TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA.
EN SU NOMBRE.

TRIBUNAL TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS
DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTOBAL Y TORBES DE LA
CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.
214º y 165°.

PARTE DEMANDANTE: NELSON RAFAEL ORTIZ CHACÓN, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 2.889.391, con domicilio procesal en la calle 9, esquina séptima avenida, torre Sofitasa, piso 3, N° 3-2B, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira.

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: NILDA DEL CARMEN SEGOVIA ROSAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-9.144.768, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 26.187.

PARTE DEMANDADA: NALEK KORBAJ TABET, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 10.656.704, domiciliado en la Quinta Avenida, entre calles 14 13 N° 13-82, Sector Centro, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira.

DEFENSORA AD-LITEM: ZULEIKA HUNG FUENMAYOR, titular de la cédula de identidad N° V- 9.114.431, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 24.435

MOTIVO: DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL.

EXPEDIENTE N° 9012-2023.
I.
PARTE NARRATIVA.

A los folios 01 al 04, riela inserta demanda interpuesta en fecha 11 de julio de 2023, la cual se recibió previa distribución, en la misma fecha y sus recaudos fueron presentados en fecha 26 de julio de 2023, demanda de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, por ante este Tribunal presentada por la demandante, asistida de abogado, donde alega lo siguiente:
Que el demandante es propietario de un inmueble consistente en un local comercial con un área aproximada de Treinta y dos metros cuadrados con cincuenta centímetros cuadrados (35,50 metros), compuesto por un salón y una sala de baño que en parte de un inmueble ubicado en la Quinta avenida entre calles 14 y 13, N° 13-82, Sector Centro, San Cristóbal, Estado Táchira, adquirido según consta de documento de propiedad debidamente registrado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público de los Municipios San Cristóbal del Estado Táchira, de fecha 21 de mayo de 1980, bajo el N° 35, tomo 2, protocolo 1, segundo trimestre del año 1980, cuyos linderos son: NORTE: con la calle 14, mide 36 metros; SUR: con mejoras que son o fueron de Pragredes González, mide 29,40 metros, separa pared de ladrillo, mide y tapia pisada propia; ESTE: con mejoras que es o fue de Damian Quiroz y Angélica Dabarico, separada pared pisada medianera, mide 40,20 metros y OESTE: con la avenida García de Hevia, mide 29 metros anexo con la letra “A”
Dicho inmueble fue cedido en arrendamiento en fecha 01 de enero de 2017, al demandado, según contrato de arrendamiento celebrado por vía privada anexos con la letra “B” y “C”, el último contrato de arrendamiento escrito es de fecha 01 de enero de 2018, el canon de arrendamiento fue fijado en la suma de 660.714,00, de la época y para la última renovación previo acuerdo de las partes en el canon de arrendamiento este fue establecido en la suma de Doscientos cinco bolívares con sesenta céntimos (205,60) equivalente a 40$, para la renovación correspondiente al año 2022.
Alega que se atraso en los pagos de los cánones de arrendamiento y a la fecha no pagada correspondiente a 12 mensualidades consecutivas de los meses de junio de 2022 a junio de 2023, a razón de 40 $, según consta en acuerdo en documento privado establecido en la cláusula novena.
Señala que el demandado no ha cumplido con sus obligaciones en la clausula quinta y sexta y que tiene el inmueble en condiciones de deterioro en su pintura, daño en los techos y en las instalaciones eléctricas, y retraso en el pago de los servicios, por lo que de conformidad con el decreto con rango valor y fuerza de ley de regulación de arrendamiento inmobiliario para uso comercial en el artículo 40, literales “A” Y “E”, solicita el desalojo libre de bienes y personas del inmueble.
Fundamenta la presente demanda en concordancia con los artículos 1159, 1160, 1167 y 1594 del Código Civil.
Por lo que solicita dar por terminado el contrato de arrendamiento, suscrito por vía privada por el incumplimiento de sus obligaciones contractuales, cuales son los pagos de cánones vencidos y no mantener el inmueble arrendado en buenas condiciones para entregarlos al final de la relación arrendaticia y solvente en los pagos de servicios públicos.
Solicita la entrega inmediata del inmueble arrendado, desocupado de bienes, enseres y personas y solvente de los pagos de servicios públicos tal y como fuera acordado en el contrato de arrendamiento.
Estima la demanda en la cantidad de Trece mil quinientos dieciséis bolívares con ochenta céntimos (Bs.13.516,80) equivalente a trescientas setenta y ocho (378) veces el valor de la Libra esterlina del Reino unido, cuya tasa de cambio es de Treinta y cinco bolívares con setenta y cinco céntimos (Bs.35.75), más las costas y costos del proceso, y que sea admitido, sustanciado conforme a derecho y declarado con lugar en la definitiva.

DE LAS PRUEBAS CONSIGNADAS CON EL ESCRITO DE DEMANDA.
Al folio 05, riela copia simple de cédula catastral del inmueble objeto de litigio.
Al folio 06, riela copia simple de cédula de identidad n° v- 2.889.391, perteneciente al ciudadano NELSON RAFAEL ORTIZ CHACÓN.
A los folios 07 al 08, riela copia simple, debidamente certificada a la vista y devolución por la secretaria de este Tribunal, documento de propiedad registrado ante la oficina subalterna del Distrito San Cristóbal del Estado Táchira, de fecha 21 de mayo de 1980, inscrito bajo el N° 35, folio 81 al 82, tomo 2, protocolo 1.
Al folio 09, riela copia simple de cédula de identidad N° V- 10.656.704, perteneciente a NALEK KORBAJ TABET, (parte demandada).
Al folio10 al 11, riela original de contrato de arrendamiento suscrito entre las parte en fecha 01 de enero de 2018.
Al folio 12 al 14, riela original de contrato de arrendamiento, suscrito entre las partes en fecha 01 de enero de 2017.
DE LA ADMISIÓN.
Al folio 15, riela auto de este Tribunal de fecha 31 de julio de 2023, donde admitió la presente demanda y emplaza a la parte demandada a dar contestación a la demandada conforme el procedimiento oral y fijó audiencia conciliatoria.
Al folio 16, riela diligencia de fecha 08 de agosto de 2023, suscrita por la parte demandante, mediante la cual otorga poder Apud Acta a la abogada NILDA DEL CARMEN SEGOVIA ROSAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 9.144.768, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 26.187
Al folio 17, riela diligencia de fecha 08 de agosto de 2023, suscrita por la parte demandante, asistida de abogado, mediante la cual consigna los emolumentos para la citación.
Al folio 18, riela auto de este Tribunal de fecha 25 de septiembre de 2023, mediante el cual ordena librar la boleta de citación.
Al folio 19, riela diligencia del alguacil adscrito a este Juzgado de fecha 29 de septiembre de 2023, mediante la cual informa que fue imposible la citación personal.
Al folio 20, riela diligencia del alguacil adscrito a este Juzgado de fecha 05 de octubre de 2023, mediante la cual informa que fue imposible la citación personal.
A los folios 21 al 28, riela diligencia del alguacil adscrito a este Juzgado de fecha 24 de octubre de 2023, mediante la cual informa que fue imposible la citación personal y consigna la compulsa de citación.
Al folio 29, riela diligencia de fecha 31 de octubre de 2023, suscrita por la apoderada judicial de la parte demandada, mediante la cual solicita la citación por carteles.
Al folio 30, mediante auto de este tribunal de fecha 03 de noviembre de 2023, se acordó la citación por carteles.
A los folios 31 al 33, riela diligencia de fecha 05 de diciembre de 2023, suscrita por la apoderada judicial de la parte actora, mediante la cual consigna las publicaciones del cartel de citación.
Al folio 34, riela auto de fecha 06 de diciembre de 2023, mediante la cual se agregaron las publicaciones del cartel de citación.
Al folio 35, riela diligencia de la secretaria adscrita a este Tribunal, de fecha 07 de diciembre de 2023, mediante la cual fijó el cartel de citación.
Al folio 36, riela diligencia de fecha 16 de enero de 2024, suscrita por la apoderada judicial de la parte demandante, mediante la cual solicita la designación de defensor Ad-Litem.
Al folio 37, riela auto de este Tribunal de fecha 19 de enero de 2024, mediante el cual se designó como defensora Ad-Litem a la abogada ZULEIKA HUNG FUENMAYOR y se libró la respectiva boleta de notificación
A los folios 38 y 39, riela diligencia del alguacil adscrito a este Tribunal de fecha 23 de enero de 2024, mediante la cual realizó la notificación de la defensora Ad-Litem y consigna boleta de notificación debidamente firmada.
Al folio 40, riela diligencia de fecha 29 de enero de 2024, suscrito por la defensora ad-litem, mediante la cual donde acepta el cargo recaída como defensora ad-Litem.
Al folio 41, riela acta de fecha 29 de enero de 2024, mediante el cual la defensora ad-litem se juramento para el cargo designado.
Al folio 42, riela diligencia suscrita por la parte demandante de fecha 04 de febrero de 2024, mediante el cual solicita la citación de la defensora ad-Litem.
Al folio 43, riela auto de este Tribunal de fecha 08 de febrero de 2024, mediante la cual se ordenó la citación de la defensora ad-Litem y se libró la respectiva boleta de citación.
A los folios 44 y 45, riela diligencia del alguacil adscrito a este Tribunal de fecha 08 de mayo de 2024, mediante la cual informa que citó a la defensora ad-litem y consigna acuse de recibo.
A los folios 46 y 47, mediante auto de este Tribunal, se revoca por contrario imperio el auto de fecha 08 de febrero de 2024, y ordena librar nueva boleta de citación conforme el procedimiento indicado en el auto de admisión, y se libró la respectiva boleta de citación.
A los folios 48 y 49, riela diligencia del alguacil adscrito a este Tribunal de fecha 17 de mayo de 2024, mediante la cual informa que citó a la defensora ad-Litem y consigna acuse de recibo.
A los folios 50 al 52, riela diligencia de fecha 13 de junio de 2024, suscrita por la defensora ad-Litem, mediante la cual informa que se traslado a la dirección del demandado y contacto a la hermana del demandado e informa que recibe la boleta de citación la cual anexa a la mencionada diligencia.
CONTESTACIÓN A LA DEMANDA.

