REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE: JUZGADO SUPERIOR PRIMERO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA 215° y 166° PARTE DEMANDANTE: JULIO CESAR GARCIA AGUIRRE, venezolano, mayor de edad titular de cédula de identidad N° V-3.793.602 y de este domicilio, civilmente hábil. APODERADOS JUDICIALES PARTE DEMANDANTE: BILMA CARRILLO MORENO y JUAN JOSÉ PAREDES CASIQUE, venezolanos, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-9.217.615 y V-27.108.551 e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 129.288, y 306.505 en su orden. PARTE DEMANDADA: SOFIA RIVERA DE MORA venezolana, titular de la cédula de identidad N° V-5.643.096, de este domicilio, y hábil. ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: LUIS FREDDY RODRIGO HERNÁNDEZ, venezolano, titular de cédula de identidad N° V-5.021.915 e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 97.694. MOTIVO: DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL. Apelación de la sentencia definitiva dictada por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, de fecha 1 de marzo de 2023. I ANTECEDENTES El trámite procesal en el juzgado a-quo. Se dio inicio a la presente demanda presentada por los abogados BILMA CARILLO MORENO y JUAN JOSÉ PAREDES CASIQUE, en su carácter de apoderados judiciales del ciudadano JULIO CESAR GARCÍA AGUIRRE contra la ciudadana SOFÍA RIVERA DE MORA por desalojo de local comercial. La demanda fue admitida a trámite el 17 de junio de 2022, por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira. La decisión del juzgado a quo. El tribunal a-quo, dictó sentencia en fecha 1 de marzo de 2023, declarando: “PRIMERO: SIN LUGAR la demanda de Desalojo de local comercial, interpuesta por el ciudadano JULIO CESAR GARCIA AGUIRRE, titular de la cédula de identidad Nro V-3.793.602 en su carácter de propietario arrendador en contra de la ciudadana SOFIA RIVERA DE MORA, titular de la cédula de identidad N° V-5.643.096, por vencimiento del contrato y culminación de la prorroga legal. SEGUNDO: SE CONDENA en costas a la parte demandante de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber sido totalmente vencida”. El recurso de apelación. En fecha 3 marzo de 2023, la apoderada judicial de la parte demandante abogada BILMA CARRILLO, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 129.288, apeló formalmente de la sentencia de fecha 1 de marzo de 2023, dictada por el tribunal a quo, la cual fue oída en ambos efectos mediante auto en fecha 6 de marzo de 2023. En fecha 17 de marzo de 2023 previa distribución, el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, le dio entrada y fijo el procedimiento en segunda instancia. (f. 107). En fecha 28 de septiembre de 2023, el abogado JUAN JOSÉ MOLINA CAMACHO Juez Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, dictó sentencia en la que determino: “PRIMERO: SIN LUGAR la apelación formulada por la representación de la parte demandante en la presente causa, contra la decisión proferida por el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, de fecha primero (01) de marzo del 2.023. SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda que por desalojo de local comercial es interpuesta por la representación Judicial del ciudadano CESAR GARCIA AGUIRRE, titular de la cédula de identidad Nro. V-3.793.602, como arrendador propietario, contra la ciudadana SOFIA RIVERA DE MORA, Venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-5.643.096. TERCERO: SE CONDENA en costas a la demandante apelante, de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil”. (Folios 123 al 129) En fecha 31 de octubre de 2023, quedo firme la decisión dictada por el Tribunal Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, se acordó remitir el expediente al Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, (f.136). En fecha 20 de noviembre de 2024, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia declaro: “PRIMERO: Que tiene COMPETENCIA para conocer la solicitud de revisión interpuesta. SEGUNDO: HA LUGAR la referida solicitud de revisión presentada por el abogado Juan José Paredes Casique, actuando como apoderado judicial del ciudadano JULIO CÉSAR GARCÍA AGUIRRE, contra la sentencia dictada el 28 de septiembre de 2023, por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira. TERCERO: ANULA la mencionada sentencia objeto de revisión, y se REPONE la causa al estado de que, previa distribución, otro tribunal superior se pronuncie de nuevo sobre a apelación ejercida en el juicio de desalojo intentado, teniendo en cuenta lo señalado en el presente fallo”. (Folios 140 al 146). El trámite procesal en este juzgado superior. Correspondió a este tribunal superior, previa distribución, el conocimiento de la apelación de la sentencia referida, y mediante auto de fecha 11 de marzo de 2025, se le dio entrada y el trámite legal para el recurso de apelación contra la sentencia definitiva del procedimiento ordinario. II DETERMINACION DE LA CONTROVERSIA Alegatos de la parte demandante. Alego el abogado de la parte demandante en el escrito libelar que es propietario y arrendador de un inmueble constituido por un local comercial, ubicado en la quinta avenida, entre calle 10 y 11 N° 10-87 de la ciudad de San Cristóbal del estado Táchira, el cual posee los siguientes linderos y medidas: Norte: Colinda con mejoras que son o fueron de auto repuestos Cárdenas, mide treinta y siete metros con cero centímetros (37,00 mts); Sur: Colinda con mejoras del instituto Gregg, mide treinta y ocho metros con veintisiete metros (38,27 mts); Este: Colinda con la avenida Francisco García de Hevia, mide diez metros con treinta y ocho centímetros (10,38 mts); y Oeste: Colinda con mejoras que son o fueron de Luis Vargas, mide diez metros con cuarenta centímetros (10,40 mts). Tal como se evidencia de documento suscrito por ante el registro inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, de fecha 1 de noviembre de 2004, bajo el N° 39 tomo 089 protocolo 1 folio 1/5, el cual fue dado en arrendamiento a la ciudadana Sofía Rivera de Mora, el 1 de junio de 2010, por un lapso de tres (3) años contados, hasta el 31 de mayo de 2013. Alegó que dicho contrato de arrendamiento fue prorrogado por otro periodo de vigencia, es decir, hasta el año 2018, oportunidad en la cual su representado notificó judicialmente a la arrendadora, a través del Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, expediente N° 767-18, de fecha 2 de mayo de 2018, de la no renovación del contrato de arrendamiento. Señaló que pese a que la parte demandada fue notificada judicialmente, la arrendataria se ha mantenido en el inmueble hasta la presente fecha, no mostrando su intención de entregarlo, razón por la cual opto por demandar, por desalojo de local comercial, por vencimiento del contrato suscrito y la culminación de su respectiva prorroga. Fundamento la presente acción en el artículo 40, ordinal séptimo del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Petición de la parte demandante. Solicitó el desalojo del local comercial por vencimiento de contrato y de prorroga legal. Alegatos de la parte demandada. Alegó la parte demanda en su escrito de contestación de la demanda, que niega, rechaza y contradice lo alegado por la parte actora en su escrito libelar, en lo referente a que la relación arrendaticia comenzó el día 1° de junio de 2010 y finalizo el 31 de mayo de 2013, por el hecho de la notificación judicial practicada por el Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, y que dicha relación no se haya prorrogado. Señaló que conforme a la cláusula temporal del referido contrato de arrendamiento (Segunda) se deriva: - que el último contrato tuvo una duración de tres (3) años, contados desde el 01 de junio de 2010 hasta el 31 de mayo de 2013 y que sólo se prorrogaba por un periodo igual; que por efecto de la prórroga establecida en la citada cláusula, el contrato se prorrogó hasta el día 31 de mayo de 2016; que la arrendataria continuó después del vencimiento del término fijo y de su prórroga, en la posesión del inmueble, con la anuencia del arrendado, y no es sino hasta el día 1 de junio de 2018, que el demandante procede la realización de la notificación judicial, indicando que el contrato que comenzó a regir desde el 1 de junio de 2010 no seguirá prorrogándose de manera automática, sino que al vencimiento del mismo comienza la prorroga legal, conforme a lo estipulado en la Ley de arrendamiento inmobiliario para uso comercial. Que la notificación judicial que realiza la actora, se produce dos años después de vencido el término inicial y su prórroga, cuando por mandato de ley, se produjo la renovación del contrato. Indicó que la arrendataria ha cumplido con lo establecido en la cláusula séptima, la cual obliga a cancelar el 50% del recibo mensual por consumo de agua y el 100% de los demás servicios públicos que se deriven de uso del local arrendado. Que dicha notificación no se hizo en el tiempo ni bajo las condiciones establecidas, siendo de carácter obligatorio para el arrendatario realizarla y de manera potestativa para el arrendatario, se venció el término y no hubo oposición del arrendador y el arrendatario se mantiene en posesión del inmueble; se presume renovado el referido contrato de arrendamiento suscrito como arrendataria la ciudadana Sofía Rivera de Mora, como un contrato renovado hasta la presente fecha y ella continuó cumpliendo con las obligaciones contenidas en la relación contractual. Alegó que la notificación judicial sobre la prorroga legal, se realizo dos años después que vence el termino inicial alegando la parte actora a su favor su propio error, situación contemplada en el artículo 1149 del Código