO, ya identificada. TERCERO: Por cuanto la demandante hace mención de la ley especial Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en los artículos 26 y 40 causal a... que el arrendatario haya dejado de pagar dos (2) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos. A lo cual presento marcado "I", escrito presentado por el arrendatario José Alberto Correa Bustos, ante el Ministerio del Poder Popular de Economía y Finanza, Departamento de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, Dra. Virginia Farías, con fecha de recibido el quince (15) de diciembre de 2017, con sede principal en la ciudad de Caracas, donde igualmente hago exposición de motivos agotando la vía administrativa en su inicio y esperando un pronunciamiento al respecto habiendo presentado igualmente todas las pruebas documentales; demostrando que no existen la tal causa de insolvencia sino que he mantenido una solvencia en mis pagos en un 100% hasta el 31 de diciembre del 2017; todo de conformidad al artículo 43 Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Ciudadana Juez por todas estas razones de hecho y de derecho, por la falta de cualidad por violentarse el debido proceso y normas de orden público que regulan la materia solicito que la presente demanda sea declarada sin lugar con todos los pronunciamientos de ley…” 3.- DEL FALLO APELADO: La sentencia apelada fue del siguiente tenor: “…En este sentido la parte demandante no determinó con claridad ni soporto elementos probatorios que indicaran la insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento por parte del ciudadano JOSE ALBERTO CORREA BUSTOS, ya identificado, por el contrario fueron aportados por la parte accionada, copias (fotostáticas certificadas de depósitos bancarios realizados por ante el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial en la Consignación Nº 969 nomenclatura de ese Tribunal, insertos a los folios 26 al 61, las cuales por haberse agregado en copia fotostática certificada conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y no haber sido impugnada en la oportunidad correspondiente tal copia, la misma se tiene como fidedigna pues tal copia ha sido expedida por funcionario competente conforme o establecido en el artículo 111 del Código de Procedimiento Civil y por tanto el Tribunal le confiere a estos instrumentos el valor probatorio que señala el artículo 1.359 Código Civil. Se tiene entonces que en cuanto al pago del canon de arrendamiento, la parte demandante indicó en su escrito libelar que a partir del día 15 de mayo de 2014, el arrendatario se comprometió voluntariamente a depositar la cantidad de DOS MIL CUATROCIENTOS BOLIVARES (Bs. 2400,00), lo cual no fue probado no debatido durante el proceso y aunque la parte actora alega que es una suma irrisoria comparado con la crisis inflacionaria que atraviesa el país, no es menos cierto que la extemporaneidad en el pago de los cánones de arrendamiento fundamentada en el articulo 40 litera "a" del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, forzosamente debe declararse improcedente y así se decide. En cuanto al agotamiento de la vía administrativa ante la SUNDDE, evidencia esta juzgadora que lo señalado por la parte accionada obedece a una errónea interpretación de la norma jurídica, pues el artículo 43 segundo aparte del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, de fecha 23 de mayo de 2014, según Gaceta Oficial Número 40.418, establece lo siguiente: (…)En este sentido, tal como se evidencia de la norma anteriormente transcrita, no existe en el cuerpo del referido decreto disposición alguna que ordene agotar la vía administrativa, pues lo que existe es una competencia que le ha sido atribuida a los Juzgados de Municipio, para conocer en sede contencioso administrativa de los recursos que se intenten contra los actos dictados por la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Económicos (SUNDDE), pero nada obsta para que se activen las demandas contenciosas ante el fuero civil, cuando no se esté discutiendo acto administrativo alguno, por lo que la pretensión alegada por el demandado ciudadano JOSE ALBERTO CORREA BUSTOS, ya identificado, se declara SIN LUGAR y así se decide. 4.- INFORMES DE LA PARTE APELANTE: Alega el apelante en sus informes por ante esta Alzada: “…De conformidad con el artículo 517 del Código Procesal Civil, estando en el día respectivo, para la presentación de informe de apelación que se hizo de la sentencia lo hago bajo los siguientes términos: PRIMERO: según sentencia de fecha 05/03/2018, donde se declara sin lugar la demanda de desalojo contra el ciudadano JOSE ALBERTO CORREA BUSTOS, fundamentada en el articulo 40 literal "A" de la Ley de Regulación de arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial, lo cual apelo por cuanto la misma no se ajusta a lo probado y demostrado en autos SEGUNDO: ciudadana Jueza, si hace una revisión exhaustiva del expediente 7753 (con nomenclatura de este tribunal 3593), llevado por el Tribunal Segundo Ordinario y de ejecución de medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira. Se puede evidenciar que este ciudadano JOSE ALBERTO CORREA BUSTOS, bien identificado en autos, ha incumplido en todos los contratos que dio origen al arrendamiento del local comercial hoy en trámite legal, que tiene como dirección la carrera 4, entre calles 5 y 6 N° 5-15, Sector Catedral, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, local este que pertenece a los coherederos de la Sucesión Colmenares Guerrero y donde mi poderdante la ciudadana TERESA DE JESUS COLMENARES GUERRERO, bien identificada en autos, funge como la administradora. TERCERO: ciudadana Jueza, en los folios que rielan en este expediente se podrádeterminar, por ejemplo: Folio 19 contrato de arrendamiento en especial clausula tercera, donde deja bien claro que son los primeros días de cada mes que debe hacer el arrendatario el pago del canon de arrendamiento. Folio 21 contrato de arrendamiento en este contrato se vuelve a ratificar lo hecho en la clausula numero tres. Folio 23 contrato de arrendamiento: donde aclara que son los primeros cinco (05) días de cada mes y el aumento del canon de arrendamiento que tampoco cumplió, este fue notariado. Ciudadana Jueza, de los contratos señalados que fue lo que dio inicio a este arrendamiento que hoy en día es de forma verbal e indeterminado, se puede apreciar que el pago del canon de arrendamiento que debe hacer la parte arrendataria son los primeros días de cada mes y no como lo viene realizando la parte demandada de manera extemporánea y acumulativa de 3-4-5 meses y hasta mas; es decir, que ha dejado de pagar más de dos meses el canon de arrendamiento, cayendo en la causando de desalojo establecido en el articulo 40 literal "A" de la Ley de Regulación de arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial CUARTO: ciudadana juez, como podrá observar la cantidad de bauches que este ciudadano consignó como pruebas de pago se puede determinar que no hay una secuencia ya que en casi todos hay un atraso considerable en el pago del canon de arrendamiento QUINTO: ciudadana juez, como reza en el artículo 520 del Código de Procedimiento Civil consigno instrumentos como son: 1.- Boleta de Notificación para la ciudadana TERESA DE JESUS COLMENARES GUERRERO, para que esté del conocimiento que el ciudadano demandado empezó a depositar los canon de arrendamiento en el tribunal primero de municipio ordinario y de ejecución de medida de los municipios San Cristóbal y Torbes marcado con la letra "A" 2.- Hoja de Contrato de consignaciones de cuenta de ahorros llevada por este tribunal donde se puede apreciar las fechas remarcadas de los depósitos y los atrasos de cada uno de ellos, donde se prueba que el arrendatario ha dejado de pagar en varias oportunidades más de dos meses el canon de arrendamiento. 3.- recibo de ingresos de este mismo tribunal, donde hace el pago de dos meses como son noviembre y diciembre de 2017. 4.