A los folios 53 AL 55, riela escrito de fecha 25 de junio de 2024, suscrito por la defensora ad-Litem, mediante la cual da contestación a la demanda en los siguientes términos:
Niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes, en la cual se acoge al merito de los autos que beneficie al demandado.
Solicita prueba de informe al Juzgado Cuarto Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, a fin de verificar si existe consignación judicial expediente 081, del año 2023, quienes son las partes y la dirección del inmueble objeto de pago alquiler, en aras de del derecho a la defensa a fin de que se verifique si existe pago del monto demandado, y se reserva el derecho de controlar prueba testimonial que presente la demandante y se acoge a la comunidad de la prueba.
Al folio 56, riela auto de este Tribunal de fecha 27 de junio de 2024, mediante el cual se agrega escrito de contestación a la demanda suscrita por la Defensora Ad litem de la parte demandada.
Al folio 57, riela acto conciliatorio de fecha 28 de junio de 2024, se dejo constancia que no se llegó a ningún acuerdo, y se ordenó continuar con el proceso.
Al folio 58, riela auto de este Tribunal de fecha 01 de julio de 2024, mediante la cual se fija la audiencia preliminar para el quinto día de despacho siguientes del auto a las nueve de la mañana (09:00a.m.).
A los folios 59 y 60, riela acta de este Tribunal de fecha 09 de julio de 2024, mediante la cual se llevó a cabo la audiencia preliminar, donde ambas partes expusieron sus alegatos y se ordena fijar los hechos controvertidos.
Al folio 61, riela auto de este Tribunal de fecha 12 de julio de 2024, mediante la cual se fijaron los hechos controvertidos de la siguiente manera: Establecer si el demandado incumplió con los pagos de cánones de arrendamiento así como los pagos de servicios públicos, así mismo se ordena abrir la causa para promover pruebas, por un lapso de 5 días de despacho.