Civil, no siéndole favorable argumentarlo. Que además, la relación contractual debe cumplir con todas las cláusulas siempre y cuando no infrinjan la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para el uso comercial y su interpretación favorecerá al débil jurídico, que en este caso a la arrendataria que ya viene ocupando el inmueble desde hace 29 años, cuyo primer contrato tiene 26 de noviembre de 1993, suscrito por ante la Notaría Pública Segunda, otorgándole el derecho a la arrendataria, relacionado con la prórroga legal, debiendo hacerse la notificación de la misma con treinta días antes del vencimiento del contrato, manifestando que la parte actora parte de un falso supuesto jurídico, porque no puede intentar realizar una notificación judicial para señalar el término de la relación contractual ya prorrogada por mandato, en materia inquilinaria la autonomía de la voluntad contractual de las partes está sometida a ciertas limitaciones debido al sensible hecho social que regula la rama del derecho, conforme al artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sobre los derechos que la ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Negó, rechazó y contradijo, que la acción tenga sustento legal en el artículo 40, numeral 7° del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de la Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; igualmente, que deba entregar el inmueble arrendado y que deba pagar costas procesales, por cuanto no existe razón de hecho y norma legal que ampare el desalojo del inmueble que ocupa. Petición de la parte demandada. Solicitó se declare sin lugar tal demanda con las consecuencias legales que de ello se generen. Síntesis de la controversia. La controversia se suscribe en determinar si el ciudadano JULIO CESAR GARCÍA AGUIRRE, le dio en alquiler a la demanda un local comercial desde año 2010 al 2013 y 2013 al 2016 y verificar si efectivamente ya termino la relación arrendaticia y su prorroga legal. Asimismo corresponde determinar si es procedente la tacita reconducción alegada por la parte demandada en su escrito de contestación de demanda. Informes de la parte demandante en esta instancia. En fecha 11 de abril de 2023, los apoderados judiciales de parte la parte demandante presentaron informes, aduciendo que el tribunal a quo estableció su decisión en el argumento de la tacita reconducción del contrato que dio inicio a la relación arrendaticia, usando como base de ese argumento lo dispuesto en los artículo 1.600 y 1.614 del Código Civil. Que con respecto al primer artículo, hace referencia a la presunción legal de renovación del contrato de arrendamiento, en caso que el arrendatario quede y se le deje en posesión de la cosa arrendada una vez expirado el tiempo fijado en el contrato. Que esa presunción se regulo por el artículo que establece las normas para los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo. En cuanto al segundo, establece que en los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continúa ocupando el inmueble una vez vencido el término del contrato y sin oposición del propietario, se presume que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones establecidas en el contrato original. Sin embargo, en lo que respecta al tiempo, se procederá como en los arrendamientos hechos sin tiempo determinado. Alegó que dichos artículos son aplicables a los casos de arrendamiento de vivienda, y que actualmente existe una normativa especial para la materia de arrendamiento inmobiliario para el uso comercial del año 2014, por lo tanto en el ámbito de los arrendamientos de locales comerciales, la aplicación del Código Civil puede resultar insuficiente o inadecuada, ya que no contempla las particularidades y necesidades específicas de la materia. Que la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial el cual establece un régimen especial que busca proteger los derechos y garantías tanto de los arrendatarios como lo de los arrendadores en el ámbito de los arrendamientos de locales comerciales. Que de igual modo, el a quo fundamentó su decisión no solo en normas de carácter erróneo, sino que además se basó en una institución que no está contemplada en la mencionada Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario como lo es la tácita reconducción. Que de esta forma, la renovación del contrato de arrendamiento de un local comercial no se produce de manera tácita, sino que se requiere del acuerdo expreso de ambas partes o en defecto, la manifestación de una de ellas de no querer renovarlo con el preaviso correspondiente. Que las sentencias de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fechas 13 de mayo de 2015, expediente N° 2015-000022, 7 de julio de 2017, expediente N° 2017. 000381 y 27 de octubre de 2009, expediente N° 09-1263, establecen que la renovación de un contrato de arrendamiento de local comercial en Venezuela no se produce de manera tácita, sino que se requiere del acuerdo expreso de ambas partes, o en su defecto, la manifestación de una de ellas de no querer renovarlo con el preaviso correspondiente. Asimismo, menciono la sentencia dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 16 de julio de 2013, expediente N° 13.0521, donde señala que la renovación del contrato de arrendamiento de local comercial en Venezuela se rige por los términos establecidos en la Ley de Arrendamiento Inmobiliario y no por la tácita reconducción, ya que se requiere de una manifestación expresa de la voluntad de las partes y del cumplimiento de los requisitos legales establecidos. Igualmente, indican la sentencia N° 290 de fecha 7 de julio de 2022, dictada por la Sala Constitucional mediante el cual ratifican su criterio, que conforme a la cual una vez vencida la prórroga legal, el arrendador queda habilitado para exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble, inclusive para solicitar el secuestro de la cosa arrendada. Señaló que de las actas del expediente, señalan que se puede observar la existencia de una notificación judicial que fue practicada de forma extemporánea por adelantada, mediante la cual le comunicaron a la parte demandada la no intención de continuar con la relación arrendaticia, respetándosele de forma posterior el tiempo correspondiente a la prórroga legal, dándole a la arrendataria la seguridad de que pudiera seguir ocupando el inmueble por un periodo adicional, lo que le dio la estabilidad y continuidad en su actividad comercial. Que sin embargo, al vencimiento del lapso de la prórroga legal y con base al criterio jurisprudencial de fecha 7 de julio de 2022, solicitaron el desalojo de local comercial y en consecuencia la entrega del inmueble. Por último, señalan que la sentencia apelada dentro de su dispositivo señaló que la obligación de la parte actora era de suministrar lo necesario para la impresión del íntegro de la decisión y su respectiva copia para el archivo del Tribunal. Que no puede ser entendido como una obligación para ninguna de las partes dentro de un proceso judicial, por cuanto los órganos jurisdiccionales son los responsables de la publicación y difusión de sus decisiones, y deben proporcionar los recursos necesarios para la impresión de las mismas. Finalmente, solicitó sea declarado con lugar el recurso de apelación, contra la sentencia dictada por el mencionado Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial. Informes presentado por la parte demandada en esta instancia. En fecha 21 de abril de 2023, presento informes la parte demandada asistida por el abogado LUIS FREDDY RODRIGO, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 97.694, señaló que los artículos 1.134, 1.159, 1.160, 1.167, 1.264, son normas rectoras de derecho sustantivo que sirven para dar solución a la causa, conjuntamente con los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil en materia de arrendamiento, indicando igualmente la sentencia dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 07 de julio de 2022, sentencia N° 0285, expediente N° 19-0304. Que igualmente, la notificación no se hizo en el tiempo ni bajo las condiciones establecidas, siendo de carácter obligatorio para el arrendatario realizarla y de manera potestiva para el arrendatario. Que se venció el término y no hubo oposición del arrendador y arrendatario se mantiene en posesión del inmueble; que se presume renovado al contrato de marras y que por lo tanto hasta la presente fecha ella continua cumpliendo con las obligaciones contractuales. Alegó que los hechos que sirven para demostrar la vigencia del contrato de arrendamiento, en el contenido de la cláusula tercera en su parte final establece: Que el arrendador podrá aumentar el canon de arrendamiento, después de cumplido el primer año de conformidad con los índices del precio al consumidor, establecidos por el Banco Central de Venezuela, al vencimiento del contrato, en caso que la arrendataria desee prorrogarlo, situación que han venido realizando. Que la notificación judicial sobre la prórroga legal, se realiza dos años después que vence el término inicial alegando la parte demandante a su favor su propio error, situación contemplada en el artículo 1149 del Código Civil. Que la relación contractual debe cumplirse en todas sus cláusulas siempre y cuando no infrinja la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios para Uso de Local Comercial y su interpretación favorecerá el débil jurídico en este caso a la arrendataria, ya que viene ocupando el inmueble desde hace más de 29 años, cuyo primer contrato tiene fecha 26 de noviembre de 1993, suscrito por ante la Notaría Pública Segunda, otorgándole el derecho a la arrendataria lo establecido en el artículo 26 relacionado con la prorroga