- comprobante de auto ingreso de consignación en el mismo tribunal de fecha 06/04/2018, por la cantidad de 12.000.000,00 de alquiler del 01/03/2018 al 31/12/2018, hace esta consignación con la finalidad de demostrar que el siempre paga por adelantado, lo cual es totalmente falso, ya que lo que quiere demostrar la parte demandada haciendo esta operación que no ha incumplido con las clausulas de contrato firmada por él en varias oportunidades lo hace a sabiendas que está en un litigio judicial. Por último pido que declare con lugar la presenta apelación dejando sin efecto la Sentencia emitida por el Tribunal Segundo Ordinario y de ejecución de medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira de fecha 05/03/2018, y en tal virtud declare el desalojo del local comercial al ciudadano JOSE ALBERTO CORREA BUSTOS, plenamente identificado, de conformidad con el 40 literal "A" de la Ley de Regulación de arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial…” De igual forma, alega la contraparte en su escrito de informes por ante esta Alzada, lo siguiente: “…En el presente juicio, se inicio por demanda de la ciudadana Teresa de Jesús Colmenares Guerrero, V- 3.794.367 en fecha 29-10-2017 por incumplimiento de pagos de cánones de arrendamiento de local ubicado en la carrera 4 N° 5-15 entre calle 5/6 sector catedral. Relación arrendaticia que data desde el 10 de abril de 1989, hasta la actualidad. Como el caso que nos ocupa es el incumplimiento de pago alegado y como bien demostrado con documentales que eso falso siempre estuve al día con los pagos y así lo ratifiqué en folios que rielan al expediente 7753 desde los folios 27 hasta el folio 61 los cuales nunca se fueron impugnados ni tachados en su oportunidad. Se puede observar que hasta para el momento de incoar la demanda la ciudadana Teresa de Jesús Colmenares Guerrero, siempre estuvo en con (SIC) de pagos al día es decir solvente. Alegué otras documentales contratos de arrendamiento que fueron realizados por la ciudadana Yolanda Chacón de Colmenares V-195.875 y mi cliente demandado José Alberto Correa V-3.008.561 en vista de ello solicito igualmente la falta de cualidad de la hoy poseedora del local Teresa de Jesús Colmenares Guerrero V- 3.794.367 ya que tampoco demostró ser la propietaria sino (sucesora- autorizada- administración) folio 25 de las pruebas presentadas en su debido oportunidad y valoradas se observó que no se demuestra insolvencia alguna. Aun hoy, en el periodo de informes la demandante insiste en la insolvencia y hoy presento en un folio útil el pago que fue canon de arrendamiento del 01-03-2018 al 31-12-2018. Presentado como ha sido los presentes informes ruego al Tribunal tomar en cuenta para el momento de la sentencia en virtud de los fundamentos de hecho y de derecho declarar sin lugar la demanda incoada contra mi mandante José Alberto Correa Bustos V-3.008..561 por la ciudadana Teresa de Jesús Colmenares Guerrero V-3.794.367 con la correspondiente condenatoria en costas. Es justicia en San Cristóbal a los 28 días de mayo del 2018…” MOTIVACIONES PARA DECIDIR: Conoce este Juzgado Superior del presente asunto, en virtud de la demanda de Desalojo de Local Comercial, incoada por la ciudadana TERESA DE JESUS COLMENARES GUERRERO, contra el ciudadano JOSE ALBERTO CORREA BUSTOS, que fue decidida por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal Y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, en sentencia de fecha 19 de marzo de 2018, que declaró: “…PRIMERO: SIN LUGAR la falta de cualidad interpuesta como defensa de fondo por la representación judicial de la parte demandada; SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda por desalojo interpuesta por la ciudadana TERESA DE JESUS COLMENARES GUERRERO(…); TERCERO: SIN LUGAR la pretensión de agotamiento de la vía administrativa interpuesta por la parte demandada…” Habiéndose delimitado el thema decidendum en la presente causa, procede este sentenciador a verificar la procedencia de la apelación interpuesta con base a las siguientes consideraciones: SINTESIS DE LA CONTROVERSIA: La controversia se plantea en torno, según consta en el libelo de demanda, al desalojo del inmueble constituido por el local comercial ubicado en la carrera 4, entre calles 5 y 6, N° 5-15, sector Catedral, Municipio San Cristóbal del estado Táchira, acción que interpone la ciudadana TERESA DE JESUS COLMENARES GUERRERO, contra el ciudadano JOSE ALBERTO CORREA BUSTOS, y que fundamenta dicha pretensión en la falta de pago de los cánones de arrendamiento previsto en el artículo 40 literal “A” del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y el artículo 26 de la ya mencionada ley, alegando que no cumplió de buena fe su obligación de entregar el local comercial una vez vencida la relación arrendaticia para la fecha 31 de diciembre del 2000, y que al no existir prorroga o renovación entre las partes existe un vencimiento de la relación arrendaticia puesto que no hizo uso de la prorroga legal. Seguidamente en el escrito de contestación la parte demandada alega la falta de cualidad de la ciudadana Teresa Colmenares de Becerra, pues ella se identifica en el documento como Administradora de la sucesión de Pedro Pablo Colmenares sin instrumento legal que la faculte (poder) o que la acredite para tal facultad en nombre de la sucesión, es así que la parte alega igualmente que realizo los pagos puntuales de los cánones de arrendamiento, y que desde la fecha 21 de febrero del 2011, la relación arrendaticia se hizo a plazo indeterminado, habiendo transcurrido 28 años ininterrumpidos, y que en vista que la ciudadana Teresa Colmenares Becerra nunca quizo darle recibos por cánones de arrendamiento desde los años atrás 2011 hasta la actualidad, y ni por concepto de reparaciones, se vio el aquí demandado en la imperiosa necesidad de hacer los pagos antes el Tribunal Primero del Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, expediente N° 969-2014, depositando mes vencido y mes adelantado, lo cual demuestra su solvencia. Ahora bien, como fue establecida la controversia el Tribunal A quo procedió a decidir la presente causa declarando sin lugar la demanda por desalojo interpuesta por la ciudadana TERESA DE JESUS COLMENARES GUERRERO, y ejercido el recurso por la representación judicial de la antes mencionada ciudadana, y ante esta Alzada en la oportunidad correspondiente para la presentación del escrito de informes la ciudadana TERESA DE JESUS COLMENARES GUERRERO, alega que el ciudadano JOSE ALBERTO CORREA BUSTOS ha incumplido el contrato por falta de pago dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes como lo establece el contrato suscrito entre ellos. I.- PUNTO PREVIO: “DE LA FALTA DE CUALIDAD DE LA PARTE ACTORA PARA INTERPONER LA DEMANDA” La cualidad desde el punto de vista procesal, expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor y aquella a quien la Ley le concede la acción (cualidad activa), y entre la persona del demandado y aquella contra quien la acción es concedida (cualidad pasiva). Sobre el particular, la extinta Corte Suprema de Justicia, sostuvo lo siguiente: “…según el nuevo sistema acogido ahora por el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, cuando la falta de cualidad o interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio se hace valer al contestar de fondo la materia, la vieja excepción cambia de naturaleza jurídica y de inadmisibilidad que era, se transforma en perentoria con la finalidad que se declare infundada la demanda. Por consiguiente, la cualidad o interés en el actor para intentar el juicio y en el demandado para sostenerlo, se presenta al examen como una cuestión prejudicial en los procesos lógicos del sentenciador y si tal defensa perentoria prospera, tendrá como efecto inmediato desechar la demanda, pero por infundada”. (Subrayado del Tribunal; Sentencia de fecha 09 de septiembre de 1989, publicada en la página web del Tribunal Supremo de Justicia) Igualmente, la falta de cualidad, conocida también en la doctrina como legitimatio ad causam, es una excepción procesal perentoria; y la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 23/09/2003, con ponencia del Magistrado HADEL MOSTAFA PAOLINI, señaló: “La cualidad o legitimatio ad causam es condición especial para el ejercicio del derecho de acción y se puede entender siguiendo las enseñanzas del Dr. LUÍS LORETO, como aquélla…. “relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la Ley le concede la acción o la persona contra quien se concede y contra quien se ejercita en tal manera…”. (Contribución