PROMOCIÓN DE PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA.
A los folios 62 y 63, riela escrito de fecha 19 de julio de 2024, suscrito por la defensora ad-Litem, mediante la cual promovió prueba en los siguientes términos:
PRIMERO: el merito de los auto en lo que se beneficie el demandado.
SEGUNDO: solicito prueba de informe al Juzgado Cuarto Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal del Estado Táchira, solicitando información del expediente de consignación N° 081-2023
TERCERO: se reserva el derecho de preguntar testigos de la parte demandante..
CUARTO: se reserva el derecho de controlar cualquier tipo de prueba promovida por la parte demandante.
PROMOCIÓN DE PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE.
A los folios 64 al 87, riela escrito de fecha 22 de julio de 2024, presentado por la apoderada judicial de la parte demandante, mediante la cual promovió los siguientes medios probatorios:
PRIMERO: reprodujo el merito y valor probatorio de los medios probatorios que consta en autos constante de:
1.- Copias fotostática simple del documento de propiedad debidamente registrado ante la Oficina Subalterna de Primer Circuito de Registro Público de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, de fecha 21 de mayo de 1980, bajo el N° 35, tomo 2, protocolo 1, segundo trimestre del año 1980, anexo con la letra A.
2.- Copia fotostática simple de contrato de arrendamiento celebrado con el demandado en fecha 01 de enero de 2017 y 01 de enero de 2018, anexo B y C.
SEGUNDO: reproduce el merito y valor probatorio de las siguientes documentales:
3.- Originales de facturas descritos de la siguiente manera:
a.- de fecha 13/02/17 a la factura N° 001030, canon del mes de noviembre de 2017, (F.68)
b.- Original de factura N° 001008, de fecha 07/10/2017, canon del mes de septiembre de 2017 (F.69)
c.- Original de factura N° 001017, de fecha 07/11/2017, canon del mes de Octubre de 2017 (F.70)
d.- Original de factura N° 000941, de fecha 13 de enero de 2017, canon del mes de enero de 2017 (F.71)
e.- Original de factura N° 000950, de fecha 29 de marzo de 2017, canon del mes de febrero de 2017. (F.72)
f.- Original de recibo privado de fecha 01 de enero de 2018, de aumento del canon de arrendamiento. (F.73
g.- Original de factura N° 001049, de fecha 10 de febrero de 2018, canon del mes de enero de 2018. (f.74)
h.- Original de factura N° 001057, de fecha 10 de marzo de 2018, canon del mes de febrero de 2018 (F.75)
i.- Original de factura N° 001069, de fecha 02 de mayo de 2018, canon del mes de abril de 2018 (F.76)
j.- Original de factura N° 001076, de fecha 03 de junio de 2018, canon del mes de mayo de 2018 (F.77)
k.- Original de factura N° 001086, de fecha 12 de julio de 2018, canon del mes de junio de 2018 (F.78)
l.- Original de factura N° 001093, de fecha 06 de agosto de 2018, con concepto de pago de alquiler de local comercial. (F.79)
m.- Original de factura N° 001038, de fecha 15 de de enero de 2018, canon de arrendamiento de diciembre de 2017. (F.80)
4.- Copia de comunicación de fecha 19 de enero de 2022, dirigida al demandado, mediante la cual se le solicitó llegar a un acuerdo de pago de cánones de arrendamiento a partir de enero de 2022.
5.- estado de cuenta original emitido en fecha 15/07/2024, por la empresa Hidrosuroeste, San Cristóbal del estado Táchira, según contrato N° 01301738 correspondiente al consumo de servicio de agua de local signado con el N° 13-82 de la quinta avenida con calle 14, donde se evidencia que adeuda la cantidad de Bs. 2.152,00
6.- Original de informe emitido por el Arq. José Gregorio Martínez Ayala con respecto al valor del inmueble con fundamento al estado de deterioro que presente el inmueble para el mes de diciembre de 2022.
TERCERO: promovió prueba de informes, mediante la cual solicito oficiar a la Alcaldía del Municipio San Cristóbal del estado Táchira, y a la oficina de Hidrosuroeste para informar lo conducente.
DE LA ADMISIÓN DE PRUEBAS
A los folios 88 al 90, riela auto de este Tribunal de fecha 23 de julio de 2024, mediante la cual se agregaron los escritos de promoción de pruebas y se admitieron las pruebas promovidas por las partes, en la cual con relación a la prueba de la parte demandada se oficio al Juzgado Cuarto Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, y con respecto a las pruebas de la parte demandante se admitieron las pruebas promovidas y se negó la admisión de los medios probatorios indicados en los ordinales 3 al 6 por no haber sido promovida con el escrito de demanda y se acordó la prueba de informes dirigida a la alcaldía del municipio san Cristóbal y Hidrosuroeste, y se fijó un lapso de treinta (30) días de despacho para la evacuación de pruebas, librándose los oficios N° 5790-289, 5790-290 y 5790-291.
A los folios 91 al 93, rielan diligencias del alguacil adscrito a este Tribunal de fecha 14 de agosto de 2024, mediante la cual informó que hizo entrega del oficio N° 5790-291, dirigido a la alcaldía del municipio san Cristóbal del estado Táchira, del oficio N° 5790-289, al gerente de la Oficina de Hidrosuroeste Sucursal la Ermita de San Cristóbal del Estado Táchira y el oficio N° 5790-290, al Tribunal Cuarto Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira.
Al folio 94, riela diligencia de de fecha 17 de septiembre de 2024, suscrita por la apoderada judicial de la parte demandante, mediante la cual informa que los oficios fueron enviados sin las copias certificadas de los escritos de pruebas por lo que solicita se le remita las copias.
A los folios 95 al 96, riela auto de este Tribunal de fecha 20 de septiembre de 2024, mediante el cual se ordenó librar nuevos oficios dirigido a la Alcaldía del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, a la oficina de Hidrosuroeste y al Tribunal Cuarto Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, anexándose mediante los oficios N° 5790-344, 5790-345 y 5790-346.
Al folio 97, riela diligencia de fecha 27 de septiembre de 2024, suscrita por la apoderada judicial de la parte demandante, mediante la cual solicita prorroga del lapso de evacuación.
Al folio 98, riela auto de este Tribunal de fecha 01 de octubre de 2024, mediante el cual se acordó prorrogar el lapso de prueba por un lapso de 20 días de despacho contado a partir del primer día de despacho siguiente al vencimiento del lapso de evacuación de pruebas fijado mediante auto de fecha 23 de julio de 2024.
A los folios 99 al 104, rielan diligencias de fecha 11 de octubre de 2024, suscrita por el alguacil adscrito a este Tribunal mediante las cuales informó que hizo entrega de los oficios dirigidos a la Alcaldía del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, Hidrosuroeste y al Tribunal Cuarto Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira y consignó acuse de recibo de los oficios N° 5790-344, 5790-345 y 5790-346, respectivamente.
Al folio 105, riela oficio N° 473-2024, de fecha 14 de octubre de 2024, procedente del Tribunal Cuarto Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, el cual fue recibido por este Tribunal en fecha 15 de octubre de 2024.
Al folio 106, riela auto de este Tribunal de fecha 16 de octubre de 2024, mediante el cual se agregó oficio N° 473-24 de fecha 14 de octubre de 2024, procedente del Tribunal Cuarto Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, constante de 01 folio útil.
A los folio 107 al 111, riela oficio GRPI, de fecha 15 de octubre de 2024, procedente del Hidrosuroeste, Minaguas, anexo de 04 folios útiles, consistente los estados de cuenta por contrato expedido por Hidroven, el cual fue recibido en fecha 16 de octubre de 2024.
Al folio 112, riela auto de este Tribunal de fecha 17 de octubre de 2024, mediante el cual se agregó el oficio N° GRPI, de fecha 15 de octubre de 2024, procedente de la Oficina Comercial Ermita- Hidrosuroeste, constante de un (01) folio útil y 4 anexos.
A los folios 113 al 118, riela escrito de fecha 08 de noviembre de 2024, emitido por el Dr. Mario Hernán Izarra Array, titular de la cédula de identidad N° V- 15.166.174, en su condición de Director Ejecutivo del despacho de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, constante de 01 folio útiles y 5 anexos.
Al folio 119, riela diligencia de fecha 08 de noviembre de 2024, suscrita por la apoderada judicial de la parte demandante, mediante la cual solicita copia certificada al Tribunal Cuarto Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, para constatar la consignación, mediante auto de mejor proveer.
Al folio 120, riela auto de este Tribunal de fecha 12 de diciembre de 2024, mediante la cual niega el auto de mejor proveer, por cuanto es exclusivo a la discreción del Juez y no por petición de las partes, la prueba fue promovida por la defensora Ad-Litem de la parte demandada y no fue solicitado la copia mediante en la fase probatoria y el lapso de prórroga de evacuación se encuentra fenecido.
A los folios 121 al 122, riela auto de este Tribunal de fecha 18 de diciembre de 2024, mediante el cual se fijó oportunidad para la audiencia oral y se libró boleta de notificación a las partes.
A los folios 123 al 124, riela diligencia del alguacil adscrito a este Tribunal de fecha 28 de enero de 2025, mediante la cual notificó a la defensora ad-Litem, y anexa acuse de recibo.
A los folios 125 al 126, riela diligencia del alguacil adscrito a este Tribunal de fecha 28 de enero de 2025, mediante la cual notificó a la parte demandante y anexa acuse de recibo.
A los folios 127 y 128, riela acta de este Tribunal, de fecha 07 de febrero de 2025, mediante la cual se llevó a cabo la audiencia oral, donde comparecieron las partes y expusieron sus alegatos y observaciones, evacuaron las pruebas, y acordó oficiar al Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, para solicitar informe sobre la consignación de canon de arrendamiento fundamental para la presente causa, suspendiendo la causa y una vez conste en autos se reanudará la misma mediante auto separado.
Al folio 129, riela auto de este Tribunal de fecha 07 de febrero de 2025, mediante la cual se ordena librar oficio al Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, mediante el cual se solicita la información requerida en la audiencia oral, librándose el oficio N° 5790-29.
A los folios 130 al 162, rielan las resultas del oficio N° 5790-29, procedente Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira y recibidas en fecha 20 de febrero de 2025, mediante oficio N° 062-25, de fecha 18 de febrero de 2025.
Al folio 163, riela auto de este Tribunal de fecha 20 de febrero de 2025, mediante el cual se agrega el oficio N° 062-2025, de fecha 18 de febrero de 2025, procedente del Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, anexo del expediente N° 081-23, constante de 33 folios, con motivo de Consignación de canon de arrendamiento de local comercial y se acuerda corregir la foliatura.
Al folio 164, riela auto de este Tribunal de fecha 24 de febrero de 2025, mediante el cual se fija oportunidad para la reanudación de la Audiencia Oral.
Al folio 165, riela acta de este Tribunal de fecha 05 de marzo de 2025, mediante el cual se llevó a cabo la reanudación de la audiencia Oral donde se dicto el dispositivo de la presente causa, declarándose PARCIALMENTE CON LUGAR, la presente demanda, y condenando a la parte demandada a hacer entrega del inmueble objeto de litigio libre de personas y cosas, y condena en costas a la parte demandada, e indica que el integro del fallo se publicara conforme el lapso establecido en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil.
Al folio 166, riela auto de este Tribunal de fecha 19 de marzo de 2025, mediante el cual se difiere el pronunciamiento de la sentencia por dos (02) días de despachos siguientes, contado a partir del día del auto.