legal, debiéndose hacer la notificación de la misma con treinta días antes del vencimiento del contrato, que la parte actora parte de un falso supuesto jurídico, porque no puede intentar realizar una notificación judicial, para señalar el término de la relación contractual ya prorrogada por mandato y de conformidad con la cláusula segunda del contrato de arrendamiento. Finalmente, solicitó que sea declarada sin lugar la apelación interpuesta por su contraparte y se confirme la decisión dictada por el tribunal a quo. Observaciones a los informes de la parte demandanda. En fecha 26 de abril de 2023, la ciudadana SOFIA RIVERA DE MORA, parte demandada, asistida por el abogado LUIS FREDDY RODRIGO HERNÁNDEZ presentó observaciones a los informes, en el cual manifestó que la parte actora ejerció el recurso de apelación, contra la decisión dictada por el aludido Tribunal Cuarto de Municipio, ratificó el escrito de informes, y alegó que ha cumplido con todos los requisitos establecidos por la normativa vigente, razón por la cual solicitó que se declare sin lugar el recurso de apelación interpuesto y se confirme la sentencia dictada por el tribunal a quo. III EL TRIBUNAL PARA DECIDIR OBSERVA. El presente caso versa sobre la apelación interpuesta por la parte actora en contra de la sentencia definitiva dictada por el tribunal a-quo, de fecha 13 de febrero de 2023. Para resolver la controversia planteada este órgano jurisdiccional considera necesario traer a colación sentencia de la Sala de Casación civil, de fecha 14 del mes de julio de dos mil veintitrés (2023), con ponencia de la magistrada CARMEN ENEIDA ALVEZ NAVAS, que determinó: “…Ahora bien, en el sub iúdice, esta Sala observa que la relación arrendaticia entre las partes contendientes en este juicio, se prolongó en el tiempo, suscribiendo contratos determinados por un año fijo desde el año 1999 hasta el año 2017, es decir, renovando anualmente cada uno de los contratos de arrendamientos sobre el bien inmueble, en tal sentido, debe indicarse que la renovación anual del contrato no convierte el contrato en indeterminado, y si bien la relación arrendaticia se prolongó por más de quince (15) años, no le es aplicable el artículo 1.580 del Código Civil, por renovaban los contratos anualmente, siendo el último contrato vigente el suscrito en fecha 30 de agosto de 2017. Visto lo anterior, dado que la naturaleza jurídica arrendaticia de la relación que se ventila se constituye sobre un inmueble de carácter comercial, por ende, debe regirse por la ley especial, es decir, por el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicado en la Gaceta Oficial Extraordinario N° 40.418, de fecha 23 de mayo de 2014. Ahora bien, siendo que lo pretendido es el desalojo del local comercial arrendado, se debe precisar lo establecido en el artículo 40, literal “g” de la referida ley, el cual es del siguiente: “Artículo 40. Son causales de desalojo: …Omissis… g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes…”. El literal “g” del artículo transcrito, contempla dos supuestos para que proceda el desalojo, estos son: 1) Que el contrato de arrendamiento sobre el comercial este vencido, 2) Que las partes no hayan acordado prórroga o renovación del contrato de arrendamiento. Asimismo, el artículo 26 de esta ley especial, contempla lo siguiente: “Artículo 26. Al vencimiento de los contratos de arrendamiento con plazos de seis (06) meses o más, el arrendatario tendrá derecho a optar por una prórroga legal que será obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario, según las siguientes reglas: Duración de la relación arrendaticia (…) más de diez (10) años, prórroga máxima 3 años. Durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones, estipulaciones y actualizaciones de canon, convenidos por las partes en el contrato vigente, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación…”. De la cita se observa que la norma contempla la prórroga legal para los contratos de arrendamiento cuyo período de duración es de seis (6) meses o más, la cual debe conceder obligatoriamente el arrendador, siendo esta optativa para el arrendatario. Igualmente, se desprende del contenido de la norma que para las relaciones arrendaticias como las que se ventilan con un período de duración con más de diez (10) años, la prórroga legal máxima contemplada que debe conceder el arrendador a su arrendatario es de tres (3) años, y durante el lapso de esta prórroga el contrato se considerará a tiempo determinado, manteniendo las mismas condiciones del contrato de arrendamiento vigente, a excepción de las variaciones del canon de arrendamiento derivadas del procedimiento de regulación. Visto lo anterior, de los hechos que constan en el expediente se pudo verificar lo siguiente: 1) Que el contrato es a tiempo determinado 2) El lapso de duración del contrato feneció en fecha 30 de agosto de 2018. 3) No es posible que exista la posesión pacífica en el caso de autos, ya que quedó evidenciado el justo título, es decir, el contrato de arrendamiento suscrito por las partes. 4) Se verificó el cumplimiento de la prórroga legal correspondiente, la cual comenzó a correr en fecha 1° de septiembre de 2018, y terminó en fecha 1 de septiembre de 2021. 5) Se constató que efectivamente se hizo la notificación de la no renovación del contrato, en fecha 24 de agosto de 2018, según consta al folio 62. En conclusión, de acuerdo a los hechos constatados por esta Sala en las actas del expediente se pudo verificar que se dieron los presupuestos necesarios para que proceda el desalojo en el caso de autos, los cuales son: que el contrato de arrendamiento sobre el comercial esté vencido, que las partes no hayan acordado prórroga o renovación del contrato de arrendamiento, en consecuencia se declara con lugar la demanda por desalojo. Así se decide. Por su parte la sentencia recurrida, determino lo siguiente: “OMISIS” “…Establecen los artículos 1600 y 1614 del Código de derecho sustantivo: “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.” “En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado.” Desprendiéndose de la doctrina jurisprudencial del Máximo Tribunal del país, en Sala Constitucional, así como de las normas explanadas, que en el caso bajo estudio, se cumplen los tres presupuestos para la procedencia de la tácita reconducción, es decir, que el contrato paso de ser a tiempo determinado a convertirse en un contrato a tiempo indeterminado. En cuanto al primer requisito, tenemos, que en el último contrato suscrito entre las partes, se estableció un termino fijo y una sola prorroga. En relación al segundo requisito, que al vencimiento del término, el arrendatario continuó ocupando el inmueble dado en arrendamiento. Y respecto al tercer y último presupuesto, se evidencia que la arrendadora, al vencimiento del contrato, de la única prorroga y/o renovación y de la prorroga legal, continuó ocupando el inmueble (local comercial) sin oposición del propietario arrendador. Configurándose los presupuestos exigidos por el ordenamiento jurídico y por la doctrina jurisprudencial. Y así se establece. Como instrumento fundamental para la demanda que dio inicio a la presente causa, se recibió como recaudo Notificación Judicial, practicada por el Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, en fecha 08 de junio de 2018, de cuya solicitud, se observa, que la notificación versa sobre: “…que el contrato que comenzó a regir desde el 01 de junio de 2010, documento anexo marcado “A”, NO SEGUIRA PRORROGANDOSE DE MANERA AUTOMATICA, sino que le vencimiento del mismo comenzara a correr PRORROGA LEGAL conforme a lo estipulado en la Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y al contrato de arrendamiento suscrito por ante la Notaria Pública Primera de San Cristóbal, en fecha 10 de diciembre de 2010, anotado bajo el N° 23, Tomo 283, de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaria, que anexo marcado “B”…”, es decir, que la notificación era para hacer del conocimiento la no renovación del contrato y el inicio de la prorroga legal. Siendo la referida notificación judicial extemporánea por tardía, en virtud, que la única prorroga y/o renovación venció el 31/05/2016, y la prorroga legal venció el 31/05/2019, aunado al hecho que la demanda que dio inicio a la presente causa, fue incoada en fecha 12/05/2022 y admitida el 20 de mayo de 2022, quedando demostrado el hecho de la tácita reconducción. Y así se decide. La parte demandada de autos, alegó y demostró fehacientemente sus defensas de fondo, ratificadas en la audiencia, como lo es, que la notificación no es valida y que en la relación arrendaticia bajo análisis se convirtió en indeterminada. Y así se establece. Razón por la cual, quien aquí decide, DECLARA SIN LUGAR LA DEMANDA DE DESALOJO de local comercial, fundamentada en la causal “G” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, es decir, por vencimiento del contrato y culminación de la prórroga legal, tal y como se hará de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo de la sentencia. Y así se decide”. Así las cosas y en acatamiento a lo ordenado por la Sala Constitucional de Tribunal Supremo de Justicia mediante sentencia de fecha 20 de noviembre de 2024, declaro con LUGAR la solicitud de revisión constitucional presentada por el abogado JUAN JOSÉ PAREDES CASIQUE, actuando en su carácter de apoderado judicial del ciudadano JULIO CÉSAR GARCÍA AGUIRRE, contra la sentencia dictada el 28 de septiembre de 2023, por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira. Y ANULA la mencionada sentencia objeto de revisión, y REPONE la causa al estado de que, previa distribución, otro tribunal superior se pronuncie de nuevo sobre a apelación