al estudio de la excepción de inadmisibilidad por falta de cualidad”. Fundación Robert Goldschmidth. Editorial Jurídica Venezolano, Caracas 1987, Pág.183.).” Es así que el proceso judicial está regido por el principio de la bilateralidad de las partes, esto es, un demandante y un demandado, quienes para actuar efectivamente en el proceso deben estar revestidos de cualidad o legitimation ad causam, cuya noción apunta a la instauración del proceso entre quienes se encuentran frente a la relación material e interés jurídico como contradictores, alude a quienes tienen derecho por determinación de la ley para que en su condición de demandante y demandado resuelvan sus pretensiones ante el órgano jurisdiccional, y ello constituye entonces la cualidad, uno de los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene el derecho a lo pretendido, y si el demandado puede ser condenado a cumplir la obligación que se le trata de imputar, y así lo señalo DEVIS ECHANDÍA: “Como se ve, la legitimación es, en realidad, un presupuesto de la pretensión contenida en la demanda, entendiendo el concepto en su verdadero sentido; es decir, que sea procedente la sentencia de fondo. Forma parte de la fundamentación de la demanda en sentido general, pero si falta, es más apropiado decir que ésta es improcedente, porque así se da mejor idea de la situación jurídica que se presenta; no procede entonces resolver sobre la existencia del derecho o relación jurídica material, y el juez debe limitarse a declarar que está inhibido para hacerlo. Y se debe hablar de demanda infundada, cuando no se prueba el derecho material alegado o cuando aparezca una excepción perentoria que lo desvirtúe o extinga.” (Subrayado del Tribunal, ver Hernando Devis Echandía. Tratado de Derecho Procesal Civil. Tomo I. Editorial Temis. Bogota. 1.961. Pág. 539) Ampliando más las nociones, y a los efectos de la decisión del punto relativo a la falta de cualidad e interés, el procesalista patrio Loreto, citado por Rengel-Romberg destaca: “…se deduce que para obrar o contradecir en juicio, es necesario que las partes afirmen ser titulares activos o pasivos de la relación material controvertida y pidan al juez una decisión de mérito sobre la misma (legitimatio ad causam). Si las partes son realmente titulares activos o pasivos de la relación, sólo puede saberse al final del proceso, en la sentencia de mérito cuando se declare fundada o infundada la pretensión que se hace valer en la demanda”. (Subrayado del Tribunal; Arístides Rengel-Romberg, Manual de Derecho Procesal Civil Venezolano, Volumen II, Universidad Católica “Andrés Bello”, Caracas, 1980, Pág. 141 y 142). El insigne procesalista patrio Dr. Luis Loreto, en su obra "Estudios de Derecho Procesal Civil", ha dejado un profundo trabajo en relación al concepto de cualidad. Expresa así el autor citado: "(…) En materia de cualidad, la regla es, que allí donde se afirma existir un interés jurídico sustancial propio que amerite la protección del órgano jurisdiccional competente, allí existe un derecho de acción a favor del titular de ese interés jurídico, quien tiene por ello mismo, para hacerlo valer en juicio; y que la persona contra quien se afirme ese interés en nombre propio tiene cualidad para integrar la relación procesal como sujeto pasivo de ella”. (Subrayado del Tribunal) Es por ello que, bajo los criterios expuestos, considera quien juzga, que en materia de arrendamiento la legitimación tanto para actuar en juicio, como para dar en locación, se rige por reglas distintas de las establecidas para las demás obligaciones contenidas en nuestro ordenamiento jurídico, y es así debido a que, arrendador es aquel sujeto que dà en calidad de arrendamiento un inmueble o cosa de su propiedad, o que le ha sido confiada por un tercero para su administración. Y si revisamos la doctrina nos encontramos con que “…Puede arrendar el propietario, el enfiteuta, el usufructuario e incluso el propio arrendatario que se constituye en arrendador… Para dar en arrendamiento no es necesario como en la venta, ser propietario de la cosa; en el arrendamiento cualquier persona encargada de administrar bienes ajenos, por la ley o por contrato, puede darlos en arrendamiento;”. (Jesús Mogollón Castillo, “Nociones de Derecho Inquilinario y Ley de Arrendamientos Inmobiliarios”, Pág. 7). En el caso bajo estudio, observa este sentenciador que junto al libelo de demanda la parte actora consignó la misiva donde se acredita su cualidad de “sucesora autorizada (administración)”, en el cual se reza lo siguiente: “…todo lo relacionado con el cobro del canon de arrendamiento y servicios públicos estará a cargo UNICA Y EXCLUSICAMENTE de la ciudadana TERESA COLMENARES GUERRERO en su condición de sucesora, por cuando ha fallecido la Sra. Yolanda de Colmenares, quien era la encargada de dichos cobros…” en el cual firman la ciudadana TERESA COLMENARES GUERRERO, y los ciudadanos PABLO JOSÉ COLMENARES GUERRERO y JULIO CESAR COLMENARES GUERRERO, dándole la cualidad enunciada, y por consecuencia al no haber sido impugnado en su oportunidad legal como lo establece 429 del Código de Procedimiento Civil, el contrato de arrendamiento inserto a los folios 21 y 22 donde tiene por una parte a la ciudadana TERESA COLMENARES GUERRERO, que comporta el carácter de arrendadora, por otra parte al ciudadano JOSE ALBERTO CORREA con carácter de arrendatario, se mantiene como fidedigno y esta Alzada le confiere el valor probatorio al instrumento de conformidad con el artículo 1.359 del Código de Procedimiento Civil, y es por eso que en virtud de los expuesto esta Alzada le es forzoso declarar SIN LUGAR LA FALTA DE CUALIDAD opuesta por la representación judicial de la parte demandada. Y ASI SE DECLARA. II.- VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS: Ante lo cual es importante traer a colación la sentencia dimanada por la Sala de Casación Civil de fecha 24 de mayo de 2024, en el expediente 24-407 del cual se transcribe un extracto de la misma a los efectos de la mayor comprensión de la resolución y consecuente determinación del presente asunto sub-examine: “… se encuentra esta alzada en la oportunidad para pronunciarse sobre el presente recurso de apelación ejercido por la parte perdidosa en contra de la sentencia proferida por el a quo y determinar si la misma se encuentra ajustada a derecho, este juzgador observa: El objeto de la apelación es provocar un nuevo examen de la relación controvertida, por conocimiento del Juez de segundo grado de jurisdicción, por lo que la doctrina y la jurisprudencia al definir el interés de la apelación expone que está determinado por el agravio perjuicio o gravamen que la decisión apelada causa a uno de los litigantes, por lo tanto, si la apelación es en esencia una instancia sobre los hechos que debe culminar en una sueva resolución. Por consiguiente, el estado sobre el objeto de la apelación, en el sentido expresado indica necesariamente el estudio de la extensión y limites que debe tener el nuevo examen de la controversia en el segundo grado de la jurisdicción. En atención a lo anterior, el recurso de apelación otorga al Juez superior el conocimiento del fondo de la controversia planteada por las partes con jurisdicción plena para confirmar, modificar, revocar las sentencias pronunciadas en primer grado de jurisdicción…” (Subrayado de esta Tribunal). Para el procesalista y reconocido autor Michele Taruffo, en su obra “La Motivación de la Sentencia Civil” (P.28-29): “…al constituir la motivación de la Sentencia un fenómeno de carácter inevitablemente procesal, los estudiosos se han visto necesariamente obligados a tener que ocuparse de él, y se ha, pues, estudiado la motivación exclusivamente a los puntos de emersión del fenómeno en un plano estrictamente normativo, y ha significado concentrar la atención esencialmente en tres puntos: * La definición de la naturaleza del requisito de la motivación y del vicio constituido por la ausencia, la posibilidad de evidenciar los vicios de la motivación y la posibilidad del relativo controlen vía de Casación”. En nuestro ordenamiento jurídico venezolano, específicamente en lo establecido en el numeral 4º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, establece que toda sentencia debe contener “los motivos de hecho