II
VALORACIÓN DE PRUEBAS.

A.) PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE.
PRIMERO: DOCUMENTAL: al folio 05 y 06, riela copia simple de cédula catastral N° 000305, procedente de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, División Municipal de Catastro del Estado Táchira, con código catastral N° 20-23-03-u01-0001-024-001-000-p00-000, expedido en fecha 23 de enero de 2018, el cual consiste en un instrumento administrativo que no fue impugnado por la contraparte oportunamente, en tal virtud, para determinar el valor probatorio de los documentos administrativos y la oportunidad en que los mismos deben producirse en el juicio, se cita el criterio de nuestro máximo Tribunal establecido en sentencia de fecha 08 de julio de 1.998, es el siguiente:

" ...Para esta Corte los Documentos Administrativos, aquellos documentos emanados de los funcionarios públicos en el ejercicio de sus competencia específicas, los cuales constituye un género de la prueba instrumental, que por referirse a actos administrativos de diversa índole, su contenido tiene el valor de una presunción respecto a su veracidad y legitimidad, en razón del principio de la ejecutividad y ejecutoriedad, que le atribuye el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y que por tanto, deben considerarse ciertos hasta prueba en contrario. Estos instrumentos están dotados de una presunción favorable a la veracidad de lo declarado por el funcionario en el ejercicio de sus funciones, que puede ser destruida por cualquier otro medio legal. En consecuencia, no es posible una asimilación total entre el documento público y administrativo, porque puede desvirtuarse su certeza por otra prueba pertinente e idónea, y no sólo a través de la tacha de falsedad. Igualmente es necesario recalcar que, de no ser destruida la presunción de veracidad, es procedente atribuir al documento administrativo alguno de los efectos plenos del documento público..." (Subrayado de este Tribunal; Sentencia de la Sala Político- Administrativa, del 08 de julio de 1.998, Oscar Pierre Tapia N° 7, correspondiente al mes de julio de 1.998, página 460 y siguientes).

En igual sintonía, la Sala de Casación Civil en sentencia de fecha 06 de julio de 2004, señaló lo siguiente:

“… Los documentos públicos administrativos son aquellos realizados por un funcionario competente actuando en el ejercicio de sus funciones, pero que no se refiere a negocios jurídicos de los particulares, sino que tratan de actuaciones de los referidos funcionarios que versan, bien sobre manifestaciones de voluntad del órgano administrativo que la suscribe, conformando la extensa gama de los actos constitutivos (concesiones, autorizaciones, habilitaciones, admisiones, suspensiones, sanciones, etc), o bien constituyen manifestaciones de certeza jurídica que son las declaraciones de ciencia y conocimiento, que a su vez, conforman la amplia gama de los actos declarativos (certificaciones, verificaciones, registros, etc.), y que por tener la firma de un funcionario administrativo están dotados de una presunción desvirtuable de veracidad y legitimidad de su contenido, en razón del principio de ejecutividad y ejecutoriedad que le atribuye el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y por tanto deben considerarse ciertos hasta prueba en contrario. (Subrayado de este Tribunal; Sentencia publicada en la página Web del Tribunal Supremo de Justicia).

A la luz de lo expuesto, se evidencia cuáles son los linderos y medidas del inmueble objeto de litigio y determina es propiedad del demandante, NELSON RAFAEL ORTIZ CHACÓN, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 2.889.391 y que posee el código catastral N° 20-23-03-U01-0001-024-001-000-P00-000.

SEGUNDO: DOCUMENTO DE PROPIEDAD: al folio 07 y 08, rielan copias fotostáticas simple del documento de propiedad debidamente registrado ante la Oficina Subalterna de Primer Circuito de Registro Público de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, de fecha 21 de mayo de 1980, bajo el N° 35, tomo 2, protocolo 1, segundo trimestre del año 1980, donde figura como propietaria el demandante NELSON RAFAEL ORTIZ CHACÓN, el cual por haber sido agregado en copia simple y no haber sido impugnado conforme lo señala el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y no haber sido tachado dentro de la oportunidad legal establecida, el Tribunal le confiere a este instrumento el valor probatorio que señala el artículo 1.363 Código Civil, por haber sido autorizado con las solemnidades legales por un funcionario público competente y conforme al siguiente criterio de nuestro máximo tribunal:

“El artículo 1.357 del Código Civil señala lo que debe entenderse por documento público o auténtico indicando que es aquel autorizado por un Registrador, juez u otro funcionario que tenga facultad para darle fe pública en el lugar donde el instrumento se haya autorizado.
Ahora, a pesar de que dicha norma se refiere al instrumento público o auténtico como si se tratare de sinónimos, no es cierta tal sinonimia sino que entre uno y otro existe más bien una relación de género a especie, toda vez que un instrumento público, por el solo hecho de serlo debe reputarse auténtico más la inversa no es cierto por cuanto un documento auténtico no puede ser público.
En este orden de ideas tenemos la opinión de Jesús E. Cabrera Romero quien dice:
"Es la actividad del Registrador, cuando ab initio se otorga ante él un documento, la que más se compagina con las previsiones y efectos que los arts. 1.357, 1.358, 1.359 y 1.360 CC. Determinan para los instrumentos públicos. Por ello Brewer y Borjas, consideran que sólo es documento público y negocial aquel que se otorga ab initio ante el Registrador ya que en él se dan aproximadamente las fases señaladas y se cumplen los requisitos de estructura del documento notarial. "
De acuerdo a lo expuesto podemos concluir que un poder que se otorga ab initio ante un Registrador, será público y por ello auténtico, pero si se otorga ante un Notario será auténtico más no público, aún cuando posteriormente se haga registrar..." (Sentencia de la Sala de Casación Civil, del 27 de abril de 2000, Oscar Pierre Tapia, N° 4, año 2000, páginas 298 y siguientes; subrayado del Tribunal).

De dicho documento se desprende de tal acto y por tanto hace fe que el ciudadano NELSON RAFAEL ORTIZ CHACÓN, adquirió mediante compra y venta el inmueble objeto de litigio.

TERCERO: a los folios 68 al 87, rielan facturas, y estados de cuenta, que esta Juzgadora no aprecia ni valora por cuanto fueron inadmitidas mediante auto de fecha 23 de julio de 2024.