ejercida en el juicio de desalojo intentado, teniendo en cuenta lo señalado en dicho fallo. Es por lo que este tribunal pasa a decidir sobre lo ordenado por la Sala constitucional y a tal efecto pasa hacer una trascripción parcial del referido fallo así: IV CONSIDERACIONES PARA DECIDIR En la oportunidad para decidir, esta Sala observa que se ha solicitado la revisión de la sentencia dictada el 28 de septiembre de 2023, por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, que declaró “…PRIMERO: SIN LUGAR la apelación formulada por la representación de la parte demandante en la presente causa, contra la decisión proferida por el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, de fecha primero (01) de marzo del 2.023. SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda que por desalojo de local comercial es interpuesta por la representación Judicial del ciudadano CÉSAR GARC[Í]A AGUIRRE, titular de la cédula de identidad Nro. V-3.793.602, como arrendador propietario, contra la ciudadana SOF[Í]A RIVERA DE MORA…”. En efecto, la representación judicial del solicitante denunció la violación del derecho constitucional a la propiedad, al haberse aplicado una doctrina jurisprudencial diferente a la pacífica de la Sala, contraviniendo el principio de expectativa legítima y que resulta lesivas a los intereses y derechos de su representado, así como, enunció la no procedencia de la tácita reconducción, y reclamó la actuación del Juzgado Superior, al indicar que incurrió en alejamiento de la doctrina de esta Sala Constitucional, en virtud de que la notificación (de la no prórroga), realizada a la arrendataria dentro del proceso de desalojo incoado, le resultaba inadecuada. Por lo tanto, el ordinal 10 del artículo 25 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, consagra la posibilidad de revisar las sentencias dictadas por los demás tribunales de la República cuando se trate de sentencias definitivamente firmes de amparo constitucional y control difuso de la constitucionalidad de leyes o normas jurídicas, y por otra parte, el ordinal 11 del artículo 25 eiusdem permite la posibilidad de revisar los fallos de las demás Salas integrantes del Tribunal Supremo de Justicia, el cual ha sido objeto de un desarrollo exhaustivo por esta Sala (vid. Sentencia n.° 93 del 6 de febrero de 2001; caso: “Corpoturismo”), siendo que esta potestad revisora es excepcionalísima, sobre todo al tomar en cuenta que con ello se afecta a la cosa juzgada. Ahora bien, la Sala observa, que el fundamento de la presente solicitud de revisión es la supuesta irregularidad cometida en el juicio de desalojo en el que, el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, declaró sin lugar la demanda incoada, así como sin lugar la apelación ejercida, apoyándose en la argumentación de la tácita reconducción del contrato que dio inicio a la relación arrendaticia, con base en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, ante lo que se alegó la supuesta violación del derecho a la defensa y al debido proceso. Al analizar el fallo accionado y las actas del expediente esta Sala constata que el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, al resolver la apelación ejercida por la parte demandante -Julio César García Aguirre-; con ocasión a la demanda de desalojo de local comercial incoada por el referido ciudadano contra Sofía Rivera De Mora, estableció en la decisión proferida que “…la notificación a que hace referencia la demandante y es el instrumento que acompaña para justificar la causal de desalojo alegada, fue realizada por el Juzgado quinto (sic) de Municipio Ordinario y ejecutor de medidas, en fecha 08 de junio del 2.018, indicando en su texto que el contrato que regía desde el 01 de junio del 2.010, no seguiría prorrogándose de manera automática, pero ocurre que ello ya había ocurrido, y según el contrato ello solo podía realizarse vez (sic), por lo que esa notificación resulta inadecuada ya que pretendía poner en conocimiento a la arrendataria de la no renovación del contrato y cuando se realiza, esta situación ya había ocurrido…”. En este orden de ideas, ha señalado esta Sala en sentencia n° 993 del 1 de agosto de 2014, (caso: “sociedad mercantil HOLA MODAS, S.A.”), en cuanto al lapso o término para el ejercicio de la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento, lo siguiente: “En lo que atañe al argumento de la solicitante, acerca de la subversión procedimental ocurrida al admitirse la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento, pues a su juicio la actora debió intentar la acción de desalojo al convertirse el contrato a tiempo indeterminado, considera esta Sala que tal argumento es improcedente, dado que de acuerdo con el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, durante la prórroga legal la relación arrendaticia se considera a tiempo determinado, lo cual impide la alegación, en tales supuestos, de la indeterminación del contrato de arrendamiento, una vez concluida la misma. Cabe destacar que, contrariamente a lo afirmado por la representación judicial de la sociedad mercantil Hola Modas, C.A., el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios no establece lapso o término para el ejercicio de la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento, ya que una vez vencida la prórroga legal, el arrendado queda habilitado para exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble, inclusive, para solicitar el secuestro de la cosa arrendada conforme a las previsiones del artículo 39 eiusdem (…)”. (Resaltado de esta Sala). En ese sentido, el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para el uso Comercial, no establece lapso o término para el ejercicio de la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento, ya que una vez vencida la prórroga legal, el arrendador queda habilitado para exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble, contrariamente a lo decidido por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, al considerar que “…que finalizado el lapso contractual, su única prorroga, y vencida a su vez la prorroga legal, la demandada siguió ocupando el inmueble y cancelando el canon arrendaticio, sin oposición de la parte demandante, por lo que se tiene entonces que en el caso que nos ocupa, la naturaleza de la relación contractual arrendaticia cambió, por cuanto, si bien la misma nació a través de un contrato a tiempo determinado, al continuar la demandante aún después del vencimiento de la prórroga de ley, en la posesión del inmueble y cancelando el canon de arrendamiento, sin objeción alguna de parte del propietario, por lo que se configuró la renovación automática del contrato a través de la tácita reconducción; ahora bien, señala la demandada que esa figura es propia de los contratos de vivienda y no aplica a las relaciones arrendaticias de locales comerciales…”. En atención a lo expuesto, esta Sala Constitucional considera que el ejercicio de la función jurisdiccional corresponde al Estado, quien la cumple a través de los Tribunales de la República, órganos que requieren, a su vez, de la persona física constituida por los jueces que tienen la obligación de administrar justicia de conformidad con la Constitución y las leyes, de modo que el Juez, como administrador de justicia, se encuentra limitado por una esfera de actividad definida por la ley, que constituye la medida del ejercicio del poder jurisdiccional del Estado. (Vid, sentencia de esta Sala N° 300 dictada el 17 de marzo de 2011, caso: BOZENA SZABO de KUZATKO). Esta Sala en sentencia n.° 2036 del 19 de agosto de 2002 (caso: “Plaza Suite I, C.A.”) ha señalado que: “...la función jurisdiccional es una actividad reglada, que debe adecuarse a ciertos parámetros interpretativos establecidos de manera previa y formal por el Legislador, donde la aplicación indefectible por el juzgador de ciertas consecuencias jurídicas se impone, ante determinados presupuestos de hecho. Esta actividad reglada previene fórmulas de actuación para la magistratura en virtud de la cual si bien el juez dispone de la posibilidad de emitir juicios de opinión que obedezcan a su particular manera de comprender las situaciones sometidas a su conocimiento y posee un amplio margen interpretativo, debe, sin embargo, ceñirse en su actividad decisoria a los postulados legales que regulan tal actividad”. Así, el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, estatuye como norma dirigida a la actividad jurisdiccional, la siguiente previsión: “Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y la buena fe. (Subrayado añadido). Conforme a ello, la Sala no tiene ninguna duda con respecto a la libertad y soberanía de las cuales gozan los jueces de instancia para interpretar los contratos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia en los términos; sin embargo, tal facultad se encuentra enmarcada dentro de las exigencias de la ley, la verdad y la buena fe. Por ello, si el operador de justicia modifica o trastoca los términos de convención que celebraron las partes, en beneficio de una y en perjuicio de otra, afecta la relación jurídica sustantiva de forma notoria, y en consecuencia lesiona el derecho a la igualdad procesal, la seguridad jurídica, atentando contra los derechos fundamentales. (Vid, sentencia de esta Sala n.