y de derecho de la decisión”. Igualmente, y en atención al principio dispositivo establecido en el artículo 12 del Código Procesal Civil, subyace el principio de veracidad del proceso, y el principio de la verdad procesal, en ese sentido: “Los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.” De lo anterior se infiere que el juzgador siempre estará en la búsqueda de la verdad, en función del apotegma jurídico: “Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados”. Circunstancia que obliga a realizar un examen minucioso de las actas procesales, así como el estudio de todas las pruebas incorporadas, y suministradas al proceso por las partes a los efectos que se cumpla con lo establecido en el artículo 506 ejusdem, “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho”, y en consecuencia aplicar el principio de exhaustividad probatoria establecido en el artículo 509 ibidem. En atención a lo anterior el juzgador no puede incurrir en silencio (mutis mutandi), no puede hacer silencio en ninguna de las pruebas aportadas al proceso, es decir, que debe impretermitiblemente valorar cada una de ellas, así mismo, debe pronunciarse en virtud de todas y cada una de las peticiones planteadas por las partes en el recorrido del juicio civil de conformidad con el artículo 51 Constitucional. Las pruebas se valoran conforme a los principios de la comunidad, unidad y adquisición de la prueba, según los cuales el Juez debe adminicularlas entre sí, con independencia de la parte que las aportó al proceso, comenzando con los instrumentos que acompañaron la demanda y la contestación a la misma. A. PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA: .-A los folios 06 y 07 rielan copias fotostáticas de la declaración sucesoral del ciudadano José Vicente Colmenares Carrillo, y es por ello que esta Alzada lo valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y por haber sido agregado en copia simple y no haber sido impugnada la misma dentro de la oportunidad legal establecida, se tiene la misma como fidedigna, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil le da el valor probatorio correspondiente. .-Al folio 08 riela copia fotostática de la boleta de notificación del Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipio San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, para informar de los depósitos del ciudadano José Alberto Correa Bustos, valorándose dicho documento de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y por haber sido agregado en copia simple y no haber sido impugnada la misma dentro de la oportunidad legal establecida, se tiene la misma como fidedigna, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil le da el valor probatorio correspondiente. . .-Al folio 09 riela copia fotostática de la libreta de ahorro que demuestra los depósitos y retiros efectuados, y se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. ESTO SE DEBE CONCATENAR CON LA RELACION DE LOS PAGOS TEMPORNEOS o NO. B. PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA: .-Al folio 19 y 20 riela original del contrato de arrendamiento entre la arrendadora TERESA COLMENARES DE BECERRA y el arrendatario ALFREDO ENRIQUE DURAN VIELMA, donde el ciudadano JOSE ALBERTO CORREA BUSTOS portaba carácter de fiador solidario, y dicho documento se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. .-Al folio 21 y 22 corre inserto contrato de arrendamiento entre la ciudadana TERESA COLMENARES DE BECERRA y JOSÉ ALBERTO CORREA BUSTOS, se especifica que es un local por la sucesión de Pedro Pablo Colmenares García, y se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. .-Al folio 23 y 24 riela inserto contrato de arrendamiento entre la ciudadana YOLANDA CHACON DE COLMENARES y JOSÉ ALBERTO CORREA BUSTOS, donde se especifica que el mismo es renovación de los contratos anteriormente celebrados entre las partes desde 10 de abril del 1.989, y se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. .-Al folios 25 corre inserta carta misiva por parte del ciudadano José Correa a la ciudadana Teresa Colmenares Guerrero, informando del carácter que ostentará como sucesora autorizada (administración) a partir de la fecha 21 de febrero del 2011, el cual se valora de conformidad al artículo 430 del Código de Procedimiento Civil. .-A los folios 26 al 61 riela copias fotostáticas de los Váuchers de depósito comprendidos desde Febrero a Diciembre de 2014, Enero 2015 a Diciembre de 2015, Enero a Diciembre de 2016, Enero a diciembre de 2017, lo cual hace constar los Váuchers de la consignación de los cánones de arrendamiento de los meses antes indicados ante el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, en el expediente N° 969, y se valora de conformidad al artículo 430 del Código de Procedimiento Civil, y en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil. PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA PRODUCIDAS E INCORPORADAS EN ESTA INSTANCIA CONFORME A LO ESTABLECIDO EN EL ARTICULO 520 DEL CODIGO PROCESAL CIVIL. .-Al folio 91 corre inserta copia fotostática simple de la boleta de notificación a la ciudadana Teresa de Jesús Colmenares Guerrero, donde se le hace saber de la consignación de los cánones de arrendamiento, valorándose dicho documento de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y por haber sido agregado en copia simple y no haber sido impugnada la misma dentro de la oportunidad legal establecida, se tiene la misma como fidedigna, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil le da el valor probatorio correspondiente. .-Al folio 92 corre copia fotostática simple de la “Hoja control de consignación de cuentas de ahorro” correspondiente al expediente N° 969, llevado por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, donde se evidencia los depósitos efectuados en el Tribunal mencionado, y dicha documental se valora de conformidad a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y por haber sido agregado en copia simple y no haber sido impugnada la misma dentro de la oportunidad legal establecida, se tiene la misma como fidedigna, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil le da el valor probatorio correspondiente. .-A los folios 93 y 94 corren insertas copias fotostáticas simples de los recibos de ingresos emitidos por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, para dejar constancia de la consignación del canon de arrendamiento, el cual se valora de conformidad al artículo 429 como lo establece el Código de Procedimiento Civil, y por haber sido agregado en copia simple y no haber sido impugnada la misma dentro de la oportunidad legal establecida, se tiene la misma como fidedigna, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil le da el valor probatorio correspondiente. PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA PRODUCIDAS E INCORPORADAS EN ESTA INSTANCIA CONFORME A LO ESTABLECIDO EN EL ARTICULO 520 DEL CODIGO PROCESAL CIVIL. .-Al folio 96 corre inserto bauche de consignación de canon de arrendamiento comprendido entre los meses marzo del 2018 a diciembre del 2018, pagados en fecha 05/04/201, por lo que de igual forma de valora de conformidad a lo establecido en el artículo 520 del Código de Procedimiento Civil, por lo que dichas probanzas se consideran tarjas de conformidad con lo establecido en el artículo 1.383 del Código Civil, y se valoran de acuerdo con por la sana critica, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. III.- PROCEDENCIA DE LA ACCIÓN: Situada la síntesis de la controversia y habiendo sido demostrada la relación arrendaticia, corresponde a este sentenciador resolver la acción planteada en los siguientes términos: El desalojo arrendaticio no es más que aquella acción que tiene el arrendador en contra del arrendatario, dirigida a poner fin al contrato de arrendamiento, para obtener la devolución del inmueble arrendado, amparado en cualquiera de las causales establecidas taxativamente en la Ley, y constituye el fundamento de la presente acción en el literal “A” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Señala el literal “A” como causa de desalojo, lo siguiente: “Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominios o gastos comunes consecutivos.” Por su parte, el artículo 14 del mismo decreto Le, prevé: “El arrendatario está en la obligación de pagar al arrendador el canon de arrendamiento, según la cantidad y oportunidad que se haya fijado…”. En el Código Civil, establece el ordinal 2° del artículo 1592, la misma obligación al señalar: “El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias. 2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.”