CUARTO: PRUEBA DE INFORMES DE ESTADO DE CUENTA DEL SERVICIO PUBLICO DE AGUA: A los folios 107 al 111, consta en Original de informe, recibido mediante oficio N° GRPI n° S/n, de fecha 12/10/2024, constante d estado de cuenta de contrato N° 01301738, expedido por HIDRO SUR OESTE (HsO2), residencial 4, Panificadora San Sebastián S.R.L, con domicilio en la quinta avenida N° 13-82, La Ermita San Cristóbal del Estado Táchira, el cual consiste en un instrumento administrativo que no fue impugnado por la contraparte oportunamente, en tal virtud, para determinar el valor probatorio de los documentos administrativos y la oportunidad en que los mismos deben producirse en el juicio, se cita el criterio de nuestro máximo Tribunal establecido en sentencia de fecha 08 de julio de 1.998, es el siguiente:

" ...Para esta Corte los Documentos Administrativos, aquellos documentos emanados de los funcionarios públicos en el ejercicio de sus competencia específicas, los cuales constituye un género de la prueba instrumental, que por referirse a actos administrativos de diversa índole, su contenido tiene el valor de una presunción respecto a su veracidad y legitimidad, en razón del principio de la ejecutividad y ejecutoriedad, que le atribuye el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y que por tanto, deben considerarse ciertos hasta prueba en contrario. Estos instrumentos están dotados de una presunción favorable a la veracidad de lo declarado por el funcionario en el ejercicio de sus funciones, que puede ser destruida por cualquier otro medio legal. En consecuencia, no es posible una asimilación total entre el documento público y administrativo, porque puede desvirtuarse su certeza por otra prueba pertinente e idónea, y no sólo a través de la tacha de falsedad. Igualmente es necesario recalcar que, de no ser destruida la presunción de veracidad, es procedente atribuir al documento administrativo alguno de los efectos plenos del documento público..." (Subrayado de este Tribunal; Sentencia de la Sala Político- Administrativa, del 08 de julio de 1.998, Oscar Pierre Tapia N° 7, correspondiente al mes de julio de 1.998, página 460 y siguientes).

En igual sintonía, la Sala de Casación Civil en sentencia de fecha 06 de julio de 2004, señaló lo siguiente:

“… Los documentos públicos administrativos son aquellos realizados por un funcionario competente actuando en el ejercicio de sus funciones, pero que no se refiere a negocios jurídicos de los particulares, sino que tratan de actuaciones de los referidos funcionarios que versan, bien sobre manifestaciones de voluntad del órgano administrativo que la suscribe, conformando la extensa gama de los actos constitutivos (concesiones, autorizaciones, habilitaciones, admisiones, suspensiones, sanciones, etc), o bien constituyen manifestaciones de certeza jurídica que son las declaraciones de ciencia y conocimiento, que a su vez, conforman la amplia gama de los actos declarativos (certificaciones, verificaciones, registros, etc.), y que por tener la firma de un funcionario administrativo están dotados de una presunción desvirtuable de veracidad y legitimidad de su contenido, en razón del principio de ejecutividad y ejecutoriedad que le atribuye el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y por tanto deben considerarse ciertos hasta prueba en contrario. (Subrayado de este Tribunal; Sentencia publicada en la página Web del Tribunal Supremo de Justicia).

A la luz de lo expuesto, se evidencia de la prueba de informes, que en la dirección del inmueble objeto de litigio se encuentra dos (02) contratos de Agua en la Hidrológica de la región suroeste (HsO) a nombre de la Panificadora San Sebastián S-R-L, uno con servicio residencial 4, por la cantidad de Dos mil cuatrocientos cuarenta y tres con setenta y cuatros céntimos (Bs. 2.443,74), para el 11 de octubre de 2024, consistente a los periodos comprendidos desde el 17/08/2021 al 10/10/2024, y el servicio comercial B, con un deuda de Dos mil ciento ochenta y tres mil bolívares con sesenta y tres céntimos (Bs. 2.183,63), entre el periodo comprendido del 14 de agosto de 2024 al 09 de octubre de 2024, pero dado que dichos contratos de servicio agua corresponde con la dirección objeto de litigio pero figura un titular del servicio de agua, esta Juzgadora concluye que no guarda relación entre la propietario y el titular del servicio de agua Panificadora San Sebastián S.R.L, para ser atribuible el cobro del pago del referido servicio, producto de la relación arrendaticia.

QUINTO: PRUEBA DE INFORMES, al folio 113, riela en original de INFORME, procedente de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, recibido mediante escrito de fecha 08 de noviembre de 2024, la cual se aprecian y se valoran como prueba documentales por cuanto demuestran que el ciudadano NALEK KORBAJ TABET, no posee registro de actividad económica como persona natural.

B.) PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA REPRESENTADA POR LA DEFENSORA AD-LITEM.

PRIMERO: EXPEDIENTE DE CONSIGNACIÓN, a los folios 130 al 162, corre en copia certificada, Solicitud N° 081-23, procedente del Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Tórbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, cuya solicitud fue interpuesta en fecha 08 de noviembre de 2023, y fue admitida en fecha 23 de noviembre de 2023, en cuya solicitud se realizó la consignación de los pagos correspondiente mediante los siguiente depósitos bancarios:
FECHA DE CONSIGANCION MES PAGADO CANTIDAD DEL PAGO FECHA DE DEPOSITO
30/11/2023 Septiembre y octubre de 2023 1.5000 30/11/2023
11/01/2023 DICIEMBRE 2023 750.000.00 28/12/2023
14/03/2024 ENERO DE 2024 750.000.00 14/02/2024
14/03/2024 FEBRERO 2024 750.000.00 14/03/2024
02/04/2024 MARZO DE 2024 750.000.00 02/03/2024
02/05/2024 ABRIL DE 2024 750.000.00 02/05/2024
30/05/2024 MAYO 2024 750.000.00 30/05/2024
01/07/2024 JUNIO 2024 750.000.00 01/07/2024
05/07/2024 JULIO 2024 750.000,00 05/08/2024
18/09/2024 AGOSTO 2024 750.000,00 09/09/2024
03/10/2024 SEPTIEMBRE 2024 750.000,00 03/10/2024
05/11/2024 OCTUBRE 2024 750.000,00 05/11/2024
04/12/2024 NOVIEMBRE 2024 750.000,00 04/12/2024
21/01/2025 DICIEMBRE 2024 750.000,00 21/01/2025
06/02/2025 ENERO 2025 750.000.00 06/02/2025

Es el caso que dichos pago equivale al pago del canon de arrendamiento de los meses de septiembre de 2023 a enero de 2025.

Ahora bien, pasa esta juzgadora a revisar esta actuación judicial, la cual se valora de acuerdo a lo previsto en el artículo 1357 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, Analizando la figura del pago por consignación, se percata esta administradora de justicia que el artículo 27 de la ley especial, reza:

“El pago del canon de arrendamiento se efectuará en una cuenta bancaria cuyo único titular sea el arrendador, la cual no podrá ser clausurada durante la relación arrendaticia.
Los datos correspondientes a la cuenta bancaria deberán ser establecidos en el contrato de arrendamiento.
En caso de cambio o modificación de la cuenta bancaria, el arrendador deberá, con quince (15) días antes de la fecha de pago, participar al arrendatario los datos de la nueva cuenta bancaria o de las modificaciones que se hubieren efectuado.
Si el arrendatario no pudiese efectuar el pago por causas imputables al arrendador, a la entidad bancaria, o por fuerza mayor, podrá consignar los montos correspondientes en la cuenta que a tal efecto pondrá a disposición de los arrendatarios el organismo competente en materia de arrendamientos de inmuebles destinados al uso comercial.
Estos montos sólo podrán ser retirados a solicitud expresa del arrendador.” (Subrayado del Tribunal)

En estos términos, la consignación inquilinaria debe entenderse como una forma excepcional de pago judicial, en beneficio del arrendatario cuando el arrendador rehúsa recibir el pago del alquiler. Y una consignación legítimamente efectuada, hace que el arrendatario esté solvente en el pago del canon de arrendamiento.

Ahora bien, corresponde a este Tribunal declarar si la consignación fue o no legitima; para ello, se trae a colación la doctrina de la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia, plasmada en sentencia de fecha 21 de junio de 2017, en la que se sentó el siguiente criterio:

(…) “… con la entrada en vigencia del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, se fijó un procedimiento para la consignación de cánones de arrendamiento por parte del arrendatario al cual el arrendador obstaculice su cumplimiento en detrimento de su derecho a mantenerse solvente en el pago de los cánones de arrendamiento …
…
Resulta oportuno con base a lo expuesto, verificar conforme a las situaciones de hecho y de derecho que se plantean en el presente caso, el procedimiento a seguir para resolver discrepancias que involucren acuerdos contractuales de arrendamiento de locales para uso comercial en lo referente a la consignación del pago de los cánones de arrendamiento desde que entró en vigencia el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, vale señalar, el 23 de mayo de 2014.
Las relaciones arrendaticias encuentran su fundamento legal en el artículo 1.579 del Código Civil, el cual dispone que:

“El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar aquella…”. (Resaltados de la Sala).