° 300 dictada el 17 de marzo de 2011, (caso: “BOZENA SZABO de KUZATKO”). Así pues, esta Sala Constitucional, vistas las anteriores consideraciones, concluye que el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, al haber dictado su sentencia declarando sin lugar el recurso de apelación interpuesto, así como sin lugar la acción incoada, interpretando de manera errónea la jurisprudencia emanada de esta Sala Constitucional referente al régimen aplicable a los arrendamientos de locales comerciales, originó un quebrantamiento del derecho a la defensa y el debido proceso, apartándose de los principios y criterios asentados en detrimento de los derechos constitucionales que le asistían al hoy solicitante. Con base en las razones que anteceden, esta Sala Constitucional debe hacer uso de su facultad de revisión de la decisión dictada, el 28 de septiembre de 2023, por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, y declara ha lugar la solicitud de revisión efectuada; en consecuencia, declara su nulidad y repone la causa al estado de que , otro tribunal superior se pronuncie sobre la apelación ejercida en el juicio de desalojo, presentada por el abogado Juan José Paredes Casique, actuando en su carácter de apoderado judicial del ciudadano JULIO CÉSAR GARCÍA AGUIRRE, conforme a las consideraciones aquí establecidas. Así se declara. V DECISIÓN Por las razones antes expuestas, esta Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, administrando justicia en nombre de la República por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: Que tiene COMPETENCIA para conocer la solicitud de revisión interpuesta. SEGUNDO: HA LUGAR la referida solicitud de revisión presentada por el abogado Juan José Paredes Casique, actuando en su carácter de apoderado judicial del ciudadano JULIO CÉSAR GARCÍA AGUIRRE, contra la sentencia dictada el 28 de septiembre de 2023, por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira. TERCERO: ANULA la mencionada sentencia objeto de revisión, y se REPONE la causa al estado de que, previa distribución, otro tribunal superior se pronuncie de nuevo sobre a apelación ejercida en el juicio de desalojo intentado, teniendo en cuenta lo señalado en el presente fallo. Respecto de la causal de desalojo establecida en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en su artículo 40, literal “g”, la Sala Civil en sentencia N° 595, de fecha 7 de noviembre de 2022, (caso Miguel Da Silva Loureiro vs. Carlos Alberto Rodríguez Jardim y otro) estableció: “…Ahora bien, por cuanto se aprecia que la parte codemandada, ciudadano CARLOS ALBERTO RODRÍGUEZ JARDIM, propuso demanda reconvencional por desalojo de local comercial con fundamento en el literal “G” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el cual señala como causal de desalojo lo siguiente: “…que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes…”. De la norma parcialmente transcrita, se desprende que una de las causales para la procedencia en derecho del desalojo es que el contrato suscrito por las partes se encuentre vencido, que no exista entre ellas acuerdo de prórrogas, y que no exista renovación…”. (Cursivas de la cita). (Negrillas y subrayado de la Sala). En relación a lo anterior, esta alzada observa que el tribunal a quo desnaturalizó el supuesto de hecho contenido en la norma, dado que el contrato se encontraba vencido y se había cumplido el lapso de prórroga legal, siendo que el ejercicio de la acción intentada por desalojo se encuentra amparado en la ley especial que regula la materia. Consonó con la sentencia in comento así como con la sentencia de la Sala Constitucional, dictada en este mismo caso en fecha 20 de noviembre de 2024, y dado que la sentencia objeto de la presente apelación, comete las mismas infracciones en que incurrió el Tribunal Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, del Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, al considerar que en el caso de marras opero la tacita reconducción, interpretando de manera errónea la jurisprudencia emanada de la Sala Constitucional referente al régimen aplicable a los arrendamientos de locales comerciales, originó un quebrantamiento del derecho a la defensa y el debido proceso, apartándose de los principios y criterios asentados en detrimento de los derechos constitucionales que le asistían al demandante razón por la cual la sala constitucional anuló la misma, en tal sentido la decisión del Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, también deviene en nula, así se decide. Por las razones expuestas, esta superioridad declara la nulidad de la sentencia de fecha 13 de febrero de 2023 dictada por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, por errónea interpretación del artículo 40, literal “g”, del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, y en consecuencia pasa a dictar decisión de fondo. Así se decide. EN CUANTO AL FONDO DE LA DECISION. El objeto de fondo de este procedimiento, es la pretensión de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, ubicado en la quinta avenida entre calles 10 y 11 N° 10-87 de esta ciudad de San Cristóbal, estado Táchira, el cual fue dado en arrendamiento mediante contrato autenticado en la Notaria Pública Primera de San Cristóbal, estado Táchira, de fecha 10 de diciembre de 2010, entre los ciudadanos JULIO CESAR GARCÍA AGUIRRE y la ciudadana SOFÍA RIVERA DE MORA, quedando por determinar si la parte demandada se encuentra incursa en los hechos constitutivos de las causales invocadas por la parte demandante como fundamento de la acción de los literales “g” artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para uso comercial, el cual establece lo siguiente: La normativa legal que regula el asunto objeto del presente juicio es el que establece el Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, en su artículo 40 literal “g”: Artículo 40: “Son causales de desalojo: g) que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prorroga o renovación entre las partes. De la norma parcialmente transcrita, se desprende que una de las causales para la procedencia en derecho del desalojo es que el contrato suscrito por las partes se encuentre vencido, que no exista entre ellas acuerdo de prórrogas, y que no exista renovación. Siguiendo lo ordenado por la Sala Constitucional en el presente caso, mediante sentencia de fecha 20 De Noviembre del 2024, pasa esta sentenciadora a traer a colación un extracto del mencionado fallo constitucional así: En este orden de ideas, ha señalado esta Sala en sentencia n° 993 del 1 de agosto de 2014, (caso: “sociedad mercantil HOLA MODAS, S.A.”), en cuanto al lapso o término para el ejercicio de la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento, lo siguiente: “En lo que atañe al argumento de la solicitante, acerca de la subversión procedimental ocurrida al admitirse la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento, pues a su juicio la actora debió intentar la acción de desalojo al convertirse el contrato a tiempo indeterminado, considera esta Sala que tal argumento es improcedente, dado que de acuerdo con el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, durante la prórroga legal la relación arrendaticia se considera a tiempo determinado, lo cual impide la alegación, en tales supuestos, de la indeterminación del contrato de arrendamiento, una vez concluida la misma. Cabe destacar que, contrariamente a lo afirmado por la representación judicial de la sociedad mercantil Hola Modas, C.A., el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios no establece lapso o término para el ejercicio de la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento, ya que una vez vencida la prórroga legal, el arrendado queda habilitado para exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble, inclusive, para solicitar el secuestro de la cosa arrendada conforme a las previsiones del artículo 39 eiusdem (…)”. (Resaltado de esta Sala). En ese sentido, el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para el uso Comercial, no establece lapso o término para el ejercicio de la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento, ya que una vez vencida la prórroga legal, el arrendador queda habilitado para exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble, contrariamente a lo decidido por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, al considerar que “…que finalizado el lapso contractual, su única prorroga, y vencida a su vez la prorroga legal, la demandada siguió ocupando el inmueble y cancelando el canon arrendaticio, sin oposición de la parte demandante, por lo que se tiene entonces que en el caso que nos ocupa, la naturaleza de la relación contractual arrendaticia cambió, por cuanto, si bien la misma nació a través de un contrato a tiempo determinado, al continuar la demandante aún después del vencimiento de la prórroga de ley, en la posesión del inmueble y cancelando el canon de arrendamiento, sin objeción alguna de parte del propietario, por lo que se configuró la renovación automática del contrato a través de la tácita reconducción; ahora bien, señala la demandada que esa figura es propia de los contratos de vivienda y no aplica a las relaciones arrendaticias de locales comerciales…”. En atención a lo expuesto, esta Sala Constitucional considera que el ejercicio de la función jurisdiccional corresponde al Estado, quien la cumple a través de los Tribunales de la República, órganos que requieren, a su vez, de la persona física constituida por los jueces que tienen la obligación de administrar justicia de conformidad con la Constitución y las leyes, de modo que el Juez, como administrador de justicia, se encuentra limitado por una esfera de actividad definida por la ley, que constituye la medida del ejercicio del poder jurisdiccional del Estado. (Vid, sentencia de esta Sala N° 300 dictada el 17 de marzo de 2011, caso: BOZENA SZABO de KUZATKO). Esta Sala en sentencia n.