. Sobre la falta de pago, comenta el autor GILBERTO GUERRERO QUINTERO, en su obra “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario”, (Volumen I, Publicaciones UCAB, Segunda Edición 2003, Pág. 186), lo siguiente: “... LA FALTA DE PAGO Insolvencia inquilinaria y desalojo Tratándose de la “insolvencia inquilinaria”, hacemos referencia directa al estado de mora en que se encuentra el arrendatario cuando no ha pagado el canon arrendaticio correspondiente, independientemente de la causa del no pago, esto es, no importa si se debe a la falta de capacidad económica para pagar o por motivo de su negligencia u otra causa no excusable; pues por el solo hecho de existir pensiones insolutas (no pagadas) en los términos del contrato o de la Ley, es que se puede hablar de “insolvencia inquilinaria”. Lamentablemente la Ley no establece eximente de responsabilidad civil, que permita alegar en beneficio del arrendatario la insolvencia por falta de recursos económicos, que impida se le tenga por insolvente. La Ley no lo contempla así, porque tendría al mismo tiempo que establecer la obligación del Estado de pagar por aquél, en los casos en que sobrevenga un estado de necesidad en el arrendatario que le impida cumplir, pues al arrendador corresponde el derecho de recibir la contraprestación y al inquilino el deber de pagar en los términos convenidos al tenor de la propia Ley. (Ord. 2° art. 1592, CC)…”. (Subrayado de esta Alzada.) Con base en la normativa expuesta, estima este juzgador que se hace necesario determinar el cumplimiento o no, de los pagos de los cánones de arrendamiento por parte del ciudadano JOSE ALBERTO CORREA BUSTOS, en su carácter de arrendatario, del local comercial ubicado en la carrera 4, entre calles 5 y 6, N° 5-15 sector la catedral, Municipio San Cristóbal, estado Táchira, y por ello es conveniente plasmar de manera clara los meses cancelados y su respectiva fecha, tal como lo indica la clausula numero TERCERA del contrato de arrendamiento que indica: “…los cuales serán cancelados por “EL ARRENDATARIO” vencidos los primeros cinco (5) días de cada mes, siendo condición expresa que la falta de pago de una (1) mensualidad da a “LA ARRENDADORA” el derecho de solicitar la resolución del contrato y pedir la inmediata desocupación del local comercial arrendado…”, y por tal se pasa a verificar de la siguiente forma: Por lo que se hace necesario hacer una relación detallada de los pagos realizados por el arrendatario en relación al cumplimiento del pago de los cánones de arrendamiento lo cual se hace de seguidas en ese sentido. • CANONES DE ARRENDAMIENTO DEL 2014: .-Al folio 26 corre inserto Váucher de canon de arrendamiento de los meses Abril y Mayo, pagado en fecha 30/05/2014, es decir, que no fue abonado como lo dispone el contrato. .-Al folio 27 corre inserto Váucher de canon de arrendamiento de los meses Febrero y Marzo, pagado en fecha 14/05/2014, es decir, que no fue abonado como lo dispone el contrato. .-Al folio 28 corre inserto Váucher de canon de arrendamiento del mes de Junio, pagado en fecha 03/07/2014, es decir, que no fue abonado como lo dispone el contrato. .-Al folio 29 corre inserto Váucher de canon de arrendamiento del mes de Julio, pagado en fecha 07/08/2014, es decir, que no fue abonado como lo dispone el contrato. .-Al folio 30 corre inserto Váucher de canon de arrendamiento del mes de Agosto, pagado en fecha 09/09/2014, es decir, que no fue abonado como lo dispone el contrato. .-Al folio 31 corre inserto Váucher de canon de arrendamiento del mes de Septiembre, pagado en fecha 08/10/2014, es decir, que no fue abonado como lo dispone el contrato. .-Al folio 32 corre inserto Váucher de canon de arrendamiento del mes de Octubre, pagado en fecha 07/11/2014, es decir, que no fue abonado como lo dispone el contrato. .-Al folio 33 corre inserto Váucher de canon de arrendamiento del mes de Noviembre, pagado en fecha 04/12/2014, es decir, que no fue abonado como lo dispone el contrato. .-Al folio 34 corre inserto Váucher de canon de arrendamiento del mes de Diciembre, pagado en fecha 07/01/2015, es decir, que no fue abonado como lo dispone el contrato. Y como conclusión se evidencia que fueron 12 meses, correspondientes a los cánones de arrendamiento que no fueron abonados como lo dispone el contrato de arrendamiento. • CANONES DE ARRENDAMIENTO DEL 2015: .-Al folio 35 corre inserto Váucher de canon de arrendamiento del mes de Enero, pagado en fecha 30/01/2015, es decir, que no fue abonado como lo dispone el contrato. .-Al folio 36 corre inserto Váucher de canon de arrendamiento del mes de Febrero, pagado en fecha 10/03/2015, es decir, que no fue abonado como lo dispone el contrato. .-Al folio 37 corre inserto Váucher de canon de arrendamiento del mes de Marzo, pagado en fecha 07/04/2015, es decir, que no fue abonado como lo dispone el contrato. .-Al folio 38 corre inserto Váucher de canon de arrendamiento del mes de Abril, pagado en fecha 30/04/2015, es decir, que no fue abonado como lo dispone el contrato. .-Al folio 39 corre inserto Váucher de canon de arrendamiento del mes de Mayo, pagado en fecha 04/06/2015, es decir, que no fue abonado como lo dispone el contrato. .-Al folio 40 corre inserto Váucher de canon de arrendamiento del mes de Junio, pagado en fecha 02/07/2015, es decir, que no fue abonado como lo dispone el contrato. .-Al folio 41 corre inserto Váucher de canon de arrendamiento del mes de Julio, pagado en fecha 03/08/2015, es decir, que no fue abonado como lo dispone el contrato. .-Al folio 42 corre inserto Váucher de canon de arrendamiento del mes de Julio, pagado en fecha 03/08/2015, es decir, que no fue abonado como lo dispone el contrato. .-Al folio 43 corre inserto Váucher de canon de arrendamiento del mes de Agosto, pagado en fecha 01/09/2015, es decir, que no fue abonado como lo dispone el contrato. .-Al folio 44 corre inserto Váucher de canon de arrendamiento del mes de Septiembre, pagado en fecha 07/10/2015, es decir, que no fue abonado como lo dispone el contrato. .-Al folio 45 corre inserto Váucher de canon de arrendamiento del mes de Octubre, pagado en fecha 06/11/2015, es decir, que no fue abonado como lo dispone el contrato. .-Al folio 46 corre inserto Váucher de canon de arrendamiento del mes de Noviembre y Diciembre, pagado en fecha 02/12/2015, es decir, que solo el mes de diciembre fue abonado como lo dispone el contrato de arrendamiento. Y como conclusión se evidencia que fueron 11 meses, correspondientes a los cánones de arrendamiento que no fueron abonados como lo dispone el contrato de arrendamiento, excepción del mes de diciembre del presente año. • CANONES DE ARRENDAMIENTO DEL 2016: .-Al folio 47 corre inserto Váucher canon de arrendamiento del mes de Enero, pagado en fecha 02/02/2016, es decir, que no fue abonado como lo dispone el contrato. .-Al folio 48 corre inserto Váucher canon de arrendamiento del mes de Febrero, pagado en fecha 04/03/2016, es decir, que no fue abonado como lo dispone el contrato. .-Al folio 49 corre inserto Váucher canon de arrendamiento del mes de Marzo, pagado en fecha 31/03/2016, es decir, que no fue abonado como lo dispone el contrato. .-Al folio 50 corre inserto Váucher canon de arrendamiento del mes de Abril, pagado en fecha 03/05/2016, es decir, que no fue abonado como lo dispone el contrato. .-Al folio 51 corre inserto Váucher canon de arrendamiento del mes de Mayo, pagado en fecha 03/06/2016, es decir, que no fue abonado como lo dispone el contrato. .-Al folio 52 corre inserto Váucher canon de arrendamiento del mes de Junio, pagado en fecha 30/06/2016, es decir, que no fue abonado como lo dispone el contrato. .-Al folio 53 corre inserto Váucher de los cánones de arrendamiento de los meses de Julio y Agosto, pagado en fecha 04/08/2016, es decir, que solo el mes agosto fue abonado como lo dispone el contrato. .