De la citada norma sustantiva se colige, que de la relación arrendaticia nacen obligaciones recíprocas, por parte del arrendador en poner a disposición el goce y uso de una cosa mueble o inmueble; y por parte del arrendatario, realizar un pago determinado, al cual se obliga con ocasión al uso de esa cosa, resultando como conclusión inequívoca, que el demandado recurrente, se encontraba obligado a realizar el pago acordado con la actora por concepto del arrendamiento convenido entre las partes.

Así mismo, y en cuanto a las obligaciones que surgen para el arrendatario con ocasión a este contrato de especie, el artículo 1.592 del Código Civil, señala que:

“El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1.- Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el que contrato, o, a falta de convención, para aquel que pueda presumirse, según las circunstancias.
2.- Debe pagar las pensiones de arrendamiento en los términos convenidos”.

Patentiza la norma adjetiva civil supra señalada, que la obligación que nace en el arrendatario de pagar, se presume siempre, y aun cuando no exista disposición contractual escrita, como en el presente caso, donde mediaba una relación verbal, generando en consecuencia para el hoy recurrente, una obligación de hacer ante el actor arrendador, la cual no era otra que, mantener el pago oportuno de los cánones de arrendamiento convenidos, que fueron precisados por el juzgador de alzada de acuerdo con las actas procesales, en pago por “mensualidades vencidas”, siendo esta determinación de la recurrida un hecho aceptado y no controvertido por las partes en contienda dentro del proceso.

De igual forma, precisa conveniente esta Máxima Instancia Civil, hacer mención de la decisión N° 55, proferida por la Sala Constitucional de este Alto Tribunal, en fecha 5 de febrero de 2009, expediente 07-1731, caso: INMOBILIARIA 200555 C.A., donde quedó establecido en lo atinente al cumplimiento del tiempo y modo de satisfacer la obligación de pago por parte del arrendatario de acuerdo con lo previsto en el artículo 51 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, lo siguiente:

“…En efecto, el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece lo siguiente:
(…Omissis…)
Esta norma ha dado lugar a criterios disímiles de interpretación por parte de los tribunales de instancia; para algunos, el cómputo de los quince días comienza cuando transcurre el último día del mes calendario que corresponda al canon de cuyo pago se trate y, para otros, comienza una vez que ha transcurrido el último día de la oportunidad que las partes hayan convenido para el pago.
Esta disparidad de criterios crea gran inseguridad jurídica en los justiciables, lo cual es observado por esta Sala con gran preocupación, ya que la escogencia de una u otra interpretación atañe directamente a la garantía constitucional de acceso a la justicia de los particulares pues, como lo afirma el acto de juzgamiento que es objeto de la pretensión de autos, el arrendador sólo dispone de la posibilidad de instaurar su demanda cuando el arrendatario se encuentre en mora en el pago de dos o más cánones mensuales.
En criterio de la Sala, cuando la norma hace alusión al lapso de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, lapso de gracia que se ofrece cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, se refiere, precisamente, al vencimiento que hubiere sido convencionalmente pactado, por cuanto tal convención no está expresamente prohibida en la ley, ni es contraria al orden público, razón por lo que entra dentro del ámbito de la autonomía de la voluntad de las partes contratantes, sin que exista ninguna de las limitantes a la libertad de contratación; en cambio, la interpretación según la cual ese lapso de gracia debe comenzar a contarse, siempre, desde el último día de cada mes calendario, con independencia de la oportunidad de vencimiento de la mensualidad que hubiere sido libremente pactada, irrespeta esa legítima autonomía de la voluntad en cuanto hace inútil esta estipulación a pesar de que goza de cobertura legal y, además, viola la garantía de acceso a la justicia del arrendador, quien debe tolerar el retraso del arrendatario por un lapso más largo que el que hubiere sido convenido. En forma paralela, el arrendatario se ve beneficiado, sin causa legal, por una prolongación del lapso para la consignación; así, si, como es común, se hubiere convenido el pago por mensualidades adelantadas dentro de los cinco días siguientes a cada mes, en vez de que disponga de hasta el día veinte para la consignación, disfrutaría de veinticinco días del mes en curso más quince días del mes siguiente para el cumplimiento con su obligación contractual de pago del canon arrendaticio, a pesar de haber acordado libre y legítimamente aquella forma de pago (mensualidades adelantadas).
Como es natural, si no se hubiere pactado expresamente la oportunidad del vencimiento de las mensualidades, se entenderá que éstas vencen el último día de cada mes calendario y que el lapso a que se contrae el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios empieza a correr desde entonces.
Así, esta Sala Constitucional considera que los argumentos que fueron formulados por los peticionantes constituyen fundamentación suficiente para la procedencia de la presente revisión, pues la interpretación que, de manera errada, hizo el Juzgado Superior Séptimo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas del artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios –y comparten otros tribunales-, afecta directamente la garantía de acceso a la justicia de los particulares que reconoce expresamente el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, con el agravante de que, como fue señalado supra, no hay uniformidad entre los tribunales de instancia a este respecto, con la consecuente lesión a la seguridad jurídica.
(…Omissis…)
Con sujeción al criterio que se expresó, en protección de las garantías de acceso a la justicia y seguridad jurídica, los tribunales que apliquen el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo interpretarán en el sentido de que el “vencimiento de la mensualidad” a que se refiere como punto de partida del lapso para la consignación del canon ante un Tribunal de Municipio es, en primer lugar, el vencimiento que hubiere sido convencionalmente fijado y, en su defecto, el último día de cada mes calendario. Así se decide…” (…)”. (Sentencia publicada en la página web del Tribunal Supremo de Justicia, destacados de la Sala y subrayados de este Tribunal).

Del criterio jurisprudencial transcrito se colige que la obligación que nace en el arrendatario de pagar, se presume siempre y, como consecuencia de ello, está sujeto a cumplir una obligación de hacer ante el arrendador la cual no es otra que mantener el pago oportuno de los cánones de arrendamiento convenidos; ahora bien, en el contenido del artículo 27 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, no se determina tiempo, período, lapso o término para que se efectúen dichas consignaciones arrendaticias, por lo que siguiendo el criterio de nuestro Máximo Tribunal, se arriba a la conclusión de que el pago de la mensualidad debe realizarse conforme hubiere sido libremente pactada por las partes, es decir en el lapso que hubiere sido convenido en el contrato de arrendamiento si fuere el caso. Y ASÍ SE ESTABLECE.

De acuerdo con lo anterior, se procede a verificar si el pago excepcional previsto en la ley, fue debidamente efectuado y en este sentido, corresponde a quien juzga examinar si la consignación fue presentada en el lapso convenido en el contrato de arrendamiento.