° 2036 del 19 de agosto de 2002 (caso: “Plaza Suite I, C.A.”) ha señalado que: “...la función jurisdiccional es una actividad reglada, que debe adecuarse a ciertos parámetros interpretativos establecidos de manera previa y formal por el Legislador, donde la aplicación indefectible por el juzgador de ciertas consecuencias jurídicas se impone, ante determinados presupuestos de hecho. Esta actividad reglada previene fórmulas de actuación para la magistratura en virtud de la cual si bien el juez dispone de la posibilidad de emitir juicios de opinión que obedezcan a su particular manera de comprender las situaciones sometidas a su conocimiento y posee un amplio margen interpretativo, debe, sin embargo, ceñirse en su actividad decisoria a los postulados legales que regulan tal actividad”. Así, el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, estatuye como norma dirigida a la actividad jurisdiccional, la siguiente previsión: “Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y la buena fe. (Subrayado añadido). Conforme a ello, la Sala no tiene ninguna duda con respecto a la libertad y soberanía de las cuales gozan los jueces de instancia para interpretar los contratos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia en los términos; sin embargo, tal facultad se encuentra enmarcada dentro de las exigencias de la ley, la verdad y la buena fe. Por ello, si el operador de justicia modifica o trastoca los términos de convención que celebraron las partes, en beneficio de una y en perjuicio de otra, afecta la relación jurídica sustantiva de forma notoria, y en consecuencia lesiona el derecho a la igualdad procesal, la seguridad jurídica, atentando contra los derechos fundamentales. (Vid, sentencia de esta Sala n.° 300 dictada el 17 de marzo de 2011, (caso: “BOZENA SZABO de KUZATKO”). Así pues, esta Sala Constitucional, vistas las anteriores consideraciones, concluye que el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, al haber dictado su sentencia declarando sin lugar el recurso de apelación interpuesto, así como sin lugar la acción incoada, interpretando de manera errónea la jurisprudencia emanada de esta Sala Constitucional referente al régimen aplicable a los arrendamientos de locales comerciales, originó un quebrantamiento del derecho a la defensa y el debido proceso, apartándose de los principios y criterios asentados en detrimento de los derechos constitucionales que le asistían al hoy solicitante. Con base en las razones que anteceden, esta Sala Constitucional debe hacer uso de su facultad de revisión de la decisión dictada, el 28 de septiembre de 2023, por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, y declara ha lugar la solicitud de revisión efectuada; en consecuencia, declara su nulidad y repone la causa al estado de que , otro tribunal superior se pronuncie sobre la apelación ejercida en el juicio de desalojo, presentada por el abogado Juan José Paredes Casique, actuando en su carácter de apoderado judicial del ciudadano JULIO CÉSAR GARCÍA AGUIRRE, conforme a las consideraciones aquí establecidas. Así se declara. Cabe destacar que, en el caso de marras contrariamente a lo afirmado por la representación judicial de la demandada el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios “no establece lapso o término para el ejercicio de la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento, ya que una vez vencida la prórroga legal, el arrendador queda habilitado para exigir al arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble, inclusive, para solicitar el secuestro de la cosa arrendada conforme a las previsiones del artículo 39 eiusdem…)”. Resaltado propio En ese sentido, el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para el uso Comercial, no establece lapso o término para el ejercicio de la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento, ya que una vez vencida la prórroga legal, el arrendador queda habilitado para exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble, contrariamente a lo decidido por el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, al considerar que “…es decir, que la notificación era para hacer del conocimiento la no renovación del contrato y el inicio de la prorroga legal. Siendo la referida notificación judicial extemporánea por tardía, en virtud, que la única prorroga y/o renovación venció el 31/05/2016, y la prorroga legal venció el 31/05/2019, aunado al hecho que la demanda que dio inicio a la presente causa, fue incoada en fecha 12/05/2022 y admitida el 20 de mayo de 2022, quedando demostrado el hecho de la tácita reconducción”. DEL ASERVO PROBATORIO Pruebas Promovidas por la parte actora. Documentales. Al folio 3, corre inserto copia simple de cedula de identidad del ciudadano JULIO CESAR GARCÍA AGUIRRE, instrumento de identidad definido en el artículo 11 del Decreto con Fuerza de Ley Orgánica de Identificación, como de carácter personal e intransferible y constituir el documento principal de identificación para los actos civiles, mercantiles, administrativos y judiciales, y que este tribunal le confiere pleno valor probatorio para demostrar que el ciudadano JULIO CESAR GARCÍA AGUIRRE se identifica con cédula de identidad números V-3.793.602. A los folio 4 y 5 y vto., corre inserto solicitud de notificación interpuesta ante el Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio San Cristóbal y Torbes de estado Táchira, de fecha 2 de mayo de 2018, tomadas de la solicitud N° 767-18, las cuales por haberse agregado en original conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y no haber sido impugnada en la oportunidad legal establecida el Tribunal le confiere a estos instrumentos el valor probatorio que señala el artículo 1.359 Código Civil, por haber sido emitidos dichos actos por un Juez con facultad y por tanto hacen plena prueba que el tribunal realizo dicha solicitud de notificación. A los folios 7 al 11, corre inserto copia simple de documento protocolizado por ante el Registro Público Inmobiliario Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal estado Táchira de fecha 1 de noviembre de 2004, bajo el N°39, Tomo 069 protocolo 01 Folio 1/5 donde evidencia que los ciudadanos Evelina María Aguirre, Francisco José García Aguirre, Julio José Paredes Aguirre y María Evelina Aguirre venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros V-3.619.509, V-3.310.420, V-3.793.602 en su orden, son propietario de un inmueble ubicado en la quinta avenida, entre calles 10 y 11 N° 10-87 de la ciudad de San Cristóbal, estado Táchira el cual tiene una superficie de Trescientos Noventa Metros Cuadrados con Sesenta y Cinco Centímetros Cuadrados (390,65 mts2) posee los siguientes linderos y medidas: Norte: Con mejoras que son o fueron de Auto repuestos Cárdenas, mide treinta y siete metros con cero centímetros (37, 00 mts), Sur. Colinda con mejoras que son del instituto Gregg, mide treinta y ocho centímetros (38, 27 mts), Este: Colinda con la avenida Francisco García de Hevia, mide diez metros con treinta y ocho centímetros (10,38 mts); Oeste. Colinda con mejoras que son o fueron de Luis Vargas, mide diez metros con cuarenta centímetros (10,40 mts). El cual se valoran conforme lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, con la misma se demuestra la titularidad del derecho de propiedad que tiene la parte actora. A los folios 12 y 13, corre inserto cédula catastral instrumento administrativo del Inmuebles expedida por la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, División Municipal de Castro N° 04030300030000000 de fecha 30 de diciembre de 2004, instrumento que de conformidad con la jurisprudencia se debe considerar un documento auténtico que se asimila en su valor probatorio a los documentos públicos y por cuanto no fue desvirtuada su veracidad por otro medio de prueba fehaciente, se le confiere a este instrumento pleno valor probatorio que se le da al documento público, de conformidad con el artículo 1.363 Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por tanto hace plena fe de que la referida fecha el jefe de la división de catastro municipal del la alcaldía del Municipio San Cristóbal hizo constar que la sucesión García Aguirre son propietarios de los locales comerciales ubicados en la Quinta Avenida N° 10-87, 10-89 y 10-93. A los folios 14 al 16, corre documento autenticado ante la oficina Notarial Pública Primera de San Cristóbal, estado Táchira, de fecha 10 de diciembre de 2010, bajo el N° 23, Tomo 283 de los libros de autenticación, el cual fue presentado en copia fotostática simple conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y al no haber sido impugnada dicha copia dentro de la oportunidad legal establecida, la misma se tiene como fidedigna y por tanto el Tribunal le confiere a este instrumento el valor probatorio que señala el artículo 1.359 Código Civil, toda vez que el mismo fue autorizado con las solemnidades legales por un Registrador y por tanto como plena prueba, quedando demostrado el hecho de la existencia del contrato de arrendamiento entre las partes, respecto al inmueble cuyo desalojo se demanda, ya que el mismo en su Cláusula Segunda establece que el termino de duración del presente contrato es fijo y tendrá una duración de tres (3) años, contados a partir del 01-06-2010 hasta el 31-05-2013, en el caso de que una de las partes notifique la intención de no continuar con el mismo, deberá hacerlo con treinta días de anticipación, no obstante, solo se prorrogara por un periodo igual, contando el vencimiento del término del presente contrato. Además se evidencia en el contrato que se trata de un local comercial el cual contiene baño, poceta, un lavamanos en perfecto estado, dos puertas de metal y vidrio y una puerta de madera. Pruebas promovidas por la parte demandada. Documentales A los folios 44 al 46, corre inserto corre