-Al folio 54 corre inserto Váucher de los cánones de arrendamiento de los meses de Septiembre y Octubre, pagado en fecha 04/10/2016, es decir, que solo el mes octubre fue abonado como lo dispone el contrato. .-Al folio 55 corre inserto Váucher de los cánones de arrendamiento de los meses de Noviembre y Diciembre, pagado en fecha 05/12/2016, es decir, que solo el mes de diciembre fue abonado como lo dispone el contrato. Y como conclusión se evidencia que solo los meses de agosto, octubre y diciembre fueron abonados como lo dispone el contrato de arrendamiento, es decir, que solo los tres meses fueron pagados dentro de los primeros cinco días, en el año 2016. • CANONES DE ARRENDAMIENTO DEL 2017: .-Al folio 56 corre inserto Váucher de los cánones de arrendamiento de los meses de Enero y Febrero, pagado en fecha 03/02/2017, es decir, que solo el mes de febrero fue abonado como lo dispone el contrato. .-Al folio 57 corre inserto Váucher de los cánones de arrendamiento de los meses de Marzo y Abril, pagado en fecha 05/04/2017, es decir, que solo el mes de abril fue abonado como lo dispone el contrato. .-Al folio 58 corre inserto Váucher de los cánones de arrendamiento de los meses de Mayo y Junio, pagado en fecha 08/05/2017, es decir, que solo el mes de junio fue abonado como lo dispone el contrato. .-Al folio 59 corre inserto Váucher de los cánones de arrendamiento de los meses de Julio y Agosto, pagado en fecha 04/08/2017, es decir, que solo el mes de agosto fue abonado como lo dispone el contrato. .-Al folio 60 corre inserto Váucher de los cánones de arrendamiento de los meses de Septiembre y Octubre, pagado en fecha 06/10/2017, es decir, que no fueron abonados como lo dispone el contrato. .-Al folio 61 corre inserto Váucher de los cánones de arrendamiento de los meses de Noviembre y Diciembre, pagado en fecha 30/11/2017, es decir, que solo diciembre fue abonado como lo dispone el contrato. En conclusión solo los meses de febrero, abril, junio, agosto y diciembre fueron abonados como los dispone el contrato de arrendamiento, es decir, cinco meses abonados dentro de los primero cinco días, del año 2017. De esta forma, en relación a la definición de la insolvencia del locatario en el contexto de la materia Inquilinaria tenemos: “Se refiere específicamente a la incapacidad del arrendatario para cumplir con sus obligaciones contractuales, especialmente el pago de los cánones”. En ese orden, es importante poner de relieve sentencia de la Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en un procedimiento de “Regulación de Jurisdicción”, según expediente Nº 2018-0418, de fecha 02/08/2018, del cual se transcribe un extracto y la Sala en cuestión hace énfasis, en la extemporaneidad de los pagos de los cánones de arrendamiento por parte del arrendatario-demandado: Que “(…) una vez constituida la empresa Mercantil Feria de Verduras y Hortalizas El Palito C.A., cuyo presidente (…), en forma unilateral, coloca como arrendataria del local comercial a dicha empresa”. Que insolvente como ha quedado el arrendatario (…) en el pago de los cánones de arrendamiento de los meses enero, febrero marzo y: los meses siguientes hasta la presente fecha, en virtud de ser nulo el pago realizado de los meses abril y mayo; y habiendo consignado en forma extemporánea, y nula una persona Jurídica, ajena a la relación arrendaticia los meses de junio, julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre del año 2017. Es por lo que demanda para que convenga o sea declarado por el tribunal: PRIMERO: El desalojo del inmueble constituido por dos (2) locales comerciales (…); SEGUNDO: En pagar las costas del juicio, o en su defecto a ello sea condenado el Tribunal”. (Subrayado por esta Alzada) • RELACION EVOLUTIVA Y SISTEMATICA DE LOS PAGOS DE LOS CANONES DE ARRENDAMIENTO TEMPORANEA O EXTEMPORANEAMENTE POR PARTE DEL LOCATARIO DE LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO PREEXISTENTES: Es necesario y pertinente traer a colación el contrato o los contratos de arrendamiento suscritos entre la parte demandante (arrendador) y la parte demandante (arrendataria), a los efectos de verificar con absoluta precisión si los pagos constituidos por las pensiones (canones) de arrendamiento fueron o no, satisfechas en la oportunidad legal establecidas por las partes, de conformidad con los principios de buena fe y de bilateralidad establecidas en los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil respectivamente, los cuales se referencian de seguida: La demandante ciudadana TERESA DE JESUS COLMENARES GUERRERO, ampliamente identificada en autos, en su escrito libelar que corre al folio 1 del expediente expresa. 1.-” En el año 1997, celebré contrato de arrendamiento verbal con el ciudadano JOSE ALBERTO CORREA BUSTOS, identificado a los autos, y en el cual manifiesta expresamente, “La presente relación arrendaticia, ha sido incumplida por aparte del arrendatario, en lo siguiente: A) Cancelar las mensualidades por adelantado en los 5 primeros días antes de la fecha de vencimiento de la misma”. B) Durante casi todo el trayecto de este contrato de arrendamiento verbal el ciudadano JOSE ALBERTO CORREA BUSTOS, ha incumplido en forma reiterada este canon de arrendamiento, ya que lo hace cada dos o tres meses. 2.- En el contrato privado que correa los folios 19 y su vto y 20, entre TERESA COMENARES DE BECERRA y ALFREDO ENRIQUE DURAN VIELMA, titular de la cédula de identidad Nº V-1.743.494, y establecieron lo siguiente en la cláusula TERCERA: “El canon de arrendamiento es la cantidad de tres mil bolívares (Bs 3.000,oo), mensuales que el arrendatario pagará a la arrendadora en su casa de habitación que declara conocer, los días 10 de cada mes a partir del día 10 de Mayo de 1989, siendo convenido QUE LA FALTA DE PAGO DE TRES MENSUALIDADES DE arrendamiento en forma consecutiva dará por resuelto el presente contrato de arrendamiento y la arrendadora queda facultada para que proceda al desalojo judicial del local arrendado y a exigir la entrega del mismo debidamente desocupado”. Ahora bien, en la cláusula DECIMA del referido contrato se constituye y se ofrece un fiador y principal pagador el cual es del tenor siguiente DECIMA: “El arrendatario ofrece a la arrendadora un fiador solidario y principal pagador por las obligaciones asumidas por el presente contrato a la arrendadora en la cláusula tercera de este contrato al ciudadano JOSE ALBERTO CORREA B.,(…), y civilmente hábil por el pago de las pensiones de arrendamiento cualquiera que sea el monto y por todo el tiempo de duración del contrato inclusive, sus prorrogas y la mora en las mismas. Y yo, JOSE ALBERTO CORREA B., ya identificado por el presente contrato declaro: Que me constituyo en fiador y principal pagador de la obligación asumida por el arrendatario ALFREDO ENRIQUE DURAN VIELMA, por el presente contrato”. 3.- En el contrato debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Segunda en fecha 14 de agosto de 1991, anotado bajo el Nº1, Tomo 124 de esa misma fecha Suscrito entre la ciudadana TRESA COLMENARES DDE BECERRA, ampliamente identificada, y JOSE ALBERTO CORREA B, ampliamente identificada, En la cláusula TERCERA reza lo siguiente: “El canon de arrendamiento es la cantidad de tres mil bolívares (Bs 3.000,oo), mensuales que el arrendatario pagará a la arrendadora en su casa de habitación que declara conocer, los diez (10) de cada mes a partir del día 10 de Junio de 1991, siendo convenido QUE LA FALTA DE PAGO DE TRES MENSUALIDADES DE arrendamiento en forma consecutiva dará por resuelto el presente contrato de arrendamiento y la arrendadora queda facultada para que proceda al desalojo judicial del local arrendado y a exigir la entrega del mismo debidamente desocupado” 4.