En el caso de autos, la solicitud de consignación plenamente identificada, demuestra que la ciudadana SUSANA KORBAJ TABET, titular de la cédula de identidad N° V- 3.063.830, en su condición de heredera de TOUFIC KARBAJ RADOUM, titula de la cédula de identidad N° V- 7.219.944, con acta de defunción N° 1298, de fecha 25/11/2016, realizó solicitud consignación de canon de arrendamiento, signado con el N° 081-2023, procedente del Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Tórbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, donde se observa que fue interpuesta en fecha 08 de noviembre de 2023, y fue admitida en fecha 23 de noviembre de 2023, donde realiza la consignación del canon de arrendamiento, mediante recibo bancario de fecha 30 de noviembre de 2023, donde se demuestra en primer lugar que fueron suscritos por un tercero ajeno a la relación arrendaticia y en segundo lugar que cancela el canon de arrendamiento de los meses de septiembre de 2023 a enero de 2025, por la cantidad de 750.000,00, cada mes, donde se realizaron las consignaciones de los pagos de canon de arrendamiento del local comercial objeto de litigio correspondiente a los meses de septiembre de 2023 a enero de 2025, mediante las referencias bancarias anteriormente identificadas y valoradas, pero no realizó el pago de los cánones de arrendamiento vencidos comprendidos entre los meses de junio de 2022 a junio de 2023, por concepto de 40$, o su equivalente en moneda nacional que son los meses objeto de la presente demanda de Desalojo de Local Comercial y por ende existe una evidente falta de pago al no estar debidamente probado el pago de los meses objeto de litigio.

SEGUNDO: PRUEBA DE INFORMES: al folio 105, riela informe de fecha 14 de octubre de 2024, con oficio n° 473-24, procedente del Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Tórbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, la cual se aprecian y se valoran como prueba documentales y adminiculado con la prueba anterior consistente en la consignación de expediente, mediante la cual demuestra que cursa consignación de canon de arrendamiento signado con el N° 081-23, solicitada por la ciudadana SUSANA KORBAJ TABET, titular de la cédula de identidad N° V- 3.063.830, a favor del ciudadano Nelson Rafael Ortiz Chacón, titular de la cédula de identidad N° V- 2.888.939 de un inmueble ubicado en la quinta avenida, con calle 13 y 14, N° 13-82 de San Cristóbal del Estado Táchira.

III.- SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA:
En el presente caso la parte demandante solicita el desalojo de un inmueble consistente en un local comercial con un área aproximada de Treinta y dos metros cuadrados con cincuenta centímetros cuadrados (35,50 metros), compuesto por un salón y una sala de baño que en parte de un inmueble ubicado en la Quinta avenida entre calles 14 y 13, N° 13-82, Sector Centro, San Cristóbal, Estado Táchira, adquirido según consta de documento de propiedad debidamente registrado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público de los Municipios San Cristóbal del Estado Táchira, de fecha 21 de mayo de 1980, bajo el N° 35, tomo 2, protocolo 1, segundo trimestre del año 1980, el cual fue dado en arrendamiento al ciudadano Nalek Korbaj Tabet, titular de la cédula de identidad N° V- 10.656.704, a través de contratos privados de fecha 01 de enero de 2017 y 2018, por un canon de arrendamiento de 40$ o su equivalente al cambio, por no pagar el canon de arrendamiento contado a partir desde junio del año 2022 hasta junio de 2023, al igual que el pago de los servicio y por otra parte el contradictoria se produce a través de la defensa ad-litem, señalando que el demandado ha cancelado sus obligaciones del canon de arrendamiento, a través de la solicitud de consignación de canon de arrendamiento N° 081 del año 2023, ante el Juzgado Cuarto ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal del Estado Táchira, en el cual corresponde a esta Juzgadora determinar si incumplió con los cánones de arrendamiento así como los pagos de servicios públicos acordados en el contrato relacionado con el inmueble objeto de desalojo.

IV.- PROCEDENCIA DE LA DEMANDA:
Establecida la síntesis de la controversia y habiendo sido demostrada la relación arrendaticia, corresponde a esta sentenciadora resolver la acción planteada en los siguientes términos:

Constituye uno de los fundamentos de la acción el literal “a” del artículo 40 de la Ley para la Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en razón de ello se entra a verificar la procedencia de cada literal y al respecto se observa:

1) LITERAL “A”, DE LA FALTA DE PAGO: Establece el literal “a” de la norma mencionada:

“Son causales de desalojo: a.- Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (2) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes…”.

A los fines de ilustrar sobre la causal de falta de pago, se trae a colación el criterio sostenido por el jurista GILBERTO GUERRERO QUINTERO, en su obra “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario”, (Volumen I, Publicaciones UCAB, Segunda Edición 2003, Pág. 186), quien señaló lo siguiente:

“... LA FALTA DE PAGO.

a Insolvencia inquilinaria y desalojo Tratándose de la “insolvencia inquilinaria”, hacemos referencia directa al estado de mora en que se encuentra el arrendatario cuando no ha pagado el canon arrendaticio correspondiente, independientemente de la causa del no pago, esto es, no importa si se debe a la falta de capacidad económica para pagar o por motivo de su negligencia u otra causa no excusable; pues por el solo hecho de existir pensiones insolutas (no pagadas) en los términos del contrato o de la Ley, es que se puede hablar de “insolvencia inquilinaria”. Lamentablemente la Ley no establece eximente de responsabilidad civil, que permita alegar en beneficio del arrendatario la insolvencia por falta de recursos económicos, que impida se le tenga por insolvente. La Ley no lo contempla así, porque tendría al mismo tiempo que establecer la obligación del Estado de pagar por aquél, en los casos en que sobrevenga un estado de necesidad en el arrendatario que le impida cumplir, pues al arrendador corresponde el derecho de recibir la contraprestación y al inquilino el deber de pagar en los términos convenidos al tenor de la propia Ley. (Ord. 2° art. 1592, CC)…”. (Subrayado del Tribunal.)

Ahora bien, conforme a lo alegado y probado en autos se evidencia que la demandante dio en arrendamiento al ciudadano Nalek Korbaj Tabet, titular de la cédula de identidad N° V- 10.656.704 un inmueble ubicado en la Quinta avenida entre calles 14 y 13, N° 13-82, Sector Centro, San Cristóbal, Estado Táchira, adquirido según consta de documento de propiedad debidamente registrado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público de los Municipios San Cristóbal del Estado Táchira, de fecha 21 de mayo de 1980, bajo el N° 35, tomo 2, protocolo 1, segundo trimestre del año 1980, el cual fue dado en arrendamiento, a través de contratos privados de fecha 01 de enero de 2017 y 2018, por un canón de arrendamiento de 40$ o su equivalente al cambio, por no pagar el canon de arrendamiento contado a partir desde junio del año 2022 hasta junio de 2023.
Por otra parte la defensora Ad-litem, señala que el demandado NALEK KORBAJ TABET, ha cancelado sus obligaciones del canon de arrendamiento, a través de la solicitud de consignación de canon de arrendamiento N° 081 del año 2023, ante el Juzgado Cuarto ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal del Estado Táchira, mediante solicitud interpuesta por la ciudadana SUSANA KORBAJ TABET, titular de la cédula de identidad N° V- 3.063.830, señalando que realiza el pago en su condición de heredera de TOUFIC KARBAJ RADOUM, titula de la cédula de identidad N° V- 7.219.944, con acta de defunción N° 1298, de fecha 25/11/2016, expedida por el registro Civil del Municipio San Cristóbal, Parroquia San Juan Bautista del Estado Táchira, de cuyus que no guarda relación ni es parte de la relación arrendaticia objeto de demanda.
Pero dentro del contenido de dicha solicitud se evidencia que la mencionada ciudadana la cual no forma parte de la relación arrendaticia, y es un tercero ajeno a la presente causa, realiza la consignación del canon de arrendamiento, mediante bauches bancarios de los meses de septiembre de 2023 a enero de 2025, por la cantidad de 750.000,00, cada mes, cantidad que no comprende los 40$ que se encontraba el canon de arrendamiento a partir de enero del 2022, igualmente dichos pagos fueron realizado de manera extemporáneos e incompletos al monto convencional que comprende el canon de arrendamiento, pero es el caso que de la consignación realizada por la tercera ajena a la causa y a la relación arrendaticia se demuestra que no realizó el pago de los cánones de arrendamiento vencidos comprendidos entre los meses de junio de 2022 a junio de 2023, por concepto de 40$, o su equivalente en moneda nacional que son los meses objeto de demanda del desalojo de local comercial y por ende existe una falta de pago manifiesta en la presente causa.
Por tal razón la pretensión del desalojo del local comercial fundamentada en el literal “a” del artículo 40 de la Ley para la Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, DE LA FALTA DE PAGO: que reza: “Son causales de desalojo: a.- Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (2) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes…”. Se declara procedente conforme los argumentos de hecho y de derecho antes indicados, lo que forzosamente lleva a la conclusión de que el arrendatario no cumplió con su obligación de pagar el canon de arrendamiento en los términos convenidos, violentándose de esta forma la norma prevista en el ordinal 2° del artículo 1592 del Código Civil, en concordancia con el artículo 1579 eiusdem y el artículo 14 de la ley de Regulación para el Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial. Y ASÍ SE ESTABLECE.