documento autenticado ante la oficina Notarial Pública Primera de San Cristóbal, estado Táchira, de fecha 10 de diciembre de 2010, bajo el N° 23, Tomo 283 de los libros de autenticación, los cuales ya fueron objeto de apreciación, por lo cual se dan por reproducida a los fines de evitar tediosas repeticiones. A los folios 47 al 49 y vto, corre inserto documento protocolizado ante el Registro Público Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal del estado Táchira, de fecha 9 de julio de 2007, bajo el N° 23, Tomo 06 protocolo 01 folio 1/3 el cual fue presentado en copia fotostática simple conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y al no haber sido impugnada dicha copia dentro de la oportunidad legal establecida, la misma se tiene como fidedigna y por tanto el Tribunal le confiere a este instrumento el valor probatorio que señala el artículo 1.359 Código Civil, toda vez que el mismo fue autorizado con las solemnidades legales por un Registrador y por tanto hace plena fe entre los ciudadanos Evelina María Aguirre venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-3.619.509 dio en venta pura y simple, perfecta y irrevocable al ciudadano Julio Cesar García Aguirre venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-3.793.602 todos los derecho y acciones de tres casas. Con esto se demuestra que la señora Evelina María Aguirre le vende al demandante el inmueble objeto del litigio. A los folios 54 al 57, corre inserto documento autenticado ante la Notaria Pública Segunda de San Cristóbal de fecha 1 de agosto de 2022, bajo el N° 15, Tomo N° 359, del tomo de autenticación del año 1993 de lo cual no emana ninguna prueba que sirve para demostrar algún hecho controvertido es este proceso, en consecuencia el Tribunal no lo aprecia ni valora. A los folios 58 al 78, corre inserto transferencias y pagos del Banco Mercantil en copia simple certificada a nombre del ciudadano Julio Cesar Gracia Aguirre por un monto de 150 bolívares, por canon de arrendamiento en donde se evidencia que la ciudadana Sofía Rivera de Mora, cancelo de enero de 2021 a septiembre de 2022, de lo cual no emana ninguna prueba que sirva para demostrar algún hecho controvertido en este proceso, razón por la cual el Tribunal no lo aprecia ni valora. CONCLUSIÓN DEL ANÁLISIS PROBATORIOS. En síntesis el demandante alegó que es propietario y arrendador de un inmueble constituido por un local comercial, ubicado en la quinta avenida, entre calle 10 y 11 N° 10-87 de la ciudad de San Cristóbal del estado Táchira, en el cual posee los siguientes linderos y medidas: Norte: Colina con mejoras que son o fueron de auto repuestos Cárdenas, mide treinta y siete metros con cero centímetros (37,00 mts); Sur: Colinda con mejoras del instituto Gregg, mide treinta y ocho metros con veintisiete metros (38,27 mts); Este: Colinda con la avenida Francisco García de Hevia, mide diez metros con treinta y ocho centímetros (10,38 mts); y Oeste: Colinda con mejoras que son o fueron de Luis Vargas, mide diez metros con cuarenta centímetros (10,40 mts). Tal como se evidencia de documento suscrito por ante el registro inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal de la circunscripción judicial del estado Táchira, de fecha 1 de noviembre de 2004, bajo el N° 39 tomo 089 protocolo 1 folio 1/5, el cual fue dado en arrendamiento a la ciudadana Sofía Rivera de Mora, el 1 de junio de 2010, por un lapso de tres (3) años contados, hasta el 31 de mayo de 2013. Alegó que dicho contrato de arrendamiento fue prorrogado por otro periodo de vigencia, es decir, hasta el año 2018, oportunidad en la cual su representado notificó judicialmente a la arrendadora, a través del Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, expediente N° 767-18, de fecha 2 de mayo de 2018, de la no renovación del contrato de arrendamiento. Señaló que pese a que la parte demanda fue notificada judicialmente, la arrendataria se ha mantenido en el inmueble hasta la presente fecha, no mostrando su intención de entregarlo, razón por la cual opto por demandar, por desalojo de local comercial, por vencimiento del contrato suscrito y la culminación de su respectiva prorroga. Fundamento la presente acción en el artículo 40, ordinal séptimo del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y Solicitó el desalojo del local comercial por vencimiento de contrato y de prorroga legal. Por ello de conformidad con lo establecido en el artículo 40 literal “g” del Decreto Con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, solicitó a la parte demandada que vencida como se encuentra la prorroga legal exige el desalojo del inmueble y la entrega del mismo totalmente desocupado libre de personas y cosas y en las mismas condiciones que lo recibió. Por su parte la demandada, en su escrito de contestación de la demanda, niega, rechaza y contradice lo alegado por la parte actora en su escrito libelar, en lo referente a que la relación arrendaticia comenzó el día 1° de junio de 2010 y finalizaba el 31 de mayo de 2013, por el hecho de la notificación judicial practicada por el Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial y que dicha relación no se haya prorrogado. Señaló que conforme a la cláusula temporal del referido contrato de arrendamiento (Segunda) se deriva: - que el último contrato tuvo una duración de tres (3) años, contados desde el 01 de junio del 2.010 hasta el 31 de mayo del 2.013 y que sólo se prorrogaba por un periodo igual; que por efecto de la prórroga establecida en la citada cláusula, el contrato se prorrogó hasta el día 31 de mayo del 2.016; que la arrendataria continuó después del vencimiento del término fijo y de su prórroga, en la posesión del inmueble, con la anuencia del arrendado, y no es sino hasta el día 01 de junio del 2.018, que el demandante procede la realización de la notificación judicial, indicando que el contrato que comenzó a regir desde el 01 de junio del 2.010 no seguirá prorrogándose de manera automática, sino que al vencimiento del mismo comienza la prorroga legal, conforme a lo estipulado en la Ley de arrendamiento inmobiliario para uso comercial. Que la notificación judicial que realiza la actora, se produce dos años después de vencido el término inicial y su prórroga, cuando por mandato de ley, se produjo la renovación del contrato. Indicó que la arrendataria ha cumplido con lo establecido en la cláusula séptima, la cual obliga a cancelar el 50% del recibo mensual por consumo de agua y el 100% de los demás servicios públicos que se deriven de uso del local arrendado. Que dicha notificación no se hizo en el tiempo ni bajo las condiciones establecidas, siendo de carácter obligatorio para el arrendatario realizarla y de manera potestativa para el arrendatario, se venció el término y no hubo oposición del arrendador y el arrendatario se mantiene en posesión del inmueble; se presume renovado el referido contrato de arrendamiento suscrito como arrendataria la ciudadana Sofía Rivera de Mora, como un contrato renovado hasta la presente fecha y ella continuó cumpliendo con las obligaciones contenidas en la relación contractual. Alegó que la notificación judicial sobre la prorroga legal, se realizó dos años después que vence el termino inicial alegando la parte actora a su favor su propio error, situación contemplada en el artículo 1149 del Código Civil, no siéndole favorable argumentarlo. Que además, la relación contractual debe cumplir con todas las cláusulas siempre y cuando no infrinjan la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para el uso comercial y su interpretación favorecerá al débil jurídico, que en este caso a la arrendataria que ya viene ocupando el inmueble desde hace 29 años, cuyo primer contrato tiene 26 de noviembre de 1993, suscrito por ante la Notaría Pública Segunda, otorgándole el derecho a la arrendataria, relacionado con la prórroga legal, debiendo hacerse la notificación de la misma con treinta días antes del vencimiento del contrato, manifestando que la parte actora parte de un falso supuesto jurídico, porque no puede intentar realizar una notificación judicial para señalar el término de la relación contractual ya prorrogada por mandato, en materia inquilinaria la autonomía de la voluntad contractual de las partes está sometida a ciertas limitaciones debido al sensible hecho social que regula la rama del derecho, conforme al artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sobre los derechos que la ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Negó, rechazó y contradijo que la acción tenga sustento legal en el artículo 40, numeral 7° del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de la Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; igualmente, que deba entregar el inmueble arrendado y que deba pagar costas procesales, por cuanto no existe razón de hecho y norma legal que ampare el desalojo del inmueble que ocupa. Por tanto, se tienen por establecido, dejando de ser controvertidos y no requieren ser probados, los siguientes hechos: 1) La existencia de una relación arrendaticia existente entre los ciudadanos JULIO CESAR GARCIA AGUIRRE, venezolano, mayor de edad titular de cédula de identidad N° V-3.793.602 y de este domicilio, civilmente hábil, propietario de un inmueble constituido por un local comercial, ubicado en la quinta avenida, entre calle 10 y 11 N° 10-87 de la ciudad de San Cristóbal del estado Táchira y la ciudadana SOFIA RIVERA DE MORA venezolana, titular de la cédula de identidad número V-5.643.096, y de este domicilio, civilmente hábil. 