- En el contrato debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Segunda en fecha 28 de noviembre de 2007, anotado bajo el Nº 77, Tomo 271, folios 158-159 de esa misma fecha. Suscrito entre la ciudadana TRESA COLMENARES DE BECERRA, ampliamente identificada, y JOSE ALBERTO CORREA B, ampliamente identificada, donde expresaron lo siguiente en la clausula TERCERA: “El canon de Arrendamiento es por la cantidad de Doscientos cincuenta mil con 00/100 (Bs 250.000,oo), los cuales serán cancelados por el arrendatario vencidos los primeros cinco días (5) de cada mes, siendo condición expresa que la falta de pago de una (1) mensualidad da a la arrendadora el derecho de solicitar la resolución del, presente contrato y pedir la inmediata desocupación del local comercial arrendado. Es importante destacar que, si bien es cierto que, un tercero en su condición de Fiador y Principal ciudadano ALFREDO ENRIQUE DURAN VIELMA, ha pagado las obligaciones en relación a los canones de arrendamiento y cumplió con los referidos pagos en nombre del ciudadano JOSE ALBERTO CORREA BUSTOS, en el contrato fechado 10/05/1989, los mismo deben considerarse Validos para todos los efectos de la obligación arrendaticia que se ventila en la presente causa en esta Instancia Superior y su consecuente verificación y los mencionados pagos los hizo el arrendatario fuera de los 5 días convenidos y temporánea por prematura en algunos casos. Y ASI SE ACLARA. En este hilo de ideas, es importante dejar sentado, que si bien es cierto que el contrato de arrendamiento fue “Contrato Verbis” (Contrato Verbal), en el año 1997, circunstancia que no fue objetada por la parte demandada, y de manera expresa manifestó que en fecha 10 de abril de 1989 realizó de manera verbal contrato de arrendamiento de manera verbal y hace la acotación que firmó anteriormente un contrato privado de fecha diez (10) de mayo de 1989, a su decir manifestó expresa y formalmente que el contrato verbal fue desde la fecha que antecede y esta afirmación debidamente comprobada por la parte de demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, no fue objetada ni rebatida por la parte demandante, circunstancia por el cual para todos los efectos del presente juicio de desalojo de local comercial la fecha de inicio de la relación arrendaticia entre la ciudadana ANA TERESA DE JESUS COLMENARES GUERRERO y JOSE ALBERTO CORREA BUSTOS, es en fecha 10 de Abril de 1989, es decir contrato verbal e indeterminado desde esa fecha, hasta la presentación de la demanda.. Y ASI SE ESTABLECE. Siguiendo con la cronología sistemática de los contratos suscritos entre la demandante y él demandado, los cuales son los siguientes: Contrato debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Segunda en fecha 14 de agosto de 1991, anotado bajo el Nº1, Tomo 124 de esa misma fecha, contrato debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Segunda en fecha 28 de noviembre de 2007, anotado bajo el Nº 77, Tomo 271, folios 158-159 de esa misma fecha. En tal sentido y en vista que la relación arrendaticia se estableció en fecha 10 de abril de 1989 hasta la presente y la mencionada relación nace de manera verbal y posteriormente suscriben contratos de arrendamiento escritos privados y autenticados y subsiguientemente la relación se transforma de verbal temporalmente a relación escritural y de ésta última a verbal, en este sentido es prudente significar lo que doctrinariamente dice el autor Gilberto Guerrero Guerrero, al respecto en la página 101 en su obra “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario”, comenta con precisión que: “El contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, en cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use, sin determinarse por cuanto tiempo, o que habiéndose inicialmente fijado un lapso temporal mediante escrituración se le dejo después de vencido el plazo en posesión y mediante la percepción del pago arrendaticio, sin que pueda conocerse anticipadamente el momento de su conclusión temporal”. En el caso de autos se subsumen en supuesto doctrina expuesto con anterioridad y por tales circunstancias esbozadas en el contexto del presente expediente bajo consideración y estudio de esta instancia, se deja sentado para todos los efectos del presente juicio que el contrato interpartes se inició “contrato verbis” en forma temporal, luego en “contrato escritural”, en forma temporal, para transformarse finalmente e inequívocamente en contrato Indeterminado o” contrato verbal”. Y ASI SE ESTABLECE. Alineado al contexto es preciso adminicular en esta fase de la sentencia, las obligaciones del arrendatario el autor arriba citado en la página 27 y 28 de también la citada obra, es muy claro cuando analiza el tema en cuestión: “…Al arrendatario corresponde una pluralidad de obligaciones derivadas del uso y goce de la cosa, y que la ley pareciera simplificar a dos principales: 1º, servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquel que pueda presumirse, según las circunstancias; y, 2º debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos (ar.1.592, CC). Continua el autor, en relación a la 2º obligación del arrendatario, este debe pagar el canon de arrendamiento en los términos convenidos, el precio arrendaticio, consiste en la contraprestación que el arrendatario se compromete a entregar al arrendador, por el uso y disfrute de la cosa arrendada por cierto tiempo, contraprestación que, por lo general, consiste en una suma de dinero y en el ámbito civil pudiera no serlo así por disposición de las partes…” Correlativamente y en atención al punto expresado con anterioridad, se precisa si la obligación por parte del demandado de autos se cumplió o no tal como lo establece la ley y el convenimiento en el contrato de arrendamiento entre este y la arrendadora (parte demandante), lo cual se hace de seguidas. Como colofón, en atención especifica al punto relacionado con la insolvencia por parte de la arrendatario alegada por la parte demandante, es importante acotar que si bien es cierto que el locatario, hacia sus pagos posteriores a los lapsos establecidos en los contratos de arrendamiento, entendiéndose estos como contratos prima-fácie fueron suscritos en forma verbal (indeterminado), y posteriormente lo suscribieron entre arrendador y arrendatario en forma escritural, ahora bien, también se observa que de la confianza de la relación arrendaticia entre el sujeto activo y sujeto pasivo de la relación jurídico-procesal-sustancial, se creó tal confianza que de alguna manera el arrendatario, demostrando en principio de capacidad económica para mantener la sostenibilidad de los pagos, y demostrando capacidad económica para hacerlo, pero de la relación detallada, especifica de los pagos en forma evolutiva y sistemática de los años 2014, 2015, 2016 y 2017, alegados por la parte actora, se observó que los pagos no fueron consecuentes con los cinco días, es decir, el pago dentro de los cinco días como una obligación convenida interpartes tomando en consideración el principio de buena fe, y de la bilateralidad a la que se contrae los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil, no fueron satisfechos en el lapso de los 5 días, ahora bien, los mismo fueron causados y consecuentemente pagados por el inquilino, fuera de este lapso de cinco días, por lo que, en principio no se considera insolvente el inquilino por no haber pagado los cánones dentro del lapso de los cinco días, ahora bien, el punto de inflexión en ese sentido se traduce en los siguiente: que en la medida que esta Alzada observo la cronología de los pagos, se reitera, de los cánones de arrendamiento que fueron pagados en forma evolutiva y sistemática por el inquilino (demandado), se observa que los mismo empezaron a crear un arco de tiempo respecto al vencimiento correspondiente al día de pago especifico, que se tradujo en algunos casos por más de 15 días, entre el lapso del cumplimiento y el lapso con respecto al pago, Y ASI SE ACLARA. Al hilo de lo expresado se observa como se dijo arriba, que él arrendatario siempre tuvo capacidad económica para mantener los pagos correspondientes distinto es la circunstancia que no los hacia dentro de la oportunidad como se dijo arriba dentro de los cinco días, tan es así que tal capacidad económica se observa al folio 96 del expediente que, el arrendatario hizo un pago global, correspondiente, es decir, desde el mes de marzo hasta diciembre del año 2018, demostrando inequívocamente que pagó los 10 meses por adelantado, es una prueba de su solvencia y de su capacidad económica, si bien fue de carácter prematuro, pero con plena validez respecto a los cánones solutos vencidos en ese año, es decir, de marzo a diciembre del 2018. Las sentencias emanada por la sala civil, sala político administrativa y la sala constitucional del tribunal supremo de justicia han reiterado, que si bien los pagos por parte del inquilino de la