DE LOS PAGOS DE SERVICIOS PÚBLICOS ACORDADOS EN EL CONTRATO.

Asimismo, dentro de los hechos controvertidos, se encuentra determinar si la parte arrendataria se encuentra solvente con el pago de los servicios públicos acordados en la cláusula sexta del contrato arrendamiento objeto de litigio, el cual podríamos encuadrarlo en el literal “I” del artículo 40 de de la Ley para la Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial que señala:

“Son causales de desalojo: i.- Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el “Comité Paritario de Administración de Condominio”.

Dicha causal no fue promovida, pero en la que opera y aplica para el punto controvertido y corresponde a esta Juzgadora decidir y dado que la insolvencia de los servicios públicos, conforme a la cláusula sexta del contrato de arrendamiento, establece que serán por cuenta exclusiva del ARRENDATARIO, los gastos ocasionado por el consumo de agua, luz, aseo y cualquier otro servicio que se generen a partir de la fecha de entrada en vigencia del contrato, que deben ser cancelados oportunamente por el arrendatario, comprometiéndose a entregar solvente del pago de los mismo al finalizar el contrato o su prórroga.

Por lo tanto el arrendatario, supra identificado se comprometió a pagar oportunamente todas las facturas para los servicios hasta la terminación del contrato, y en relación al estado de cuenta de Hidrosuroeste, y conforme los medios probatorios se demuestra de la prueba de informes, que en la dirección del inmueble objeto de litigio se encuentra dos (02) contratos de Agua en la Hidrológica de la región suroeste (HsO) a nombre de la Panificadora San Sebastián S.R.L, ambos respectivamente con servicio residencial 4, por la cantidad de Dos mil cuatrocientos cuarenta y tres con setenta y cuatros céntimos (Bs. 2.443,74), para el 11 de octubre de 2024, consistente a los periodos comprendidos desde el 17/08/2021 al 10/10/2024, y el servicio comercial B, con un deuda de Dos mil ciento ochenta y tres mil bolívares con sesenta y tres céntimos (Bs. 2.183,63), entre el periodo comprendido del 14/08/2024 al 09/10/2024, ambos comercios, con deuda de Agua en la Hidrológica de la región suroeste (HsO), pero si bien es cierto corresponde al inmueble objeto de litigio, la mencionada prueba señala que el titular del servicio de agua es la Panificadora San Sebastián R.R.L., por lo que no guarda relación entre la propiedad y el propietario del servicio, por lo que no se puede determinar con certeza que el arrendatario tenga que asumir una obligación de pago diferente a la adquirida en el contrato de arrendamiento, motivado a que no está en la obligación de cancelar de una obligación diferente a la contraída, motivo por el cual esta operadora de justicia determina que no existe insolvencia en el servicio de agua vincula-da al arrendador, y con respecto a los demás servicios de luz, aseo o cualquier otro servicio no fue demostrado y probado en autos, y así se establece.
Determinado esto y como corolario de lo anterior, concluye quien aquí juzga que la presente demanda de desalojo de local comercial resulta procedente y debe declararse Sin Lugar con respecta a este hecho controvertido. Y ASI SE DECLARA.

2) LITERAL “E”, DE LA FALTA DE PAGO: Establece el literal “E” de la norma mencionada:

“Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones mayores que ameriten la necesidad de desocupar el inmueble, debidamente justificado.”

Dicha causal que fue fundamentada y alegada en el escrito de demanda, no se evidencia que el inmueble objeto de litigio y de desalojo sea necesario reparaciones mayores con el fin de desocupar el inmueble y tampoco describió y señaló cuales son los hechos y causas que generaron el presunto daño al igual que del cumulo probatorio no fue probado que el inmueble posea daños mediante la cual sean necesario una reparación y muchos menos sea objeto de demolición en consecuencia dado que fue demostrado con ningún medio probatorio el presente literal, resulta improcedente acordar el desalojo, conforme al literal E, y así se declara.

V.- PARTE DISPOSITIVA.

Por los razonamientos expuestos, este TRIBUNAL TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTOBAL Y TORBÉS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, actuando en sede civil, DECLARA:

PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR, la demanda de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, interpuesta por el ciudadano NELSON RAFAEL ORTIZ CHACÓN, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 2.889.391, en su condición de ARRENDADOR, representada por su apoderada judicial la abogada NILDA DEL CARMEN SEGOVIA ROSAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-9.144.768, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 26.187, en contra de NALEK KORBAJ TABET, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 10.656.704, en su condición de ARRENDATARIO.

SEGUNDO: Se CONDENA al ciudadano NALEK KORBAJ TABET, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 10.656.704, representada por la defensora Ad-litem, ZULEIKA HUNG FUENMAYOR, titular de la cédula de identidad n° V- 9.114.431, a hacer entrega del inmueble consistente en un local comercial con un área aproximada de Treinta y dos metros cuadrados con cincuenta centímetros cuadrados (35,50 metros), compuesto por un salón y una sala de baño que en parte de un inmueble ubicado en la Quinta avenida entre calles 14 y 13, N° 13-82, Sector Centro, San Cristóbal, Estado Táchira, adquirido según consta de documento de propiedad debidamente registrado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público de los Municipios San Cristóbal del Estado Táchira, de fecha 21 de mayo de 1980, bajo el N° 35, tomo 2, protocolo 1, segundo trimestre del año 1980, cuyos linderos son: NORTE: con la calle 14, mide 36 metros; SUR: con mejoras que son o fueron de Pragredes González, mide 29,40 metros, separa pared de ladrillo, mide y tapia pisada propia; ESTE: con mejoras que es o fue de Damián Quiroz y Angélica Dabarico, separada pared pisada medianera, mide 40,20 metros y OESTE: con la avenida García de Hevia, mide 29 metros, libre de personas, cosas y en solvencia de los servicios públicos.

TERCERO: De conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada por resultar vencido en juicio.

Regístrese, publíquese y déjese copia certificada de la presente decisión para el archivo del Tribunal.

Dada, Firmada, sellada y refrendada en la sala de Despacho del TRIBUNAL TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTOBAL Y TORBÉS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, en San Cristóbal, a los veintiuno (21) días del mes de marzo del año 2025. Años: 214º de la Independencia y 165º de la Federación.
La Jueza Provisoria,

Abg. Margelis Mercedes Contreras Fuenmayor
La Secretaria Temporal,

Abg. BLANCA LORENA CONTRERAS PARRA

En esta misma fecha se dictó y publicó la anterior decisión, siendo la (s) 10:00 a.m, quedó registrada bajo el N° _____ y se dejó copia certificada para el archivo del Tribunal.
La Secretaria Temporal,

Abg. BLANCA LORENA CONTRERAS PARRA
Exp. Nº 9012-2023/
Mmcf/adrian/ Va sin enmienda