2) Que el último contrato tuvo una duración de tres (3) años, contados desde el 1 de junio de 2010 hasta el 31 de mayo de 2013 y que sólo se prorrogaba por un periodo igual; que por efecto de la prórroga establecida en la citada cláusula, el contrato se prorrogó hasta el día 31 de mayo de 2016; 3) Que la parte demandante notificó al arrendatario su voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento y darlo por terminado en forma definitiva el día 1 de junio de 2018. 4) Que no se evidencia que haya habido acuerdo de renovación o prórroga del contrato entre las partes. De modo que, la presente controversia se reduce a un asunto de mero derecho. La demandante considera que el contrato suscrito entre las partes sobre el cual fue dado en arrendamiento a la ciudadana SOFÍA RIVERA DE MORA, el 1 de junio de 2010, por un lapso de tres (3) años contados, hasta el 31 de mayo de 2013 y que dicho contrato de arrendamiento fue prorrogado por otro periodo de vigencia, es decir, hasta el año 2018, oportunidad en la cual su representado notificó judicialmente a la arrendadora, a través del Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, expediente N° 767-18, de fecha 2 de mayo de 2018, de la no renovación del contrato de arrendamiento. Que el contrato suscrito y su respectiva prorroga vencieron y no hubo acuerdo de prórroga o renovación entre ellas, que cumplida la prorroga legal y que al no entregar el arrendataria el inmueble, después de esa fecha, se configuró el supuesto de hecho previsto en el artículo 40, literal “g” del Decreto Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por tanto, debe declararse procedente la pretensión de desalojo y en consecuencia ordenarse la entrega inmediata del inmueble arrendado. Ahora bien, en el sub iúdice, esta jurisdiscente observa que la relación arrendaticia entre las partes contendientes en este juicio, se prolongó en el tiempo, suscribiendo contrato determinados por tres años desde el año 2010, hasta el año 2013, y por vía de prorroga contractual hasta el 2016, en tal sentido, debe indicarse que la renovación del contrato no convierte el mismo en indeterminado, siendo el último contrato vigente el suscrito en fecha 1 de junio de 2010. Visto lo anterior, dado que la naturaleza jurídica arrendaticia de la relación que se ventila se constituye sobre un inmueble de carácter comercial, por ende, debe regirse por la ley especial, es decir, por el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicado en la Gaceta Oficial Extraordinario N° 40.418, de fecha 23 de mayo de 2014. Ahora bien, siendo que lo pretendido es el desalojo del local comercial arrendado, se debe precisar lo establecido en el artículo 40, literal “g” de la referida ley, el cual es del siguiente: “Artículo 40. Son causales de desalojo: …Omissis… g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes…”. El literal “g” del artículo transcrito, contempla dos supuestos para que proceda el desalojo, estos son: 1) Que el contrato de arrendamiento sobre el local comercial este vencido, 2) Que las partes no hayan acordado prórroga o renovación del contrato de arrendamiento. Igualmente, se desprende del contenido de la norma que para las relaciones arrendaticias como las que se ventilan con un período de duración con más de cinco (5) años, la prórroga legal máxima contemplada que debe conceder el arrendador a su arrendatario es de dos (2) años, y durante el lapso de esta prórroga el contrato se considerará a tiempo determinado, manteniendo las mismas condiciones del contrato de arrendamiento vigente, a excepción de las variaciones del canon de arrendamiento derivadas del procedimiento de regulación. Visto lo anterior, de los hechos que constan en el expediente se pudo verificar lo siguiente: 1) Que el contrato es a tiempo determinado. 2) El lapso de duración del contrato feneció en fecha 31 de mayo de 2016. 3) Se verificó el cumplimiento de la prórroga legal correspondiente, la cual comenzó a correr en fecha 1 de junio de 2016, y terminó en fecha 1 de junio de 2018. 5) Se constató que efectivamente se hizo la notificación de la no renovación del contrato, en fecha 4 de abril de 2018, según consta al (folio 5). El tribunal para decidir el presente asunto, lo hace teniendo especialmente en cuenta lo establecido en el artículo 26 del Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario de Inmuebles para el Uso Comercial, que prevé que, al vencimiento de los contratos de arrendamiento con plazos de seis (6) meses o más, el arrendatario tendrá derecho a optar por una prórroga legal que será obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario, según las siguientes reglas: hasta un año: de 6 meses; mas de 1 año y menos de 5 años: 1 año; más de 5 años y menos de 10 años: 2 años; y más de 10 años: 3 años. Por otra parte es necesario revisar la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, que al no haber sido desconocido ni tachado adquirió la fuerza probatoria de un instrumento público conforme al artículo 1363 del Código Civil, la cual es del siguiente tenor: SEGUNDA: El termino de duración del presente contrato es fijo y tendrá una duración de tres (03) años, contados a partir del 01 de Junio del 2010, hasta el 31¬-05-2013, en caso de que una de las partes notifique la intención de no continuar con el mismo deberá hacerlo con 30 días de anticipación, no obstante solo se prorrogara por un periodo igual contando el vencimiento del termino del presente contrato. En criterio de esta jurisdicente superior, siguiendo el criterio de la Sala Constitucional en sentencia N° 137 del 11 de marzo de 2016, la prórroga legal prevista en el artículo 26 del Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario de Inmuebles para el Uso Comercial, opera de pleno derecho, automáticamente, sin necesidad de notificación alguna. En el presente caso el tiempo de duración del arrendamiento fue de tres años que se prorrogaron por tres años más, de modo que el contrato venció el 31 de mayo de 2016, pues comenzó a correr el 1 de junio de 2010 y concluyó el 31 de mayo de 2016, correspondiéndole entonces a la arrendataria el tiempo de prórroga legal de 2 años, que transcurrieron entre el 1 de junio de 2016 y el 1 de junio de 2018, de los cuales hizo uso la demandada, y vencidos los cuales, no hizo entrega del inmueble. Por lo que, se configuró el supuesto de hecho de la pretensión de desalojo que prevé el artículo 40 literal “g” del Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario de Inmuebles para el Uso Comercial, debiendo ser declarada con lugar la presente demanda. Así se decide. En conclusión, de acuerdo a los hechos constatados por esta instancia en las actas del expediente se pudo verificar que se dieron los presupuestos necesarios para que proceda el desalojo en el caso de autos, los cuales son: que el contrato de arrendamiento sobre el comercial esté vencido, que las partes no hayan acordado prórroga o renovación del contrato de arrendamiento, en consecuencia se declara con lugar la demanda por desalojo. Así se decide. Como corolario de conformidad con lo pautado en el literal “g” del artículo 40 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, constituye una causal para la procedencia de la acción de desalojo que el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes hubiere vencido y las partes no hubieren acordado una prorroga o su renovación; siendo que en el presente caso la parte actora demanda el desalojo bajo el argumento que el contrato de arrendamiento suscrito con la parte demandada de conformidad con la cláusula segunda tuvo una duración que transcurrió desde el 1 de junio de 2010 hasta el 31 de mayo de 2016, y que el mismo no fue prorrogado, por cuanto notificó al arrendatario su intención de no prorrogar el mismo, mientras que la parte demandada no desvirtúo lo alegado por la actora, por lo que forzosamente debe ser declarada sin lugar la apelación impetrada contra la sentencia del tribunal a quo . Así se decide. IV DISPOSITIVA Por todo lo anteriormente expuesto, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, DECLARA: PRIMERO: CON LUGAR, la apelación interpuesta por la apoderada judicial de la parte demandante, abogada BILMA CARRILLO MORENO, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 129.288, contra la sentencia proferida por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en fecha 3 marzo de 2023. SEGUNDO: CON LUGAR la demanda por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, interpuesta por el ciudadano JULIO CESAR GARCIA AGUIRRE, venezolano, mayor de edad, titular de cédula de identidad N° V-3.793.602, contra la ciudadana SOFIA RIVERA DE MORA venezolana, titular de la cédula de identidad N° V-5.643.096. TERCERO: SE ANULA la decisión de fecha 1 de marzo de 2023, proferida por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira. CUARTO: SE ORDENA LA ENTREGA INMEDIATA DEL INMUEBLE ARRENDADO, a la parte demandante ciudadano JULIO CESAR GARCIA AGUIRRE, libre de personas y cosas, y en las mismas condiciones en que lo recibió. QUINTO: Se condena en costas a la parte demandada, de conformidad con lo establecido en los artículos 274 Código de Procedimiento Civil. Publíquese, regístrese y déjese copia fotostática certificada para el archivo del tribunal y en su oportunidad legal, bájese el expediente. Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, en el Edificio Nacional de la ciudad de San Cristóbal, a los siete (7) días del mes de mayo del año dos mil veinticinco (2025). Años 215º de la Independencia y 165º de la Federación. La Juez, Abg. María Luisa Pino García. La Secretaria, Abg. Mirley Rosario Colmenares de Mora. En la misma fecha y previa las formalidades legales se dictó y publicó la anterior decisión, siendo las once de la mañana (11:00 a.m.), dejándose copia fotostática certificada para el archivo del tribunal. Exp. N° 8292-25. MLPG