relación arrendaticia no son satisfechos dentro de los 5 días al vencimiento de los meses causados, realizados en los cinco días según la convención existente entre arrendadora y arrendatario, se considera pagos solventes, que dentro la legislación propia del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial en su artículo 40, literal “A”, no se considera la insolvencia del inquilino. Y ASI SE ESTABLECE. Finalmente, es imperante y preciso poner de relieve que si el arrendador considera que han transcurrido más de 15 días, en alguno de los pagos de los cánones de arrendamiento de forma continua, siguientes al vencimiento de la mensualidad correspondiente, conduce por lo general a que el arrendador solicite la resolución del contrato, tal como lo expone el autor Gilberto Guerrero Quintero en su obra Tratado de Derecho arrendaticio inmobiliario volumen I, Págs. 186 y 187, si a bien lo considera o no pertinente. Ahora bien, con todo lo anteriormente esbozado, se evidencia de los anteriores Váuchers correspondiente a los folios señalados, y la información recabada de las actas procesales, que no existen elementos de convicción debidamente probados, por la parte demandante, de la insolvencia alegada por la ciudadana TERESA DE JESUS COLMENARES GUERRERO, aunado a ello, el ciudadano JOSE ALBERTO CORREA BUSTOS, en la oportunidad para dar contestación a la demanda, consigna los Váuchers de depósitos realizados a la libreta de ahorros de la ciudadana, antes indicada, como “sucesora autorizada (administración)”, de los meses cancelados por concepto de cánones de arrendamiento, comprendidos entre los meses de Febrero a Diciembre de 2014, Enero 2015 a Diciembre de 2015, Enero a Diciembre de 2016, Enero a diciembre de 2017; y en los cuales, efectivamente se evidencia el pago de los meses anteriormente referidos, puesto que, aunque los mismos no fueron pagados dentro de los primeros cinco (05) días del mes a pagar, todos los meses fueron abonados sin falta alguna que haga plena certeza de insolvencia con respecto a uno o dos pagos correspondientes a los cánones de arrendamiento, y es por ello que resulta forzoso concluir que la parte demandada pagó los cánones de arrendamiento ante el Tribunal Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, en atención a lo dispuesto en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial en su artículo 40, literal “A” y por ello es imperativo concluir que no existe causal de desalojo por insolvencia . Y ASÍ SE ESTABLECE. Por último, con respecto al alegato de agotamiento de la vía administrativa por la parte demandada en su escrito de contestación de demanda, le es pertinente a este Juzgado señalar el artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en el cual se establece lo siguiente: Artículo 43: “En lo relativo a la impugnación de los actos administrativos emanados del órgano rector en la materia, la competencia judicial en el Área Metropolitana de caracas corresponde a los Tribunales superiores en lo contencioso administrativo, y en el resto del país la competencia corresponde a los Juzgados de Municipio, en cuyo caso, se les atribuye la competencia especial Contencioso Administrativo en materia de arrendamientos comerciales. En el conocimiento de los demás procedimientos jurisdiccionales en materia de arrendamientos comerciales, de servicios y afines será competencia de la Jurisdicción Civil Ordinaria, por vía de procedimiento oral establecido en el Código de Procedimiento Civil hasta su definitiva conclusión.” Y es por lo expuesto en el ut supra artículo citado, que este Juzgador hace saber que en el mencionado decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, no se hace referencia alguna al agotamiento de vía administrativa, y evidenciado que el alegado del artículo 43 por la parte demandada hace alusión es a los supuestos en los que, si existiere algún acto administrativo, seria competencia de la jurisdicción contenciosa administrativa, y que por el contrario, los demás procedimientos de arrendamiento comercial serán competencia de la jurisdicción civil, por lo que este Sentenciador desecha lo alegado por el ciudadano JOSE ALBERTO CORREA BUSTOS, y como consecuencia se declara sin lugar el alegato del agotamiento de la vía administrativa. Y ASI SE ESTABLECE. Como corolario de lo anterior, resulta forzoso concluir que la presente demanda de desalojo de local comercial es improcedente conforme al literal A) del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en la que fue fundamentada la presente demanda por la parte demandante, es imperativo concluir que la apelación ejercida por la parte demandante es infundada, debido a que la decisión dictada por la Primera Instancia se encuentra ajustada a derecho, debiendo confirmarse. Lo cual se hará en forma clara, positiva, lacónica y expresa el dispositiva del presente fallo. Y ASI SE DETERMINA. PARTE DISPOSITIVA Por lo razonamientos expuestos, este JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: PRIMERO: SIN LUGAR el Recurso de Apelación interpuesto por la parte demandante ciudadana TERESA DE JESUS COLMENARES GUERRERO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 3.794.367 y de este domicilio, por intermedio de su apoderado, abogado IVAN CONTRERAS inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 111.811, contra la decisión dictada por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, en fecha 19 de marzo de 2018, asiento diario N° 3. SEGUNDO: Se CONFIRMA, con diferente motivación, la decisión dictada por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, en fecha 19 de marzo de 2018, asiento diario N° 3. TERCERO: SE CONDENA EN COSTAS del proceso a la parte demandante, todo de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil. En virtud que la presente decisión de conformidad con lo establecido en el artículo 521 del Código Procesal Civil, por cuanto son 30 días para sentencia interlocutoria y visto que el día 30, es decir, los días 29 y 30 ambos inclusive se verificaron el sábado 15 de marzo, y domingo 16 de marzo del 2025, respectivamente, si bien es cierto que el lapso precluyó el día domingo antes indicado, no es menos cierto que la decisión se debe impretermitiblemente, publicar en el día hábil siguiente, como es el día lunes calendario 17 de marzo del año 2025, en ese sentido es importante poner de relieve que de conformidad con los artículos 14 y 15 del Código Procesal Civil, el primero como director del proceso y el segundo que el Juez debe mantener a las partes en igualdad y equilibrio procesal, se hace procedente notificar a las partes de la presente decisión tal como lo dispone el artículo 49 numeral 1° de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en concordancia con la parte infine del artículo 251 del Código procesal Civil, y 200 y 197 ejusdem. En atención a lo expuesto una vez notificada la última de las partes podrá hacer uso de la disposición contenida en el artículo 314 del Código Procesal Civil, aclarando, sí el anuncio del recurso de casación está enmarcado dentro de alguno de los cuatro literales a que alude el artículo 312 ejusdem, siguiendo lo establecido en el primer artículo citado, a los efectos del anuncio del recurso de casación que establece: (…) “dentro de los 10 días siguientes al vencimiento de los lapsos indicados en el articulo 521 según los casos”. Si a bien, las partes lo consideran pertinente. SE ORDENA NOTIFICAR DE LA PRESENTE DECISIÓN A LAS PARTES. CUMPLASE LO ORDENADO. Publíquese esta decisión en el expediente Nº 3.593, regístrese y déjese copia certificada para el archivo del Tribunal, conforme a los artículos 247 y 248 del Código de Procedimiento Civil. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, a los diecisiete (17) días del mes de marzo de dos mil veinticinco (2025). Años 214º de la Independencia y 166º de la Federación. El Juez Provisorio, JOSUE MANUEL CONTRERAS ZAMBRANO La Secretaria, Myriam Patricia Gutiérrez Díaz En la misma fecha se dictó, publicó y agregó la presente decisión al expediente Nº 3.593, siendo dos y media de la tarde (02:30 p.m.), dejándose copia certificada para el archivo del Tribunal. Se libraron las boletas de notificación correspondientes. La Secretaria, Myriam Patricia Gutiérrez Díaz JMCZ/ayzv. EXP. 3.593 Sin enmienda